Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
от 26 февраля 2003 г. Дело N А51-14264/02 2-477/44
Арбитражный суд Приморского края установил
Общество с ограниченной ответственностью строительное предприятие "Вахта" (далее - ООО "Вахта) обратилось с исковым заявлением к администрации г. Владивостока, ЖСК-94 о признании договора аренды земельного участка N 3529 от 26.11.2001 недействительным.
В судебном заседании истец пояснил, что договор, заключенный между администрацией г. Владивостока и ЖСК-94, является недействительным в силу его ничтожности. Администрация превысила свои полномочия по ст. 209, п. 2 ст. 235, ст. 305 ГК РФ, п. 3 ст. 35 Конституции РФ в части распоряжения объектами, не завершенными строительством. В договоре аренды в нарушение ст. 607 ГК РФ не указано имущество, передаваемое в аренду, не указан перечень объектов, расположенных на земельном участке. Передача земельного участка в аренду совершена в нарушение ст. ст. 26, 30, 31, 32, 35, 36, 59 Земельного кодекса РФ, ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": отсутствовало предварительное согласование размещения объекта строительства, не сформирован земельный участок, не проверен кадастровый учет, у ЖСК-94 отсутствуют на спорном земельном участке здания, строения, сооружения на праве собственности или ином праве.
Ответчик, администрация г. Владивостока, иск не признал, считает оспариваемую сделку соответствующей действующему законодательству. Владение администрацией г. Владивостока осуществляется на основании действующего законодательства, администрация при этом распоряжается государственной собственностью. Передача в аренду не завершенных строительством объектов не производилась. При передаче земельного участка в аренду не должны указываться расположенные на нем объекты, не завершенные строительством. Порядок предоставления земельного участка ЖСК-94 был предметом исследования арбитражного суда по делам N 4-347/15, N 16-76.
Ответчик, ЖСК-94, иск считает необоснованным, считает договор действительным, заключенным в соответствии с действующим законодательством.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению в силу следующих обстоятельств:
26.11.2001 между администрацией г. Владивостока и ЖСК N 94 г. Владивостока заключен договор N 3529 аренды земельного участка площадью 20868 кв. м, расположенного в районе ул. Кирова, сроком на 10 лет (п. 1.1 договора). Участок был передан для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса.
Указанный договор был зарегистрирован в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края 04.11.2002.
Основанием для заключения вышеназванного договора послужило постановление администрации г. Владивостока от 22.11.2001 N 1786, согласно которому было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Заря" земельным участком площадью 27582 кв. м в районе ул. Кирова в связи с добровольным отказом; земельный участок площадью 20868 кв. м в аренду сроком на 10 лет предоставлен ЖСК-94.
Указанное постановление являлось предметом рассмотрения дела Арбитражным судом Приморского края N 4-347/15 по иску ООО "Вахта" к администрации г. Владивостока, ОАО "Заря", третьи лица: ООО "Ларго", ЖСК-94 о признании постановления N 1786 от 22.11.2001 недействительным. Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.05.2002 в иске о признании недействительным постановления администрации г. Владивостока N 1786 от 22.11.2001 отказано.
Доводы истца о превышении администрацией г. Владивостока своих полномочий в распоряжении земельным участком несостоятельны. Согласно п. 3 ст. 36 Конституции РФ условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
Пунктом 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" установлено, что до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находившимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
Таким образом, администрация г. Владивостока как орган местного управления в силу закона уполномочена на распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю.
Доводы истца о том, что администрацией был нарушен п. 3 ст. 35 Конституции РФ, не обоснованы, поскольку истец не представил доказательств того, что администрация г. Владивостока лишила истца прав на имущество, находящееся в его собственности - в аренду передан только земельный участок, правоустанавливающие документы на который у истца отсутствуют.
Ссылки истца на нарушение ст. 607 ГК РФ об отсутствии в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, суд считает несостоятельными в виду следующего.
Согласно п. 1.1 договора N 3529 администрация г. Владивостока предоставляет из земель поселений, а ЖСК-94 принимает в пользование земельный участок площадью 20868 кв. м, расположенный в районе ул. Кирова, на условиях аренды сроком на 10 лет. В п. 1.2 договора указано, что границы участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемой к договору схеме границ земельного участка, неотъемлемым приложением к договору является схема границ земельного участка.
Таким образом, предмет договора конкретно определен в договоре, в разделе 1 договора и в прилагаемой схеме описаны все необходимые данные, позволяющие в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Объекты, не завершенные строительством, не указаны в договоре аренды, поскольку названные объекты не передавались в аренду ЖСК-94. Доводы истца о том, что договор является незаключенным по п. 3 ст. 607 ГК РФ, не подтверждаются материалами дела.
Ссылки ООО "Вахта" на ст. 35 Земельного кодекса РФ также не принимаются судом во внимание, поскольку данная норма регулирует правоотношения по переходу права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. В рассматриваемом же случае речь идет о передаче земельного участка в пользование (аренду), переход права собственности на здания, строения, сооружения, а также на объекты незавершенного строительства не предусматривается спорным договором. Истец в предоставленных им 25.02.2003 пояснениях по исковому заявлению сам утверждает, что отчуждение строений не произведено.
Неверно истолкованы истцом ст. 26 Земельного кодекса РФ и ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку названная статья ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает перечень документов, являющихся основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, среди которых указаны и договоры (в том числе и договоры аренды), а к недвижимому имуществу согласно ст. 130 ГК РФ и данного ФЗ относятся не только здания, но и прежде всего земельные участки.
Следовательно, право ЖСК-94 на земельный участок в соответствии со ст. 26 Земельного кодекса РФ подтверждается договором аренды N 3529. Учитывая, что в пользование по указанному договору передается только земельный участок, закон не устанавливает обязательной ссылки в договоре на документы, подтверждающие права арендатора на иные объекты недвижимости (не завершенные строительством объекты), расположенные на арендуемом земельном участке.
Установление наличия возможности у ЖСК-94 продолжения строительства жилого комплекса, расположенного на спорном земельном участке, наличия у арендатора соответствующего разрешения на строительство этого комплекса не относится к предмету заявленного истцом иска.
В решении Арбитражного суда Приморского края по делу N 4-347/15, а также в последующих постановлениях апелляционной и кассационной инстанции по этому же делу указано, что незавершенное строительство не могло быть передано в порядке исполнения решения арбитражного суда ООО "Вахта", ЖСК-94 осуществляло строительство без разрешения на не принадлежащем ему земельном участке, в связи с чем Арбитражный суд Приморского края по делу N А51- 8628/99 2-326 признал данное строительство самовольной постройкой. Право собственности на самовольную постройку за лицом, ее осуществившим, может быть признано в силу ст. 222 ГК РФ при предоставлении в установленном порядке земельного участка под возведенную постройку. Орган местного самоуправления, администрация г. Владивостока в установленном порядке и в рамках предоставленных ему полномочий передал земельный участок ЖСК-94 на праве аренды, что подтверждается постановлением администрации г. Владивостока N 1786 от 22.11.2001 и оспариваемым договором аренды. Вопрос об определении собственника незавершенного строительства не относится к предмету данного спора и не может быть рассмотрен в рамках настоящего искового производства. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края по делу N 4-347/15, в соответствии со ст. 69 АПК РФ не подлежат доказыванию вновь, поскольку данное решение носит преюдициальный характер и согласно ст. 16 АПК РФ обязательно для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежит исполнению на всей территории РФ.
Исходя из изложенного, у суда отсутствуют основания для признания договора N 3529 аренды земельного участка недействительным в силу его ничтожности.
Руководствуясь ст. ст. 101, 167 - 170 АПК РФ, суд
В иске отказать.
Взыскать с ООО "Вахта" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 2000 руб.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПРИМОРСКОГО КРАЯ ОТ 26.02.2003 ПО ДЕЛУ N А51-14264/02 2-477/44
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 26 февраля 2003 г. Дело N А51-14264/02 2-477/44
Арбитражный суд Приморского края установил
Общество с ограниченной ответственностью строительное предприятие "Вахта" (далее - ООО "Вахта) обратилось с исковым заявлением к администрации г. Владивостока, ЖСК-94 о признании договора аренды земельного участка N 3529 от 26.11.2001 недействительным.
В судебном заседании истец пояснил, что договор, заключенный между администрацией г. Владивостока и ЖСК-94, является недействительным в силу его ничтожности. Администрация превысила свои полномочия по ст. 209, п. 2 ст. 235, ст. 305 ГК РФ, п. 3 ст. 35 Конституции РФ в части распоряжения объектами, не завершенными строительством. В договоре аренды в нарушение ст. 607 ГК РФ не указано имущество, передаваемое в аренду, не указан перечень объектов, расположенных на земельном участке. Передача земельного участка в аренду совершена в нарушение ст. ст. 26, 30, 31, 32, 35, 36, 59 Земельного кодекса РФ, ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": отсутствовало предварительное согласование размещения объекта строительства, не сформирован земельный участок, не проверен кадастровый учет, у ЖСК-94 отсутствуют на спорном земельном участке здания, строения, сооружения на праве собственности или ином праве.
Ответчик, администрация г. Владивостока, иск не признал, считает оспариваемую сделку соответствующей действующему законодательству. Владение администрацией г. Владивостока осуществляется на основании действующего законодательства, администрация при этом распоряжается государственной собственностью. Передача в аренду не завершенных строительством объектов не производилась. При передаче земельного участка в аренду не должны указываться расположенные на нем объекты, не завершенные строительством. Порядок предоставления земельного участка ЖСК-94 был предметом исследования арбитражного суда по делам N 4-347/15, N 16-76.
Ответчик, ЖСК-94, иск считает необоснованным, считает договор действительным, заключенным в соответствии с действующим законодательством.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению в силу следующих обстоятельств:
26.11.2001 между администрацией г. Владивостока и ЖСК N 94 г. Владивостока заключен договор N 3529 аренды земельного участка площадью 20868 кв. м, расположенного в районе ул. Кирова, сроком на 10 лет (п. 1.1 договора). Участок был передан для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса.
Указанный договор был зарегистрирован в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края 04.11.2002.
Основанием для заключения вышеназванного договора послужило постановление администрации г. Владивостока от 22.11.2001 N 1786, согласно которому было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Заря" земельным участком площадью 27582 кв. м в районе ул. Кирова в связи с добровольным отказом; земельный участок площадью 20868 кв. м в аренду сроком на 10 лет предоставлен ЖСК-94.
Указанное постановление являлось предметом рассмотрения дела Арбитражным судом Приморского края N 4-347/15 по иску ООО "Вахта" к администрации г. Владивостока, ОАО "Заря", третьи лица: ООО "Ларго", ЖСК-94 о признании постановления N 1786 от 22.11.2001 недействительным. Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.05.2002 в иске о признании недействительным постановления администрации г. Владивостока N 1786 от 22.11.2001 отказано.
Доводы истца о превышении администрацией г. Владивостока своих полномочий в распоряжении земельным участком несостоятельны. Согласно п. 3 ст. 36 Конституции РФ условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
Пунктом 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" установлено, что до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находившимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
Таким образом, администрация г. Владивостока как орган местного управления в силу закона уполномочена на распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю.
Доводы истца о том, что администрацией был нарушен п. 3 ст. 35 Конституции РФ, не обоснованы, поскольку истец не представил доказательств того, что администрация г. Владивостока лишила истца прав на имущество, находящееся в его собственности - в аренду передан только земельный участок, правоустанавливающие документы на который у истца отсутствуют.
Ссылки истца на нарушение ст. 607 ГК РФ об отсутствии в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, суд считает несостоятельными в виду следующего.
Согласно п. 1.1 договора N 3529 администрация г. Владивостока предоставляет из земель поселений, а ЖСК-94 принимает в пользование земельный участок площадью 20868 кв. м, расположенный в районе ул. Кирова, на условиях аренды сроком на 10 лет. В п. 1.2 договора указано, что границы участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемой к договору схеме границ земельного участка, неотъемлемым приложением к договору является схема границ земельного участка.
Таким образом, предмет договора конкретно определен в договоре, в разделе 1 договора и в прилагаемой схеме описаны все необходимые данные, позволяющие в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Объекты, не завершенные строительством, не указаны в договоре аренды, поскольку названные объекты не передавались в аренду ЖСК-94. Доводы истца о том, что договор является незаключенным по п. 3 ст. 607 ГК РФ, не подтверждаются материалами дела.
Ссылки ООО "Вахта" на ст. 35 Земельного кодекса РФ также не принимаются судом во внимание, поскольку данная норма регулирует правоотношения по переходу права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. В рассматриваемом же случае речь идет о передаче земельного участка в пользование (аренду), переход права собственности на здания, строения, сооружения, а также на объекты незавершенного строительства не предусматривается спорным договором. Истец в предоставленных им 25.02.2003 пояснениях по исковому заявлению сам утверждает, что отчуждение строений не произведено.
Неверно истолкованы истцом ст. 26 Земельного кодекса РФ и ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку названная статья ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает перечень документов, являющихся основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, среди которых указаны и договоры (в том числе и договоры аренды), а к недвижимому имуществу согласно ст. 130 ГК РФ и данного ФЗ относятся не только здания, но и прежде всего земельные участки.
Следовательно, право ЖСК-94 на земельный участок в соответствии со ст. 26 Земельного кодекса РФ подтверждается договором аренды N 3529. Учитывая, что в пользование по указанному договору передается только земельный участок, закон не устанавливает обязательной ссылки в договоре на документы, подтверждающие права арендатора на иные объекты недвижимости (не завершенные строительством объекты), расположенные на арендуемом земельном участке.
Установление наличия возможности у ЖСК-94 продолжения строительства жилого комплекса, расположенного на спорном земельном участке, наличия у арендатора соответствующего разрешения на строительство этого комплекса не относится к предмету заявленного истцом иска.
В решении Арбитражного суда Приморского края по делу N 4-347/15, а также в последующих постановлениях апелляционной и кассационной инстанции по этому же делу указано, что незавершенное строительство не могло быть передано в порядке исполнения решения арбитражного суда ООО "Вахта", ЖСК-94 осуществляло строительство без разрешения на не принадлежащем ему земельном участке, в связи с чем Арбитражный суд Приморского края по делу N А51- 8628/99 2-326 признал данное строительство самовольной постройкой. Право собственности на самовольную постройку за лицом, ее осуществившим, может быть признано в силу ст. 222 ГК РФ при предоставлении в установленном порядке земельного участка под возведенную постройку. Орган местного самоуправления, администрация г. Владивостока в установленном порядке и в рамках предоставленных ему полномочий передал земельный участок ЖСК-94 на праве аренды, что подтверждается постановлением администрации г. Владивостока N 1786 от 22.11.2001 и оспариваемым договором аренды. Вопрос об определении собственника незавершенного строительства не относится к предмету данного спора и не может быть рассмотрен в рамках настоящего искового производства. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края по делу N 4-347/15, в соответствии со ст. 69 АПК РФ не подлежат доказыванию вновь, поскольку данное решение носит преюдициальный характер и согласно ст. 16 АПК РФ обязательно для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежит исполнению на всей территории РФ.
Исходя из изложенного, у суда отсутствуют основания для признания договора N 3529 аренды земельного участка недействительным в силу его ничтожности.
Руководствуясь ст. ст. 101, 167 - 170 АПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В иске отказать.
Взыскать с ООО "Вахта" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 2000 руб.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)