Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2011 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иноземцева И.В.
судей Дроздовой В.Г., Волковой М.О.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кумаевым А.В.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Водоканал": Вахрушев Георгий Владимирович - генеральный директор на основании приказа от 01.01.2009 N 3-к, Декин Сергей Валентинович - представитель по доверенности от 10.05.2011;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания": не явились;
- от третьих лиц Администрации Октябрьского муниципального района Еврейской автономной области, Администрация муниципального образования "Амурзетское сельское поселение" Октябрьского муниципального района Еврейской автономной области: не явились
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Водоканал"
на решение от 23 мая 2011 года
по делу N А16-257/2011
Арбитражного суда Еврейской автономной области
принятое судьей Шишкиным Н.Н.
по иску (заявлению) Общества с ограниченной ответственностью "Водоканал"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания"
о передаче технической документации
третьи лица Администрация Октябрьского муниципального района Еврейской автономной области, Администрация муниципального образования "Амурзетское сельское поселение" Октябрьского муниципального района Еврейской автономной области
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Водоканал" ОГРН 1077907002414, ИНН 7905410567 место нахождения: 679230, Еврейская автономная область, Октябрьский район, с. Амурзет, ул. Гагарина, 82 (далее - ООО "Водоканал", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания" ОГРН 10779070002370, ИНН 7905410550 место нахождения: 679230, Еврейская автономная область, Октябрьский район, с. Амурзет, ул. Гагарина, 82 (далее - ООО "Управляющая компания", Компания, ответчик) обязать передать техническую документацию на многоквартирные дома NN 5, 6, 7, 11, 14, 16, 18 расположенные по ул. Крупской с.Амурзет; NN 7, 9 расположенные по ул. Федько с.Амурзет; NN 63, 67, 80 расположенные по ул. Гагарина с.Амурзет; NN 21, 25, 27, 29, 31 расположенные по ул. Ленина с.Амурзет; NN 66, 70 расположенные по ул. Пограничная с. Екатерино-Никольское; N 1а, расположенный по ул. Зеленая: паспорта на каждый жилой дом и земельный участок, схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения; сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции; передать паспорта и прилагаемые документы на общедомовые приборы учета многоквартирных домов N 14 по ул. Крупской, NN 63, 67 по ул. Гагарина, расположенных в с.Амурзет, а также не чинить препятствия в управлении многоквартирными домами NN 5, 6, 7, 14 расположенных по ул. Крупской с.Амурзет; NN 63, 67 расположенных по ул. Гагарина с.Амурзет; NN 21, 25, 27, 29, 31 расположенных по ул. Ленина с.Амурзет.
Определениями 25.04.2011 и 11.05.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены Администрация Октябрьского муниципального района Еврейской автономной области, Администрация муниципального образования "Амурзетское сельское поселение" Октябрьского муниципального района Еврейской автономной области (далее - Администрация района, Администрация поселения, третьи лица).
Решением от 23.05.2011 требования удовлетворены частично, суд обязал ответчика в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу передать истцу имеющуюся техническую документацию на многоквартирные дома села Амурзет: N 6,7,11,14,16,18 ул. Крупской; N 7 ул. Федько; N 80 ул. Гагарина; N 25,29,31 ул. Ленина; с. Екатерино-Никольское N 66,70 ул. Пограничная; с. Ручейки N 1а ул. Зеленая, по требованию не чинить препятствия прекратил производство.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Шестой арбитражный апелляционной суд с апелляционной жалобой в которой просил отменить решение от 23.05.2011. В обоснование жалобы указал на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, не полное выяснение обстоятельств дела, не соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили изменить решение указать конкретный перечень документации по всем домам, заявленным в иске, а также принять решение обязав ответчика не чинить препятствия в управлении многоквартирными домами.
Ответчик и третьи лица, уведомленные о времени и месте рассмотрения жалобы, своих представителей для участия в заседании суда апелляционной инстанции не направили.
Ответчик направил отзыв в котором выразил согласие с принятым решением, полагал жалобу истца не обоснованной.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса (далее - АПК РФ) жалоба рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
В порядке статьи 163 АПК РФ в заседании суда 27.07.2011 объявлялся перерыв до 02.08.2011.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, заслушав представителей истца и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает решение подлежащим изменению на основании следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела и установлено судом, в декабре 2009 года решениями общих собраний собственников помещений многоквартирных домов, проведенных в форме заочного голосования и оформленных протоколами от 17.12.2009, 18.12.2009, 20.12.2009, 22.12.2009, 29.12.2009 принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей компанией в лице ООО "Водоканал" в отношении жилых домов в с.Амурзет: NN 11, 16, 18 по ул. Крупской, N 7 по ул. Федько, N 80 по ул. Гагарина; в с. Екатерино-Никольское: NN 66, 70 по ул. Пограничная; в с. Ручейки: N 1а по ул. Зеленая.
В декабре 2010 года собственниками помещений многоквартирных домов, в форме заочного голосования, оформленного протоколами от 29.12.2009, принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей компанией в лице ООО "Водоканал" в отношении жилых домов в с.Амурзет: NN 5, 6, 7, 14 по ул. Крупской, NN 21, 25, 27, 29, 31 по ул. Ленина, NN 63, 67 по ул. Гагарина.
Ранее собственниками способ управления не был выбран, на основании проведенного 28.12.2007 Администрацией района открытого конкурса управление домами осуществлялось ответчиком (ООО "Управляющая компания") с которым Администрацией были заключены договора на управление жилищным фондом, находящимся в муниципальной собственности Октябрьского района от 19.01.2009 сроком действия год, с правом пролонгации на тот же срок и договор управления жилищным фондом, находящимся в муниципальной собственности Амурзетского сельского поселения от 19.01.2010 сроком действия на год, с правом пролонгации на тот же срок.
В связи с выбором способа управления, ООО "Водоканал" направил в адрес ответчика письма от 18.01.2010 N 25, от 29.10.2010 NN 45, 46, от 31.01.2011 N 52, от 16.02.2011 N 78 и др. в которых сообщил о состоявшихся выборах управляющей компании - ООО "Водоканал" и предложил ООО "Управляющая компания" передать техническую документацию на жилые дома, подписать акт приема-передачи на жилые дома, решить вопрос о распределении платы за жилье от собственников.
Аналогичные письма с извещением о выборе способа управления управляющей организацией ООО "Водоканал" в адрес ответчика направили Администрация поселения (N 15 от 18.01.2011) и Администрация района (N 72/01-24 от 18.01.2010).
Поскольку ответчик отказал в передаче документов, мотивируя это отсутствием документов в связи с не передачей ему при заключении договора, а также тем, что ему не поступало документов о расторжении договоров управления, которые он считает пролонгированными на новый срок, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции пришел к вводу об обоснованности требований по передаче документации на многоквартирные дома села Амурзет: N 6,7,11,14,16,18 ул. Крупской; N 7 ул. Федько; N 80 ул. Гагарина; N 25,29,31 ул. Ленина; с. Екатерино-Никольское N 66,70 ул. Пограничная; с. Ручейки N 1а ул. Зеленая указав, что подлежит передаче имеющаяся у ответчика документация. Ответчик с данным решением согласен.
Истец оспаривает решение в части передачи только фактически имеющейся документации у ответчика и не указанием конкретного перечня документов, подлежащего передаче истцу.
Правомочия истца как управляющей компании на указанные выше дома не сторонами оспариваются, поэтому проверяется обоснованность выводов суда в данной части применительно к доводам жалобы о перечне документов.
Исходя из положений статей 46, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является основанием для изменения способа управления домом и смены управляющей организации.
Частью 9 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией.
В силу части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, в частности, вновь созданному товариществу собственников жилья.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 названных Правил.
Также, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Постановление Госстроя N 170) определен состав технической документации жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (пункт 1.5).
Перечень технической документации, требование о предоставлении которой заявлено в иске соответствует указанным нормативно-правовым актам.
Отсутствие истребуемой у ответчика технической документации само по себе освобождает его от необходимости исполнения обязанности, установленной частью 10 статьи 162 ЖК РФ.
Данное толкование норм жилищного и гражданского законодательства, приведено Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 30.03.2010 N 17074/09 и подлежало применению в настоящем споре.
Следовательно, вывод суда о передаче только имеющейся документации не соответствует выработанному подходу. Доводы жалобы в указанной части обоснованны, поэтому решение подлежит изменению с указанием перечня документов.
В отношении следующих многоквартирных домов в с.Амурзет между сторонами имеется спор в части права на управление: N 5 по ул. Крупской, N 9 по ул. Федько, NN 63, 67 по ул. Гагарина, NN 21, 27 по ул. Ленина.
Основанием для передачи документации в иске указывается избрание Общества в качестве управляющей организации. Возражая против иска, ответчик ссылается на пролонгацию заключенных по результатам конкурса договоров на новый срок до 31.12.2011, в связи с чем, не обязан передавать документацию.
Согласно частям 3 и 9 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Частью 1 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещений в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По смыслу приведенных положений жилищного законодательства изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией. Данный вывод согласуется и со сформированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 15.07.2010 N 1093/10 правовой позицией, согласно которой недопустимо одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом. Данная позиция основана на толковании норм статьи 161 ЖК РФ, обязывающей собственников помещений выбрать лишь один из определенных упомянутой статьей способов управления.
Исключением из общего правила о том, что собственники вправе в любое время изменить способ управления многоквартирным домом и прекратить тем самым договор управления многоквартирным домом может являться, в частности, часть 8.1 статьи 162 ЖК РФ, предусматривающей, что собственники помещений вправе отказаться от договора с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса, только по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора.
Согласно части 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, и выбор способа управления многоквартирным домом (пункт 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ).
Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (часть 3 статьи 45, статья 46 ЖК РФ).
Из представленных в материалы дела документов следует, что выбор способа управления многоквартирных домов в декабре 2010 года проходил в форме заочного голосования.
Результаты голосования о выборе способа управления оформлены протоколами по каждому жилому дому, в том числе спорным домам. Из протоколов видно, что в голосовании принимали участие собственники, помещений обладающие более чем 50% голосов, что отражено в протоколе. Данные о результатах фактического голосования каждого собственника отражены в заполненной гражданами Форме письменного решения собственника (по своей сути является бюллетенем для голосования), которые имеются в материалах дела.
В данных решениях отражены Ф.И.О. собственника, реквизиты и наименование правоустанавливающего документа, площадь помещения, результат голосования.
В отношении помещений, находящихся в муниципальной собственности, Администрацией согласно протоколу жилищной комиссии N 14 от 27.12.2010, решения N 14 от 27.12.2010 также принято решение о выборе способа управления для муниципального фонда управляющей компанией в лице ООО "Водоканал".
На основании результатов выбора способа управления, Администрация направила истцу протоколы с предложением заключить договоры с собственниками.
Соответствующие договора управления многоквартирными домами заключены между истцом и собственниками помещений, в том числе по спорным домам (договор от 19.01.2011 с Администрацией поселения в отношении муниципального жилого фонда, а также договора с гражданами (собственниками квартир) от 01.02.2011).
Частью 5 статьи 46 ЖК РФ установлено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названном кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
При этом, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований названного Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы (часть 6 статьи 46 Кодекса).
В настоящем споре решения собственников, оформленные протоколами, принятые в соответствии с требованиями статей 45 - 47 ЖК РФ, в установленном законом порядке не оспорены и не признаны недействительными. Ответчиком не представлено доказательств обжалования решений общих собраний собственников многоквартирных домов и результаты рассмотрения спора.
Доводы ответчика о голосовании на собраниях также лиц, не являющимися собственниками, не подтверждены соответствующим документами.
Ссылка ответчика на нарушение органом местного самоуправления установленных в части 6 статьи 161 ЖК РФ срока созыва собраний собственников помещений, в отношении домов находящихся у ответчика в управлении не принимается судом.
Исходя из пункта 5 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией в случае, когда управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления.
В рассматриваемом случае ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил суду договора управления с собственниками помещений в домах, в отношении которых имеется спор с истцом.
Из условий договоров управления, заключенным с Администрацией в отношении муниципального жилого фонда (договоры от 19.01.2009, 19.01.2010) следует, что договора заключены на один год, т.е. до 19.01.2011. При отсутствии заявлений одной из сторон о прекращении договора до окончания срока его действия, договор считается продленным на тот же срок.
По обстоятельствам дела, решения о выборе собственниками способа управления многоквартирных домов приняты до истечения срока договора с ответчиком, о чем ему также сообщалось, в связи с чем, не имеется оснований для пролонгации договора.
Фактическое управление жилым фондом истцом подтверждается осмотренными в заседании подлинниками договоров с жильцами (копии и реестр которых по спорным домам представлен в материалы), журналом заявок от жильцов, письменными заявлениями граждан на оказание услуг, материалами прокурорской проверки по жалобе граждан.
Представленное в материалы дела заявление нескольких жильцов дома N 9 по ул. Федько от 18.08.2010 в котором они заявляют ООО "Водоканал" о расторжении ранее заключенных договоров управления не имеет правового значения для настоящего спора.
Кроме того, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 15.07.2010 N 1027/10 применительно к части 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
В рассматриваемом случае, в связи с выбором способа управления истец выбран управляющей организацией в декабре 2010 года, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией в связи с чем, ответчик обязан так же передать техническую документацию на жилые дома: N 5 по ул. Крупской, N 9 по ул. Федько, NN 63, 67 по ул. Гагарина, NN 21, 27 по ул. Ленина.
По требованию не чинить препятствия.
Согласно статьям 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник или иной титульный владелец может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
При заявлении негаторного иска, направленного на защиту правомочий владения и пользования имуществом, истец должен доказать наличие у него соответствующего вещного или обязательственного права на индивидуально-определенную вещь (право собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды, безвозмездного пользования (ссуды) и т.п.), факт нахождения данного имущества в его владении и противоправность создания ответчиком препятствий в осуществлении истцом правомочий по пользованию этим имуществом.
Из абзаца 2 пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановления Пленума N 10/22), следует, что в силу статьи 304 ГК РФ удовлетворяется иск собственника или иного законного владельца об устранении нарушений права, которые не связаны с лишением владения, если такими лицами доказано, что их право собственности или законное владение нарушено действиями ответчика, не связанными с лишением владения.
В силу пункта 47 Постановления Пленума N 10/22 удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.
В рассматриваемом случае как обоснованно указал суд первой инстанции истец не указал в иске конкретных действий, которые совершил ответчик, нарушая права истца и не указал, что должен совершить ответчик. В этом случае в иске должно быть отказано, что не лишает истца обратиться в суд с конкретным требованием сформулировав его.
Между тем, суд ошибочно прекратил производство по делу в указанной части, фактически придя к тем же выводам, о необходимости конкретизации требований, поэтому решение подлежит изменению.
Расходы истца по оплате госпошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат возмещению за счет ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 23.05.2011 по делу N А16-257/2011 изменить.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания" ОГРН 10779070002370, ИНН 7905410550 место нахождения: 679230, Еврейская автономная область, Октябрьский район, с. Амурзет, ул. Гагарина, 82 в десятидневный срок со дня принятия постановления передать Обществу с ограниченной ответственностью "Водоканал" ОГРН 1077907002414, ИНН 7905410567 место нахождения: 679230, Еврейская автономная область, Октябрьский район, с. Амурзет, ул. Гагарина, 82 техническую документацию на многоквартирные дома NN 5, 6, 7, 11, 14, 16, 18 расположенные по ул. Крупской с.Амурзет; NN 7, 9 расположенные по ул. Федько с.Амурзет; NN 63, 67, 80 расположенные по ул. Гагарина с.Амурзет; NN 21, 25, 27, 29, 31 расположенные по ул. Ленина с.Амурзет; NN 66, 70 расположенные по ул. Пограничная с. Екатерино-Никольское; N 1а, расположенный по ул. Зеленая: паспорта на каждый жилой дом и земельный участок, схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения; сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции; а также паспорта и прилагаемые документы на общедомовые приборы учета многоквартирных домов N 14 по ул. Крупской, NN 63, 67 по ул. Гагарина, расположенных в с.Амурзет.
В остальной части требований отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания" ОГРН 10779070002370, ИНН 7905410550 место нахождения: 679230, Еврейская автономная область, Октябрьский район, с. Амурзет, ул. Гагарина, 82 в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Водоканал" ОГРН 1077907002414, ИНН 7905410567 место нахождения: 679230, Еврейская автономная область, Октябрьский район, с. Амурзет, ул. Гагарина, 82 судебные расходы по оплате госпошлины по иску 4 000 руб. и по апелляционной жалобе 2 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.08.2011 N 06АП-2866/2011 ПО ДЕЛУ N А16-257/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 августа 2011 г. N 06АП-2866/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2011 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иноземцева И.В.
судей Дроздовой В.Г., Волковой М.О.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кумаевым А.В.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Водоканал": Вахрушев Георгий Владимирович - генеральный директор на основании приказа от 01.01.2009 N 3-к, Декин Сергей Валентинович - представитель по доверенности от 10.05.2011;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания": не явились;
- от третьих лиц Администрации Октябрьского муниципального района Еврейской автономной области, Администрация муниципального образования "Амурзетское сельское поселение" Октябрьского муниципального района Еврейской автономной области: не явились
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Водоканал"
на решение от 23 мая 2011 года
по делу N А16-257/2011
Арбитражного суда Еврейской автономной области
принятое судьей Шишкиным Н.Н.
по иску (заявлению) Общества с ограниченной ответственностью "Водоканал"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания"
о передаче технической документации
третьи лица Администрация Октябрьского муниципального района Еврейской автономной области, Администрация муниципального образования "Амурзетское сельское поселение" Октябрьского муниципального района Еврейской автономной области
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Водоканал" ОГРН 1077907002414, ИНН 7905410567 место нахождения: 679230, Еврейская автономная область, Октябрьский район, с. Амурзет, ул. Гагарина, 82 (далее - ООО "Водоканал", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания" ОГРН 10779070002370, ИНН 7905410550 место нахождения: 679230, Еврейская автономная область, Октябрьский район, с. Амурзет, ул. Гагарина, 82 (далее - ООО "Управляющая компания", Компания, ответчик) обязать передать техническую документацию на многоквартирные дома NN 5, 6, 7, 11, 14, 16, 18 расположенные по ул. Крупской с.Амурзет; NN 7, 9 расположенные по ул. Федько с.Амурзет; NN 63, 67, 80 расположенные по ул. Гагарина с.Амурзет; NN 21, 25, 27, 29, 31 расположенные по ул. Ленина с.Амурзет; NN 66, 70 расположенные по ул. Пограничная с. Екатерино-Никольское; N 1а, расположенный по ул. Зеленая: паспорта на каждый жилой дом и земельный участок, схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения; сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции; передать паспорта и прилагаемые документы на общедомовые приборы учета многоквартирных домов N 14 по ул. Крупской, NN 63, 67 по ул. Гагарина, расположенных в с.Амурзет, а также не чинить препятствия в управлении многоквартирными домами NN 5, 6, 7, 14 расположенных по ул. Крупской с.Амурзет; NN 63, 67 расположенных по ул. Гагарина с.Амурзет; NN 21, 25, 27, 29, 31 расположенных по ул. Ленина с.Амурзет.
Определениями 25.04.2011 и 11.05.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены Администрация Октябрьского муниципального района Еврейской автономной области, Администрация муниципального образования "Амурзетское сельское поселение" Октябрьского муниципального района Еврейской автономной области (далее - Администрация района, Администрация поселения, третьи лица).
Решением от 23.05.2011 требования удовлетворены частично, суд обязал ответчика в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу передать истцу имеющуюся техническую документацию на многоквартирные дома села Амурзет: N 6,7,11,14,16,18 ул. Крупской; N 7 ул. Федько; N 80 ул. Гагарина; N 25,29,31 ул. Ленина; с. Екатерино-Никольское N 66,70 ул. Пограничная; с. Ручейки N 1а ул. Зеленая, по требованию не чинить препятствия прекратил производство.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Шестой арбитражный апелляционной суд с апелляционной жалобой в которой просил отменить решение от 23.05.2011. В обоснование жалобы указал на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, не полное выяснение обстоятельств дела, не соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили изменить решение указать конкретный перечень документации по всем домам, заявленным в иске, а также принять решение обязав ответчика не чинить препятствия в управлении многоквартирными домами.
Ответчик и третьи лица, уведомленные о времени и месте рассмотрения жалобы, своих представителей для участия в заседании суда апелляционной инстанции не направили.
Ответчик направил отзыв в котором выразил согласие с принятым решением, полагал жалобу истца не обоснованной.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса (далее - АПК РФ) жалоба рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
В порядке статьи 163 АПК РФ в заседании суда 27.07.2011 объявлялся перерыв до 02.08.2011.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, заслушав представителей истца и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает решение подлежащим изменению на основании следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела и установлено судом, в декабре 2009 года решениями общих собраний собственников помещений многоквартирных домов, проведенных в форме заочного голосования и оформленных протоколами от 17.12.2009, 18.12.2009, 20.12.2009, 22.12.2009, 29.12.2009 принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей компанией в лице ООО "Водоканал" в отношении жилых домов в с.Амурзет: NN 11, 16, 18 по ул. Крупской, N 7 по ул. Федько, N 80 по ул. Гагарина; в с. Екатерино-Никольское: NN 66, 70 по ул. Пограничная; в с. Ручейки: N 1а по ул. Зеленая.
В декабре 2010 года собственниками помещений многоквартирных домов, в форме заочного голосования, оформленного протоколами от 29.12.2009, принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей компанией в лице ООО "Водоканал" в отношении жилых домов в с.Амурзет: NN 5, 6, 7, 14 по ул. Крупской, NN 21, 25, 27, 29, 31 по ул. Ленина, NN 63, 67 по ул. Гагарина.
Ранее собственниками способ управления не был выбран, на основании проведенного 28.12.2007 Администрацией района открытого конкурса управление домами осуществлялось ответчиком (ООО "Управляющая компания") с которым Администрацией были заключены договора на управление жилищным фондом, находящимся в муниципальной собственности Октябрьского района от 19.01.2009 сроком действия год, с правом пролонгации на тот же срок и договор управления жилищным фондом, находящимся в муниципальной собственности Амурзетского сельского поселения от 19.01.2010 сроком действия на год, с правом пролонгации на тот же срок.
В связи с выбором способа управления, ООО "Водоканал" направил в адрес ответчика письма от 18.01.2010 N 25, от 29.10.2010 NN 45, 46, от 31.01.2011 N 52, от 16.02.2011 N 78 и др. в которых сообщил о состоявшихся выборах управляющей компании - ООО "Водоканал" и предложил ООО "Управляющая компания" передать техническую документацию на жилые дома, подписать акт приема-передачи на жилые дома, решить вопрос о распределении платы за жилье от собственников.
Аналогичные письма с извещением о выборе способа управления управляющей организацией ООО "Водоканал" в адрес ответчика направили Администрация поселения (N 15 от 18.01.2011) и Администрация района (N 72/01-24 от 18.01.2010).
Поскольку ответчик отказал в передаче документов, мотивируя это отсутствием документов в связи с не передачей ему при заключении договора, а также тем, что ему не поступало документов о расторжении договоров управления, которые он считает пролонгированными на новый срок, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции пришел к вводу об обоснованности требований по передаче документации на многоквартирные дома села Амурзет: N 6,7,11,14,16,18 ул. Крупской; N 7 ул. Федько; N 80 ул. Гагарина; N 25,29,31 ул. Ленина; с. Екатерино-Никольское N 66,70 ул. Пограничная; с. Ручейки N 1а ул. Зеленая указав, что подлежит передаче имеющаяся у ответчика документация. Ответчик с данным решением согласен.
Истец оспаривает решение в части передачи только фактически имеющейся документации у ответчика и не указанием конкретного перечня документов, подлежащего передаче истцу.
Правомочия истца как управляющей компании на указанные выше дома не сторонами оспариваются, поэтому проверяется обоснованность выводов суда в данной части применительно к доводам жалобы о перечне документов.
Исходя из положений статей 46, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является основанием для изменения способа управления домом и смены управляющей организации.
Частью 9 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией.
В силу части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, в частности, вновь созданному товариществу собственников жилья.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 названных Правил.
Также, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Постановление Госстроя N 170) определен состав технической документации жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (пункт 1.5).
Перечень технической документации, требование о предоставлении которой заявлено в иске соответствует указанным нормативно-правовым актам.
Отсутствие истребуемой у ответчика технической документации само по себе освобождает его от необходимости исполнения обязанности, установленной частью 10 статьи 162 ЖК РФ.
Данное толкование норм жилищного и гражданского законодательства, приведено Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 30.03.2010 N 17074/09 и подлежало применению в настоящем споре.
Следовательно, вывод суда о передаче только имеющейся документации не соответствует выработанному подходу. Доводы жалобы в указанной части обоснованны, поэтому решение подлежит изменению с указанием перечня документов.
В отношении следующих многоквартирных домов в с.Амурзет между сторонами имеется спор в части права на управление: N 5 по ул. Крупской, N 9 по ул. Федько, NN 63, 67 по ул. Гагарина, NN 21, 27 по ул. Ленина.
Основанием для передачи документации в иске указывается избрание Общества в качестве управляющей организации. Возражая против иска, ответчик ссылается на пролонгацию заключенных по результатам конкурса договоров на новый срок до 31.12.2011, в связи с чем, не обязан передавать документацию.
Согласно частям 3 и 9 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Частью 1 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещений в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По смыслу приведенных положений жилищного законодательства изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией. Данный вывод согласуется и со сформированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 15.07.2010 N 1093/10 правовой позицией, согласно которой недопустимо одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом. Данная позиция основана на толковании норм статьи 161 ЖК РФ, обязывающей собственников помещений выбрать лишь один из определенных упомянутой статьей способов управления.
Исключением из общего правила о том, что собственники вправе в любое время изменить способ управления многоквартирным домом и прекратить тем самым договор управления многоквартирным домом может являться, в частности, часть 8.1 статьи 162 ЖК РФ, предусматривающей, что собственники помещений вправе отказаться от договора с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса, только по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора.
Согласно части 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, и выбор способа управления многоквартирным домом (пункт 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ).
Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (часть 3 статьи 45, статья 46 ЖК РФ).
Из представленных в материалы дела документов следует, что выбор способа управления многоквартирных домов в декабре 2010 года проходил в форме заочного голосования.
Результаты голосования о выборе способа управления оформлены протоколами по каждому жилому дому, в том числе спорным домам. Из протоколов видно, что в голосовании принимали участие собственники, помещений обладающие более чем 50% голосов, что отражено в протоколе. Данные о результатах фактического голосования каждого собственника отражены в заполненной гражданами Форме письменного решения собственника (по своей сути является бюллетенем для голосования), которые имеются в материалах дела.
В данных решениях отражены Ф.И.О. собственника, реквизиты и наименование правоустанавливающего документа, площадь помещения, результат голосования.
В отношении помещений, находящихся в муниципальной собственности, Администрацией согласно протоколу жилищной комиссии N 14 от 27.12.2010, решения N 14 от 27.12.2010 также принято решение о выборе способа управления для муниципального фонда управляющей компанией в лице ООО "Водоканал".
На основании результатов выбора способа управления, Администрация направила истцу протоколы с предложением заключить договоры с собственниками.
Соответствующие договора управления многоквартирными домами заключены между истцом и собственниками помещений, в том числе по спорным домам (договор от 19.01.2011 с Администрацией поселения в отношении муниципального жилого фонда, а также договора с гражданами (собственниками квартир) от 01.02.2011).
Частью 5 статьи 46 ЖК РФ установлено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названном кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
При этом, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований названного Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы (часть 6 статьи 46 Кодекса).
В настоящем споре решения собственников, оформленные протоколами, принятые в соответствии с требованиями статей 45 - 47 ЖК РФ, в установленном законом порядке не оспорены и не признаны недействительными. Ответчиком не представлено доказательств обжалования решений общих собраний собственников многоквартирных домов и результаты рассмотрения спора.
Доводы ответчика о голосовании на собраниях также лиц, не являющимися собственниками, не подтверждены соответствующим документами.
Ссылка ответчика на нарушение органом местного самоуправления установленных в части 6 статьи 161 ЖК РФ срока созыва собраний собственников помещений, в отношении домов находящихся у ответчика в управлении не принимается судом.
Исходя из пункта 5 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией в случае, когда управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления.
В рассматриваемом случае ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил суду договора управления с собственниками помещений в домах, в отношении которых имеется спор с истцом.
Из условий договоров управления, заключенным с Администрацией в отношении муниципального жилого фонда (договоры от 19.01.2009, 19.01.2010) следует, что договора заключены на один год, т.е. до 19.01.2011. При отсутствии заявлений одной из сторон о прекращении договора до окончания срока его действия, договор считается продленным на тот же срок.
По обстоятельствам дела, решения о выборе собственниками способа управления многоквартирных домов приняты до истечения срока договора с ответчиком, о чем ему также сообщалось, в связи с чем, не имеется оснований для пролонгации договора.
Фактическое управление жилым фондом истцом подтверждается осмотренными в заседании подлинниками договоров с жильцами (копии и реестр которых по спорным домам представлен в материалы), журналом заявок от жильцов, письменными заявлениями граждан на оказание услуг, материалами прокурорской проверки по жалобе граждан.
Представленное в материалы дела заявление нескольких жильцов дома N 9 по ул. Федько от 18.08.2010 в котором они заявляют ООО "Водоканал" о расторжении ранее заключенных договоров управления не имеет правового значения для настоящего спора.
Кроме того, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 15.07.2010 N 1027/10 применительно к части 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
В рассматриваемом случае, в связи с выбором способа управления истец выбран управляющей организацией в декабре 2010 года, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией в связи с чем, ответчик обязан так же передать техническую документацию на жилые дома: N 5 по ул. Крупской, N 9 по ул. Федько, NN 63, 67 по ул. Гагарина, NN 21, 27 по ул. Ленина.
По требованию не чинить препятствия.
Согласно статьям 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник или иной титульный владелец может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
При заявлении негаторного иска, направленного на защиту правомочий владения и пользования имуществом, истец должен доказать наличие у него соответствующего вещного или обязательственного права на индивидуально-определенную вещь (право собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды, безвозмездного пользования (ссуды) и т.п.), факт нахождения данного имущества в его владении и противоправность создания ответчиком препятствий в осуществлении истцом правомочий по пользованию этим имуществом.
Из абзаца 2 пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановления Пленума N 10/22), следует, что в силу статьи 304 ГК РФ удовлетворяется иск собственника или иного законного владельца об устранении нарушений права, которые не связаны с лишением владения, если такими лицами доказано, что их право собственности или законное владение нарушено действиями ответчика, не связанными с лишением владения.
В силу пункта 47 Постановления Пленума N 10/22 удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.
В рассматриваемом случае как обоснованно указал суд первой инстанции истец не указал в иске конкретных действий, которые совершил ответчик, нарушая права истца и не указал, что должен совершить ответчик. В этом случае в иске должно быть отказано, что не лишает истца обратиться в суд с конкретным требованием сформулировав его.
Между тем, суд ошибочно прекратил производство по делу в указанной части, фактически придя к тем же выводам, о необходимости конкретизации требований, поэтому решение подлежит изменению.
Расходы истца по оплате госпошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат возмещению за счет ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 23.05.2011 по делу N А16-257/2011 изменить.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания" ОГРН 10779070002370, ИНН 7905410550 место нахождения: 679230, Еврейская автономная область, Октябрьский район, с. Амурзет, ул. Гагарина, 82 в десятидневный срок со дня принятия постановления передать Обществу с ограниченной ответственностью "Водоканал" ОГРН 1077907002414, ИНН 7905410567 место нахождения: 679230, Еврейская автономная область, Октябрьский район, с. Амурзет, ул. Гагарина, 82 техническую документацию на многоквартирные дома NN 5, 6, 7, 11, 14, 16, 18 расположенные по ул. Крупской с.Амурзет; NN 7, 9 расположенные по ул. Федько с.Амурзет; NN 63, 67, 80 расположенные по ул. Гагарина с.Амурзет; NN 21, 25, 27, 29, 31 расположенные по ул. Ленина с.Амурзет; NN 66, 70 расположенные по ул. Пограничная с. Екатерино-Никольское; N 1а, расположенный по ул. Зеленая: паспорта на каждый жилой дом и земельный участок, схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения; сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции; а также паспорта и прилагаемые документы на общедомовые приборы учета многоквартирных домов N 14 по ул. Крупской, NN 63, 67 по ул. Гагарина, расположенных в с.Амурзет.
В остальной части требований отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания" ОГРН 10779070002370, ИНН 7905410550 место нахождения: 679230, Еврейская автономная область, Октябрьский район, с. Амурзет, ул. Гагарина, 82 в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Водоканал" ОГРН 1077907002414, ИНН 7905410567 место нахождения: 679230, Еврейская автономная область, Октябрьский район, с. Амурзет, ул. Гагарина, 82 судебные расходы по оплате госпошлины по иску 4 000 руб. и по апелляционной жалобе 2 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
М.О.ВОЛКОВА
В.Г.ДРОЗДОВА
М.О.ВОЛКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)