Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 08 апреля 2009 года. Полный текст решения изготовлен 15 апреля 2009 года.
Арбитражный суд Республики Карелия
в составе:
судьи Шалапаевой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Терешонок М.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ТРИАЛ"
к товариществу собственников жилья "Ратник"
об устранении препятствий в осуществлении права управления многоквартирными домами.
при участии
представителей истца Назаркова А.А. (протокол от 01.12.08), Каленской И.С. (доверенность от 11.01.09)
представителей ответчика Медведева В.А. (доверенность от 03.10.08), Мищенко Н.А. (по доверенности)
общество с ограниченной ответственностью "Триал" (далее - истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с иском об обязании товарищества собственников жилья "Ратник" (далее - ответчик, ТСЖ) не чинить препятствий истцу по управлению многоквартирными домами 102, 104 по ул. Чапаева и 4, 6 по ул. Архипова в г. Петрозаводске.
Иск обоснован ссылками на статьи 10, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статью 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и поддержан представителями истца в судебном заседании.
Ответчик иск не признал. В судебном заседании представителем ответчика заявлены следующие возражения: истец не доказал легитимность управления им многоквартирными домами, поскольку представленные бюллетени содержат противоречивые сведения о собственниках помещений, и наличие кворума при проведении собраний собственников не доказано; проведенные в апреле 2008 года собрания собственников по вопросу создания ТСЖ и изменения способа управления домами правомочны и подтверждают волеизъявление большинства собственников на изменение способа управления.
Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, архивные экземпляры технических паспортов на спорные многоквартирные дома, представленные на электронном носителе сведения Управления ФРС по Республике Карелия о государственной регистрации права собственности на помещения в спорных домах, суд установил следующее.
С 2005 года ООО "Триал" управляет многоквартирными домами N N 102 и 104 по ул. Чапаева и N N 4, 6 по ул. Архипова в г. Петрозаводске.
В апреле 2008 года собственниками помещений перечисленных домов изменен способ управления путем создания ТСЖ "Ратник". В связи с тем, что с этого времени ТСЖ взяло на себя функции по управлению домами, заключив договоры с энергоснабжающими и обслуживающими организациями, ООО "Триал" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, утверждая, что ТСЖ препятствует ему в осуществлении функций управляющей организации.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Решением общего собрания собственников помещений способ управления может быть изменен в любое время. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Из этого следует, что к числу значимых обстоятельств, подлежащих установлению для правильного разрешения спора, относятся, во-первых, обстоятельства, связанные с выбором ООО "Триал" в качестве управляющей организации в 2005 году, поскольку только при подтверждении соблюдения установленного порядка выбора ООО "Триал" в качестве управляющей организации истец может требовать устранения препятствий к управлению домами; во-вторых, обстоятельства, связанные с изменением способа управления в 2008 году. Иными словами, если в 2008 году собственники помещений домов в установленном законодательством порядке приняли решение об изменении способа управления, и такое решение легитимно, правомочия по управлению спорными домами перешли к ТСЖ, и оснований для удовлетворения иска нет.
В силу части 1 статьи 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Выбор способа управления многоквартирным домом в соответствии пунктом 4 части 2 названной статьи отнесен к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 2 статьи 45 ЖК РФ внеочередное собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе путем проведения заочного голосования, установлен статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с данным порядком в период с июня по ноябрь 2005 года по инициативе собственников ряда квартир домов 102, 104 по ул. Чапаева и 4, 6 по ул. Архипова проведены общие собрания собственников помещений в указанных многоквартирных домах в форме заочного голосования путем заполнения и передачи инициаторам бюллетеней с решениями собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Согласно части 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Отсюда следует, что решение по вопросу о выборе способа управления считается принятым, если за него проголосовало более 50% голосов от участвующих в собрании.
Согласно протоколам общих собраний собственников помещений всех четырех домов в 2005 году в заочном голосовании по каждому из них принимали участие собственники, обладающие в совокупности более чем 50% от общего количества голосов. В свою очередь, большинством голосующих принято решение о выборе способа управления посредством управляющей организации ООО "Триал" (т. 1 л.д. 32-36).
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 1 статьи 162 ЖК РФ с каждым собственником помещений в таком доме заключается договор на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (пункт 7 статьи 162 Кодекса).
В силу названных норм и статьи 10 Кодекса права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления, который она должна заключить с каждым из собственников помещений
На основании принятого собственниками решения часть из них впоследствии заключила с ООО "Триал" агентские договоры, являющиеся по содержанию договорами на управление многоквартирными домами. Согласно расчетам истца по дому 102 по ул. Чапаева договоры заключены собственниками, обладающими 28,1% голосов; по дому 104 по ул. Чапаева - собственниками, обладающими 31% голосов; по дому 4 по ул. Архипова - собственниками, обладающими 26,2% голосов; по дому 6 по ул. Архипова - собственниками, обладающими 8% голосов (т. 2 л.д. 134). Все заключенные договоры представлены в материалы дела (т. 3 л.д. 127-150, т. 4 л.д. 1-90).
В апреле 2008 года собственниками ряда квартир было инициировано собрание собственников помещений перечисленных многоквартирных домов по изменению способа управления домами путем создания товарищества собственников жилья (т. 1 л.д. 131-132).
Согласно результатам заочного голосования по каждому из домов (т. 2 л.д. 104), собрания проведены при наличии кворума, большинством голосующих принято решение о создании ТСЖ, установлении тарифов на техническое обслуживание и капитальный ремонт.
Решения, принятые по результатам голосования, оформлены протоколами общего собрания собственников перечисленных домов от 22 и 25 апреля 2008 года (т. 1 л.д. 133-134).
Поскольку обе стороны оспаривают правомочность общих собраний собственников как в 2005, так и в 2008 году, судом проверены результаты голосования по обоим случаям. При проверке расчетов установлено следующее.
По дому N 102 по ул. Чапаева. Сведениями, полученными из архивного экземпляра технического паспорта (инв. номер 9117) подтверждается, что общая полезная жилая площадь 40-квартирного жилого дома составляет 1918,9 кв. м, встроенные нежилые помещения в доме отсутствуют (т. 5 л.д. 3-4).
Решение общего собрания собственников помещений дома по выбору способу управления посредством управляющей организации ООО "Триал" оформлено протоколом от 24.07.05.
Голосование собственников помещений дома по вопросу об изменении способа управления на ТСЖ проводилось до 22.04.08.
Судом исследованы бюллетени заочного голосования и 2005, и 2008 года (т. 1 л.д. 137, т. 2 л.д. 47-66, т. 3 л.д. 21-39).
При проверке результатов голосования в обоих случаях судом учитывались следующие обстоятельства.
Представленные по запросу Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Карелия сведения о государственной регистрации права собственности на помещения дома не содержат полной информации обо всех собственниках.
Факт ввода дома в эксплуатацию зарегистрирован постановлением N 5073 от 31.12.97 Главы самоуправления города Петрозаводска, то есть до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (31.01.98). В этой связи применению подлежит пункт 1 статьи 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.97, в соответствии с которым права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.
Таким образом, при определении результатов голосования, помимо данных Управления ФРС по РК, судом приняты во внимание имеющиеся в архивном экземпляре технического паспорта списки дольщиков, участвовавших в строительстве, поскольку по смыслу пункта 5 статьи 5 действовавшего в рассматриваемом периоде Закона РСФСР от 26.06.91 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" созданный в результате осуществления инвестиционной деятельности объект является собственностью инвесторов (дольщиков).
Кроме того, при подсчете голосов во внимание приняты сведения ГУП РК "РГЦ "Недвижимость" о квартирах, находящихся в собственности граждан по состоянию на 01.07.05 (т. 5 л.д. 26), а также представленная КУМиЗ Администрации Петрозаводского городского округа информация о размере площадей, являющихся муниципальной собственностью Петрозаводского городского округа (т. 3 л.д. 125).
С учетом изложенного судом принимались во внимание бюллетени голосования, заполненные и подписанные собственниками, при наличии данных, подтверждающих статус собственников.
В случае регистрации права общей долевой собственности на квартиру судом принимались во внимание бюллетени, подписанные голосующими собственниками, исходя из размера долей в праве. При наличии доверенности (т. 5 л.д. 56) на представление интересов дольщика при голосовании судом также засчитывались результаты голосования, оформленные бюллетенем, подписанным представителем по доверенности.
При государственной регистрации доли в праве на помещение за несовершеннолетним ребенком, не достигшим возраста 18 лет, в результаты голосования, исходя из положений пункта 1 статьи 21, пункта 1 статьи 26, пункта 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации, судом засчитывались принадлежащие такому ребенку площади при наличии в бюллетене голосования, подписанном родителем ребенка, указания на то, что голосование производится как за себя, так и за ребенка.
При государственной регистрации права общей совместной собственности на квартиру или наличии указания на существование такого права в списках дольщиков, в результаты голосования судом засчитывалась вся полезная площадь квартиры даже при подписании бюллетеня одним из собственников. Применение такого подхода основано на положениях статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 2 названной статьи распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности в силу пункта 3 той же статьи вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.
То же следует из положений пункта 2 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, судом не приняты бюллетени, оформленные собственниками после голосования 22.04.08, проведенному по изменению способа управления (т. 5 л.д. 46, 57, 59, 61). Факт оформления указанных бюллетеней уже на стадии рассмотрения дела подтвержден представителем ответчика.
Указанные в бюллетенях голосования площади помещений сверялись судом с экспликацией площадей, имеющейся в техническом паспорте дома.
Проверив результаты голосования по названному дому в июле 2007 года, суд пришел к выводу о неправомочности собрания, оформленного протоколом от 24.07.05, ввиду отсутствия кворума. В собрании приняли участие собственники помещений, обладающие 816,9 кв. м при общей полезной площади дома 1918,9 кв. м.
Не было кворума и при проведении собрания 22.04.08. В указанном собрании принимали участие собственники, обладающие 725,5 кв. м.
Таким образом, собственниками помещений дома 102 по ул. Чапаева решение о выборе способа управления в установленном законом порядке не были принято ни в 2005 году при выборе ООО "Триал", ни в 2008 году (при изменении способа управления).
Несмотря на наличие заключенных с рядом собственников договоров, ООО "Триал" не вправе требовать устранения препятствий в управлении указанным домом, поскольку указанные договоры были заключены им на основании решения собрания собственников, которое не было правомочным. Судебной защите подлежит лишь нарушенное гражданское право. В данном случае право ООО "Триал" нарушено не было, поскольку оно не возникло. В этой части суд отказывает в удовлетворении иска.
По дому 104 по ул. Чапаева. Согласно данным архивного экземпляра технического паспорта (инвентарный номер 9013) на дом общая площадь квартир в доме составляет 6001,6 кв. м. Встроенные нежилые помещения в доме отсутствуют.
Факт ввода в эксплуатацию 108-квартирного жилого дома подтверждается постановлением N 3869 от 01.11.96 Главы самоуправления города Петрозаводска. Учитывая, что дом строился, в том числе за счет средств дольщиков, и был введен в эксплуатацию до даты введения в действия ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при проверке результатов голосования суд руководствовался теми же правовыми нормами, что и при определении результатов голосования по дому 102 по ул. Чапаева.
Указанная в бюллетенях голосования площадь квартир сверялась с экспликацией площадей из технического паспорта.
Решение общего собрания собственников помещений о выборе способа управления домом посредством управляющей организации ООО "Триал" оформлено протоколом от 23.06.05 (т. 1 л.д. 32). Согласно этому протоколу собрание было проведено при наличии кворума; большинством голосов, участвующих в собрании, принято решение о выборе способа управления посредством управляющей организации ООО "Триал".
При проверке результатов голосования судом установлено наличие кворума, в собрании приняли участие собственники помещений, обладающие 3 174,78 кв. м площадей от всей площади квартир дома (6001,6 кв. м). Большинством голосов участвующие в голосовании собственники приняли решение о выборе управляющей организации ООО "Триал" для управления домом.
При проверке результатов голосования по вопросу об изменении способа управления на ТСЖ в апреле 2008 года судом установлена неправомочность собрания, так как в нем приняли участие собственники, обладающие менее 50% голосов (2 844,3 кв. м из 6001,6 кв. м).
При таких обстоятельствах требование истца об устранении препятствий в управлении домом подлежит удовлетворению.
Суд отклоняет довод ответчика о том, что управляющая организация не реализовала свое право на управление домом, поскольку договор об управлении многоквартирного дома с собственниками помещений заключен не был.
Заключенные с частью собственников агентские договоры по своему содержанию являются договорами на управление домом. То обстоятельство, что такие договоры заключены не со всеми собственниками, не влияет на вывод о реализации истцом своего права на управление домом, поскольку с момента заключения договора с первым из собственников у управляющей организации возникает обязательство перед ним, связанное с управлением домом, к исполнению которого он обязан приступить как в силу самого договора, так и в соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По дому N 6 по ул. Архипова.
Согласно данным архивного экземпляра технического паспорта (инв.номер 9198), общая полезная площадь 39-квартирно дома составляет 2 310,7 кв. м.
Факт ввода в эксплуатацию зарегистрировано постановлением N 364 от 01.02.99 Главы самоуправления города Петрозаводска.
При разрешении спора, связанного с управлением указанным домом, судом установлено, что в собрании собственников, проведенном в апреле 2008 года, участвовали собственники помещений, общей площадью 1 207 кв. м. При таких обстоятельствах собрание считается правомочным. Представленными бюллетенями подтверждается, что большинством голосующих собственников принято решение об управлении домом посредством ТСЖ. При этом при проверке результатов голосования все бюллетени, вызывающие сомнение в их достоверности, исключены судом из числа доказательств.
Изменение в любое время способа управления домом является правом собственников помещений. В данном случае оно было реализовано с соблюдением установленного порядка. В этой связи заявление от 04.09.08, направленное ТСЖ в адрес истца (т. 2 л.д. 112), о досрочном прекращении договора по управлению домом, свидетельствует о правомерном отказе от его исполнения. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требования в указанной части нет.
По дому N 4 по ул. Архипова.
Согласно архивному экземпляру технического паспорта (инв.номер 9162) общая полезная площадь 18-квартирного дома составляет 1 155, 6 кв. м.
Факт ввода в эксплуатацию зарегистрирован постановлением N 3922 от 30.09.98 Главы самоуправления города Петрозаводска.
При разрешении спора, связанного с управлением указанным домом, судом установлено, что в собрании собственников, проведенном в апреле 2008 года, участвовали собственники помещений, общей площадью 824,1 кв. м. При таких обстоятельствах собрание считается правомочным. Представленными бюллетенями подтверждается, что большинством голосующих собственников принято решение об управлении домом посредством ТСЖ.
Изменение в любое время способа управления домом является правом собственников помещений. В данном случае оно было реализовано с соблюдением установленного порядка. В этой связи заявление от 04.09.08, направленное ТСЖ в адрес истца (т. 2 л.д. 112), о досрочном прекращении договора по управлению домом, свидетельствует о правомерном отказе от его исполнения. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требования в указанной части нет.
Таким образом, истец доказал наличие правовых оснований только для управления домом 104 по ул. Чапаева. В этой части иск подлежит удовлетворению. В удовлетворении остальной части иска суд отказывает.
Расходы по госпошлине в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
1. Иск удовлетворить частично.
Обязать ТСЖ "Ратник" не чинить препятствий ООО "Триал" по управлению многоквартирным домом N 104 по ул. Чапаева в г. Петрозаводске.
В остальной части иска отказать.
2. Взыскать с ТСЖ "Ратник" в пользу ООО "Триал" 2000 руб. расходов по госпошлине.
3. Взыскать с ООО "Триал" в бюджет Российской Федерации 6000 руб. госпошлины.
4. Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.
5. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Санкт-Петербург);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (г. Санкт-Петербург).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 15.04.2009 ПО ДЕЛУ N А26-4495/2008
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 15 апреля 2009 г. по делу N А26-4495/2008
Резолютивная часть решения объявлена 08 апреля 2009 года. Полный текст решения изготовлен 15 апреля 2009 года.
Арбитражный суд Республики Карелия
в составе:
судьи Шалапаевой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Терешонок М.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ТРИАЛ"
к товариществу собственников жилья "Ратник"
об устранении препятствий в осуществлении права управления многоквартирными домами.
при участии
представителей истца Назаркова А.А. (протокол от 01.12.08), Каленской И.С. (доверенность от 11.01.09)
представителей ответчика Медведева В.А. (доверенность от 03.10.08), Мищенко Н.А. (по доверенности)
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Триал" (далее - истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с иском об обязании товарищества собственников жилья "Ратник" (далее - ответчик, ТСЖ) не чинить препятствий истцу по управлению многоквартирными домами 102, 104 по ул. Чапаева и 4, 6 по ул. Архипова в г. Петрозаводске.
Иск обоснован ссылками на статьи 10, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статью 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и поддержан представителями истца в судебном заседании.
Ответчик иск не признал. В судебном заседании представителем ответчика заявлены следующие возражения: истец не доказал легитимность управления им многоквартирными домами, поскольку представленные бюллетени содержат противоречивые сведения о собственниках помещений, и наличие кворума при проведении собраний собственников не доказано; проведенные в апреле 2008 года собрания собственников по вопросу создания ТСЖ и изменения способа управления домами правомочны и подтверждают волеизъявление большинства собственников на изменение способа управления.
Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, архивные экземпляры технических паспортов на спорные многоквартирные дома, представленные на электронном носителе сведения Управления ФРС по Республике Карелия о государственной регистрации права собственности на помещения в спорных домах, суд установил следующее.
С 2005 года ООО "Триал" управляет многоквартирными домами N N 102 и 104 по ул. Чапаева и N N 4, 6 по ул. Архипова в г. Петрозаводске.
В апреле 2008 года собственниками помещений перечисленных домов изменен способ управления путем создания ТСЖ "Ратник". В связи с тем, что с этого времени ТСЖ взяло на себя функции по управлению домами, заключив договоры с энергоснабжающими и обслуживающими организациями, ООО "Триал" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, утверждая, что ТСЖ препятствует ему в осуществлении функций управляющей организации.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Решением общего собрания собственников помещений способ управления может быть изменен в любое время. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Из этого следует, что к числу значимых обстоятельств, подлежащих установлению для правильного разрешения спора, относятся, во-первых, обстоятельства, связанные с выбором ООО "Триал" в качестве управляющей организации в 2005 году, поскольку только при подтверждении соблюдения установленного порядка выбора ООО "Триал" в качестве управляющей организации истец может требовать устранения препятствий к управлению домами; во-вторых, обстоятельства, связанные с изменением способа управления в 2008 году. Иными словами, если в 2008 году собственники помещений домов в установленном законодательством порядке приняли решение об изменении способа управления, и такое решение легитимно, правомочия по управлению спорными домами перешли к ТСЖ, и оснований для удовлетворения иска нет.
В силу части 1 статьи 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Выбор способа управления многоквартирным домом в соответствии пунктом 4 части 2 названной статьи отнесен к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 2 статьи 45 ЖК РФ внеочередное собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе путем проведения заочного голосования, установлен статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с данным порядком в период с июня по ноябрь 2005 года по инициативе собственников ряда квартир домов 102, 104 по ул. Чапаева и 4, 6 по ул. Архипова проведены общие собрания собственников помещений в указанных многоквартирных домах в форме заочного голосования путем заполнения и передачи инициаторам бюллетеней с решениями собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Согласно части 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Отсюда следует, что решение по вопросу о выборе способа управления считается принятым, если за него проголосовало более 50% голосов от участвующих в собрании.
Согласно протоколам общих собраний собственников помещений всех четырех домов в 2005 году в заочном голосовании по каждому из них принимали участие собственники, обладающие в совокупности более чем 50% от общего количества голосов. В свою очередь, большинством голосующих принято решение о выборе способа управления посредством управляющей организации ООО "Триал" (т. 1 л.д. 32-36).
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 1 статьи 162 ЖК РФ с каждым собственником помещений в таком доме заключается договор на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (пункт 7 статьи 162 Кодекса).
В силу названных норм и статьи 10 Кодекса права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления, который она должна заключить с каждым из собственников помещений
На основании принятого собственниками решения часть из них впоследствии заключила с ООО "Триал" агентские договоры, являющиеся по содержанию договорами на управление многоквартирными домами. Согласно расчетам истца по дому 102 по ул. Чапаева договоры заключены собственниками, обладающими 28,1% голосов; по дому 104 по ул. Чапаева - собственниками, обладающими 31% голосов; по дому 4 по ул. Архипова - собственниками, обладающими 26,2% голосов; по дому 6 по ул. Архипова - собственниками, обладающими 8% голосов (т. 2 л.д. 134). Все заключенные договоры представлены в материалы дела (т. 3 л.д. 127-150, т. 4 л.д. 1-90).
В апреле 2008 года собственниками ряда квартир было инициировано собрание собственников помещений перечисленных многоквартирных домов по изменению способа управления домами путем создания товарищества собственников жилья (т. 1 л.д. 131-132).
Согласно результатам заочного голосования по каждому из домов (т. 2 л.д. 104), собрания проведены при наличии кворума, большинством голосующих принято решение о создании ТСЖ, установлении тарифов на техническое обслуживание и капитальный ремонт.
Решения, принятые по результатам голосования, оформлены протоколами общего собрания собственников перечисленных домов от 22 и 25 апреля 2008 года (т. 1 л.д. 133-134).
Поскольку обе стороны оспаривают правомочность общих собраний собственников как в 2005, так и в 2008 году, судом проверены результаты голосования по обоим случаям. При проверке расчетов установлено следующее.
По дому N 102 по ул. Чапаева. Сведениями, полученными из архивного экземпляра технического паспорта (инв. номер 9117) подтверждается, что общая полезная жилая площадь 40-квартирного жилого дома составляет 1918,9 кв. м, встроенные нежилые помещения в доме отсутствуют (т. 5 л.д. 3-4).
Решение общего собрания собственников помещений дома по выбору способу управления посредством управляющей организации ООО "Триал" оформлено протоколом от 24.07.05.
Голосование собственников помещений дома по вопросу об изменении способа управления на ТСЖ проводилось до 22.04.08.
Судом исследованы бюллетени заочного голосования и 2005, и 2008 года (т. 1 л.д. 137, т. 2 л.д. 47-66, т. 3 л.д. 21-39).
При проверке результатов голосования в обоих случаях судом учитывались следующие обстоятельства.
Представленные по запросу Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Карелия сведения о государственной регистрации права собственности на помещения дома не содержат полной информации обо всех собственниках.
Факт ввода дома в эксплуатацию зарегистрирован постановлением N 5073 от 31.12.97 Главы самоуправления города Петрозаводска, то есть до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (31.01.98). В этой связи применению подлежит пункт 1 статьи 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.97, в соответствии с которым права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.
Таким образом, при определении результатов голосования, помимо данных Управления ФРС по РК, судом приняты во внимание имеющиеся в архивном экземпляре технического паспорта списки дольщиков, участвовавших в строительстве, поскольку по смыслу пункта 5 статьи 5 действовавшего в рассматриваемом периоде Закона РСФСР от 26.06.91 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" созданный в результате осуществления инвестиционной деятельности объект является собственностью инвесторов (дольщиков).
Кроме того, при подсчете голосов во внимание приняты сведения ГУП РК "РГЦ "Недвижимость" о квартирах, находящихся в собственности граждан по состоянию на 01.07.05 (т. 5 л.д. 26), а также представленная КУМиЗ Администрации Петрозаводского городского округа информация о размере площадей, являющихся муниципальной собственностью Петрозаводского городского округа (т. 3 л.д. 125).
С учетом изложенного судом принимались во внимание бюллетени голосования, заполненные и подписанные собственниками, при наличии данных, подтверждающих статус собственников.
В случае регистрации права общей долевой собственности на квартиру судом принимались во внимание бюллетени, подписанные голосующими собственниками, исходя из размера долей в праве. При наличии доверенности (т. 5 л.д. 56) на представление интересов дольщика при голосовании судом также засчитывались результаты голосования, оформленные бюллетенем, подписанным представителем по доверенности.
При государственной регистрации доли в праве на помещение за несовершеннолетним ребенком, не достигшим возраста 18 лет, в результаты голосования, исходя из положений пункта 1 статьи 21, пункта 1 статьи 26, пункта 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации, судом засчитывались принадлежащие такому ребенку площади при наличии в бюллетене голосования, подписанном родителем ребенка, указания на то, что голосование производится как за себя, так и за ребенка.
При государственной регистрации права общей совместной собственности на квартиру или наличии указания на существование такого права в списках дольщиков, в результаты голосования судом засчитывалась вся полезная площадь квартиры даже при подписании бюллетеня одним из собственников. Применение такого подхода основано на положениях статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 2 названной статьи распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности в силу пункта 3 той же статьи вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.
То же следует из положений пункта 2 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, судом не приняты бюллетени, оформленные собственниками после голосования 22.04.08, проведенному по изменению способа управления (т. 5 л.д. 46, 57, 59, 61). Факт оформления указанных бюллетеней уже на стадии рассмотрения дела подтвержден представителем ответчика.
Указанные в бюллетенях голосования площади помещений сверялись судом с экспликацией площадей, имеющейся в техническом паспорте дома.
Проверив результаты голосования по названному дому в июле 2007 года, суд пришел к выводу о неправомочности собрания, оформленного протоколом от 24.07.05, ввиду отсутствия кворума. В собрании приняли участие собственники помещений, обладающие 816,9 кв. м при общей полезной площади дома 1918,9 кв. м.
Не было кворума и при проведении собрания 22.04.08. В указанном собрании принимали участие собственники, обладающие 725,5 кв. м.
Таким образом, собственниками помещений дома 102 по ул. Чапаева решение о выборе способа управления в установленном законом порядке не были принято ни в 2005 году при выборе ООО "Триал", ни в 2008 году (при изменении способа управления).
Несмотря на наличие заключенных с рядом собственников договоров, ООО "Триал" не вправе требовать устранения препятствий в управлении указанным домом, поскольку указанные договоры были заключены им на основании решения собрания собственников, которое не было правомочным. Судебной защите подлежит лишь нарушенное гражданское право. В данном случае право ООО "Триал" нарушено не было, поскольку оно не возникло. В этой части суд отказывает в удовлетворении иска.
По дому 104 по ул. Чапаева. Согласно данным архивного экземпляра технического паспорта (инвентарный номер 9013) на дом общая площадь квартир в доме составляет 6001,6 кв. м. Встроенные нежилые помещения в доме отсутствуют.
Факт ввода в эксплуатацию 108-квартирного жилого дома подтверждается постановлением N 3869 от 01.11.96 Главы самоуправления города Петрозаводска. Учитывая, что дом строился, в том числе за счет средств дольщиков, и был введен в эксплуатацию до даты введения в действия ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при проверке результатов голосования суд руководствовался теми же правовыми нормами, что и при определении результатов голосования по дому 102 по ул. Чапаева.
Указанная в бюллетенях голосования площадь квартир сверялась с экспликацией площадей из технического паспорта.
Решение общего собрания собственников помещений о выборе способа управления домом посредством управляющей организации ООО "Триал" оформлено протоколом от 23.06.05 (т. 1 л.д. 32). Согласно этому протоколу собрание было проведено при наличии кворума; большинством голосов, участвующих в собрании, принято решение о выборе способа управления посредством управляющей организации ООО "Триал".
При проверке результатов голосования судом установлено наличие кворума, в собрании приняли участие собственники помещений, обладающие 3 174,78 кв. м площадей от всей площади квартир дома (6001,6 кв. м). Большинством голосов участвующие в голосовании собственники приняли решение о выборе управляющей организации ООО "Триал" для управления домом.
При проверке результатов голосования по вопросу об изменении способа управления на ТСЖ в апреле 2008 года судом установлена неправомочность собрания, так как в нем приняли участие собственники, обладающие менее 50% голосов (2 844,3 кв. м из 6001,6 кв. м).
При таких обстоятельствах требование истца об устранении препятствий в управлении домом подлежит удовлетворению.
Суд отклоняет довод ответчика о том, что управляющая организация не реализовала свое право на управление домом, поскольку договор об управлении многоквартирного дома с собственниками помещений заключен не был.
Заключенные с частью собственников агентские договоры по своему содержанию являются договорами на управление домом. То обстоятельство, что такие договоры заключены не со всеми собственниками, не влияет на вывод о реализации истцом своего права на управление домом, поскольку с момента заключения договора с первым из собственников у управляющей организации возникает обязательство перед ним, связанное с управлением домом, к исполнению которого он обязан приступить как в силу самого договора, так и в соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По дому N 6 по ул. Архипова.
Согласно данным архивного экземпляра технического паспорта (инв.номер 9198), общая полезная площадь 39-квартирно дома составляет 2 310,7 кв. м.
Факт ввода в эксплуатацию зарегистрировано постановлением N 364 от 01.02.99 Главы самоуправления города Петрозаводска.
При разрешении спора, связанного с управлением указанным домом, судом установлено, что в собрании собственников, проведенном в апреле 2008 года, участвовали собственники помещений, общей площадью 1 207 кв. м. При таких обстоятельствах собрание считается правомочным. Представленными бюллетенями подтверждается, что большинством голосующих собственников принято решение об управлении домом посредством ТСЖ. При этом при проверке результатов голосования все бюллетени, вызывающие сомнение в их достоверности, исключены судом из числа доказательств.
Изменение в любое время способа управления домом является правом собственников помещений. В данном случае оно было реализовано с соблюдением установленного порядка. В этой связи заявление от 04.09.08, направленное ТСЖ в адрес истца (т. 2 л.д. 112), о досрочном прекращении договора по управлению домом, свидетельствует о правомерном отказе от его исполнения. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требования в указанной части нет.
По дому N 4 по ул. Архипова.
Согласно архивному экземпляру технического паспорта (инв.номер 9162) общая полезная площадь 18-квартирного дома составляет 1 155, 6 кв. м.
Факт ввода в эксплуатацию зарегистрирован постановлением N 3922 от 30.09.98 Главы самоуправления города Петрозаводска.
При разрешении спора, связанного с управлением указанным домом, судом установлено, что в собрании собственников, проведенном в апреле 2008 года, участвовали собственники помещений, общей площадью 824,1 кв. м. При таких обстоятельствах собрание считается правомочным. Представленными бюллетенями подтверждается, что большинством голосующих собственников принято решение об управлении домом посредством ТСЖ.
Изменение в любое время способа управления домом является правом собственников помещений. В данном случае оно было реализовано с соблюдением установленного порядка. В этой связи заявление от 04.09.08, направленное ТСЖ в адрес истца (т. 2 л.д. 112), о досрочном прекращении договора по управлению домом, свидетельствует о правомерном отказе от его исполнения. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требования в указанной части нет.
Таким образом, истец доказал наличие правовых оснований только для управления домом 104 по ул. Чапаева. В этой части иск подлежит удовлетворению. В удовлетворении остальной части иска суд отказывает.
Расходы по госпошлине в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Иск удовлетворить частично.
Обязать ТСЖ "Ратник" не чинить препятствий ООО "Триал" по управлению многоквартирным домом N 104 по ул. Чапаева в г. Петрозаводске.
В остальной части иска отказать.
2. Взыскать с ТСЖ "Ратник" в пользу ООО "Триал" 2000 руб. расходов по госпошлине.
3. Взыскать с ООО "Триал" в бюджет Российской Федерации 6000 руб. госпошлины.
4. Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.
5. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Санкт-Петербург);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (г. Санкт-Петербург).
Судья
И.В.ШАЛАПАЕВА
И.В.ШАЛАПАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)