Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "05" октября 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен "19" октября 2010 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хасановой И.А.,
судей: Кирилловой Н.А., Магда О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шкреба К.В.,
при участии:
от индивидуального предпринимателя Артыжакова В.В.(ответчика): Бушмина В.С. - представителя по доверенности от 18.08.2010,
от Департамента муниципального имущества земельных отношений администрации города Красноярска (истца): Новиковой И.В. - представителя по доверенности N 36 от 16.03.2010,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Арыжакова Владислава Валерьевича
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "30" июля 2010 года по делу N А33-4937/2010, принятое судьей Лесковым Р.В.,
установил:
Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - истец, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к индивидуальному предпринимателю Арыжакову Владиславу Валерьевичу (далее - ответчик, ИП Арыжаков В.В.) с требованиями:
- о взыскании 259 496 рублей 79 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 14.12.2009 и 12 561 рубль 74 копейки пени.
- - о расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.02.2003 N 7524;
- - об обязании ответчика вернуть департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска нежилое помещение по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 66.
Определением от 26.07.2010 исковое заявление в части расторжения договора аренды N 7524 от 25.02.2003 оставлено без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 30 июля 2010 года исковые требования удовлетворены частично. С индивидуального предпринимателя Арыжакова Владислава Валерьевича в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска взыскано 251 391 рубль 81 копейка, в том числе 241 391 рубль 81 копейка долга, 10 000 рублей пени. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 июля 2010 года отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В апелляционной жалобе ответчик указал следующее:
- - истцом не доказано наличие права собственности на объект недвижимости, а объект переданный в аренду не является муниципальной собственностью, в связи с чем переданное в аренду ответчику помещение принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, а не истцу;
- - договор аренды N 7524 от 25.02.2003 является недействительным в силу его ничтожности;
- - договор аренды государственную регистрацию не проходил, в связи с чем является незаключенным.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 июля 2010 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Апелляционная жалоба принята к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, рассмотрение жалобы назначено на 05 октября 2010 года.
Представитель истца в судебном заседании заявила ходатайство о приобщении к материалам дела свидетельства о государственной регистрации права собственности 24 ДУ N 005490 от 19.04.2005 в обоснование возражений на апелляционную жалобу.
Представитель ответчика возражал о приобщении к материалам дела свидетельства о государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил ходатайство представителя истца.
Представители истца, ответчика в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве на апелляционную жалобу.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства дела
Истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 25.02.2003 подписан договор аренды нежилого помещения N 7524, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое подвальное помещение, реестровый N СТР07384, общей площадью 290 кв. м, расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Копылова, 66, для использования под магазин.
Актом приема-передачи от 03.02.2003 арендодатель передал, а арендатор принял нежилое подвальное помещение.
Пунктом 2.1 срок действия договора установлен с 03.02.2003 по 03.01.2004 включительно. Дополнением N 4 от 07.02.2005 срок действия договора аренды продлен по 03.11.2005.
В соответствии с пунктом 3.1 договора, приложения N 2 к договору за использование указанного в пункте 1.1 договора аренды нежилого помещения арендатор обязуется вносить арендную плату в размере 5 937 руб. 75 коп. в месяц. Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца, единовременно в твердом денежном выражении (пункт 3.2 договора). Арендная плата подлежит изменению по решению органов местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты, указанной в соответствующем решении органа местного самоуправления, вне зависимости от срока поступления письменного извещения арендодателя (пункт 3.4 договора).
Согласно дополнению от 07.02.2005 N 3 арендная плата в месяц с 18.01.2005 составляет 8 130 руб. 15 коп. Согласно дополнению от 13.07.2006 N 5 арендная плата в месяц с 19.01.2006 составляет 9 683 рубля 10 копеек. Согласно дополнению от 11.04.2007 N 6 арендная плата в месяц с 20.01.2007 составляет 10 870 рублей 65 копеек. Согласно дополнению от 31.03.2008 N 7 арендная плата в месяц с 20.01.2008 составляет 11 692 рубля 80 копеек. Согласно дополнению от 08.05.2009 N 8 арендная плата в месяц с 22.01.2009 составляет 23 385 рублей 60 копеек.
За период с 01.01.2009 по 14.12.2009 у ответчика образовалась задолженность в размере 259 496 рублей 79 копеек.
В соответствии с пунктом 5.2 договора (в редакции дополнения от 08.05.2009 N 8) за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой процентной ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на календарный день просрочки.
За несвоевременную оплату арендной платы истец начислил 12 561 рубль 74 копейки пени за период с 01.01.2009 по 14.12.2009.
Ссылаясь на то, что задолженность не погашена, нежилое помещение не освобождено, истец обратился с настоящим иском в суд и просит взыскать 259 496 рублей 79 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 14.12.2009 и 12 561 рубль 74 копейки пени за период с 01.01.2009 по 14.12.2009; обязать ответчика вернуть департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска нежилое помещение по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 66.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалованном судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения, исходя из следующего.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательств, одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В качестве основания возникновения обязательств статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации называет договоры и сделки.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Отношения, возникшие из договора от 25.02.2003 N 7524, являются арендными, следовательно, регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статей 124 и 125 Гражданского кодекса Российской Федерации муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В соответствии со статьей 44 Устава города Красноярска администрация города Красноярска является исполнительно-распорядительным органом городского самоуправления.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 45 Устава города Красноярска администрация города в установленном Уставом и другими правовыми актами города порядке осуществляет полномочия по распоряжению и управлению имуществом, находящимся в городской собственности.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 19.04.2005, представленным в суд апелляционной инстанции, муниципальное образование является собственником нежилого помещения N 330 общей площадью 832,30 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, д. 66.
Распоряжением администрации города Красноярска от 07.12.2009 N 5129-недв "Об исключении из Реестра муниципальной собственности многоквартирных домов в Железнодорожном районе" внесены изменения в Реестр муниципальной собственности. Согласно приложению 1 к указанному распоряжению в перечень многоквартирных домов, исключаемых из Реестра муниципальной собственности, включен дом 66 по ул. Копылова.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно дополнению от 08.05.2009 N 8 к договору от 25.02.2003 N 7524 арендная плата в месяц с 22.01.2009 составляет 23 385 рублей 60 копеек.
За период с 01.01.2009 по 07.12.2009 у ответчика образовалась задолженность в размере 241 391 рубль 81 копейка.
Учитывая, что переданное ответчику в аренду имущество исключено истцом из реестра муниципальной собственности 07.12.2009, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца в размере 241 391 рубль 81 копейка за период с 01.01.2009 по 07.12.2009.
Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с пунктом 5.2 договора от 25.02.2003 N 7524 (в редакции дополнения от 08.05.2009 N 8) за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой процентной ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на календарный день просрочки.
Поскольку суду не представлены доказательства оплаты арендных платежей в срок, определенный договором, истец правомерно считает ответчика просрочившим денежное обязательство.
Верный расчет пени с учетом определенных договором сроков оплаты арендных платежей составит 12 037 рублей 84 копейки.
Согласно части первой статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. При наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ суд уменьшает размер неустойки независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком. Право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
В определении от 21.12.2000 N 263-О Конституционный суд РФ указал, что в части первой статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.
Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 1 июля 1996 года N 6/8 в пункте 42 разъяснили, что при оценке несоразмерности последствий нарушения обязательств судом могут приниматься во внимание в том числе и обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства.
Поскольку законом не установлены ограничения размера неустойки, а также конкретные критерии, подлежащие учету судом при решении вопроса об ее уменьшении, арбитражный суд Красноярского края, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, правомерно снизил размер пени до 10 000 рублей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендодатель обязан вернуть арендатору имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая, что исковое заявление в части расторжения договора аренды нежилого помещения от 25.02.2003 N 7524 оставлено без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и, следовательно, договор от 25.02.2003 N 7524 не расторгнут, у суда отсутствуют основания для удовлетворения искового требования об обязании ответчика вернуть департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска нежилое помещение по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 66.
Доводы ответчика об отсутствии у истца права собственности на объект недвижимости переданный в аренду суд апелляционной инстанции находит несостоятельным.
Право муниципальной собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, д. 66 вытекает из правового акта органа местного самоуправления - Решения Красноярского малого городского Совета народных депутатов N 217 от 08.07.1993 и подтверждено свидетельством о государственной регистрации права собственности от 19.04.2005 Серия 24 ДУ N 005490.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
- Состав общего имущества в многоквартирном доме определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подпункту "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
- Из приведенных норм следует, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.
Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Такой подход нашел отражение в судебной практике (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12537/09 от 15.12.2009)
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчик, ссылаясь на принадлежность спорного помещения к общей долевой собственности, поскольку оно предназначено для обслуживания более одного помещения в доме, не представил тому доказательства. Акт обследования помещения отсутствует. Не представлены и иные доказательства того, что помещение, переданное в аренду, является техническим подвалом, в котором имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для признания договора аренды недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества на срок свыше года подлежит государственной регистрации.
Доводы ответчика о том, что договор аренды подлежал государственной регистрации, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку договор заключен на срок менее года. Президиум ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснил, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены решения от 30 июля 2010 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-4937/2010.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 июля 2010 года по делу N А33-4937/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.10.2010 ПО ДЕЛУ N А33-4937/2010
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 октября 2010 г. по делу N А33-4937/2010
Резолютивная часть постановления объявлена "05" октября 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен "19" октября 2010 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хасановой И.А.,
судей: Кирилловой Н.А., Магда О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шкреба К.В.,
при участии:
от индивидуального предпринимателя Артыжакова В.В.(ответчика): Бушмина В.С. - представителя по доверенности от 18.08.2010,
от Департамента муниципального имущества земельных отношений администрации города Красноярска (истца): Новиковой И.В. - представителя по доверенности N 36 от 16.03.2010,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Арыжакова Владислава Валерьевича
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "30" июля 2010 года по делу N А33-4937/2010, принятое судьей Лесковым Р.В.,
установил:
Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - истец, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к индивидуальному предпринимателю Арыжакову Владиславу Валерьевичу (далее - ответчик, ИП Арыжаков В.В.) с требованиями:
- о взыскании 259 496 рублей 79 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 14.12.2009 и 12 561 рубль 74 копейки пени.
- - о расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.02.2003 N 7524;
- - об обязании ответчика вернуть департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска нежилое помещение по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 66.
Определением от 26.07.2010 исковое заявление в части расторжения договора аренды N 7524 от 25.02.2003 оставлено без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 30 июля 2010 года исковые требования удовлетворены частично. С индивидуального предпринимателя Арыжакова Владислава Валерьевича в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска взыскано 251 391 рубль 81 копейка, в том числе 241 391 рубль 81 копейка долга, 10 000 рублей пени. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 июля 2010 года отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В апелляционной жалобе ответчик указал следующее:
- - истцом не доказано наличие права собственности на объект недвижимости, а объект переданный в аренду не является муниципальной собственностью, в связи с чем переданное в аренду ответчику помещение принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, а не истцу;
- - договор аренды N 7524 от 25.02.2003 является недействительным в силу его ничтожности;
- - договор аренды государственную регистрацию не проходил, в связи с чем является незаключенным.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 июля 2010 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Апелляционная жалоба принята к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, рассмотрение жалобы назначено на 05 октября 2010 года.
Представитель истца в судебном заседании заявила ходатайство о приобщении к материалам дела свидетельства о государственной регистрации права собственности 24 ДУ N 005490 от 19.04.2005 в обоснование возражений на апелляционную жалобу.
Представитель ответчика возражал о приобщении к материалам дела свидетельства о государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил ходатайство представителя истца.
Представители истца, ответчика в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве на апелляционную жалобу.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства дела
Истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 25.02.2003 подписан договор аренды нежилого помещения N 7524, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое подвальное помещение, реестровый N СТР07384, общей площадью 290 кв. м, расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Копылова, 66, для использования под магазин.
Актом приема-передачи от 03.02.2003 арендодатель передал, а арендатор принял нежилое подвальное помещение.
Пунктом 2.1 срок действия договора установлен с 03.02.2003 по 03.01.2004 включительно. Дополнением N 4 от 07.02.2005 срок действия договора аренды продлен по 03.11.2005.
В соответствии с пунктом 3.1 договора, приложения N 2 к договору за использование указанного в пункте 1.1 договора аренды нежилого помещения арендатор обязуется вносить арендную плату в размере 5 937 руб. 75 коп. в месяц. Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца, единовременно в твердом денежном выражении (пункт 3.2 договора). Арендная плата подлежит изменению по решению органов местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты, указанной в соответствующем решении органа местного самоуправления, вне зависимости от срока поступления письменного извещения арендодателя (пункт 3.4 договора).
Согласно дополнению от 07.02.2005 N 3 арендная плата в месяц с 18.01.2005 составляет 8 130 руб. 15 коп. Согласно дополнению от 13.07.2006 N 5 арендная плата в месяц с 19.01.2006 составляет 9 683 рубля 10 копеек. Согласно дополнению от 11.04.2007 N 6 арендная плата в месяц с 20.01.2007 составляет 10 870 рублей 65 копеек. Согласно дополнению от 31.03.2008 N 7 арендная плата в месяц с 20.01.2008 составляет 11 692 рубля 80 копеек. Согласно дополнению от 08.05.2009 N 8 арендная плата в месяц с 22.01.2009 составляет 23 385 рублей 60 копеек.
За период с 01.01.2009 по 14.12.2009 у ответчика образовалась задолженность в размере 259 496 рублей 79 копеек.
В соответствии с пунктом 5.2 договора (в редакции дополнения от 08.05.2009 N 8) за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой процентной ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на календарный день просрочки.
За несвоевременную оплату арендной платы истец начислил 12 561 рубль 74 копейки пени за период с 01.01.2009 по 14.12.2009.
Ссылаясь на то, что задолженность не погашена, нежилое помещение не освобождено, истец обратился с настоящим иском в суд и просит взыскать 259 496 рублей 79 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 14.12.2009 и 12 561 рубль 74 копейки пени за период с 01.01.2009 по 14.12.2009; обязать ответчика вернуть департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска нежилое помещение по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 66.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалованном судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения, исходя из следующего.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательств, одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В качестве основания возникновения обязательств статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации называет договоры и сделки.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Отношения, возникшие из договора от 25.02.2003 N 7524, являются арендными, следовательно, регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статей 124 и 125 Гражданского кодекса Российской Федерации муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В соответствии со статьей 44 Устава города Красноярска администрация города Красноярска является исполнительно-распорядительным органом городского самоуправления.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 45 Устава города Красноярска администрация города в установленном Уставом и другими правовыми актами города порядке осуществляет полномочия по распоряжению и управлению имуществом, находящимся в городской собственности.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 19.04.2005, представленным в суд апелляционной инстанции, муниципальное образование является собственником нежилого помещения N 330 общей площадью 832,30 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, д. 66.
Распоряжением администрации города Красноярска от 07.12.2009 N 5129-недв "Об исключении из Реестра муниципальной собственности многоквартирных домов в Железнодорожном районе" внесены изменения в Реестр муниципальной собственности. Согласно приложению 1 к указанному распоряжению в перечень многоквартирных домов, исключаемых из Реестра муниципальной собственности, включен дом 66 по ул. Копылова.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно дополнению от 08.05.2009 N 8 к договору от 25.02.2003 N 7524 арендная плата в месяц с 22.01.2009 составляет 23 385 рублей 60 копеек.
За период с 01.01.2009 по 07.12.2009 у ответчика образовалась задолженность в размере 241 391 рубль 81 копейка.
Учитывая, что переданное ответчику в аренду имущество исключено истцом из реестра муниципальной собственности 07.12.2009, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца в размере 241 391 рубль 81 копейка за период с 01.01.2009 по 07.12.2009.
Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с пунктом 5.2 договора от 25.02.2003 N 7524 (в редакции дополнения от 08.05.2009 N 8) за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой процентной ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на календарный день просрочки.
Поскольку суду не представлены доказательства оплаты арендных платежей в срок, определенный договором, истец правомерно считает ответчика просрочившим денежное обязательство.
Верный расчет пени с учетом определенных договором сроков оплаты арендных платежей составит 12 037 рублей 84 копейки.
Согласно части первой статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. При наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ суд уменьшает размер неустойки независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком. Право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
В определении от 21.12.2000 N 263-О Конституционный суд РФ указал, что в части первой статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.
Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 1 июля 1996 года N 6/8 в пункте 42 разъяснили, что при оценке несоразмерности последствий нарушения обязательств судом могут приниматься во внимание в том числе и обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства.
Поскольку законом не установлены ограничения размера неустойки, а также конкретные критерии, подлежащие учету судом при решении вопроса об ее уменьшении, арбитражный суд Красноярского края, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, правомерно снизил размер пени до 10 000 рублей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендодатель обязан вернуть арендатору имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая, что исковое заявление в части расторжения договора аренды нежилого помещения от 25.02.2003 N 7524 оставлено без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и, следовательно, договор от 25.02.2003 N 7524 не расторгнут, у суда отсутствуют основания для удовлетворения искового требования об обязании ответчика вернуть департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска нежилое помещение по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 66.
Доводы ответчика об отсутствии у истца права собственности на объект недвижимости переданный в аренду суд апелляционной инстанции находит несостоятельным.
Право муниципальной собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, д. 66 вытекает из правового акта органа местного самоуправления - Решения Красноярского малого городского Совета народных депутатов N 217 от 08.07.1993 и подтверждено свидетельством о государственной регистрации права собственности от 19.04.2005 Серия 24 ДУ N 005490.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
- Состав общего имущества в многоквартирном доме определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подпункту "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
- Из приведенных норм следует, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.
Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Такой подход нашел отражение в судебной практике (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12537/09 от 15.12.2009)
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчик, ссылаясь на принадлежность спорного помещения к общей долевой собственности, поскольку оно предназначено для обслуживания более одного помещения в доме, не представил тому доказательства. Акт обследования помещения отсутствует. Не представлены и иные доказательства того, что помещение, переданное в аренду, является техническим подвалом, в котором имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для признания договора аренды недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества на срок свыше года подлежит государственной регистрации.
Доводы ответчика о том, что договор аренды подлежал государственной регистрации, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку договор заключен на срок менее года. Президиум ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснил, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены решения от 30 июля 2010 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-4937/2010.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 июля 2010 года по делу N А33-4937/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
И.А.ХАСАНОВА
И.А.ХАСАНОВА
Судьи:
Н.А.КИРИЛЛОВА
О.В.МАГДА
Н.А.КИРИЛЛОВА
О.В.МАГДА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)