Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2012 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,
при участии от закрытого акционерного общества "ЖК Металлург-7" представителя Вахрамеевой Е.П. по доверенности от 20.12.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ЖК Металлург-7" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 31 июля 2012 года по делу N А13-5588/2012 (судья Попова С.В.),
установил:
товарищество собственников жилья "К. Белова 35, 35А" (ОГРН XXXXXXXXXXXXX, далее - ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области к закрытому акционерному обществу "ЖК Металлург-7" (ОГРН XXXXXXXXXXXXX, далее - Общество) с исковыми требованиями:
- возложить на ответчика обязанность в течение 14 календарных дней с момента вступления решения в законную силу передать, а в случае отсутствия изготовить и передать ТСЖ в срок, не превышающий 30 календарных дней, следующие документы по каждому из домов, расположенных в городе Череповце, на улице К. Белова, дом 35 и дом 35а:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
д) проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
ж) акты приемки жилых домов от строительных организаций;
з) акты технического состояния жилых домов;
и) схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
к) паспорта теплового пункта;
л) паспорта на каждый жилой дом и земельный участок;
м) исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление);
о) акты технических осмотров за период управления домом;
п) журналы заявок жителей за период управления домом;
р) протоколы измерения сопротивления электросетей;
с) протоколы измерения вентиляции;
- возложить на ответчика обязанность исполнить обязательство в натуре в виде перевода денежных средств, собранных от аренды общего имущества, в размере 57 774 руб. 86 коп. на расчетный счет ТСЖ (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменения иска).
Определением суда от 17.07.2012 требование ТСЖ к Обществу о возложении на него обязанности исполнить обязательство в натуре в виде перевода денежных средств, собранных от аренды общего имущества, в размере 57 774 руб. 86 коп. выделено в отдельное производство.
Решением суда от 31.07.2012 (с учетом определения от 31.07.2012 об исправлении опечатки) исковые требования удовлетворены.
Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему.
Поскольку договорные правоотношения по управлению жилыми домами возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора. Однако уведомление о расторжении договора направлено ТСЖ, которое не является стороной по договору. В протоколе общего собрания собственников от 29.02.2012 по второму вопросу принято решение о создании ТСЖ, а по четвертому вопросу - заключить договор с иной управляющей организацией. Следовательно, собственники не меняли способ управления, а приняли решение о смене управляющей организации. ТСЖ заключило договор управления с новой управляющей организацией от своего имени, не являясь уполномоченным лицом ни на расторжение договора с Обществом, ни на заключение нового договора. Поэтому порядок расторжения договора собственниками не соблюден. При отсутствии оснований для прекращения договора управления от 01.11.2009, ответчик не считает себя обязанным передать истцу техническую документацию.
Представитель Общества в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе в полном объеме, просил решение суда отменить, в иске отказать.
ТСЖ в отзыве на жалобу возразило против ее доводов и требований, просило решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
ТСЖ надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило. В связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.
Заслушав представителя Общества, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, Общество осуществляет функции управляющей компании на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах N 35, 35а по улице К. Белова в городе Череповце от 30.11.2009.
Собственники помещений вышеназванных домов на общем собрании 28.02.2012, проведенном в форме заочного голосования, приняли решения о создании ТСЖ, расторжении договора с Обществом с 01.05.2012, заключении договора управления с новой компанией - обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Домашний Уют", утверждении платы за услуги (работы) по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, утверждении Устава ТСЖ, выборе правления ТСЖ и ревизионной комиссии.
ТСЖ зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 22.03.2012 внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц.
ТСЖ 01.05.2012 заключило договор обслуживания многоквартирного дома N 01/05/12 с новой управляющей компанией.
Поскольку Общество не передало ТСЖ техническую документацию, необходимую для эксплуатации многоквартирных жилых домов, последнее уведомлением от 28.03.2012 потребовало передачи технической документации.
Неисполнение данного требования явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их обоснованными.
Апелляционная коллегия считает принятое решение законным.
В соответствии со статьей 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.
Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. При этом решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из положений статей 46, 161, 162 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является основанием для изменения способа управления домом и смены управляющей организации.
При этом в части 9 статьи 161 ЖК РФ указано, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией.
В соответствии с частью 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация обязана передать техническую документацию вновь избранной управляющей организации. Такая передача должна состояться за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом.
Из материалов дела видно, что с 2009 года Общество осуществляло функции управляющей организации по содержанию и ремонту многоквартирных домов, расположенных по адресу: город Череповец, улица К. Белова, дома 35, 35а.
Суд первой инстанции установил, что в феврале 2012 года общим собранием собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресу: город Череповец, улица К. Белова, дома 35, 35а, избран иной способ управления многоквартирным домом - управление товариществом собственников жилья в многоквартирном доме, что не противоречит требованиям статьи 161 ЖК РФ.
Согласно части 2 названной статьи ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
При этом способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов (часть 2 статьи 136 ЖК РФ).
В силу части 5 статьи 136 ЖК РФ при государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (часть 1 статьи 137 ЖК РФ).
Согласно части 2.2 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Сведений об отмене либо признании в судебном порядке недействительными решений собственников помещений в указанном доме, оформленных протоколом от 29.02.2012, ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил, в материалах дела не содержится.
Таким образом, исходя из материалов дела апелляционная инстанция полагает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу об изменении собственниками способа управления домами.
Доводы подателя жалобы о том, что решением от 29.02.2012 собственники не изменили способ управления домом, противоречат обстоятельствам дела и не подтверждаются документально.
Как правильно указал суд, изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией. Поэтому заключение договора обслуживания общего имущества дома с новой организацией не изменяет выбранный в феврале 2012 года собственниками дома способ управления домом.
Довод ответчика о том, что договор управления может быть расторгнут лишь в том случае, когда управляющая компания не выполняет условий такого договора, обоснованно не принят судом первой инстанции со ссылкой на часть 8 статьи 162 ЖК РФ.
Доказательств наличия нарушений при проведении собрания 29.02.2012, дающих основания для признания результатов голосования недействительными, арбитражному суду не представлено.
Таким образом, обязанность по передаче документов возникла у ответчика в силу требований части 10 статьи 162 ЖК РФ.
Перечень истребуемых истцом документов проверен судом первой инстанции на соответствие Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Правовых оснований для удерживания ответчиком запрашиваемой истцом документации суд не усмотрел, требования признаны правомерными.
Довод подателя жалобы о том, что уведомление о расторжении договора направлено от имени ТСЖ, которое не является стороной по договору, отклоняется апелляционной инстанцией в связи со следующим.
ТСЖ образовано 29.02.2012, зарегистрировано 09.04.2012. Лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени товарищества, является председатель Самсонова Т.Н.
Полномочия истца по управлению домом и правомерность требования о передаче технической документации, необходимой для осуществления своей деятельности, судом первой инстанции установлены, подтверждаются материалами дела.
От имени собственников спорного многоквартирного дома уполномоченный общим собранием собственник помещения Самсонова Т.Н. направила в адрес Общества уведомление о выборе способа управления многоквартирным домом, о расторжении договора управления; о передаче технической документации на многоквартирные дома в срок до 01.05.2012 с приложением копии протокола общего собрания и свидетельства о государственной регистрации ТСЖ.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, доказательств и иные выводы.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 31 июля 2012 года по делу N А13-5588/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ЖК Металлург-7" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.11.2012 ПО ДЕЛУ N А13-5588/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 ноября 2012 г. по делу N А13-5588/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2012 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,
при участии от закрытого акционерного общества "ЖК Металлург-7" представителя Вахрамеевой Е.П. по доверенности от 20.12.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ЖК Металлург-7" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 31 июля 2012 года по делу N А13-5588/2012 (судья Попова С.В.),
установил:
товарищество собственников жилья "К. Белова 35, 35А" (ОГРН XXXXXXXXXXXXX, далее - ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области к закрытому акционерному обществу "ЖК Металлург-7" (ОГРН XXXXXXXXXXXXX, далее - Общество) с исковыми требованиями:
- возложить на ответчика обязанность в течение 14 календарных дней с момента вступления решения в законную силу передать, а в случае отсутствия изготовить и передать ТСЖ в срок, не превышающий 30 календарных дней, следующие документы по каждому из домов, расположенных в городе Череповце, на улице К. Белова, дом 35 и дом 35а:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
д) проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
ж) акты приемки жилых домов от строительных организаций;
з) акты технического состояния жилых домов;
и) схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
к) паспорта теплового пункта;
л) паспорта на каждый жилой дом и земельный участок;
м) исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление);
о) акты технических осмотров за период управления домом;
п) журналы заявок жителей за период управления домом;
р) протоколы измерения сопротивления электросетей;
с) протоколы измерения вентиляции;
- возложить на ответчика обязанность исполнить обязательство в натуре в виде перевода денежных средств, собранных от аренды общего имущества, в размере 57 774 руб. 86 коп. на расчетный счет ТСЖ (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменения иска).
Определением суда от 17.07.2012 требование ТСЖ к Обществу о возложении на него обязанности исполнить обязательство в натуре в виде перевода денежных средств, собранных от аренды общего имущества, в размере 57 774 руб. 86 коп. выделено в отдельное производство.
Решением суда от 31.07.2012 (с учетом определения от 31.07.2012 об исправлении опечатки) исковые требования удовлетворены.
Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему.
Поскольку договорные правоотношения по управлению жилыми домами возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора. Однако уведомление о расторжении договора направлено ТСЖ, которое не является стороной по договору. В протоколе общего собрания собственников от 29.02.2012 по второму вопросу принято решение о создании ТСЖ, а по четвертому вопросу - заключить договор с иной управляющей организацией. Следовательно, собственники не меняли способ управления, а приняли решение о смене управляющей организации. ТСЖ заключило договор управления с новой управляющей организацией от своего имени, не являясь уполномоченным лицом ни на расторжение договора с Обществом, ни на заключение нового договора. Поэтому порядок расторжения договора собственниками не соблюден. При отсутствии оснований для прекращения договора управления от 01.11.2009, ответчик не считает себя обязанным передать истцу техническую документацию.
Представитель Общества в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе в полном объеме, просил решение суда отменить, в иске отказать.
ТСЖ в отзыве на жалобу возразило против ее доводов и требований, просило решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
ТСЖ надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило. В связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.
Заслушав представителя Общества, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, Общество осуществляет функции управляющей компании на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах N 35, 35а по улице К. Белова в городе Череповце от 30.11.2009.
Собственники помещений вышеназванных домов на общем собрании 28.02.2012, проведенном в форме заочного голосования, приняли решения о создании ТСЖ, расторжении договора с Обществом с 01.05.2012, заключении договора управления с новой компанией - обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Домашний Уют", утверждении платы за услуги (работы) по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, утверждении Устава ТСЖ, выборе правления ТСЖ и ревизионной комиссии.
ТСЖ зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 22.03.2012 внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц.
ТСЖ 01.05.2012 заключило договор обслуживания многоквартирного дома N 01/05/12 с новой управляющей компанией.
Поскольку Общество не передало ТСЖ техническую документацию, необходимую для эксплуатации многоквартирных жилых домов, последнее уведомлением от 28.03.2012 потребовало передачи технической документации.
Неисполнение данного требования явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их обоснованными.
Апелляционная коллегия считает принятое решение законным.
В соответствии со статьей 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.
Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. При этом решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из положений статей 46, 161, 162 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является основанием для изменения способа управления домом и смены управляющей организации.
При этом в части 9 статьи 161 ЖК РФ указано, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией.
В соответствии с частью 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация обязана передать техническую документацию вновь избранной управляющей организации. Такая передача должна состояться за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом.
Из материалов дела видно, что с 2009 года Общество осуществляло функции управляющей организации по содержанию и ремонту многоквартирных домов, расположенных по адресу: город Череповец, улица К. Белова, дома 35, 35а.
Суд первой инстанции установил, что в феврале 2012 года общим собранием собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресу: город Череповец, улица К. Белова, дома 35, 35а, избран иной способ управления многоквартирным домом - управление товариществом собственников жилья в многоквартирном доме, что не противоречит требованиям статьи 161 ЖК РФ.
Согласно части 2 названной статьи ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
При этом способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов (часть 2 статьи 136 ЖК РФ).
В силу части 5 статьи 136 ЖК РФ при государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (часть 1 статьи 137 ЖК РФ).
Согласно части 2.2 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Сведений об отмене либо признании в судебном порядке недействительными решений собственников помещений в указанном доме, оформленных протоколом от 29.02.2012, ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил, в материалах дела не содержится.
Таким образом, исходя из материалов дела апелляционная инстанция полагает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу об изменении собственниками способа управления домами.
Доводы подателя жалобы о том, что решением от 29.02.2012 собственники не изменили способ управления домом, противоречат обстоятельствам дела и не подтверждаются документально.
Как правильно указал суд, изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией. Поэтому заключение договора обслуживания общего имущества дома с новой организацией не изменяет выбранный в феврале 2012 года собственниками дома способ управления домом.
Довод ответчика о том, что договор управления может быть расторгнут лишь в том случае, когда управляющая компания не выполняет условий такого договора, обоснованно не принят судом первой инстанции со ссылкой на часть 8 статьи 162 ЖК РФ.
Доказательств наличия нарушений при проведении собрания 29.02.2012, дающих основания для признания результатов голосования недействительными, арбитражному суду не представлено.
Таким образом, обязанность по передаче документов возникла у ответчика в силу требований части 10 статьи 162 ЖК РФ.
Перечень истребуемых истцом документов проверен судом первой инстанции на соответствие Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Правовых оснований для удерживания ответчиком запрашиваемой истцом документации суд не усмотрел, требования признаны правомерными.
Довод подателя жалобы о том, что уведомление о расторжении договора направлено от имени ТСЖ, которое не является стороной по договору, отклоняется апелляционной инстанцией в связи со следующим.
ТСЖ образовано 29.02.2012, зарегистрировано 09.04.2012. Лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени товарищества, является председатель Самсонова Т.Н.
Полномочия истца по управлению домом и правомерность требования о передаче технической документации, необходимой для осуществления своей деятельности, судом первой инстанции установлены, подтверждаются материалами дела.
От имени собственников спорного многоквартирного дома уполномоченный общим собранием собственник помещения Самсонова Т.Н. направила в адрес Общества уведомление о выборе способа управления многоквартирным домом, о расторжении договора управления; о передаче технической документации на многоквартирные дома в срок до 01.05.2012 с приложением копии протокола общего собрания и свидетельства о государственной регистрации ТСЖ.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, доказательств и иные выводы.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 31 июля 2012 года по делу N А13-5588/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ЖК Металлург-7" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
А.В.РОМАНОВА
А.Н.ШАДРИНА
А.В.РОМАНОВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)