Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глазунова И.Н.
судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Зобовой Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Интер-Юг", открытого акционерного общества "Кубаньвино", открытого акционерного общества "Винсервис" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2011 по делу N А32-7354/2010 (судья Шевченко А.Е.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Интер-Юг" (ИНН 2308104574, ОГРН 1052303646890) к открытому акционерному обществу "Кубаньвино" (ИНН 2308011915, ОГРН 1022301212340), открытому акционерному обществу "Винсервис" (ИНН 2308018759, ОГРН 1022301209226)
при участии третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Крайтехинвентаризация", Захарчука Николая Васильевича, общества с ограниченной ответственностью "Радуга", общества с ограниченной ответственностью "Медведь", общества с ограниченной ответственностью Фирменный магазин "Кубанская Нива", открытого акционерного общества "ТрансКредитБанк", Департамента имущественных отношений Краснодарского края
об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности,
при участии:
- от истца: представитель Маслова Т.Е. (доверенность б/н 01.09.2010);
- от ответчиков: от открытого акционерного общества "Кубаньвино" адвокат Барыбин А.В. (доверенность б/н от 20.09.2011);
- от открытого акционерного общества "Винсервис" директор Мелконьянц Г.А., адвокат Барыбин А.В.(доверенность б/н от 20.09.2011);
- от третьих лиц: от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю представитель на явился, извещен, уведомление N 34400243450674;
- от Государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Крайтехинвентаризация" представитель не явился, извещен, уведомление N 34400243450681;
- от Захарчука Николая Васильевича представитель не явился, извещен, уведомление N 34400243450698;
- от общества с ограниченной ответственностью "Радуга" представитель не явился, извещен, уведомление N 34400243450704;
- от общества с ограниченной ответственностью "Медведь" представитель не явился, извещен, уведомление N 34400243450711;
- от общества с ограниченной ответственностью Фирменный магазин "Кубанская Нива" представитель не явился, извещен, уведомление N 34400243450728;
- от открытого акционерного общества "ТрансКредитБанк" представитель не явился, извещен, уведомление N 34400243450735;
- от Департамента имущественных отношений Краснодарского края представитель не явился, извещен, уведомление N 34400243450742,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Интер-Юг" обратилось в арбитражный суд с иском к открытым акционерным обществам "Кубаньвино", "Винсервис" об истребовании из чужого незаконного владения ОАО "Винсервис" 71/1000 доли в праве общей долевой собственности на общие помещения первого этажа административного здания литер "А, А1 ", расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, 145/1: 1-й этаж: N 1 (тамбур - 10,8 кв. м), N 3/2 (вестибюль - 29,5 кв. м), N 10 (коридор - 8,7 кв. м), N 21 (коридор - 100,0 кв. м), N 21/1 (коридор - 59,0 кв. м), N 27 (кладовая - 2,8 кв. м), N 48 (туалетная - 4,3 кв. м), N 49 (коридор - 2,9 кв. м), N 50 (коридор - 1,0 кв. м), N 51 (туалет - 1,0 кв. м), N 52 (туалет - 1,6 кв. м), N 53 (туалет - 1,7 кв. м), N 54 (туалет - 2,8 кв. м); из чужого незаконного владения ОАО "Кубаньвино" 71/1000 дол и в праве общей долевой собственности на общие помещения первого и второго этажей административного здания литер "А, А1", расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, 145/1: 1-й этаж: N 142 (лестничная клетка - 14,4 кв. м), N 143 (лестничная клетка - 19,6 кв. м), N 111 (лестничная клетка - 21,0 кв. м); 2-й этаж: N 101 (лестничная клетка - 34,5 кв. м), N 111 (коридор - 100,7 кв. м), N 111/1 (коридор - 58,7 кв. м), N 125 (лестничная клетка - 19,7 кв. м), N 136 (туалет - 1,7 кв. м), N 137 (1,7 кв. м), N 138 (туалетная комната - 3,2 кв. м), N 139 (туалет - 1,0 кв. м), N 140 (туалет - 1,0 кв. м), N 141 (коридор - 2,8 кв. м), N 142 (туалетная - 4,6 кв. м); из чужого незаконного владения ОАО "Кубаньвино" 80/1000 доли в праве общей долевой собственности на общие помещения административного здания литер "А, А1", расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, 145/1: 1-й этаж: N 3/1 (торговый киоск - 9,3 кв. м), N 3/3 (коридор - 8,0 кв. м), 3/4 (кабинет - 5,2 кв. м), N 3/5 (кладовая для хранения товара - 17,1 кв. м), N 3/6 (кладовая для хранения товара - 6,1 кв. м), N 3/7 (умывальная комната - 1,5 кв. м), N 3/8 (туалет -1,2 кв. м), N 3/9 (комната дежурного - 2,7 кв. м), часть помещения N 3 (часть торгового зала - 13,7 кв. м); - 2-й этаж: N 127 (выставочный зал - 86,1 кв. м), N 126 (коридор - 10,4 кв. м), N 151 (туалет - 4,0 кв. м), N 151/1 (коридор - 3,3 кв. м); признании права долевой собственности ООО "Интер-Юг" на истребованные указанные помещения - требования, уточненные в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Крайтехинвентаризация", Захарчука Николая Васильевича, общества с ограниченной ответственностью "Радуга", общества с ограниченной ответственностью "Медведь", общества с ограниченной ответственностью Фирменный магазин "Кубанская Нива", открытого акционерного общества "ТрансКредитБанк", Департамента имущественных отношений Краснодарского края
Решением суда от 06.07.2011 иск удовлетворен частично. Суд признал право общей долевой собственности ООО "Интер-Юг" в размере 71/1000 доля в праве общей долевой собственности, на помещения, относящиеся к общему имуществу, первого и второго этажей здания литер "А, А1", расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, 145/1: 1-й этаж: N 1 (тамбур - 10,8 кв. м), N 3/2 (вестибюль - 29,5 кв. м), N 10 (коридор - 8,7 кв. м), N 21 (коридор - 100,0 кв. м), N 21/1 (коридор - 59,0 кв. м), N 27 (кладовая - 2,8 кв. м), N 48 (туалетная - 4,3 кв. м), N 49 (коридор - 2,9 кв. м), N 50 (коридор - 1,0 кв. м), N 51 (туалет - 1,0 кв. м), N 52 (туалет - 1,6 кв. м), N 53 (туалет - 1,7 кв. м), N 54 (туалет - 2,8 кв. м), N 142 (лестничная клетка - 14,4 кв. м), N 143 (лестничная клетка - 19,6 кв. м), N 111 (лестничная клетка - 21,0 кв. м); 2-й этаж: N 101 (лестничная клетка - 34,5 кв. м), N 111 (коридор - 100,7 кв. м), N 111/1 (коридор - 58,7 кв. м), N 125 (лестничная клетка - 19,7 кв. м), N 136 (туалет - 1,7 кв. м), N 137 (1,7 кв. м), N 138 (туалетная комната - 3,2 кв. м), N 139 (туалет - 1,0 кв. м), N 140 (туалет - 1,0 кв. м), N 141 (коридор - 2,8 кв. м), N 142 (туалетная - 4,6 кв. м). В удовлетворении остальной части иска отказано. С ответчиков в пользу истца взыскано по 2 000 рублей расходов по оплате госпошлины. С истца в доход федерального бюджета взыскано 14000 рублей госпошлины.
Стороны обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Общество с ограниченной ответственностью "Интер-Юг" обжалует решение суда в части отказа в удовлетворении заявленных требований о признании права долевой собственности на остальные заявленные в иске помещения. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Краснодарского края от 27.01.1993 N 5/44 помещения в здании по ул. Красная, 145/1 закреплены за государственными фирмами "Винсервис" 1332,2 кв. м, "Бахус" 1867,4 кв. м, "Кубаньвинпром" 94,5 кв. м, помещения последнего приобретены истцом по делу. После приватизации ответчики по делу зарегистрировали за собой право собственности на все нежилые помещения и стали чинить истцу препятствия в пользовании общим имуществом здания (дело N А32-20429/2009 приостановлено производством). Истец является собственником нежилых помещений 2 этажа N 54-58 общей площадь 80,5 кв. м и N 121 общей площадью 27,1 кв. м здания лит. А. На момент приватизации в 1993 году нежилые помещения первого этажа здания N 1, 2, 3, нежилые помещения второго этажа N 51, 11, 27 имели статус общего имущества здания, предназначенного для обслуживания всех нежилых помещений, что следует из выводов технического заключения ГУП КК "Краевое БТИ" от 06.09.2010 (стр. 17-18). В последующем ответчик ОАО "Кубаньвино" помещения самовольно перепланировал и преобразовал, а в 2007-2008 годах зарегистрировал право собственности. Истец полагает, что имеются правовые основания для признания права долевой собственности не только на нежилые помещения, имеющие статус общего имущества, но и помещения, которые имели статус общего имущества на момент приватизации и были самостоятельно перепланированы, что не привело к утрате правового статуса общего имущества. На перепланировку не было получено разрешения других совладельцев здания и органа местного самоуправления, нарушен закон Краснодарского края от 15.07.2005 N 896-КЗ, поэтому самовольная перепланировка не могла послужить основанием для регистрации права ответчика.
Апелляционная жалоба открытого акционерного общества "Кубаньвино" содержит следующие доводы. Решение в части отказа в заявленных требованиях законно и обоснованно, в остальной части противоречит законодательству, поскольку суд не применил срок исковой давности к требованию о признании права собственности. Суд посчитал начало течения срока давности с момента государственной регистрации права (12.02.2008), в то время как истец заключил договор купли-продажи нежилых помещений 04.03.2005, что соответствует положениям пп. 1, 11, 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 15/18 от 12.11.2001, п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64. Суд признал за истцом право собственности на нежилые помещения вспомогательного назначения (коридоры, туалетные комнаты, лестничные клетки, кладовые и т.п.), право собственности на которые возникло путем платной приватизации государственных предприятий в порядке статьи 217 ГК РФ, поскольку все нежилые помещения, находившиеся на 1 и 2 этажах во встроенной части здания лит. А по ул. Красной, 145/1, были распределены и учтены на балансовом учете между ГПКК "Винсервис" - 1332 кв. м, ГПКФ "Бахус" - 1867 кв. м, ГФ "Кубаньвинпром" - 94,5 кв. м ответчики приобрели право собственности в соответствии с планами приватизации. Конкретные наименования нежилых помещений и их размеры были указаны в Технических паспортах БТИ на основании планов приватизации и результатов комиссионного разграничения фактической принадлежности отдельных помещений. Законодательство предусматривало лишь режим раздельной собственности на имущество, внесенное в уставные капиталы вновь созданных частных коммерческих юридических лиц, независимо от того, что такое имущество могло быть частью общего объекта, как это сложилось в данном деле. Поэтому ответчики на законных основаниях каждый в отдельности приобрели право собственности на нежилые помещения, переданные им в уставный капитал. Принудительное и безвозмездное изъятие имущества недопустимо. Постановление ВАС РФ N 64 не содержит указания о его применении с обратной силой, поэтому неприменимо к настоящему спору, надлежит применять законодательство, которое действовало на момент возникновения спорных отношений. Техническое заключение Краевого БТИ в части, касающейся определения идеальных долей в местах общего пользования 1 и 2 этажей здания лит. "А, А1, А2, А3, а6, а7" противоречит методике определения долей в праве общей собственности на общее имущество здания, предусмотренной ст. 37 ЖК РФ, поскольку размер доли истца в праве общей собственности на общее имущество здания составляет 0,966%.
Открытое акционерное общество "Винсервис" в апелляционной жалобе приводит аналогичные доводы относительно приобретения спорных помещений в порядке приватизации и неправильности выводов суда по сроку исковой давности. Также указывает, что судом неправильно применено Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, поскольку п. 1 Постановления регламентирует правоотношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании. Здание дома N 145/1 представляет собой имущественный комплекс, в котором расположены как жилые помещения, так и нежилые. К общему имуществу здания по ул. Красной, 145/1 кроме спорных помещений относятся несущие конструкции здания, технический подвал, электрическое, санитарно-техническое и противопожарное оборудование, что не учел суд.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы апелляционных жалоб. Представитель истца пояснила, что истцом решение обжаловано только в части отказа в признании права собственности на часть помещений, в части отказа в требованиях виндикационного характера решение не оспаривается. Представители ответчиков пояснили, что оспаривают решение в части удовлетворения требований.
Представители третьих лиц в судебное заседание не явились.
Дело рассмотрено в соответствии с порядком, предусмотренным статьями 156, 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалованной части.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 04.03.2005 Коробейников Р.В. (продавец) и истец (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. По условиям договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять в собственность и оплатить следующее недвижимое имущество: нежилое помещение первого этажа N 18 здания под (литерой А), нежилые помещения второго этажа N 32, 33, 35, 36, 37 здания под (литерой А), общей площадью 94,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, 145/1.
Акционерное общество "Кубаньвино" (первая сторона) и истец (вторая сторона) заключили договор мены недвижимого имущества от 04.04.2008 N 15 (т. 1, л.д. 9 - 11), в результате чего акционерному обществу в собственность было передано нежилое помещение N 55 по плану строения (комната N 18), имеющее площадь 13,7 кв. м, расположенное на первом этаже здания (литера А), находящегося по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, 145/1, а обществу - расположенное по тому же адресу нежилое помещение N 121 по плану строения (комната N 34), о чем произведена государственная регистрация права от 07.05.2008.
Судом первой инстанции установлено, что в период рассмотрения спора истец является собственником нежилых помещений второго этажа N 54-58 общей площадью 80,5 кв. м и N 121 общей площадью 27,1 кв. м здания литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, 145/1, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 23-АД N 826422 от 12.02.2008 и серии 23-АД N 833816 от 08.05.2008; ОАО "Винсервис" является собственником нежилых помещений первого этажа N 12-24, 26, 27 площадью 278,3 кв. м, N 48-54, площадью 15,3 кв. м этого же здания литер "А", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 23-АД N 394033 от 19.10.2007, серии 23-АД N 532182 от 28.02.2008; ОАО "Кубаньвино" является собственником нежилых помещений: - первого этажа N 43-53 здания литер под/А площадью 179 кв. м, нежилых помещений первого этажа N 142, 143 здания литер А площадью 34 кв. м, нежилых помещений второго этажа N 125, 126, 131, 132, 111/1 здания литер А площадью 108,3 кв. м, нежилое помещение второго этажа N 127 здания литер А1 площадью 86,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, 145/1 согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 23-АД N 593141 от 05.12.2007, второго этажа N 101-115, 136-151, 151/1 здания литер А площадью 545,5 кв. м, нежилого помещения первого этажа N 111 здания литер А площадью 21 кв. м, согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 23-АД N 593140 от 05.12.2007, первого этажа N 3/1, 3/9 здания литер А1 площадью 12 кв. м, согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 23-АД N 532119 от 28.02.2008; первого этажа N 21/1, 135-139, 141 здания литер А площадью 160,4 кв. м согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 23-АД N 593144 от 05.12.2007. Нежилые помещения N 1, 3/2, 10 площадью 49 кв. м здания литер "А1, а6", расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, 145/1, принадлежат ответчикам на праве общей долевой собственности (по ? доли в праве каждому), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 23-АД N 532188 и серии 23-АД N 532189 от 28.02.2008.
Истец, считая, что спорные нежилые помещения, в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ являются имуществом общего пользования, обратился в арбитражный суд.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Суд первой инстанции, удовлетворяя частично заявленные требования, правильно исходил из того, что поскольку собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, то право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно пунктам 2 - 4, 9 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при рассмотрении данной категории споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании. В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Защита нарушенных прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе путем признания права. Способ защиты должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 10, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
В пункте 58 названного Постановления предусмотрено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
В соответствии с абзацем 2 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд первой инстанции обоснованно учел данные технических паспортов помещений и техническое заключению ГУП КК "Крайтехинвентаризация - краевое БТИ" от 06.09.2010, согласно которому местами общего пользования первого и второго этажа здания литер "А, А1, А2, А3, а6, а7", расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 145/1, являются нежилые помещения: 1-й этаж: N 1 (тамбур - 10,8 кв. м), N 3/2 (вестибюль - 29,5 кв. м), N 10 (коридор - 8,7 кв. м), N 21 (коридор - 100,0 кв. м), N 21/1 (коридор - 59,0 кв. м), N 27 (кладовая - 2,8 кв. м), N 48 (туалетная - 4,3 кв. м), N 49 (коридор - 2,9 кв. м), N 50 (коридор -1,0 кв. м), N 51 (туалет - 1,0 кв. м), N 52 (туалет - 1,6 кв. м), N 53 (туалет - 1,7 кв. м), N 54 (туалет - 2,8 кв. м), N 142 (лестничная клетка - 14,4 кв. м), N 143 (лестничная клетка - 19,6 кв. м), N 111 (лестничная клетка - 21,0 кв. м); 2-й этаж: N 101 (лестничная клетка - 34,5 кв. м), N 111 (коридор - 100,7 кв. м), N 111/1 (коридор - 58,7 кв. м), N 125 (лестничная клетка - 19,7 кв. м), N 136 (туалет - 1,7 кв. м), N 137 (1,7 кв. м), N 138 (туалетная комната - 3,2 кв. м), N 139 (туалет - 1,0 кв. м), N 140 (туалет - 1,0 кв. м), N 141 (коридор - 2,8 кв. м), N 142 (туалетная - 4,6 кв. м). Техническим заключением ГУП КК "Крайтехинвентаризация - краевое БТИ" от 06.09.2010 установлено, что идеальная доля ООО "Интер-Юг" в указанных помещениях общего пользования составляет 71/1000.
Доля в праве собственности, хотя и относится к имуществу, индивидуально-определенной вещью не является. Такой долей невозможно владеть, в том числе и незаконно, поскольку она не имеет вещественного выражения. Природа доли в праве общей собственности такова, что право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью вещи, а распространяется на вещь в целом. Имущество в качестве объекта общей долевой собственности является единым целым, по отношению к нему все участники выступают как единый собственник и должны выражать общую волю в отношении предмета собственности.
Поскольку законодательство допускает такой вид имущества, как доля в праве собственности на неделимую вещь, при нарушении права на данный вид имущества его обладателю должна быть обеспечена защита. При этом под защитой нарушенного права имеется в виду не только возможность обращения в суд, но и возможность достижения в суде правового результата.
В силу изложенного решение суда по апелляционной жалобе истца в части отказа в признании права собственности на нежилые помещения, которые утратили статус помещений общего пользования в силу перепланировки, при этом права ответчиков на перепланированные помещения зарегистрированы в установленном порядке, отмене, изменению не подлежит.
Проверяя доводы ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности, апелляционный суд исходит из следующего.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчиками не отрицается, что в момент приобретения помещений, зарегистрированных за истцом на праве собственности, последний имел доступ к тем помещениям, на которые суд первой инстанции признал право долевой собственности. Таким образом, с этого момента истец получил владение спорными помещениями. Ответчиками указано и не оспаривается истцом, что доступ к помещениям второго этажа спорного здания N 111 (коридор), 136-142 (туалетные комнаты расположены в указанном коридоре) был перекрыт в январе 2007 года в связи с установкой ответчиками двери между коридором N 111 и коридором N 111/1. Помещение на первом этаже N 142 представляет из себя пожарную лестницу, доступ к которой был ограничен по указанию пожарных служб. В настоящее время данной лестницей пользуется ОАО "Кубаньвино".
В пользовании остальными спорными помещениями ответчики истцу не препятствуют.
В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. При этом апелляционный суд учитывает, что в рамках дела N А32-20429/2009 ООО "Интер-Юг" предъявлен иск к ОАО "Кубаньвино" об обязании ответчика демонтировать дверь, установленную в коридоре второго этажа здания (литера А), между помещениями N 11, 11/1, в результате чего создаются препятствия в пользовании помещением N 121 второго этажа; не препятствовать в пользовании помещениями второго этажа N 36 - 42, являющимися санитарными комнатами (туалетами), а также освободить помещение первого этажа N 42, являющееся аварийным пожарным выходом из здания (литера А).
Апелляционный суд приходит к выводу, что воспрепятствование доступу к спорным помещениям само по себе не говорит об утрате владения общим имуществом, поскольку истцом в рамках другого дела и заявлен иск о нечинении препятствий в пользовании. Таким образом, у общества сохранилось владение помещениями первого и второго этажа, полномочия по владению иным лицам не передавались, общество вправе требовать как устранения препятствий во владении от третьих лиц, так и заявлять требования о признании права собственности.
Суд первой инстанции правильно указал, что согласно свидетельствам о государственной регистрации права сери и 23-АД N 826422 и серии 23-АД N 833816 записи о праве собственности истца на нежилые помещения второго этажа N 121 и N 54-58 здания литер А, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 145/1, была внесена в ЕГРП 11.02.2008 и 07.05.2008. Факт утраты владения в настоящем деле не доказан.
Исходя из указанной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и принимая во внимание, что истец является собственником помещений в здании, являющимися общим имуществом, и его право на долю в праве общей собственности на общее имущество здания нарушается зарегистрированными правами ответчиков, апелляционный суд, учитывая, что решение вопроса о наличии права истца в данном случае влечет исправление записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, приходит к выводу о том, что истцом избран надлежащий способ защиты права, соответствующий спорному правоотношению и обеспечивающий восстановление нарушенных прав истцов.
Кроме того, относительно пользования помещением первого этажа N 142 апелляционный суд отмечает необходимость соблюдения Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03), утвержденных Приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 18.06.2003 N 313. В силу статьи 15 Конституции Российской Федерации, статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", пункта 1 ППБ 01-03 данные Правила обязательны для исполнения всеми гражданами, должностными и юридическими лицами на территории Российской Федерации. Само по себе препятствие в доступе к данному помещению загромождает эвакуационные пути и выходы, препятствует эвакуации в случае возникновения чрезвычайной ситуации, что может привести к негативным последствиям.
Доводы апелляционных жалоб ответчиков о невозможности признания за истцом доли в праве общей долевой собственности на спорные помещения, поскольку в отношении иных элементов имущественного комплекса (всего общего имущества здания) требования не заявлены, носят голословный характер, поскольку истец не лишен права заявлять требования в отношении и конкретных помещений, которые являются по своему техническому назначению помещениями общего пользования, в том числе тогда, когда уже зарегистрировано право собственности ответчиков без учета долей истца.
Признание за истцом права собственности на соответствующую долю в названных помещениях, возникшее у них в силу закона, не нарушает прав иных лиц - собственников помещений в спорном здании.
Довод ответчиков об ошибочности вывода суда об отнесении спорных помещений к общему имуществу собственников помещений в здании и неправильности определения доли истца отклоняется судом. Суд первой инстанции, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в частности поэтажные планы здания, что согласуется с нормами Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 и подлежащими применению по аналогии, установил, что спорные нежилые помещения, на которые признано право собственности, не имеют самостоятельного назначения и являются общим имуществом собственников помещений здания.
Расчет доли произведен правильно, поскольку спорные помещения, в отношении которых признано право собственности, являются общим имуществом только по отношению к тем нежилым помещениям, для обслуживания которых они используются. Иного ответчиками не доказано (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). По отношению к жильцам многоквартирного жилого дома, к которому пристроено административное здание, спорные помещения также не имеют статуса общих помещений, так как не предназначены для обслуживания квартир жилого дома.
Доводы ответчиком относительно непривлечения к участию в деле иных сособственников помещений в спорном здании отклоняются судом апелляционной инстанции в силу вышеизложенного.
Таким образом, доводы апелляционных жалоб основаны на неверном понимании норм материального права заявителем, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителей жалоб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2011 по делу N А32-7354/2010 в обжалованной части оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.
Председательствующий
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.10.2011 N 15АП-9864/2011 ПО ДЕЛУ N А32-7354/2010
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2011 г. N 15АП-9864/2011
Дело N А32-7354/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глазунова И.Н.
судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Зобовой Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Интер-Юг", открытого акционерного общества "Кубаньвино", открытого акционерного общества "Винсервис" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2011 по делу N А32-7354/2010 (судья Шевченко А.Е.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Интер-Юг" (ИНН 2308104574, ОГРН 1052303646890) к открытому акционерному обществу "Кубаньвино" (ИНН 2308011915, ОГРН 1022301212340), открытому акционерному обществу "Винсервис" (ИНН 2308018759, ОГРН 1022301209226)
при участии третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Крайтехинвентаризация", Захарчука Николая Васильевича, общества с ограниченной ответственностью "Радуга", общества с ограниченной ответственностью "Медведь", общества с ограниченной ответственностью Фирменный магазин "Кубанская Нива", открытого акционерного общества "ТрансКредитБанк", Департамента имущественных отношений Краснодарского края
об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности,
при участии:
- от истца: представитель Маслова Т.Е. (доверенность б/н 01.09.2010);
- от ответчиков: от открытого акционерного общества "Кубаньвино" адвокат Барыбин А.В. (доверенность б/н от 20.09.2011);
- от открытого акционерного общества "Винсервис" директор Мелконьянц Г.А., адвокат Барыбин А.В.(доверенность б/н от 20.09.2011);
- от третьих лиц: от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю представитель на явился, извещен, уведомление N 34400243450674;
- от Государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Крайтехинвентаризация" представитель не явился, извещен, уведомление N 34400243450681;
- от Захарчука Николая Васильевича представитель не явился, извещен, уведомление N 34400243450698;
- от общества с ограниченной ответственностью "Радуга" представитель не явился, извещен, уведомление N 34400243450704;
- от общества с ограниченной ответственностью "Медведь" представитель не явился, извещен, уведомление N 34400243450711;
- от общества с ограниченной ответственностью Фирменный магазин "Кубанская Нива" представитель не явился, извещен, уведомление N 34400243450728;
- от открытого акционерного общества "ТрансКредитБанк" представитель не явился, извещен, уведомление N 34400243450735;
- от Департамента имущественных отношений Краснодарского края представитель не явился, извещен, уведомление N 34400243450742,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Интер-Юг" обратилось в арбитражный суд с иском к открытым акционерным обществам "Кубаньвино", "Винсервис" об истребовании из чужого незаконного владения ОАО "Винсервис" 71/1000 доли в праве общей долевой собственности на общие помещения первого этажа административного здания литер "А, А1 ", расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, 145/1: 1-й этаж: N 1 (тамбур - 10,8 кв. м), N 3/2 (вестибюль - 29,5 кв. м), N 10 (коридор - 8,7 кв. м), N 21 (коридор - 100,0 кв. м), N 21/1 (коридор - 59,0 кв. м), N 27 (кладовая - 2,8 кв. м), N 48 (туалетная - 4,3 кв. м), N 49 (коридор - 2,9 кв. м), N 50 (коридор - 1,0 кв. м), N 51 (туалет - 1,0 кв. м), N 52 (туалет - 1,6 кв. м), N 53 (туалет - 1,7 кв. м), N 54 (туалет - 2,8 кв. м); из чужого незаконного владения ОАО "Кубаньвино" 71/1000 дол и в праве общей долевой собственности на общие помещения первого и второго этажей административного здания литер "А, А1", расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, 145/1: 1-й этаж: N 142 (лестничная клетка - 14,4 кв. м), N 143 (лестничная клетка - 19,6 кв. м), N 111 (лестничная клетка - 21,0 кв. м); 2-й этаж: N 101 (лестничная клетка - 34,5 кв. м), N 111 (коридор - 100,7 кв. м), N 111/1 (коридор - 58,7 кв. м), N 125 (лестничная клетка - 19,7 кв. м), N 136 (туалет - 1,7 кв. м), N 137 (1,7 кв. м), N 138 (туалетная комната - 3,2 кв. м), N 139 (туалет - 1,0 кв. м), N 140 (туалет - 1,0 кв. м), N 141 (коридор - 2,8 кв. м), N 142 (туалетная - 4,6 кв. м); из чужого незаконного владения ОАО "Кубаньвино" 80/1000 доли в праве общей долевой собственности на общие помещения административного здания литер "А, А1", расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, 145/1: 1-й этаж: N 3/1 (торговый киоск - 9,3 кв. м), N 3/3 (коридор - 8,0 кв. м), 3/4 (кабинет - 5,2 кв. м), N 3/5 (кладовая для хранения товара - 17,1 кв. м), N 3/6 (кладовая для хранения товара - 6,1 кв. м), N 3/7 (умывальная комната - 1,5 кв. м), N 3/8 (туалет -1,2 кв. м), N 3/9 (комната дежурного - 2,7 кв. м), часть помещения N 3 (часть торгового зала - 13,7 кв. м); - 2-й этаж: N 127 (выставочный зал - 86,1 кв. м), N 126 (коридор - 10,4 кв. м), N 151 (туалет - 4,0 кв. м), N 151/1 (коридор - 3,3 кв. м); признании права долевой собственности ООО "Интер-Юг" на истребованные указанные помещения - требования, уточненные в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Крайтехинвентаризация", Захарчука Николая Васильевича, общества с ограниченной ответственностью "Радуга", общества с ограниченной ответственностью "Медведь", общества с ограниченной ответственностью Фирменный магазин "Кубанская Нива", открытого акционерного общества "ТрансКредитБанк", Департамента имущественных отношений Краснодарского края
Решением суда от 06.07.2011 иск удовлетворен частично. Суд признал право общей долевой собственности ООО "Интер-Юг" в размере 71/1000 доля в праве общей долевой собственности, на помещения, относящиеся к общему имуществу, первого и второго этажей здания литер "А, А1", расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, 145/1: 1-й этаж: N 1 (тамбур - 10,8 кв. м), N 3/2 (вестибюль - 29,5 кв. м), N 10 (коридор - 8,7 кв. м), N 21 (коридор - 100,0 кв. м), N 21/1 (коридор - 59,0 кв. м), N 27 (кладовая - 2,8 кв. м), N 48 (туалетная - 4,3 кв. м), N 49 (коридор - 2,9 кв. м), N 50 (коридор - 1,0 кв. м), N 51 (туалет - 1,0 кв. м), N 52 (туалет - 1,6 кв. м), N 53 (туалет - 1,7 кв. м), N 54 (туалет - 2,8 кв. м), N 142 (лестничная клетка - 14,4 кв. м), N 143 (лестничная клетка - 19,6 кв. м), N 111 (лестничная клетка - 21,0 кв. м); 2-й этаж: N 101 (лестничная клетка - 34,5 кв. м), N 111 (коридор - 100,7 кв. м), N 111/1 (коридор - 58,7 кв. м), N 125 (лестничная клетка - 19,7 кв. м), N 136 (туалет - 1,7 кв. м), N 137 (1,7 кв. м), N 138 (туалетная комната - 3,2 кв. м), N 139 (туалет - 1,0 кв. м), N 140 (туалет - 1,0 кв. м), N 141 (коридор - 2,8 кв. м), N 142 (туалетная - 4,6 кв. м). В удовлетворении остальной части иска отказано. С ответчиков в пользу истца взыскано по 2 000 рублей расходов по оплате госпошлины. С истца в доход федерального бюджета взыскано 14000 рублей госпошлины.
Стороны обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Общество с ограниченной ответственностью "Интер-Юг" обжалует решение суда в части отказа в удовлетворении заявленных требований о признании права долевой собственности на остальные заявленные в иске помещения. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Краснодарского края от 27.01.1993 N 5/44 помещения в здании по ул. Красная, 145/1 закреплены за государственными фирмами "Винсервис" 1332,2 кв. м, "Бахус" 1867,4 кв. м, "Кубаньвинпром" 94,5 кв. м, помещения последнего приобретены истцом по делу. После приватизации ответчики по делу зарегистрировали за собой право собственности на все нежилые помещения и стали чинить истцу препятствия в пользовании общим имуществом здания (дело N А32-20429/2009 приостановлено производством). Истец является собственником нежилых помещений 2 этажа N 54-58 общей площадь 80,5 кв. м и N 121 общей площадью 27,1 кв. м здания лит. А. На момент приватизации в 1993 году нежилые помещения первого этажа здания N 1, 2, 3, нежилые помещения второго этажа N 51, 11, 27 имели статус общего имущества здания, предназначенного для обслуживания всех нежилых помещений, что следует из выводов технического заключения ГУП КК "Краевое БТИ" от 06.09.2010 (стр. 17-18). В последующем ответчик ОАО "Кубаньвино" помещения самовольно перепланировал и преобразовал, а в 2007-2008 годах зарегистрировал право собственности. Истец полагает, что имеются правовые основания для признания права долевой собственности не только на нежилые помещения, имеющие статус общего имущества, но и помещения, которые имели статус общего имущества на момент приватизации и были самостоятельно перепланированы, что не привело к утрате правового статуса общего имущества. На перепланировку не было получено разрешения других совладельцев здания и органа местного самоуправления, нарушен закон Краснодарского края от 15.07.2005 N 896-КЗ, поэтому самовольная перепланировка не могла послужить основанием для регистрации права ответчика.
Апелляционная жалоба открытого акционерного общества "Кубаньвино" содержит следующие доводы. Решение в части отказа в заявленных требованиях законно и обоснованно, в остальной части противоречит законодательству, поскольку суд не применил срок исковой давности к требованию о признании права собственности. Суд посчитал начало течения срока давности с момента государственной регистрации права (12.02.2008), в то время как истец заключил договор купли-продажи нежилых помещений 04.03.2005, что соответствует положениям пп. 1, 11, 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 15/18 от 12.11.2001, п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64. Суд признал за истцом право собственности на нежилые помещения вспомогательного назначения (коридоры, туалетные комнаты, лестничные клетки, кладовые и т.п.), право собственности на которые возникло путем платной приватизации государственных предприятий в порядке статьи 217 ГК РФ, поскольку все нежилые помещения, находившиеся на 1 и 2 этажах во встроенной части здания лит. А по ул. Красной, 145/1, были распределены и учтены на балансовом учете между ГПКК "Винсервис" - 1332 кв. м, ГПКФ "Бахус" - 1867 кв. м, ГФ "Кубаньвинпром" - 94,5 кв. м ответчики приобрели право собственности в соответствии с планами приватизации. Конкретные наименования нежилых помещений и их размеры были указаны в Технических паспортах БТИ на основании планов приватизации и результатов комиссионного разграничения фактической принадлежности отдельных помещений. Законодательство предусматривало лишь режим раздельной собственности на имущество, внесенное в уставные капиталы вновь созданных частных коммерческих юридических лиц, независимо от того, что такое имущество могло быть частью общего объекта, как это сложилось в данном деле. Поэтому ответчики на законных основаниях каждый в отдельности приобрели право собственности на нежилые помещения, переданные им в уставный капитал. Принудительное и безвозмездное изъятие имущества недопустимо. Постановление ВАС РФ N 64 не содержит указания о его применении с обратной силой, поэтому неприменимо к настоящему спору, надлежит применять законодательство, которое действовало на момент возникновения спорных отношений. Техническое заключение Краевого БТИ в части, касающейся определения идеальных долей в местах общего пользования 1 и 2 этажей здания лит. "А, А1, А2, А3, а6, а7" противоречит методике определения долей в праве общей собственности на общее имущество здания, предусмотренной ст. 37 ЖК РФ, поскольку размер доли истца в праве общей собственности на общее имущество здания составляет 0,966%.
Открытое акционерное общество "Винсервис" в апелляционной жалобе приводит аналогичные доводы относительно приобретения спорных помещений в порядке приватизации и неправильности выводов суда по сроку исковой давности. Также указывает, что судом неправильно применено Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, поскольку п. 1 Постановления регламентирует правоотношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании. Здание дома N 145/1 представляет собой имущественный комплекс, в котором расположены как жилые помещения, так и нежилые. К общему имуществу здания по ул. Красной, 145/1 кроме спорных помещений относятся несущие конструкции здания, технический подвал, электрическое, санитарно-техническое и противопожарное оборудование, что не учел суд.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы апелляционных жалоб. Представитель истца пояснила, что истцом решение обжаловано только в части отказа в признании права собственности на часть помещений, в части отказа в требованиях виндикационного характера решение не оспаривается. Представители ответчиков пояснили, что оспаривают решение в части удовлетворения требований.
Представители третьих лиц в судебное заседание не явились.
Дело рассмотрено в соответствии с порядком, предусмотренным статьями 156, 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалованной части.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 04.03.2005 Коробейников Р.В. (продавец) и истец (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. По условиям договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять в собственность и оплатить следующее недвижимое имущество: нежилое помещение первого этажа N 18 здания под (литерой А), нежилые помещения второго этажа N 32, 33, 35, 36, 37 здания под (литерой А), общей площадью 94,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, 145/1.
Акционерное общество "Кубаньвино" (первая сторона) и истец (вторая сторона) заключили договор мены недвижимого имущества от 04.04.2008 N 15 (т. 1, л.д. 9 - 11), в результате чего акционерному обществу в собственность было передано нежилое помещение N 55 по плану строения (комната N 18), имеющее площадь 13,7 кв. м, расположенное на первом этаже здания (литера А), находящегося по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, 145/1, а обществу - расположенное по тому же адресу нежилое помещение N 121 по плану строения (комната N 34), о чем произведена государственная регистрация права от 07.05.2008.
Судом первой инстанции установлено, что в период рассмотрения спора истец является собственником нежилых помещений второго этажа N 54-58 общей площадью 80,5 кв. м и N 121 общей площадью 27,1 кв. м здания литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, 145/1, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 23-АД N 826422 от 12.02.2008 и серии 23-АД N 833816 от 08.05.2008; ОАО "Винсервис" является собственником нежилых помещений первого этажа N 12-24, 26, 27 площадью 278,3 кв. м, N 48-54, площадью 15,3 кв. м этого же здания литер "А", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 23-АД N 394033 от 19.10.2007, серии 23-АД N 532182 от 28.02.2008; ОАО "Кубаньвино" является собственником нежилых помещений: - первого этажа N 43-53 здания литер под/А площадью 179 кв. м, нежилых помещений первого этажа N 142, 143 здания литер А площадью 34 кв. м, нежилых помещений второго этажа N 125, 126, 131, 132, 111/1 здания литер А площадью 108,3 кв. м, нежилое помещение второго этажа N 127 здания литер А1 площадью 86,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, 145/1 согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 23-АД N 593141 от 05.12.2007, второго этажа N 101-115, 136-151, 151/1 здания литер А площадью 545,5 кв. м, нежилого помещения первого этажа N 111 здания литер А площадью 21 кв. м, согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 23-АД N 593140 от 05.12.2007, первого этажа N 3/1, 3/9 здания литер А1 площадью 12 кв. м, согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 23-АД N 532119 от 28.02.2008; первого этажа N 21/1, 135-139, 141 здания литер А площадью 160,4 кв. м согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 23-АД N 593144 от 05.12.2007. Нежилые помещения N 1, 3/2, 10 площадью 49 кв. м здания литер "А1, а6", расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, 145/1, принадлежат ответчикам на праве общей долевой собственности (по ? доли в праве каждому), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 23-АД N 532188 и серии 23-АД N 532189 от 28.02.2008.
Истец, считая, что спорные нежилые помещения, в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ являются имуществом общего пользования, обратился в арбитражный суд.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Суд первой инстанции, удовлетворяя частично заявленные требования, правильно исходил из того, что поскольку собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, то право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно пунктам 2 - 4, 9 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при рассмотрении данной категории споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании. В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Защита нарушенных прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе путем признания права. Способ защиты должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 10, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
В пункте 58 названного Постановления предусмотрено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
В соответствии с абзацем 2 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд первой инстанции обоснованно учел данные технических паспортов помещений и техническое заключению ГУП КК "Крайтехинвентаризация - краевое БТИ" от 06.09.2010, согласно которому местами общего пользования первого и второго этажа здания литер "А, А1, А2, А3, а6, а7", расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 145/1, являются нежилые помещения: 1-й этаж: N 1 (тамбур - 10,8 кв. м), N 3/2 (вестибюль - 29,5 кв. м), N 10 (коридор - 8,7 кв. м), N 21 (коридор - 100,0 кв. м), N 21/1 (коридор - 59,0 кв. м), N 27 (кладовая - 2,8 кв. м), N 48 (туалетная - 4,3 кв. м), N 49 (коридор - 2,9 кв. м), N 50 (коридор -1,0 кв. м), N 51 (туалет - 1,0 кв. м), N 52 (туалет - 1,6 кв. м), N 53 (туалет - 1,7 кв. м), N 54 (туалет - 2,8 кв. м), N 142 (лестничная клетка - 14,4 кв. м), N 143 (лестничная клетка - 19,6 кв. м), N 111 (лестничная клетка - 21,0 кв. м); 2-й этаж: N 101 (лестничная клетка - 34,5 кв. м), N 111 (коридор - 100,7 кв. м), N 111/1 (коридор - 58,7 кв. м), N 125 (лестничная клетка - 19,7 кв. м), N 136 (туалет - 1,7 кв. м), N 137 (1,7 кв. м), N 138 (туалетная комната - 3,2 кв. м), N 139 (туалет - 1,0 кв. м), N 140 (туалет - 1,0 кв. м), N 141 (коридор - 2,8 кв. м), N 142 (туалетная - 4,6 кв. м). Техническим заключением ГУП КК "Крайтехинвентаризация - краевое БТИ" от 06.09.2010 установлено, что идеальная доля ООО "Интер-Юг" в указанных помещениях общего пользования составляет 71/1000.
Доля в праве собственности, хотя и относится к имуществу, индивидуально-определенной вещью не является. Такой долей невозможно владеть, в том числе и незаконно, поскольку она не имеет вещественного выражения. Природа доли в праве общей собственности такова, что право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью вещи, а распространяется на вещь в целом. Имущество в качестве объекта общей долевой собственности является единым целым, по отношению к нему все участники выступают как единый собственник и должны выражать общую волю в отношении предмета собственности.
Поскольку законодательство допускает такой вид имущества, как доля в праве собственности на неделимую вещь, при нарушении права на данный вид имущества его обладателю должна быть обеспечена защита. При этом под защитой нарушенного права имеется в виду не только возможность обращения в суд, но и возможность достижения в суде правового результата.
В силу изложенного решение суда по апелляционной жалобе истца в части отказа в признании права собственности на нежилые помещения, которые утратили статус помещений общего пользования в силу перепланировки, при этом права ответчиков на перепланированные помещения зарегистрированы в установленном порядке, отмене, изменению не подлежит.
Проверяя доводы ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности, апелляционный суд исходит из следующего.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчиками не отрицается, что в момент приобретения помещений, зарегистрированных за истцом на праве собственности, последний имел доступ к тем помещениям, на которые суд первой инстанции признал право долевой собственности. Таким образом, с этого момента истец получил владение спорными помещениями. Ответчиками указано и не оспаривается истцом, что доступ к помещениям второго этажа спорного здания N 111 (коридор), 136-142 (туалетные комнаты расположены в указанном коридоре) был перекрыт в январе 2007 года в связи с установкой ответчиками двери между коридором N 111 и коридором N 111/1. Помещение на первом этаже N 142 представляет из себя пожарную лестницу, доступ к которой был ограничен по указанию пожарных служб. В настоящее время данной лестницей пользуется ОАО "Кубаньвино".
В пользовании остальными спорными помещениями ответчики истцу не препятствуют.
В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. При этом апелляционный суд учитывает, что в рамках дела N А32-20429/2009 ООО "Интер-Юг" предъявлен иск к ОАО "Кубаньвино" об обязании ответчика демонтировать дверь, установленную в коридоре второго этажа здания (литера А), между помещениями N 11, 11/1, в результате чего создаются препятствия в пользовании помещением N 121 второго этажа; не препятствовать в пользовании помещениями второго этажа N 36 - 42, являющимися санитарными комнатами (туалетами), а также освободить помещение первого этажа N 42, являющееся аварийным пожарным выходом из здания (литера А).
Апелляционный суд приходит к выводу, что воспрепятствование доступу к спорным помещениям само по себе не говорит об утрате владения общим имуществом, поскольку истцом в рамках другого дела и заявлен иск о нечинении препятствий в пользовании. Таким образом, у общества сохранилось владение помещениями первого и второго этажа, полномочия по владению иным лицам не передавались, общество вправе требовать как устранения препятствий во владении от третьих лиц, так и заявлять требования о признании права собственности.
Суд первой инстанции правильно указал, что согласно свидетельствам о государственной регистрации права сери и 23-АД N 826422 и серии 23-АД N 833816 записи о праве собственности истца на нежилые помещения второго этажа N 121 и N 54-58 здания литер А, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 145/1, была внесена в ЕГРП 11.02.2008 и 07.05.2008. Факт утраты владения в настоящем деле не доказан.
Исходя из указанной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и принимая во внимание, что истец является собственником помещений в здании, являющимися общим имуществом, и его право на долю в праве общей собственности на общее имущество здания нарушается зарегистрированными правами ответчиков, апелляционный суд, учитывая, что решение вопроса о наличии права истца в данном случае влечет исправление записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, приходит к выводу о том, что истцом избран надлежащий способ защиты права, соответствующий спорному правоотношению и обеспечивающий восстановление нарушенных прав истцов.
Кроме того, относительно пользования помещением первого этажа N 142 апелляционный суд отмечает необходимость соблюдения Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03), утвержденных Приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 18.06.2003 N 313. В силу статьи 15 Конституции Российской Федерации, статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", пункта 1 ППБ 01-03 данные Правила обязательны для исполнения всеми гражданами, должностными и юридическими лицами на территории Российской Федерации. Само по себе препятствие в доступе к данному помещению загромождает эвакуационные пути и выходы, препятствует эвакуации в случае возникновения чрезвычайной ситуации, что может привести к негативным последствиям.
Доводы апелляционных жалоб ответчиков о невозможности признания за истцом доли в праве общей долевой собственности на спорные помещения, поскольку в отношении иных элементов имущественного комплекса (всего общего имущества здания) требования не заявлены, носят голословный характер, поскольку истец не лишен права заявлять требования в отношении и конкретных помещений, которые являются по своему техническому назначению помещениями общего пользования, в том числе тогда, когда уже зарегистрировано право собственности ответчиков без учета долей истца.
Признание за истцом права собственности на соответствующую долю в названных помещениях, возникшее у них в силу закона, не нарушает прав иных лиц - собственников помещений в спорном здании.
Довод ответчиков об ошибочности вывода суда об отнесении спорных помещений к общему имуществу собственников помещений в здании и неправильности определения доли истца отклоняется судом. Суд первой инстанции, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в частности поэтажные планы здания, что согласуется с нормами Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 и подлежащими применению по аналогии, установил, что спорные нежилые помещения, на которые признано право собственности, не имеют самостоятельного назначения и являются общим имуществом собственников помещений здания.
Расчет доли произведен правильно, поскольку спорные помещения, в отношении которых признано право собственности, являются общим имуществом только по отношению к тем нежилым помещениям, для обслуживания которых они используются. Иного ответчиками не доказано (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). По отношению к жильцам многоквартирного жилого дома, к которому пристроено административное здание, спорные помещения также не имеют статуса общих помещений, так как не предназначены для обслуживания квартир жилого дома.
Доводы ответчиком относительно непривлечения к участию в деле иных сособственников помещений в спорном здании отклоняются судом апелляционной инстанции в силу вышеизложенного.
Таким образом, доводы апелляционных жалоб основаны на неверном понимании норм материального права заявителем, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителей жалоб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2011 по делу N А32-7354/2010 в обжалованной части оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.
Председательствующий
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)