Судебные решения, арбитраж
Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 17 февраля 2011 года
Полный текст решения изготовлен 25 февраля 2011 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.В. Парамоновой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В. Капша, рассмотрел дело N А60-39056/2010-С2 по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661)
к Открытому акционерному обществу "Строительно-монтажное управление "Уралмаш" (ИНН 6663012347)
третьи лица, без самостоятельных требований относительно предмета спора, - Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Город", Закрытое акционерное общество "Управляющая компания" - доверительный управляющий Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Город"
о взыскании 4 169 179 руб. 58 коп.,
при участии в судебном заседании:
от истца: Макарова Н.А. - представитель по доверенности N 197 от 28.12.2010 г.,
от ответчика: Эмиров Р.К. - представитель по доверенности N 119 от 29.10.2009 г.,
от третьего лица ЗАО "УК - доверительный управляющий ЗПИФН "Город": Мурзин Д.В. - представитель по доверенности N 1 от 12.01.2011 г.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.
Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о взыскании с ОАО "СМУ "Уралмаш" денежных средств в размере 4169179 руб. 58 коп., в том числе: 1554987 руб. 36 коп. - задолженность по арендной плате за период с 2006 г. по 2010 г. за земельный участок площадью 4896,98 кв. м., расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восстания, 32, переданный по договору о предоставлении земельных участков в аренду N 257-н от 28.05.1996 г. и 2614192 руб. 22 коп. - пени за просрочку платежа, начисленные на основании п. 2.4.2 названного договора за период с 01.01.2006 г. по 27.10.2010 г.
Определением суда от 15.12.2010 г. дело назначено к рассмотрению в судебном заседании суда первой инстанции.
Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.
Прибывший в судебное заседание представитель ответчика исковые требования не признал, по доводам, изложенным в письменном отзыве. В частности, ответчик указывает на то, что истцом по требованию о взыскании арендной платы за период с 01.01.06 г. по 30.09.07 г. пропущен срок исковой давности. Размер пени в сумме 2614192,22 руб. по мнению ответчика несоразмерен последствиям нарушенного обязательства. Кроме того, ответчик указывает, что истец несвоевременно предоставлял расчеты арендной платы, в связи с чем ответчик самостоятельно на основании Решений Екатеринбургского городской Думы и Постановления Правительства Свердловской области от 31.01.02. N 64-ПП, оплачивал арендную плату с применением БРАП - 0,2 в сумме 9012 руб. 95 коп. в квартал, как было установлено в дополнительном соглашении N 1 от 30.06.2005 г. к договору аренды. При этом ответчик считает, что ставка арендной платы в спорный период с 2007 г. по 2010 г. должна быть 0,26, т.к. ответчик является предприятием стройкомплекса. Кроме того ответчик пояснил, что отдельно - стоящее здание литер А, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восстания, 32, а также нежилые помещения, расположенные в строении литер Б по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восстания, 32, под эксплуатацию которых предоставлен земельный участок, принадлежат сейчас на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционного фонда недвижимости "Город".
Представитель привлеченных к участию в деле третьих лиц представил в материалы дела письменный отзыв на иск, в котором указал, что Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Город" не является юридическим лицом, доверительное управление паевым инвестиционным фондом осуществляется Управляющей компанией путем совершения любых юридических и фактический действий в отношении составляющего фонд имущества. 30.04.2010 г. третье лицо приобрело у ОАО "УБРиР" три объекта недвижимости, находящиеся по адресу г. Екатеринбург, ул. Восстания, 32: отдельно стоящее здание (литер А), нежилые помещения, расположенные на перовом этаже двухэтажного строения (литер Б), нежилые помещения, расположенные на втором этаже двухэтажного строения (литер Б). ОАО "УБРиР" приобрел указанные объекты непосредственно у ответчика по договору об отступном в апреле 2010 г. Переход права собственности на приобретенные объекты недвижимости третьего лица был зарегистрирован 13.07.2010 г. (свидетельства N 66 АД 388670, N 66 АД 388672, N 66 АД 481723.). По мнению третьего лица, приобретение зданий, расположенных на арендуемых ответчиком земельных участков, не свидетельствует о том, что к приобретателю перешли права пользования всем земельным участком, и соответственно вносить арендную плату за весь земельный участок. При этом третье лицо пояснило, что не возражает оплачивать арендные платежи пропорционально части земельного участка, занимаемого зданиями, приобретенными в состав имущества Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Город".
В судебном заседании, начавшемся в 11 час. 00 мин. 15.02.2011 г. был объявлен перерыв до 15 час. 00 мин. 17.02.2011 г. После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон.
Истец заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований до суммы 4052354 руб. 75 коп., в т.ч. в части основного долга до суммы 1439137 руб. 55 коп. и в части неустойки до суммы 2613217 руб. 20 коп., предоставив новый расчет задолженности по арендной плате и неустойки с учетом положений п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ и того обстоятельства, что с 13.07.2010 г. здания литер А и Б, находящиеся на спорном земельном участке, принадлежат на праве собственности третьему лицу.
Ходатайство истца об уменьшении суммы исковых требований судом удовлетворено.
Рассмотрев материалы дела, суд
установил:
На основании Постановления Главы города Екатеринбурга от 01.06.1995 г. N 371-л между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и ОАО СМУ "Уралмаш" (арендатор) заключен договор о предоставлении земельных участков в аренду, во исполнение условий которого арендатору передан земельный участок кадастровый номер 66:41:0108035:001, площадью 4896,98 кв. м., расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восстания, 32, для эксплуатации существующих зданий и сооружений производственной базы на 5 лет.
Поскольку договор подписан сторонами до вступления в законную силу Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федерального закона N 28-ФЗ от 02.01.2000 г. "О государственном земельном кадастре" регистрация договора произведена в Горкомземе 28.05.1996 г., о чем имеется запись в поземельной книге г. Екатеринбурга, номер регистрации 257-н.
Согласно п. 7.1 договор вступает в силу с момента регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города и действует на пять лет.
Вместе с тем, частью 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пояснениям истца и ответчика, последний пользуется земельным участком до настоящего момента.
Согласно п. 2.4.1. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями, не позднее 15 числа месяца, предшествующего платежному периоду.
Размеры арендной платы подлежат перерасчету в соответствии с изменением индексации в порядке установленном Правительством РФ и постановлением главы администрации города (п. 2.4.2. договора).
Дополнительным соглашением N 1 от 30.06.2005 г. сторонами договора вносились изменения в договор. В том числе были внесены изменения в части внесения платежей по арендной плате на 2005 год с применением базовой ставки арендной платы - 0,2. В случае невыполнения арендатором обязанностей, предусмотренных договором аренды с учетом изменений, вносимых дополнительным соглашением N 1 от 30.06.2005, арендная плата на 2005 год подлежит перерасчету с применением БРАП - 2.
По расчетам истца арендная плата за период с 2006 по 27.10.2010 г. составила в общем размере 1610383 руб. 60 коп. Ответчиком обязательство по внесению арендных платежей исполнено частично в сумме 171246 руб. 05 коп. и с нарушением установленных сроков платежа, вследствие чего образовалась задолженность в размере 1439137 руб. 55 коп. за период с 1 квартала 2006 г. по 27.10.2010 г.
Ответчик полагает, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за период с 01.01.06 г. по 30.09.07 г. Кроме того ответчик полагает, что подлежит применению базовый размер арендной платы равный 0,26, а не 2, установленный постановлением Правительства Свердловской области N 64-ПП, т.к. ответчик является предприятием строительного комплекса, также ответчик считает начисленную неустойку несоразмерной последствиям нарушения обязательства.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 и п. 2 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Факт пользования ответчиком спорным земельным участком подтвержден материалами дела и не оспаривается им.
В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Постановлением Правительства Свердловской области от 31.01.2002 N 64-ПП "Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области или право государственной собственности, на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" для земель специального назначения, занятых объектами обрабатывающего производства, на 2007, 2008, 2009, 2010 годы предусмотрена ставка равная 2.
Дополнительным соглашением N 1 от 30.06.2005 вносились изменения в размер арендной платы только на 2005 год.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008 разъяснено, что статья 3 Закона N 137-ФЗ устанавливает лишь срок для переоформления прав, но не предусматривает ограничения применения нормы о размере арендной платы. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Также Судом разъяснено, что содержащееся в настоящем Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Как следует из представленной в материалы дела переписки сторон, ответчик неоднократно обращался к истцу с просьбой подписать дополнительные соглашения к договору аренды об изменении ставки на 2006 г., 2007 г., 2008 г. и 2009 г. (письма N 320-2/126 от 11.03.2005 г., N 320-2/230 от 04.05.2005 г.) и об изменении функционального назначения земельного участка (письмо N 302-2 от 29.04.2007 г., письмо N 320-2/451 от 22.06.2007 г). Однако стороны к соглашению не пришли. При этом ответчик с 2007 г. никаких мер для защиты своего права не предпринимал, с требованием об изменении договора аренды в порядке ст. 425 ГК РФ в судебном порядке не обращался.
Таким образом, произведенные истцом расчеты арендной платы с применением БРАП - 2 является правильным.
Доводы ответчика о том, что для земельных участков, занятыми предприятиями стройкомплекса, подлежит применению ставка арендной платы в размере 0,26% от кадастровой стоимости земельного участка судом не принимаются во внимание, исходя из следующего.
Согласно п. 1.5 договора аренды участок предоставлен для зданий и сооружений производственной базы.
В соответствии с расчетами арендной платы на 2006 г., 2007 г., 2008 г., 2009 г., 2010 г. в графе "разрешенное использование" указано: земельные участки: отнесенные к землям специального назначения; занятые объектами обрабатывающего производства, установлена ставка арендной платы 2,00.
Доказательств того, что функциональное назначение, разрешенное использование спорного земельного участка изменялись в установленном законом порядке, в материалах дела не имеется.
Поскольку обязанность по уплате арендной платы ответчиком в полном объеме не исполнена и образовалась задолженность по уплате арендных платежей истец обратился с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1439137 руб. 55 коп. за период с 1 квартала 2006 г. по 27.10.2010 г.
В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Учитывая, что истцом пропущен трехлетний срок исковой давности по требованию о взыскании арендных платежей, начисленных за период с 1 квартала 2006 г. по 30.09.07 г. в сумме 587672 руб. 20 коп., и ответчиком об этом заявлено, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности и пени за соответствующий период.
Возражения истца относительно перерыва течения срока исковой давности из-за частичной оплаты не приняты судом как необоснованные в силу положений п. 19, 20, 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 года N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 года N 18.
Из материалов дела усматривается, что исковое заявление подано в Арбитражный суд Свердловской области 27.10.2010 г. Таким образом, требования о взыскании задолженности, образовавшейся в период с 1 квартала 2006 г. по 30.09.07 г., даже с учетом оплаты ответчика (п/п N 470 от 15.03.2006 г., N 261 от 06.06.2006 г., N 460 от 11.09.2006 г., N 440 от 18.12.2006 г., N 497 от 20.03.2007 г., N 315 от 14.06.2007 г., N 80 от 11.09.2007 г.) предъявлено после истечения срока исковой давности, установленного в соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, удовлетворению подлежат требования истца о взыскании задолженности по арендным платежам, начисленным за период с 4 квартала 2007 г. по 27.10.2010 г. в сумме 914556 руб. (1610383,60 руб. - 587672,20 руб. - 108155,4 руб. (оплата за этот период) = 914556 руб.) на основании ст. ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Истец также просит взыскать с ответчика неустойку, начисленную за просрочку платежа.
В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Пунктом 2.4.2. договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты арендатором арендной платы в установленный договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере 0,5% от размера неперечисленных сумм.
Поскольку ответчик надлежащим образом не производил оплату арендных платежей, истцом правомерно заявлено требование истца о взыскании с ответчика суммы неустойки.
По расчету суда размер неустойки за период с 17.03.2009 г. по 27.10.2010 г. составляет 1151955 руб. 57 коп. (за 4 квартал 2007 г. 223402,76 руб., исходя из суммы долга 75729,75 руб. и 590 дней просрочки + 885459,13 руб. за 2008 год, исходя из суммы долга 300155,64 руб. и 590 дней просрочки + 27826,6 руб. за 2009 год, исходя из суммы долга 347832,49 руб. и 16 дней просрочки с 11.10.2010 г. по 27.10.2010 г. + 15267,08 руб. за 2010 год, исходя из суммы долга 190838,51 руб. и 16 дней просрочки с 11.10.2010 г. по 27.10.2010 г.).
Статьей 333 ГК РФ предусмотрено, что, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения договорных обязательств и другие.
С учетом установленных по делу обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, суд полагает начисленную неустойку явно несоразмерной последствиям допущенного нарушения ввиду чрезмерно высокого процента неустойки, в связи с чем на основании ст. 333 ГК РФ уменьшает размер неустойки до суммы 500000 руб., которая и подлежит взысканию на основании ст. 330 ГК РФ, п. 2.4.2. договора аренды.
Государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 33332 руб. 56 коп. независимо от уменьшения неустойки по инициативе суда (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить частично.
2. Взыскать с открытого акционерного общества Строительно-монтажное управление "Уралмаш" (ИНН 6663012347) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661) 1414556 руб. (Один миллион четыреста четырнадцать тысяч пятьсот пятьдесят шесть рублей), в том числе: долг в размере 914556 руб. (Девятьсот четырнадцать тысяч пятьсот пятьдесят шесть рублей) и неустойку, начисленную за период с 17.03.2009 г. по 27.10.2010 г. в сумме 500000 руб. (пятьсот тысяч рублей).
3. В остальной части в удовлетворении иска отказать.
4. Взыскать с открытого акционерного общества Строительно-монтажное управление "Уралмаш" (ИНН 6663012347) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 33332 руб. 56 коп. (тридцать три тысячи триста тридцать два рубля пятьдесят шесть копеек).
Согласно подпункту 2 п. 1 ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации взысканная по делу госпошлина подлежит уплате ответчиком добровольно в 10-дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда. В подтверждение добровольной уплаты госпошлины ответчик должен представить суду подлинный платежный документ с отметкой банка о его исполнении.
При непоступлении в арбитражный суд в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда доказательства добровольной уплаты госпошлины, выдать исполнительный лист на ее взыскание в принудительном порядке.
5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная и кассационная жалобы также могут быть поданы посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 25.02.2011 ПО ДЕЛУ N А60-39056/2010
Разделы:Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 25 февраля 2011 г. по делу N А60-39056/2010
Резолютивная часть решения объявлена 17 февраля 2011 года
Полный текст решения изготовлен 25 февраля 2011 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.В. Парамоновой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В. Капша, рассмотрел дело N А60-39056/2010-С2 по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661)
к Открытому акционерному обществу "Строительно-монтажное управление "Уралмаш" (ИНН 6663012347)
третьи лица, без самостоятельных требований относительно предмета спора, - Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Город", Закрытое акционерное общество "Управляющая компания" - доверительный управляющий Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Город"
о взыскании 4 169 179 руб. 58 коп.,
при участии в судебном заседании:
от истца: Макарова Н.А. - представитель по доверенности N 197 от 28.12.2010 г.,
от ответчика: Эмиров Р.К. - представитель по доверенности N 119 от 29.10.2009 г.,
от третьего лица ЗАО "УК - доверительный управляющий ЗПИФН "Город": Мурзин Д.В. - представитель по доверенности N 1 от 12.01.2011 г.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.
Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о взыскании с ОАО "СМУ "Уралмаш" денежных средств в размере 4169179 руб. 58 коп., в том числе: 1554987 руб. 36 коп. - задолженность по арендной плате за период с 2006 г. по 2010 г. за земельный участок площадью 4896,98 кв. м., расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восстания, 32, переданный по договору о предоставлении земельных участков в аренду N 257-н от 28.05.1996 г. и 2614192 руб. 22 коп. - пени за просрочку платежа, начисленные на основании п. 2.4.2 названного договора за период с 01.01.2006 г. по 27.10.2010 г.
Определением суда от 15.12.2010 г. дело назначено к рассмотрению в судебном заседании суда первой инстанции.
Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.
Прибывший в судебное заседание представитель ответчика исковые требования не признал, по доводам, изложенным в письменном отзыве. В частности, ответчик указывает на то, что истцом по требованию о взыскании арендной платы за период с 01.01.06 г. по 30.09.07 г. пропущен срок исковой давности. Размер пени в сумме 2614192,22 руб. по мнению ответчика несоразмерен последствиям нарушенного обязательства. Кроме того, ответчик указывает, что истец несвоевременно предоставлял расчеты арендной платы, в связи с чем ответчик самостоятельно на основании Решений Екатеринбургского городской Думы и Постановления Правительства Свердловской области от 31.01.02. N 64-ПП, оплачивал арендную плату с применением БРАП - 0,2 в сумме 9012 руб. 95 коп. в квартал, как было установлено в дополнительном соглашении N 1 от 30.06.2005 г. к договору аренды. При этом ответчик считает, что ставка арендной платы в спорный период с 2007 г. по 2010 г. должна быть 0,26, т.к. ответчик является предприятием стройкомплекса. Кроме того ответчик пояснил, что отдельно - стоящее здание литер А, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восстания, 32, а также нежилые помещения, расположенные в строении литер Б по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восстания, 32, под эксплуатацию которых предоставлен земельный участок, принадлежат сейчас на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционного фонда недвижимости "Город".
Представитель привлеченных к участию в деле третьих лиц представил в материалы дела письменный отзыв на иск, в котором указал, что Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Город" не является юридическим лицом, доверительное управление паевым инвестиционным фондом осуществляется Управляющей компанией путем совершения любых юридических и фактический действий в отношении составляющего фонд имущества. 30.04.2010 г. третье лицо приобрело у ОАО "УБРиР" три объекта недвижимости, находящиеся по адресу г. Екатеринбург, ул. Восстания, 32: отдельно стоящее здание (литер А), нежилые помещения, расположенные на перовом этаже двухэтажного строения (литер Б), нежилые помещения, расположенные на втором этаже двухэтажного строения (литер Б). ОАО "УБРиР" приобрел указанные объекты непосредственно у ответчика по договору об отступном в апреле 2010 г. Переход права собственности на приобретенные объекты недвижимости третьего лица был зарегистрирован 13.07.2010 г. (свидетельства N 66 АД 388670, N 66 АД 388672, N 66 АД 481723.). По мнению третьего лица, приобретение зданий, расположенных на арендуемых ответчиком земельных участков, не свидетельствует о том, что к приобретателю перешли права пользования всем земельным участком, и соответственно вносить арендную плату за весь земельный участок. При этом третье лицо пояснило, что не возражает оплачивать арендные платежи пропорционально части земельного участка, занимаемого зданиями, приобретенными в состав имущества Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Город".
В судебном заседании, начавшемся в 11 час. 00 мин. 15.02.2011 г. был объявлен перерыв до 15 час. 00 мин. 17.02.2011 г. После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон.
Истец заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований до суммы 4052354 руб. 75 коп., в т.ч. в части основного долга до суммы 1439137 руб. 55 коп. и в части неустойки до суммы 2613217 руб. 20 коп., предоставив новый расчет задолженности по арендной плате и неустойки с учетом положений п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ и того обстоятельства, что с 13.07.2010 г. здания литер А и Б, находящиеся на спорном земельном участке, принадлежат на праве собственности третьему лицу.
Ходатайство истца об уменьшении суммы исковых требований судом удовлетворено.
Рассмотрев материалы дела, суд
установил:
На основании Постановления Главы города Екатеринбурга от 01.06.1995 г. N 371-л между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и ОАО СМУ "Уралмаш" (арендатор) заключен договор о предоставлении земельных участков в аренду, во исполнение условий которого арендатору передан земельный участок кадастровый номер 66:41:0108035:001, площадью 4896,98 кв. м., расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восстания, 32, для эксплуатации существующих зданий и сооружений производственной базы на 5 лет.
Поскольку договор подписан сторонами до вступления в законную силу Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федерального закона N 28-ФЗ от 02.01.2000 г. "О государственном земельном кадастре" регистрация договора произведена в Горкомземе 28.05.1996 г., о чем имеется запись в поземельной книге г. Екатеринбурга, номер регистрации 257-н.
Согласно п. 7.1 договор вступает в силу с момента регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города и действует на пять лет.
Вместе с тем, частью 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пояснениям истца и ответчика, последний пользуется земельным участком до настоящего момента.
Согласно п. 2.4.1. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями, не позднее 15 числа месяца, предшествующего платежному периоду.
Размеры арендной платы подлежат перерасчету в соответствии с изменением индексации в порядке установленном Правительством РФ и постановлением главы администрации города (п. 2.4.2. договора).
Дополнительным соглашением N 1 от 30.06.2005 г. сторонами договора вносились изменения в договор. В том числе были внесены изменения в части внесения платежей по арендной плате на 2005 год с применением базовой ставки арендной платы - 0,2. В случае невыполнения арендатором обязанностей, предусмотренных договором аренды с учетом изменений, вносимых дополнительным соглашением N 1 от 30.06.2005, арендная плата на 2005 год подлежит перерасчету с применением БРАП - 2.
По расчетам истца арендная плата за период с 2006 по 27.10.2010 г. составила в общем размере 1610383 руб. 60 коп. Ответчиком обязательство по внесению арендных платежей исполнено частично в сумме 171246 руб. 05 коп. и с нарушением установленных сроков платежа, вследствие чего образовалась задолженность в размере 1439137 руб. 55 коп. за период с 1 квартала 2006 г. по 27.10.2010 г.
Ответчик полагает, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за период с 01.01.06 г. по 30.09.07 г. Кроме того ответчик полагает, что подлежит применению базовый размер арендной платы равный 0,26, а не 2, установленный постановлением Правительства Свердловской области N 64-ПП, т.к. ответчик является предприятием строительного комплекса, также ответчик считает начисленную неустойку несоразмерной последствиям нарушения обязательства.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 и п. 2 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Факт пользования ответчиком спорным земельным участком подтвержден материалами дела и не оспаривается им.
В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Постановлением Правительства Свердловской области от 31.01.2002 N 64-ПП "Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области или право государственной собственности, на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" для земель специального назначения, занятых объектами обрабатывающего производства, на 2007, 2008, 2009, 2010 годы предусмотрена ставка равная 2.
Дополнительным соглашением N 1 от 30.06.2005 вносились изменения в размер арендной платы только на 2005 год.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008 разъяснено, что статья 3 Закона N 137-ФЗ устанавливает лишь срок для переоформления прав, но не предусматривает ограничения применения нормы о размере арендной платы. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Также Судом разъяснено, что содержащееся в настоящем Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Как следует из представленной в материалы дела переписки сторон, ответчик неоднократно обращался к истцу с просьбой подписать дополнительные соглашения к договору аренды об изменении ставки на 2006 г., 2007 г., 2008 г. и 2009 г. (письма N 320-2/126 от 11.03.2005 г., N 320-2/230 от 04.05.2005 г.) и об изменении функционального назначения земельного участка (письмо N 302-2 от 29.04.2007 г., письмо N 320-2/451 от 22.06.2007 г). Однако стороны к соглашению не пришли. При этом ответчик с 2007 г. никаких мер для защиты своего права не предпринимал, с требованием об изменении договора аренды в порядке ст. 425 ГК РФ в судебном порядке не обращался.
Таким образом, произведенные истцом расчеты арендной платы с применением БРАП - 2 является правильным.
Доводы ответчика о том, что для земельных участков, занятыми предприятиями стройкомплекса, подлежит применению ставка арендной платы в размере 0,26% от кадастровой стоимости земельного участка судом не принимаются во внимание, исходя из следующего.
Согласно п. 1.5 договора аренды участок предоставлен для зданий и сооружений производственной базы.
В соответствии с расчетами арендной платы на 2006 г., 2007 г., 2008 г., 2009 г., 2010 г. в графе "разрешенное использование" указано: земельные участки: отнесенные к землям специального назначения; занятые объектами обрабатывающего производства, установлена ставка арендной платы 2,00.
Доказательств того, что функциональное назначение, разрешенное использование спорного земельного участка изменялись в установленном законом порядке, в материалах дела не имеется.
Поскольку обязанность по уплате арендной платы ответчиком в полном объеме не исполнена и образовалась задолженность по уплате арендных платежей истец обратился с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1439137 руб. 55 коп. за период с 1 квартала 2006 г. по 27.10.2010 г.
В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Учитывая, что истцом пропущен трехлетний срок исковой давности по требованию о взыскании арендных платежей, начисленных за период с 1 квартала 2006 г. по 30.09.07 г. в сумме 587672 руб. 20 коп., и ответчиком об этом заявлено, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности и пени за соответствующий период.
Возражения истца относительно перерыва течения срока исковой давности из-за частичной оплаты не приняты судом как необоснованные в силу положений п. 19, 20, 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 года N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 года N 18.
Из материалов дела усматривается, что исковое заявление подано в Арбитражный суд Свердловской области 27.10.2010 г. Таким образом, требования о взыскании задолженности, образовавшейся в период с 1 квартала 2006 г. по 30.09.07 г., даже с учетом оплаты ответчика (п/п N 470 от 15.03.2006 г., N 261 от 06.06.2006 г., N 460 от 11.09.2006 г., N 440 от 18.12.2006 г., N 497 от 20.03.2007 г., N 315 от 14.06.2007 г., N 80 от 11.09.2007 г.) предъявлено после истечения срока исковой давности, установленного в соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, удовлетворению подлежат требования истца о взыскании задолженности по арендным платежам, начисленным за период с 4 квартала 2007 г. по 27.10.2010 г. в сумме 914556 руб. (1610383,60 руб. - 587672,20 руб. - 108155,4 руб. (оплата за этот период) = 914556 руб.) на основании ст. ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Истец также просит взыскать с ответчика неустойку, начисленную за просрочку платежа.
В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Пунктом 2.4.2. договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты арендатором арендной платы в установленный договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере 0,5% от размера неперечисленных сумм.
Поскольку ответчик надлежащим образом не производил оплату арендных платежей, истцом правомерно заявлено требование истца о взыскании с ответчика суммы неустойки.
По расчету суда размер неустойки за период с 17.03.2009 г. по 27.10.2010 г. составляет 1151955 руб. 57 коп. (за 4 квартал 2007 г. 223402,76 руб., исходя из суммы долга 75729,75 руб. и 590 дней просрочки + 885459,13 руб. за 2008 год, исходя из суммы долга 300155,64 руб. и 590 дней просрочки + 27826,6 руб. за 2009 год, исходя из суммы долга 347832,49 руб. и 16 дней просрочки с 11.10.2010 г. по 27.10.2010 г. + 15267,08 руб. за 2010 год, исходя из суммы долга 190838,51 руб. и 16 дней просрочки с 11.10.2010 г. по 27.10.2010 г.).
Статьей 333 ГК РФ предусмотрено, что, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения договорных обязательств и другие.
С учетом установленных по делу обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, суд полагает начисленную неустойку явно несоразмерной последствиям допущенного нарушения ввиду чрезмерно высокого процента неустойки, в связи с чем на основании ст. 333 ГК РФ уменьшает размер неустойки до суммы 500000 руб., которая и подлежит взысканию на основании ст. 330 ГК РФ, п. 2.4.2. договора аренды.
Государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 33332 руб. 56 коп. независимо от уменьшения неустойки по инициативе суда (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить частично.
2. Взыскать с открытого акционерного общества Строительно-монтажное управление "Уралмаш" (ИНН 6663012347) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661) 1414556 руб. (Один миллион четыреста четырнадцать тысяч пятьсот пятьдесят шесть рублей), в том числе: долг в размере 914556 руб. (Девятьсот четырнадцать тысяч пятьсот пятьдесят шесть рублей) и неустойку, начисленную за период с 17.03.2009 г. по 27.10.2010 г. в сумме 500000 руб. (пятьсот тысяч рублей).
3. В остальной части в удовлетворении иска отказать.
4. Взыскать с открытого акционерного общества Строительно-монтажное управление "Уралмаш" (ИНН 6663012347) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 33332 руб. 56 коп. (тридцать три тысячи триста тридцать два рубля пятьдесят шесть копеек).
Согласно подпункту 2 п. 1 ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации взысканная по делу госпошлина подлежит уплате ответчиком добровольно в 10-дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда. В подтверждение добровольной уплаты госпошлины ответчик должен представить суду подлинный платежный документ с отметкой банка о его исполнении.
При непоступлении в арбитражный суд в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда доказательства добровольной уплаты госпошлины, выдать исполнительный лист на ее взыскание в принудительном порядке.
5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная и кассационная жалобы также могут быть поданы посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.
Судья
ПАРАМОНОВА В.В.
ПАРАМОНОВА В.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)