Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2010 года
Постановление в полном объеме изготовлено 12 июля 2010 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рогалевой Е.М., судей Засыпкиной Т.С., Кузнецова В.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Усановой М.П., с участием:
от заявителя - Левский К.В., доверенность от 01.07.2010 г.,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Флегонтова Г.А., доверенность от 12.05.2010 г. N 12-2105,
от Министерства культуры Самарской области - не явился, извещен,
от Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара - не явился, извещен,
от Министерства имущественных отношений Самарской области - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале N 7,
апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 27 апреля 2010 года по делу N А55-39208/2009 (судья Стенина А.В.)
по заявлению закрытого акционерного общества "Торговый дом "Сатурн", г. Москва, к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара, третьи лица:
Министерство культуры Самарской области, г. Самара,
Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара, г. Самара,
Министерство имущественных отношений Самарской области, г. Самара,
о признании незаконным сообщения N 01/128/2009-760 от 28.09.2009 г. об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества,
установил:
закрытое акционерное общество "Торговый дом "Сатурн" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просило признать незаконным сообщение Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области N 01/128/2009-760 от 28.09.2009 г. об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Фрунзе, д. 88/ул. Ленинградская, д. 35, состоящее из нежилых помещений N 40, N 47, N 56, расположенных на 1 этаже и нежилых помещений N 4, N 5, N 14 расположенных на 2 этаже, общей площадью 312 кв. м и обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области зарегистрировать право собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Фрунзе, д. 88/ул. Ленинградская, д. 35, состоящее из нежилых помещений N 40, N 47, N 56, расположенных на 1 этаже и нежилых помещений N 4, N 5, N 14 расположенных на 2 этаже, общей площадью 312 кв. м.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.04.2010 г. заявленные требования удовлетворены.
При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что какие-либо строительные изменения исторического облика объекта заявитель не произвел, объект лишь приведен в первоначальный исторический облик, недвижимое имущество в процессе реконструкции не создано, следовательно, самовольной постройки не существует; необоснованны и доводы заинтересованного лица в отношении площади здания, в п. 19 заключения Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара N Д05-01/-686 от 23.03.2007 г. допущена техническая опечатка о площади здания. В настоящий момент Департамент ее устранил, указав, что площадь нежилого помещения после реконструкции составила 312 кв. м.
Регистрирующий орган в сообщении об отказе во внесении изменений в ЕГРП пришел к ошибочному выводу о том, что спорный объект является самовольной постройкой.
В рассматриваемом случае реконструированный объект был создан с соблюдением строительных норм и правил, данный объект не является самовольной постройкой по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Управление Росреестра по Самарской области) обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.
В апелляционной жалобе указывает, что право на строительные изменения может быть реализовано только после получения документа, подтверждающего права заявителя на земельный участок; недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений либо с существенным нарушением градостроительных норм и правил, либо созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, является самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ; поскольку на государственную регистрацию не представлено документов, подтверждающих права на земельный участок под комнатами N 40,56 на 1 этаже, N 4, 14 и часть N 5 на 2 этаже, в государственной регистрации было правомерно отказано.
План, приложенный к выписке из ЕГРОКС от 28.12.2007 г., не соответствует плану нежилого помещения, приложенному к научно-проектной документации на 2006 г., что говорит о несоответствии реконструированного здания его проекту.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель ООО "ТД "Сатурн" считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Управления Росреестра по Самарской области заявил ходатайство о применении правопреемства в связи с реорганизацией Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Данное ходатайство арбитражным апелляционным судом удовлетворено, произведена замена Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области на Управление Росреестра по Самарской области.
Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
ЗАО "Торговый дом "Сатурн" на основании договоров купли-продажи от 29.07.2005 г. (л.д. 32 - 38) выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на: квартиру - жилое помещение, площадь: общая 41.60 кв. м, жилая 25,40 кв. м, этаж 2, адрес объекта: г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе, д. 88. кв. 2 "а", квартиру - жилое помещение, площадь: общая 100,80 кв. м, жилая 71,20 кв. м, этаж 1, адрес объекта: г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе, д. 88, кв. 11, 12, 13, 14, квартиру - жилое помещение, площадь: общая 39,80 кв. м, жилая 11.40 кв. м, этаж 2. адрес объекта: г. Самара. Самарский район, ул. Фрунзе, д. 88, кв. 17.
Приобретенные заявителем квартиры располагались в двухэтажном здании (объект культурного наследия - памятник истории архитектуры регионального значения на основании решения Куйбышевского облисполкома от 08.06.1998 г. N 238.) с подвалом. Иных помещений и их собственников в здании не имелось, часть здания была обрушена, а именно, помещения общего пользования многоквартирного дома, располагавшаяся на месте восстановленных помещений N 40, N 56 на 1 этаже и N 4, Ж N 14 и часть комнаты N 5 на втором этаже (согласно технического паспорта от 2007 г.).
Существование данных помещений общего пользования жилого дома до обрушения подтверждается техническим планом БТИ от 2005 г. Постановлениями Главы города Самара N 2251, N 2262, N 2263 от 15.09.2006 г. вышеуказанные жилые помещения переведены в нежилые и предписано произвести ремонтно-строительные работы по переустройству и перепланировке помещений (л.д. 96 - 97).
Министром культуры и молодежной политики Самарской области утверждено плановое (реставрационное) задание N 33-05/212 на разработку научно-проектной документации и проведение ремонтно-реставрационных работ по вышеуказанному зданию. В соответствии с данным заданием разработана и утверждена научно-проектная документация по реставрации и приспособлению для современного использования здания-памятника. Научно-проектная документация в частности предусматривала:
- - укрепление ослабленных участков кирпичной кладки стен;
- - восстановление разрушенных участков кирпичной кладки стен со стороны двора;
- - перепланировку помещений первого и второго этажей;
- - замену заполнения оконных и дверных проемов первого этажа с опусканием нижней отметки оконных проемов первого этажа с целью обеспечения возможности их использования в качестве витрин магазина (л.д. 58 - 61, т. 1).
16.01.2007 г. Министерством культуры и молодежной политики Самарской области заявителю было выдано разрешение N 01-07/357 на производство ремонтно-реставрационных работ по памятнику истории и культуры, расположенному по адресу: Самара, ул. Ленинградская, 31 - 35/ул. Фрунзе, 88 (в соответствии с Распоряжением Главы администрации Самарского района г. Самары N 205 от 05.05.2006 г. данному зданию присвоен адрес: г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе/ул. Ленинградская, д. 88а/35), в соответствии с которым заявителю было разрешено произвести ремонт, реставрацию и приспособление для современного использования объекта культурного наследия в соответствии с утвержденной научно-проектной документацией (л.д. 55 - 57).
Заявителем были получены согласия Комитета по управлению имуществом г. Самары N 15-07-25/72105 от 28.11.2005 г. и Комитета ЖКХ и ОН администрации Самарского района г. Самары N 9/а15 от 12.01.2006 г. на проведение реставрации и реконструкции вышеуказанного здания. Таким образом, приступая к перепланировке, реконструкции и восстановлению разрушенных частей здания (помещений общего пользования) заявитель имел всю предусмотренную действующим законодательством разрешительную документацию.
Заявителем были восстановлены помещения общего пользования: комнаты N N 40, 56 на первом этаже, комнаты N N 4, 14 и часть комнаты N 5 на втором этаже согласно, техпаспорта БТИ от 2007 г., которые после перепланировки вошли в состав помещений первого и второго этажа.
21.02.2008 г. приемочной комиссией заявителю был выдан Акт N Д05-01-01/-14703-01 приемки нежилого помещения после переустройства (перепланировки).
18.05.2009 г. заявитель обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение по адресу г. Самара, ул. Фрунзе, д. 88а/ул. Ленинградская, д. 35.
28.09.2009 г. заявителю было отказано в госрегистрации права собственности на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).
При принятии решения об удовлетворении заявленных требований о признании указанного отказа в государственной регистрации незаконным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.
Основаниями к отказу послужило не представление документов, необходимых в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации, а именно: документов, свидетельствующих о разрешении строительства указанного помещения 1 этажа: комнаты N 40, 56, 2 этажа: комнаты N N 4, 14, документов, подтверждающих права на земельный участок под вышеуказанным домом; план, приложенный к научно-проектной документации не соответствует плану, приложенному к выписке из реестра объектов капитального строительства N РЛ-1888гп от 28.12.2007 г. проекта фактически проведенной реконструкции, согласованного соответствующим органом, в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках культуры) народов Российской Федерации"; представлена Выписка из реестра объектов капитального строительства N РЛ-18288гп от 28.12.2007 г. на нежилое помещение, площадью 312 кв. м, при реконструкции нежилого помещения были пристроены новые помещения.
Комнаты N 40,56 на первом этаже здания, N 4,14 и часть комнаты N 5 на втором этаже здания располагаются в восстановленной в процессе реконструкции разрушенной части здания строго в границах исторического облика данного объекта. Данные комнаты расположены на месте ранее существовавших помещений общего пользования собственников помещений в многоквартирном доме.
Существование помещений общего пользования до обрушения части здания подтверждается техническим планом БТИ от 2005 г., что подтверждено и ответом Департамента управления имуществом г.о. Самара от 16.02.2009 г. (л.д. 49).
Кроме этого, заявителем получено нотариально заверенное согласие собственника подвала дома Чекмарева В.А. на проведение перепланировки помещений 1 и 2 этажа и присоединения помещений общего пользования к помещениям, принадлежащим ЗАО "Торговый дом "Сатурн".
Согласно пункту 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения является реконструкцией.
В соответствии с пунктом 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Согласно пункту 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Вместе с тем, подпунктом 4 пункта 17 ст. 51 ГрК РФ определено, что выдачи разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Согласно подпункта 4 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию не требуется. Судом верно отмечено в решении, что утвержденная Министром культуры и молодежной политики Самарской области научно-проектная документация свидетельствует о проведении реконструкции объекта - территории памятника в границах исторического домовладения. В основу проекта реконструкции были положены в том числе историко-архивные изыскания и архитектурный обмер памятника. Тот факт, что все работы по реконструкции объекта - памятника истории и культуры были выполнены в рамках согласованной научно-проектной документации, охранного обязательства и разрешения на производство ремонтно-реставрационных работ, подтверждается утвержденным 04.09.2009 г. (N 26-04/2249) Министром культуры Самарской области заключением от 21.09.2009 г.
В соответствии с заключением Департамента строительства и архитектуры N Д05- 01/-686 от 23.03.2007 г., выполненные строительные мероприятия по адресу: ул. Фрунзе/ул. Ленинградская, д. 88а/35 не нарушают действующие строительные, санитарные нормы и противопожарные требования, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не превышают предельные параметры разрешенной реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Эскизный проект реконструкции объекта, представленный в УФРС по Самарской области, прошел все необходимые согласования.
В процессе выполнения работ в данный проект по согласованию с Управлением правового-кадрового обеспечения и охраны объектов культурного наследия вносились незначительные изменения, которые прошли согласование, что подтверждается заключением главного консультанта Управления охраны объектов культурного наследия Министерства культуры и молодежной политики Самарской области архитектором-реставратором Аксариным А.А., а также "Научно-реставрационным отчетом" и "Инженерно-техническим обследованием здания", подготовленным после детальной экспертизы завершенных реставрационных работ и согласованным 04.09.2009 г.
Министром культуры и молодежной политики Самарской области.
С учетом изложенного суд сделал правильный вывод о том, что какие-либо строительные изменения исторического облика объекта заявитель не произвел, объект лишь приведен в первоначальный исторический облик, недвижимое имущество в процессе реконструкции не создано, следовательно, самовольной постройки не существует.
Согласно пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
С учетом изложенного у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Учитывая положения статьи 23 Закона N 122-ФЗ, статьи 16 Закона N 189-ФЗ, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер Суд правильно указал в решении, что регистрирующий орган в сообщении об отказе во внесении изменений в ЕГРП пришел к ошибочному выводу о том, что спорный объект является самовольной постройкой.
В данном случае положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть применены, так как эта правовая норма определяет понятие самовольной постройки, согласно которому самовольной постройкой может быть признано только вновь созданное строение без получения для этого соответствующих разрешений.
В рассматриваемом случае реконструированный объект был создан с соблюдением строительных норм и правил, данный объект не является самовольной постройкой по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области исх. N 01/128/2009-760 от 28.09.2009 года не соответствует требованиям ст. ст. 17, 20 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, так как препятствует распоряжению принадлежащим ему имуществом и удовлетворил заявленные требования, оснований для отмены решения суда не имеется.
Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
С позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 27 апреля 2010 года по делу N А55-39208/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.М.РОГАЛЕВА
Судьи
Т.С.ЗАСЫПКИНА
В.В.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.07.2010 ПО ДЕЛУ N А55-39208/2009
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2010 г. по делу N А55-39208/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2010 года
Постановление в полном объеме изготовлено 12 июля 2010 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рогалевой Е.М., судей Засыпкиной Т.С., Кузнецова В.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Усановой М.П., с участием:
от заявителя - Левский К.В., доверенность от 01.07.2010 г.,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Флегонтова Г.А., доверенность от 12.05.2010 г. N 12-2105,
от Министерства культуры Самарской области - не явился, извещен,
от Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара - не явился, извещен,
от Министерства имущественных отношений Самарской области - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале N 7,
апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 27 апреля 2010 года по делу N А55-39208/2009 (судья Стенина А.В.)
по заявлению закрытого акционерного общества "Торговый дом "Сатурн", г. Москва, к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара, третьи лица:
Министерство культуры Самарской области, г. Самара,
Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара, г. Самара,
Министерство имущественных отношений Самарской области, г. Самара,
о признании незаконным сообщения N 01/128/2009-760 от 28.09.2009 г. об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества,
установил:
закрытое акционерное общество "Торговый дом "Сатурн" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просило признать незаконным сообщение Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области N 01/128/2009-760 от 28.09.2009 г. об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Фрунзе, д. 88/ул. Ленинградская, д. 35, состоящее из нежилых помещений N 40, N 47, N 56, расположенных на 1 этаже и нежилых помещений N 4, N 5, N 14 расположенных на 2 этаже, общей площадью 312 кв. м и обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области зарегистрировать право собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Фрунзе, д. 88/ул. Ленинградская, д. 35, состоящее из нежилых помещений N 40, N 47, N 56, расположенных на 1 этаже и нежилых помещений N 4, N 5, N 14 расположенных на 2 этаже, общей площадью 312 кв. м.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.04.2010 г. заявленные требования удовлетворены.
При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что какие-либо строительные изменения исторического облика объекта заявитель не произвел, объект лишь приведен в первоначальный исторический облик, недвижимое имущество в процессе реконструкции не создано, следовательно, самовольной постройки не существует; необоснованны и доводы заинтересованного лица в отношении площади здания, в п. 19 заключения Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара N Д05-01/-686 от 23.03.2007 г. допущена техническая опечатка о площади здания. В настоящий момент Департамент ее устранил, указав, что площадь нежилого помещения после реконструкции составила 312 кв. м.
Регистрирующий орган в сообщении об отказе во внесении изменений в ЕГРП пришел к ошибочному выводу о том, что спорный объект является самовольной постройкой.
В рассматриваемом случае реконструированный объект был создан с соблюдением строительных норм и правил, данный объект не является самовольной постройкой по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Управление Росреестра по Самарской области) обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.
В апелляционной жалобе указывает, что право на строительные изменения может быть реализовано только после получения документа, подтверждающего права заявителя на земельный участок; недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений либо с существенным нарушением градостроительных норм и правил, либо созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, является самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ; поскольку на государственную регистрацию не представлено документов, подтверждающих права на земельный участок под комнатами N 40,56 на 1 этаже, N 4, 14 и часть N 5 на 2 этаже, в государственной регистрации было правомерно отказано.
План, приложенный к выписке из ЕГРОКС от 28.12.2007 г., не соответствует плану нежилого помещения, приложенному к научно-проектной документации на 2006 г., что говорит о несоответствии реконструированного здания его проекту.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель ООО "ТД "Сатурн" считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Управления Росреестра по Самарской области заявил ходатайство о применении правопреемства в связи с реорганизацией Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Данное ходатайство арбитражным апелляционным судом удовлетворено, произведена замена Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области на Управление Росреестра по Самарской области.
Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
ЗАО "Торговый дом "Сатурн" на основании договоров купли-продажи от 29.07.2005 г. (л.д. 32 - 38) выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на: квартиру - жилое помещение, площадь: общая 41.60 кв. м, жилая 25,40 кв. м, этаж 2, адрес объекта: г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе, д. 88. кв. 2 "а", квартиру - жилое помещение, площадь: общая 100,80 кв. м, жилая 71,20 кв. м, этаж 1, адрес объекта: г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе, д. 88, кв. 11, 12, 13, 14, квартиру - жилое помещение, площадь: общая 39,80 кв. м, жилая 11.40 кв. м, этаж 2. адрес объекта: г. Самара. Самарский район, ул. Фрунзе, д. 88, кв. 17.
Приобретенные заявителем квартиры располагались в двухэтажном здании (объект культурного наследия - памятник истории архитектуры регионального значения на основании решения Куйбышевского облисполкома от 08.06.1998 г. N 238.) с подвалом. Иных помещений и их собственников в здании не имелось, часть здания была обрушена, а именно, помещения общего пользования многоквартирного дома, располагавшаяся на месте восстановленных помещений N 40, N 56 на 1 этаже и N 4, Ж N 14 и часть комнаты N 5 на втором этаже (согласно технического паспорта от 2007 г.).
Существование данных помещений общего пользования жилого дома до обрушения подтверждается техническим планом БТИ от 2005 г. Постановлениями Главы города Самара N 2251, N 2262, N 2263 от 15.09.2006 г. вышеуказанные жилые помещения переведены в нежилые и предписано произвести ремонтно-строительные работы по переустройству и перепланировке помещений (л.д. 96 - 97).
Министром культуры и молодежной политики Самарской области утверждено плановое (реставрационное) задание N 33-05/212 на разработку научно-проектной документации и проведение ремонтно-реставрационных работ по вышеуказанному зданию. В соответствии с данным заданием разработана и утверждена научно-проектная документация по реставрации и приспособлению для современного использования здания-памятника. Научно-проектная документация в частности предусматривала:
- - укрепление ослабленных участков кирпичной кладки стен;
- - восстановление разрушенных участков кирпичной кладки стен со стороны двора;
- - перепланировку помещений первого и второго этажей;
- - замену заполнения оконных и дверных проемов первого этажа с опусканием нижней отметки оконных проемов первого этажа с целью обеспечения возможности их использования в качестве витрин магазина (л.д. 58 - 61, т. 1).
16.01.2007 г. Министерством культуры и молодежной политики Самарской области заявителю было выдано разрешение N 01-07/357 на производство ремонтно-реставрационных работ по памятнику истории и культуры, расположенному по адресу: Самара, ул. Ленинградская, 31 - 35/ул. Фрунзе, 88 (в соответствии с Распоряжением Главы администрации Самарского района г. Самары N 205 от 05.05.2006 г. данному зданию присвоен адрес: г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе/ул. Ленинградская, д. 88а/35), в соответствии с которым заявителю было разрешено произвести ремонт, реставрацию и приспособление для современного использования объекта культурного наследия в соответствии с утвержденной научно-проектной документацией (л.д. 55 - 57).
Заявителем были получены согласия Комитета по управлению имуществом г. Самары N 15-07-25/72105 от 28.11.2005 г. и Комитета ЖКХ и ОН администрации Самарского района г. Самары N 9/а15 от 12.01.2006 г. на проведение реставрации и реконструкции вышеуказанного здания. Таким образом, приступая к перепланировке, реконструкции и восстановлению разрушенных частей здания (помещений общего пользования) заявитель имел всю предусмотренную действующим законодательством разрешительную документацию.
Заявителем были восстановлены помещения общего пользования: комнаты N N 40, 56 на первом этаже, комнаты N N 4, 14 и часть комнаты N 5 на втором этаже согласно, техпаспорта БТИ от 2007 г., которые после перепланировки вошли в состав помещений первого и второго этажа.
21.02.2008 г. приемочной комиссией заявителю был выдан Акт N Д05-01-01/-14703-01 приемки нежилого помещения после переустройства (перепланировки).
18.05.2009 г. заявитель обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение по адресу г. Самара, ул. Фрунзе, д. 88а/ул. Ленинградская, д. 35.
28.09.2009 г. заявителю было отказано в госрегистрации права собственности на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).
При принятии решения об удовлетворении заявленных требований о признании указанного отказа в государственной регистрации незаконным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.
Основаниями к отказу послужило не представление документов, необходимых в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации, а именно: документов, свидетельствующих о разрешении строительства указанного помещения 1 этажа: комнаты N 40, 56, 2 этажа: комнаты N N 4, 14, документов, подтверждающих права на земельный участок под вышеуказанным домом; план, приложенный к научно-проектной документации не соответствует плану, приложенному к выписке из реестра объектов капитального строительства N РЛ-1888гп от 28.12.2007 г. проекта фактически проведенной реконструкции, согласованного соответствующим органом, в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках культуры) народов Российской Федерации"; представлена Выписка из реестра объектов капитального строительства N РЛ-18288гп от 28.12.2007 г. на нежилое помещение, площадью 312 кв. м, при реконструкции нежилого помещения были пристроены новые помещения.
Комнаты N 40,56 на первом этаже здания, N 4,14 и часть комнаты N 5 на втором этаже здания располагаются в восстановленной в процессе реконструкции разрушенной части здания строго в границах исторического облика данного объекта. Данные комнаты расположены на месте ранее существовавших помещений общего пользования собственников помещений в многоквартирном доме.
Существование помещений общего пользования до обрушения части здания подтверждается техническим планом БТИ от 2005 г., что подтверждено и ответом Департамента управления имуществом г.о. Самара от 16.02.2009 г. (л.д. 49).
Кроме этого, заявителем получено нотариально заверенное согласие собственника подвала дома Чекмарева В.А. на проведение перепланировки помещений 1 и 2 этажа и присоединения помещений общего пользования к помещениям, принадлежащим ЗАО "Торговый дом "Сатурн".
Согласно пункту 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения является реконструкцией.
В соответствии с пунктом 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Согласно пункту 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Вместе с тем, подпунктом 4 пункта 17 ст. 51 ГрК РФ определено, что выдачи разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Согласно подпункта 4 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию не требуется. Судом верно отмечено в решении, что утвержденная Министром культуры и молодежной политики Самарской области научно-проектная документация свидетельствует о проведении реконструкции объекта - территории памятника в границах исторического домовладения. В основу проекта реконструкции были положены в том числе историко-архивные изыскания и архитектурный обмер памятника. Тот факт, что все работы по реконструкции объекта - памятника истории и культуры были выполнены в рамках согласованной научно-проектной документации, охранного обязательства и разрешения на производство ремонтно-реставрационных работ, подтверждается утвержденным 04.09.2009 г. (N 26-04/2249) Министром культуры Самарской области заключением от 21.09.2009 г.
В соответствии с заключением Департамента строительства и архитектуры N Д05- 01/-686 от 23.03.2007 г., выполненные строительные мероприятия по адресу: ул. Фрунзе/ул. Ленинградская, д. 88а/35 не нарушают действующие строительные, санитарные нормы и противопожарные требования, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не превышают предельные параметры разрешенной реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Эскизный проект реконструкции объекта, представленный в УФРС по Самарской области, прошел все необходимые согласования.
В процессе выполнения работ в данный проект по согласованию с Управлением правового-кадрового обеспечения и охраны объектов культурного наследия вносились незначительные изменения, которые прошли согласование, что подтверждается заключением главного консультанта Управления охраны объектов культурного наследия Министерства культуры и молодежной политики Самарской области архитектором-реставратором Аксариным А.А., а также "Научно-реставрационным отчетом" и "Инженерно-техническим обследованием здания", подготовленным после детальной экспертизы завершенных реставрационных работ и согласованным 04.09.2009 г.
Министром культуры и молодежной политики Самарской области.
С учетом изложенного суд сделал правильный вывод о том, что какие-либо строительные изменения исторического облика объекта заявитель не произвел, объект лишь приведен в первоначальный исторический облик, недвижимое имущество в процессе реконструкции не создано, следовательно, самовольной постройки не существует.
Согласно пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
С учетом изложенного у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Учитывая положения статьи 23 Закона N 122-ФЗ, статьи 16 Закона N 189-ФЗ, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер Суд правильно указал в решении, что регистрирующий орган в сообщении об отказе во внесении изменений в ЕГРП пришел к ошибочному выводу о том, что спорный объект является самовольной постройкой.
В данном случае положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть применены, так как эта правовая норма определяет понятие самовольной постройки, согласно которому самовольной постройкой может быть признано только вновь созданное строение без получения для этого соответствующих разрешений.
В рассматриваемом случае реконструированный объект был создан с соблюдением строительных норм и правил, данный объект не является самовольной постройкой по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области исх. N 01/128/2009-760 от 28.09.2009 года не соответствует требованиям ст. ст. 17, 20 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, так как препятствует распоряжению принадлежащим ему имуществом и удовлетворил заявленные требования, оснований для отмены решения суда не имеется.
Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
С позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 27 апреля 2010 года по делу N А55-39208/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.М.РОГАЛЕВА
Судьи
Т.С.ЗАСЫПКИНА
В.В.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)