Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2011 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2011 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей Черниковой Е.В., Ханашевича С.К.,
при ведении протокола судебного заседания: Захаровой К.А.,
при участии в заседании:
от ответчика Федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения "328 Эксплуатационно-техническая комендатура" (ИНН: 5032027484, ОГРН: 1035006499868) - Масленникова О.Ю. - представитель по доверенности б/н от 11 января 2011 года,
от третьего лица Министерства обороны Российской Федерации (ИНН: 7704252261, ОГРН: 1037700255284) - Пакова Ю.В. - представитель по доверенности N 1195а от 16 июля 2010 года,
представитель истца ООО "Домоуправление" (ИНН: 5032134101, ОГРН: 1055006341213) в судебное заседание не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения "328 Эксплуатационно-техническая комендатура" и Министерства обороны Российской Федерации на решение Арбитражного суда Московской области от 01 декабря 2010 года по делу N А41-30250/10, принятое судьей Сороченковой Т.В., по иску Общества с ограниченной ответственностью "Домоуправление" к Федеральному государственному квартирно-эксплуатационному учреждению "328 Эксплуатационно-техническая комендатура" о взыскании задолженности по договору N 1/У от 08 ноября 2005 года, с участием третьего лица Министерства обороны Российской Федерации,
Общество с ограниченной ответственностью "Домоуправление" (далее по тексту - ООО "Домоуправление") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Федеральному государственному квартирно-эксплуатационному учреждению "328 Эксплуатационно-техническая комендатура" (далее по тексту - ФГКЭУ "328 Эксплуатационно-техническая комендатура") о взыскании задолженности за выполненные в 2009 году работы по текущему ремонту подъездов и отмосток по договору N 1/У от 08 ноября 2005 года в размере 3 731 918 руб. 62 коп., расходов по уплате госпошлины в размере 41 659 руб. 59 коп. (л.д. 4 - 5 т. 1).
Определением Арбитражного суда Московской области от 27 сентября 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Министерство обороны Российской Федерации.
В ходе судебного разбирательства истец изменил основание иска, просил взыскать с ответчика задолженность за фактически выполненные работы.
Данные изменения приняты судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Московской области от 01 декабря 2010 года исковые требования ООО "Домоуправление" удовлетворены (л.д. 72 - 76 т. 3).
Не согласившись с данным судебным актом, ФГКЭУ "328 Эксплуатационно-техническая комендатура" и Министерство обороны Российской Федерации обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 80 - 84, 125 - 132 т. 3).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы ФГКЭУ "328 Эксплуатационно-техническая комендатура" поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска ООО "Домоуправление" - отказать.
Представитель третьего лица Министерства обороны Российской Федерации поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска ООО "Домоуправление" - отказать.
Представитель истца ООО "Домоуправление" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
20 апреля 2011 года через канцелярию суда апелляционной инстанции поступило ходатайство генерального директора ООО "Домоуправление" об отложении судебного разбирательства, назначенного на 21 апреля 2011 года, в связи с болезнью представителя и невозможностью направить другого представителя.
Арбитражный апелляционный суд считает, что данное ходатайство подлежит отклонению, поскольку в силу статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда. Кроме того, генеральный директор Общества мог лично явиться в судебное заседание, либо направить другого полномочного представителя.
В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя истца ООО "Домоуправление".
Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 08 ноября 2005 года между Войсковой частью 12470 (Собственник) и ООО "Домоуправление" (Управляющая компания) был заключен договор управления многоквартирными домами N 1/У (л.д. 7 - 13 т. 1).
По условиям указанного договора Собственник передает, а Управляющая компания принимает на себя полномочия по управлению многоквартирными домами.
В соответствии с условиями договора Управляющая компания обязалась выполнять работы, в том числе, по содержанию и текущему ремонту многоквартирных домов военного городка 22/1.
Предъявляя настоящие исковые требования, ООО "Домоуправление" сослалось на то, что руководствуясь положениями ст. 2.1.1, 2.2 договора N 1У от 08 ноября 2005 года Общество исполнило свои обязанности, проведя необходимые работы по содержанию и текущему ремонту жилищного фонда за счет средств, внесенных нанимателями жилых помещений в соответствии с утвержденными тарифами на 2009 год.
Поскольку войсковая часть 12470 длительное время не финансировала проведение капитального ремонта жилищного фонда, возникла необходимость проведения дополнительных работ по текущему ремонту в 2009 году, которые собственник (войсковая часть 12470) поручил управляющей компании.
В частности, в соответствии с выданными ответчиком предписаниями, ООО "Домоуправление" дополнительно произвело работы по ремонту подъездов и отмосток жилых домов в городе Одинцово на сумму 3 731 918 руб. 62 коп.
Работы были приняты комиссией ответчика без замечаний, что подтверждается подписанными и надлежаще оформленными актами приемки выполненных работ.
Истец полагает, что между ООО "Домоуправление" и ФГКЭУ "328 эксплуатационно-техническая комендатура" (войсковая часть 12470) по выполнению работ по ремонту подъездов и отмосток в 2009 году сложились фактические отношения по договору подряда.
Выполненные в 2009 году работы по текущему ремонту ответчик добровольно не оплатил.
Кроме того истец указал, что Приказом Заместителя Министра обороны ВС РФ от 27 июня 1996 года N 260 утверждено "Руководство по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту зданий и объектов МО РФ". Приложением N 3 к Приказу утверждена рекомендуемая минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов до капитального ремонта; так как собственником домов капитальный ремонт не проводился, истец указал, что данные работы выполнены им, стоимость данных работ (сверх текущего ремонта и обслуживания) подлежит взысканию с ответчика в его пользу.
Пунктом 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В соответствии с пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
В силу статьи 39 Кодекса правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13 августа 2006 года предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Из содержания статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28 и 31 Правил содержания следует, что в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N 170, которые зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации 15 октября 2003 года за N 5176, опубликованы в "Российской газете" от 23 октября 2003 года N 214 и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Статьей 36 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
На основании статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.
Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний, и создало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований, - государственную жилищную инспекцию, Положение о которой утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 N 1086 (с последующими изменениями и дополнениями).
Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2010 года N 6464/10.
Вместе с тем, истец в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил суду доказательств, свидетельствующих о том, что выполненные ООО "Домоуправление" работы по ремонту подъездов и отмосток в жилых домах являются неотложными и вызваны обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает.
При таких обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд полагает, что выполненные истцом работы по ремонту подъездов и отмосток в жилых домах, принадлежащих ответчику, являются текущим ремонтом и подлежат оплате в рамках договора N 1/У от 08 ноября 2005 года в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации.
Изложенное подтверждается Приложением N 7 к Постановлению Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", согласно которому работы по ремонту подъездов отнесены к текущему ремонту, а работы по ремонту отмосток включены в работы по содержанию жилищного фонда.
Вместе с тем, задолженность по договору N 1/У от 08 ноября 2005 года у ответчика перед истцом отсутствует.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а в иске ООО "Домоуправление" следует отказать.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ООО "Домоуправление" в доход Федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина за подачу апелляционных жалоб в размере 4 000 рублей.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решение Арбитражного суда Московской области от 01 декабря 2010 года по делу N А41-30250/10 отменить, в удовлетворении иска - отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Домоуправление" госпошлину за подачу апелляционных жалоб в доход Федерального бюджета в размере 4 000 рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.04.2011 ПО ДЕЛУ N А41-30250/10
Разделы:Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2011 г. по делу N А41-30250/10
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2011 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2011 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей Черниковой Е.В., Ханашевича С.К.,
при ведении протокола судебного заседания: Захаровой К.А.,
при участии в заседании:
от ответчика Федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения "328 Эксплуатационно-техническая комендатура" (ИНН: 5032027484, ОГРН: 1035006499868) - Масленникова О.Ю. - представитель по доверенности б/н от 11 января 2011 года,
от третьего лица Министерства обороны Российской Федерации (ИНН: 7704252261, ОГРН: 1037700255284) - Пакова Ю.В. - представитель по доверенности N 1195а от 16 июля 2010 года,
представитель истца ООО "Домоуправление" (ИНН: 5032134101, ОГРН: 1055006341213) в судебное заседание не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения "328 Эксплуатационно-техническая комендатура" и Министерства обороны Российской Федерации на решение Арбитражного суда Московской области от 01 декабря 2010 года по делу N А41-30250/10, принятое судьей Сороченковой Т.В., по иску Общества с ограниченной ответственностью "Домоуправление" к Федеральному государственному квартирно-эксплуатационному учреждению "328 Эксплуатационно-техническая комендатура" о взыскании задолженности по договору N 1/У от 08 ноября 2005 года, с участием третьего лица Министерства обороны Российской Федерации,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Домоуправление" (далее по тексту - ООО "Домоуправление") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Федеральному государственному квартирно-эксплуатационному учреждению "328 Эксплуатационно-техническая комендатура" (далее по тексту - ФГКЭУ "328 Эксплуатационно-техническая комендатура") о взыскании задолженности за выполненные в 2009 году работы по текущему ремонту подъездов и отмосток по договору N 1/У от 08 ноября 2005 года в размере 3 731 918 руб. 62 коп., расходов по уплате госпошлины в размере 41 659 руб. 59 коп. (л.д. 4 - 5 т. 1).
Определением Арбитражного суда Московской области от 27 сентября 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Министерство обороны Российской Федерации.
В ходе судебного разбирательства истец изменил основание иска, просил взыскать с ответчика задолженность за фактически выполненные работы.
Данные изменения приняты судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Московской области от 01 декабря 2010 года исковые требования ООО "Домоуправление" удовлетворены (л.д. 72 - 76 т. 3).
Не согласившись с данным судебным актом, ФГКЭУ "328 Эксплуатационно-техническая комендатура" и Министерство обороны Российской Федерации обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 80 - 84, 125 - 132 т. 3).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы ФГКЭУ "328 Эксплуатационно-техническая комендатура" поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска ООО "Домоуправление" - отказать.
Представитель третьего лица Министерства обороны Российской Федерации поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска ООО "Домоуправление" - отказать.
Представитель истца ООО "Домоуправление" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
20 апреля 2011 года через канцелярию суда апелляционной инстанции поступило ходатайство генерального директора ООО "Домоуправление" об отложении судебного разбирательства, назначенного на 21 апреля 2011 года, в связи с болезнью представителя и невозможностью направить другого представителя.
Арбитражный апелляционный суд считает, что данное ходатайство подлежит отклонению, поскольку в силу статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда. Кроме того, генеральный директор Общества мог лично явиться в судебное заседание, либо направить другого полномочного представителя.
В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя истца ООО "Домоуправление".
Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 08 ноября 2005 года между Войсковой частью 12470 (Собственник) и ООО "Домоуправление" (Управляющая компания) был заключен договор управления многоквартирными домами N 1/У (л.д. 7 - 13 т. 1).
По условиям указанного договора Собственник передает, а Управляющая компания принимает на себя полномочия по управлению многоквартирными домами.
В соответствии с условиями договора Управляющая компания обязалась выполнять работы, в том числе, по содержанию и текущему ремонту многоквартирных домов военного городка 22/1.
Предъявляя настоящие исковые требования, ООО "Домоуправление" сослалось на то, что руководствуясь положениями ст. 2.1.1, 2.2 договора N 1У от 08 ноября 2005 года Общество исполнило свои обязанности, проведя необходимые работы по содержанию и текущему ремонту жилищного фонда за счет средств, внесенных нанимателями жилых помещений в соответствии с утвержденными тарифами на 2009 год.
Поскольку войсковая часть 12470 длительное время не финансировала проведение капитального ремонта жилищного фонда, возникла необходимость проведения дополнительных работ по текущему ремонту в 2009 году, которые собственник (войсковая часть 12470) поручил управляющей компании.
В частности, в соответствии с выданными ответчиком предписаниями, ООО "Домоуправление" дополнительно произвело работы по ремонту подъездов и отмосток жилых домов в городе Одинцово на сумму 3 731 918 руб. 62 коп.
Работы были приняты комиссией ответчика без замечаний, что подтверждается подписанными и надлежаще оформленными актами приемки выполненных работ.
Истец полагает, что между ООО "Домоуправление" и ФГКЭУ "328 эксплуатационно-техническая комендатура" (войсковая часть 12470) по выполнению работ по ремонту подъездов и отмосток в 2009 году сложились фактические отношения по договору подряда.
Выполненные в 2009 году работы по текущему ремонту ответчик добровольно не оплатил.
Кроме того истец указал, что Приказом Заместителя Министра обороны ВС РФ от 27 июня 1996 года N 260 утверждено "Руководство по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту зданий и объектов МО РФ". Приложением N 3 к Приказу утверждена рекомендуемая минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов до капитального ремонта; так как собственником домов капитальный ремонт не проводился, истец указал, что данные работы выполнены им, стоимость данных работ (сверх текущего ремонта и обслуживания) подлежит взысканию с ответчика в его пользу.
Пунктом 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В соответствии с пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
В силу статьи 39 Кодекса правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13 августа 2006 года предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Из содержания статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28 и 31 Правил содержания следует, что в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N 170, которые зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации 15 октября 2003 года за N 5176, опубликованы в "Российской газете" от 23 октября 2003 года N 214 и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Статьей 36 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
На основании статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.
Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний, и создало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований, - государственную жилищную инспекцию, Положение о которой утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 N 1086 (с последующими изменениями и дополнениями).
Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2010 года N 6464/10.
Вместе с тем, истец в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил суду доказательств, свидетельствующих о том, что выполненные ООО "Домоуправление" работы по ремонту подъездов и отмосток в жилых домах являются неотложными и вызваны обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает.
При таких обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд полагает, что выполненные истцом работы по ремонту подъездов и отмосток в жилых домах, принадлежащих ответчику, являются текущим ремонтом и подлежат оплате в рамках договора N 1/У от 08 ноября 2005 года в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации.
Изложенное подтверждается Приложением N 7 к Постановлению Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", согласно которому работы по ремонту подъездов отнесены к текущему ремонту, а работы по ремонту отмосток включены в работы по содержанию жилищного фонда.
Вместе с тем, задолженность по договору N 1/У от 08 ноября 2005 года у ответчика перед истцом отсутствует.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а в иске ООО "Домоуправление" следует отказать.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ООО "Домоуправление" в доход Федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина за подачу апелляционных жалоб в размере 4 000 рублей.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 01 декабря 2010 года по делу N А41-30250/10 отменить, в удовлетворении иска - отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Домоуправление" госпошлину за подачу апелляционных жалоб в доход Федерального бюджета в размере 4 000 рублей.
Председательствующий
Л.Н.ИВАНОВА
Л.Н.ИВАНОВА
Судьи
Е.В.ЧЕРНИКОВА
С.К.ХАНАШЕВИЧ
Е.В.ЧЕРНИКОВА
С.К.ХАНАШЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)