Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2011 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Магда О.В.,
судей: Бабенко А.Н., Гуровой Т.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шкреба К.В.,
при участии:
от истца (ООО "УК "Красжилсервис"): Иконниковой И.В. - представителя по доверенности от 01.07.2011 N 505,
от ответчика (ООО ТКФ "Иннокентьевский"): Разиной И.В. - представителя по доверенности от 25.03.2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью Торгово-коммерческая фирма "Иннокентьевский", общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 01 июля 2011 года по делу N А33-1105/2011, принятое судьей Федотовой Е.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (ОГРН 1052465032278, ИНН 2465090650) (далее - ООО "УК "Красжилсервис", истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью Торгово-коммерческая фирма "Иннокентьевский" (ОГРН 1022402489680, ИНН 2465001850) (далее - ООО ТКФ "Иннокентьевский", ответчик) 636 593 рублей 10 копеек задолженности по договору от 12.07.2005 N 273-Э/Р, 66 311 рублей 49 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 01.07.2011 исковые требования удовлетворены частично: с ООО ТКФ "Иннокентьевский" в пользу ООО "УК "Красжилсервис" взыскано 246 482 рубля 82 копейки основного долга, 11 931 рубль 19 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 3 857 рублей 79 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "УК "Красжилсервис" и ООО ТКФ "Иннокентьевский" обратились в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение арбитражного суда от 01.07.2011 отменить.
По мнению заявителя апелляционной жалобы ООО "УК "Красжилсервис", ни договор от 12.07.2005 N 273-э/р на техническое обслуживание и совместную эксплуатацию общего имущества домовладения, ни договор аренды нежилого помещения от 10.02.1998 N 3890 не предоставляют пользователю права одностороннего расторжения договора. Кроме того, услуги ответчиком не оплачены до настоящего времени, следовательно, условие одностороннего расторжения договора, закрепленное пунктом 1 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчиком не соблюдено. Поэтому, ответчик обязан оплатить задолженность за весь спорный период времени.
Доводы апелляционной жалобы ООО ТКФ "Иннокентьевский" следующие:
- - в силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации только собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;
- - по условиям договора аренды от 10.02.1998 N 3890 на арендатора - ООО ТКФ "Иннокентьевский" возложена обязанность только по содержанию и текущему ремонту переданного в аренду помещения, но не по оплате общего имущества многоквартирного дома;
- - суд первой инстанции незаконно взыскал с ответчика 246 482 рубля 82 копейки за услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по несогласованной сторонами цене;
- - применение размера оплаты услуг и работ, установленного Решением городского Совета г. Красноярска от 28.12.2005 N В160 "Об утверждении размера платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда" неправомерно, поскольку данные правоотношения и оплата по ним установлена только для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.
ООО ТКФ "Иннокентьевский" в отзыве на апелляционную жалобу пояснило, что срок муниципального контракта от 01.07.2005 на управление муниципальным жилищным фондом, в том числе домом N 32 по пр. Металлургов в г. Красноярске, заключенного между Департаментом городского хозяйства Администрации г. Красноярска и ООО "УК "Красжилсервис", истек 31.12.2007, что подтверждается дополнительным соглашением от 28.12.2006 к указанному контракту. Следовательно, с 31.12.2007 прекратил действие и договор от 12.07.2005 N 273-э/р на техническое обслуживание и совместную эксплуатацию общего имущества домовладения. Условия договора управления 2007 года не могут распространять свое действие на правоотношения и условия договора от 12.07.2005 N 273-э/р, так как в нем по отношению к муниципальному контракту сменилась сторона договора, то есть договор заключается только между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей компанией.
В судебном заседании представитель ООО "УК "Красжилсервис" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение арбитражного суда от 01.07.2011 в части отказа в удовлетворении исковых требований и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Представитель ООО ТКФ "Иннокентьевский" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнении к ней, просил решение арбитражного суда отменить в части удовлетворения исковых требований и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела в порядке апелляционного производства судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
10.02.1998 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Красноярска (арендодатель) и ТОО "Торгово-коммерческая фирма "Иннокентьевский" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 3890, по условиям которого арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. Металлургов, 32 (л.д. 52-61, т. 1). Помещение передано арендатору по акту от 01.01.1998 (л.д. 62, т. 1).
Согласно пункту 6.2.3 договора арендатор обязуется содержать арендуемое помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии, выделять для этих целей необходимые ассигнования. При отсутствии у арендатора специальных ремонтно-эксплуатационных служб профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций в арендуемом помещении может производиться соответствующими жилищно-коммунальными службами или иными организациями по договору с арендатором за счет его средств.
Пунктом 5.4. договора аренды N 3890 предусмотрено, что арендатор вносит плату за эксплуатационные расходы, использование центрального отопления и коммунальные услуги по расшифрованному расчету, прилагаемому к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью.
01.07.2005 между Департаментом городского хозяйства администрации г. Красноярска, являющимся собственником муниципального жилищного фонда, и ООО "УК "Красжилсервис" заключен контракт на управление муниципальным жилищным фондом, в соответствии с разделом 1 которого собственник передает, а управляющая компания принимает на себя полномочия по управлению жилищным фондом согласно приложению (в т.ч. жилой дом по ул. Металлургов, 32) (л.д. 40-51, т. 1).
Согласно пункту 2.1.7 договора управляющей компании предоставлено право заключать от своего имени с арендаторами и собственниками нежилых помещений договоры на их участие в содержании и текущем ремонте общего имущества дома.
Пунктом 3.1 контракта от 01.07.2005 предусмотрено, что управляющая компания получает средства, необходимые для управления жилищным фондом, в том числе от арендаторов нежилых помещений за эксплуатационные услуги в соответствии с установленными тарифами.
Из Устава ООО "УК "Красжилсервис" следует, что целью создания общества, в том числе, является управление жилым и нежилым фондом, эксплуатация жилого и нежилого фондов; осуществление функций генерального подрядчика с правом привлечения субподрядных организаций.
Таким образом, истец является управляющей компанией жилого фонда, в том числе жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Металлургов, 32.
В соответствии с Постановлением администрации г. Красноярска от 17.03.2005 N 126 "О проведении открытого конкурса на право заключения муниципального контракта на оказание услуг по управлению муниципальным жилым фондом Октябрьского, Железнодорожного, Центрального, Советского и Ленинского районов г. Красноярска в 2005 году" был проведен открытый конкурс на право заключения муниципального контракта на управление жилищным фондом. По итогам конкурса ООО "УК "Красжилсервис" признано победителем. Итоги конкурса опубликованы в газете "Городские новости N 160 (1260) от 07.06.2005 (л.д. 74-79, т. 1).
12.07.2005 между ООО "УК "Красжилсервис" (исполнитель) и ООО ТКФ "Иннокентьевский" (пользователь) заключен договор на техническое обслуживание и эксплуатацию общего имущества домовладения N 273 э/р, в соответствии с условиями которого исполнитель представляет пользователю услуги по техническому обслуживанию общедомового оборудования; текущий ремонт здания, инженерного оборудования, внутридомовых инженерных сетей и устройств общего пользования; поддержание надлежащего состояния придомовой территории, относящейся к местам общего пользования домовладения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Металлургов, 32 (пункт 2.2 договора), а пользователь обязуется производить оплату оказываемых исполнителем услуг в соответствии с расчетом, приведенным в приложении N 1, а при изменении ставки эксплуатационных расходов по ставке со дня изменения (раздел 3) (л.д. 70-72, т. 1).
На момент заключения договора для расчета размера эксплуатационных расходов установлен тариф - 4 рубля 81 копейка за 1 кв. м (приложение N 1 к договору), дополнительным соглашением от 10.01.2007 - с 01.01.2007 тариф установлен в размере 6 рублей 48 копеек (л.д. 73, т. 1).
В соответствии с пунктом 3.1 договора оплата эксплуатационных расходов производится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца на условиях предоплаты.
23.05.1994 между ПО "Красноярскэнерго" и ООО ТКФ "Иннокентьевский" заключен типовой договор на пользование тепловой энергией в горячей воде N 5354 (л.д. 38-39, т. 4).
01.01.1998 между ООО "Жилье" (исполнитель) и ООО ТКФ "Иннокентьевский" (заказчик) заключен договор N 1, по условиям которого исполнитель принимает на себя обязанности по ликвидации аварий и неисправностей внутридомового инженерного оборудования: водопровода, канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения, электросетей в зданиях (л.д. 31-32, т. 4).
01.01.2000 между ООО "Олвас" и ТКФ "Иннокентьевский" заключен договор N 10-а на обслуживание объектов по профилактике и борьбе с переносчиками инфекционных заболеваний (л.д. 29-30, т. 4).
24.11.2000 между АК "Красноярскторгтехника" и ТКФ "Иннокентьевский" заключен договор на проведение работ по измерению сопротивления изоляции, защитных заземлений эл. силовой и осветительной эл. сети и контура заземления (л.д. 28, т. 4).
25.05.2009 между ООО "Жилье" (исполнитель) и ООО ТКФ "Иннокентьевский" (заказчик) заключен договор N 2-П на выполнение работ по промывке, опрессовке и гидравлической настройки системы центрального отопления (л.д. 33, т. 4).
01.11.2007 между ООО "УК "Красжилсервис" (управляющая организация) и собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Металлургов, 32 (согласно списку, приведенному в Приложении N 1) заключен договор управления многоквартирным домом, согласно которому управляющая организация приняла на себя, в том числе, обязательства за плату оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества (приложение N 4). Дополнительно стороны предусмотрели, что собственник обязуется: предоставлять сведения об арендаторах нежилых помещений; участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения, размер которой устанавливается решением общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме, а в отсутствие такого решения - нормативными актами органов местного самоуправления (пункты 4.1, 4.2 договора) (л.д. 82-96, т. 1).
Согласно пункту 2.1.9 договора управления многоквартирным домом от 01.11.2007 N 580-д собственник обязан своевременно и полностью вносить управляющей организации плату за содержание и ремонт помещения (общего имущества) многоквартирного дома и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление (теплоснабжение), в том числе, за лиц, проживающих в принадлежащем собственнику жилом помещении.
Полагая, что ответчик в нарушение условий договора от 12.07.2005 не исполнил обязательства по оплате услуг истца по технической эксплуатации и содержанию мест общего пользования домовладения, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Заслушав устные выступления, исследовав материалы дела, оценив в совокупности доказательства по делу, Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 01.07.2011 подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела.
В силу пунктов 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме.
В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. Металлургов, 32, находится в муниципальной собственности г. Красноярска, данное помещение передано собственником (арендодатель) в пользование ООО ТКФ "Иннокентьевский" (арендатор) на основании договора аренды от 10.02.1998 N 3890.
На основании положений раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
В соответствии с пунктом 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.
Как следует из материалов дела, во исполнение указанных требований между Администрацией г. Красноярска (являющимся собственником нежилого помещения, расположенного в жилом многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, пр. Металлургов, 32) в лице Департамента городского хозяйства и истцом (управляющей компанией) подписан контракт на управление муниципальным жилищным фондом от 01.07.2005, согласно которому истец принял на себя обязательства по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов (пункт 1.1) (л.д. 40-48, т. 1).
Пунктом 3.1 контракта от 01.07.2005 предусмотрено, что управляющая компания получает средства, необходимые для управления жилищным фондом, в том числе от арендаторов нежилых помещений за эксплуатационные услуги в соответствии с установленными тарифами.
Кроме того, 01.11.2007 между ООО "УК "Красжилсервис" (управляющая организация) и собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Металлургов, 32 (согласно списку, приведенному в Приложении N 1) заключен договор управления многоквартирным домом, согласно которому управляющая организация приняла на себя, в том числе, обязательства за плату оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества (приложение N 4). Дополнительно стороны предусмотрели, что собственник обязуется: предоставлять сведения об арендаторах нежилых помещений; участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения, размер которой устанавливается решением общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме, а в отсутствие такого решения - нормативными актами органов местного самоуправления (пункты 4.1, 4.2 договора) (л.д. 82-96, т. 1).
Согласно пункту 2.1.9 договора управления многоквартирным домом от 01.11.2007 N 580-д собственник обязан своевременно и полностью вносить управляющей организации плату за содержание и ремонт помещения (общего имущества) многоквартирного дома и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление (теплоснабжение), в том числе, за лиц, проживающих в принадлежащем собственнику жилом помещении.
Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Исходя из анализа указанных норм материального права следует, что обязанность участника долевой собственности по содержанию общего имущества (в том числе в многоквартирном доме), в силу требований закона, является исключительной обязанностью собственника, которая не может быть передана иному участнику договорных отношений при исполнении возложенных на сторон обязательств.
Следовательно, собственник спорного нежилого помещения, переданного в аренду, в силу закона и договора управления многоквартирным домом является обязанным лицом по оплате оказанных услуг по содержанию общего имущества. Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.
Более того, пунктом 5.4. договора аренды N 3890 предусмотрено, что арендатор вносит плату за эксплуатационные расходы, использование центрального отопления и коммунальные услуги по расшифрованному расчету, прилагаемому к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью, отношения по указанному договору аренды возникли между собственником и арендатором нежилого помещения.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что заключенный между истцом и ответчиком договор на техническое обслуживание и совместную эксплуатацию общего имущества домовладения от 12.07.2005 N 273 э/р является самостоятельным основанием для возникновения обязательств арендатора (ответчика) перед управляющей компанией (истцом) по оплате оказанных услуг является неправомерным.
Договор аренды от 10.02.1998 N 3890, регулирует отношения собственника и арендатора и не содержит прямую обязанность арендатора заключить договор с управляющей организацией и вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома управляющей организации (истцу), а не собственнику. Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор обязан нести расходы по содержанию общего имущества в силу заключенного между истцом и ответчиком договора на предоставление услуг от 12.07.2005 N 273 э/р, у суда первой инстанции не имелось.
Обязанность собственника нести расходы по содержанию общего имущества пропорционально доли помещения, находящегося в собственности, императивно установлена законом и на основании пункта 3.1 контракта на управление муниципальным жилищным фондом от 01.07.2005, пунктов 5.4., 6.2.3 договора аренды от 10.02.1998 N 3890 данная обязанность не может быть переложена на арендатора помещения.
Данная позиция согласовывается с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10, а также в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 05.08.2011 по делу N А33-13528/2010.
Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
На основании изложенного, Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о недоказанности истцом правового основания иска к ответчику и возникновения обязанности у ответчика (арендатора) вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем решение Арбитражного суда Красноярского края от 01 июля 2011 года по делу N А33-1105/2011 подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Таким образом, расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска в сумме 17 058 рублей 09 копеек, за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей и расходы ответчика по апелляционной жалобе в сумме 2 000 рублей относятся на истца (ООО "УК "Красжилсервис").
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 01 июля 2011 года по делу N А33-1105/2011 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис", г. Красноярск, из федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 1339 рублей 43 копеек, излишне оплаченную по платежному поручению N 5615 от 13.10.2010.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис", г. Красноярск, в пользу общества с ограниченной ответственностью Торгово-коммерческая фирма "Иннокентьевский", г. Красноярск, расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Торгово-коммерческая фирма "Иннокентьевский", г. Красноярск, из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3168 рублей 28 копеек, излишне оплаченную по платежному поручению N 1359 от 28.07.2011.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.10.2011 ПО ДЕЛУ N А33-1105/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2011 г. по делу N А33-1105/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2011 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Магда О.В.,
судей: Бабенко А.Н., Гуровой Т.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шкреба К.В.,
при участии:
от истца (ООО "УК "Красжилсервис"): Иконниковой И.В. - представителя по доверенности от 01.07.2011 N 505,
от ответчика (ООО ТКФ "Иннокентьевский"): Разиной И.В. - представителя по доверенности от 25.03.2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью Торгово-коммерческая фирма "Иннокентьевский", общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 01 июля 2011 года по делу N А33-1105/2011, принятое судьей Федотовой Е.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (ОГРН 1052465032278, ИНН 2465090650) (далее - ООО "УК "Красжилсервис", истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью Торгово-коммерческая фирма "Иннокентьевский" (ОГРН 1022402489680, ИНН 2465001850) (далее - ООО ТКФ "Иннокентьевский", ответчик) 636 593 рублей 10 копеек задолженности по договору от 12.07.2005 N 273-Э/Р, 66 311 рублей 49 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 01.07.2011 исковые требования удовлетворены частично: с ООО ТКФ "Иннокентьевский" в пользу ООО "УК "Красжилсервис" взыскано 246 482 рубля 82 копейки основного долга, 11 931 рубль 19 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 3 857 рублей 79 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "УК "Красжилсервис" и ООО ТКФ "Иннокентьевский" обратились в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение арбитражного суда от 01.07.2011 отменить.
По мнению заявителя апелляционной жалобы ООО "УК "Красжилсервис", ни договор от 12.07.2005 N 273-э/р на техническое обслуживание и совместную эксплуатацию общего имущества домовладения, ни договор аренды нежилого помещения от 10.02.1998 N 3890 не предоставляют пользователю права одностороннего расторжения договора. Кроме того, услуги ответчиком не оплачены до настоящего времени, следовательно, условие одностороннего расторжения договора, закрепленное пунктом 1 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчиком не соблюдено. Поэтому, ответчик обязан оплатить задолженность за весь спорный период времени.
Доводы апелляционной жалобы ООО ТКФ "Иннокентьевский" следующие:
- - в силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации только собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;
- - по условиям договора аренды от 10.02.1998 N 3890 на арендатора - ООО ТКФ "Иннокентьевский" возложена обязанность только по содержанию и текущему ремонту переданного в аренду помещения, но не по оплате общего имущества многоквартирного дома;
- - суд первой инстанции незаконно взыскал с ответчика 246 482 рубля 82 копейки за услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по несогласованной сторонами цене;
- - применение размера оплаты услуг и работ, установленного Решением городского Совета г. Красноярска от 28.12.2005 N В160 "Об утверждении размера платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда" неправомерно, поскольку данные правоотношения и оплата по ним установлена только для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.
ООО ТКФ "Иннокентьевский" в отзыве на апелляционную жалобу пояснило, что срок муниципального контракта от 01.07.2005 на управление муниципальным жилищным фондом, в том числе домом N 32 по пр. Металлургов в г. Красноярске, заключенного между Департаментом городского хозяйства Администрации г. Красноярска и ООО "УК "Красжилсервис", истек 31.12.2007, что подтверждается дополнительным соглашением от 28.12.2006 к указанному контракту. Следовательно, с 31.12.2007 прекратил действие и договор от 12.07.2005 N 273-э/р на техническое обслуживание и совместную эксплуатацию общего имущества домовладения. Условия договора управления 2007 года не могут распространять свое действие на правоотношения и условия договора от 12.07.2005 N 273-э/р, так как в нем по отношению к муниципальному контракту сменилась сторона договора, то есть договор заключается только между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей компанией.
В судебном заседании представитель ООО "УК "Красжилсервис" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение арбитражного суда от 01.07.2011 в части отказа в удовлетворении исковых требований и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Представитель ООО ТКФ "Иннокентьевский" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнении к ней, просил решение арбитражного суда отменить в части удовлетворения исковых требований и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела в порядке апелляционного производства судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
10.02.1998 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Красноярска (арендодатель) и ТОО "Торгово-коммерческая фирма "Иннокентьевский" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 3890, по условиям которого арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. Металлургов, 32 (л.д. 52-61, т. 1). Помещение передано арендатору по акту от 01.01.1998 (л.д. 62, т. 1).
Согласно пункту 6.2.3 договора арендатор обязуется содержать арендуемое помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии, выделять для этих целей необходимые ассигнования. При отсутствии у арендатора специальных ремонтно-эксплуатационных служб профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций в арендуемом помещении может производиться соответствующими жилищно-коммунальными службами или иными организациями по договору с арендатором за счет его средств.
Пунктом 5.4. договора аренды N 3890 предусмотрено, что арендатор вносит плату за эксплуатационные расходы, использование центрального отопления и коммунальные услуги по расшифрованному расчету, прилагаемому к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью.
01.07.2005 между Департаментом городского хозяйства администрации г. Красноярска, являющимся собственником муниципального жилищного фонда, и ООО "УК "Красжилсервис" заключен контракт на управление муниципальным жилищным фондом, в соответствии с разделом 1 которого собственник передает, а управляющая компания принимает на себя полномочия по управлению жилищным фондом согласно приложению (в т.ч. жилой дом по ул. Металлургов, 32) (л.д. 40-51, т. 1).
Согласно пункту 2.1.7 договора управляющей компании предоставлено право заключать от своего имени с арендаторами и собственниками нежилых помещений договоры на их участие в содержании и текущем ремонте общего имущества дома.
Пунктом 3.1 контракта от 01.07.2005 предусмотрено, что управляющая компания получает средства, необходимые для управления жилищным фондом, в том числе от арендаторов нежилых помещений за эксплуатационные услуги в соответствии с установленными тарифами.
Из Устава ООО "УК "Красжилсервис" следует, что целью создания общества, в том числе, является управление жилым и нежилым фондом, эксплуатация жилого и нежилого фондов; осуществление функций генерального подрядчика с правом привлечения субподрядных организаций.
Таким образом, истец является управляющей компанией жилого фонда, в том числе жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Металлургов, 32.
В соответствии с Постановлением администрации г. Красноярска от 17.03.2005 N 126 "О проведении открытого конкурса на право заключения муниципального контракта на оказание услуг по управлению муниципальным жилым фондом Октябрьского, Железнодорожного, Центрального, Советского и Ленинского районов г. Красноярска в 2005 году" был проведен открытый конкурс на право заключения муниципального контракта на управление жилищным фондом. По итогам конкурса ООО "УК "Красжилсервис" признано победителем. Итоги конкурса опубликованы в газете "Городские новости N 160 (1260) от 07.06.2005 (л.д. 74-79, т. 1).
12.07.2005 между ООО "УК "Красжилсервис" (исполнитель) и ООО ТКФ "Иннокентьевский" (пользователь) заключен договор на техническое обслуживание и эксплуатацию общего имущества домовладения N 273 э/р, в соответствии с условиями которого исполнитель представляет пользователю услуги по техническому обслуживанию общедомового оборудования; текущий ремонт здания, инженерного оборудования, внутридомовых инженерных сетей и устройств общего пользования; поддержание надлежащего состояния придомовой территории, относящейся к местам общего пользования домовладения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Металлургов, 32 (пункт 2.2 договора), а пользователь обязуется производить оплату оказываемых исполнителем услуг в соответствии с расчетом, приведенным в приложении N 1, а при изменении ставки эксплуатационных расходов по ставке со дня изменения (раздел 3) (л.д. 70-72, т. 1).
На момент заключения договора для расчета размера эксплуатационных расходов установлен тариф - 4 рубля 81 копейка за 1 кв. м (приложение N 1 к договору), дополнительным соглашением от 10.01.2007 - с 01.01.2007 тариф установлен в размере 6 рублей 48 копеек (л.д. 73, т. 1).
В соответствии с пунктом 3.1 договора оплата эксплуатационных расходов производится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца на условиях предоплаты.
23.05.1994 между ПО "Красноярскэнерго" и ООО ТКФ "Иннокентьевский" заключен типовой договор на пользование тепловой энергией в горячей воде N 5354 (л.д. 38-39, т. 4).
01.01.1998 между ООО "Жилье" (исполнитель) и ООО ТКФ "Иннокентьевский" (заказчик) заключен договор N 1, по условиям которого исполнитель принимает на себя обязанности по ликвидации аварий и неисправностей внутридомового инженерного оборудования: водопровода, канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения, электросетей в зданиях (л.д. 31-32, т. 4).
01.01.2000 между ООО "Олвас" и ТКФ "Иннокентьевский" заключен договор N 10-а на обслуживание объектов по профилактике и борьбе с переносчиками инфекционных заболеваний (л.д. 29-30, т. 4).
24.11.2000 между АК "Красноярскторгтехника" и ТКФ "Иннокентьевский" заключен договор на проведение работ по измерению сопротивления изоляции, защитных заземлений эл. силовой и осветительной эл. сети и контура заземления (л.д. 28, т. 4).
25.05.2009 между ООО "Жилье" (исполнитель) и ООО ТКФ "Иннокентьевский" (заказчик) заключен договор N 2-П на выполнение работ по промывке, опрессовке и гидравлической настройки системы центрального отопления (л.д. 33, т. 4).
01.11.2007 между ООО "УК "Красжилсервис" (управляющая организация) и собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Металлургов, 32 (согласно списку, приведенному в Приложении N 1) заключен договор управления многоквартирным домом, согласно которому управляющая организация приняла на себя, в том числе, обязательства за плату оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества (приложение N 4). Дополнительно стороны предусмотрели, что собственник обязуется: предоставлять сведения об арендаторах нежилых помещений; участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения, размер которой устанавливается решением общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме, а в отсутствие такого решения - нормативными актами органов местного самоуправления (пункты 4.1, 4.2 договора) (л.д. 82-96, т. 1).
Согласно пункту 2.1.9 договора управления многоквартирным домом от 01.11.2007 N 580-д собственник обязан своевременно и полностью вносить управляющей организации плату за содержание и ремонт помещения (общего имущества) многоквартирного дома и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление (теплоснабжение), в том числе, за лиц, проживающих в принадлежащем собственнику жилом помещении.
Полагая, что ответчик в нарушение условий договора от 12.07.2005 не исполнил обязательства по оплате услуг истца по технической эксплуатации и содержанию мест общего пользования домовладения, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Заслушав устные выступления, исследовав материалы дела, оценив в совокупности доказательства по делу, Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 01.07.2011 подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела.
В силу пунктов 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме.
В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. Металлургов, 32, находится в муниципальной собственности г. Красноярска, данное помещение передано собственником (арендодатель) в пользование ООО ТКФ "Иннокентьевский" (арендатор) на основании договора аренды от 10.02.1998 N 3890.
На основании положений раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
В соответствии с пунктом 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.
Как следует из материалов дела, во исполнение указанных требований между Администрацией г. Красноярска (являющимся собственником нежилого помещения, расположенного в жилом многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, пр. Металлургов, 32) в лице Департамента городского хозяйства и истцом (управляющей компанией) подписан контракт на управление муниципальным жилищным фондом от 01.07.2005, согласно которому истец принял на себя обязательства по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов (пункт 1.1) (л.д. 40-48, т. 1).
Пунктом 3.1 контракта от 01.07.2005 предусмотрено, что управляющая компания получает средства, необходимые для управления жилищным фондом, в том числе от арендаторов нежилых помещений за эксплуатационные услуги в соответствии с установленными тарифами.
Кроме того, 01.11.2007 между ООО "УК "Красжилсервис" (управляющая организация) и собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Металлургов, 32 (согласно списку, приведенному в Приложении N 1) заключен договор управления многоквартирным домом, согласно которому управляющая организация приняла на себя, в том числе, обязательства за плату оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества (приложение N 4). Дополнительно стороны предусмотрели, что собственник обязуется: предоставлять сведения об арендаторах нежилых помещений; участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения, размер которой устанавливается решением общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме, а в отсутствие такого решения - нормативными актами органов местного самоуправления (пункты 4.1, 4.2 договора) (л.д. 82-96, т. 1).
Согласно пункту 2.1.9 договора управления многоквартирным домом от 01.11.2007 N 580-д собственник обязан своевременно и полностью вносить управляющей организации плату за содержание и ремонт помещения (общего имущества) многоквартирного дома и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление (теплоснабжение), в том числе, за лиц, проживающих в принадлежащем собственнику жилом помещении.
Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Исходя из анализа указанных норм материального права следует, что обязанность участника долевой собственности по содержанию общего имущества (в том числе в многоквартирном доме), в силу требований закона, является исключительной обязанностью собственника, которая не может быть передана иному участнику договорных отношений при исполнении возложенных на сторон обязательств.
Следовательно, собственник спорного нежилого помещения, переданного в аренду, в силу закона и договора управления многоквартирным домом является обязанным лицом по оплате оказанных услуг по содержанию общего имущества. Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.
Более того, пунктом 5.4. договора аренды N 3890 предусмотрено, что арендатор вносит плату за эксплуатационные расходы, использование центрального отопления и коммунальные услуги по расшифрованному расчету, прилагаемому к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью, отношения по указанному договору аренды возникли между собственником и арендатором нежилого помещения.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что заключенный между истцом и ответчиком договор на техническое обслуживание и совместную эксплуатацию общего имущества домовладения от 12.07.2005 N 273 э/р является самостоятельным основанием для возникновения обязательств арендатора (ответчика) перед управляющей компанией (истцом) по оплате оказанных услуг является неправомерным.
Договор аренды от 10.02.1998 N 3890, регулирует отношения собственника и арендатора и не содержит прямую обязанность арендатора заключить договор с управляющей организацией и вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома управляющей организации (истцу), а не собственнику. Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор обязан нести расходы по содержанию общего имущества в силу заключенного между истцом и ответчиком договора на предоставление услуг от 12.07.2005 N 273 э/р, у суда первой инстанции не имелось.
Обязанность собственника нести расходы по содержанию общего имущества пропорционально доли помещения, находящегося в собственности, императивно установлена законом и на основании пункта 3.1 контракта на управление муниципальным жилищным фондом от 01.07.2005, пунктов 5.4., 6.2.3 договора аренды от 10.02.1998 N 3890 данная обязанность не может быть переложена на арендатора помещения.
Данная позиция согласовывается с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10, а также в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 05.08.2011 по делу N А33-13528/2010.
Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
На основании изложенного, Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о недоказанности истцом правового основания иска к ответчику и возникновения обязанности у ответчика (арендатора) вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем решение Арбитражного суда Красноярского края от 01 июля 2011 года по делу N А33-1105/2011 подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Таким образом, расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска в сумме 17 058 рублей 09 копеек, за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей и расходы ответчика по апелляционной жалобе в сумме 2 000 рублей относятся на истца (ООО "УК "Красжилсервис").
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 01 июля 2011 года по делу N А33-1105/2011 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис", г. Красноярск, из федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 1339 рублей 43 копеек, излишне оплаченную по платежному поручению N 5615 от 13.10.2010.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис", г. Красноярск, в пользу общества с ограниченной ответственностью Торгово-коммерческая фирма "Иннокентьевский", г. Красноярск, расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Торгово-коммерческая фирма "Иннокентьевский", г. Красноярск, из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3168 рублей 28 копеек, излишне оплаченную по платежному поручению N 1359 от 28.07.2011.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий судья
О.В.МАГДА
О.В.МАГДА
Судьи:
А.Н.БАБЕНКО
Т.С.ГУРОВА
А.Н.БАБЕНКО
Т.С.ГУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)