Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления от 28 февраля 2012 года. Полный текст постановления изготовлен 02 марта 2012 года
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
в составе:
Председательствующего: С.Е. Лобаря
Судей: С.Н. Новиковой, Е.В. Зимина
при участии
представители не явились
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Рябинка"
на решение от 09.08.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2011
по делу N А59-5096/2010 Арбитражного суда Сахалинской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Н.И.Акинина, в апелляционном суде судьи И.Л.Яковенко, Н.А.Скрипка, С.Б.Култышев
по иску (заявлению) Товарищества собственников жилья "Рябинка"
к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска, обществу с ограниченной ответственностью "Жемчужина", Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области
о признании договора аренды земельного участка незаключенным
Товарищество собственников жилья "Рябинка" (ОГРН 1096501001871, место нахождения: 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 216-11) (далее - ТСЖ "Рябинка") обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, место нахождения: 693000, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32) (далее - ДАГУН г. Южно-Сахалинска), обществу с ограниченной ответственностью "Жемчужина" (ОГРН 1082722006080, место нахождения: 693000, г.Южно-Сахалинска, ул. Ленина, 218) (далее - ООО "Жемчужина") о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного между ДАГУН и ООО "Жемчужина", от 03.06.2004 N 5433.
К участию в деле в качестве соответчиков привлечены ООО "Жемчужина", Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области (определения от 27.01.2010, от 21.03.2011).
Решением от 09.08.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2011 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ТСЖ "Рябинка" просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как несоответствующие нормам права, фактическим обстоятельствам дела. Заявитель не согласен с отказом суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве ответчика - ФГУ "Земельная кадастровая палата по Сахалинской области", в качестве третьего лица - ТСЖ "Дом 216". Полагает, что земельный участок площадью 610 кв. м под дом N 216 сформирован с нарушением требований ГрК РФ; такое формирование в судебном порядке признано незаконным; решением Южно-Сахалинского суда от 23.07.2010 по делу N 2-2843/10 суд обязал ДАГУН г.Южно-Сахалинска сформировать земельный участок площадью 1540 кв. м. Ссылается, что формирование земельного участка и его постановка на кадастровый учет могут повлиять на выводы по настоящему спору. Кроме того, указывает, что кадастровый орган поставил на кадастровый учет спорный земельный участок в нарушение ч. ч. 3, 4 ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ. Эти же нормы нарушены регистрирующим органом при регистрации договора аренды. Указывает на регистрацию договора по истечении четырех месяцев после окончания срока его действия. Со ссылкой на решение Южно-Сахалинского городского суда от 15.05.2010 N 2-864/2010 настаивает, что обжалуемыми судебными актами нарушены права ТСЖ "Дом-216", ТСЖ "Рябинка", собственников квартир домов N 216, 218, 218-а по ул. Ленина, дома N 84 по пр-ту Коммунистическому, поскольку спорный участок является необходимым для обслуживания указанных домов. Не согласен с доводами суда апелляционной инстанции: о невозможности установить границы и размер участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, как противоречащими материалам дела (площади отражены в технических паспортах); об отсутствии доказательств по обращению собственников помещений по вопросу формирования земельного участка. Утверждает, что поскольку договор не зарегистрирован в установленном законом порядке он является незаключенным. Вывод суда о наличии предмета договора не соответствует ст. 11.1 ЗК РФ.
В судебное заседание кассационной инстанции представители лиц, участвующих в деле, не явились, при этом о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает необходимым отменить их в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 03.06.2004 между КУМС г.Южно-Сахалинска (арендодатель) и Никишкиным В.Г. (арендатор) заключен договор N 5433, согласно которому арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 360 кв. м, расположенный в г.Южно-Сахалинске, 1-й укрупненный квартал, юго-западнее пересечения ул. Хабаровской и ул. Ленина, севернее жилого дома N 218 по ул. Ленина, для проектирования торгового комплекса, на срок с 22.03.2001 по 31.03.2005. Договор согласован с КУГИ Сахалинской области.
В последующем право аренды передано ООО "Жемчужина" (соглашение от 15.12.2008 к договору N 5433).
Дополнительными соглашениями к договору продлевался срок его действия договора, вносился кадастровый номер земельного участка, изменялась площадь, которая в соответствии с постановлением от 17.12.2008 N 2885 составила 442 кв. м. На участок площадью 442 кв. м оформлен кадастровый паспорт, участку присвоен кадастровый номер 65:01:07 03 001:0254.
ТСЖ "Рябинка", ссылаясь на то, что предметом договора N 5433 является земельный участок, необходимый для эксплуатации жилых домов N 216,218, который, в свою очередь, является придомовой территорией этих домов, в связи с чем в силу п. п. 1, 3 ст. 36 ЖК РФ, п. 4 ст. 43 ГрК РФ, абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ, полагая договор ничтожной сделкой, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
При разрешении спора суд первой инстанции установил, что договор аренды N 5433, зарегистрированный в установленном порядке, содержит все необходимые условия для признания его заключенным согласно ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ. При этом судом отклонен довод истца о том, что договор зарегистрирован после истечения срока его действия как несоответствующий обстоятельствам дела, поскольку его регистрация осуществлена с учетом имеющихся дополнительных соглашений к договору.
Суд, приняв во внимание отсутствие доказательств по формированию земельных участков под многоквартирными домами NN 216, 218 до введения в действие ЖК РФ, в связи с чем право общей долевой собственности с момента вступления в силу названного кодекса у собственников помещений многоквартирных жилых домов не возникло, сделал вывод об отсутствии правовых оснований считать нарушенным право общей долевой собственности собственников многоквартирных жилых домов предоставлением в аренду спорного земельного участка. Суд принял во внимание, что распорядительные акты о предоставлении земельного участка в аренду, продлении срока аренды в суде общей юрисдикции оспорены, в удовлетворении заявлений отказано (дела NN 33-1573/08, 33-158/2009).
Кроме того, суд, установив отсутствие формирования в установленном законом порядке земельных участков, необходимых для эксплуатации жилых домов NN 216,218 по ул. Ленина на момент разрешения спора, указал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Суд отклонил ходатайство ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по заявленному требованию как необоснованное.
Суд апелляционной инстанции согласился с данными выводами.
Так, по настоящему спору по мотиву ничтожности (ст. 168 ГК РФ) оспаривается сделка - договор аренды земельного участка, которой определен владелец земельного участка - ООО "Жемчужина", и которая явилась основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении земельного участка правом аренды.
В соответствии с п. 32 разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ).
Учитывая, что ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
В обоснование того, что оспариваемой сделкой нарушены права собственников помещений многоквартирных домов NN 216,218, представлены следующие документы:
- - генеральные планы технических паспортов на дома NN 216,218;
- - кассационное определение от 25.01.2011 по гражданскому делу N 33-47/2011, которым суд обязал ДАГУН г.Южно-Сахалинска сформировать земельный участок придомовой территории многоквартирного дома N 216 по ул. Ленина площадью не менее 1540 кв. м в границах и размерах, установленных генеральным планом технического паспорта;
- - судебный акт по гражданскому делу по делу N 2-2843/10, которым суд признал незаконным формирование земельного участка площадью 610 кв. м, обязал сформировать земельный участок дома N 216 в границах и размерах генерального плана технического паспорта на этот дом площадью не менее 1540 кв. м;
- - судебный акт по делу N А59-5497/2009 Арбитражного суда Сахалинской области, которым суд обязал ДАГУН г.Южно-Сахалинска сформировать земельные участки придомовых территорий, в том числе дома N 218 в границах и размерах генерального плана технического паспорта.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются (части 1 и 2).
Согласно статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2); в случае, если такой земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в данном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка (часть 3); с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме (часть 5).
При разрешении спора установлено, что земельные участки под многоквартирными домами NN 216, 218 до введения в действие ЖК РФ не были сформированы. Также установлено, что после введения в действие ЖК РФ в отношении земельных участков, необходимых для эксплуатации многоквартирных домов, не проведен государственный кадастровый учет, с момента которого у собственников помещений многоквартирных домов в силу закона возникает право общей долевой собственности.
Данное сторонами не опровергается.
В этой связи суды, установив, что у собственников помещений указанных многоквартирных домов право общей долевой собственности на земельные участки не наступило, обоснованно сделали вывод, что такое право собственников помещений названных многоквартирных домов не может считаться нарушенным по настоящему спору.
Вместе с тем как следует из разъяснений, изложенных в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. По смыслу ч. ч. 3, 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той ее части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Таким образом, не проведение кадастрового учета земельного участка не означает отсутствие законного права и интереса ТСЖ "Рябинка" как лица, представляющего интересы собственников помещений указанных многоквартирных домов, на земельные участки, на которых расположены указанные дома и предназначенные для их обслуживания, эксплуатации и благоустройства объекты, а также права на оформление земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
В соответствии с п. 68 разъяснений, изложенных в вышеназванном Постановлении N 10/22, собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) по формированию земельного участка, на котором расположен дом, действия, предшествующие распоряжению земельным участком, в частности, решения о предоставлении земельного участка для строительства. В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
Как указано выше, в рамках настоящего дела истцом представлены судебные акты по делам: N А59-5497/2009, N 33-47/2011, N 2-2843/10, которыми по сути на уполномоченный орган - ДАГУН г.Южно-Сахалинска возложена обязанность сформировать земельные участки под домами NN 216,218, при этом судами установлены пределы такого формирования. Данные судебные акты в силу ст. 16 АПК РФ, ст. 13 ГПК РФ, ст. 6 ФКЗ "О судебной системе РФ" являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, местного самоуправления и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ.
Судебные инстанции, не принимая названные документы в качестве доказательств, подтверждающих право собственников помещений в многоквартирном доме на указанные в судебных актах земельные участки, и, делая вывод о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, вместе с тем не учли п. 3 разъяснений, изложенных в Постановлении N 10/22, в котором предусмотрено, что суды при подготовке дела к рассмотрению должны определить характер правоотношения, из которого возник спор, и нормы права, подлежащие применению при его разрешении.
Исходя из этих положений, с учетом имеющихся судебных актов, которыми фактически решен вопрос формирования земельных участков, необходимых для эксплуатации многоквартирных домов, суду необходимо было выяснить какой интерес преследовало ТСЖ "Рябинка", заявляя настоящий иск, поскольку, как следует из материалов дела, земельные участки, указанные в судебных актах, имеют наложения на земельный участок, являющийся предметом спорного договора N 5433, т.е. являются частью территории, в пределах которой подлежит формирование земельных участков под многоквартирными домами, собственники помещений в которых вправе владеть и пользоваться соответствующим участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации самого дома, так и иного общего имущества.
Поскольку судом данное не установлено, решение, постановление подлежат отмене с направлением материалов дела на новое рассмотрение. Суд кассационной инстанции считает необходимым отметить преждевременность вывода суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения срока исковой давности, поскольку с учетом вышеизложенного применение такого срока подлежит определению к правоотношению, на основании которого возник спор. При этом характер спорных правоотношений имеет значение для определения норм, подлежащих применению при разрешении настоящего спора. Кроме того, при новом рассмотрение необходимо проверить полномочия истца на предъявление настоящего иска от имени собственников многоквартирного дома N 216 по ул. Ленина. Поскольку из представленных в деле документов следует, что ТСЖ "Рябинка" создано по решению собственников помещений жилых домов за NN 218, 218а по ул. Ленина, дома N 84 Коммунистического проспекта от 24.04.2009 (протокол N 4); в ЕГРЮЛ внесена запись о создании юридического лица. В обоснование правомочий на предъявление настоящего иска ТСЖ "Рябинка" от имени собственников помещений многоквартирных домов N 216, 218 по ул. Ленина представлены протоколы собраний собственников помещений от 07.11.2010 (дом N 216), от 07.11.2010 (дом N 218), договор доверительного управления от 31.04.2009, протокол от 29.04.2009. При этом протоколом от 07.11.2010 собственники помещений многоквартирного дома N 216 наделили полномочиями ТСЖ "Дом 216" выступать в суде от их лица по соответствующему иску. Согласно данным ЕГРЮЛ ТСЖ "Дом 216" является самостоятельным юридическим лицом. Договор доверительного управления от 31.04.2009 заключен ТСЖ "Рябинка" и ТСЖ "Дом 216" до названного протокола и в отношении управления имуществом.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 09.08.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2011 по делу N А59-5096/2010 Арбитражного суда Сахалинской области отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 02.03.2012 N Ф03-318/2012 ПО ДЕЛУ N А59-5096/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 марта 2012 г. N Ф03-318/2012
Резолютивная часть постановления от 28 февраля 2012 года. Полный текст постановления изготовлен 02 марта 2012 года
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
в составе:
Председательствующего: С.Е. Лобаря
Судей: С.Н. Новиковой, Е.В. Зимина
при участии
представители не явились
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Рябинка"
на решение от 09.08.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2011
по делу N А59-5096/2010 Арбитражного суда Сахалинской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Н.И.Акинина, в апелляционном суде судьи И.Л.Яковенко, Н.А.Скрипка, С.Б.Култышев
по иску (заявлению) Товарищества собственников жилья "Рябинка"
к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска, обществу с ограниченной ответственностью "Жемчужина", Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области
о признании договора аренды земельного участка незаключенным
Товарищество собственников жилья "Рябинка" (ОГРН 1096501001871, место нахождения: 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 216-11) (далее - ТСЖ "Рябинка") обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, место нахождения: 693000, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32) (далее - ДАГУН г. Южно-Сахалинска), обществу с ограниченной ответственностью "Жемчужина" (ОГРН 1082722006080, место нахождения: 693000, г.Южно-Сахалинска, ул. Ленина, 218) (далее - ООО "Жемчужина") о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного между ДАГУН и ООО "Жемчужина", от 03.06.2004 N 5433.
К участию в деле в качестве соответчиков привлечены ООО "Жемчужина", Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области (определения от 27.01.2010, от 21.03.2011).
Решением от 09.08.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2011 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ТСЖ "Рябинка" просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как несоответствующие нормам права, фактическим обстоятельствам дела. Заявитель не согласен с отказом суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве ответчика - ФГУ "Земельная кадастровая палата по Сахалинской области", в качестве третьего лица - ТСЖ "Дом 216". Полагает, что земельный участок площадью 610 кв. м под дом N 216 сформирован с нарушением требований ГрК РФ; такое формирование в судебном порядке признано незаконным; решением Южно-Сахалинского суда от 23.07.2010 по делу N 2-2843/10 суд обязал ДАГУН г.Южно-Сахалинска сформировать земельный участок площадью 1540 кв. м. Ссылается, что формирование земельного участка и его постановка на кадастровый учет могут повлиять на выводы по настоящему спору. Кроме того, указывает, что кадастровый орган поставил на кадастровый учет спорный земельный участок в нарушение ч. ч. 3, 4 ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ. Эти же нормы нарушены регистрирующим органом при регистрации договора аренды. Указывает на регистрацию договора по истечении четырех месяцев после окончания срока его действия. Со ссылкой на решение Южно-Сахалинского городского суда от 15.05.2010 N 2-864/2010 настаивает, что обжалуемыми судебными актами нарушены права ТСЖ "Дом-216", ТСЖ "Рябинка", собственников квартир домов N 216, 218, 218-а по ул. Ленина, дома N 84 по пр-ту Коммунистическому, поскольку спорный участок является необходимым для обслуживания указанных домов. Не согласен с доводами суда апелляционной инстанции: о невозможности установить границы и размер участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, как противоречащими материалам дела (площади отражены в технических паспортах); об отсутствии доказательств по обращению собственников помещений по вопросу формирования земельного участка. Утверждает, что поскольку договор не зарегистрирован в установленном законом порядке он является незаключенным. Вывод суда о наличии предмета договора не соответствует ст. 11.1 ЗК РФ.
В судебное заседание кассационной инстанции представители лиц, участвующих в деле, не явились, при этом о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает необходимым отменить их в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 03.06.2004 между КУМС г.Южно-Сахалинска (арендодатель) и Никишкиным В.Г. (арендатор) заключен договор N 5433, согласно которому арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 360 кв. м, расположенный в г.Южно-Сахалинске, 1-й укрупненный квартал, юго-западнее пересечения ул. Хабаровской и ул. Ленина, севернее жилого дома N 218 по ул. Ленина, для проектирования торгового комплекса, на срок с 22.03.2001 по 31.03.2005. Договор согласован с КУГИ Сахалинской области.
В последующем право аренды передано ООО "Жемчужина" (соглашение от 15.12.2008 к договору N 5433).
Дополнительными соглашениями к договору продлевался срок его действия договора, вносился кадастровый номер земельного участка, изменялась площадь, которая в соответствии с постановлением от 17.12.2008 N 2885 составила 442 кв. м. На участок площадью 442 кв. м оформлен кадастровый паспорт, участку присвоен кадастровый номер 65:01:07 03 001:0254.
ТСЖ "Рябинка", ссылаясь на то, что предметом договора N 5433 является земельный участок, необходимый для эксплуатации жилых домов N 216,218, который, в свою очередь, является придомовой территорией этих домов, в связи с чем в силу п. п. 1, 3 ст. 36 ЖК РФ, п. 4 ст. 43 ГрК РФ, абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ, полагая договор ничтожной сделкой, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
При разрешении спора суд первой инстанции установил, что договор аренды N 5433, зарегистрированный в установленном порядке, содержит все необходимые условия для признания его заключенным согласно ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ. При этом судом отклонен довод истца о том, что договор зарегистрирован после истечения срока его действия как несоответствующий обстоятельствам дела, поскольку его регистрация осуществлена с учетом имеющихся дополнительных соглашений к договору.
Суд, приняв во внимание отсутствие доказательств по формированию земельных участков под многоквартирными домами NN 216, 218 до введения в действие ЖК РФ, в связи с чем право общей долевой собственности с момента вступления в силу названного кодекса у собственников помещений многоквартирных жилых домов не возникло, сделал вывод об отсутствии правовых оснований считать нарушенным право общей долевой собственности собственников многоквартирных жилых домов предоставлением в аренду спорного земельного участка. Суд принял во внимание, что распорядительные акты о предоставлении земельного участка в аренду, продлении срока аренды в суде общей юрисдикции оспорены, в удовлетворении заявлений отказано (дела NN 33-1573/08, 33-158/2009).
Кроме того, суд, установив отсутствие формирования в установленном законом порядке земельных участков, необходимых для эксплуатации жилых домов NN 216,218 по ул. Ленина на момент разрешения спора, указал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Суд отклонил ходатайство ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по заявленному требованию как необоснованное.
Суд апелляционной инстанции согласился с данными выводами.
Так, по настоящему спору по мотиву ничтожности (ст. 168 ГК РФ) оспаривается сделка - договор аренды земельного участка, которой определен владелец земельного участка - ООО "Жемчужина", и которая явилась основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении земельного участка правом аренды.
В соответствии с п. 32 разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ).
Учитывая, что ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
В обоснование того, что оспариваемой сделкой нарушены права собственников помещений многоквартирных домов NN 216,218, представлены следующие документы:
- - генеральные планы технических паспортов на дома NN 216,218;
- - кассационное определение от 25.01.2011 по гражданскому делу N 33-47/2011, которым суд обязал ДАГУН г.Южно-Сахалинска сформировать земельный участок придомовой территории многоквартирного дома N 216 по ул. Ленина площадью не менее 1540 кв. м в границах и размерах, установленных генеральным планом технического паспорта;
- - судебный акт по гражданскому делу по делу N 2-2843/10, которым суд признал незаконным формирование земельного участка площадью 610 кв. м, обязал сформировать земельный участок дома N 216 в границах и размерах генерального плана технического паспорта на этот дом площадью не менее 1540 кв. м;
- - судебный акт по делу N А59-5497/2009 Арбитражного суда Сахалинской области, которым суд обязал ДАГУН г.Южно-Сахалинска сформировать земельные участки придомовых территорий, в том числе дома N 218 в границах и размерах генерального плана технического паспорта.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются (части 1 и 2).
Согласно статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2); в случае, если такой земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в данном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка (часть 3); с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме (часть 5).
При разрешении спора установлено, что земельные участки под многоквартирными домами NN 216, 218 до введения в действие ЖК РФ не были сформированы. Также установлено, что после введения в действие ЖК РФ в отношении земельных участков, необходимых для эксплуатации многоквартирных домов, не проведен государственный кадастровый учет, с момента которого у собственников помещений многоквартирных домов в силу закона возникает право общей долевой собственности.
Данное сторонами не опровергается.
В этой связи суды, установив, что у собственников помещений указанных многоквартирных домов право общей долевой собственности на земельные участки не наступило, обоснованно сделали вывод, что такое право собственников помещений названных многоквартирных домов не может считаться нарушенным по настоящему спору.
Вместе с тем как следует из разъяснений, изложенных в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. По смыслу ч. ч. 3, 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той ее части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Таким образом, не проведение кадастрового учета земельного участка не означает отсутствие законного права и интереса ТСЖ "Рябинка" как лица, представляющего интересы собственников помещений указанных многоквартирных домов, на земельные участки, на которых расположены указанные дома и предназначенные для их обслуживания, эксплуатации и благоустройства объекты, а также права на оформление земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
В соответствии с п. 68 разъяснений, изложенных в вышеназванном Постановлении N 10/22, собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) по формированию земельного участка, на котором расположен дом, действия, предшествующие распоряжению земельным участком, в частности, решения о предоставлении земельного участка для строительства. В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
Как указано выше, в рамках настоящего дела истцом представлены судебные акты по делам: N А59-5497/2009, N 33-47/2011, N 2-2843/10, которыми по сути на уполномоченный орган - ДАГУН г.Южно-Сахалинска возложена обязанность сформировать земельные участки под домами NN 216,218, при этом судами установлены пределы такого формирования. Данные судебные акты в силу ст. 16 АПК РФ, ст. 13 ГПК РФ, ст. 6 ФКЗ "О судебной системе РФ" являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, местного самоуправления и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ.
Судебные инстанции, не принимая названные документы в качестве доказательств, подтверждающих право собственников помещений в многоквартирном доме на указанные в судебных актах земельные участки, и, делая вывод о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, вместе с тем не учли п. 3 разъяснений, изложенных в Постановлении N 10/22, в котором предусмотрено, что суды при подготовке дела к рассмотрению должны определить характер правоотношения, из которого возник спор, и нормы права, подлежащие применению при его разрешении.
Исходя из этих положений, с учетом имеющихся судебных актов, которыми фактически решен вопрос формирования земельных участков, необходимых для эксплуатации многоквартирных домов, суду необходимо было выяснить какой интерес преследовало ТСЖ "Рябинка", заявляя настоящий иск, поскольку, как следует из материалов дела, земельные участки, указанные в судебных актах, имеют наложения на земельный участок, являющийся предметом спорного договора N 5433, т.е. являются частью территории, в пределах которой подлежит формирование земельных участков под многоквартирными домами, собственники помещений в которых вправе владеть и пользоваться соответствующим участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации самого дома, так и иного общего имущества.
Поскольку судом данное не установлено, решение, постановление подлежат отмене с направлением материалов дела на новое рассмотрение. Суд кассационной инстанции считает необходимым отметить преждевременность вывода суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения срока исковой давности, поскольку с учетом вышеизложенного применение такого срока подлежит определению к правоотношению, на основании которого возник спор. При этом характер спорных правоотношений имеет значение для определения норм, подлежащих применению при разрешении настоящего спора. Кроме того, при новом рассмотрение необходимо проверить полномочия истца на предъявление настоящего иска от имени собственников многоквартирного дома N 216 по ул. Ленина. Поскольку из представленных в деле документов следует, что ТСЖ "Рябинка" создано по решению собственников помещений жилых домов за NN 218, 218а по ул. Ленина, дома N 84 Коммунистического проспекта от 24.04.2009 (протокол N 4); в ЕГРЮЛ внесена запись о создании юридического лица. В обоснование правомочий на предъявление настоящего иска ТСЖ "Рябинка" от имени собственников помещений многоквартирных домов N 216, 218 по ул. Ленина представлены протоколы собраний собственников помещений от 07.11.2010 (дом N 216), от 07.11.2010 (дом N 218), договор доверительного управления от 31.04.2009, протокол от 29.04.2009. При этом протоколом от 07.11.2010 собственники помещений многоквартирного дома N 216 наделили полномочиями ТСЖ "Дом 216" выступать в суде от их лица по соответствующему иску. Согласно данным ЕГРЮЛ ТСЖ "Дом 216" является самостоятельным юридическим лицом. Договор доверительного управления от 31.04.2009 заключен ТСЖ "Рябинка" и ТСЖ "Дом 216" до названного протокола и в отношении управления имуществом.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 09.08.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2011 по делу N А59-5096/2010 Арбитражного суда Сахалинской области отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий:
С.Е.Лобарь
С.Е.Лобарь
Судьи:
С.Н.Новикова
Е.В.Зимин
С.Н.Новикова
Е.В.Зимин
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)