Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 мая 2012 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Назаровой В.Ю.,
судей Дружининой Л.В., Рубцовой Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андреевской Е.И.
при участии:
от истца, общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Сухоложская", от ответчика, индивидуального предпринимателя Витюк Ирины Александровны, представители не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Витюк Ирины Александровны
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 06 февраля 2012 года
по делу N А60-47788/2011
принятое судьей М.В.Тороповой
по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Сухоложская" (ОГРН 1069633012008, ИНН 6633012068)
к индивидуальному предпринимателю Витюк Ирине Александровне (ОГРНИП 304663316200047, ИНН 663302922097)
о взыскании задолженности по арендной плате, плате за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, неустойки,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Сухоложская" (далее - ООО УК "Сухоложская", истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Витюк Ирине Александровне (далее - ИП Витюк И.А., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование нежилым помещением площадью 129,5 кв. м, расположенным в подвале дома N 9 по ул. Юбилейная в городе Сухой Лог, и возмещению расходов на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории на основании договора аренды N 61-А от 01.01.2010 в сумме 105 677 руб. 08 коп., а также неустойки, начисленной за период с 11.01.2010 по 10.01.2011 в сумме 36 072 руб. 73 коп., судебных расходов по госпошлине, по получению выписки из ЕГРИП, почтовых расходов, на основании положений ст. 314, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 7).
В судебном заседании 31.01.2012 до рассмотрения спора по существу истец заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований о взыскании основного долга до суммы 105 517 руб. 08 коп. и размера требований о взыскании неустойки, начисленной за период с 11.01.2010 по 10.01.2011 до 36 023 руб. 97 коп. Ходатайство принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ, о чем имеется запись в протоколе судебного заседания (л.д. 83).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06 февраля 2012 года (резолютивная часть от 01.02.2012, судья М.В.Торопова) исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца взыскан долг в сумме 105 517 руб. 08 коп., неустойка, начисленная за период с 11.01.2010 по 10.01.2011, в сумме 36 023 руб. 97 коп., а также 5 244 руб. 76 коп. в возмещение расходов по уплате госпошлины по иску, 240 руб. 70 коп. в возмещение судебных издержек (л.д. 87-95).
Ответчик (ИП Витюк И.А.), оспаривая решение суда, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт.
Заявитель жалобы полагает, что договором аренды N 61-А от 01.01.2010 нарушаются его права на право пользования части общего имущества, как собственника общего имущества в многоквартирном доме. Ссылаясь на п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 57 от 23.07.2009, а также на договор управления N 132/2010 от 30.08.2010, ответчик указывает на то, что судом не определена доля предпринимателя в общем имуществе дома, за которую необходимо вносить плату. Кроме того, по мнению апеллянта, в договоре аренды и в технической документации имеются несоответствия площади подвального помещения, занимаемого ответчиком, и данный факт не принят судом во внимание. Ответчик также считает незаконным взыскание с него расходов за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме исходя из площади подвального помещения, так как Витюк И.А. не является собственником части подвального помещения, которое входит в состав общего имущества, и суду не представлено доказательств, что остальные собственники общего имущества освобождены от расходов по уплате за содержание общего имущества части подвального помещения площадью 129,5 кв. м.
Истец представил письменный отзыв на жалобу, в котором отклоняет доводы ответчика, просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, истец в порядке ч. 2 ст. 156 АПК РФ известил апелляционный суд о рассмотрении жалобы в его отсутствие. Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон на основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность решения суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 61-А от 01.01.2010, согласно условиям которого арендодатель по поручению собственников многоквартирного дома сдает за плату во временное пользование, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 129,5 кв. м, расположенное в подвале дома N 9 по ул. Юбилейная в городе Сухой Лог Свердловской области и предназначенное для торговой деятельности (п. 1.1, 1.2 договора, л.д. 37-41).
Срок действия договора установлен сторонами с 02 января 2010 года по 31 декабря 2010 года (п. 7.1 договора), то есть на срок менее одного года, связи с этим указанный договор не подлежал государственной регистрации.
В подтверждение правомочий истца на сдачу указанного объекта недвижимости в аренду по спорному договору в материалы дела представлен протокол общего собрания собственников многоквартирного дома N 9 по ул. Юбилейная, г. Сухой Лог, Свердловской области от 09.04.2007 (л.д. 42-43), согласно которому общим собранием собственников указанного многоквартирного дома принято решение сдать в аренду индивидуальному предпринимателю Витюк И.А. подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Сухой Лог ул. Юбилейная, д. 9, площадью 129,5 кв. м для размещения склада магазина швейного цеха; поручить заключение договора аренды с ИП Витюк И.А. ООО Управляющая компания "Сухоложская"; поступающие средства расходовать на благоустройство придомовой территории и ремонт общего имущества дома.
Спорное имущество передано арендатору (ответчику) во владение и пользование по акту приема-передачи нежилого помещения от 02.01.2010 (л.д. 40), подписанному сторонами.
В соответствии с условиями договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, кроме того арендатор обязан своевременно возмещать затраты за предоставленные коммунальные услуги, управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в соответствии с Приложениями N 3, 4 являющимися неотъемлемой частью настоящего договора (п. 3.2.5, 3.2.14 договора).
Ежемесячная арендная плата в ценах на 01.01.2010 за переданный по настоящему договору объект установлена в размере 7 884 руб. 00 коп. (без НДС). Годовая стоимость арендной платы на момент заключения договора составляет 94 607 руб. 95 коп. (без НДС), согласно расчету (приложение N 1), являющемуся неотъемлемой частью договора (п. 4.1 договора).
Арендатор перечисляет арендную плату за объект авансом до 10 числа расчетного месяца платежными поручениями на расчетный счет арендодателя (п. 4.7 договора).
Согласно п. 4.3 в арендную плату не включены плата за пользование земельным участком, на котором расположен объект или соответствующей долей земельного участка; плата за эксплуатационное обслуживание; плата за предоставляемые коммунальные услуги.
В соответствии с п. 4.9 договора арендатор также производит возмещение суммы платежей за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, пропорционально занимаемой площади (Приложение N 3); за коммунальные услуги на основании показаний приборов учета, а при их отсутствии по расчету согласно нормативов потребления (Приложение N 4). Возмещение сумм указанных расходов производится арендатором до 10 числа месяца, следующего за расчетным.
Согласно Приложению N 3 к договору аренды N 61-А от 01.01.2010 стороны согласовали стоимость возмещения затрат по управлению, содержанию и текущему ремонту в фиксированном размере - в сумме 909 руб. 09 коп. в месяц.
В соответствии с Приложением N 4 возмещение затрат по коммунальным услугам рассчитывается исходя из стоимости 1 Гкал за 2010 год - 791 руб. 41 коп.
Обязательства по уплате арендной платы в период января по декабрь 2010 года ответчиком в полном объеме не исполнены, задолженность за заявленный период составляет 94 608 руб. 00 коп. (7884 руб. 00 коп. x 12).
Не исполнены ответчиком надлежащим образом и обязательства по уплате согласованных в договоре сумм возмещения расходов на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в сумме 10 909 руб. 08 коп. (909 руб. 09 коп. x 12).
Направленная в адрес ответчика претензия N 3511 от 10.10.2011 (л.д. 21) о необходимости погашения возникшей задолженности оставлена предпринимателем без ответа.
С учетом изложенных обстоятельств, истец, начислив пени на основании п. 5.2. договора, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из их правомерности, обоснованности, отсутствия доказательств уплаты арендных платежей и средств в возмещение расходов на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, правильности произведенного расчета неустойки.
Изучив материалы дела по доводам апелляционной жалобы и отзыва на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) принятого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.
Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
На основании ст. 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как установлено ст. 249 Гражданского кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Аналогичная норма содержится и в Жилищном кодексе, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 158).
Таким образом, обязанность нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме в силу закона возлагается на собственника объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела, исковые требования о взыскании платы за управление, содержание, текущий ремонт предъявлены истцом к арендатору объекта недвижимости по договору от 01.01.2010.
Согласно п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В п. 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном ст. 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.
Из протокола общего собрания собственников многоквартирного дома N 9 по ул. Юбилейная, г. Сухой Лог, Свердловской области от 09.04.2007 (л.д. 42-43) следует, что собственники указанного многоквартирного дома приняли решение сдать в аренду ИП Витюк И.А. подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Сухой Лог ул. Юбилейная, д. 9, площадью 129,5 кв. м для размещения склада магазина швейного цеха; поручили заключение договора аренды с ИП Витюк И.А. ООО Управляющая компания "Сухоложская"; а также решили поступающие средства расходовать на благоустройство придомовой территории и ремонт общего имущества дома.
В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, проанализировав положения договора аренды от 01.01.2010 N 61-А, судом первой инстанции установлено, что по условиям договора арендатор обязан своевременно возмещать затраты за предоставленные коммунальные услуги, управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в соответствии с Приложениями N 3, 4, являющимися неотъемлемой частью настоящего договора (п. 3.2.5, 3.2.14 договора).
В соответствии с п. 4.9 договора арендатор производит возмещение суммы платежей за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, пропорционально занимаемой площади (Приложение N 3); за коммунальные услуги на основании показаний приборов учета, а при их отсутствии по расчету согласно нормативов потребления (Приложение N 4).
В Приложении N 3 к договору аренды N 61-А от 01.01.2010 стороны согласовали стоимость возмещения затрат по управлению, содержанию и текущему ремонту в фиксированном размере - в сумме 909 руб. 09 коп. в месяц.
Вопреки доводам жалобы, отношения между арендодателем, который в данном случае действует в интересах и по поручению собственников спорного нежилого помещения, и арендатором регулируются положениями заключенного между ними договора, в котором стороны могут предусмотреть обязанность арендатора наряду с внесением арендной платы нести соответствующие расходы по содержанию общего имущества и коммунальным услугам.
Кроме того, суд первой инстанции правильно указал на то, что действующим законодательством не запрещено предусматривать в договорах аренды условия об оплате за собственника имущества расходов на содержание и ремонт общедомового имущества, либо возмещать ему понесенные в связи с этим расходы (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
В соответствии с протоколом общего собрания собственников многоквартирного дома от 09.04.2007 расходование доходов от аренды подвального помещения, в том числе и суммы возмещения затрат на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества осуществляется на благоустройство придомовой территории и ремонт общего имущества дома.
Ответчик, оспаривая судебный акт, ссылается на несоответствие площади помещения, указанного в договоре аренды, и площади, указанной в справке БТИ от 26.01.2005 (л.д. 61).
Между тем, вопреки доводам апелляционной жалобы, из спорного договора аренды и выписки из технического паспорта, приложенной к договору (л.д. 44-46) следует, что в аренду ответчику передан объект - подвальное помещение N 67 площадью 129, 5 кв. м, расположенное в доме N 9 по ул. Юбилейная в городе Сухой Лог Свердловской области.
Расчет суммы возмещения затрат по управлению, содержанию и текущему ремонту произведен истцом в соответствии с приложением N 3 к договору аренды, исходя из указанной площади арендуемого ответчиком помещения, с применением ставки платы 7,02 руб. за кв. м.
Справка БТИ от 26.01.2005 составлена в отношении иного объекта (нежилое помещение N 65), поэтому в данном случае не может быть принята во внимание.
Договор аренды подписан ответчиком и в силу положений п. 1 ст. 425 ГК РФ является для него обязательным для исполнения.
Поскольку ответчик взятые на себя обязательства по возмещению затрат по управлению, содержанию и текущему ремонту надлежащим образом не исполнил, доказательств оплаты суммы долга суду не представил, следовательно, задолженность в сумме 10 909 руб. 08 коп. законно и обоснованно взыскана судом первой инстанции на основании статей 309, 310 ГК РФ и условий договора аренды.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Поскольку между сторонами существуют договорные отношения, следовательно, вопреки доводам жалобы, требование истца об оплате оказанных им услуг является правомерным.
Ссылка ответчика на договор управления N 132/2010 от 30.08.2010 в данном случае не имеет правового значения, поскольку по настоящему делу с ответчика взыскивается задолженность в отношении арендуемого им помещения (площадью 129,5 кв. м), а договор управления N 132/2010 от 30.08.2010 заключен между сторонами в отношении иного объекта (нежилое помещение N 65 общей площадью 85 кв. м).
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Аналогичная обязанность возложена на ответчика (арендатора) договором аренды от 01.01.2010.
Согласно условиям договора N 61-А от 01.01.2010 арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, которая устанавливается в размере 7 884 руб. 00 коп. Арендатор перечисляет арендную плату за объект авансом до 10 числа расчетного месяца платежными поручениями на расчетный счет арендодателя (п. 4.7 договора).
Поскольку обязательства по уплате арендной платы в период с января по декабрь 2010 года ответчиком в полном объеме не исполнены, задолженность в сумме 94 608 руб. 00 коп. не оплачена, суд также обоснованно взыскал указанную задолженность с ответчика.
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку п. 5.2 договора N 61-А предусмотрена ответственность арендатора за нарушение обязательств, предусмотренных п.п. 4.7, 4.9 договора в виде уплаты пени в размере 0,2% от просроченной суммы за каждый день пользования объектом до фактического исполнения обязательства; наличие у ответчика просроченной задолженности, на сумму которой начислена неустойка, подтверждается материалами дела; расчет пени произведен исходя из правомерного периода просрочки, соответствующего условиям договора о сроке оплаты, с применением предусмотренной договором процентной ставки, требования истца в указанной части также обоснованно и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Расчет пени, представленный истцом, проверен судом первой инстанции и обоснованно признан правильным.
Выводы суда первой инстанции основаны на оценке всех представленных доказательств в совокупности, что соответствует требованиям ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебные расходы взысканы с ответчика в соответствии со ст. 106, 110 АПК РФ.
Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции отмене (изменению), а апелляционная жалоба ответчика удовлетворению - не подлежат.
В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 февраля 2012 года по делу N А60-47788/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.Ю.НАЗАРОВА
Судьи
Л.В.ДРУЖИНИНА
Л.В.РУБЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.05.2012 N 17АП-3025/2012-ГК ПО ДЕЛУ N А60-47788/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 мая 2012 г. N 17АП-3025/2012-ГК
Дело N А60-47788/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 мая 2012 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Назаровой В.Ю.,
судей Дружининой Л.В., Рубцовой Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андреевской Е.И.
при участии:
от истца, общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Сухоложская", от ответчика, индивидуального предпринимателя Витюк Ирины Александровны, представители не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Витюк Ирины Александровны
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 06 февраля 2012 года
по делу N А60-47788/2011
принятое судьей М.В.Тороповой
по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Сухоложская" (ОГРН 1069633012008, ИНН 6633012068)
к индивидуальному предпринимателю Витюк Ирине Александровне (ОГРНИП 304663316200047, ИНН 663302922097)
о взыскании задолженности по арендной плате, плате за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, неустойки,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Сухоложская" (далее - ООО УК "Сухоложская", истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Витюк Ирине Александровне (далее - ИП Витюк И.А., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование нежилым помещением площадью 129,5 кв. м, расположенным в подвале дома N 9 по ул. Юбилейная в городе Сухой Лог, и возмещению расходов на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории на основании договора аренды N 61-А от 01.01.2010 в сумме 105 677 руб. 08 коп., а также неустойки, начисленной за период с 11.01.2010 по 10.01.2011 в сумме 36 072 руб. 73 коп., судебных расходов по госпошлине, по получению выписки из ЕГРИП, почтовых расходов, на основании положений ст. 314, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 7).
В судебном заседании 31.01.2012 до рассмотрения спора по существу истец заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований о взыскании основного долга до суммы 105 517 руб. 08 коп. и размера требований о взыскании неустойки, начисленной за период с 11.01.2010 по 10.01.2011 до 36 023 руб. 97 коп. Ходатайство принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ, о чем имеется запись в протоколе судебного заседания (л.д. 83).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06 февраля 2012 года (резолютивная часть от 01.02.2012, судья М.В.Торопова) исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца взыскан долг в сумме 105 517 руб. 08 коп., неустойка, начисленная за период с 11.01.2010 по 10.01.2011, в сумме 36 023 руб. 97 коп., а также 5 244 руб. 76 коп. в возмещение расходов по уплате госпошлины по иску, 240 руб. 70 коп. в возмещение судебных издержек (л.д. 87-95).
Ответчик (ИП Витюк И.А.), оспаривая решение суда, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт.
Заявитель жалобы полагает, что договором аренды N 61-А от 01.01.2010 нарушаются его права на право пользования части общего имущества, как собственника общего имущества в многоквартирном доме. Ссылаясь на п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 57 от 23.07.2009, а также на договор управления N 132/2010 от 30.08.2010, ответчик указывает на то, что судом не определена доля предпринимателя в общем имуществе дома, за которую необходимо вносить плату. Кроме того, по мнению апеллянта, в договоре аренды и в технической документации имеются несоответствия площади подвального помещения, занимаемого ответчиком, и данный факт не принят судом во внимание. Ответчик также считает незаконным взыскание с него расходов за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме исходя из площади подвального помещения, так как Витюк И.А. не является собственником части подвального помещения, которое входит в состав общего имущества, и суду не представлено доказательств, что остальные собственники общего имущества освобождены от расходов по уплате за содержание общего имущества части подвального помещения площадью 129,5 кв. м.
Истец представил письменный отзыв на жалобу, в котором отклоняет доводы ответчика, просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, истец в порядке ч. 2 ст. 156 АПК РФ известил апелляционный суд о рассмотрении жалобы в его отсутствие. Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон на основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность решения суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 61-А от 01.01.2010, согласно условиям которого арендодатель по поручению собственников многоквартирного дома сдает за плату во временное пользование, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 129,5 кв. м, расположенное в подвале дома N 9 по ул. Юбилейная в городе Сухой Лог Свердловской области и предназначенное для торговой деятельности (п. 1.1, 1.2 договора, л.д. 37-41).
Срок действия договора установлен сторонами с 02 января 2010 года по 31 декабря 2010 года (п. 7.1 договора), то есть на срок менее одного года, связи с этим указанный договор не подлежал государственной регистрации.
В подтверждение правомочий истца на сдачу указанного объекта недвижимости в аренду по спорному договору в материалы дела представлен протокол общего собрания собственников многоквартирного дома N 9 по ул. Юбилейная, г. Сухой Лог, Свердловской области от 09.04.2007 (л.д. 42-43), согласно которому общим собранием собственников указанного многоквартирного дома принято решение сдать в аренду индивидуальному предпринимателю Витюк И.А. подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Сухой Лог ул. Юбилейная, д. 9, площадью 129,5 кв. м для размещения склада магазина швейного цеха; поручить заключение договора аренды с ИП Витюк И.А. ООО Управляющая компания "Сухоложская"; поступающие средства расходовать на благоустройство придомовой территории и ремонт общего имущества дома.
Спорное имущество передано арендатору (ответчику) во владение и пользование по акту приема-передачи нежилого помещения от 02.01.2010 (л.д. 40), подписанному сторонами.
В соответствии с условиями договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, кроме того арендатор обязан своевременно возмещать затраты за предоставленные коммунальные услуги, управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в соответствии с Приложениями N 3, 4 являющимися неотъемлемой частью настоящего договора (п. 3.2.5, 3.2.14 договора).
Ежемесячная арендная плата в ценах на 01.01.2010 за переданный по настоящему договору объект установлена в размере 7 884 руб. 00 коп. (без НДС). Годовая стоимость арендной платы на момент заключения договора составляет 94 607 руб. 95 коп. (без НДС), согласно расчету (приложение N 1), являющемуся неотъемлемой частью договора (п. 4.1 договора).
Арендатор перечисляет арендную плату за объект авансом до 10 числа расчетного месяца платежными поручениями на расчетный счет арендодателя (п. 4.7 договора).
Согласно п. 4.3 в арендную плату не включены плата за пользование земельным участком, на котором расположен объект или соответствующей долей земельного участка; плата за эксплуатационное обслуживание; плата за предоставляемые коммунальные услуги.
В соответствии с п. 4.9 договора арендатор также производит возмещение суммы платежей за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, пропорционально занимаемой площади (Приложение N 3); за коммунальные услуги на основании показаний приборов учета, а при их отсутствии по расчету согласно нормативов потребления (Приложение N 4). Возмещение сумм указанных расходов производится арендатором до 10 числа месяца, следующего за расчетным.
Согласно Приложению N 3 к договору аренды N 61-А от 01.01.2010 стороны согласовали стоимость возмещения затрат по управлению, содержанию и текущему ремонту в фиксированном размере - в сумме 909 руб. 09 коп. в месяц.
В соответствии с Приложением N 4 возмещение затрат по коммунальным услугам рассчитывается исходя из стоимости 1 Гкал за 2010 год - 791 руб. 41 коп.
Обязательства по уплате арендной платы в период января по декабрь 2010 года ответчиком в полном объеме не исполнены, задолженность за заявленный период составляет 94 608 руб. 00 коп. (7884 руб. 00 коп. x 12).
Не исполнены ответчиком надлежащим образом и обязательства по уплате согласованных в договоре сумм возмещения расходов на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в сумме 10 909 руб. 08 коп. (909 руб. 09 коп. x 12).
Направленная в адрес ответчика претензия N 3511 от 10.10.2011 (л.д. 21) о необходимости погашения возникшей задолженности оставлена предпринимателем без ответа.
С учетом изложенных обстоятельств, истец, начислив пени на основании п. 5.2. договора, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из их правомерности, обоснованности, отсутствия доказательств уплаты арендных платежей и средств в возмещение расходов на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, правильности произведенного расчета неустойки.
Изучив материалы дела по доводам апелляционной жалобы и отзыва на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) принятого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.
Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
На основании ст. 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как установлено ст. 249 Гражданского кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Аналогичная норма содержится и в Жилищном кодексе, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 158).
Таким образом, обязанность нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме в силу закона возлагается на собственника объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела, исковые требования о взыскании платы за управление, содержание, текущий ремонт предъявлены истцом к арендатору объекта недвижимости по договору от 01.01.2010.
Согласно п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В п. 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном ст. 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.
Из протокола общего собрания собственников многоквартирного дома N 9 по ул. Юбилейная, г. Сухой Лог, Свердловской области от 09.04.2007 (л.д. 42-43) следует, что собственники указанного многоквартирного дома приняли решение сдать в аренду ИП Витюк И.А. подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Сухой Лог ул. Юбилейная, д. 9, площадью 129,5 кв. м для размещения склада магазина швейного цеха; поручили заключение договора аренды с ИП Витюк И.А. ООО Управляющая компания "Сухоложская"; а также решили поступающие средства расходовать на благоустройство придомовой территории и ремонт общего имущества дома.
В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, проанализировав положения договора аренды от 01.01.2010 N 61-А, судом первой инстанции установлено, что по условиям договора арендатор обязан своевременно возмещать затраты за предоставленные коммунальные услуги, управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в соответствии с Приложениями N 3, 4, являющимися неотъемлемой частью настоящего договора (п. 3.2.5, 3.2.14 договора).
В соответствии с п. 4.9 договора арендатор производит возмещение суммы платежей за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, пропорционально занимаемой площади (Приложение N 3); за коммунальные услуги на основании показаний приборов учета, а при их отсутствии по расчету согласно нормативов потребления (Приложение N 4).
В Приложении N 3 к договору аренды N 61-А от 01.01.2010 стороны согласовали стоимость возмещения затрат по управлению, содержанию и текущему ремонту в фиксированном размере - в сумме 909 руб. 09 коп. в месяц.
Вопреки доводам жалобы, отношения между арендодателем, который в данном случае действует в интересах и по поручению собственников спорного нежилого помещения, и арендатором регулируются положениями заключенного между ними договора, в котором стороны могут предусмотреть обязанность арендатора наряду с внесением арендной платы нести соответствующие расходы по содержанию общего имущества и коммунальным услугам.
Кроме того, суд первой инстанции правильно указал на то, что действующим законодательством не запрещено предусматривать в договорах аренды условия об оплате за собственника имущества расходов на содержание и ремонт общедомового имущества, либо возмещать ему понесенные в связи с этим расходы (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
В соответствии с протоколом общего собрания собственников многоквартирного дома от 09.04.2007 расходование доходов от аренды подвального помещения, в том числе и суммы возмещения затрат на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества осуществляется на благоустройство придомовой территории и ремонт общего имущества дома.
Ответчик, оспаривая судебный акт, ссылается на несоответствие площади помещения, указанного в договоре аренды, и площади, указанной в справке БТИ от 26.01.2005 (л.д. 61).
Между тем, вопреки доводам апелляционной жалобы, из спорного договора аренды и выписки из технического паспорта, приложенной к договору (л.д. 44-46) следует, что в аренду ответчику передан объект - подвальное помещение N 67 площадью 129, 5 кв. м, расположенное в доме N 9 по ул. Юбилейная в городе Сухой Лог Свердловской области.
Расчет суммы возмещения затрат по управлению, содержанию и текущему ремонту произведен истцом в соответствии с приложением N 3 к договору аренды, исходя из указанной площади арендуемого ответчиком помещения, с применением ставки платы 7,02 руб. за кв. м.
Справка БТИ от 26.01.2005 составлена в отношении иного объекта (нежилое помещение N 65), поэтому в данном случае не может быть принята во внимание.
Договор аренды подписан ответчиком и в силу положений п. 1 ст. 425 ГК РФ является для него обязательным для исполнения.
Поскольку ответчик взятые на себя обязательства по возмещению затрат по управлению, содержанию и текущему ремонту надлежащим образом не исполнил, доказательств оплаты суммы долга суду не представил, следовательно, задолженность в сумме 10 909 руб. 08 коп. законно и обоснованно взыскана судом первой инстанции на основании статей 309, 310 ГК РФ и условий договора аренды.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Поскольку между сторонами существуют договорные отношения, следовательно, вопреки доводам жалобы, требование истца об оплате оказанных им услуг является правомерным.
Ссылка ответчика на договор управления N 132/2010 от 30.08.2010 в данном случае не имеет правового значения, поскольку по настоящему делу с ответчика взыскивается задолженность в отношении арендуемого им помещения (площадью 129,5 кв. м), а договор управления N 132/2010 от 30.08.2010 заключен между сторонами в отношении иного объекта (нежилое помещение N 65 общей площадью 85 кв. м).
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Аналогичная обязанность возложена на ответчика (арендатора) договором аренды от 01.01.2010.
Согласно условиям договора N 61-А от 01.01.2010 арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, которая устанавливается в размере 7 884 руб. 00 коп. Арендатор перечисляет арендную плату за объект авансом до 10 числа расчетного месяца платежными поручениями на расчетный счет арендодателя (п. 4.7 договора).
Поскольку обязательства по уплате арендной платы в период с января по декабрь 2010 года ответчиком в полном объеме не исполнены, задолженность в сумме 94 608 руб. 00 коп. не оплачена, суд также обоснованно взыскал указанную задолженность с ответчика.
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку п. 5.2 договора N 61-А предусмотрена ответственность арендатора за нарушение обязательств, предусмотренных п.п. 4.7, 4.9 договора в виде уплаты пени в размере 0,2% от просроченной суммы за каждый день пользования объектом до фактического исполнения обязательства; наличие у ответчика просроченной задолженности, на сумму которой начислена неустойка, подтверждается материалами дела; расчет пени произведен исходя из правомерного периода просрочки, соответствующего условиям договора о сроке оплаты, с применением предусмотренной договором процентной ставки, требования истца в указанной части также обоснованно и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Расчет пени, представленный истцом, проверен судом первой инстанции и обоснованно признан правильным.
Выводы суда первой инстанции основаны на оценке всех представленных доказательств в совокупности, что соответствует требованиям ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебные расходы взысканы с ответчика в соответствии со ст. 106, 110 АПК РФ.
Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции отмене (изменению), а апелляционная жалоба ответчика удовлетворению - не подлежат.
В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 февраля 2012 года по делу N А60-47788/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.Ю.НАЗАРОВА
Судьи
Л.В.ДРУЖИНИНА
Л.В.РУБЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)