Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2011 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2011 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сидоренко О.А.,
судей Золотовой Л.А., Лотова А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бондарь И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2360/2011) Общества с ограниченной ответственностью "Радиоволна" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 10.02.2011 по делу N А70-13050/2010 (судья Лазарев В.В.), принятое по иску индивидуальных предпринимателей Плесовских Игоря Анатольевича (ОГРН 304720313900321, ИНН 720305486108) и Галенко Игоря Владимировича (ОГРН 304720313900050, ИНН 720202505824) к Обществу с ограниченной ответственностью "Радиоволна" (ОГРН 1077203042564, ИНН 7203199232) о взыскании денежных средств,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Радиоволна" - Кузьмишко С.А. по доверенности от 10.01.2011 сроком действия 3 года (личность представителя удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);
- от индивидуального предпринимателя Плесовских Игоря Анатольевича - Поляков В.А. по доверенности от 12.05.2011 сроком действия 3 года личность представителя удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации); Шелудков А.Н. по доверенности от 12.05.2011 сроком действия 3 года (личность представителя удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);
- от индивидуального предпринимателя Галенко Игоря Владимировича - Поляков В.А. по доверенности от 12.05.2011 сроком действия 3 года (личность представителя удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации); Шелудков А.Н. по доверенности от 12.05.2011 сроком действия 3 года (личность представителя удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);
- установил:
Индивидуальные предприниматели Плесовских Игорь Анатольевич и Галенко Игорь Владимирович (далее - истцы, ИП Плесовских И.А. и ИП Галенко И.В.) обратились в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Радиоволна" (далее - ответчик, ООО "Радиоволна") о взыскании денежных средств в размере 7 542 385 рублей 90 копеек, в том числе:
1. Задолженность по договору аренды от 01.02.2008 (за период с момента заключения договора аренды по 31.12.2008) в пользу каждого из истцов по 80 000 руб.
- 2. Арендную плату за все время просрочки за период с 01.01.2009 по 15.12.2010 в пользу каждого из истцов по 3 320 550 руб.;
- 3. Взыскать неустойку (пени в размере 0,1% за каждый день просрочки), предусмотренную договором аренды за просрочку внесения арендной платы в пользу каждого из истцов по 304 986 руб. 20 коп.;
- 4. Проценты по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (по ставке 7,75%) в пользу каждого из истцов 65 656 руб. 75 коп.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 10.02.2011 по делу N А70-13050/2010 исковые требования удовлетворены частично, а именно, судом предписано взыскать с ООО "Радиоволна" в пользу ИП Плесовских И.А. и ИП Галенко И.В. по 3 400 550 руб. каждому - задолженность по арендной плате, по 304 986 руб. 20 коп. каждому - пени, всего 7 411 072 руб. 40 коп. В удовлетворении остальной части заявленных требований (взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами) отказано.
Ответчик с решением суда первой инстанции не согласился и обжаловал его в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства.
01.02.2008 между ИП Плесовских И.А. (Арендодатель-1), ИП Галенко И.В. (Арендодатель-2) и ООО "Радиоволна" (Арендатор) был заключен в письменной форме договор аренды нежилого помещения (далее Договор аренды), по условиям которого Арендодатели передали, а Арендатор принял в аренду нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме, назначение: нежилое, общая площадь 188,4 кв. м, этаж чердачный, номера на поэтажном плане 18, 19, 20, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 29 по адресу: г. Тюмень, ул. Олимпийская, 9, корпус 3, кадастровый (или условный) номер 72-72-01/208/2007-251 (л.д. 9 - 13).
Срок действия Договора аренды стороны определили с 01.02.2008 до 31.12.2008, т.е. 11 месяцев (п. 7.2. Договора аренды).
Стоимость аренды была определена в графике арендной платы (приложение N 1 к Договору аренды (л.д. 14, т. 1)) следующим образом: суммы ежемесячных платежей за период с февраля по декабрь 2008 года - 141 300 руб. каждому арендодателю; итоговая сумма, подлежащая выплате каждому из арендодателей - 1 554 300 руб.
01.02.2008 сторонами был оформлен акт приема-передачи нежилого помещения.
03.03.2008 между ИП Плесовских М.А. (Продавец-1) ИП Галенко И.В. (Продавец-2) и ООО "Радиоволна" (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения (л.д. 91 - 93, т. 1), в соответствии с которым стороны определили, что обязуются лично или через своих представителей в срок до 03.03.2009 заключить основной договор купли-продажи указанного выше нежилого помещения. Цена продажи была определена в сумме 3 891 400 руб.
02.03.2009 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи нежилого помещения от 03.03.2008 (л.д. 94, т. 1). В соответствии с данным дополнительным соглашением предварительный договор купли-продажи нежилого помещения изложен в новой редакции: "... стороны обязуются... в срок до 30 июня 2010 года заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения...".
30.08.2010 Ленинским районным судом города Тюмени вынесено решение по делу N 2-5611/2010, в рамках которого Плесовских И.А, и Галенко И.В. обратились с иском о понуждении ООО "Радиоволна" заключить основной договор купли продажи нежилого помещения в соответствии с условиями предварительного договора (л.д. 32 - 33). Резолютивной частью данного судебного акта постановлено: обязать ООО "Радиоволна" заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора купли продажи нежилого помещения от 03.03.2008.
16.06.2010 между Плесовских И.А. (Продавец-1), Галенко И.В. (Продавец-2) и ООО "Радиоволна" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения (л.д. 95 - 96, т. 1). По условиям данного договора ответчик приобрел у истцов нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме, назначение: нежилое, общая площадь 188,4 кв. м, этаж чердачный, номера на поэтажном плане 18, 19, 20, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 29 по адресу: г. Тюмень, ул. Олимпийская, 9, корпус 3, кадастровый (или условный) номер 72-72-01/208/2007-251.
Стоимость имущества определена в пункте 3 договора купли-продажи и составила 3 891 400 руб.
В этот же день (15.06.2010) сторонами был подписан передаточный акт.
03.11.2010 ИП Плесовских И.А. и ИП Галенко И.В. направили в адрес ООО "Радиоволна" претензию-требование (л.д. 25), в которой изложили следующее: срок Договора аренды истек; арендатор имущество арендодателям не возвратил, в связи с чем истцы предложили ответчику вернуть по акту приема-передачи нежилое помещение.
16.12.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области выдано свидетельство 72 НЛ 010106 о государственной регистрации права собственности ООО "Радиоволна" на объект недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме, назначение: нежилое, общая площадь 188,4 кв. м, этаж чердачный, номера на поэтажном плане 18, 19, 20, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 29 по адресу: г. Тюмень, ул. Олимпийская, 9, корпус 3.
20.12.2010 истцы направили ответчику новую претензию-требование (л.д. 38 - 40, т. 1). В данном документе отражено, что после истечения срока действия Договора аренды Арендатор не вернул Арендодателю-1 и Арендодателю-2 нежилое помещение, действий по передаче нежилого помещения Арендодателю-1 и Арендодателю-2 не предпринимал, подписать акт приема передачи нежилого помещения не предлагал, от Договора не отказался, досрочно его не расторгал.
В связи с фактическим пользованием имуществом истцы заявили свои притязания на получение арендной платы:
- - за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 в сумме 3 391 200 руб., в том числе Арендатору-1 1 695 600 руб., Арендатору-2 1 695 600 руб.;
- - за период с 01.01.2010 по 15.12.2010 всего 3 249 900 руб., в том числе Арендатору-1 1624 950 руб., Арендатору-2 1 624 950 руб.
Также истцами в претензии от 20.12.2010 было изложено требование об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 65 656 руб. 75 коп. в пользу каждого арендодателя и изложено требование об уплате неустойки в сумме 304 986 руб. 20 коп. каждому арендодателю.
Поскольку претензия-требование от 20.12.2010 добровольно не была исполнена ООО "Радиоволна", ИП Плесовских И.А. и ИП Галенко И.В. обратились в арбитражный суд с выше указанными исковыми требованиями.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично: взыскал в пользу ИП Плесовских И.А. и ИП Галенко И.В. по 3 400 550 руб. каждому - задолженность по арендной плате, по 304 986 руб. 20 коп. каждому - пени, всего 7 411 072 руб. 40 коп.
В удовлетворении требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами было отказано.
Частично удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из факта наличия между сторонами арендных отношений и фактического пользования ответчиком нежилым помещением после истечения срока Договора аренды до момента регистрации права собственности на него у ООО "Радиоволна".
При этом, возражения ответчика относительно исковых требований, основанных на притворности Договора аренды, судом первой инстанции были отклонены как несостоятельные. Суд посчитал, что действительная воля сторон была направлена на достижение правового результата, обусловленного Договором аренды, предварительным договором и договором купли-продажи.
В апелляционной жалобе и многочисленных дополнениях к ней ответчик просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование своей позиции указал на притворность сделки - Договора аренды. Действительная воля сторон при заключении договора аренды была направлена на другой отличный от права аренды результат - переход права собственности на нежилые помещения. При проведении переговоров по заключению договора купли-продажи истцами была установлена цена нежилого помещения. В целях сокращения налогового бремени было предложено оформить сделку купли-продажи путем заключения договора аренды, сумма оплаты по которому пойдет в зачет выкупной стоимости нежилого помещения. А уже позднее непосредственно заключить договор купли-продажи, но сумма этого договора будет на 50% меньше реальной цены нежилого помещения, поскольку в зачет цены уже будет взята сумма арендной платы по Договору аренды.
В качестве доказательства притворности сделки ответчик указал на следующие обстоятельства, свидетельствующие, по его мнению, об отсутствии у сторон договора аренды волеизъявления на его исполнение: невозможность использования нежилого помещения; цена Договора аренды значительно превышает рыночную, а цена договора купли-продажи намного меньше реальной стоимости; расчеты по договорам свидетельствуют о направленности заключения сделки по купле-продаже; нежилое помещение фактически из обладания истцов не выбывало; сторонами подписаны акты сверок, в которых отсутствует задолженность по арендной плате.
ИП Плесовских И.А. и ИП Галенко И.В. представили отзыв, на апелляционную жалобу, а также возражения на дополнения к апелляционной жалобе, в которых выражали свою правовую позицию о законности и обоснованности принятого судом первой инстанции решения. Считают доводы ответчика не обоснованными и не подтверждающими притворность заключенной сделки по аренде нежилых помещений.
Судебное заседание апелляционного суда было назначено на 15.09.2010. На данное заседание явились представители сторон и поддержали доводы и возражения, изложенные соответственно ответчиком и истцами.
В судебном заседании 15.09.2010 был объявлен перерыв до 19.09.2011.
В судебное заседание 19.09.2011 представители сторон не явились.
В судебном заседании 19.09.2011 был объявлен перерыв до 22.09.2011.
В судебное заседание 22.09.2011 представители сторон не явились.
Информация об объявлении перерывов была размещена на официальном сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда www.8aas.arbitr.ru.
Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, дополнения к ней, отзыв дополнения к нему, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает его подлежащим изменению, исходя из следующего.
Апелляционный суд отклоняет доводы подателя жалобы о притворности Договора аренды.
Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность каждого лица, участвующего в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В силу правил указанной нормы права квалифицирующим признаком притворной сделки является цель ее совершения - прикрытие другой сделки.
В случае совершения притворной сделки воля сторон направлена на установление между сторонами сделки гражданско-правовых отношений, но иных по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон.
Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
В настоящем деле ответчик обязан был доказать, что воля обеих сторон в сделке по аренде имущества была направлена на то, чтобы прикрыть ею другую сделку - сделку купли-продажи.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств того, что реальные намерения сторон при совершении Договора аренды были направлены на передачу имущества по договору купли-продажи, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отсутствуют основания для применения к указанному договору правил, предусмотренных пунктом 2 статьи 170 ГК РФ.
Так, в обоснование своей позиции ответчик указал, что заключение Договора аренды было необходимо в целях уменьшения налогового бремени истцов.
Апелляционный суд считает названную позицию необоснованной, поскольку в соответствии со статьями 208 и 209 Налогового кодекса Российской Федерации доходы, полученные от сдачи имущества в аренду, и доходы, полученные от реализации имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в равной степени.
Кроме того, истцы являются предпринимателями и в силу пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации не имеют права на освобождение от обложения доходов, полученных от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, а также не имеют право на получение имущественных налоговых вычетов, установленных подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации.
Таким образом, заключение Договора аренды вместо договора купли-продажи не уменьшит налоговые обязательства продавцов имущества.
Более того, в соответствии со статьей 221 Налогового кодекса Российской Федерации продавцы как индивидуальные предприниматели вправе уменьшить свои доходы от продажи имущества на сумму произведенных ими расходов на приобретение этого недвижимого имущества, в связи с чем вариант продажи недвижимости более выгоден истцам с точки зрения несения налогового бремени, нежели получение арендных платежей, в счет выкупной стоимости имущества.
По таким основаниям, доводы апелляционной жалобы о цели заключения притворной сделки являются несостоятельными и надуманными.
По этим же основаниям, суду апелляционной инстанции не удалось выяснить, какие выгоды могли бы получить участники настоящего спора, в случае заключения притворной сделки - Договора аренды.
Отсутствие цели заключения притворной сделки апелляционная коллегия расценивает как одно из доказательств в пользу недоказанности позиции ООО "Радиоволна".
Кроме того, все остальные доводы, приводимые ответчиком в пользу притворности сделки, не подтверждают его позицию.
В апелляционной жалобе указано, что ООО "Радиоволна" не могло использовать арендованное имущество, так как помещение было в состоянии черновой отделки. Также ответчик сослался, что фактически помещение не занимал.
Судом апелляционной инстанции данные доводы оцениваются как не влияющие на характер совершенных сделок.
При заключении договора ответчику было известно состояние помещения, что следует из самого текста договора и акта-приема-передачи имущества, которых дано подробное описание стен, потолка, отделки, наличия сантехники и т.п.
Факт использования либо неиспользования по существу не имеет никакого значения, так как фактическое владение имуществом и извлечение из него полезных свойств является исключительной компетенцией арендатора. То, что ответчик мог не использовать помещения, не означает, что Договора аренды не было.
Кроме того, позиция подателя жалобы является непоследовательной. Если стороны в действительности, как считает ответчик, имели цель заключить договор купли-продажи, а не аренды, то ответчику ничего не мешало начать использовать имущество по назначению и в период действия договора аренды.
Довод ответчика относительно завышенной арендной цены со ссылкой на Справку ООО Риэлторская компания "ВИТАН" исх. N 10 от 01.02.2011 был предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонен в качестве основания для вывода о притворности сделки по аренде, поскольку, исходя из принципа свободы договора, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и условия договора определяются по усмотрению.
Утверждение ответчика о заниженной фактической рыночной стоимости нежилого помещения по предварительному и основному договору купли-продажи со ссылкой на Справку ООО Риэлторская компания "ВИТАН" исх. N 10 от 01.02.2011 г. также было отклонено судом. Данный довод основанием для вывода о притворности сделки не является в рамках установленных выше судом обстоятельств.
В апелляционной жалобе ответчик указал, что расчеты по договора свидетельствуют о намерении заключить договор купли-продажи.
Между тем, периодичность осуществления платежей, по убеждению апелляционного суда, не может свидетельствовать о притворности сделки, а лишь указывает на ненадлежащее (в случае нарушения сроков уплаты) исполнение обязательств арендатором.
Далее, ответчик заявил, что нежилое помещение фактически из обладания арендаторов не выбывало. Данное утверждение основано на том, что по договору купли-продажи от 15.06.2010 был составлен акт приема-передачи.
Указанный довод опровергается актом приема-передачи от 01.02.2008, в соответствии с которым истцы передали ответчику во исполнение Договора аренды объект недвижимого имущества.
Данное имущество истцам не возвращалось вплоть до заключения договора купли-продажи от 15.06.2010.
То обстоятельство, что в момент заключения договора был оформлен акт приема-передачи имущества от 15.06.2010 в отсутствие возвращения этого имущества ответчиком, не означает недействительности самого Договора аренды, а лишь свидетельствует об оформлении сторонами всех документов, необходимых для возникновения права собственности у покупателя.
Одним из доводов апелляционной жалобы является несоблюдение требования СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания" - спорные нежилые помещения не отвечают требованиям данного документа, в связи с чем его использование было невозможно.
Апелляционная коллегия считает, что несоблюдение нормативов не означает, что ответчик не мог фактически использовать помещение в своей предпринимательской деятельности. Более того, если помещение нельзя было использовать, как это указал ответчик, то представляется непоследовательным дальнейшее приобретение этого имущества ООО "Радиоволна" (ответчик не заявлял перед истцом об отказе в заключения договора купли-продажи по данному основанию).
В дополнениях к апелляционной жалобе ООО "Радиоволна" указало, что между сторонами договора были составлены акты сверок, в которых отсутствует задолженность по аренде (акты приложены к дополнениям к апелляционной жалобе).
Оценив данные акты, апелляционная коллегия усмотрела факты не отражения сторонами задолженности ответчика в бухгалтерских документах.
Само по себе данное обстоятельство апелляционный суд может расценить как косвенное доказательство обоснованности позиции ответчика. Однако, учитывая указанные выше выводы, опровергающие сам факт и необходимость заключения притворной сделки, судебная коллегия считает это доказательство недостаточным. Кроме того, нельзя исключать того обстоятельства, что факты не отражения задолженности могут быть обусловлены бухгалтерскими ошибками.
Таким образом, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что действительная воля сторон была направлена на достижение правового результата, обусловленного договором аренды, предварительным договором и договором купли-продажи.
Оснований признавать Договор аренды притворным не имеется.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статей 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров, сделок и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ. В силу возникшего обязательства кредитор вправе требовать от должника исполнения его обязанности.
По правилам статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что 01.02.2008 истцы заключили Договор аренды и передали нежилое помещение ответчику по акту приема-передачи.
Срок действия Договора аренды был установлен до 31.12.2008.
При этом, договором предусмотрено, что договор прекращает свое действие по окончании своего срока (пункт 6.2 Договора аренды).
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Данная позиция согласуется с выводом, изложенным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", из которого следует, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
После окончания срока действия договора ответчик предмет аренды истцам не возвратил и не предлагал возвратить установленным образом. Данное обстоятельство ООО "Радиоволна" не опровергается.
Фактически арендные отношения были прекращены путем заключения договора купли-продажи этого имущества от 15.06.2010, в соответствии с которым ООО "Радиоволна" обрело право собственности на него.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Из указанных положений следует, что арендные платежи подлежат уплате только на основании действующего договора аренды и только собственнику или лицу, управомоченному сдавать имущество в аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).
Таким образом, заключив договор купли-продажи недвижимого имущества, которое ранее являлось предметом договора аренды, стороны тем самым пришли к соглашению о замене соглашения по договору аренды на обязательства по договору купли-продажи.
При этом, факт регистрации права собственности ответчика на имущество 16.12.2010 не имеет правового значения. Поскольку договор аренды прекратил свое действие, истец утратил право получать доходы от сданного в аренду имущества.
На основании пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становиться обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, то есть с момента его заключения. Реализовав имущество, продавец использует свое право по распоряжению имуществом, а покупатель становится законным владельцем этого имущества. Основанием владения и пользования недвижимым имуществом для покупателя до момента регистрации перехода права собственности является заключенный и исполненный договор купли-продажи.
Данный вывод соответствует сложившейся судебной практике. Так, в соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 от 25.02.1998 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" с моментом регистрации связано возникновение у покупателя права собственности (статьи 131, 551 ГК РФ), однако с моментом передачи отчуждаемой недвижимости у последнего возникает право законного владения по данной сделке.
Следовательно, после заключения договора купли-продажи (а не после регистрации права собственности уполномоченным органом) основание владения имуществом у арендатора-покупателя по договору аренды прекращается.
Иначе, между сторонами будут существовать два обязательства в отношении одного объекта.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о существовании у ответчика обязанности по уплате арендных платежей с момента заключения Договора аренды (01.02.2008) по день заключения договора купли-продажи этого имущества (15.06.2010).
Суд первой инстанции посчитал наличие у ответчика обязанности по уплате арендных платежей до момента государственной регистрации его права собственности, то есть до 16.12.2010.
С учетом вышеизложенного вывода о моменте прекращения фактических арендных отношений, следует признать, что судом первой инстанции был сделан ошибочный вывод, повлекший неверное определение суммы задолженности ответчика перед истцами.
Кроме того, судом первой инстанции сумма долга была определена с учетом исковых требований о взыскании задолженности, образовавшейся в период действия договора. А именно: задолженность по договору аренды (за период с момента заключения договора аренды до 31.12.2008) в пользу каждого из истцов по 80 000 руб. (пункт 1 исковых требований - л.д. 8, т. 1)
Между тем, 22.12.2010 ответчик произвел уплату 80 000 руб. каждому из истцов в счет погашения задолженности по Договору аренды (платежные поручения от 22.12.2010 N 378, N 379 - л.д. 124, 125 т. 1), чего судом первой инстанции учтено не было.
При таких обстоятельствах сумма долга ответчика перед каждым из истцов составляет 2 472 750 руб. Данная сумма определена из стоимости аренды, определенной в договоре и состоит из следующих показателей: 1 695 000 руб. за 2009 год и 777 150 руб. за 5 месяцев и 15 дней 2010 года (до 15.06.2010).
Таким образом, судом первой инстанции была неверно определена сумма основного долга, в связи с чем в этой части решение подлежит изменению.
Также суд апелляционной инстанции находит подлежащим и изменению суммы неустойки, взысканной с ответчика.
Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В данном случае соглашение о неустойке предусмотрено в Договоре аренды в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день задержки (пункт 5.1.1. Договора аренды).
В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. При наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд уменьшает размер неустойки независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком. Право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства независимо от того, является ли неустойка законной или договорной.
Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 42 постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснили, что при решении вопроса об уменьшении неустойки критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки сумме возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательств и др. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг, сумма договора и т.п.).
Как видно из материалов дела, предъявленная истцом к взысканию договорная неустойка за нарушение сроков оплаты поставленного товара определена в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.
Суд апелляционной инстанции полагает данный размер пеней чрезмерным, поскольку при подобном проценте годовая ставка составила бы 36% годовых, что более чем в 3 раза превышает процентную ставку рефинансирования (на дату вынесения судом первой инстанции решения ставка рефинансирования составляла 8,75%).
Учитывая высокий, в сравнении со ставкой рефинансирования, размер неустойки, суд апелляционной инстанции данное обстоятельство расценивает как одно из оснований для снижения договорной пени.
В определении от 21.12.2000 Конституционный Суд Российской Федерации указал, что в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.
Таким образом, при определении размера неустойки необходимо установить баланс между такой мерой ответственности как неустойка и действительным размером ущерба от неисполнения ответчиком основного обязательства.
При определении данного обстоятельства суд апелляционной инстанции принял во внимание компенсационную природу неустойки, а также, что истцы не представили каких-либо доказательств причинения имущественного ущерба, возникшего в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате аренды.
На этом основании судом апелляционной инстанции сумма подлежащих взысканию пеней снижена с 304 986 руб. 20 коп. до суммы, рассчитанной исходя из ставки рефинансирования - 65 656 руб. 75 коп. (каждому из истцов).
Одним из требований истцов было взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В этой части судом первой инстанции в иске было отказано.
В суде апелляционной инстанции ни истец, ни ответчик не заявляли о необходимости пересмотра решения в части отказа в удовлетворении исковых требований, в связи с чем по правилам части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в не обжалованной части судебный акт на предмет его законности и обоснованности не проверялся апелляционной коллегией.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы сторон, понесенные в связи с рассмотрением дела в суде первой и апелляционной инстанции, подлежат пропорциональному распределению.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 1, 3 части 1, пунктом 3 части 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Радиоволна" удовлетворить частично, решение Арбитражного суда Тюменской области от 10.02.2011 по делу N А70-13050/2010 изменить.
Принять по делу новый судебный акт, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования индивидуальных предпринимателей Плесовских Игоря Анатольевича и Галенко Игоря Владимировича удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Радиоволна" (ОГРН 1077203042564, ИНН 7203199232) в пользу индивидуального предпринимателя Плесовских Игоря Анатольевича (ОГРН 304720313900321, ИНН 720305486108) задолженность по арендной плате в размере 2 472 750 рублей, пени в размере 65 656 рублей 75 копеек, судебные расходы в размере 20105 рублей 83 копейки.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Радиоволна" (ОГРН 1077203042564, ИНН 7203199232) в пользу индивидуального предпринимателя Галенко Игоря Владимировича (ОГРН 304720313900050, ИНН 720202505824) задолженность по арендной плате в размере 2 472 750 рублей, пени в размере 65 656 рублей 75 копеек, судебные расходы в размере 20105 рублей 83 копейки.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Плесовских Игорю Анатольевичу (ОГРН 304720313900321, ИНН 720305486108) и индивидуальному предпринимателю Галенко Игорю Владимировичу (ОГРН 304720313900050, ИНН 720202505824) излишне уплаченную государственную пошлину в размере по 19 рублей 04 копейки каждому.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.А.СИДОРЕНКО
Судьи
Л.А.ЗОЛОТОВА
А.Н.ЛОТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.09.2011 ПО ДЕЛУ N А70-13050/2010
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2011 г. по делу N А70-13050/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2011 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2011 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сидоренко О.А.,
судей Золотовой Л.А., Лотова А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бондарь И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2360/2011) Общества с ограниченной ответственностью "Радиоволна" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 10.02.2011 по делу N А70-13050/2010 (судья Лазарев В.В.), принятое по иску индивидуальных предпринимателей Плесовских Игоря Анатольевича (ОГРН 304720313900321, ИНН 720305486108) и Галенко Игоря Владимировича (ОГРН 304720313900050, ИНН 720202505824) к Обществу с ограниченной ответственностью "Радиоволна" (ОГРН 1077203042564, ИНН 7203199232) о взыскании денежных средств,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Радиоволна" - Кузьмишко С.А. по доверенности от 10.01.2011 сроком действия 3 года (личность представителя удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);
- от индивидуального предпринимателя Плесовских Игоря Анатольевича - Поляков В.А. по доверенности от 12.05.2011 сроком действия 3 года личность представителя удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации); Шелудков А.Н. по доверенности от 12.05.2011 сроком действия 3 года (личность представителя удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);
- от индивидуального предпринимателя Галенко Игоря Владимировича - Поляков В.А. по доверенности от 12.05.2011 сроком действия 3 года (личность представителя удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации); Шелудков А.Н. по доверенности от 12.05.2011 сроком действия 3 года (личность представителя удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);
- установил:
Индивидуальные предприниматели Плесовских Игорь Анатольевич и Галенко Игорь Владимирович (далее - истцы, ИП Плесовских И.А. и ИП Галенко И.В.) обратились в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Радиоволна" (далее - ответчик, ООО "Радиоволна") о взыскании денежных средств в размере 7 542 385 рублей 90 копеек, в том числе:
1. Задолженность по договору аренды от 01.02.2008 (за период с момента заключения договора аренды по 31.12.2008) в пользу каждого из истцов по 80 000 руб.
- 2. Арендную плату за все время просрочки за период с 01.01.2009 по 15.12.2010 в пользу каждого из истцов по 3 320 550 руб.;
- 3. Взыскать неустойку (пени в размере 0,1% за каждый день просрочки), предусмотренную договором аренды за просрочку внесения арендной платы в пользу каждого из истцов по 304 986 руб. 20 коп.;
- 4. Проценты по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (по ставке 7,75%) в пользу каждого из истцов 65 656 руб. 75 коп.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 10.02.2011 по делу N А70-13050/2010 исковые требования удовлетворены частично, а именно, судом предписано взыскать с ООО "Радиоволна" в пользу ИП Плесовских И.А. и ИП Галенко И.В. по 3 400 550 руб. каждому - задолженность по арендной плате, по 304 986 руб. 20 коп. каждому - пени, всего 7 411 072 руб. 40 коп. В удовлетворении остальной части заявленных требований (взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами) отказано.
Ответчик с решением суда первой инстанции не согласился и обжаловал его в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства.
01.02.2008 между ИП Плесовских И.А. (Арендодатель-1), ИП Галенко И.В. (Арендодатель-2) и ООО "Радиоволна" (Арендатор) был заключен в письменной форме договор аренды нежилого помещения (далее Договор аренды), по условиям которого Арендодатели передали, а Арендатор принял в аренду нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме, назначение: нежилое, общая площадь 188,4 кв. м, этаж чердачный, номера на поэтажном плане 18, 19, 20, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 29 по адресу: г. Тюмень, ул. Олимпийская, 9, корпус 3, кадастровый (или условный) номер 72-72-01/208/2007-251 (л.д. 9 - 13).
Срок действия Договора аренды стороны определили с 01.02.2008 до 31.12.2008, т.е. 11 месяцев (п. 7.2. Договора аренды).
Стоимость аренды была определена в графике арендной платы (приложение N 1 к Договору аренды (л.д. 14, т. 1)) следующим образом: суммы ежемесячных платежей за период с февраля по декабрь 2008 года - 141 300 руб. каждому арендодателю; итоговая сумма, подлежащая выплате каждому из арендодателей - 1 554 300 руб.
01.02.2008 сторонами был оформлен акт приема-передачи нежилого помещения.
03.03.2008 между ИП Плесовских М.А. (Продавец-1) ИП Галенко И.В. (Продавец-2) и ООО "Радиоволна" (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения (л.д. 91 - 93, т. 1), в соответствии с которым стороны определили, что обязуются лично или через своих представителей в срок до 03.03.2009 заключить основной договор купли-продажи указанного выше нежилого помещения. Цена продажи была определена в сумме 3 891 400 руб.
02.03.2009 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи нежилого помещения от 03.03.2008 (л.д. 94, т. 1). В соответствии с данным дополнительным соглашением предварительный договор купли-продажи нежилого помещения изложен в новой редакции: "... стороны обязуются... в срок до 30 июня 2010 года заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения...".
30.08.2010 Ленинским районным судом города Тюмени вынесено решение по делу N 2-5611/2010, в рамках которого Плесовских И.А, и Галенко И.В. обратились с иском о понуждении ООО "Радиоволна" заключить основной договор купли продажи нежилого помещения в соответствии с условиями предварительного договора (л.д. 32 - 33). Резолютивной частью данного судебного акта постановлено: обязать ООО "Радиоволна" заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора купли продажи нежилого помещения от 03.03.2008.
16.06.2010 между Плесовских И.А. (Продавец-1), Галенко И.В. (Продавец-2) и ООО "Радиоволна" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения (л.д. 95 - 96, т. 1). По условиям данного договора ответчик приобрел у истцов нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме, назначение: нежилое, общая площадь 188,4 кв. м, этаж чердачный, номера на поэтажном плане 18, 19, 20, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 29 по адресу: г. Тюмень, ул. Олимпийская, 9, корпус 3, кадастровый (или условный) номер 72-72-01/208/2007-251.
Стоимость имущества определена в пункте 3 договора купли-продажи и составила 3 891 400 руб.
В этот же день (15.06.2010) сторонами был подписан передаточный акт.
03.11.2010 ИП Плесовских И.А. и ИП Галенко И.В. направили в адрес ООО "Радиоволна" претензию-требование (л.д. 25), в которой изложили следующее: срок Договора аренды истек; арендатор имущество арендодателям не возвратил, в связи с чем истцы предложили ответчику вернуть по акту приема-передачи нежилое помещение.
16.12.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области выдано свидетельство 72 НЛ 010106 о государственной регистрации права собственности ООО "Радиоволна" на объект недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме, назначение: нежилое, общая площадь 188,4 кв. м, этаж чердачный, номера на поэтажном плане 18, 19, 20, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 29 по адресу: г. Тюмень, ул. Олимпийская, 9, корпус 3.
20.12.2010 истцы направили ответчику новую претензию-требование (л.д. 38 - 40, т. 1). В данном документе отражено, что после истечения срока действия Договора аренды Арендатор не вернул Арендодателю-1 и Арендодателю-2 нежилое помещение, действий по передаче нежилого помещения Арендодателю-1 и Арендодателю-2 не предпринимал, подписать акт приема передачи нежилого помещения не предлагал, от Договора не отказался, досрочно его не расторгал.
В связи с фактическим пользованием имуществом истцы заявили свои притязания на получение арендной платы:
- - за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 в сумме 3 391 200 руб., в том числе Арендатору-1 1 695 600 руб., Арендатору-2 1 695 600 руб.;
- - за период с 01.01.2010 по 15.12.2010 всего 3 249 900 руб., в том числе Арендатору-1 1624 950 руб., Арендатору-2 1 624 950 руб.
Также истцами в претензии от 20.12.2010 было изложено требование об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 65 656 руб. 75 коп. в пользу каждого арендодателя и изложено требование об уплате неустойки в сумме 304 986 руб. 20 коп. каждому арендодателю.
Поскольку претензия-требование от 20.12.2010 добровольно не была исполнена ООО "Радиоволна", ИП Плесовских И.А. и ИП Галенко И.В. обратились в арбитражный суд с выше указанными исковыми требованиями.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично: взыскал в пользу ИП Плесовских И.А. и ИП Галенко И.В. по 3 400 550 руб. каждому - задолженность по арендной плате, по 304 986 руб. 20 коп. каждому - пени, всего 7 411 072 руб. 40 коп.
В удовлетворении требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами было отказано.
Частично удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из факта наличия между сторонами арендных отношений и фактического пользования ответчиком нежилым помещением после истечения срока Договора аренды до момента регистрации права собственности на него у ООО "Радиоволна".
При этом, возражения ответчика относительно исковых требований, основанных на притворности Договора аренды, судом первой инстанции были отклонены как несостоятельные. Суд посчитал, что действительная воля сторон была направлена на достижение правового результата, обусловленного Договором аренды, предварительным договором и договором купли-продажи.
В апелляционной жалобе и многочисленных дополнениях к ней ответчик просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование своей позиции указал на притворность сделки - Договора аренды. Действительная воля сторон при заключении договора аренды была направлена на другой отличный от права аренды результат - переход права собственности на нежилые помещения. При проведении переговоров по заключению договора купли-продажи истцами была установлена цена нежилого помещения. В целях сокращения налогового бремени было предложено оформить сделку купли-продажи путем заключения договора аренды, сумма оплаты по которому пойдет в зачет выкупной стоимости нежилого помещения. А уже позднее непосредственно заключить договор купли-продажи, но сумма этого договора будет на 50% меньше реальной цены нежилого помещения, поскольку в зачет цены уже будет взята сумма арендной платы по Договору аренды.
В качестве доказательства притворности сделки ответчик указал на следующие обстоятельства, свидетельствующие, по его мнению, об отсутствии у сторон договора аренды волеизъявления на его исполнение: невозможность использования нежилого помещения; цена Договора аренды значительно превышает рыночную, а цена договора купли-продажи намного меньше реальной стоимости; расчеты по договорам свидетельствуют о направленности заключения сделки по купле-продаже; нежилое помещение фактически из обладания истцов не выбывало; сторонами подписаны акты сверок, в которых отсутствует задолженность по арендной плате.
ИП Плесовских И.А. и ИП Галенко И.В. представили отзыв, на апелляционную жалобу, а также возражения на дополнения к апелляционной жалобе, в которых выражали свою правовую позицию о законности и обоснованности принятого судом первой инстанции решения. Считают доводы ответчика не обоснованными и не подтверждающими притворность заключенной сделки по аренде нежилых помещений.
Судебное заседание апелляционного суда было назначено на 15.09.2010. На данное заседание явились представители сторон и поддержали доводы и возражения, изложенные соответственно ответчиком и истцами.
В судебном заседании 15.09.2010 был объявлен перерыв до 19.09.2011.
В судебное заседание 19.09.2011 представители сторон не явились.
В судебном заседании 19.09.2011 был объявлен перерыв до 22.09.2011.
В судебное заседание 22.09.2011 представители сторон не явились.
Информация об объявлении перерывов была размещена на официальном сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда www.8aas.arbitr.ru.
Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, дополнения к ней, отзыв дополнения к нему, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает его подлежащим изменению, исходя из следующего.
Апелляционный суд отклоняет доводы подателя жалобы о притворности Договора аренды.
Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность каждого лица, участвующего в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В силу правил указанной нормы права квалифицирующим признаком притворной сделки является цель ее совершения - прикрытие другой сделки.
В случае совершения притворной сделки воля сторон направлена на установление между сторонами сделки гражданско-правовых отношений, но иных по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон.
Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
В настоящем деле ответчик обязан был доказать, что воля обеих сторон в сделке по аренде имущества была направлена на то, чтобы прикрыть ею другую сделку - сделку купли-продажи.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств того, что реальные намерения сторон при совершении Договора аренды были направлены на передачу имущества по договору купли-продажи, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отсутствуют основания для применения к указанному договору правил, предусмотренных пунктом 2 статьи 170 ГК РФ.
Так, в обоснование своей позиции ответчик указал, что заключение Договора аренды было необходимо в целях уменьшения налогового бремени истцов.
Апелляционный суд считает названную позицию необоснованной, поскольку в соответствии со статьями 208 и 209 Налогового кодекса Российской Федерации доходы, полученные от сдачи имущества в аренду, и доходы, полученные от реализации имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в равной степени.
Кроме того, истцы являются предпринимателями и в силу пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации не имеют права на освобождение от обложения доходов, полученных от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, а также не имеют право на получение имущественных налоговых вычетов, установленных подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации.
Таким образом, заключение Договора аренды вместо договора купли-продажи не уменьшит налоговые обязательства продавцов имущества.
Более того, в соответствии со статьей 221 Налогового кодекса Российской Федерации продавцы как индивидуальные предприниматели вправе уменьшить свои доходы от продажи имущества на сумму произведенных ими расходов на приобретение этого недвижимого имущества, в связи с чем вариант продажи недвижимости более выгоден истцам с точки зрения несения налогового бремени, нежели получение арендных платежей, в счет выкупной стоимости имущества.
По таким основаниям, доводы апелляционной жалобы о цели заключения притворной сделки являются несостоятельными и надуманными.
По этим же основаниям, суду апелляционной инстанции не удалось выяснить, какие выгоды могли бы получить участники настоящего спора, в случае заключения притворной сделки - Договора аренды.
Отсутствие цели заключения притворной сделки апелляционная коллегия расценивает как одно из доказательств в пользу недоказанности позиции ООО "Радиоволна".
Кроме того, все остальные доводы, приводимые ответчиком в пользу притворности сделки, не подтверждают его позицию.
В апелляционной жалобе указано, что ООО "Радиоволна" не могло использовать арендованное имущество, так как помещение было в состоянии черновой отделки. Также ответчик сослался, что фактически помещение не занимал.
Судом апелляционной инстанции данные доводы оцениваются как не влияющие на характер совершенных сделок.
При заключении договора ответчику было известно состояние помещения, что следует из самого текста договора и акта-приема-передачи имущества, которых дано подробное описание стен, потолка, отделки, наличия сантехники и т.п.
Факт использования либо неиспользования по существу не имеет никакого значения, так как фактическое владение имуществом и извлечение из него полезных свойств является исключительной компетенцией арендатора. То, что ответчик мог не использовать помещения, не означает, что Договора аренды не было.
Кроме того, позиция подателя жалобы является непоследовательной. Если стороны в действительности, как считает ответчик, имели цель заключить договор купли-продажи, а не аренды, то ответчику ничего не мешало начать использовать имущество по назначению и в период действия договора аренды.
Довод ответчика относительно завышенной арендной цены со ссылкой на Справку ООО Риэлторская компания "ВИТАН" исх. N 10 от 01.02.2011 был предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонен в качестве основания для вывода о притворности сделки по аренде, поскольку, исходя из принципа свободы договора, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и условия договора определяются по усмотрению.
Утверждение ответчика о заниженной фактической рыночной стоимости нежилого помещения по предварительному и основному договору купли-продажи со ссылкой на Справку ООО Риэлторская компания "ВИТАН" исх. N 10 от 01.02.2011 г. также было отклонено судом. Данный довод основанием для вывода о притворности сделки не является в рамках установленных выше судом обстоятельств.
В апелляционной жалобе ответчик указал, что расчеты по договора свидетельствуют о намерении заключить договор купли-продажи.
Между тем, периодичность осуществления платежей, по убеждению апелляционного суда, не может свидетельствовать о притворности сделки, а лишь указывает на ненадлежащее (в случае нарушения сроков уплаты) исполнение обязательств арендатором.
Далее, ответчик заявил, что нежилое помещение фактически из обладания арендаторов не выбывало. Данное утверждение основано на том, что по договору купли-продажи от 15.06.2010 был составлен акт приема-передачи.
Указанный довод опровергается актом приема-передачи от 01.02.2008, в соответствии с которым истцы передали ответчику во исполнение Договора аренды объект недвижимого имущества.
Данное имущество истцам не возвращалось вплоть до заключения договора купли-продажи от 15.06.2010.
То обстоятельство, что в момент заключения договора был оформлен акт приема-передачи имущества от 15.06.2010 в отсутствие возвращения этого имущества ответчиком, не означает недействительности самого Договора аренды, а лишь свидетельствует об оформлении сторонами всех документов, необходимых для возникновения права собственности у покупателя.
Одним из доводов апелляционной жалобы является несоблюдение требования СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания" - спорные нежилые помещения не отвечают требованиям данного документа, в связи с чем его использование было невозможно.
Апелляционная коллегия считает, что несоблюдение нормативов не означает, что ответчик не мог фактически использовать помещение в своей предпринимательской деятельности. Более того, если помещение нельзя было использовать, как это указал ответчик, то представляется непоследовательным дальнейшее приобретение этого имущества ООО "Радиоволна" (ответчик не заявлял перед истцом об отказе в заключения договора купли-продажи по данному основанию).
В дополнениях к апелляционной жалобе ООО "Радиоволна" указало, что между сторонами договора были составлены акты сверок, в которых отсутствует задолженность по аренде (акты приложены к дополнениям к апелляционной жалобе).
Оценив данные акты, апелляционная коллегия усмотрела факты не отражения сторонами задолженности ответчика в бухгалтерских документах.
Само по себе данное обстоятельство апелляционный суд может расценить как косвенное доказательство обоснованности позиции ответчика. Однако, учитывая указанные выше выводы, опровергающие сам факт и необходимость заключения притворной сделки, судебная коллегия считает это доказательство недостаточным. Кроме того, нельзя исключать того обстоятельства, что факты не отражения задолженности могут быть обусловлены бухгалтерскими ошибками.
Таким образом, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что действительная воля сторон была направлена на достижение правового результата, обусловленного договором аренды, предварительным договором и договором купли-продажи.
Оснований признавать Договор аренды притворным не имеется.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статей 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров, сделок и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ. В силу возникшего обязательства кредитор вправе требовать от должника исполнения его обязанности.
По правилам статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что 01.02.2008 истцы заключили Договор аренды и передали нежилое помещение ответчику по акту приема-передачи.
Срок действия Договора аренды был установлен до 31.12.2008.
При этом, договором предусмотрено, что договор прекращает свое действие по окончании своего срока (пункт 6.2 Договора аренды).
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Данная позиция согласуется с выводом, изложенным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", из которого следует, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
После окончания срока действия договора ответчик предмет аренды истцам не возвратил и не предлагал возвратить установленным образом. Данное обстоятельство ООО "Радиоволна" не опровергается.
Фактически арендные отношения были прекращены путем заключения договора купли-продажи этого имущества от 15.06.2010, в соответствии с которым ООО "Радиоволна" обрело право собственности на него.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Из указанных положений следует, что арендные платежи подлежат уплате только на основании действующего договора аренды и только собственнику или лицу, управомоченному сдавать имущество в аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).
Таким образом, заключив договор купли-продажи недвижимого имущества, которое ранее являлось предметом договора аренды, стороны тем самым пришли к соглашению о замене соглашения по договору аренды на обязательства по договору купли-продажи.
При этом, факт регистрации права собственности ответчика на имущество 16.12.2010 не имеет правового значения. Поскольку договор аренды прекратил свое действие, истец утратил право получать доходы от сданного в аренду имущества.
На основании пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становиться обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, то есть с момента его заключения. Реализовав имущество, продавец использует свое право по распоряжению имуществом, а покупатель становится законным владельцем этого имущества. Основанием владения и пользования недвижимым имуществом для покупателя до момента регистрации перехода права собственности является заключенный и исполненный договор купли-продажи.
Данный вывод соответствует сложившейся судебной практике. Так, в соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 от 25.02.1998 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" с моментом регистрации связано возникновение у покупателя права собственности (статьи 131, 551 ГК РФ), однако с моментом передачи отчуждаемой недвижимости у последнего возникает право законного владения по данной сделке.
Следовательно, после заключения договора купли-продажи (а не после регистрации права собственности уполномоченным органом) основание владения имуществом у арендатора-покупателя по договору аренды прекращается.
Иначе, между сторонами будут существовать два обязательства в отношении одного объекта.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о существовании у ответчика обязанности по уплате арендных платежей с момента заключения Договора аренды (01.02.2008) по день заключения договора купли-продажи этого имущества (15.06.2010).
Суд первой инстанции посчитал наличие у ответчика обязанности по уплате арендных платежей до момента государственной регистрации его права собственности, то есть до 16.12.2010.
С учетом вышеизложенного вывода о моменте прекращения фактических арендных отношений, следует признать, что судом первой инстанции был сделан ошибочный вывод, повлекший неверное определение суммы задолженности ответчика перед истцами.
Кроме того, судом первой инстанции сумма долга была определена с учетом исковых требований о взыскании задолженности, образовавшейся в период действия договора. А именно: задолженность по договору аренды (за период с момента заключения договора аренды до 31.12.2008) в пользу каждого из истцов по 80 000 руб. (пункт 1 исковых требований - л.д. 8, т. 1)
Между тем, 22.12.2010 ответчик произвел уплату 80 000 руб. каждому из истцов в счет погашения задолженности по Договору аренды (платежные поручения от 22.12.2010 N 378, N 379 - л.д. 124, 125 т. 1), чего судом первой инстанции учтено не было.
При таких обстоятельствах сумма долга ответчика перед каждым из истцов составляет 2 472 750 руб. Данная сумма определена из стоимости аренды, определенной в договоре и состоит из следующих показателей: 1 695 000 руб. за 2009 год и 777 150 руб. за 5 месяцев и 15 дней 2010 года (до 15.06.2010).
Таким образом, судом первой инстанции была неверно определена сумма основного долга, в связи с чем в этой части решение подлежит изменению.
Также суд апелляционной инстанции находит подлежащим и изменению суммы неустойки, взысканной с ответчика.
Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В данном случае соглашение о неустойке предусмотрено в Договоре аренды в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день задержки (пункт 5.1.1. Договора аренды).
В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. При наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд уменьшает размер неустойки независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком. Право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства независимо от того, является ли неустойка законной или договорной.
Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 42 постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснили, что при решении вопроса об уменьшении неустойки критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки сумме возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательств и др. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг, сумма договора и т.п.).
Как видно из материалов дела, предъявленная истцом к взысканию договорная неустойка за нарушение сроков оплаты поставленного товара определена в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.
Суд апелляционной инстанции полагает данный размер пеней чрезмерным, поскольку при подобном проценте годовая ставка составила бы 36% годовых, что более чем в 3 раза превышает процентную ставку рефинансирования (на дату вынесения судом первой инстанции решения ставка рефинансирования составляла 8,75%).
Учитывая высокий, в сравнении со ставкой рефинансирования, размер неустойки, суд апелляционной инстанции данное обстоятельство расценивает как одно из оснований для снижения договорной пени.
В определении от 21.12.2000 Конституционный Суд Российской Федерации указал, что в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.
Таким образом, при определении размера неустойки необходимо установить баланс между такой мерой ответственности как неустойка и действительным размером ущерба от неисполнения ответчиком основного обязательства.
При определении данного обстоятельства суд апелляционной инстанции принял во внимание компенсационную природу неустойки, а также, что истцы не представили каких-либо доказательств причинения имущественного ущерба, возникшего в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате аренды.
На этом основании судом апелляционной инстанции сумма подлежащих взысканию пеней снижена с 304 986 руб. 20 коп. до суммы, рассчитанной исходя из ставки рефинансирования - 65 656 руб. 75 коп. (каждому из истцов).
Одним из требований истцов было взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В этой части судом первой инстанции в иске было отказано.
В суде апелляционной инстанции ни истец, ни ответчик не заявляли о необходимости пересмотра решения в части отказа в удовлетворении исковых требований, в связи с чем по правилам части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в не обжалованной части судебный акт на предмет его законности и обоснованности не проверялся апелляционной коллегией.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы сторон, понесенные в связи с рассмотрением дела в суде первой и апелляционной инстанции, подлежат пропорциональному распределению.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 1, 3 части 1, пунктом 3 части 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Радиоволна" удовлетворить частично, решение Арбитражного суда Тюменской области от 10.02.2011 по делу N А70-13050/2010 изменить.
Принять по делу новый судебный акт, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования индивидуальных предпринимателей Плесовских Игоря Анатольевича и Галенко Игоря Владимировича удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Радиоволна" (ОГРН 1077203042564, ИНН 7203199232) в пользу индивидуального предпринимателя Плесовских Игоря Анатольевича (ОГРН 304720313900321, ИНН 720305486108) задолженность по арендной плате в размере 2 472 750 рублей, пени в размере 65 656 рублей 75 копеек, судебные расходы в размере 20105 рублей 83 копейки.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Радиоволна" (ОГРН 1077203042564, ИНН 7203199232) в пользу индивидуального предпринимателя Галенко Игоря Владимировича (ОГРН 304720313900050, ИНН 720202505824) задолженность по арендной плате в размере 2 472 750 рублей, пени в размере 65 656 рублей 75 копеек, судебные расходы в размере 20105 рублей 83 копейки.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Плесовских Игорю Анатольевичу (ОГРН 304720313900321, ИНН 720305486108) и индивидуальному предпринимателю Галенко Игорю Владимировичу (ОГРН 304720313900050, ИНН 720202505824) излишне уплаченную государственную пошлину в размере по 19 рублей 04 копейки каждому.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.А.СИДОРЕНКО
Судьи
Л.А.ЗОЛОТОВА
А.Н.ЛОТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)