Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24.05.2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 07.06.2012 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Расторгуева Е.Б.
судей Лаврецкой Н.В., Левченко Н.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимошенко В.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Девяносто Два Одиннадцать" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.03.2012 г. по делу N А40-48097/11-85-417, принятое судьей Беловой А.Р.
по иску ТСЖ "Малая Бронная, 12-4" к Департаменту имущества города Москвы о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения
третьи лица - Управление Росреестра по Москве, Правительство Москвы и ООО "Девяносто Два Одиннадцать"
при участии в судебном заседании:
- от истца - Федина Л.А. по дов. от 01.03.2012 г.;
- от ответчика - Струков Д.В. по дов. от 10.01.2012 г.;
- от третьих лиц - от Управления Росреестра по Москве и Правительства Москвы не явились; от ООО "Девяносто Два Одиннадцать" - Данильченко В.Б. по дов. от 21.07.2011 г.; Ключарева М.А. по дов. от 27.07.2011 г.;
Товарищество собственников жилья "Малая Бронная, 12-4" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту имущества г. Москвы о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения N IV и N VIII, расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4, признании недействительной регистрацию права собственности г. Москвы на нежилые помещения N IV и N VIII, расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4, об отмене записи о регистрации права собственности г. Москвы на нежилые помещения N IV и N VIII, расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4.
Определением суда от 21.06.2011 (л.д. 1, т. 1) к участию в деле в качестве 3-х лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Москве, Правительство Москвы.
Определением суда от 02.08.2011 (л.д. 70, т. 2) к участию в деле в качестве 3-х лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Девяносто Два Одиннадцать".
Определением суда от 14.09.2011 г. (л.д. 137, т. 2) принят отказ ТСЖ "Малая Бронная, 12-4" от иска к Департаменту имущества г. Москвы об отмене записи о регистрации права собственности г. Москвы на нежилые помещения N IV и N VIII, расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4, производство по делу в этой части прекращено.
Истец уточнил предмет иска и просит признать право общей долевой собственности на нежилые помещения:
- N IV (комн. 1, 2), площадью 81,6 кв. м,
- N VIII (комн. 1, 2, 2а, 2б, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9), площадью 105, 8 кв. м,
- N III (комн. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7) площадью 79,6 кв. м,
- - N II (комн. 1 - 4, 4а) площадью 39,7 кв. м, расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4;
- признать отсутствующим право собственности г. Москвы на указанные нежилые помещения.
Решением суда от 11.03.2012 г. признано право общей долевой собственности на спорные нежилые помещения и отказано о признании отсутствующим права собственности г. Москвы на данные нежилые помещения.
Третье лицо - ООО "Девяносто Два Одиннадцать" не согласилось с решением суда и подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда в части признания права собственности на помещения N IV (комн. 1, 2), в удовлетворении иска в данной части отказать.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на следующие обстоятельства.
Суд первой инстанции не принял во внимание, что спорные помещение арендованы ООО "Девяносто Два Одиннадцать" по договору аренды, заключенному с ДИГМ по г. Москве.
Спорные помещения не обладают признаками, перечисленными в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и не обладали этими признаками на момент приватизации первой квартиры, что подтверждается представленными фотоматериалами.
ТСЖ не уполномочено собственниками жилых помещений на подачу настоящего иска.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против доводов жалобы, просит ее оставить без удовлетворения, а решение суда без изменения, указывая на то, что доводы ООО "Девяносто Два Одиннадцать" не могут служить основанием для отмены решения суда.
Ответчик разрешение апелляционной жалобы оставил на усмотрение суда.
Рассмотрев дело в отсутствие Управления Росреестра по Москве, Правительства Москвы, извещенных надлежащим образом о судебном разбирательстве, в порядке статей 123, 156, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой третьим лицом части (в части признания права собственности на помещения N IV (комн. 1, 2), заслушав объяснения представителей сторон, и заявителя жалобы, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.
В соответствии с пунктом 1 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно протоколу N 1 учредительного собрания по созданию Товарищества собственников жилья "Малая Бронная, 12-4" от 23.04.2008 г. (л.д. 25 - 29, т. 1), принято решение в соответствии со ст. 136 ЖК РФ создать Товарищество собственников жилья с целью управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4. Присвоить ему полное наименование: Товарищество собственником жилья "Малая Бронная, 12-4", сокращенно - ТСЖ "Малая Бронная, 12-4".
Товарищество собственников жилья "Малая Бронная, 12-4" создано в 2008 году, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 02.03.2011 г. N 51373В/2011 (л.д. 32 - 34, т. 1).
Исходя из пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами.
Аналогичные положения содержатся в уставе товарищества.
Право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
В соответствии с протоколом N 11 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4 (л.д. 13 - 14, т. 1), принято решение, передать ТСЖ "Малая Бронная, 12-4" право направить и подписать от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4 искового заявления в Арбитражный суд г. Москвы о признании права общей долевой собственности на спорные нежилые помещения, расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4, находящиеся в собственности г. Москвы, а также передать право вести от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4 дело о признании права общей долевой собственности на спорные нежилые помещения, расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4 в Арбитражном суде г. Москвы при рассмотрении дела по существу, в том числе апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях со всеми правами, предоставленными законом истцу по предъявлению иска, изменению предмета или основания иска, обжалования решений суда и других судебных актом, с правом подачи и подписания апелляционных, кассационных и надзорных жалоб, заявлений, ходатайств, возражений, с правом получения решения суда, исполнительного листа, а также совершением всех иных процессуальных действий, связанных с выполнением данного поручения (результаты голосования: "за" - 67,95%; "против" - нет; "воздержались" - нет).
Данное решение следует считать принятым в силу пункта 1 статьи 46 ЖК РФ, согласно которому решения по данному вопросу принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Суд апелляционной инстанции считает, что правомерность обращения ТСЖ с настоящим иском подтверждена указанным протоколом N 11, который не оспорен в судебном порядке.
При этом исключение голоса Минакова А.А. из числа проголосовавших за передачу права ТСЖ на обращение в суд не повлияет на решение, поскольку оно принято большинством голосов.
Таким образом, довод апелляционной жалобы о том, что собственники помещений не наделили ТСЖ полномочиями на подачу настоящего иска, несостоятелен.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В связи с этим, для правильного разрешения настоящего спора, необходимо определить правовой режим спорных помещений применительно к пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, для чего целесообразно установить: являются ли спорные помещения подвала техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля; какие коммуникации имеются в спорных помещениях и предназначены ли коммуникации для обслуживания более чем одного помещения в доме.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 02.03.2010 г. N 13391/09, правовой режим помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилищного фонда, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. В случае, если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то прав общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. В общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома перешли помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, фактически использовавшиеся на тот момент как общее имущество. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как подобное оборудование может располагаться и в индивидуальных помещениях и данный факт сам по себе не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 г. N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, в том числе и на дату приватизации первой квартиры в доме.
Судом первой инстанции правильно установлены следующие обстоятельства по делу.
Помещения N IV (комн. 1, 2), площадью 81,6 кв. м, расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4, являются собственностью города Москвы, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и выписками из ЕГРП.
04.07.2006 между Департаментом имущества г. Москвы и ООО "ОРИОН" заключен договор аренды N 01-00781/06 на нежилое помещение N IV площадью 78, 4 кв. м на срок с 01.05.2006 до 30.04.2011 (л.д. 96 - 110, т. 1). Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем на договоре имеется соответствующая отметка регистрирующего органа.
19.07.2007 между Департаментом имущества г. Москвы, ООО "ОРИОН" и ООО "Девяносто два одиннадцать" заключено соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 04.07.2006 N 01-00781/06 (л.д. 111 - 121, т. 1), согласно которому ООО "ОРИОН" переуступает ООО "Девяносто два одиннадцать" право аренды не нежилое помещение N IV площадью 78, 4 кв. м, в тех же целях и на срок действия аренды. Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем на соглашении имеется соответствующая отметка регистрирующего органа.
Согласно акту проверки нежилых помещений от 23.01.2009 г. (л.д. 40, т. 2), через помещение N IV (78, 4 кв. м) осуществляется доступ в помещение общего имущества подвал N Д1, площадью 9,4 кв. м (клетка лестничная), которое в соответствии с распоряжением ЦАО от 23.04.2007 N 2176-р отнесено к составу общего имущества многоквартирного дома. У арендатора помещения N IV отсутствует отдельный вход от жилой части дома. Доступ в помещение осуществляется через подъезд.
Согласно акту проверки использования имущества города Москвы от 24.10.2008 г. (л.д. 41, т. 2), подвал пом. N IV ком. 1 - 3, 5 установлено, что помещение используется по назначению. К арендуемой площади примыкает комната площадью 9, 4 кв. м, вход в которую возможен только через площадь арендатора. Предположительно указанная комната ранее являлась лестничной площадкой запасного выхода из подвала. В настоящее время запасной выход не функционирует, ликвидирован, а указанная комната никем не используется. Вход в арендуемое помещение осуществляется через подъезд N 2 и спуск в подвальное помещение закрывается металлической дверью, ранее установленной подрядной организацией ГУП ДЕЗ Пресненского р-на с целью исключения несанкционированного доступа к электрощитку подъезда посторонних лиц. Ключи от металлической двери имеются в управляющей компании и доступ специальных служб обеспечен. Лестничная площадка подвала в подъезде организацией используется только для прохода в арендуемые помещения.
В соответствии с выпиской из протокола N 17/11 от 09.08.2011 г. заседания Межведомственной окружной комиссии по выявлению на территории Центрального административного округа города Москвы спорного имущества, относящегося в соответствии со ст. 36 ЖК РФ к общего долевому имуществу собственником помещений многоквартирных жилых домов, на которые в установленном порядке зарегистрировано право собственности города Москвы (л.д. 119, т. 2), решено согласиться с тем, что нежилые подвальные помещения: пом. IV (общей площадью 80,5 кв. м) обладают признаками общего долевого имущества собственников многоквартирного дома.
Согласно техническому заключению по результатам обследования подвальных помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4, установлено наличие в спорных помещениях N IV систем инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания и надлежащей эксплуатации более одного помещения в данном многоквартирном доме (т. 3 л.д. 49).
Согласно акту осмотра нежилых помещений города Москвы N 01-00112/12 от 31.01.2012 г., при обследовании помещений - подвал, пом. N IV, комн. 1 - 3, 5, в помещении N IV имеются канализационный стояк с ревизией, система ХВ (холодн. водоснабж.) обеспечивающая жизнедеятельность дома. В помещ. Д1 также проходит канализационный лежак, ХВ и система воздухоотвода. Вход в комн. Д1, отнесенную к общедолевому имуществу ТСЖ, возможен только через помещение, занимаемое ООО "Девяносто два двенадцать".
Таким образом, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что спорные помещения являются техническими и предназначены для обслуживания более одного помещения в доме.
Доказательств обратного, заявителем апелляционной жалобы не представлено. Ссылка заявителя на фотоматериалы не опровергает обстоятельства, установленные при обследовании помещений путем их осмотра.
Как правильно установил суд первой инстанции, одна из самых ранних сделок по приватизации жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4, была осуществлена в 1993 году, что подтверждается приватизационным свидетельством N 0629780 от 05.03.1993 г. (л.д. 22, т. 1).
Доказательств, свидетельствующих о том, что спорные помещения были учтены и сформированы для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры, не представлено. Оснований полагать обратное, у суда апелляционной инстанции не имеется, при том, что согласно имеющимся в деле материалам регистрационного дела, спорные объекты поставлены на кадастровый учет только в 2003 году (т. 1 л.д. 73).
В силу изложенных обстоятельств, суд первой инстанции правомерно отнес спорные помещения к общему имуществу многоквартирного дома.
Решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального права правильно применены судом, нарушений норм процессуального права не установлено.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 266, 267, 268, 269 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 марта 2012 года по делу N А40-48097/11-85-417 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.06.2012 N 09АП-10130/2012-ГК ПО ДЕЛУ N А40-48097/11-85-417
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июня 2012 г. N 09АП-10130/2012-ГК
Дело N А40-48097/11-85-417
Резолютивная часть постановления объявлена 24.05.2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 07.06.2012 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Расторгуева Е.Б.
судей Лаврецкой Н.В., Левченко Н.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимошенко В.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Девяносто Два Одиннадцать" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.03.2012 г. по делу N А40-48097/11-85-417, принятое судьей Беловой А.Р.
по иску ТСЖ "Малая Бронная, 12-4" к Департаменту имущества города Москвы о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения
третьи лица - Управление Росреестра по Москве, Правительство Москвы и ООО "Девяносто Два Одиннадцать"
при участии в судебном заседании:
- от истца - Федина Л.А. по дов. от 01.03.2012 г.;
- от ответчика - Струков Д.В. по дов. от 10.01.2012 г.;
- от третьих лиц - от Управления Росреестра по Москве и Правительства Москвы не явились; от ООО "Девяносто Два Одиннадцать" - Данильченко В.Б. по дов. от 21.07.2011 г.; Ключарева М.А. по дов. от 27.07.2011 г.;
- установил:
Товарищество собственников жилья "Малая Бронная, 12-4" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту имущества г. Москвы о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения N IV и N VIII, расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4, признании недействительной регистрацию права собственности г. Москвы на нежилые помещения N IV и N VIII, расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4, об отмене записи о регистрации права собственности г. Москвы на нежилые помещения N IV и N VIII, расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4.
Определением суда от 21.06.2011 (л.д. 1, т. 1) к участию в деле в качестве 3-х лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Москве, Правительство Москвы.
Определением суда от 02.08.2011 (л.д. 70, т. 2) к участию в деле в качестве 3-х лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Девяносто Два Одиннадцать".
Определением суда от 14.09.2011 г. (л.д. 137, т. 2) принят отказ ТСЖ "Малая Бронная, 12-4" от иска к Департаменту имущества г. Москвы об отмене записи о регистрации права собственности г. Москвы на нежилые помещения N IV и N VIII, расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4, производство по делу в этой части прекращено.
Истец уточнил предмет иска и просит признать право общей долевой собственности на нежилые помещения:
- N IV (комн. 1, 2), площадью 81,6 кв. м,
- N VIII (комн. 1, 2, 2а, 2б, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9), площадью 105, 8 кв. м,
- N III (комн. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7) площадью 79,6 кв. м,
- - N II (комн. 1 - 4, 4а) площадью 39,7 кв. м, расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4;
- признать отсутствующим право собственности г. Москвы на указанные нежилые помещения.
Решением суда от 11.03.2012 г. признано право общей долевой собственности на спорные нежилые помещения и отказано о признании отсутствующим права собственности г. Москвы на данные нежилые помещения.
Третье лицо - ООО "Девяносто Два Одиннадцать" не согласилось с решением суда и подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда в части признания права собственности на помещения N IV (комн. 1, 2), в удовлетворении иска в данной части отказать.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на следующие обстоятельства.
Суд первой инстанции не принял во внимание, что спорные помещение арендованы ООО "Девяносто Два Одиннадцать" по договору аренды, заключенному с ДИГМ по г. Москве.
Спорные помещения не обладают признаками, перечисленными в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и не обладали этими признаками на момент приватизации первой квартиры, что подтверждается представленными фотоматериалами.
ТСЖ не уполномочено собственниками жилых помещений на подачу настоящего иска.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против доводов жалобы, просит ее оставить без удовлетворения, а решение суда без изменения, указывая на то, что доводы ООО "Девяносто Два Одиннадцать" не могут служить основанием для отмены решения суда.
Ответчик разрешение апелляционной жалобы оставил на усмотрение суда.
Рассмотрев дело в отсутствие Управления Росреестра по Москве, Правительства Москвы, извещенных надлежащим образом о судебном разбирательстве, в порядке статей 123, 156, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой третьим лицом части (в части признания права собственности на помещения N IV (комн. 1, 2), заслушав объяснения представителей сторон, и заявителя жалобы, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.
В соответствии с пунктом 1 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно протоколу N 1 учредительного собрания по созданию Товарищества собственников жилья "Малая Бронная, 12-4" от 23.04.2008 г. (л.д. 25 - 29, т. 1), принято решение в соответствии со ст. 136 ЖК РФ создать Товарищество собственников жилья с целью управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4. Присвоить ему полное наименование: Товарищество собственником жилья "Малая Бронная, 12-4", сокращенно - ТСЖ "Малая Бронная, 12-4".
Товарищество собственников жилья "Малая Бронная, 12-4" создано в 2008 году, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 02.03.2011 г. N 51373В/2011 (л.д. 32 - 34, т. 1).
Исходя из пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами.
Аналогичные положения содержатся в уставе товарищества.
Право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
В соответствии с протоколом N 11 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4 (л.д. 13 - 14, т. 1), принято решение, передать ТСЖ "Малая Бронная, 12-4" право направить и подписать от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4 искового заявления в Арбитражный суд г. Москвы о признании права общей долевой собственности на спорные нежилые помещения, расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4, находящиеся в собственности г. Москвы, а также передать право вести от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4 дело о признании права общей долевой собственности на спорные нежилые помещения, расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4 в Арбитражном суде г. Москвы при рассмотрении дела по существу, в том числе апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях со всеми правами, предоставленными законом истцу по предъявлению иска, изменению предмета или основания иска, обжалования решений суда и других судебных актом, с правом подачи и подписания апелляционных, кассационных и надзорных жалоб, заявлений, ходатайств, возражений, с правом получения решения суда, исполнительного листа, а также совершением всех иных процессуальных действий, связанных с выполнением данного поручения (результаты голосования: "за" - 67,95%; "против" - нет; "воздержались" - нет).
Данное решение следует считать принятым в силу пункта 1 статьи 46 ЖК РФ, согласно которому решения по данному вопросу принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Суд апелляционной инстанции считает, что правомерность обращения ТСЖ с настоящим иском подтверждена указанным протоколом N 11, который не оспорен в судебном порядке.
При этом исключение голоса Минакова А.А. из числа проголосовавших за передачу права ТСЖ на обращение в суд не повлияет на решение, поскольку оно принято большинством голосов.
Таким образом, довод апелляционной жалобы о том, что собственники помещений не наделили ТСЖ полномочиями на подачу настоящего иска, несостоятелен.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В связи с этим, для правильного разрешения настоящего спора, необходимо определить правовой режим спорных помещений применительно к пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, для чего целесообразно установить: являются ли спорные помещения подвала техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля; какие коммуникации имеются в спорных помещениях и предназначены ли коммуникации для обслуживания более чем одного помещения в доме.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 02.03.2010 г. N 13391/09, правовой режим помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилищного фонда, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. В случае, если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то прав общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. В общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома перешли помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, фактически использовавшиеся на тот момент как общее имущество. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как подобное оборудование может располагаться и в индивидуальных помещениях и данный факт сам по себе не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 г. N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, в том числе и на дату приватизации первой квартиры в доме.
Судом первой инстанции правильно установлены следующие обстоятельства по делу.
Помещения N IV (комн. 1, 2), площадью 81,6 кв. м, расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4, являются собственностью города Москвы, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и выписками из ЕГРП.
04.07.2006 между Департаментом имущества г. Москвы и ООО "ОРИОН" заключен договор аренды N 01-00781/06 на нежилое помещение N IV площадью 78, 4 кв. м на срок с 01.05.2006 до 30.04.2011 (л.д. 96 - 110, т. 1). Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем на договоре имеется соответствующая отметка регистрирующего органа.
19.07.2007 между Департаментом имущества г. Москвы, ООО "ОРИОН" и ООО "Девяносто два одиннадцать" заключено соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 04.07.2006 N 01-00781/06 (л.д. 111 - 121, т. 1), согласно которому ООО "ОРИОН" переуступает ООО "Девяносто два одиннадцать" право аренды не нежилое помещение N IV площадью 78, 4 кв. м, в тех же целях и на срок действия аренды. Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем на соглашении имеется соответствующая отметка регистрирующего органа.
Согласно акту проверки нежилых помещений от 23.01.2009 г. (л.д. 40, т. 2), через помещение N IV (78, 4 кв. м) осуществляется доступ в помещение общего имущества подвал N Д1, площадью 9,4 кв. м (клетка лестничная), которое в соответствии с распоряжением ЦАО от 23.04.2007 N 2176-р отнесено к составу общего имущества многоквартирного дома. У арендатора помещения N IV отсутствует отдельный вход от жилой части дома. Доступ в помещение осуществляется через подъезд.
Согласно акту проверки использования имущества города Москвы от 24.10.2008 г. (л.д. 41, т. 2), подвал пом. N IV ком. 1 - 3, 5 установлено, что помещение используется по назначению. К арендуемой площади примыкает комната площадью 9, 4 кв. м, вход в которую возможен только через площадь арендатора. Предположительно указанная комната ранее являлась лестничной площадкой запасного выхода из подвала. В настоящее время запасной выход не функционирует, ликвидирован, а указанная комната никем не используется. Вход в арендуемое помещение осуществляется через подъезд N 2 и спуск в подвальное помещение закрывается металлической дверью, ранее установленной подрядной организацией ГУП ДЕЗ Пресненского р-на с целью исключения несанкционированного доступа к электрощитку подъезда посторонних лиц. Ключи от металлической двери имеются в управляющей компании и доступ специальных служб обеспечен. Лестничная площадка подвала в подъезде организацией используется только для прохода в арендуемые помещения.
В соответствии с выпиской из протокола N 17/11 от 09.08.2011 г. заседания Межведомственной окружной комиссии по выявлению на территории Центрального административного округа города Москвы спорного имущества, относящегося в соответствии со ст. 36 ЖК РФ к общего долевому имуществу собственником помещений многоквартирных жилых домов, на которые в установленном порядке зарегистрировано право собственности города Москвы (л.д. 119, т. 2), решено согласиться с тем, что нежилые подвальные помещения: пом. IV (общей площадью 80,5 кв. м) обладают признаками общего долевого имущества собственников многоквартирного дома.
Согласно техническому заключению по результатам обследования подвальных помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4, установлено наличие в спорных помещениях N IV систем инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания и надлежащей эксплуатации более одного помещения в данном многоквартирном доме (т. 3 л.д. 49).
Согласно акту осмотра нежилых помещений города Москвы N 01-00112/12 от 31.01.2012 г., при обследовании помещений - подвал, пом. N IV, комн. 1 - 3, 5, в помещении N IV имеются канализационный стояк с ревизией, система ХВ (холодн. водоснабж.) обеспечивающая жизнедеятельность дома. В помещ. Д1 также проходит канализационный лежак, ХВ и система воздухоотвода. Вход в комн. Д1, отнесенную к общедолевому имуществу ТСЖ, возможен только через помещение, занимаемое ООО "Девяносто два двенадцать".
Таким образом, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что спорные помещения являются техническими и предназначены для обслуживания более одного помещения в доме.
Доказательств обратного, заявителем апелляционной жалобы не представлено. Ссылка заявителя на фотоматериалы не опровергает обстоятельства, установленные при обследовании помещений путем их осмотра.
Как правильно установил суд первой инстанции, одна из самых ранних сделок по приватизации жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 12, стр. 4, была осуществлена в 1993 году, что подтверждается приватизационным свидетельством N 0629780 от 05.03.1993 г. (л.д. 22, т. 1).
Доказательств, свидетельствующих о том, что спорные помещения были учтены и сформированы для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры, не представлено. Оснований полагать обратное, у суда апелляционной инстанции не имеется, при том, что согласно имеющимся в деле материалам регистрационного дела, спорные объекты поставлены на кадастровый учет только в 2003 году (т. 1 л.д. 73).
В силу изложенных обстоятельств, суд первой инстанции правомерно отнес спорные помещения к общему имуществу многоквартирного дома.
Решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального права правильно применены судом, нарушений норм процессуального права не установлено.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 266, 267, 268, 269 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 марта 2012 года по делу N А40-48097/11-85-417 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
Судьи
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)