Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 7 июня 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Белоножко Т.В.,
судей: Бандурова Д.Н., Коренгевой Т.И.,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Федерер Ольги Павловны на определение Арбитражного суда Красноярского края от 21 ноября 2011 года, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2012 года по делу N А33-3111/2009 (суд первой инстанции: Федорина О.Г., суд апелляционной инстанции: Радзиховская В.В., Бабенко А.Н., Петровская О.В.),
установил:
Федеральная налоговая служба Российской Федерации обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью "Стройтехника" (далее - ООО "Стройтехника", должник) банкротом.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 26 февраля 2010 года в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Сафарянов Рамиль Ягафарович.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18 ноября 2010 года ООО "Стройтехника" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком до 12.05.2011, конкурсным управляющим должника утвержден Сафарянов Рамиль Ягафарович.
Определением арбитражного суда от 10 мая 2011 года прекращено конкурсное производство в отношении ООО "Стройтехника", осуществлен переход к внешнему управлению, в отношении должника введено внешнее управление сроком на 18 месяцев, до 29.10.2012. Исполнение обязанностей и осуществление прав внешнего управляющего, за исключением составления плана внешнего управления, возложено на Ганчукова Евгения Владимировича.
Определением арбитражного суда от 14 июля 2011 года внешним управляющим ООО "Стройтехника" утвержден Ганчуков Евгений Владимирович (далее - внешний управляющий Ганчуков Е.В.).
Определением арбитражного суда от 15 августа 2011 года суд определил применить при банкротстве ООО "Стройтехника" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ.
Федерер Ольга Павловна (далее - Федерер О.П., участник строительства) 14.09.2011 обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о включении в реестр требований должника о передаче жилых помещений требования о передаче ей жилого помещения - трехкомнатной квартиры N 123 общей площадью 68,38 кв.м, ул. Водянникова - ул. Линейная, 7 мкр., дом N 1.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 21 ноября 2011 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2012 года, в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, Федерер О.П. обратилась в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление от 14 марта 2012 года отменить.
По мнению заявителя кассационной жалобы, судом апелляционной инстанции сделан ошибочный вывод о несогласованности сторонами предмета договора в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Заявитель указывает, что договором от 21.03.2005 N 4/10-ПЧ7-1 об участии в инвестировании строительства была определена доля заявителя, соответствующая размеру инвестиций. Поскольку утвержденная в установленном порядке проектная документация на момент заключения спорного договора отсутствовала, условиями договора было определено, что площадь помещения, подлежащего передаче инвестору, может быть впоследствии изменена согласно проведенной технической инвентаризации. Кроме того, в соответствии с договором и дополнительным соглашением к нему общая площадь помещения указана без учета площадей балконов и лоджий.
Также заявитель полагает, что им представлены доказательства оплаты стоимости спорной квартиры.
В судебном заседании 17.05.2012 представитель Федерер О.П. поддержала доводы кассационной жалобы, уточнив, что в связи с оставлением апелляционным судом определения суда первой инстанции без изменения, Федерер О.П. обжалует как определение Арбитражного суда Красноярского края от 21 ноября 2011 года, так и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2012 года.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Стройтехника" с изложенными в ней доводами не согласилось, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, и просило в удовлетворении жалобы отказать.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, в связи с чем Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в соответствии с пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть жалобу в их отсутствие.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края о применении норм права установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, между ОАО "Стройтехника" (предприятие) и Федерер О.П. (инвестор) подписан договор от 21.03.2005 N 4/10-ПЧ7-1 об участии в инвестировании строительства, в соответствии с пунктом 1.1 которого инвестор финансирует строительство объекта, указанного в пункте 2.1 настоящего договора, осуществляемое предприятием за счет собственных и привлеченных сил и средств, в размере, порядке и сроки предусмотренные настоящим договором, и получает после ввода объекта в эксплуатацию долю, соответствующую размеру вложенных инвестиций и определенную в соответствии с условиями настоящего договора. Предприятие выполняет функции заказчика - застройщика.
Объект, являющийся предметом инвестиций, указан в пункте 2.1 договора следующим образом: комплекс многоэтажных жилых домов по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова - ул. Линейная, 7 мкр., дом N 1 (строительный адрес). Ориентировочный срок завершения строительства объекта определен пунктом 2.2 договора - 3 квартал 2009 года.
Пункт 2.4 договора содержит указание, что доля, соответствующая размеру инвестиций, передаваемых инвестором предприятию, и подлежащая передаче инвестору после ввода объекта в эксплуатацию (помещение): трехкомнатная квартира оси Бс-Гс ряды 7с-11с, общей площадью 68,38 кв.м (проектная) 4 подъезд, 4 этаж. Общая площадь и номер помещения подлежит уточнению по справке предприятия технической инвентаризации перед вводом объекта в эксплуатацию.
Согласно пункту 4.8 договора платежи в счет инвестирования строительства производятся в срок до 09.07.2007 в размере 2 051 400 рублей денежными средствами.
Договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до момента передачи доли по акту приема-передачи (пункт 6.1 договора).
Дополнительным соглашением к указанному договору от 27.08.2008, представленным в суд апелляционной инстанции, внесены изменения в пункты 1.1, 2.4, 4.1 договора N 4/10-ПЧ7-1 от 21.03.2005 об участии в инвестировании строительства, а именно:
1. Пункт 1.1 договора N 4/10-ПЧ7-1 от 21.03.2005 изложить в следующей редакции: "Инвестор финансирует строительство объекта, указанного в пункте 2,1 настоящего договора, осуществляемого Предприятием за счет собственных и привлеченных сил и средств, в размере, порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором, и получает после ввода объекта в эксплуатацию долю, соответствующую размеру вложенных инвестиций и определенную в соответствии с условиями настоящего договора и условиями дополнительного соглашения к нему от 19 февраля 2008 года".
2. Пункт 2.4 договора N 4/10-ПЧ7-1 от 21.03.2005 изложить в следующей редакции: "Долей, соответствующей размеру инвестиций, передаваемых Инвестором Предприятию, и подлежащей передаче Инвестору после ввода объекта в эксплуатацию (помещение), является:
- трехкомнатная квартира N 123, оси Бс-Дс, ряды 7с-11с, общей площадью 68,38 кв.м, расположенная на 4 этаже в 4-м подъезде дома N 1 адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова - ул. Линейная 7 мкр., (строительный адрес).
Общая площадь помещения (квартиры N 123) в договоре N 4/10-ПЧ7-1 от 21.03.2005 и в настоящем дополнительном Соглашении к вышеуказанному договору указана без учета площади балконов и лоджий. Общая площадь помещения (квартиры N 123) с учетом площади балконов и лоджий, учитываемой с применением понижающих коэффициентов, уточняется по справке предприятия технической инвентаризации перед вводом объекта в эксплуатацию. Уточненная площадь, помещения указывается в акте приема-передачи помещения.
3. Пункт 4.1 договора N 4/10-ПЧ7-1 от 21.03.2005 изложить в следующей редакции: "Размер инвестиций, которые "Инвестор" должен внести "Предприятию" по настоящему договору, определяется исходя из общей площади помещения, указанной в п. 2.4 настоящего договора в редакции настоящего дополнительного соглашения к нему. Кроме того, "Инвестор" принимает на себя обязательство оплатить "Предприятию" по его письменному требованию инвестиции в размере, согласованном сторонами в договоре N 4/10-ПЧ7-1 исходя из расчетной стоимости одного квадратного метра помещения, за балконы и лоджии, площадь которых будет определена в справке предприятия технической инвентаризации перед вводом объекта в Эксплуатацию".
В связи с неисполнением ООО "Стройтехника" обязанности по передаче жилого помещения на основании договора от 21.03.2005 N 4/10-ПЧ7-1 об участии в инвестировании строительства, Федерер О.П. обратилась в арбитражный суд с заявлением о включении ее требования в реестр требований должника о передаче жилых помещений.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что сторонами спорного договора не достигнуто соглашение, позволяющее с достоверностью установить объект, который застройщик намерен передать, а участник строительства принять после ввода в эксплуатацию жилого дома, а также соответствующую стоимость данного объекта. При этом суд первой инстанции указал, что в связи с наличием доказательств передачи денежных средств застройщику и иному лицу по указанию застройщика, заявителем может быть реализовано право на заявление требования о включении денежного требования в реестр требований кредиторов должника в порядке, предусмотренном статьей 100 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Согласно пункту 2 статьи 201.6 от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.
Таким образом, условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства является:
- - установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;
- - установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.
Судами установлено, что в подтверждение оплаты стоимости объекта недвижимого имущества заявителем представлены: квитанция N 139 от 09.07.2007, свидетельствующая о внесении денежных средств в сумме 321 925 рублей с указанием на оплату за трехкомнатную квартиру по адресу: Водянникова - Линейная 7 мкрн. дом N 1; квитанция к приходному кассовому ордеру N 1438 от 09.07.2007 о внесении в кассу ООО "ЕнисейСтальИнвест" денежных средств в сумме 1 738 474 рублей с указанием на оплату по письму ООО "Стройтехника" за трехкомнатную квартиру в ЖК Покровский; письмо от 09.06.2007, в котором ООО "Стройтехника" предлагает Федерер О.П. внести денежные средства за трехкомнатную квартиру оси Бс-Гс ряды 7с-11с, общей площадью 68,38 кв.м, расположенную в 4 подъезде на 4 этаже в комплексе многоэтажных жилых домов по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова - ул. Линейная, 7 мкр., дом N 1 (строительный адрес) с указанием реквизитов ООО "ЕнисейСтальИнвест". Также представлена копия договора от 09.06.2007 согласования взаиморасчетов, подписанного между ООО "Стройтехника", ООО "ЕнисейСтальИнвест" и Федерер О.П., и предусматривающего проведение зачета взаимных требований на сумму 1 738 474 рубля 58 копеек, а также внесение Федерер О.П. денежных средств в сумме 312 925 рублей 42 копейки в кассу или на расчетный счет ООО "Стройтехника".
Кроме того, заявителем представлена копия справки N 33 от 09.07.2007, согласно которой ООО "Стройтехника" подтверждает факт оплаты Федерер О.П. по договору N 4/10-ПЧ7-1 стоимости строительства трехкомнатной квартиры оси Бс-Гс ряды 7с-11с, общей площадью согласно проекту 68,38 кв.м, расположенной в 4 подъезд на 4 этаж в комплексе многоэтажных жилых домов по адресу г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова - ул. Линейная 7 мкр., дом N 1 (строительный адрес).
Как усматривается из материалов дела, Федерер О.П. просит включить в реестр требований о передаче жилых помещений должника трехкомнатную квартиру N 123, общей площадью 68,38 кв.м (проектная) 4 подъезд, 4 этаж по адресу: г. Красноярск, ул. Водянникова - ул. Линейная, 7 мкр., дом N 1.
Согласно общему архитектурно-строительному решению АС.0-1 от 2005 года на строительство жилого дома N 1 по ул. Водянникова - ул. Линейной в г. Красноярске, на 4 этаже дома N 1 в осях Бс-Гс рядах 7с-11с отсутствует помещение (квартира) общей площадью 68,38 кв.м. В соответствии с указанным проектом в рядах 7с-11с подлежит созданию в результате строительства трехкомнатная квартира в осях Бс-Дс, общая проектная площадь которой составляет 72,48 кв.м.
Суды первой и апелляционной инстанций со ссылкой на пункт 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" пришли к выводу о том, что сторонами спорного договора не достигнуто соглашение, позволяющее с достоверностью установить объект, который застройщик намерен передать, а участник строительства принять после ввода в эксплуатацию жилого дома.
Суд кассационной инстанции полагает, что указанные выводы судов являются недостаточно обоснованными.
В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 201.7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)") в реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения:
1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);
3) сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.
Как указывалось выше, предметом договора между сторонами являлось инвестирование Федерер О.П. комплекса многоэтажных жилых домов по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова - ул. Линейная 7 мкр. дом N 1 (строительный адрес) и доля инвестора, соответствующая размеру инвестиций.
Из пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", следует, что объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.
Согласно статье 4 указанного Закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Как следует из условий заключенного между сторонами договора от 21.03.2005 N 4/10-ПЧ7-1 об участии в инвестировании строительства, стороны согласовали объект, являющийся предметом инвестиций: комплекс многоэтажных жилых домов по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова - ул. Линейная 7 мкр. дом N 1 (строительный адрес) и долю, соответствующую размеру инвестиций: трехкомнатная квартира оси БС-Гс ряды 7с-11с, общей площадью 68,38 кв.м (проектная) 4 подъезд, 4 этаж. В пункте 2.4 стороны предусмотрели, что общая площадь и номер помещения уточняется по справке предприятия технической инвентаризации перед вводом объекта в эксплуатацию. Уточненная площадь и номер помещения указываются в акте приема-передачи помещения.
Дополнительным соглашением от 27.02.2008 к указанному договору пункт 2.4 договора N 4/10-ПЧ7-1 от 21.03.2005 изложен в следующей редакции: "Долей, соответствующей размеру инвестиций, передаваемых Инвестором Предприятию, и подлежащей передаче Инвестору после ввода объекта в эксплуатацию (помещение) является: трехкомнатная квартира N 123, оси БС-Дс, ряды 7с-11с, общей площадью 68,38 кв.м, расположенная на 4 этаже в 4 подъезде дома N 1 по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова - ул. Линейная 7 мкр. (строительный адрес).
Общая площадь помещения (квартиры N 123) в договоре N 4/10-ПЧ7-1 от 21.03.2005 и в настоящем дополнительном соглашении к вышеуказанному договору указана без учета площади балконов и лоджий. Общая площадь помещения (квартиры N 123) с учетом площади балконов и лоджий, учитываемой с применением понижающих коэффициентов, уточняется по справке предприятия технической инвентаризации перед вводом объекта в эксплуатацию. Уточненная площадь помещения указывается в акте приема-передачи помещения".
При таких обстоятельствах расхождения данных о площади квартиры в договоре и проекте при наличии других данных, позволяющих идентифицировать объект недвижимости (адрес, с указанием номера дома, подъезда, этажа, номера квартиры, количества комнат, расположение квартиры в строительных осях и рядах), подлежащий передаче участнику строительства (инвестору), не может безусловно свидетельствовать о несогласованности сторонами предмета договора.
В случае расхождения фактической площади объекта недвижимости с проектной или предусмотренной договором, стороны не лишены права требовать увеличения или уменьшения цены договора.
Кроме того, судами не мотивировано применение в данном случае норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к указанным правоотношениям сторон.
На основании изложенного, выводы судов со ссылкой на пункт 4 статьи 4 данного Закона о невозможности с достоверностью определить объект, который застройщик намерен передать, а участник строительства принять после ввода в эксплуатацию жилого дома, не могут быть признаны правильными и достаточно обоснованными.
Согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует рассмотреть требование Федерер О.П. по существу с учетом изложенного в настоящем постановлении, установить правовую природу заключенного сторонами договора и с учетом этого принять мотивированный и обоснованный судебный акт, а также разрешить вопрос о судебных расходах, в том числе за апелляционное и кассационное рассмотрение дела.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Определение Арбитражного суда Красноярского края от 21 ноября 2011 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2012 года по делу N А33-3111/2009к516 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Т.В.БЕЛОНОЖКО
Судьи:
Д.Н.БАНДУРОВ
Т.И.КОРЕНЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 15.06.2012 ПО ДЕЛУ N А33-3111/2009
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2012 г. N А33-3111/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 7 июня 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Белоножко Т.В.,
судей: Бандурова Д.Н., Коренгевой Т.И.,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Федерер Ольги Павловны на определение Арбитражного суда Красноярского края от 21 ноября 2011 года, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2012 года по делу N А33-3111/2009 (суд первой инстанции: Федорина О.Г., суд апелляционной инстанции: Радзиховская В.В., Бабенко А.Н., Петровская О.В.),
установил:
Федеральная налоговая служба Российской Федерации обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью "Стройтехника" (далее - ООО "Стройтехника", должник) банкротом.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 26 февраля 2010 года в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Сафарянов Рамиль Ягафарович.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18 ноября 2010 года ООО "Стройтехника" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком до 12.05.2011, конкурсным управляющим должника утвержден Сафарянов Рамиль Ягафарович.
Определением арбитражного суда от 10 мая 2011 года прекращено конкурсное производство в отношении ООО "Стройтехника", осуществлен переход к внешнему управлению, в отношении должника введено внешнее управление сроком на 18 месяцев, до 29.10.2012. Исполнение обязанностей и осуществление прав внешнего управляющего, за исключением составления плана внешнего управления, возложено на Ганчукова Евгения Владимировича.
Определением арбитражного суда от 14 июля 2011 года внешним управляющим ООО "Стройтехника" утвержден Ганчуков Евгений Владимирович (далее - внешний управляющий Ганчуков Е.В.).
Определением арбитражного суда от 15 августа 2011 года суд определил применить при банкротстве ООО "Стройтехника" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ.
Федерер Ольга Павловна (далее - Федерер О.П., участник строительства) 14.09.2011 обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о включении в реестр требований должника о передаче жилых помещений требования о передаче ей жилого помещения - трехкомнатной квартиры N 123 общей площадью 68,38 кв.м, ул. Водянникова - ул. Линейная, 7 мкр., дом N 1.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 21 ноября 2011 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2012 года, в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, Федерер О.П. обратилась в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление от 14 марта 2012 года отменить.
По мнению заявителя кассационной жалобы, судом апелляционной инстанции сделан ошибочный вывод о несогласованности сторонами предмета договора в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Заявитель указывает, что договором от 21.03.2005 N 4/10-ПЧ7-1 об участии в инвестировании строительства была определена доля заявителя, соответствующая размеру инвестиций. Поскольку утвержденная в установленном порядке проектная документация на момент заключения спорного договора отсутствовала, условиями договора было определено, что площадь помещения, подлежащего передаче инвестору, может быть впоследствии изменена согласно проведенной технической инвентаризации. Кроме того, в соответствии с договором и дополнительным соглашением к нему общая площадь помещения указана без учета площадей балконов и лоджий.
Также заявитель полагает, что им представлены доказательства оплаты стоимости спорной квартиры.
В судебном заседании 17.05.2012 представитель Федерер О.П. поддержала доводы кассационной жалобы, уточнив, что в связи с оставлением апелляционным судом определения суда первой инстанции без изменения, Федерер О.П. обжалует как определение Арбитражного суда Красноярского края от 21 ноября 2011 года, так и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2012 года.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Стройтехника" с изложенными в ней доводами не согласилось, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, и просило в удовлетворении жалобы отказать.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, в связи с чем Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в соответствии с пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть жалобу в их отсутствие.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края о применении норм права установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, между ОАО "Стройтехника" (предприятие) и Федерер О.П. (инвестор) подписан договор от 21.03.2005 N 4/10-ПЧ7-1 об участии в инвестировании строительства, в соответствии с пунктом 1.1 которого инвестор финансирует строительство объекта, указанного в пункте 2.1 настоящего договора, осуществляемое предприятием за счет собственных и привлеченных сил и средств, в размере, порядке и сроки предусмотренные настоящим договором, и получает после ввода объекта в эксплуатацию долю, соответствующую размеру вложенных инвестиций и определенную в соответствии с условиями настоящего договора. Предприятие выполняет функции заказчика - застройщика.
Объект, являющийся предметом инвестиций, указан в пункте 2.1 договора следующим образом: комплекс многоэтажных жилых домов по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова - ул. Линейная, 7 мкр., дом N 1 (строительный адрес). Ориентировочный срок завершения строительства объекта определен пунктом 2.2 договора - 3 квартал 2009 года.
Пункт 2.4 договора содержит указание, что доля, соответствующая размеру инвестиций, передаваемых инвестором предприятию, и подлежащая передаче инвестору после ввода объекта в эксплуатацию (помещение): трехкомнатная квартира оси Бс-Гс ряды 7с-11с, общей площадью 68,38 кв.м (проектная) 4 подъезд, 4 этаж. Общая площадь и номер помещения подлежит уточнению по справке предприятия технической инвентаризации перед вводом объекта в эксплуатацию.
Согласно пункту 4.8 договора платежи в счет инвестирования строительства производятся в срок до 09.07.2007 в размере 2 051 400 рублей денежными средствами.
Договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до момента передачи доли по акту приема-передачи (пункт 6.1 договора).
Дополнительным соглашением к указанному договору от 27.08.2008, представленным в суд апелляционной инстанции, внесены изменения в пункты 1.1, 2.4, 4.1 договора N 4/10-ПЧ7-1 от 21.03.2005 об участии в инвестировании строительства, а именно:
1. Пункт 1.1 договора N 4/10-ПЧ7-1 от 21.03.2005 изложить в следующей редакции: "Инвестор финансирует строительство объекта, указанного в пункте 2,1 настоящего договора, осуществляемого Предприятием за счет собственных и привлеченных сил и средств, в размере, порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором, и получает после ввода объекта в эксплуатацию долю, соответствующую размеру вложенных инвестиций и определенную в соответствии с условиями настоящего договора и условиями дополнительного соглашения к нему от 19 февраля 2008 года".
2. Пункт 2.4 договора N 4/10-ПЧ7-1 от 21.03.2005 изложить в следующей редакции: "Долей, соответствующей размеру инвестиций, передаваемых Инвестором Предприятию, и подлежащей передаче Инвестору после ввода объекта в эксплуатацию (помещение), является:
- трехкомнатная квартира N 123, оси Бс-Дс, ряды 7с-11с, общей площадью 68,38 кв.м, расположенная на 4 этаже в 4-м подъезде дома N 1 адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова - ул. Линейная 7 мкр., (строительный адрес).
Общая площадь помещения (квартиры N 123) в договоре N 4/10-ПЧ7-1 от 21.03.2005 и в настоящем дополнительном Соглашении к вышеуказанному договору указана без учета площади балконов и лоджий. Общая площадь помещения (квартиры N 123) с учетом площади балконов и лоджий, учитываемой с применением понижающих коэффициентов, уточняется по справке предприятия технической инвентаризации перед вводом объекта в эксплуатацию. Уточненная площадь, помещения указывается в акте приема-передачи помещения.
3. Пункт 4.1 договора N 4/10-ПЧ7-1 от 21.03.2005 изложить в следующей редакции: "Размер инвестиций, которые "Инвестор" должен внести "Предприятию" по настоящему договору, определяется исходя из общей площади помещения, указанной в п. 2.4 настоящего договора в редакции настоящего дополнительного соглашения к нему. Кроме того, "Инвестор" принимает на себя обязательство оплатить "Предприятию" по его письменному требованию инвестиции в размере, согласованном сторонами в договоре N 4/10-ПЧ7-1 исходя из расчетной стоимости одного квадратного метра помещения, за балконы и лоджии, площадь которых будет определена в справке предприятия технической инвентаризации перед вводом объекта в Эксплуатацию".
В связи с неисполнением ООО "Стройтехника" обязанности по передаче жилого помещения на основании договора от 21.03.2005 N 4/10-ПЧ7-1 об участии в инвестировании строительства, Федерер О.П. обратилась в арбитражный суд с заявлением о включении ее требования в реестр требований должника о передаче жилых помещений.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что сторонами спорного договора не достигнуто соглашение, позволяющее с достоверностью установить объект, который застройщик намерен передать, а участник строительства принять после ввода в эксплуатацию жилого дома, а также соответствующую стоимость данного объекта. При этом суд первой инстанции указал, что в связи с наличием доказательств передачи денежных средств застройщику и иному лицу по указанию застройщика, заявителем может быть реализовано право на заявление требования о включении денежного требования в реестр требований кредиторов должника в порядке, предусмотренном статьей 100 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Согласно пункту 2 статьи 201.6 от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.
Таким образом, условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства является:
- - установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;
- - установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.
Судами установлено, что в подтверждение оплаты стоимости объекта недвижимого имущества заявителем представлены: квитанция N 139 от 09.07.2007, свидетельствующая о внесении денежных средств в сумме 321 925 рублей с указанием на оплату за трехкомнатную квартиру по адресу: Водянникова - Линейная 7 мкрн. дом N 1; квитанция к приходному кассовому ордеру N 1438 от 09.07.2007 о внесении в кассу ООО "ЕнисейСтальИнвест" денежных средств в сумме 1 738 474 рублей с указанием на оплату по письму ООО "Стройтехника" за трехкомнатную квартиру в ЖК Покровский; письмо от 09.06.2007, в котором ООО "Стройтехника" предлагает Федерер О.П. внести денежные средства за трехкомнатную квартиру оси Бс-Гс ряды 7с-11с, общей площадью 68,38 кв.м, расположенную в 4 подъезде на 4 этаже в комплексе многоэтажных жилых домов по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова - ул. Линейная, 7 мкр., дом N 1 (строительный адрес) с указанием реквизитов ООО "ЕнисейСтальИнвест". Также представлена копия договора от 09.06.2007 согласования взаиморасчетов, подписанного между ООО "Стройтехника", ООО "ЕнисейСтальИнвест" и Федерер О.П., и предусматривающего проведение зачета взаимных требований на сумму 1 738 474 рубля 58 копеек, а также внесение Федерер О.П. денежных средств в сумме 312 925 рублей 42 копейки в кассу или на расчетный счет ООО "Стройтехника".
Кроме того, заявителем представлена копия справки N 33 от 09.07.2007, согласно которой ООО "Стройтехника" подтверждает факт оплаты Федерер О.П. по договору N 4/10-ПЧ7-1 стоимости строительства трехкомнатной квартиры оси Бс-Гс ряды 7с-11с, общей площадью согласно проекту 68,38 кв.м, расположенной в 4 подъезд на 4 этаж в комплексе многоэтажных жилых домов по адресу г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова - ул. Линейная 7 мкр., дом N 1 (строительный адрес).
Как усматривается из материалов дела, Федерер О.П. просит включить в реестр требований о передаче жилых помещений должника трехкомнатную квартиру N 123, общей площадью 68,38 кв.м (проектная) 4 подъезд, 4 этаж по адресу: г. Красноярск, ул. Водянникова - ул. Линейная, 7 мкр., дом N 1.
Согласно общему архитектурно-строительному решению АС.0-1 от 2005 года на строительство жилого дома N 1 по ул. Водянникова - ул. Линейной в г. Красноярске, на 4 этаже дома N 1 в осях Бс-Гс рядах 7с-11с отсутствует помещение (квартира) общей площадью 68,38 кв.м. В соответствии с указанным проектом в рядах 7с-11с подлежит созданию в результате строительства трехкомнатная квартира в осях Бс-Дс, общая проектная площадь которой составляет 72,48 кв.м.
Суды первой и апелляционной инстанций со ссылкой на пункт 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" пришли к выводу о том, что сторонами спорного договора не достигнуто соглашение, позволяющее с достоверностью установить объект, который застройщик намерен передать, а участник строительства принять после ввода в эксплуатацию жилого дома.
Суд кассационной инстанции полагает, что указанные выводы судов являются недостаточно обоснованными.
В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 201.7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)") в реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения:
1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);
3) сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.
Как указывалось выше, предметом договора между сторонами являлось инвестирование Федерер О.П. комплекса многоэтажных жилых домов по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова - ул. Линейная 7 мкр. дом N 1 (строительный адрес) и доля инвестора, соответствующая размеру инвестиций.
Из пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", следует, что объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.
Согласно статье 4 указанного Закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Как следует из условий заключенного между сторонами договора от 21.03.2005 N 4/10-ПЧ7-1 об участии в инвестировании строительства, стороны согласовали объект, являющийся предметом инвестиций: комплекс многоэтажных жилых домов по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова - ул. Линейная 7 мкр. дом N 1 (строительный адрес) и долю, соответствующую размеру инвестиций: трехкомнатная квартира оси БС-Гс ряды 7с-11с, общей площадью 68,38 кв.м (проектная) 4 подъезд, 4 этаж. В пункте 2.4 стороны предусмотрели, что общая площадь и номер помещения уточняется по справке предприятия технической инвентаризации перед вводом объекта в эксплуатацию. Уточненная площадь и номер помещения указываются в акте приема-передачи помещения.
Дополнительным соглашением от 27.02.2008 к указанному договору пункт 2.4 договора N 4/10-ПЧ7-1 от 21.03.2005 изложен в следующей редакции: "Долей, соответствующей размеру инвестиций, передаваемых Инвестором Предприятию, и подлежащей передаче Инвестору после ввода объекта в эксплуатацию (помещение) является: трехкомнатная квартира N 123, оси БС-Дс, ряды 7с-11с, общей площадью 68,38 кв.м, расположенная на 4 этаже в 4 подъезде дома N 1 по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова - ул. Линейная 7 мкр. (строительный адрес).
Общая площадь помещения (квартиры N 123) в договоре N 4/10-ПЧ7-1 от 21.03.2005 и в настоящем дополнительном соглашении к вышеуказанному договору указана без учета площади балконов и лоджий. Общая площадь помещения (квартиры N 123) с учетом площади балконов и лоджий, учитываемой с применением понижающих коэффициентов, уточняется по справке предприятия технической инвентаризации перед вводом объекта в эксплуатацию. Уточненная площадь помещения указывается в акте приема-передачи помещения".
При таких обстоятельствах расхождения данных о площади квартиры в договоре и проекте при наличии других данных, позволяющих идентифицировать объект недвижимости (адрес, с указанием номера дома, подъезда, этажа, номера квартиры, количества комнат, расположение квартиры в строительных осях и рядах), подлежащий передаче участнику строительства (инвестору), не может безусловно свидетельствовать о несогласованности сторонами предмета договора.
В случае расхождения фактической площади объекта недвижимости с проектной или предусмотренной договором, стороны не лишены права требовать увеличения или уменьшения цены договора.
Кроме того, судами не мотивировано применение в данном случае норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к указанным правоотношениям сторон.
На основании изложенного, выводы судов со ссылкой на пункт 4 статьи 4 данного Закона о невозможности с достоверностью определить объект, который застройщик намерен передать, а участник строительства принять после ввода в эксплуатацию жилого дома, не могут быть признаны правильными и достаточно обоснованными.
Согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует рассмотреть требование Федерер О.П. по существу с учетом изложенного в настоящем постановлении, установить правовую природу заключенного сторонами договора и с учетом этого принять мотивированный и обоснованный судебный акт, а также разрешить вопрос о судебных расходах, в том числе за апелляционное и кассационное рассмотрение дела.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Определение Арбитражного суда Красноярского края от 21 ноября 2011 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2012 года по делу N А33-3111/2009к516 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Т.В.БЕЛОНОЖКО
Судьи:
Д.Н.БАНДУРОВ
Т.И.КОРЕНЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)