Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2012 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иноземцева И.В.
судей Дроздовой В.Г., Тихоненко А.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабко А.В.
при участии в заседании:
- от Товарищества собственников жилья "Стрела": Титор Андрей Васильевич - представитель по доверенности от 17.06.2011, Шульга Игорь Иванович - председатель правления на основании протокола общего собрания от 22.06.2010;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое предприятие "Востокавтоматика": Скляренко Андрей Владиславович - представитель по доверенности от 23.04.2012;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое предприятие "Востокавтоматика"
на решение от 23.04.2012
по делу N А73-8160/2011
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Пичининой И.Е.
по Товарищества собственников жилья "Стрела"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое предприятие "Востокавтоматика",
об обязании освободить нежилое помещение
установил:
Товарищество собственников жилья "Стрела" (ОГРН 1042700201345, ИНН 2722044240, адрес (место нахождения): 680028, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Тургенева,96-3; далее - ТСЖ "Стрела", товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое предприятие "Востокавтоматика" (ОГРН 1022700913377, ИНН 2721050643, адрес (место нахождения): 680007, Хабаровский край г. Хабаровск, ул. Олега Кошевого, 8; далее - ООО "ПКП "Востокавтоматика", общество, ответчик, заявитель жалобы) об обязании освободить нежилое помещение N 1 на 14 этаже по адресу г. Хабаровск, ул. Тургенева, 96, корпус 1, общей площадью 25,5 кв. м в 5-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу на основании статей 301, 167 ГК РФ (с учетом уточнения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принятого судом).
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 23.04.2012 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новое об отказе в иске.
Жалоба обоснована тем, что ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции планировал заявить ходатайство о приостановлении рассмотрения дела в связи с обжалованием в Кировском районном суде г. Хабаровска членом ТСЖ "Стрела" ООО - Торговый дом "Востокавтоматика" протокола избрания председателя правления от 06.07.2011 на который ссылается суд, указывая о полномочиях председателя правления. Кроме того, ответчик не находится в спорном помещении, его занимает ООО "ЧОП "Восток", оплачивающий ежемесячно коммунальные платежи за использование спорного помещения.
ТСЖ "Стрела" предоставлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение без изменения, жалобу - без удовлетворения, полагает, судом первой инстанции правильно установлены, и полностью выяснены все обстоятельства, имеющие значение для дела.
В судебном заседании представитель ответчика настаивал на удовлетворении жалобы и отмене решения суда по основаниям, изложенным в жалобе и пояснил, что в спорных помещениях находится другое юридическое лицо, которому истцом выставляются счета на оплату содержания помещений. Также просит суд по собственной инициативе применить последствия недействительности сделки по договору аренды, обязать товарищество возвратить обществу 100 000 руб., оплаченные за аренду помещений. Исковые требования заявлены с целью последующего взыскания с общества рыночной стоимости арендной платы.
Представители истца просили в удовлетворении жалобы отказать, решение оставить без изменения. Пояснили, что представленные ответчиком акты и счета касаются другого юридического лица, аффилированного с ответчиком и подписывались управляющим товарищества, при этом ответчик продолжал оставаться фактическим владельцем помещением, также оставался в помещениях, пользовался и распоряжался ими. Ответчик фактически получил помещения, поэтому должен вернуть помещения, независимо от того, кто допущен в помещение.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 17.10.2005 между истцом (ТСЖ "Стрела") и ответчиком (ООО "ПКП "Востокавтоматика") подписан договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым товарищество предоставляет обществу в пользование недвижимое имущество в размере 1/181 доли общего имущества ТСЖ в виде технического помещения N 1, площадью 25,3 кв. м, расположенное на 14 этаже 5-14 этажного дома, адресу: г. Хабаровск, ул. Тургенева, 96, корпус 1 (далее - спорное помещение) сроком на 30 лет с момента подписания акта приема-передачи (л.д. 15-19).
Размер арендной платы по договору установлен в сумме 100 000 руб. за весь срок аренды на 30 лет. Сумма арендной платы является окончательной и не может быть изменена ни одной из сторон (пункты 2.1, 2.2).
Во исполнение договора помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 17.10.2005, а арендатор оплатил арендную плату по платежному поручению N 1014 от 18.10.2005 в сумме 100 000 руб. (л.д. 19, 55).
Согласно поэтажному плану четырнадцатого этажа дома 96 кор.1 по ул. Тургенева в г. Хабаровске, спорное помещение является техническим, что не оспаривается сторонами (л.д. 76-77).
28.02.2011 общее собрание ТСЖ "Стрела" приняло решение в целях защиты экономических интересов в отношении общего имущества дома в интересах собственников товарищества подготовить и подать иски в арбитражный суд об обязании освободить спорное помещение, а также о взыскании с ООО "ПКП "Востокавтоматика" неосновательного обогащения (л.д. 10).
Письмом от 22.06.2011 товарищество предложило освободить занимаемое помещение в срок до 30.06.2011 (повторно до 31.07.2011) мотивируя это отсутствием государственной регистрации договора и его незаключенностью, а также отсутствием правовых оснований на пользование спорным имуществом (л.д. 12,14).
Возражая, общество сообщило, что договор не зарегистрировано по вине самого ТСЖ "Стрела", а также предложило зарегистрировать договор аренды, а в случае неявки представителя товарищества на регистрацию договора, уведомил о предъявлении в Арбитражный суд Хабаровского края иска о принудительной регистрации договора (л.д. 13).
ООО "ПКП "Востокавтоматика" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к ТСЖ "Стрела" о регистрации сделки от 17.10.2005 по аренде нежилого помещения (дело N А73-8351/2011).
Решением суда от 13.10.2011, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2012 N 06АП-5496/2011, в удовлетворении исковых требований отказано.
Неисполнение ООО "ПКП "Востокавтоматика" требований ТСЖ "Стрела" об освобождении помещения, послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Хабаровского края с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
В силу пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ исключительно к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами
В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
В ходе рассмотрения дела суд исследует указанные обстоятельства, которые, будучи установленными вступившим в законную силу судебным актом, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении иска об оспаривании договора с участием тех же лиц (часть 2 статьи 69 АПК РФ).
Названным пунктом предусмотрено, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 13.10.2011, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2012 N 06АП-5496/2011, имеющим на основании части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, установлено несоответствие договора аренды от 17.10.2005 требованиям закона (отсутствие доказательств, подтверждающих принятие общим собранием собственников многоквартирного дома решения о предоставлении спорного имущества в аренду ООО "ПКП "Востокавтоматика).
На основании пункта 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 8 статьи 138 ЖК РФ в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Протоколом общего собрания от 28.02.2011 собственники помещений обязали ТСЖ "Стрела" подать иски в арбитражный суд об обязании освободить спорное помещение, а также о взыскании с ООО "ПКП "Востокавтоматика" неосновательного обогащения, а также предоставили товариществу право на привлечение третьих лиц для подготовки и предъявления процессуальных документов, представления интересов в арбитражном суде.
Таким образом, ТСЖ "Стрела" участвует в деле в качестве законного представителя собственников спорного имущества (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.06.20076 N 1821/06, то 15.12.2009 N 12537/09).
Согласно пункту 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Доказательств того, что договор аренды от 17.10.2005, предусматривающий срок действия 30 лет зарегистрирован в установленном порядке, материалы дела не содержат.
Решением от 13.10.2011 Арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-8351/2011 в иске о государственной регистрации договора в соответствии со статьей 165 ГК РФ ответчику отказано. Суд указал, что договор аренды 17.10.2005 не соответствовал требованиям закона и является недействительным в порядке статьи 168 ГК РФ.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что стороны совершили и исполнили ничтожную сделку, истец передал помещение, ответчик его принял и использовал, оплачивая арендную плату.
В силу пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер.
Ввиду того, что законом предусмотрены специальные последствия недействительности сделок, правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301, 302 ГК РФ) к отношениям сторон применению не подлежат.
В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).
Исходя из смысла пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 126 от 13.11.2008 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", при рассмотрении требований лица, передавшего имущество по недействительному договору аренды о его возврате стороны должны доказать только факт передачи имущества во исполнение недействительной сделки.
Актом приема - передачи от 17.10.2005 подтверждается факт передачи спорного помещения арендатору - ООО "ПКП "Востокавтоматика" во исполнение договора аренды.
Следовательно, с учетом выше приведенного правового регулирования применением последствий признания недействительным договора аренды спорного помещения является возврат арендатором - ООО "ПКП "Востокавтоматика" арендодателю - ТСЖ "Стрела" спорного помещения.
Суд апелляционной инстанции исходя из обстоятельств дела, не изменяя решение суда первой инстанции в соответствии с абзацем вторым и третьим пункта 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" руководствуясь правовой позицией, изложенной в пункте 34 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приходит к выводу, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим указанные отношения.
Доводы жалобы о том, что ответчик в спорном помещении не находится, судом апелляционной инстанции отклоняются, как противоречащие материалам дела, а именно акту от 17.10.2005, согласно которому, ООО "ПКП "Востокавтоматика" приняло спорное помещение. Доказательств его возврата в материалы дела не предоставлено.
Более того, с иском о понуждении регистрации договора аренды от 17.10.2005 спорного помещения ООО "ПКП "Востокавтоматика" обращалась в рамках дела N А73-8351/2011, что свидетельствует о существовании у ответчика интереса в отношении спорного помещения, который, по его мнению, подлежит защите.
По приведенным выше основаниям не имеет значение ссылка ответчика на представленные в суд апелляционной инстанции счета-фактуры и акты, в которых покупателем указано ООО "ЧОП "Восток".
Кроме того, их данных документов не следует, что ответчик освободил помещения, истец также указывает на обратное.
Доказательств в порядке статьи 65 АПК РФ о том, что спорное помещение занимается иными лицами (акты передачи, договора), или возвращено товариществу, ответчиком в материалы не представлено.
Доводы ответчика об отсутствии полномочий у председателя ТСЖ "Стрела" Шульги И.И., подписавшего исковое заявление, были предметом исследования судом первой инстанции и им дана надлежащая оценка, с учетом указанных выше решений собраний и сформированной судебно-арбитражной практики.
С исковым заявлением ТСЖ "Стрела" обратилось 21.07.2011.
В материалах дела имеется протокол общего собрания членов товарищества в форме заочного голосования, согласно которому Шульга И.И. - председатель правления, избран уполномоченным лицом для осуществления всех юридических и фактических действий (л. д. 8).
Протоколом общего собрания членов ТСЖ "Стрела" от 06.07.2011, Шульга И.И. вновь избран председателем правления товарищества, что свидетельствует о наличии полномочий на обращение с иском принятым к производству арбитражного суда 21.07.2011.
Приложенный изначально к иску протокол от 22.06.2010 подтверждает, что Шульга осуществлял полномочия председателя правления и ранее, с указанной даты. При этом доказательств, свидетельствующих об освобождении его от полномочий решением общего собрания (пункт 15.1 Устава ТСЖ) с 23.06.2011 ввиду истечения годичного срока, в деле не имеется.
При таких обстоятельствах доводы истца в отношении отсутствия полномочий председателя, судом отклоняются.
Доводы ответчика о его намерениях подать ходатайство о приостановлении производства по данному делу в связи с обжалованием в Кировском районном суде г. Хабаровска иным лицом протокола от 06.07.2011 об избрании председателя ТСЖ "Стрела", не могут иметь правового значения, ввиду того, что фактически такое ходатайство в суде первой инстанции не заявлялось и не было предметом рассмотрения, в свою очередь, в силу статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
Кроме того, указанный ответчиком спор не препятствует рассмотрению настоящего иска.
На основании изложенного, суд правомерно удовлетворил исковые требования.
Ходатайство ответчика о необходимости применения судом последствий недействительности сделки в виде возврата оплаченной по договору арендной платы 100 000 руб. отклоняется по следующим основаниям.
Согласно статье 606 ГК РФ пользование имуществом является платным. Арендная плата - форма оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В результате исполнения ничтожной сделки ответчик фактически пользовался предоставленным ему помещением и в силу статьи 167 ГК РФ обязан возместить истцу в денежной форме стоимость этого пользования.
Соответствующая правовая позиция высказана Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.11.2011 N 9256/11.
Доводы ответчика о том, что иск заявлен для целей дальнейшего взыскания рыночной стоимости арендной платы не имеет правового значения, оснований считать подачу настоящего иска как злоупотреблением правом не установлено, ответчиком таких доказательств не представлено.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.
В ходе повторной оценки имеющихся доказательств, с учетом доводов заявителя жалобы и установления всех юридически значимых обстоятельств, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 23.04.2012 по делу N А73-8160/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.07.2012 N 06АП-2431/2012 ПО ДЕЛУ N А73-8160/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июля 2012 г. N 06АП-2431/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2012 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иноземцева И.В.
судей Дроздовой В.Г., Тихоненко А.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабко А.В.
при участии в заседании:
- от Товарищества собственников жилья "Стрела": Титор Андрей Васильевич - представитель по доверенности от 17.06.2011, Шульга Игорь Иванович - председатель правления на основании протокола общего собрания от 22.06.2010;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое предприятие "Востокавтоматика": Скляренко Андрей Владиславович - представитель по доверенности от 23.04.2012;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое предприятие "Востокавтоматика"
на решение от 23.04.2012
по делу N А73-8160/2011
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Пичининой И.Е.
по Товарищества собственников жилья "Стрела"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое предприятие "Востокавтоматика",
об обязании освободить нежилое помещение
установил:
Товарищество собственников жилья "Стрела" (ОГРН 1042700201345, ИНН 2722044240, адрес (место нахождения): 680028, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Тургенева,96-3; далее - ТСЖ "Стрела", товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое предприятие "Востокавтоматика" (ОГРН 1022700913377, ИНН 2721050643, адрес (место нахождения): 680007, Хабаровский край г. Хабаровск, ул. Олега Кошевого, 8; далее - ООО "ПКП "Востокавтоматика", общество, ответчик, заявитель жалобы) об обязании освободить нежилое помещение N 1 на 14 этаже по адресу г. Хабаровск, ул. Тургенева, 96, корпус 1, общей площадью 25,5 кв. м в 5-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу на основании статей 301, 167 ГК РФ (с учетом уточнения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принятого судом).
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 23.04.2012 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новое об отказе в иске.
Жалоба обоснована тем, что ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции планировал заявить ходатайство о приостановлении рассмотрения дела в связи с обжалованием в Кировском районном суде г. Хабаровска членом ТСЖ "Стрела" ООО - Торговый дом "Востокавтоматика" протокола избрания председателя правления от 06.07.2011 на который ссылается суд, указывая о полномочиях председателя правления. Кроме того, ответчик не находится в спорном помещении, его занимает ООО "ЧОП "Восток", оплачивающий ежемесячно коммунальные платежи за использование спорного помещения.
ТСЖ "Стрела" предоставлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение без изменения, жалобу - без удовлетворения, полагает, судом первой инстанции правильно установлены, и полностью выяснены все обстоятельства, имеющие значение для дела.
В судебном заседании представитель ответчика настаивал на удовлетворении жалобы и отмене решения суда по основаниям, изложенным в жалобе и пояснил, что в спорных помещениях находится другое юридическое лицо, которому истцом выставляются счета на оплату содержания помещений. Также просит суд по собственной инициативе применить последствия недействительности сделки по договору аренды, обязать товарищество возвратить обществу 100 000 руб., оплаченные за аренду помещений. Исковые требования заявлены с целью последующего взыскания с общества рыночной стоимости арендной платы.
Представители истца просили в удовлетворении жалобы отказать, решение оставить без изменения. Пояснили, что представленные ответчиком акты и счета касаются другого юридического лица, аффилированного с ответчиком и подписывались управляющим товарищества, при этом ответчик продолжал оставаться фактическим владельцем помещением, также оставался в помещениях, пользовался и распоряжался ими. Ответчик фактически получил помещения, поэтому должен вернуть помещения, независимо от того, кто допущен в помещение.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 17.10.2005 между истцом (ТСЖ "Стрела") и ответчиком (ООО "ПКП "Востокавтоматика") подписан договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым товарищество предоставляет обществу в пользование недвижимое имущество в размере 1/181 доли общего имущества ТСЖ в виде технического помещения N 1, площадью 25,3 кв. м, расположенное на 14 этаже 5-14 этажного дома, адресу: г. Хабаровск, ул. Тургенева, 96, корпус 1 (далее - спорное помещение) сроком на 30 лет с момента подписания акта приема-передачи (л.д. 15-19).
Размер арендной платы по договору установлен в сумме 100 000 руб. за весь срок аренды на 30 лет. Сумма арендной платы является окончательной и не может быть изменена ни одной из сторон (пункты 2.1, 2.2).
Во исполнение договора помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 17.10.2005, а арендатор оплатил арендную плату по платежному поручению N 1014 от 18.10.2005 в сумме 100 000 руб. (л.д. 19, 55).
Согласно поэтажному плану четырнадцатого этажа дома 96 кор.1 по ул. Тургенева в г. Хабаровске, спорное помещение является техническим, что не оспаривается сторонами (л.д. 76-77).
28.02.2011 общее собрание ТСЖ "Стрела" приняло решение в целях защиты экономических интересов в отношении общего имущества дома в интересах собственников товарищества подготовить и подать иски в арбитражный суд об обязании освободить спорное помещение, а также о взыскании с ООО "ПКП "Востокавтоматика" неосновательного обогащения (л.д. 10).
Письмом от 22.06.2011 товарищество предложило освободить занимаемое помещение в срок до 30.06.2011 (повторно до 31.07.2011) мотивируя это отсутствием государственной регистрации договора и его незаключенностью, а также отсутствием правовых оснований на пользование спорным имуществом (л.д. 12,14).
Возражая, общество сообщило, что договор не зарегистрировано по вине самого ТСЖ "Стрела", а также предложило зарегистрировать договор аренды, а в случае неявки представителя товарищества на регистрацию договора, уведомил о предъявлении в Арбитражный суд Хабаровского края иска о принудительной регистрации договора (л.д. 13).
ООО "ПКП "Востокавтоматика" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к ТСЖ "Стрела" о регистрации сделки от 17.10.2005 по аренде нежилого помещения (дело N А73-8351/2011).
Решением суда от 13.10.2011, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2012 N 06АП-5496/2011, в удовлетворении исковых требований отказано.
Неисполнение ООО "ПКП "Востокавтоматика" требований ТСЖ "Стрела" об освобождении помещения, послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Хабаровского края с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
В силу пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ исключительно к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами
В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
В ходе рассмотрения дела суд исследует указанные обстоятельства, которые, будучи установленными вступившим в законную силу судебным актом, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении иска об оспаривании договора с участием тех же лиц (часть 2 статьи 69 АПК РФ).
Названным пунктом предусмотрено, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 13.10.2011, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2012 N 06АП-5496/2011, имеющим на основании части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, установлено несоответствие договора аренды от 17.10.2005 требованиям закона (отсутствие доказательств, подтверждающих принятие общим собранием собственников многоквартирного дома решения о предоставлении спорного имущества в аренду ООО "ПКП "Востокавтоматика).
На основании пункта 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 8 статьи 138 ЖК РФ в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Протоколом общего собрания от 28.02.2011 собственники помещений обязали ТСЖ "Стрела" подать иски в арбитражный суд об обязании освободить спорное помещение, а также о взыскании с ООО "ПКП "Востокавтоматика" неосновательного обогащения, а также предоставили товариществу право на привлечение третьих лиц для подготовки и предъявления процессуальных документов, представления интересов в арбитражном суде.
Таким образом, ТСЖ "Стрела" участвует в деле в качестве законного представителя собственников спорного имущества (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.06.20076 N 1821/06, то 15.12.2009 N 12537/09).
Согласно пункту 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Доказательств того, что договор аренды от 17.10.2005, предусматривающий срок действия 30 лет зарегистрирован в установленном порядке, материалы дела не содержат.
Решением от 13.10.2011 Арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-8351/2011 в иске о государственной регистрации договора в соответствии со статьей 165 ГК РФ ответчику отказано. Суд указал, что договор аренды 17.10.2005 не соответствовал требованиям закона и является недействительным в порядке статьи 168 ГК РФ.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что стороны совершили и исполнили ничтожную сделку, истец передал помещение, ответчик его принял и использовал, оплачивая арендную плату.
В силу пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер.
Ввиду того, что законом предусмотрены специальные последствия недействительности сделок, правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301, 302 ГК РФ) к отношениям сторон применению не подлежат.
В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).
Исходя из смысла пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 126 от 13.11.2008 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", при рассмотрении требований лица, передавшего имущество по недействительному договору аренды о его возврате стороны должны доказать только факт передачи имущества во исполнение недействительной сделки.
Актом приема - передачи от 17.10.2005 подтверждается факт передачи спорного помещения арендатору - ООО "ПКП "Востокавтоматика" во исполнение договора аренды.
Следовательно, с учетом выше приведенного правового регулирования применением последствий признания недействительным договора аренды спорного помещения является возврат арендатором - ООО "ПКП "Востокавтоматика" арендодателю - ТСЖ "Стрела" спорного помещения.
Суд апелляционной инстанции исходя из обстоятельств дела, не изменяя решение суда первой инстанции в соответствии с абзацем вторым и третьим пункта 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" руководствуясь правовой позицией, изложенной в пункте 34 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приходит к выводу, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим указанные отношения.
Доводы жалобы о том, что ответчик в спорном помещении не находится, судом апелляционной инстанции отклоняются, как противоречащие материалам дела, а именно акту от 17.10.2005, согласно которому, ООО "ПКП "Востокавтоматика" приняло спорное помещение. Доказательств его возврата в материалы дела не предоставлено.
Более того, с иском о понуждении регистрации договора аренды от 17.10.2005 спорного помещения ООО "ПКП "Востокавтоматика" обращалась в рамках дела N А73-8351/2011, что свидетельствует о существовании у ответчика интереса в отношении спорного помещения, который, по его мнению, подлежит защите.
По приведенным выше основаниям не имеет значение ссылка ответчика на представленные в суд апелляционной инстанции счета-фактуры и акты, в которых покупателем указано ООО "ЧОП "Восток".
Кроме того, их данных документов не следует, что ответчик освободил помещения, истец также указывает на обратное.
Доказательств в порядке статьи 65 АПК РФ о том, что спорное помещение занимается иными лицами (акты передачи, договора), или возвращено товариществу, ответчиком в материалы не представлено.
Доводы ответчика об отсутствии полномочий у председателя ТСЖ "Стрела" Шульги И.И., подписавшего исковое заявление, были предметом исследования судом первой инстанции и им дана надлежащая оценка, с учетом указанных выше решений собраний и сформированной судебно-арбитражной практики.
С исковым заявлением ТСЖ "Стрела" обратилось 21.07.2011.
В материалах дела имеется протокол общего собрания членов товарищества в форме заочного голосования, согласно которому Шульга И.И. - председатель правления, избран уполномоченным лицом для осуществления всех юридических и фактических действий (л. д. 8).
Протоколом общего собрания членов ТСЖ "Стрела" от 06.07.2011, Шульга И.И. вновь избран председателем правления товарищества, что свидетельствует о наличии полномочий на обращение с иском принятым к производству арбитражного суда 21.07.2011.
Приложенный изначально к иску протокол от 22.06.2010 подтверждает, что Шульга осуществлял полномочия председателя правления и ранее, с указанной даты. При этом доказательств, свидетельствующих об освобождении его от полномочий решением общего собрания (пункт 15.1 Устава ТСЖ) с 23.06.2011 ввиду истечения годичного срока, в деле не имеется.
При таких обстоятельствах доводы истца в отношении отсутствия полномочий председателя, судом отклоняются.
Доводы ответчика о его намерениях подать ходатайство о приостановлении производства по данному делу в связи с обжалованием в Кировском районном суде г. Хабаровска иным лицом протокола от 06.07.2011 об избрании председателя ТСЖ "Стрела", не могут иметь правового значения, ввиду того, что фактически такое ходатайство в суде первой инстанции не заявлялось и не было предметом рассмотрения, в свою очередь, в силу статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
Кроме того, указанный ответчиком спор не препятствует рассмотрению настоящего иска.
На основании изложенного, суд правомерно удовлетворил исковые требования.
Ходатайство ответчика о необходимости применения судом последствий недействительности сделки в виде возврата оплаченной по договору арендной платы 100 000 руб. отклоняется по следующим основаниям.
Согласно статье 606 ГК РФ пользование имуществом является платным. Арендная плата - форма оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В результате исполнения ничтожной сделки ответчик фактически пользовался предоставленным ему помещением и в силу статьи 167 ГК РФ обязан возместить истцу в денежной форме стоимость этого пользования.
Соответствующая правовая позиция высказана Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.11.2011 N 9256/11.
Доводы ответчика о том, что иск заявлен для целей дальнейшего взыскания рыночной стоимости арендной платы не имеет правового значения, оснований считать подачу настоящего иска как злоупотреблением правом не установлено, ответчиком таких доказательств не представлено.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.
В ходе повторной оценки имеющихся доказательств, с учетом доводов заявителя жалобы и установления всех юридически значимых обстоятельств, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 23.04.2012 по делу N А73-8160/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)