Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 8 сентября 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2011 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Носач Е.В. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Васильевой Р.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новый город" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 6 мая 2011 года по делу N А05-806/2011 (судья Бушева Н.М.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Новый город" (далее - ООО "Новый город") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск" (далее - ООО "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск") с исковыми требованиями (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменения иска) о возложении на ответчика следующих обязанностей:
- - составить и подписать двусторонний акт состояния общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: город Архангельск, улица Попова, дом 26;
- - передать истцу техническую документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: город Архангельск, улица Попова, дом 26, а также иные, связанные с управлением домом, документы:
1) документы технического учета жилого фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, в том числе технический паспорт многоквартирного жилого дома;
2) паспорт готовности многоквартирного дома в зимних условиях 2010/2011;
3) реестр собственников многоквартирного дома (по состоянию на 01.02.2011);
4) акты осмотра, проверки состояния инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям с даты передачи жилого дома в управление Управляющей компании до 01.02.2011 включительно;
5) документы (акты) о приеме результатов работ по капитальному и текущему ремонту общего имущества за период с даты передачи жилого дома в управление Управляющей компании по 01.02.2011, акты освидетельствования скрытых работ за этот же период;
6) схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета ресурсов;
7) паспорта на инженерное, электрическое, механическое, санитарно-техническое оборудование (в т.ч. паспорта лифтового хозяйства);
8) акты допуска электроустановки жилого дома в эксплуатацию;
9) проект электроснабжения дома;
10) проект установки приборов учета электроэнергии;
11) проект установки прибора учета тепловой энергии;
12) паспорт (схема) заземляющего контура дома, отчеты о произведенных замерах сопротивления, изоляции и фазы-ноль;
13) схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, электроснабжения;
14) распоряжение о выделении земельного участка;
15) кадастровый план земельного участка.
Решением суда от 06.05.2011 в удовлетворении иска отказано.
Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить, требования удовлетворить.
Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что суд необоснованно признал ненадлежащими доказательствами представленные истцом протоколы общего собрания собственников дома.
Вывод суда о том, что договор управления, заключенный с ответчиком, не может считаться расторгнутым, не соответствует обстоятельствам дела, в том числе решению Октябрьского районного суда города Архангельска от 30.05.2011 по делу N 2-1902/2011, которым данный договор признан расторгнутым.
Определением суда апелляционной инстанции от 21.07.2011 судебное заседание по рассмотрению жалобы истца на решение суда назначено на 16.08.2011.
В судебном заседании апелляционной инстанции 16.08.2011 представитель ООО "Новый город" доводы и требования жалобы поддержал, дополнительно указал, что суд первой инстанции не вправе был давать оценку полномочиям истца как управляющей компании. Кроме того, решением Октябрьского районного суда города Архангельска от 30.05.2011 по делу N 2-1902/2011 удовлетворены исковые требования граждан к ООО "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск" о признании договора управления домом недействительным с 31.01.2011. Считает себя законно избранной управляющей компанией и считает, что оснований удерживать документацию, необходимую для управления домом, ответчик не вправе.
Определением суда от 18.08.2011 (перерыв с 16.08.2011 до 18.08.2011) рассмотрение жалобы отложено на 08.09.2011 в связи с необходимостью истребования у истца дополнительных документов.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из искового заявления, а также пояснений представителя истца в суде первой инстанции и в апелляционной инстанции, общим собранием собственников помещений многоквартирного дома по адресу: город Архангельск, улица Попова, дом 26, состоявшимся 20.12.2010, принято решение о выборе в качестве управляющей компании ООО "Новый город" и заключении с ним договора управления.
Договор управления, содержания и ремонта многоквартирного дома между истцом и собственниками заключен 01.02.2011.
В соответствии с частью 4 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) протокол общего собрания собственников, бюллетени голосования инициативной группой (инициаторами собрания) жильцов дома предоставлены истцу, который уведомил ответчика о решении общего собрания и потребовал передать технические документы в соответствии с частью 10 статьи 162 ЖК РФ, пунктом 1.5 постановления Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (далее - Правила N 170) и пунктами 24, 26 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее - Правила N 491).
Считая, что оснований удерживать запрашиваемые документы у ответчика не имеется, и ссылаясь на часть 10 статьи 162 ЖК РФ, а также пункт 8.1 договора управления от 01.02.2011, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их не обоснованными по праву и отказал в иске. Суд исходил из того, что истец в порядке статьи 65 АПК РФ не доказал, что ответчиком допущены нарушения условий договора управления домом, которые в соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора. Также истец не представил надлежащие доказательства по проведению общего собрания собственников помещений дома в форме заочного голосования в период с 11.12.2010 по 19.12.2010.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что оснований для удовлетворения иска не имеется.
В соответствии со статьей 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Части 2 и 3 приведенной статьи предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
При этом способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Часть 10 статьи 161 ЖК РФ предписывает управляющей организации обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления многоквартирным домом), о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и об условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ, а также о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартами раскрытия информации, утверждаемыми Правительством Российской Федерации.
Статьей 162 ЖК РФ предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В соответствии с частью 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Согласно пункту 24 Правил N 491 техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (в первую очередь технический паспорт здания);
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома.
В пункте 26 Правил N 491 названы иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
В пункте 1.5.1 Правил N 170 дается перечень технической документации долговременного хранения:
- - план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
- - акты приемки жилых домов от строительных организаций;
- - акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
- - паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
- - паспорта лифтового хозяйства;
- - паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
- - исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
В пункте 1.5.3 Правил N 170 выделяется техническая документация, заменяемая в связи с истечением срока ее действия:
- - сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- - акты технических осмотров;
- - журналы заявок жителей;
- - протоколы измерения сопротивления электросетей;
- - протоколы измерения вентиляции.
В соответствии с пунктом 27 Правил N 491 нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию.
Таким образом, нормативными правовыми актами урегулирован как перечень необходимой для осуществления управления многоквартирным жилым домом технической документации, так и порядок ее хранения и передачи вновь избранной управляющей организации.
Обратившись в арбитражный суд с настоящим иском, ООО "Новый город" указало, что является вновь избранной управляющей организацией, которая обладает правом требовать у прежней управляющей организации - ООО "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск" техническую документацию на дом.
При рассмотрении дел данной категории истец должен доказать свой статус управляющей организации, привести конкретный перечень истребуемых документов и указать правовое обоснование такого истребования по каждому документу.
По мнению истца, наличие у него статуса управляющей организации рассматриваемого дома подтверждается решениями общего собрания собственников дома, проведенного в форме заочного голосования в период с 11.12.2010 по 19.12.2010, оформленными протоколом от 20.12.2010, а также договором управления, содержания и ремонта многоквартирного дома от 01.02.2011.
В соответствии со статьей 7 ЖК РФ аналогичная обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняют работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме (письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом").
Право избранной управляющей компании требовать документацию на дом возникает после решения компетентного общего собрания собственников.
В соответствии со статьей 10 ЖК РФ права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с собственниками помещений.
Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для собственников помещения в многоквартирном доме.
Часть 1 статьи 162 ЖК РФ предусматривает, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (части 2, 8 статьи 162 ЖК РФ).
Как правильно указал суд первой инстанции, системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений на основаниях, установленных законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается и принимается в порядке части 3.1 статьи 70 АПК РФ следующее.
Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в форме заочного голосования, расположенного по адресу: город Архангельск, улица Попова, дом 26, от 04.11.2006 избран способ управления домом - управляющей организацией. В качестве такой организации собственники избрали ООО "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск", заключили с ним соответствующие договоры управления домом.
В соответствии с протоколом общего собрания собственников дома от 25.11.2010 вынесены следующие вопросы:
- 1. выборы председателя и секретаря собрания;
- 2. оценка работы управляющей организации - ООО "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск" по управлению домом;
- 3. вопрос о расторжении договора управления домом;
- 4. рассмотрение других (новых) управляющих организаций для управления домом;
- 5. определение даты проведения собрания в форме заочного голосования по вопросу смены управляющей организации;
- 6. разное.
В протоколе указано, что в собрании приняли участие 45 собственников, обладающие 58,1% голосов. Кворум для проведения собрания набран. Собрание правомочно принимать решения, относящиеся к его компетенции.
По вышеназванным вопросам повестки дня собранием приняты следующие решения:
- по второму вопросу - оценить работу ООО "УК "Наш дом - Архангельск" как неудовлетворительную;
- по третьему вопросу - расторгнуть договор управления домом с ООО "УК "Наш дом - Архангельск";
- по четвертому вопросу - вынести на заочное общее собрание собственников дома вопроса о заключении договора управления с ООО "Новый город";
- по пятому вопросу - провести общее собрание собственников в форме заочного голосования с 10.12.2010 по 19.12.2010;
- по шестому вопросу - уполномочить председателя собрания (Суханов Ю.М.) представлять интересы всех жильцов дома при расторжении договора управления с ООО "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск", наделить его всеми правами и обязанностями, необходимыми для исполнения данного поручения.
Заявление о расторжении договора направлено ответчику 27.12.2010 и им получено.
В деле представлен протокол общего собрания собственников помещений дома от 20.12.2010, в котором указано следующее:
- собрание проводилось в форме заочного голосования в период с 11.12.2010 по 19.12.2010;
- собрание правомочно, так как имеется кворум;
- на повестку собрания вынесены следующие вопросы:
- 1. Выбор управляющей организации по управлению домом;
- 2. Утверждение основных условий договора с управляющей компанией;
- 3. Утверждение секретаря собрания, ответственного за подписание протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
- 4. Выбор счетной комиссии;
- 5. Определение места хранения протоколов и бюллетеней собрания;
- 6. Определение способа оповещения собственников о проведении общего собрания.
По указанным в протоколе вопросам собрание приняло следующие решения:
- по первому вопросу - заключить договор управления с управляющей компанией "Новый город";
- по второму вопросу - утвердить договор управления, содержания и ремонта многоквартирного дома;
- по пятому вопросу - утвердить место хранения протоколов и бюллетеней собрания в офисе управляющей организации ООО "Новый город".
Согласно тексту протокола от 20.12.2010 при определении кворума собрания было учтено следующее: общая площадь помещений собственников, участвующих в собрании - 2411 кв. м, общая площадь жилых помещений дома 4513 кв. м, в собрании приняли участие 80 собственников, обладающие 53,4% голосов.
В силу части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Суд первой инстанции указал, что истец не доказал в силу статьи 65 АПК РФ, что ответчиком допущены нарушения условий договора управления домом, которые в соответствии с частью 8.2 ЖК РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.
Апелляционная инстанция не может согласиться с таким выводом.
Как следует из протоколов судебных заседаний суда первой инстанции, оформленных в письменном виде и в форме аудиозаписи, представители истца и ответчика сообщили суду о том, что в суде общей юрисдикции рассматривается дело по иску собственников помещений в доме 26 по улице Попова в городе Архангельске к ООО "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск" о расторжении договора управления домом. В то же время суд не принял во внимание данное обстоятельство.
Вместе с тем решением Октябрьского районного суда города Архангельска от 30.05.2011 по делу N 2-1902/2011, копия которого представлена в апелляционную инстанцию, удовлетворены исковые требования собственников указанного дома к ООО "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск" о расторжении договора управления домом, утвержденного решением общего собрания собственников 04.11.2006. Договор расторгнут с 31.01.2011. Основанием для принятия такого решения явился вывод суда об установлении факта ненадлежащего исполнения ответчиком существенных условий договора управления.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 11.07.2011 вышеназванное решение суда общей юрисдикции оставлено без изменения.
Данные обстоятельства являлись существенными при рассмотрении настоящего дела и должны были быть учтены судом первой инстанции в порядке части 3 статьи 69 АПК РФ.
Вместе с тем апелляционная инстанция считает, что вышеуказанный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного решения, поскольку истец не доказал факт возникновения у него права на обращение в арбитражный суд с настоящим иском.
Предметом заявленного иска является истребование технической документации и иных документов, связанных с управлением домом.
Для разрешения спора суду необходимо установить, было ли принято в установленном законом порядке решение собственников помещений многоквартирного дома о выборе способа управления домом и избрании истца управляющей организацией.
Согласно пункту 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом.
В соответствии с частью 3 приведенной статьи общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе путем заочного голосования, установлен статьями 45, 47, 48 ЖК РФ.
Часть 1 статьи 46 Кодекса предусматривает, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
В соответствии со статьей 47 ЖК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (часть 2).
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался" (часть 3 статьи 47 ЖК РФ).
Суд первой инстанции установил, что требования названных статей ЖК РФ при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не соблюдены.
При оценке представленных истцом в материалы дела документов суд указал, что копии бланков решений собственников помещений не содержат даты обсуждаемых решений, поэтому невозможно их отнести к периоду проведения заочного голосования с 11.12.2010 по 19.12.2010. Представленный истцом протокол общего собрания собственников помещений от 25.11.2010 также не может являться надлежащим доказательством, поскольку не содержит сведений о форме проведения собрания, о наличии или отсутствии кворума на нем. Указание в нем на 45 собственников, обладающих 58,1% голосов, не позволяет определить наличие правомочности у последних на принятие решений собрания.
Апелляционная инстанция определением от 18.08.2011 запросила у истца документы, подтверждающие выбор собственниками помещений в доме способа управления - управляющей организацией и избрание истца в качестве такой организации, документы по подсчету голосов собственников, принявших участие в собраниях (протоколы от 25.11.2010 и 20.12.2010), а также сведения о площади квартир и дома.
Согласно представленным в апелляционную инстанцию письменным пояснениям представителя истца собрание от 25.11.2010 проводилось в очной форме. От каждой квартиры присутствовал один человек. При подсчете голосов председатель собрания руководствовался тем, что каждая квартира голосует 100% своих голосов (в зависимости от площади), без учета количества собственников, проживающих в ней. Собрание от 20.12.2010 проводилось в заочной форме. Каждому собственнику (без учета того, проживают они в одной квартире или нет) были вручены бюллетени голосования, которые они заполнили и передали председателю. При подсчете голосов учитывалось количество собственников и их доля в праве на имущество. Из этого видно, что 25.11.2010 в собрании принимало участие 45 квартир, подсчет производился по квартирам вне зависимости от количества проживающих, а 20.12.2010 - подсчет производился уже не квартирами, а именно собственниками (то есть в собрании приняло участие 80 собственников). Поэтому при примерно равном проценте проголосовавших число самих голосовавших различно, так как использовался разный порядок подсчета.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правильно оценил представленные в дело документы и указал на имеющиеся пороки как бланков решений собственников, так и протокола от 20.12.2010.
Согласно статье 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В материалах дела представлен протокол общего собрания собственников помещений дома от 20.12.2010, в котором указаны решения собрания по вопросам выбора управляющей организации и утверждения договора управления домом.
Из данного протокола следует, что собрание проводилось в форме заочного голосования в период с 11.12.2010 по 19.12.2010, является правомочным, так как имеется кворум.
Согласно тексту протокола от 20.12.2010 при определении кворума собрания учтено следующее: общая площадь помещений собственников, участвующих в собрании, - 2411 кв. м, общая площадь жилых помещений дома - 4513 кв. м, в собрании приняли участие 80 собственников, обладающие 53,4% голосов.
Вместе с тем в материалах дела отсутствуют объективные доказательства, свидетельствующие о том, что при проведении собрания в период с 11.12.2010 по 19.12.2010 и составлении протокола от 2012.2010 соблюдены требования ЖК РФ.
Представленные истцом в суд первой инстанции и в апелляционную инстанцию документы такими доказательствами не являются.
Копии бюллетеней заочного голосования общего собрания собственников помещений дома, которые представил истец, не имеют даты проведения собрания, даты их составления. В связи с этим суд первой инстанции правильно указал, что их невозможно соотнести с периодом с 11.12.2010 по 19.12.2010.
Кроме того, указанные в протоколе общие площади помещений дома и помещений собственников, участвующих в собрании, документально не подтверждены.
Более того, согласно статистике по лицевым счетам, которая представлена истцом по запросу апелляционной инстанции, общая площадь квартир дома составляет 4508,10 кв. м, эта же площадь используется для составления расчетов. Однако в протоколе от 20.12.2010 указана общая площадь жилых помещений дома 4513 кв. м.
В некоторых бюллетенях указано на принадлежность квартиры нескольким собственникам, в том числе несовершеннолетним. В то же время объективных сведений о количестве всех собственников помещений в рассматриваемом доме истец не представил.
Поскольку в некоторых бюллетенях содержатся сведения только о размере доли голосующего лица в праве собственности на квартиру, которая менее 100%, и отсутствуют данные о других собственниках, а сведений о количестве всех собственников дома в деле не имеется, то нельзя признать правильными ни подсчет голосов принявших участие в собрании собственников, ни порядок определения кворума.
Апелляционная инстанция также считает, что в текстах договоров управления от 01.02.2011, которые подписаны ООО "Новый город" и Сухановым Ю.М. и Шумиловым К.А., отсутствуют сведения об избрании истца управляющей организацией и ее полномочиях (нет ссылки на протокол собрания), а также о заключении таких договоров с другими собственниками либо с их уполномоченными лицами.
Ссылка подателя жалобы на то обстоятельство, что суд общей юрисдикции в рамках дела N 2-1902/2011 дал оценку указанному протоколу и порядку проведения собрания, не принимается во внимание, поскольку ООО "Новый город" не являлось лицом, участвующим в названном деле. Кроме того, оценка данного протокола и собрания находилась за пределами заявленных истцами требований. Поэтому упоминание в решении суда общей юрисдикции о протоколе от 20.12.2010 и собрании от 11.12.2010-19.12.2010 не является обстоятельством, которое может быть принято в порядке части 3 статьи 69 АПК РФ.
Поскольку суд первой инстанций установил, что решение общего собрания собственников многоквартирного дома принято с нарушением норм гражданского и жилищного законодательства независимо от того, было оно оспорено кем-либо или нет, то он правильно оценил такое решение как не имеющее юридической силы и разрешил спор, руководствуясь нормами закона.
Таким образом, оснований для удовлетворения иска у суда не имелось, в иске отказано правомерно.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 6 мая 2011 года по делу N А05-806/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новый город" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.09.2011 ПО ДЕЛУ N А05-806/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2011 г. по делу N А05-806/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 8 сентября 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2011 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Носач Е.В. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Васильевой Р.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новый город" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 6 мая 2011 года по делу N А05-806/2011 (судья Бушева Н.М.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Новый город" (далее - ООО "Новый город") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск" (далее - ООО "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск") с исковыми требованиями (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменения иска) о возложении на ответчика следующих обязанностей:
- - составить и подписать двусторонний акт состояния общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: город Архангельск, улица Попова, дом 26;
- - передать истцу техническую документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: город Архангельск, улица Попова, дом 26, а также иные, связанные с управлением домом, документы:
1) документы технического учета жилого фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, в том числе технический паспорт многоквартирного жилого дома;
2) паспорт готовности многоквартирного дома в зимних условиях 2010/2011;
3) реестр собственников многоквартирного дома (по состоянию на 01.02.2011);
4) акты осмотра, проверки состояния инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям с даты передачи жилого дома в управление Управляющей компании до 01.02.2011 включительно;
5) документы (акты) о приеме результатов работ по капитальному и текущему ремонту общего имущества за период с даты передачи жилого дома в управление Управляющей компании по 01.02.2011, акты освидетельствования скрытых работ за этот же период;
6) схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета ресурсов;
7) паспорта на инженерное, электрическое, механическое, санитарно-техническое оборудование (в т.ч. паспорта лифтового хозяйства);
8) акты допуска электроустановки жилого дома в эксплуатацию;
9) проект электроснабжения дома;
10) проект установки приборов учета электроэнергии;
11) проект установки прибора учета тепловой энергии;
12) паспорт (схема) заземляющего контура дома, отчеты о произведенных замерах сопротивления, изоляции и фазы-ноль;
13) схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, электроснабжения;
14) распоряжение о выделении земельного участка;
15) кадастровый план земельного участка.
Решением суда от 06.05.2011 в удовлетворении иска отказано.
Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить, требования удовлетворить.
Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что суд необоснованно признал ненадлежащими доказательствами представленные истцом протоколы общего собрания собственников дома.
Вывод суда о том, что договор управления, заключенный с ответчиком, не может считаться расторгнутым, не соответствует обстоятельствам дела, в том числе решению Октябрьского районного суда города Архангельска от 30.05.2011 по делу N 2-1902/2011, которым данный договор признан расторгнутым.
Определением суда апелляционной инстанции от 21.07.2011 судебное заседание по рассмотрению жалобы истца на решение суда назначено на 16.08.2011.
В судебном заседании апелляционной инстанции 16.08.2011 представитель ООО "Новый город" доводы и требования жалобы поддержал, дополнительно указал, что суд первой инстанции не вправе был давать оценку полномочиям истца как управляющей компании. Кроме того, решением Октябрьского районного суда города Архангельска от 30.05.2011 по делу N 2-1902/2011 удовлетворены исковые требования граждан к ООО "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск" о признании договора управления домом недействительным с 31.01.2011. Считает себя законно избранной управляющей компанией и считает, что оснований удерживать документацию, необходимую для управления домом, ответчик не вправе.
Определением суда от 18.08.2011 (перерыв с 16.08.2011 до 18.08.2011) рассмотрение жалобы отложено на 08.09.2011 в связи с необходимостью истребования у истца дополнительных документов.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из искового заявления, а также пояснений представителя истца в суде первой инстанции и в апелляционной инстанции, общим собранием собственников помещений многоквартирного дома по адресу: город Архангельск, улица Попова, дом 26, состоявшимся 20.12.2010, принято решение о выборе в качестве управляющей компании ООО "Новый город" и заключении с ним договора управления.
Договор управления, содержания и ремонта многоквартирного дома между истцом и собственниками заключен 01.02.2011.
В соответствии с частью 4 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) протокол общего собрания собственников, бюллетени голосования инициативной группой (инициаторами собрания) жильцов дома предоставлены истцу, который уведомил ответчика о решении общего собрания и потребовал передать технические документы в соответствии с частью 10 статьи 162 ЖК РФ, пунктом 1.5 постановления Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (далее - Правила N 170) и пунктами 24, 26 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее - Правила N 491).
Считая, что оснований удерживать запрашиваемые документы у ответчика не имеется, и ссылаясь на часть 10 статьи 162 ЖК РФ, а также пункт 8.1 договора управления от 01.02.2011, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их не обоснованными по праву и отказал в иске. Суд исходил из того, что истец в порядке статьи 65 АПК РФ не доказал, что ответчиком допущены нарушения условий договора управления домом, которые в соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора. Также истец не представил надлежащие доказательства по проведению общего собрания собственников помещений дома в форме заочного голосования в период с 11.12.2010 по 19.12.2010.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что оснований для удовлетворения иска не имеется.
В соответствии со статьей 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Части 2 и 3 приведенной статьи предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
При этом способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Часть 10 статьи 161 ЖК РФ предписывает управляющей организации обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления многоквартирным домом), о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и об условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ, а также о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартами раскрытия информации, утверждаемыми Правительством Российской Федерации.
Статьей 162 ЖК РФ предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В соответствии с частью 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Согласно пункту 24 Правил N 491 техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (в первую очередь технический паспорт здания);
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома.
В пункте 26 Правил N 491 названы иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
В пункте 1.5.1 Правил N 170 дается перечень технической документации долговременного хранения:
- - план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
- - акты приемки жилых домов от строительных организаций;
- - акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
- - паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
- - паспорта лифтового хозяйства;
- - паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
- - исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
В пункте 1.5.3 Правил N 170 выделяется техническая документация, заменяемая в связи с истечением срока ее действия:
- - сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- - акты технических осмотров;
- - журналы заявок жителей;
- - протоколы измерения сопротивления электросетей;
- - протоколы измерения вентиляции.
В соответствии с пунктом 27 Правил N 491 нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию.
Таким образом, нормативными правовыми актами урегулирован как перечень необходимой для осуществления управления многоквартирным жилым домом технической документации, так и порядок ее хранения и передачи вновь избранной управляющей организации.
Обратившись в арбитражный суд с настоящим иском, ООО "Новый город" указало, что является вновь избранной управляющей организацией, которая обладает правом требовать у прежней управляющей организации - ООО "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск" техническую документацию на дом.
При рассмотрении дел данной категории истец должен доказать свой статус управляющей организации, привести конкретный перечень истребуемых документов и указать правовое обоснование такого истребования по каждому документу.
По мнению истца, наличие у него статуса управляющей организации рассматриваемого дома подтверждается решениями общего собрания собственников дома, проведенного в форме заочного голосования в период с 11.12.2010 по 19.12.2010, оформленными протоколом от 20.12.2010, а также договором управления, содержания и ремонта многоквартирного дома от 01.02.2011.
В соответствии со статьей 7 ЖК РФ аналогичная обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняют работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме (письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом").
Право избранной управляющей компании требовать документацию на дом возникает после решения компетентного общего собрания собственников.
В соответствии со статьей 10 ЖК РФ права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с собственниками помещений.
Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для собственников помещения в многоквартирном доме.
Часть 1 статьи 162 ЖК РФ предусматривает, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (части 2, 8 статьи 162 ЖК РФ).
Как правильно указал суд первой инстанции, системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений на основаниях, установленных законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается и принимается в порядке части 3.1 статьи 70 АПК РФ следующее.
Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в форме заочного голосования, расположенного по адресу: город Архангельск, улица Попова, дом 26, от 04.11.2006 избран способ управления домом - управляющей организацией. В качестве такой организации собственники избрали ООО "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск", заключили с ним соответствующие договоры управления домом.
В соответствии с протоколом общего собрания собственников дома от 25.11.2010 вынесены следующие вопросы:
- 1. выборы председателя и секретаря собрания;
- 2. оценка работы управляющей организации - ООО "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск" по управлению домом;
- 3. вопрос о расторжении договора управления домом;
- 4. рассмотрение других (новых) управляющих организаций для управления домом;
- 5. определение даты проведения собрания в форме заочного голосования по вопросу смены управляющей организации;
- 6. разное.
В протоколе указано, что в собрании приняли участие 45 собственников, обладающие 58,1% голосов. Кворум для проведения собрания набран. Собрание правомочно принимать решения, относящиеся к его компетенции.
По вышеназванным вопросам повестки дня собранием приняты следующие решения:
- по второму вопросу - оценить работу ООО "УК "Наш дом - Архангельск" как неудовлетворительную;
- по третьему вопросу - расторгнуть договор управления домом с ООО "УК "Наш дом - Архангельск";
- по четвертому вопросу - вынести на заочное общее собрание собственников дома вопроса о заключении договора управления с ООО "Новый город";
- по пятому вопросу - провести общее собрание собственников в форме заочного голосования с 10.12.2010 по 19.12.2010;
- по шестому вопросу - уполномочить председателя собрания (Суханов Ю.М.) представлять интересы всех жильцов дома при расторжении договора управления с ООО "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск", наделить его всеми правами и обязанностями, необходимыми для исполнения данного поручения.
Заявление о расторжении договора направлено ответчику 27.12.2010 и им получено.
В деле представлен протокол общего собрания собственников помещений дома от 20.12.2010, в котором указано следующее:
- собрание проводилось в форме заочного голосования в период с 11.12.2010 по 19.12.2010;
- собрание правомочно, так как имеется кворум;
- на повестку собрания вынесены следующие вопросы:
- 1. Выбор управляющей организации по управлению домом;
- 2. Утверждение основных условий договора с управляющей компанией;
- 3. Утверждение секретаря собрания, ответственного за подписание протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
- 4. Выбор счетной комиссии;
- 5. Определение места хранения протоколов и бюллетеней собрания;
- 6. Определение способа оповещения собственников о проведении общего собрания.
По указанным в протоколе вопросам собрание приняло следующие решения:
- по первому вопросу - заключить договор управления с управляющей компанией "Новый город";
- по второму вопросу - утвердить договор управления, содержания и ремонта многоквартирного дома;
- по пятому вопросу - утвердить место хранения протоколов и бюллетеней собрания в офисе управляющей организации ООО "Новый город".
Согласно тексту протокола от 20.12.2010 при определении кворума собрания было учтено следующее: общая площадь помещений собственников, участвующих в собрании - 2411 кв. м, общая площадь жилых помещений дома 4513 кв. м, в собрании приняли участие 80 собственников, обладающие 53,4% голосов.
В силу части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Суд первой инстанции указал, что истец не доказал в силу статьи 65 АПК РФ, что ответчиком допущены нарушения условий договора управления домом, которые в соответствии с частью 8.2 ЖК РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.
Апелляционная инстанция не может согласиться с таким выводом.
Как следует из протоколов судебных заседаний суда первой инстанции, оформленных в письменном виде и в форме аудиозаписи, представители истца и ответчика сообщили суду о том, что в суде общей юрисдикции рассматривается дело по иску собственников помещений в доме 26 по улице Попова в городе Архангельске к ООО "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск" о расторжении договора управления домом. В то же время суд не принял во внимание данное обстоятельство.
Вместе с тем решением Октябрьского районного суда города Архангельска от 30.05.2011 по делу N 2-1902/2011, копия которого представлена в апелляционную инстанцию, удовлетворены исковые требования собственников указанного дома к ООО "Управляющая компания "Наш дом - Архангельск" о расторжении договора управления домом, утвержденного решением общего собрания собственников 04.11.2006. Договор расторгнут с 31.01.2011. Основанием для принятия такого решения явился вывод суда об установлении факта ненадлежащего исполнения ответчиком существенных условий договора управления.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 11.07.2011 вышеназванное решение суда общей юрисдикции оставлено без изменения.
Данные обстоятельства являлись существенными при рассмотрении настоящего дела и должны были быть учтены судом первой инстанции в порядке части 3 статьи 69 АПК РФ.
Вместе с тем апелляционная инстанция считает, что вышеуказанный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного решения, поскольку истец не доказал факт возникновения у него права на обращение в арбитражный суд с настоящим иском.
Предметом заявленного иска является истребование технической документации и иных документов, связанных с управлением домом.
Для разрешения спора суду необходимо установить, было ли принято в установленном законом порядке решение собственников помещений многоквартирного дома о выборе способа управления домом и избрании истца управляющей организацией.
Согласно пункту 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом.
В соответствии с частью 3 приведенной статьи общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе путем заочного голосования, установлен статьями 45, 47, 48 ЖК РФ.
Часть 1 статьи 46 Кодекса предусматривает, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
В соответствии со статьей 47 ЖК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (часть 2).
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался" (часть 3 статьи 47 ЖК РФ).
Суд первой инстанции установил, что требования названных статей ЖК РФ при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не соблюдены.
При оценке представленных истцом в материалы дела документов суд указал, что копии бланков решений собственников помещений не содержат даты обсуждаемых решений, поэтому невозможно их отнести к периоду проведения заочного голосования с 11.12.2010 по 19.12.2010. Представленный истцом протокол общего собрания собственников помещений от 25.11.2010 также не может являться надлежащим доказательством, поскольку не содержит сведений о форме проведения собрания, о наличии или отсутствии кворума на нем. Указание в нем на 45 собственников, обладающих 58,1% голосов, не позволяет определить наличие правомочности у последних на принятие решений собрания.
Апелляционная инстанция определением от 18.08.2011 запросила у истца документы, подтверждающие выбор собственниками помещений в доме способа управления - управляющей организацией и избрание истца в качестве такой организации, документы по подсчету голосов собственников, принявших участие в собраниях (протоколы от 25.11.2010 и 20.12.2010), а также сведения о площади квартир и дома.
Согласно представленным в апелляционную инстанцию письменным пояснениям представителя истца собрание от 25.11.2010 проводилось в очной форме. От каждой квартиры присутствовал один человек. При подсчете голосов председатель собрания руководствовался тем, что каждая квартира голосует 100% своих голосов (в зависимости от площади), без учета количества собственников, проживающих в ней. Собрание от 20.12.2010 проводилось в заочной форме. Каждому собственнику (без учета того, проживают они в одной квартире или нет) были вручены бюллетени голосования, которые они заполнили и передали председателю. При подсчете голосов учитывалось количество собственников и их доля в праве на имущество. Из этого видно, что 25.11.2010 в собрании принимало участие 45 квартир, подсчет производился по квартирам вне зависимости от количества проживающих, а 20.12.2010 - подсчет производился уже не квартирами, а именно собственниками (то есть в собрании приняло участие 80 собственников). Поэтому при примерно равном проценте проголосовавших число самих голосовавших различно, так как использовался разный порядок подсчета.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правильно оценил представленные в дело документы и указал на имеющиеся пороки как бланков решений собственников, так и протокола от 20.12.2010.
Согласно статье 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В материалах дела представлен протокол общего собрания собственников помещений дома от 20.12.2010, в котором указаны решения собрания по вопросам выбора управляющей организации и утверждения договора управления домом.
Из данного протокола следует, что собрание проводилось в форме заочного голосования в период с 11.12.2010 по 19.12.2010, является правомочным, так как имеется кворум.
Согласно тексту протокола от 20.12.2010 при определении кворума собрания учтено следующее: общая площадь помещений собственников, участвующих в собрании, - 2411 кв. м, общая площадь жилых помещений дома - 4513 кв. м, в собрании приняли участие 80 собственников, обладающие 53,4% голосов.
Вместе с тем в материалах дела отсутствуют объективные доказательства, свидетельствующие о том, что при проведении собрания в период с 11.12.2010 по 19.12.2010 и составлении протокола от 2012.2010 соблюдены требования ЖК РФ.
Представленные истцом в суд первой инстанции и в апелляционную инстанцию документы такими доказательствами не являются.
Копии бюллетеней заочного голосования общего собрания собственников помещений дома, которые представил истец, не имеют даты проведения собрания, даты их составления. В связи с этим суд первой инстанции правильно указал, что их невозможно соотнести с периодом с 11.12.2010 по 19.12.2010.
Кроме того, указанные в протоколе общие площади помещений дома и помещений собственников, участвующих в собрании, документально не подтверждены.
Более того, согласно статистике по лицевым счетам, которая представлена истцом по запросу апелляционной инстанции, общая площадь квартир дома составляет 4508,10 кв. м, эта же площадь используется для составления расчетов. Однако в протоколе от 20.12.2010 указана общая площадь жилых помещений дома 4513 кв. м.
В некоторых бюллетенях указано на принадлежность квартиры нескольким собственникам, в том числе несовершеннолетним. В то же время объективных сведений о количестве всех собственников помещений в рассматриваемом доме истец не представил.
Поскольку в некоторых бюллетенях содержатся сведения только о размере доли голосующего лица в праве собственности на квартиру, которая менее 100%, и отсутствуют данные о других собственниках, а сведений о количестве всех собственников дома в деле не имеется, то нельзя признать правильными ни подсчет голосов принявших участие в собрании собственников, ни порядок определения кворума.
Апелляционная инстанция также считает, что в текстах договоров управления от 01.02.2011, которые подписаны ООО "Новый город" и Сухановым Ю.М. и Шумиловым К.А., отсутствуют сведения об избрании истца управляющей организацией и ее полномочиях (нет ссылки на протокол собрания), а также о заключении таких договоров с другими собственниками либо с их уполномоченными лицами.
Ссылка подателя жалобы на то обстоятельство, что суд общей юрисдикции в рамках дела N 2-1902/2011 дал оценку указанному протоколу и порядку проведения собрания, не принимается во внимание, поскольку ООО "Новый город" не являлось лицом, участвующим в названном деле. Кроме того, оценка данного протокола и собрания находилась за пределами заявленных истцами требований. Поэтому упоминание в решении суда общей юрисдикции о протоколе от 20.12.2010 и собрании от 11.12.2010-19.12.2010 не является обстоятельством, которое может быть принято в порядке части 3 статьи 69 АПК РФ.
Поскольку суд первой инстанций установил, что решение общего собрания собственников многоквартирного дома принято с нарушением норм гражданского и жилищного законодательства независимо от того, было оно оспорено кем-либо или нет, то он правильно оценил такое решение как не имеющее юридической силы и разрешил спор, руководствуясь нормами закона.
Таким образом, оснований для удовлетворения иска у суда не имелось, в иске отказано правомерно.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 6 мая 2011 года по делу N А05-806/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новый город" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
Е.В.НОСАЧ
А.Н.ШАДРИНА
Е.В.НОСАЧ
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)