Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 августа 2010 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дружининой Л.В.
судей Назаровой В.Ю., Лихачевой А.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Заривчацкой О.В.
при участии:
- от истца, ООО "Мой город" - Морозова Т.В., паспорт, протокол N 4 от 13.07.2010 г.; Домрачева Е.А., паспорт, доверенность от 23.08.2010 г.;
- от ответчика, ООО "Жилищно-эксплуатационный участок-2" - Баглаев Д.А., паспорт, доверенность от 23.08.2010 г.;
- лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Мой город"
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 09 июня 2010 года
по делу N А50-6944/2010,
принятое судьей М.Ю.Шафранской
по иску общества с ограниченной ответственностью "Мой город"
к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок-2"
о возложении обязанностей по передаче управления многоквартирным домом, передаче документов,
установил:
Общество ограниченной ответственностью "Мой город" (далее - ООО "Мой город", истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок-2" (далее - ООО "ЖЭУ-2", ответчик) передать истцу управление многоквартирным жилым домом, расположенным по адрес: Пермский край, г. Лысьва, ул. Чайковского, 6; обязать ответчика подписать акт состояния общего имущества в указанном многоквартирном жилом доме передать истцу в качестве приложения к нему а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; б) документы (акты) о приемке результатов работ; в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; г) копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного реестра; д) выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; е) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); ж) проектную документацию (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); з) учетно-регистрационные документы, в том числе поквартирные карточки, карточки регистрации, информацию о гражданах, имеющих льготы по оплате, а также проживающих на основании договоров социального найма; и) акты разграничения электросетей и энергопринимающего устройства, находящегося в собственности, во владении на ином законном основании, эксплуатационной ответственности, составленный между абонентом и энергоснабжающей организацией; к) однолинейную схему электроснабжения объектов абонента с указанием источников питания, уровней напряжения, параметров силовых трансформаторов, линий электропередач, систем учета (тип и номера электросчетчиков, коэффициенты трансформаторов тока и трансформаторов напряжения), а также потребителей (субабонентов), подключенных к сетям потребителя (абонента); л) акт допуска в эксплуатацию электрических установок и электрических сетей, выданной органом Ростехнадзора; м) документы о наличии (отсутствии) средств и сами средства (при их наличии) на текущий ремонт, собранные с собственников помещений, но не израсходованные ответчиком; н) документы по оплате поставленных ресурсов и средства на оплату поставленных ресурсов, собранные с собственников помещений, но не израсходованных ответчиком на основании статей 46, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) (т. 1, л.д. 4-8).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 09.06.2010 г. (резолютивная часть от 02.06.2010 г., судья М.Ю.Шафранская) в удовлетворении исковых требований отказано, с истца в доход федерального бюджета взыскано 12 000 руб. 00 коп. госпошлины по иску (т. 3, л.д. 83-87).
Истец, ООО "Мой город", с решением суда первой инстанции не согласился, представил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального права.
Считает, что принятым 05.02.2010 г. на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Чайковского, 6 решением о выборе в качестве управляющей компания ООО "Мой город", не оспоренным в установленном законом порядке, собственники помещений в указанном многоквартирном жилом доме в одностороннем порядке расторгли договор управления с ООО "ЖЭУ-2" и избрали единственной управляющей компанией ООО "Мой город". По мнению ответчика, возможность одностороннего отказа от исполнения договора на управление многоквартирным домом допускается законом (п. 3 ст. 161 ЖК РФ, п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Выбор новой управляющей компании на основании решения общего собрания собственников помещений 05.02.2010 г. означает прекращение всех прав у ООО "ЖЭУ-2". Отсутствие заключенных ООО "Мой город" с ресурсоснабжающими организациями договоров на оказание коммунальных услуг не влияет на правомерность заявленных истцом требований. Представленные ООО "ЖЭУ-2" доказательства о продлении договора управления от 11.08.2008 г. N 29/2 до 01.09.2013 г., по мнению истца, являются недостоверными.
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, представил пояснения к апелляционной жалобе, которые приобщены к материалам дела на основании ст. 268 АПК РФ.
Ответчик, ООО "ЖЭУ-2", представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что предусмотренный п. 8 ст. 162 ЖК РФ порядок расторжения договора управления многоквартирным домом с ООО "ЖЭУ-2" не соблюден. В настоящее время ответчик, исполняя условия договора управления многоквартирным домом от 11.08.2008 г. N 29/2, фактически оказывает услуги по управлению многоквартирным домом N 6 по ул. Чайковского, г. Лысьва.
В судебном заседании представитель ответчика доводы отзыва на апелляционную жалобу поддержал, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, собственниками жилого дома N 6 по ул. Чайковского 14.04.2008 г. принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией, в качестве которой избрано ООО "ЖЭУ-2" (т. 2, л.д. 40-41).
На основании указанного решения между ООО "ЖЭУ-2" (Управляющая организация) и собственниками помещений в многоквартирном доме N 6 по ул. Чайковского, г. Лысьвы (собственники) заключен договор управления многоквартирным домом от 11.08.2008 г. N 29/2 (т. 2, л.д. 42-52).
Согласно п. 8.1 договора от 11.08.2008 г. N 29/2 настоящий договор вступает в силу с 01.09.2008 г. и действует в течение одного года.
В случае, если за месяц до истечения срока действия настоящего договора ни одна из сторон не заявила о прекращении действия настоящего договора, договора считается продленным на следующий год (далее продляется в том же порядке).
По итогам общего собрания собственников помещений, оформленным протоколом общего собрания от 05.02.2010 г. собственниками помещений приняты решения об утверждении способа управления - управление ООО "Мой город", об отмене способа управления - управление управляющей организацией ООО "ЖЭУ-2", утверждении договора управления с ООО "Мой город"; утверждении полномочий ООО "Мой город" по уведомлению управляющей организации ООО "ЖЭУ-2" о решении собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Лысьва, ул. Чайковского, дом N 6 об изменении способа управления и запросу технической документации на дом, согласно прилагаемой схемы и сроков основных мероприятий (т. 1, л.д. 142-143).
Письмом от 10.02.2010 г. N 13 ООО "Мой город" направило в адрес ООО "ЖЭУ-2" уведомление о выборе собственниками помещений дома N 6 по ул. Чайковского формы управления - управление управляющей организацией ООО "Мой город", с требованием передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы вновь избранной управляющей организации (т. 1, л.д. 27).
Письмом от 18.02.2010 г. N 17 ООО "ЖЭУ-2" сообщило ООО "Мой город" о том, что между ответчиком и собственниками помещений указанного дома заключен договор управления многоквартирного дома 11.08.2008 г. N 29/2 (т. 1, л.д. 28).
Полагая, что собственники помещений избрали управляющей организацией ООО "Мой город", истец на основании ст. 161, 162 ЖК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор управления многоквартирным домом с ООО "ЖЭУ-2" собственниками помещений спорного многоквартирного дома не расторгнут в установленном законом порядке, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований на основании статей 161, 162 ЖК РФ не имеется.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, пояснений и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции оснований для удовлетворения жалобы не установил.
В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (п. 9 ст. 161 ЖК РФ).
Согласно п. 5 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (п. 6 ст. 162 ЖК РФ).
В соответствии с п. 8 ЖК РФ изменение и(или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
По требованию одной из сторон договор в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.
Из материалов дела усматривается, что в период действия договора управления 11.08.2008 г. N 29/2, заключенного собственниками помещений с ООО "ЖЭУ-2" по итогам общего собрания собственников, проведенного в форме заочного голосования 05.02.2010 г., собственниками помещений спорного многоквартирного жилого дома, приняты решения об утверждении способа управления - управление ООО "Мой город", об отмене способа управления - управление управляющей организацией ООО "ЖЭУ-2", утверждении договора управления с ООО "Мой город" (т. 1, л.д. 142-143).
По своей правовой природе договор управления многоквартирным домом является разновидностью договора оказания услуг с особенностями, установленными положениями Жилищного кодекса РФ для данной категории договоров.
В силу п. 1 ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Пунктами 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ установлены особенности расторжения договора управления многоквартирным домом, а именно, предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Таким образом, толкование приведенных норм ст. 162 ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме договор управления многоквартирным домом при сохранении ранее выбранного способа управления может быть расторгнут в случае ненадлежащего исполнения управляющей организацией своих обязательств по договору.
Довод апелляционной жалобы о том, что решениями собственников от 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, января 2010 г., а также 01, 02, 03, 04 февраля 2010 г. (т. 1, л.д. 30-139) изменен способ управления домом, что в силу п. 3 ст. 161 ЖК РФ является основанием для одностороннего расторжения договора управления многоквартирным домом, состоятельным признан быть не может, поскольку указанными решениями собственников ранее выбранный способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией изменен не был, собственники решили сменить управляющую компанию.
Замена управляющей компании производится в установленном законом порядке - путем расторжения договора с предыдущей организацией в соответствии с п. 8 ст. 162 ЖК РФ либо в случае прекращения договора управления с истечением его срока.
Поскольку о прекращении действия договора от 11.08.2009 г. N 29/2 собственники помещений в порядке, установленном п. 8.1 договора не заявили, он считается продленным на следующий год.
Соглашения о досрочном расторжении договора управления по данному дому между собственниками жилых помещений и ответчиком отсутствует.
Напротив, решением собственников помещений от 11.05.2010 г., оформленным протоколом внеочередного общего собрания собственников, проведенного в форме заочного голосования (т. 3, л.д. 11) утверждено дополнительное соглашение от 06.04.2010 г. к договору управления с управляющей компанией ООО "ЖЭУ-2", в соответствии с которым продлили срок действия договора управления от 11.08.2009 г. N 29/2 (т. 3, л.д. 8).
Довод заявителя жалобы о том, что указанный протокол не соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам, а именно требованию достоверности, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку протокол общего собрания собственников помещений от 11.05.2010 г. в порядке, предусмотренном п. 6 ст. 46 ЖК РФ, не оспорен; заявлений о фальсификации указанного доказательства от истца в порядке ст. 63 АПК РФ не поступало.
Протокол общего собрания собственников от 05.02.2010 г. не содержит данных о том, что основанием для замены управляющей компании ООО "ЖЭУ-2" послужило ненадлежащее исполнение обязательств с ее стороны.
В уведомлении о прекращении управления домом, направленному ответчику 10.02.2010 г. в качестве основания передачи технической документации указан только факт выбора новой управляющей компании без каких-либо ссылок на допущенные ООО "ЖЭУ-2" нарушения условий договора от 11.08.2009 г. N 29/2 (т. 1, л.д. 27).
В соответствии п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ односторонний отказ от договора управления допускается по решению общего собрания собственников при условии, если управляющая организация не выполняет условия такого договора.
Принятие собственниками помещений об отмене способа управления - управление управляющей организацией ООО "ЖЭУ-2" и выборе в качестве управляющей компании ООО "Мой город" в отсутствие доказательств о расторжении договора с ответчиком ввиду нарушения управляющей организацией условий такого договора, не может служить основанием для прекращения существующих договорных правоотношений. Доказательств ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя по договору обязательств истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено.
Напротив, материалами дела: договором на отпуск питьевой воды и прием сточных вод от 01.02.2010 г. N 252-ВК (т. 2, л.д. 54-58), договором энергоснабжения на отопление, вентиляцию, и горячее водоснабжение от 01.02.2010 г. N 227-ТЭ (т. 2, л.д. 59-69), договором на оказание услуг по вывозу и размещению твердых бытовых отходов от 01.01.2010 г. N 2 (т. 2, л.д. 70-71), договором электроснабжения от 01.08.2008 г. N 6711 (т. 3, л.д. 32-41), сальдовыми ведомостями за март, апрель, май 2010 г. (т. 2, л.д. 73-82, т. 3, л.д. 76) подтверждается, что функции управления спорным многоквартирным домом осуществляет ООО "ЖЭУ-2".
В силу ст. 10 ЖК РФ права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений.
Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
При толковании вышеуказанных норм права следует, что управляющая организация (истец) должна представить доказательства заключения договора на управление многоквартирным домом с каждым собственником помещения многоквартирного дома N 6 по ул. Чайковского, г. Лысьва.
Истцом не оспаривается, что договоры с каждым собственником помещений в указанных им домах в настоящее время не заключены.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истец в настоящее время не может считаться управляющей организацией в отношении указанного им многоквартирного дома, а решение собраний собственников помещений о выборе управляющей организации само по себе не влечет возникновение у истца прав и обязанностей, установленных законом для управляющих организаций, в том числе, на получение истребуемой истцом документации.
Поскольку ранее заключенный договор от 11.08.2009 г. N 29/9 в установленном порядке не расторгнут и истцом не представлено доказательств ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора управления жилым домом, при наличии которых у стороны по договору возникло право на расторжение договора в одностороннем порядке, суд первой инстанции правомерно не усмотрел основания для удовлетворения требований ООО "Мой город" об обязании передать управление многоквартирным домом и техническую документацию.
С учетом изложенного, решение суда от 09.06.2010 г. является законным и обоснованным. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит. Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Поскольку определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда ООО "Мой город" представлена отсрочка по уплате госпошлины по апелляционной жалобе на срок до окончания рассмотрения дела, 2000 руб. 00 коп. подлежат взысканию с истца в доход федерального бюджета на основании пп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 102, 110, 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 09.06.2010 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ООО "Мой город" в доход федерального бюджета 2 000 (две тысячи) руб. 00 коп. госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.08.2010 N 17АП-7790/2010-ГК ПО ДЕЛУ N А50-6944/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2010 г. N 17АП-7790/2010-ГК
Дело N А50-6944/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 августа 2010 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дружининой Л.В.
судей Назаровой В.Ю., Лихачевой А.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Заривчацкой О.В.
при участии:
- от истца, ООО "Мой город" - Морозова Т.В., паспорт, протокол N 4 от 13.07.2010 г.; Домрачева Е.А., паспорт, доверенность от 23.08.2010 г.;
- от ответчика, ООО "Жилищно-эксплуатационный участок-2" - Баглаев Д.А., паспорт, доверенность от 23.08.2010 г.;
- лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Мой город"
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 09 июня 2010 года
по делу N А50-6944/2010,
принятое судьей М.Ю.Шафранской
по иску общества с ограниченной ответственностью "Мой город"
к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок-2"
о возложении обязанностей по передаче управления многоквартирным домом, передаче документов,
установил:
Общество ограниченной ответственностью "Мой город" (далее - ООО "Мой город", истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок-2" (далее - ООО "ЖЭУ-2", ответчик) передать истцу управление многоквартирным жилым домом, расположенным по адрес: Пермский край, г. Лысьва, ул. Чайковского, 6; обязать ответчика подписать акт состояния общего имущества в указанном многоквартирном жилом доме передать истцу в качестве приложения к нему а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; б) документы (акты) о приемке результатов работ; в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; г) копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного реестра; д) выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; е) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); ж) проектную документацию (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); з) учетно-регистрационные документы, в том числе поквартирные карточки, карточки регистрации, информацию о гражданах, имеющих льготы по оплате, а также проживающих на основании договоров социального найма; и) акты разграничения электросетей и энергопринимающего устройства, находящегося в собственности, во владении на ином законном основании, эксплуатационной ответственности, составленный между абонентом и энергоснабжающей организацией; к) однолинейную схему электроснабжения объектов абонента с указанием источников питания, уровней напряжения, параметров силовых трансформаторов, линий электропередач, систем учета (тип и номера электросчетчиков, коэффициенты трансформаторов тока и трансформаторов напряжения), а также потребителей (субабонентов), подключенных к сетям потребителя (абонента); л) акт допуска в эксплуатацию электрических установок и электрических сетей, выданной органом Ростехнадзора; м) документы о наличии (отсутствии) средств и сами средства (при их наличии) на текущий ремонт, собранные с собственников помещений, но не израсходованные ответчиком; н) документы по оплате поставленных ресурсов и средства на оплату поставленных ресурсов, собранные с собственников помещений, но не израсходованных ответчиком на основании статей 46, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) (т. 1, л.д. 4-8).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 09.06.2010 г. (резолютивная часть от 02.06.2010 г., судья М.Ю.Шафранская) в удовлетворении исковых требований отказано, с истца в доход федерального бюджета взыскано 12 000 руб. 00 коп. госпошлины по иску (т. 3, л.д. 83-87).
Истец, ООО "Мой город", с решением суда первой инстанции не согласился, представил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального права.
Считает, что принятым 05.02.2010 г. на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Чайковского, 6 решением о выборе в качестве управляющей компания ООО "Мой город", не оспоренным в установленном законом порядке, собственники помещений в указанном многоквартирном жилом доме в одностороннем порядке расторгли договор управления с ООО "ЖЭУ-2" и избрали единственной управляющей компанией ООО "Мой город". По мнению ответчика, возможность одностороннего отказа от исполнения договора на управление многоквартирным домом допускается законом (п. 3 ст. 161 ЖК РФ, п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Выбор новой управляющей компании на основании решения общего собрания собственников помещений 05.02.2010 г. означает прекращение всех прав у ООО "ЖЭУ-2". Отсутствие заключенных ООО "Мой город" с ресурсоснабжающими организациями договоров на оказание коммунальных услуг не влияет на правомерность заявленных истцом требований. Представленные ООО "ЖЭУ-2" доказательства о продлении договора управления от 11.08.2008 г. N 29/2 до 01.09.2013 г., по мнению истца, являются недостоверными.
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, представил пояснения к апелляционной жалобе, которые приобщены к материалам дела на основании ст. 268 АПК РФ.
Ответчик, ООО "ЖЭУ-2", представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что предусмотренный п. 8 ст. 162 ЖК РФ порядок расторжения договора управления многоквартирным домом с ООО "ЖЭУ-2" не соблюден. В настоящее время ответчик, исполняя условия договора управления многоквартирным домом от 11.08.2008 г. N 29/2, фактически оказывает услуги по управлению многоквартирным домом N 6 по ул. Чайковского, г. Лысьва.
В судебном заседании представитель ответчика доводы отзыва на апелляционную жалобу поддержал, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, собственниками жилого дома N 6 по ул. Чайковского 14.04.2008 г. принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией, в качестве которой избрано ООО "ЖЭУ-2" (т. 2, л.д. 40-41).
На основании указанного решения между ООО "ЖЭУ-2" (Управляющая организация) и собственниками помещений в многоквартирном доме N 6 по ул. Чайковского, г. Лысьвы (собственники) заключен договор управления многоквартирным домом от 11.08.2008 г. N 29/2 (т. 2, л.д. 42-52).
Согласно п. 8.1 договора от 11.08.2008 г. N 29/2 настоящий договор вступает в силу с 01.09.2008 г. и действует в течение одного года.
В случае, если за месяц до истечения срока действия настоящего договора ни одна из сторон не заявила о прекращении действия настоящего договора, договора считается продленным на следующий год (далее продляется в том же порядке).
По итогам общего собрания собственников помещений, оформленным протоколом общего собрания от 05.02.2010 г. собственниками помещений приняты решения об утверждении способа управления - управление ООО "Мой город", об отмене способа управления - управление управляющей организацией ООО "ЖЭУ-2", утверждении договора управления с ООО "Мой город"; утверждении полномочий ООО "Мой город" по уведомлению управляющей организации ООО "ЖЭУ-2" о решении собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Лысьва, ул. Чайковского, дом N 6 об изменении способа управления и запросу технической документации на дом, согласно прилагаемой схемы и сроков основных мероприятий (т. 1, л.д. 142-143).
Письмом от 10.02.2010 г. N 13 ООО "Мой город" направило в адрес ООО "ЖЭУ-2" уведомление о выборе собственниками помещений дома N 6 по ул. Чайковского формы управления - управление управляющей организацией ООО "Мой город", с требованием передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы вновь избранной управляющей организации (т. 1, л.д. 27).
Письмом от 18.02.2010 г. N 17 ООО "ЖЭУ-2" сообщило ООО "Мой город" о том, что между ответчиком и собственниками помещений указанного дома заключен договор управления многоквартирного дома 11.08.2008 г. N 29/2 (т. 1, л.д. 28).
Полагая, что собственники помещений избрали управляющей организацией ООО "Мой город", истец на основании ст. 161, 162 ЖК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор управления многоквартирным домом с ООО "ЖЭУ-2" собственниками помещений спорного многоквартирного дома не расторгнут в установленном законом порядке, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований на основании статей 161, 162 ЖК РФ не имеется.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, пояснений и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции оснований для удовлетворения жалобы не установил.
В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (п. 9 ст. 161 ЖК РФ).
Согласно п. 5 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (п. 6 ст. 162 ЖК РФ).
В соответствии с п. 8 ЖК РФ изменение и(или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
По требованию одной из сторон договор в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.
Из материалов дела усматривается, что в период действия договора управления 11.08.2008 г. N 29/2, заключенного собственниками помещений с ООО "ЖЭУ-2" по итогам общего собрания собственников, проведенного в форме заочного голосования 05.02.2010 г., собственниками помещений спорного многоквартирного жилого дома, приняты решения об утверждении способа управления - управление ООО "Мой город", об отмене способа управления - управление управляющей организацией ООО "ЖЭУ-2", утверждении договора управления с ООО "Мой город" (т. 1, л.д. 142-143).
По своей правовой природе договор управления многоквартирным домом является разновидностью договора оказания услуг с особенностями, установленными положениями Жилищного кодекса РФ для данной категории договоров.
В силу п. 1 ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Пунктами 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ установлены особенности расторжения договора управления многоквартирным домом, а именно, предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Таким образом, толкование приведенных норм ст. 162 ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме договор управления многоквартирным домом при сохранении ранее выбранного способа управления может быть расторгнут в случае ненадлежащего исполнения управляющей организацией своих обязательств по договору.
Довод апелляционной жалобы о том, что решениями собственников от 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, января 2010 г., а также 01, 02, 03, 04 февраля 2010 г. (т. 1, л.д. 30-139) изменен способ управления домом, что в силу п. 3 ст. 161 ЖК РФ является основанием для одностороннего расторжения договора управления многоквартирным домом, состоятельным признан быть не может, поскольку указанными решениями собственников ранее выбранный способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией изменен не был, собственники решили сменить управляющую компанию.
Замена управляющей компании производится в установленном законом порядке - путем расторжения договора с предыдущей организацией в соответствии с п. 8 ст. 162 ЖК РФ либо в случае прекращения договора управления с истечением его срока.
Поскольку о прекращении действия договора от 11.08.2009 г. N 29/2 собственники помещений в порядке, установленном п. 8.1 договора не заявили, он считается продленным на следующий год.
Соглашения о досрочном расторжении договора управления по данному дому между собственниками жилых помещений и ответчиком отсутствует.
Напротив, решением собственников помещений от 11.05.2010 г., оформленным протоколом внеочередного общего собрания собственников, проведенного в форме заочного голосования (т. 3, л.д. 11) утверждено дополнительное соглашение от 06.04.2010 г. к договору управления с управляющей компанией ООО "ЖЭУ-2", в соответствии с которым продлили срок действия договора управления от 11.08.2009 г. N 29/2 (т. 3, л.д. 8).
Довод заявителя жалобы о том, что указанный протокол не соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам, а именно требованию достоверности, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку протокол общего собрания собственников помещений от 11.05.2010 г. в порядке, предусмотренном п. 6 ст. 46 ЖК РФ, не оспорен; заявлений о фальсификации указанного доказательства от истца в порядке ст. 63 АПК РФ не поступало.
Протокол общего собрания собственников от 05.02.2010 г. не содержит данных о том, что основанием для замены управляющей компании ООО "ЖЭУ-2" послужило ненадлежащее исполнение обязательств с ее стороны.
В уведомлении о прекращении управления домом, направленному ответчику 10.02.2010 г. в качестве основания передачи технической документации указан только факт выбора новой управляющей компании без каких-либо ссылок на допущенные ООО "ЖЭУ-2" нарушения условий договора от 11.08.2009 г. N 29/2 (т. 1, л.д. 27).
В соответствии п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ односторонний отказ от договора управления допускается по решению общего собрания собственников при условии, если управляющая организация не выполняет условия такого договора.
Принятие собственниками помещений об отмене способа управления - управление управляющей организацией ООО "ЖЭУ-2" и выборе в качестве управляющей компании ООО "Мой город" в отсутствие доказательств о расторжении договора с ответчиком ввиду нарушения управляющей организацией условий такого договора, не может служить основанием для прекращения существующих договорных правоотношений. Доказательств ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя по договору обязательств истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено.
Напротив, материалами дела: договором на отпуск питьевой воды и прием сточных вод от 01.02.2010 г. N 252-ВК (т. 2, л.д. 54-58), договором энергоснабжения на отопление, вентиляцию, и горячее водоснабжение от 01.02.2010 г. N 227-ТЭ (т. 2, л.д. 59-69), договором на оказание услуг по вывозу и размещению твердых бытовых отходов от 01.01.2010 г. N 2 (т. 2, л.д. 70-71), договором электроснабжения от 01.08.2008 г. N 6711 (т. 3, л.д. 32-41), сальдовыми ведомостями за март, апрель, май 2010 г. (т. 2, л.д. 73-82, т. 3, л.д. 76) подтверждается, что функции управления спорным многоквартирным домом осуществляет ООО "ЖЭУ-2".
В силу ст. 10 ЖК РФ права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений.
Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
При толковании вышеуказанных норм права следует, что управляющая организация (истец) должна представить доказательства заключения договора на управление многоквартирным домом с каждым собственником помещения многоквартирного дома N 6 по ул. Чайковского, г. Лысьва.
Истцом не оспаривается, что договоры с каждым собственником помещений в указанных им домах в настоящее время не заключены.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истец в настоящее время не может считаться управляющей организацией в отношении указанного им многоквартирного дома, а решение собраний собственников помещений о выборе управляющей организации само по себе не влечет возникновение у истца прав и обязанностей, установленных законом для управляющих организаций, в том числе, на получение истребуемой истцом документации.
Поскольку ранее заключенный договор от 11.08.2009 г. N 29/9 в установленном порядке не расторгнут и истцом не представлено доказательств ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора управления жилым домом, при наличии которых у стороны по договору возникло право на расторжение договора в одностороннем порядке, суд первой инстанции правомерно не усмотрел основания для удовлетворения требований ООО "Мой город" об обязании передать управление многоквартирным домом и техническую документацию.
С учетом изложенного, решение суда от 09.06.2010 г. является законным и обоснованным. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит. Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Поскольку определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда ООО "Мой город" представлена отсрочка по уплате госпошлины по апелляционной жалобе на срок до окончания рассмотрения дела, 2000 руб. 00 коп. подлежат взысканию с истца в доход федерального бюджета на основании пп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 102, 110, 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 09.06.2010 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ООО "Мой город" в доход федерального бюджета 2 000 (две тысячи) руб. 00 коп. госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
Л.В.ДРУЖИНИНА
Л.В.ДРУЖИНИНА
Судьи
В.Ю.НАЗАРОВА
А.Н.ЛИХАЧЕВА
В.Ю.НАЗАРОВА
А.Н.ЛИХАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)