Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 сентября 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Авдониной О.Г.,
судей Галова В.В., Ломидзе О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой А.В.
при участии:
от истца: председателя правления Карпоева А.Х.,
от ответчиков:
от ЗАО "ЮИТ ДОН": по доверенности N 38 от 15.05.2010 Новикова С.В., по доверенности N 52 от 06.07.2009 Епифановой В.Н.,
от ООО СП "ЮИТ ДОН": по доверенности N 71 от 22.11.2010 Новикова С.В.,
от Управления Росреестра по РО: по доверенности N 30 от 25.02.2011 Худолеевой С.О.
третьего лица Шаповаловой Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Аэлита"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07 февраля 2011 года по делу N А53-21431/2010
по иску товарищества собственников жилья "Аэлита"
к ответчикам: закрытому акционерному обществу "ЮИТ ДОН", обществу с ограниченной ответственностью "Строительное предприятие "ЮИТ ДОН", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
при участии третьего лица Шаповаловой Елены Юрьевны
о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права,
принятое в составе судьи Еремина Ф.Ф.,
установил:
товарищество собственников жилья "Аэлита" (далее - истец, ТСЖ "Аэлита") обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "ЮИТ ДОН" (далее - ответчик, ЗАО "ЮИТ ДОН"), обществу с ограниченной ответственностью строительное предприятие "ЮИТ ДОН" (далее - ответчик, ООО СП "ЮИТ ДОН"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - ответчик, Управление Росреестра по РО) с требованиями:
- - признать действительной проектную декларацию от 30.10.2009, в которой в состав общего имущества не включены только помещения офисов, а проектные декларации от 24.12.2009 и все последующие, в которых в состав общего имущества не отнесены также и помещения NN 2, 3, 4 подвала дома N 9в по ул. Королева в г. Ростове-на-Дону с имеющимися там инженерными коммуникациями, признать не соответствующими законодательству;
- - обязать застройщика привести технический паспорт многоквартирного дома в соответствие с жилищным законодательством и включить помещения NN 2, 3, 4 в состав общего имущества многоквартирного дома;
- - признать недействительной государственную регистрацию договора N 1-А участия в долевом строительстве от 15 февраля 2010 года, заключенного между ЗАО "ЮИТ ДОН" и ООО СП "ЮИТ ДОН" по строительству помещений (долей) NN 2, 3, 4 подвала дома N 9в по ул. Королева в г. Ростове-на-Дону (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования - т. 2 л.д. 34).
Определением суда от 25.11.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Шаповалова Елена Юрьевна.
Исковые требования мотивированы тем, что ЗАО "ЮИТ ДОН" отказалось передать товариществу, созданному для эксплуатации общего имущества жилого дома N 9в по ул. Королева в г. Ростове-на-Дону, часть подвала (помещения NN 2, 3, 4) площадью 684,9 кв. м, в котором имеются инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания жилого дома. Подземная автостоянка функционально не отделена от подвала дома, в котором находятся коммуникации, предназначенные для обслуживания всего дома. Спорное помещение не отделено техническим этажом для прокладки инженерных сетей. Проектные декларации в редакциях от 24.12.2009, 04.02.2010, 10.02.2010, 30.03.2010, 29.04.2010, 30.07.2010, в которых отражено, что подземная автостоянка не входит в состав общего имущества жилого дома, являются необоснованными. Сведения, содержащиеся в техническом паспорте, изготовленном после введения дома в эксплуатацию, не соответствуют проектной декларации от 30.10.2009. Регистрация договора долевого участия в строительстве, заключенного с ООО СП "ЮИТ ДОН", произведена после ввода дома в эксплуатацию, право собственности общества на спорные помещения возникло незаконно.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07 февраля 2011 года товариществу в удовлетворении иска отказано. Суд указал, что лишь факт наличия транзитных коммуникаций в помещении не означает автоматического отнесения указанных помещений к общему имуществу, общим имуществом являются сами инженерные сети. Согласно СНиП 21.02-99 "Стоянки автомобилей" в зданиях класса Ф 1.3 "Многоквартирные жилые дома" допускается встраивать автостоянки легковых автомобилей, кроме автостоянок открытого типа, только с постоянно закрепленными местами для индивидуальных владельцев, что свидетельствует о том, что встроенные автостоянки не могут относиться к общему имуществу многоквартирного дома. Для обслуживания общего имущества в подвале спроектированы технические помещения N 1 (водопроводная насосная станция), NN 5 и 6 (вентиляционные камеры), N 9 (тепловой пункт), в которых расположены системы управления общим имуществом многоквартирного дома, указанные помещения переданы ТСЖ "Аэлита" в управление.
ТСЖ "Аэлита" обжаловало решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал, что спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, так как через них проходят не только транзитные коммуникации, но и вся запорная арматура, окна для прочистки и сброса канализации и прочие устройства, исключающие возможность эксплуатации всего жилого дома без доступа к ним. ЗАО "ЮИТ ДОН" совершило фиктивную сделку с ООО СП "ЮИТ ДОН", являющимся аффилированным лицом ЗАО "ЮИТ ДОН". Продажа помещений была проведена как долевое участие в строительстве, когда жилой дом уже был введен в эксплуатацию. Согласно СНиП 21.02-99 "Стоянки автомобилей" инженерные коммуникации автостоянок, встроенных в здание, должны быть автономны от инженерных систем здания; в случае транзитной прокладки через помещения автостоянок инженерных коммуникаций, последние (кроме водопровода, канализации, теплоснабжения, выполненных из металлических труб) должны быть изолированы строительными конструкциями с определенным пределом огнестойкости. Спорные помещения не отделены от жилых этажей техническим этажом. Конструкция жилого дома сориентирована на использование спорного подвала как технического этажа.
ЗАО "ЮИТ ДОН" в отзыве на апелляционную жалобу указало, что общество, являясь застройщиком многоквартирного дома, самостоятельно на стадии проектирования определило состав жилых и нежилых помещений жилого дома и предусмотрело размещение в подвальной части помещения подземную автостоянку как отдельного объекта недвижимости. В отношении проектной документации, в которой предусмотрена автостоянка, вынесено положительное заключение государственной экспертизы, в отношении законченного строительством дома получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Третье лицо Шаповалова Е.Ю. в отзыве на апелляционную жалобу просила оставить жалобу без удовлетворения.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011 удовлетворено ходатайство ТСЖ "Аэлита" о назначении судебной строительно-технической экспертизы, на время проведение которой производство по делу было приостановлено.
Определением суда апелляционной инстанции от 22.08.2011 производство по делу возобновлено.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.
Представители ответчиков с доводами апелляционной жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзывах на жалобу, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Шаповалова Е.Ю. поддержала правовую позицию ответчиков, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 11.01.2008 ЗАО "ЮИТ ДОН" выдано разрешение N RU61310000-6509-2 на строительство 18-ти этажного 96-квартирного жилого дома (общая площадь квартир - 6 265,7 кв. м) со встроенно-пристроенными помещениями офисов (общая площадь офисов - 673,1 кв. м) и подземной автостоянкой (общая площадь стоянки - 788 кв. м) (т. 2 л.д. 8).
15.02.2010 между ЗАО "ЮИТ ДОН" (застройщик) и ООО СП "ЮИТ ДОН" (дольщик) заключен договор N 1-А участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Королева, 9в, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику в собственность нежилое помещение (автостоянку), расположенное в подвале здания общей площадью 685,1 кв. м. Дольщик обязался уплатить застройщику 9 250 000 руб. (т. 2 л.д. 16-21). Указанный договор прошел государственную регистрацию в ЕГРП 09.03.2010 (номер регистрационной записи 61-61-01/194/2010-181).
26.02.2010 ЗАО "ЮИТ ДОН" выдано разрешение N RU61310000-6509 на ввод в эксплуатацию 18-ти этажного 96-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями офисов и подземной автостоянкой (т. 1 л.д. 15).
На основании акта приема-передачи от 01.07.2010 ЗАО "ЮИТ ДОН" передало ТСЖ "Аэлита" на обслуживание и эксплуатацию общее имущество 18-ти этажного жилого дома общей площадью 1 339,3 кв. м, указанное в техническом паспорте жилого дома от 16.12.2009, земельный участок площадью 2 755 кв. м с кадастровым номером 61:44:01 03 01:0127 с расположенными на нем объектами инфраструктуры, элементами озеленения и благоустройства в границах участка, все инженерно-техническое оборудование, сети и системы, расположенные в многоквартирном доме, а также проектную документацию на дом (т. 1 л.д. 16).
После ввода объекта в эксплуатацию 21.03.2010 на основании передаточного акта от 15.03.2010 зарегистрировано право собственности ООО СП "ЮИТ ДОН" на нежилое помещение (автостоянка), на поэтажном плане NN 2, 3, 4, площадью 684,9 кв. м, по адресу: пр. Королева, 9в, г. Ростов-на-Дону (т. 2 л.д. 6).
На основании договора купли-продажи от 10.09.2010 N 11П в ЕГРП 20.10.2010 зарегистрирован переход права общей долевой собственности (8/100 долей) к Шаповаловой Е.Ю. (т. 1 л.д. 98, т. 2 л.д. 25-26).
Истец считает, что в проектных декларациях на строительство МКД до 30.10.2009 включительно, согласно пункту 2.6, в состав общего имущества не входили только помещения офисов (которые были отнесены к самостоятельным объектам недвижимости), а в проектных декларациях в редакциях от 24.12.2009, 4.02.2010, 10.02.2010, 30.03.2010, 29.04.2010, 30.07.2010 согласно того же пункта 2.6 в состав общего имущества не входят и офисные помещения, и подземная автостоянка. Данное изменение проектной декларации, по мнению истца, ничем не обосновано. ТСЖ "Аэлита" полагает, что помещения NN 2, 3, 4, общей площадью 684,9 кв. м, расположенные в подвале жилого дома по адресу: пр. Королева, 9в, г. Ростов-на-Дону, являются помещениями общего пользования и, в силу статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, являются общей собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим, ЗАО "ЮИТ ДОН" не имело право производить отчуждение спорных помещений ООО СП "ЮИТ ДОН".
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Исходя из основания заявленного иска, в предмет судебного исследования входил вопрос о том, являются ли спорные помещения объектами общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома, в связи с чем, надлежало установить, располагаются ли в спорных помещениях инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также используются ли спорные помещения именно как помещения общего пользования.
В целях получения указанных сведений судом апелляционной инстанции было назначено проведение по делу судебной строительно-технической экспертизы. По результатам проведения которой экспертом ГУ "ЮРЦСЭ" было подготовлено заключение N 1888/10-3 от 28.07.2011 (т. 5 л.д. 95-106).
Из содержания экспертного заключения следует, что в исследуемых нежилых помещениях NN 2, 3, 4 общей площадью 684,9 кв. м, расположенных в подвале жилого дома по адресу: пр. Королева, 9"в", г. Ростов-на-Дону, расположены трубопроводы отопления, бытовой канализации, холодного и горячего водоснабжения. Кроме водонесущих трубопроводов в нежилых помещениях имеется прокладка электрических сетей и сети сигнализации. На внутренних инженерных коммуникациях, проложенных в указанных помещениях, а именно на трубопроводах холодного водоснабжения, горячего водоснабжения и отопления имеется запорная арматура, а на трубопроводах внутренней канализационной сети имеются прочистки и ревизии.
Основная часть трубопроводов, отображенная на фото 9-18, 21-23 в приложении N 1 для частей 3.4, 3.5, 3.6 (условно названным) помещения N 3, находится под центральной частью жилого дома. Трубопроводы, находящиеся в центральной части подвала, предназначены для обеспечения работоспособности санитарно-технического оборудования в подсобных помещениях квартир, а именно в кухнях, санузлах и ванных, а также для осуществления отопления жилых этажей здания. Через остальные части помещения N 3 (3.1, 3.2, 3.3, 3.7, 3.8, 3.9) проходят лишь трубопроводы отопления для офисных помещений, трубопроводы канализации для вывода ее в наружную сеть, трубопроводы ввода теплосети в здание, вентиляционные воздуховоды, сеть пожарной сигнализации.
Использование инженерных коммуникаций для обеспечения жилого дома холодной и горячей водой, отоплением и электроснабжением, а также для обеспечения отвода канализационных стоков не может носить не постоянный характер, но указанное использование сетей не обосновывает необходимость непрерывного их ремонта и обслуживания.
Эксперт пришел к выводу о том, что на трубопроводах инженерных коммуникаций, проложенных в подвальных нежилых помещениях NN 2, 3, 4 не имеется инженерного оборудования обслуживающего более одного помещения в данном доме, т.е. в указанных помещениях не имеется никаких регулирующих устройств, измерительных или фиксирующих приборов (манометров, счетчиков и т.п.).
Вместе с тем, данный вывод эксперта суд расценивает как ошибочный и сделанный при неполном исследовании объекта экспертизы, по следующим основаниям.
Из описательной части экспертного заключения следует, что в условно названных помещениях N 3.2, 3.4, 3.5, 3.6 имеется следующее оборудование: спуски трубопровода, на которых установлены краны для сброса воды в сбросные колодцы, расположенные в полу помещения; на водоподающих трубопроводах и трубопроводах отопления имеется запорная арматура, установлены краны и вентили; имеются фрагменты трубопровода с задвижкой.
Суд отмечает, что деление экспертом помещения N 3 на отдельные зоны являлось условным, так как соответствующие зоны помещения не отгорожены друг от друга стенами, иными заградительными устройствами. Помещение N 3 также не отгорожено от помещений N 2 и N 4, в связи с чем, указанные помещения следует рассматривать в качестве единого помещения, имеющего общее функциональное предназначение.
Допрошенный в судебном заседании суда апелляционной инстанции от 06.09.2011 эксперт Алимов О.Ю. пояснил, что имеющиеся в подвале дома трубопроводы в целом нельзя рассматривать к качестве транзитных, так как они, в частности, имеют запорную арматуру.
Эксперт не отрицал то обстоятельство, что в случае возникновения аварийной ситуации трубопровод подлежит перекрыванию и последующему ремонту и обслуживанию именно в подвале жилого дома.
Эксперт пояснил, что понятие "арматура" включает в себя и понятие "сбросная арматура". При возникновении аварийной ситуации на выше расположенных этажах жилого дома, перекрывается стояк, расположенный в подвале, и сброс воды осуществляется в подвале на пол. Эксперт не отрицал, что трубопроводы, проходящие в подвале жилого дома, имеют краны, предназначенные для перекрывания и сброса воды.
Эксперт указал, что вход в помещения общего пользования такие, как вентиляционная, кладовые, расположенные в подвале жилого дома, осуществляется через комнаты N N 2, 3, 4 подвала дома.
Представитель истца пояснил, что в своем заключении эксперт ошибочно поименовал дренажный приемник в качестве сбросного колодца, указанная инженерная коммуникация предназначена для удаления сбрасываемой воды из подвала жилого дома посредствам насосов. Фактически указанные инженерные коммуникации предназначены для обслуживания системы водоснабжения и водоотведения всего дома. Данное обстоятельство эксперт не отрицал.
В качестве свидетелей по делу судом апелляционной инстанции были допрошены сантехники ТСЖ "Аэлита": Осипов В.Г. и Максимов М.Н. Из их пояснений следует, что:
- спорные помещения подвала являются фактически техническим подпольем жилого дома, и отдельного технического этажа в доме не существует. Имеющаяся в доме рамка управления снабжена только общей задвижкой, посредствам которой перекрывается вода во всем доме, и не имеется возможности перекрыть воду по отдельному стояку, обслуживающему несколько квартир. Все водоподающие и канализационные стояки сходятся только в подвале, и в случае их неисправности возможность их обслуживания имеется только в техподполье.
- плановый осмотр системы трубопроводов жилого дома, расположенной в подвале, осуществляется сантехниками ежедневно или через день. Система трубопроводов, проходящих в спорных помещениях, снабжена по каждому стояку в отдельности общезапорным, сбросным и регулировочным кранами. Ввиду того, что теплоэнергия подается ТЭЦ ежедневно под разным давлением, а также жильцы часто производят ремонтные работы по установке сантехнического оборудования, имеется постоянная необходимость в регулировании поступления горячей воды, что возможно осуществить только в подвале жилого дома посредствам настройки регулировочных кранов.
- хотя в доме имеются внутридомовые насосы, однако они не осуществляют регулирование обратного тока воды. В связи с этим, при вмешательстве жильцов дома (проведение ремонтных работ и т.д.) в систему подачи горячей воды происходит изменение общей скорости циркуляции воды в стояках, что требует корректировки посредствам регулирующих кранов, расположенных в подвале жилого дома.
- сброс воды со стояков жилого дома осуществляется только в подвале.
Присутствовавший в судебном заседании эксперт не отрицал данные обстоятельства и не опроверг достоверность показаний свидетелей.
Оценив в совокупности приведенные выше доказательства по делу, суд апелляционной инстанции считает установленными следующие обстоятельства.
Спорные помещения N 2, 3, 4 фактически представляют собой единое подвальное помещение многоквартирного жилого дома, имеющее своим первоочередным целевым назначение размещение системы трубопроводов и инженерных коммуникаций (дренажных приемников), обслуживающих все помещения жилого дома. Система трубопроводов, расположенных в спорных помещениях, не является транзитной, так как, по сути, в помещениях располагаются стояки горячего и холодного водоснабжения, оснащенные запорной и регулирующей арматурой, посредствам которых отдельные блоки помещений жилого дома снабжаются водой, а также стояки водоотведения (канализации), снабженные прочистками и ревизиями. В помещениях также располагаются вентиляционные воздуховоды, сеть пожарной сигнализации. Указанные системы коммуникаций и инженерных сетей располагаются по всему периметру помещения N 3 - на стенах, потолке и на полу; помещение N 4, в котором располагается часть въездного пандуса, и N 2 имеют своим целевым предназначением обеспечение беспрепятственного доступа к системам коммуникаций жилого дома, так как являются сквозными (не изолированными) от помещения N 3, и имеют оборудованные входные проемы. Посредствам установленной на системе трубопровода запорной арматуры осуществляется регулирование подачи воды во все помещения жилого дома, в том числе поблочно. Ввиду того, что жилой дом не имеет технического этажа, обслуживание и ремонт системы трубопроводов горячего и холодного водоснабжения, системы канализации, воздуховода, а также сброс воды со стояков жилого дома и ей перегонка посредствам дренажных приемников осуществляется только в спорных помещениях.
Таким образом, система трубопроводов, инженерных коммуникаций, непосредственно связаны с подвальными помещениями и не могут нормально функционировать в отсутствие непрерывного доступа к последним. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что спорные помещения N 2, 3, 4, в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что согласно пункту 6.3 СНиП 21-02-99 "Стоянки автомобилей", утвержденных постановлением Госстроя РФ от 19.11.1999 N 64 (с изменениями от 30.04.2003), инженерные системы автостоянок, встроенных в здания другого назначения или пристроенных к ним, должны быть, как правило, автономными от инженерных систем этих зданий. В случае транзитной прокладки через помещения автостоянок инженерных коммуникаций, принадлежащих зданию, в которое встроена (пристроена) автостоянка, указанные коммуникации (кроме водопровода, канализации, теплоснабжения, выполненных из металлических труб) должны быть изолированы строительными конструкциями с пределом огнестойкости не менее EI 45.
Из указанных положений СНиП 21-02-99 следует, что нетранзитные общие коммуникации жилого дома должны быть отделены (изолированы) от встроенных помещений автостоянки.
Применительно к рассматриваемому спору, в спорных помещениях располагаются именно нетранзитные коммуникации жилого дома, при этом они никак не отделены от автостоянки (в жилом доме отсутствует технический этаж).
ЗАО "ЮИТ ДОН", являясь застройщиком многоквартирного жилого дома, с учетом приведенных обстоятельств дела, не мог не знать о том, что спорные помещения относятся к категории общего имущества собственников помещений жилого дома. Тем более, что на момент заключения с ООО СП "ЮИТ ДОН" договора N 1-А участия в долевом строительстве от 15.02.2010 система трубопровода и инженерных коммуникаций подвала здания была фактически смонтирована (жилой дом был принят в эксплуатацию 26.02.2010). Следовательно, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности ООО СП "ЮИТ ДОН" также могло знать, что посредствам заключения договора N 1-А от 15.02.2010 им фактически приобретается общее имущество собственников помещений жилого дома - подвальные помещения N 2, 3, 4.
По общим положениям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право на распоряжение имуществом принадлежит его собственнику.
Суд апелляционной инстанции полагает, что заключая договор участия в долевом строительстве с ООО СП "ЮИТ ДОН" ЗАО "ЮИТ ДОН" злоупотребил своим правом как застройщик жилого дома и фактически произвел отчуждение общего имущества собственников помещений жилого дома, которое ему не могло принадлежать в силу прямого указания закона.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. С учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной.
Поскольку названные обстоятельства свидетельствуют о наличии факта злоупотребления правом как со стороны ЗАО "ЮИТ ДОН", так и со стороны ООО СП "ЮИТ ДОН", выразившегося в заключении упомянутого договора участия в долевом строительстве, то в силу положений пункта 2 статьи 10 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка обладает признаками ничтожности.
ТСЖ "Аэлита" было заявлено требование о признании недействительной государственной регистрации договора N 1-А участия в долевом строительстве от 15 февраля 2010 года, заключенного между ЗАО "ЮИТ ДОН" и ООО СП "ЮИТ ДОН" по строительству помещений (долей) NN 2, 3, 4 подвала дома N 9"в" по ул. Королева в г. Ростове-на-Дону.
Указанное требование истца подлежит квалификации судом, как требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Вместе с тем, оно не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Как следует из письма Управления Росреестра по РО N 25.01-19/2208 от 19.09.2011, регистрационная запись N 61-61-01/194/2010-181 от 09.03.2010 о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве N 1-А от 15.02.2010, заключенного между ЗАО "ЮИТ ДОН" и ООО СП "ЮИТ ДОН", была погашена 21.06.2010, в связи с осуществлением государственной регистрации права собственности ООО СП "ЮИТ ДОН" на спорные помещения. Таким образом, на момент рассмотрения дела в арбитражном суде предмет спора по указанному требованию истца фактически отсутствовал.
Из пояснений представителя истца следует, что в настоящее время ТСЖ "Аэлита" обратилось в Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону с виндикационным иском к ООО СП "ЮИТ ДОН" и Шаповаловой Е.Ю., что свидетельствует о реализации товариществом своего права на судебную защиту.
В связи с тем, что многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию разрешением N RU61310000-6509 от 26.02.2010, проектная документация, в том числе проектные декларации, на строительство объекта недвижимости утратила какое-либо правовое значение. В связи с этим, удовлетворение иска в указанной части не способно восстановить нарушенных прав истца, что является основанием для отказа в иске.
Требование ТСЖ "Аэлита" об обязании застройщика привести технический паспорт многоквартирного дома в соответствие с жилищным законодательством и включить помещения NN 2, 3, 4 в состав общего имущества многоквартирного дома не основывается на нормах действующего законодательства, ЗАО "ЮИТ ДОН" не является органом, осуществляющим технический учет объектов недвижимости. Кроме того, фактически в настоящее время имеется спор о праве собственности на помещения подвала N 2, 3, 4 жилого дома N 9 "в", расположенного по ул. Королева в г. Ростове-на-Дону, который не подлежит разрешению путем обязания внести изменения в технический паспорт многоквартирного жилого дома.
Хотя суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу о том, что спорные помещения подвала не относятся к объекту общей долевой собственности владельцев помещений жилого дома, оснований для отмены решения суда не имеется по выше приведенным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом не допущено.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представителем ООО СП "ЮИТ ДОН" было заявлено ходатайство об отмене принятых судом первой инстанции обеспечительных мер в виде установления запрета на отчуждение помещений, находящихся в подвале жилого дома N 9 "в" по ул. Королева в г. Ростове-на-Дону.
Суд апелляционной инстанции считает необходимым оставить без рассмотрения по существу заявленное ходатайство в связи со следующим.
Согласно части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.
Учитывая, что в удовлетворении заявленного иска ТСЖ "Аэлита" отказано решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.02.2011, и данный судебный акт по итогам рассмотрения апелляционной жалобы подлежит оставлению без изменения, судом, компетентным рассматривать по существу ходатайство ООО СП "ЮИТ ДОН" об отмене ранее принятых обеспечительных мер, является Арбитражный суд Ростовской области.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу, в том числе, по оплате стоимости услуг судебной экспертизы, суд относит на ТСЖ "Аэлита", как на проигравшую сторону.
Как следует из счета N 00000156 от 29.07.2011, стоимость услуг ГУ "ЮРЦСЭ" Минюста России за проведение судебной экспертизы составила 29 720 руб., которые подлежат перечислению экспертной организации с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда за счет денежных средств, внесенных ТСЖ "Аэлита". Оставшиеся денежные средства в размере 280 руб. подлежат возвращению истцу с депозитного счета суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 07 февраля 2011 года по делу N А53-21431/2010 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.09.2011 N 15АП-2648/2011 ПО ДЕЛУ N А53-21431/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 сентября 2011 г. N 15АП-2648/2011
Дело N А53-21431/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 сентября 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Авдониной О.Г.,
судей Галова В.В., Ломидзе О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой А.В.
при участии:
от истца: председателя правления Карпоева А.Х.,
от ответчиков:
от ЗАО "ЮИТ ДОН": по доверенности N 38 от 15.05.2010 Новикова С.В., по доверенности N 52 от 06.07.2009 Епифановой В.Н.,
от ООО СП "ЮИТ ДОН": по доверенности N 71 от 22.11.2010 Новикова С.В.,
от Управления Росреестра по РО: по доверенности N 30 от 25.02.2011 Худолеевой С.О.
третьего лица Шаповаловой Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Аэлита"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07 февраля 2011 года по делу N А53-21431/2010
по иску товарищества собственников жилья "Аэлита"
к ответчикам: закрытому акционерному обществу "ЮИТ ДОН", обществу с ограниченной ответственностью "Строительное предприятие "ЮИТ ДОН", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
при участии третьего лица Шаповаловой Елены Юрьевны
о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права,
принятое в составе судьи Еремина Ф.Ф.,
установил:
товарищество собственников жилья "Аэлита" (далее - истец, ТСЖ "Аэлита") обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "ЮИТ ДОН" (далее - ответчик, ЗАО "ЮИТ ДОН"), обществу с ограниченной ответственностью строительное предприятие "ЮИТ ДОН" (далее - ответчик, ООО СП "ЮИТ ДОН"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - ответчик, Управление Росреестра по РО) с требованиями:
- - признать действительной проектную декларацию от 30.10.2009, в которой в состав общего имущества не включены только помещения офисов, а проектные декларации от 24.12.2009 и все последующие, в которых в состав общего имущества не отнесены также и помещения NN 2, 3, 4 подвала дома N 9в по ул. Королева в г. Ростове-на-Дону с имеющимися там инженерными коммуникациями, признать не соответствующими законодательству;
- - обязать застройщика привести технический паспорт многоквартирного дома в соответствие с жилищным законодательством и включить помещения NN 2, 3, 4 в состав общего имущества многоквартирного дома;
- - признать недействительной государственную регистрацию договора N 1-А участия в долевом строительстве от 15 февраля 2010 года, заключенного между ЗАО "ЮИТ ДОН" и ООО СП "ЮИТ ДОН" по строительству помещений (долей) NN 2, 3, 4 подвала дома N 9в по ул. Королева в г. Ростове-на-Дону (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования - т. 2 л.д. 34).
Определением суда от 25.11.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Шаповалова Елена Юрьевна.
Исковые требования мотивированы тем, что ЗАО "ЮИТ ДОН" отказалось передать товариществу, созданному для эксплуатации общего имущества жилого дома N 9в по ул. Королева в г. Ростове-на-Дону, часть подвала (помещения NN 2, 3, 4) площадью 684,9 кв. м, в котором имеются инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания жилого дома. Подземная автостоянка функционально не отделена от подвала дома, в котором находятся коммуникации, предназначенные для обслуживания всего дома. Спорное помещение не отделено техническим этажом для прокладки инженерных сетей. Проектные декларации в редакциях от 24.12.2009, 04.02.2010, 10.02.2010, 30.03.2010, 29.04.2010, 30.07.2010, в которых отражено, что подземная автостоянка не входит в состав общего имущества жилого дома, являются необоснованными. Сведения, содержащиеся в техническом паспорте, изготовленном после введения дома в эксплуатацию, не соответствуют проектной декларации от 30.10.2009. Регистрация договора долевого участия в строительстве, заключенного с ООО СП "ЮИТ ДОН", произведена после ввода дома в эксплуатацию, право собственности общества на спорные помещения возникло незаконно.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07 февраля 2011 года товариществу в удовлетворении иска отказано. Суд указал, что лишь факт наличия транзитных коммуникаций в помещении не означает автоматического отнесения указанных помещений к общему имуществу, общим имуществом являются сами инженерные сети. Согласно СНиП 21.02-99 "Стоянки автомобилей" в зданиях класса Ф 1.3 "Многоквартирные жилые дома" допускается встраивать автостоянки легковых автомобилей, кроме автостоянок открытого типа, только с постоянно закрепленными местами для индивидуальных владельцев, что свидетельствует о том, что встроенные автостоянки не могут относиться к общему имуществу многоквартирного дома. Для обслуживания общего имущества в подвале спроектированы технические помещения N 1 (водопроводная насосная станция), NN 5 и 6 (вентиляционные камеры), N 9 (тепловой пункт), в которых расположены системы управления общим имуществом многоквартирного дома, указанные помещения переданы ТСЖ "Аэлита" в управление.
ТСЖ "Аэлита" обжаловало решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал, что спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, так как через них проходят не только транзитные коммуникации, но и вся запорная арматура, окна для прочистки и сброса канализации и прочие устройства, исключающие возможность эксплуатации всего жилого дома без доступа к ним. ЗАО "ЮИТ ДОН" совершило фиктивную сделку с ООО СП "ЮИТ ДОН", являющимся аффилированным лицом ЗАО "ЮИТ ДОН". Продажа помещений была проведена как долевое участие в строительстве, когда жилой дом уже был введен в эксплуатацию. Согласно СНиП 21.02-99 "Стоянки автомобилей" инженерные коммуникации автостоянок, встроенных в здание, должны быть автономны от инженерных систем здания; в случае транзитной прокладки через помещения автостоянок инженерных коммуникаций, последние (кроме водопровода, канализации, теплоснабжения, выполненных из металлических труб) должны быть изолированы строительными конструкциями с определенным пределом огнестойкости. Спорные помещения не отделены от жилых этажей техническим этажом. Конструкция жилого дома сориентирована на использование спорного подвала как технического этажа.
ЗАО "ЮИТ ДОН" в отзыве на апелляционную жалобу указало, что общество, являясь застройщиком многоквартирного дома, самостоятельно на стадии проектирования определило состав жилых и нежилых помещений жилого дома и предусмотрело размещение в подвальной части помещения подземную автостоянку как отдельного объекта недвижимости. В отношении проектной документации, в которой предусмотрена автостоянка, вынесено положительное заключение государственной экспертизы, в отношении законченного строительством дома получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Третье лицо Шаповалова Е.Ю. в отзыве на апелляционную жалобу просила оставить жалобу без удовлетворения.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011 удовлетворено ходатайство ТСЖ "Аэлита" о назначении судебной строительно-технической экспертизы, на время проведение которой производство по делу было приостановлено.
Определением суда апелляционной инстанции от 22.08.2011 производство по делу возобновлено.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.
Представители ответчиков с доводами апелляционной жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзывах на жалобу, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Шаповалова Е.Ю. поддержала правовую позицию ответчиков, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 11.01.2008 ЗАО "ЮИТ ДОН" выдано разрешение N RU61310000-6509-2 на строительство 18-ти этажного 96-квартирного жилого дома (общая площадь квартир - 6 265,7 кв. м) со встроенно-пристроенными помещениями офисов (общая площадь офисов - 673,1 кв. м) и подземной автостоянкой (общая площадь стоянки - 788 кв. м) (т. 2 л.д. 8).
15.02.2010 между ЗАО "ЮИТ ДОН" (застройщик) и ООО СП "ЮИТ ДОН" (дольщик) заключен договор N 1-А участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Королева, 9в, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику в собственность нежилое помещение (автостоянку), расположенное в подвале здания общей площадью 685,1 кв. м. Дольщик обязался уплатить застройщику 9 250 000 руб. (т. 2 л.д. 16-21). Указанный договор прошел государственную регистрацию в ЕГРП 09.03.2010 (номер регистрационной записи 61-61-01/194/2010-181).
26.02.2010 ЗАО "ЮИТ ДОН" выдано разрешение N RU61310000-6509 на ввод в эксплуатацию 18-ти этажного 96-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями офисов и подземной автостоянкой (т. 1 л.д. 15).
На основании акта приема-передачи от 01.07.2010 ЗАО "ЮИТ ДОН" передало ТСЖ "Аэлита" на обслуживание и эксплуатацию общее имущество 18-ти этажного жилого дома общей площадью 1 339,3 кв. м, указанное в техническом паспорте жилого дома от 16.12.2009, земельный участок площадью 2 755 кв. м с кадастровым номером 61:44:01 03 01:0127 с расположенными на нем объектами инфраструктуры, элементами озеленения и благоустройства в границах участка, все инженерно-техническое оборудование, сети и системы, расположенные в многоквартирном доме, а также проектную документацию на дом (т. 1 л.д. 16).
После ввода объекта в эксплуатацию 21.03.2010 на основании передаточного акта от 15.03.2010 зарегистрировано право собственности ООО СП "ЮИТ ДОН" на нежилое помещение (автостоянка), на поэтажном плане NN 2, 3, 4, площадью 684,9 кв. м, по адресу: пр. Королева, 9в, г. Ростов-на-Дону (т. 2 л.д. 6).
На основании договора купли-продажи от 10.09.2010 N 11П в ЕГРП 20.10.2010 зарегистрирован переход права общей долевой собственности (8/100 долей) к Шаповаловой Е.Ю. (т. 1 л.д. 98, т. 2 л.д. 25-26).
Истец считает, что в проектных декларациях на строительство МКД до 30.10.2009 включительно, согласно пункту 2.6, в состав общего имущества не входили только помещения офисов (которые были отнесены к самостоятельным объектам недвижимости), а в проектных декларациях в редакциях от 24.12.2009, 4.02.2010, 10.02.2010, 30.03.2010, 29.04.2010, 30.07.2010 согласно того же пункта 2.6 в состав общего имущества не входят и офисные помещения, и подземная автостоянка. Данное изменение проектной декларации, по мнению истца, ничем не обосновано. ТСЖ "Аэлита" полагает, что помещения NN 2, 3, 4, общей площадью 684,9 кв. м, расположенные в подвале жилого дома по адресу: пр. Королева, 9в, г. Ростов-на-Дону, являются помещениями общего пользования и, в силу статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, являются общей собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим, ЗАО "ЮИТ ДОН" не имело право производить отчуждение спорных помещений ООО СП "ЮИТ ДОН".
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Исходя из основания заявленного иска, в предмет судебного исследования входил вопрос о том, являются ли спорные помещения объектами общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома, в связи с чем, надлежало установить, располагаются ли в спорных помещениях инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также используются ли спорные помещения именно как помещения общего пользования.
В целях получения указанных сведений судом апелляционной инстанции было назначено проведение по делу судебной строительно-технической экспертизы. По результатам проведения которой экспертом ГУ "ЮРЦСЭ" было подготовлено заключение N 1888/10-3 от 28.07.2011 (т. 5 л.д. 95-106).
Из содержания экспертного заключения следует, что в исследуемых нежилых помещениях NN 2, 3, 4 общей площадью 684,9 кв. м, расположенных в подвале жилого дома по адресу: пр. Королева, 9"в", г. Ростов-на-Дону, расположены трубопроводы отопления, бытовой канализации, холодного и горячего водоснабжения. Кроме водонесущих трубопроводов в нежилых помещениях имеется прокладка электрических сетей и сети сигнализации. На внутренних инженерных коммуникациях, проложенных в указанных помещениях, а именно на трубопроводах холодного водоснабжения, горячего водоснабжения и отопления имеется запорная арматура, а на трубопроводах внутренней канализационной сети имеются прочистки и ревизии.
Основная часть трубопроводов, отображенная на фото 9-18, 21-23 в приложении N 1 для частей 3.4, 3.5, 3.6 (условно названным) помещения N 3, находится под центральной частью жилого дома. Трубопроводы, находящиеся в центральной части подвала, предназначены для обеспечения работоспособности санитарно-технического оборудования в подсобных помещениях квартир, а именно в кухнях, санузлах и ванных, а также для осуществления отопления жилых этажей здания. Через остальные части помещения N 3 (3.1, 3.2, 3.3, 3.7, 3.8, 3.9) проходят лишь трубопроводы отопления для офисных помещений, трубопроводы канализации для вывода ее в наружную сеть, трубопроводы ввода теплосети в здание, вентиляционные воздуховоды, сеть пожарной сигнализации.
Использование инженерных коммуникаций для обеспечения жилого дома холодной и горячей водой, отоплением и электроснабжением, а также для обеспечения отвода канализационных стоков не может носить не постоянный характер, но указанное использование сетей не обосновывает необходимость непрерывного их ремонта и обслуживания.
Эксперт пришел к выводу о том, что на трубопроводах инженерных коммуникаций, проложенных в подвальных нежилых помещениях NN 2, 3, 4 не имеется инженерного оборудования обслуживающего более одного помещения в данном доме, т.е. в указанных помещениях не имеется никаких регулирующих устройств, измерительных или фиксирующих приборов (манометров, счетчиков и т.п.).
Вместе с тем, данный вывод эксперта суд расценивает как ошибочный и сделанный при неполном исследовании объекта экспертизы, по следующим основаниям.
Из описательной части экспертного заключения следует, что в условно названных помещениях N 3.2, 3.4, 3.5, 3.6 имеется следующее оборудование: спуски трубопровода, на которых установлены краны для сброса воды в сбросные колодцы, расположенные в полу помещения; на водоподающих трубопроводах и трубопроводах отопления имеется запорная арматура, установлены краны и вентили; имеются фрагменты трубопровода с задвижкой.
Суд отмечает, что деление экспертом помещения N 3 на отдельные зоны являлось условным, так как соответствующие зоны помещения не отгорожены друг от друга стенами, иными заградительными устройствами. Помещение N 3 также не отгорожено от помещений N 2 и N 4, в связи с чем, указанные помещения следует рассматривать в качестве единого помещения, имеющего общее функциональное предназначение.
Допрошенный в судебном заседании суда апелляционной инстанции от 06.09.2011 эксперт Алимов О.Ю. пояснил, что имеющиеся в подвале дома трубопроводы в целом нельзя рассматривать к качестве транзитных, так как они, в частности, имеют запорную арматуру.
Эксперт не отрицал то обстоятельство, что в случае возникновения аварийной ситуации трубопровод подлежит перекрыванию и последующему ремонту и обслуживанию именно в подвале жилого дома.
Эксперт пояснил, что понятие "арматура" включает в себя и понятие "сбросная арматура". При возникновении аварийной ситуации на выше расположенных этажах жилого дома, перекрывается стояк, расположенный в подвале, и сброс воды осуществляется в подвале на пол. Эксперт не отрицал, что трубопроводы, проходящие в подвале жилого дома, имеют краны, предназначенные для перекрывания и сброса воды.
Эксперт указал, что вход в помещения общего пользования такие, как вентиляционная, кладовые, расположенные в подвале жилого дома, осуществляется через комнаты N N 2, 3, 4 подвала дома.
Представитель истца пояснил, что в своем заключении эксперт ошибочно поименовал дренажный приемник в качестве сбросного колодца, указанная инженерная коммуникация предназначена для удаления сбрасываемой воды из подвала жилого дома посредствам насосов. Фактически указанные инженерные коммуникации предназначены для обслуживания системы водоснабжения и водоотведения всего дома. Данное обстоятельство эксперт не отрицал.
В качестве свидетелей по делу судом апелляционной инстанции были допрошены сантехники ТСЖ "Аэлита": Осипов В.Г. и Максимов М.Н. Из их пояснений следует, что:
- спорные помещения подвала являются фактически техническим подпольем жилого дома, и отдельного технического этажа в доме не существует. Имеющаяся в доме рамка управления снабжена только общей задвижкой, посредствам которой перекрывается вода во всем доме, и не имеется возможности перекрыть воду по отдельному стояку, обслуживающему несколько квартир. Все водоподающие и канализационные стояки сходятся только в подвале, и в случае их неисправности возможность их обслуживания имеется только в техподполье.
- плановый осмотр системы трубопроводов жилого дома, расположенной в подвале, осуществляется сантехниками ежедневно или через день. Система трубопроводов, проходящих в спорных помещениях, снабжена по каждому стояку в отдельности общезапорным, сбросным и регулировочным кранами. Ввиду того, что теплоэнергия подается ТЭЦ ежедневно под разным давлением, а также жильцы часто производят ремонтные работы по установке сантехнического оборудования, имеется постоянная необходимость в регулировании поступления горячей воды, что возможно осуществить только в подвале жилого дома посредствам настройки регулировочных кранов.
- хотя в доме имеются внутридомовые насосы, однако они не осуществляют регулирование обратного тока воды. В связи с этим, при вмешательстве жильцов дома (проведение ремонтных работ и т.д.) в систему подачи горячей воды происходит изменение общей скорости циркуляции воды в стояках, что требует корректировки посредствам регулирующих кранов, расположенных в подвале жилого дома.
- сброс воды со стояков жилого дома осуществляется только в подвале.
Присутствовавший в судебном заседании эксперт не отрицал данные обстоятельства и не опроверг достоверность показаний свидетелей.
Оценив в совокупности приведенные выше доказательства по делу, суд апелляционной инстанции считает установленными следующие обстоятельства.
Спорные помещения N 2, 3, 4 фактически представляют собой единое подвальное помещение многоквартирного жилого дома, имеющее своим первоочередным целевым назначение размещение системы трубопроводов и инженерных коммуникаций (дренажных приемников), обслуживающих все помещения жилого дома. Система трубопроводов, расположенных в спорных помещениях, не является транзитной, так как, по сути, в помещениях располагаются стояки горячего и холодного водоснабжения, оснащенные запорной и регулирующей арматурой, посредствам которых отдельные блоки помещений жилого дома снабжаются водой, а также стояки водоотведения (канализации), снабженные прочистками и ревизиями. В помещениях также располагаются вентиляционные воздуховоды, сеть пожарной сигнализации. Указанные системы коммуникаций и инженерных сетей располагаются по всему периметру помещения N 3 - на стенах, потолке и на полу; помещение N 4, в котором располагается часть въездного пандуса, и N 2 имеют своим целевым предназначением обеспечение беспрепятственного доступа к системам коммуникаций жилого дома, так как являются сквозными (не изолированными) от помещения N 3, и имеют оборудованные входные проемы. Посредствам установленной на системе трубопровода запорной арматуры осуществляется регулирование подачи воды во все помещения жилого дома, в том числе поблочно. Ввиду того, что жилой дом не имеет технического этажа, обслуживание и ремонт системы трубопроводов горячего и холодного водоснабжения, системы канализации, воздуховода, а также сброс воды со стояков жилого дома и ей перегонка посредствам дренажных приемников осуществляется только в спорных помещениях.
Таким образом, система трубопроводов, инженерных коммуникаций, непосредственно связаны с подвальными помещениями и не могут нормально функционировать в отсутствие непрерывного доступа к последним. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что спорные помещения N 2, 3, 4, в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что согласно пункту 6.3 СНиП 21-02-99 "Стоянки автомобилей", утвержденных постановлением Госстроя РФ от 19.11.1999 N 64 (с изменениями от 30.04.2003), инженерные системы автостоянок, встроенных в здания другого назначения или пристроенных к ним, должны быть, как правило, автономными от инженерных систем этих зданий. В случае транзитной прокладки через помещения автостоянок инженерных коммуникаций, принадлежащих зданию, в которое встроена (пристроена) автостоянка, указанные коммуникации (кроме водопровода, канализации, теплоснабжения, выполненных из металлических труб) должны быть изолированы строительными конструкциями с пределом огнестойкости не менее EI 45.
Из указанных положений СНиП 21-02-99 следует, что нетранзитные общие коммуникации жилого дома должны быть отделены (изолированы) от встроенных помещений автостоянки.
Применительно к рассматриваемому спору, в спорных помещениях располагаются именно нетранзитные коммуникации жилого дома, при этом они никак не отделены от автостоянки (в жилом доме отсутствует технический этаж).
ЗАО "ЮИТ ДОН", являясь застройщиком многоквартирного жилого дома, с учетом приведенных обстоятельств дела, не мог не знать о том, что спорные помещения относятся к категории общего имущества собственников помещений жилого дома. Тем более, что на момент заключения с ООО СП "ЮИТ ДОН" договора N 1-А участия в долевом строительстве от 15.02.2010 система трубопровода и инженерных коммуникаций подвала здания была фактически смонтирована (жилой дом был принят в эксплуатацию 26.02.2010). Следовательно, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности ООО СП "ЮИТ ДОН" также могло знать, что посредствам заключения договора N 1-А от 15.02.2010 им фактически приобретается общее имущество собственников помещений жилого дома - подвальные помещения N 2, 3, 4.
По общим положениям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право на распоряжение имуществом принадлежит его собственнику.
Суд апелляционной инстанции полагает, что заключая договор участия в долевом строительстве с ООО СП "ЮИТ ДОН" ЗАО "ЮИТ ДОН" злоупотребил своим правом как застройщик жилого дома и фактически произвел отчуждение общего имущества собственников помещений жилого дома, которое ему не могло принадлежать в силу прямого указания закона.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. С учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной.
Поскольку названные обстоятельства свидетельствуют о наличии факта злоупотребления правом как со стороны ЗАО "ЮИТ ДОН", так и со стороны ООО СП "ЮИТ ДОН", выразившегося в заключении упомянутого договора участия в долевом строительстве, то в силу положений пункта 2 статьи 10 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка обладает признаками ничтожности.
ТСЖ "Аэлита" было заявлено требование о признании недействительной государственной регистрации договора N 1-А участия в долевом строительстве от 15 февраля 2010 года, заключенного между ЗАО "ЮИТ ДОН" и ООО СП "ЮИТ ДОН" по строительству помещений (долей) NN 2, 3, 4 подвала дома N 9"в" по ул. Королева в г. Ростове-на-Дону.
Указанное требование истца подлежит квалификации судом, как требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Вместе с тем, оно не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Как следует из письма Управления Росреестра по РО N 25.01-19/2208 от 19.09.2011, регистрационная запись N 61-61-01/194/2010-181 от 09.03.2010 о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве N 1-А от 15.02.2010, заключенного между ЗАО "ЮИТ ДОН" и ООО СП "ЮИТ ДОН", была погашена 21.06.2010, в связи с осуществлением государственной регистрации права собственности ООО СП "ЮИТ ДОН" на спорные помещения. Таким образом, на момент рассмотрения дела в арбитражном суде предмет спора по указанному требованию истца фактически отсутствовал.
Из пояснений представителя истца следует, что в настоящее время ТСЖ "Аэлита" обратилось в Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону с виндикационным иском к ООО СП "ЮИТ ДОН" и Шаповаловой Е.Ю., что свидетельствует о реализации товариществом своего права на судебную защиту.
В связи с тем, что многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию разрешением N RU61310000-6509 от 26.02.2010, проектная документация, в том числе проектные декларации, на строительство объекта недвижимости утратила какое-либо правовое значение. В связи с этим, удовлетворение иска в указанной части не способно восстановить нарушенных прав истца, что является основанием для отказа в иске.
Требование ТСЖ "Аэлита" об обязании застройщика привести технический паспорт многоквартирного дома в соответствие с жилищным законодательством и включить помещения NN 2, 3, 4 в состав общего имущества многоквартирного дома не основывается на нормах действующего законодательства, ЗАО "ЮИТ ДОН" не является органом, осуществляющим технический учет объектов недвижимости. Кроме того, фактически в настоящее время имеется спор о праве собственности на помещения подвала N 2, 3, 4 жилого дома N 9 "в", расположенного по ул. Королева в г. Ростове-на-Дону, который не подлежит разрешению путем обязания внести изменения в технический паспорт многоквартирного жилого дома.
Хотя суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу о том, что спорные помещения подвала не относятся к объекту общей долевой собственности владельцев помещений жилого дома, оснований для отмены решения суда не имеется по выше приведенным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом не допущено.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представителем ООО СП "ЮИТ ДОН" было заявлено ходатайство об отмене принятых судом первой инстанции обеспечительных мер в виде установления запрета на отчуждение помещений, находящихся в подвале жилого дома N 9 "в" по ул. Королева в г. Ростове-на-Дону.
Суд апелляционной инстанции считает необходимым оставить без рассмотрения по существу заявленное ходатайство в связи со следующим.
Согласно части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.
Учитывая, что в удовлетворении заявленного иска ТСЖ "Аэлита" отказано решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.02.2011, и данный судебный акт по итогам рассмотрения апелляционной жалобы подлежит оставлению без изменения, судом, компетентным рассматривать по существу ходатайство ООО СП "ЮИТ ДОН" об отмене ранее принятых обеспечительных мер, является Арбитражный суд Ростовской области.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу, в том числе, по оплате стоимости услуг судебной экспертизы, суд относит на ТСЖ "Аэлита", как на проигравшую сторону.
Как следует из счета N 00000156 от 29.07.2011, стоимость услуг ГУ "ЮРЦСЭ" Минюста России за проведение судебной экспертизы составила 29 720 руб., которые подлежат перечислению экспертной организации с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда за счет денежных средств, внесенных ТСЖ "Аэлита". Оставшиеся денежные средства в размере 280 руб. подлежат возвращению истцу с депозитного счета суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 07 февраля 2011 года по делу N А53-21431/2010 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)