Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 декабря 2010 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Туркина К.К.,
судей Балакиревой Е.М., Морозова В.А.,
при ведении протокола судебного заседания Тюмасевой Ю.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Управляющая компания "Альянс плюс", город Альметьевск, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.09.2010 по делу N А65-6111/2010 (судья Шакурова К.Н.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Комплект+Сервис", город Альметьевск,
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Альянс плюс", город Альметьевск,
с привлечением третьих лиц:
МУ "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района г. Альметьевска", город Альметьевск,
МУ "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района РТ",
о признании права управления жилым домом N 22 по ул. Сулеймановой города Альметьевска,
с участием:
от истца - Лобанов В.А., директор, приказ от 30.07.2009 г. N 177,
от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом.
от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Комплект+сервис", г. Альметьевск, обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс плюс", г. Альметьевск, обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-7", г. Альметьевск, обществу с ограниченной ответственностью ЖЭУ "Успех", г. Альметьевск, обществу с ограниченной ответственностью "Лачын", г. Альметьевск, обществу с ограниченной ответственностью "УКЖД "Новация", г. Альметьевск, обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-13", г. Альметьевск, обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-5", г. Альметьевск о признании протоколов общих собраний собственников жилых помещений ненадлежащими доказательствами приобретения статуса управляющих организаций, в том числе:
- в отношении ООО УКЖД "Новация" - протокол N 4 от 05.10.2008 г. по управлению жилым домом по ул. Белоглазова, 107 г. Альметьевска, протокол б/н от 25.06.2009 г. по управлению жилым домом по ул. К. Цеткин, 56 г. Альметьевска;
- в отношении ООО "Альянс плюс" - протокол б/н от 10.09.2008 г. по управлению жилым домом N 22 по. ул. Сулеймановой, г. Альметьевска;
- в отношении ООО ЖЭУ "Успех" - протокол б/н от 23.09.2008 г. по управлению жилым домом N 22а по ул. Гафиатуллина г. Альметьевска, протокол б/н от 26.08.2009 г. по управлению жилым домом N 22 по ул. Гафиатуллина г. Альметьевска, протокол б/н от 23.09.2008 г. по управлению жилым домом N 45А по пр. Строителей г. Альметьевска, протокол б/н от 23.09.2008 г. по управлению жилым домом N 45 по пр. Строителей г. Альметьевска;
- в отношении ООО "Лачын" протокол б/н от 19.09.2008 г. по управлению жилым домом N 8 по ул. Громовой г. Альметьевска, протокол б/н от 18.09.2008 г. по управлению жилым домом N 18 по ул. Энергетиков г. Альметьевска, протокол б/н от 18.09.2008 г. по управлению жилым домом N 20 по ул. Энергетиков г. Альметьевска;
- в отношении ООО "ЖЭУ-13" протокол б/н от 25.11.2008 г. по управлению жилым домом N 17 по ул. Ленина г. Альметьевска;
- в отношении ООО "ЖЭУ-5" протокол б/н от 20.09.2008 г. по управлению жилым домом N 21 по ул. М. Джалиля г. Альметьевска;
- в отношении ООО "ЖЭУ-7" протокол б/н от 15.09.2008 г. по управлению жилым домом N 23 по ул. Сулеймановой г. Альметьевска,
о восстановлении права управляющей организации ООО "Комплект+Сервис" на управление жилым домом N 107 по ул. Белоглазова, г. Альметьевск с 05.10.2008 г., жилым домом N 56 по ул. К. Цеткин, г. Альметьевска с 25.06.2009 г.,
жилым домом N 23 по ул. Сулеймановой г. Альметьевска с 15.09.2008 г.,
жилым домом N 22а по ул. Гафиатуллина, г. Альметьевска с 23.09.2008 г.,
жилым домом N 22 по ул. Гафиатуллина, г. Альметьевска с 26.08.2009 г.,
жилым домом N 45А по пр. Строителей, г. Альметьевска,
жилым домом N 45 по пр. Строителей, г. Альметьевска с 23.09.2008 г.,
жилым домом N 8 по ул. Громовой, г. Альметьевска с 19.09.2008 г.,
жилым домом N 18 по ул. Энергетиков, г. Альметьевска с 18.09.2008 г.,
жилым домом N 20 по ул. Энергетиков, г. Альметьевска с 18.09.2008 г.,
жилым домом N 17 по ул. Ленина, г. Альметьевска с 25.11.2008 г.,
жилым домом N 21 по ул. М. Джалиля, г. Альметьевска с 20.09.2008 г.,
жилым домом N 22 по ул. Сулеймановой, г. Альметьевска с 10.09.2008 г.
Определением АС РТ от 13 апреля 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Муниципальное учреждение "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района и г. Альметьевска".
В судебном заседании, 20 мая 2010 года, истцом уточнен предмет исковых требований: признание права на управление указанными многоквартирными жилыми домами города Альметьевска. Судом принято в порядке ст. 49 АПК РФ.
Определением АС РТ от 24 мая 2010 года исковые требования в отношении ответчиков ООО "УКЖД "Новация", ООО ЖЭУ "Успех", ООО "Лачын", ООО "ЖЭУ-13", ООО "ЖЭУ-5", ООО "ЖЭУ-7" выделены в отдельные производства с присвоением номеров дел.
Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены МУ "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района г. Альметьевска", город Альметьевск, МУ "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района РТ".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.09.2010 исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Комплект+Сервис", город Альметьевск, к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Альянс+Плюс", город Альметьевск, удовлетворены. За обществом с ограниченной ответственностью "Комплект+Сервис", город Альметьевск, признано право управления жилым домом N 22 по ул. Сулейманова города Альметьевска.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик - ООО "Управляющая компания "Альянс плюс" обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.09.2010, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении иска в полном объеме.
Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку представителей в суд не обеспечили.
При этом от ответчика по факсимильной связи поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с болезнью представителя.
Истец возражал против удовлетворения указанного ходатайства.
Рассмотрев ходатайство об отложении, арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для его удовлетворения, поскольку обстоятельства, на которые ссылается ответчик (болезнь представителя), соответствующими доказательствами не подтверждены.
Кроме того, нормы АПК РФ не содержат ограничений по представлению интересов лица, участвующего в деле, несколькими представителями.
Суд, руководствуясь статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает дело и апелляционную жалобу в отсутствие ответчика и третьих лиц.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на апелляционную жалобу, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что в декабре 2006 года проведено общее собрание собственников помещений жилого дома N 22 по ул. Сулеймановой города Альметьевск в форме очного голосования, о чем составлен протокол от 8 декабря 2006 года, в соответствии с которым по результатам голосования (при количестве присутствующих голосов 54.56% (гос доля 14.42) управляющей организацией выбрано ООО "Комплект+Сервис".
Повесткой дня указанного собрания являлся выбор способа управления многоквартирным домом.
Реестром собственников помещений в доме N 22 по ул. Сулеймановой г. Альметьевска, подтверждается извещение физических лиц об общем собрании, которое состоялось 8 декабря 2006 года в 17 часов возле указанного дома.
Решением МУ "Палата земельных имущественных отношений Альметьевского муниципального района РТ" исх. N 10 от 5 марта 2007 года из перечня объектов, закрепленных за ГУ "Управляющая компания Альметьевского района и г. Альметьевска" по договору оперативного управления от 17 января 2005 года N 04-006-0040 исключены жилые дома и относящиеся к ним объекты коммунальной инфраструктуры, в соответствии с приложением N 1.
Пунктом 2 указанного решения муниципальная доля общего имущества многоквартирных домов, входящих в состав имущества, передана в управление ООО "Комплект+Сервис" согласно приложения N 2 (неприватизированные квартиры). Указанный дом передан в управление ООО "Комплект+Сервис".
Обществом с ограниченной ответственностью "Комплект+Сервис" в 2006 году заключены агентские договора (типовые) управления многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственником помещения).
В соответствии с условиями договоров управляющая компания обязалась оказать собственникам и членам семьи услуги, выполнить работы по надлежащему содержанию и ремонту имущества МКД, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, а собственники - принять и оплатить оказанные услуги, выплатить вознаграждение в соответствии с условиями договора.
Пунктом 2.2 договоров определен перечень оказываемых услуг.
Разделом 6 агентских договоров (тождественных друг другу по содержанию) определены условия и порядок расторжения договоров.
Согласно п. 7.2, договора заключены в 2006 году сроком на 5 лет.
Доводы ответчика и третьего лица о несоответствии договоров положениям ст. 162 ЖК РФ не принимаются судебной коллегией и правомерно отклонены судом первой инстанции, не усмотревшего такого несоответствия.
Письмом N 2349 от 9 октября 2008 года МУ "Департамент ЖП и ЖКХ" уведомило Общество "Комплект+Сервис" о том, что жилой дом передан в управление обществу "ЖЭУ 13" и о необходимости подписания соглашения о дебиторской задолженности.
Предметом настоящего иска является признание права управления жилым домом.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений.
Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по определению способа управления своим домом установлена в статье 161 ЖК РФ.
Способ управления выбирается и может быть изменен в любое время на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 46 ЖК РФ, решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом.
Согласно ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
С момента выбора управляющей компании и заключения договоров управления избранной управляющей организации принадлежит право управления жилым домом в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Деятельность управляющей организации имеет экономический характер, поскольку заключаемые договора управления возмездны.
Доводы о том, что требования возникли из отношений, не относящихся к экономической деятельности истца, и не затрагивают его предпринимательскую деятельность, правомерно признаны несостоятельными.
Истец выступил в защиту собственных интересов, поскольку у сторон имеется спор о праве управления между двумя управляющими организациями, выбранными собственниками жилья в разный период времени.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 указанной статьи установлено, что изменение и (или) расторжение договора управления осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1, 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Таким образом, применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
В подтверждение выбора в качестве управляющей организации ответчика в материалы дела представлен протокол от 10 сентября 2008 года, согласно которого на общем собрании собственников многоквартирного дома N 22 по ул. Сулейманова при количестве присутствующих голосов 53.36% (заочное голосование) выбран способ управления - управляющая организация ООО "Альянс-плюс".
Из указанного документа следует, что повесткой дня являлось расторжение договора управления с ООО "Комплект+Сервис".
Однако, в представленном ответчиком реестре собственников помещений, участвовавших в общем собрании по дому N 22 по ул. Сулейманова отсутствует указание даты собрания собственников помещений, в связи с чем соотнести представленный документ к процедуре выбора управляющей компании и протоколу общего собрания собственников жилья от 10 сентября 2008 года не представляется возможным.
Не смотря на предложения суда, бюллетени голосования, регистрационная ведомость, доказательства извещения жильцов о собрании, посвященному выбору новой управляющей компании, ответчиком не представлены ни суд первой, ни в суд апелляционной инстанций.
Ответчиком, в подтверждение права на управление многоквартирным жилым домом, представлены только протокол общего собрания, и вышеуказанный реестр собственников помещений без указания даты проведения собрания, агентские договора на управление многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственников помещения) и реестр заключенных агентских договоров. Иных доказательств в материалы дела не представлено, в связи с чем вывод суда первой инстанции о несоблюдении положений ЖК РФ при организации собраний собственников жилья правомерен.
Кроме того, из материалов дела не усматривается, что истцом допущены нарушения договорных обязательств, которые в соответствии с частью 8.2 Жилищного кодекса РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.
Постановлением Руководителя Исполнительного комитета Альметьевского муниципального района РТ от 26 марта 2007 года N 637 утверждено Положение о порядке взаимодействия субъектов жилищно-коммунального хозяйства на территории Альметьевского муниципального района по урегулированию претензий потребителей при некачественной поставке, недопоставке жилищно-коммунальных услуг" в целях решения спорных вопросов между потребителями, исполнителями, управляющими организациями.
Согласно п. 3. 2 Положения, в случае не решения вопросов соответствующими службами заявления о несоответствии ЖКУ установленным стандартам принимаются Департаментом.
Доказательства некачественного оказания услуг, оформляемые в соответствии с указанным положением, в материалах дела отсутствуют.
Возможность отказа от исполнения договоров (поименованных как агентских) без указания причин, самими этими договорами не предусмотрена.
Так же следует учитывать, что пунктом 6.1 договоров (агентских) предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в случае несоблюдения управляющей компанией своих обязанностей, с обязательным уведомлением об этом не позже, чем за 1 месяц.
Так же условиями п. 5.2 договоров управления, заключенных собственниками с ООО "Комплект+Сервис", предусмотрено, что в случае если общим собранием собственников помещений многоквартирного дома работа управляющей организации признается неудовлетворительной, управляющей организации выносится предупреждение и дается 3 месяца для улучшения работы.
Доказательств исполнения порядка, установленного п. 52, 61 договора не представлено.
Поскольку договорные правоотношения по управлению возникли между собственниками помещений и истцом, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 Жилищного кодекса, могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.
Однако, уведомления о расторжении договоров от собственников жилья или лицом, специально уполномоченным на то собранием собственников помещений, в адрес ООО "Комплект+Сервис" не направлялось.
Направленное МУ "Департамент ЖП и ЖКХ" истцу извещение о выборе новой управляющей компании по смыслу главы 29 ГК РФ не может быть расценено в качестве доказательства расторжения договора. Департамент стороной сделки не является.
Таким образом, подписание в 2008 году новых договоров управления (поименованных как агентских) ответчиком и собственниками жилья, совершено без правовых оснований.
Поскольку надлежащих доказательств расторжения договоров, заключенных между истцом и собственниками помещений, не представлено, сделки недействительными в установленном порядке признаны не были, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования, признав за истцом право управления жилым домом N 22 по ул. Сулейманова города Альметьевска.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о непривлечении к участию в деле всех собственников помещений не принимаются судебной коллегией, поскольку необходимости, целесообразности в свершении указанного процессуального действия не усматривается.
Доводам заявителя жалобы об избрании истцом ненадлежащего способа защиты дана соответствующая оценка.
В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по уплате государственной пошлины возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.09.2010 по делу N А65-6111/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания "Альянс плюс", город Альметьевск,- без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
К.К.ТУРКИН
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
В.А.МОРОЗОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.12.2010 ПО ДЕЛУ N А65-6111/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 декабря 2010 г. по делу N А65-6111/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 декабря 2010 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Туркина К.К.,
судей Балакиревой Е.М., Морозова В.А.,
при ведении протокола судебного заседания Тюмасевой Ю.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Управляющая компания "Альянс плюс", город Альметьевск, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.09.2010 по делу N А65-6111/2010 (судья Шакурова К.Н.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Комплект+Сервис", город Альметьевск,
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Альянс плюс", город Альметьевск,
с привлечением третьих лиц:
МУ "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района г. Альметьевска", город Альметьевск,
МУ "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района РТ",
о признании права управления жилым домом N 22 по ул. Сулеймановой города Альметьевска,
с участием:
от истца - Лобанов В.А., директор, приказ от 30.07.2009 г. N 177,
от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом.
от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Комплект+сервис", г. Альметьевск, обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс плюс", г. Альметьевск, обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-7", г. Альметьевск, обществу с ограниченной ответственностью ЖЭУ "Успех", г. Альметьевск, обществу с ограниченной ответственностью "Лачын", г. Альметьевск, обществу с ограниченной ответственностью "УКЖД "Новация", г. Альметьевск, обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-13", г. Альметьевск, обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-5", г. Альметьевск о признании протоколов общих собраний собственников жилых помещений ненадлежащими доказательствами приобретения статуса управляющих организаций, в том числе:
- в отношении ООО УКЖД "Новация" - протокол N 4 от 05.10.2008 г. по управлению жилым домом по ул. Белоглазова, 107 г. Альметьевска, протокол б/н от 25.06.2009 г. по управлению жилым домом по ул. К. Цеткин, 56 г. Альметьевска;
- в отношении ООО "Альянс плюс" - протокол б/н от 10.09.2008 г. по управлению жилым домом N 22 по. ул. Сулеймановой, г. Альметьевска;
- в отношении ООО ЖЭУ "Успех" - протокол б/н от 23.09.2008 г. по управлению жилым домом N 22а по ул. Гафиатуллина г. Альметьевска, протокол б/н от 26.08.2009 г. по управлению жилым домом N 22 по ул. Гафиатуллина г. Альметьевска, протокол б/н от 23.09.2008 г. по управлению жилым домом N 45А по пр. Строителей г. Альметьевска, протокол б/н от 23.09.2008 г. по управлению жилым домом N 45 по пр. Строителей г. Альметьевска;
- в отношении ООО "Лачын" протокол б/н от 19.09.2008 г. по управлению жилым домом N 8 по ул. Громовой г. Альметьевска, протокол б/н от 18.09.2008 г. по управлению жилым домом N 18 по ул. Энергетиков г. Альметьевска, протокол б/н от 18.09.2008 г. по управлению жилым домом N 20 по ул. Энергетиков г. Альметьевска;
- в отношении ООО "ЖЭУ-13" протокол б/н от 25.11.2008 г. по управлению жилым домом N 17 по ул. Ленина г. Альметьевска;
- в отношении ООО "ЖЭУ-5" протокол б/н от 20.09.2008 г. по управлению жилым домом N 21 по ул. М. Джалиля г. Альметьевска;
- в отношении ООО "ЖЭУ-7" протокол б/н от 15.09.2008 г. по управлению жилым домом N 23 по ул. Сулеймановой г. Альметьевска,
о восстановлении права управляющей организации ООО "Комплект+Сервис" на управление жилым домом N 107 по ул. Белоглазова, г. Альметьевск с 05.10.2008 г., жилым домом N 56 по ул. К. Цеткин, г. Альметьевска с 25.06.2009 г.,
жилым домом N 23 по ул. Сулеймановой г. Альметьевска с 15.09.2008 г.,
жилым домом N 22а по ул. Гафиатуллина, г. Альметьевска с 23.09.2008 г.,
жилым домом N 22 по ул. Гафиатуллина, г. Альметьевска с 26.08.2009 г.,
жилым домом N 45А по пр. Строителей, г. Альметьевска,
жилым домом N 45 по пр. Строителей, г. Альметьевска с 23.09.2008 г.,
жилым домом N 8 по ул. Громовой, г. Альметьевска с 19.09.2008 г.,
жилым домом N 18 по ул. Энергетиков, г. Альметьевска с 18.09.2008 г.,
жилым домом N 20 по ул. Энергетиков, г. Альметьевска с 18.09.2008 г.,
жилым домом N 17 по ул. Ленина, г. Альметьевска с 25.11.2008 г.,
жилым домом N 21 по ул. М. Джалиля, г. Альметьевска с 20.09.2008 г.,
жилым домом N 22 по ул. Сулеймановой, г. Альметьевска с 10.09.2008 г.
Определением АС РТ от 13 апреля 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Муниципальное учреждение "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района и г. Альметьевска".
В судебном заседании, 20 мая 2010 года, истцом уточнен предмет исковых требований: признание права на управление указанными многоквартирными жилыми домами города Альметьевска. Судом принято в порядке ст. 49 АПК РФ.
Определением АС РТ от 24 мая 2010 года исковые требования в отношении ответчиков ООО "УКЖД "Новация", ООО ЖЭУ "Успех", ООО "Лачын", ООО "ЖЭУ-13", ООО "ЖЭУ-5", ООО "ЖЭУ-7" выделены в отдельные производства с присвоением номеров дел.
Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены МУ "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района г. Альметьевска", город Альметьевск, МУ "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района РТ".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.09.2010 исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Комплект+Сервис", город Альметьевск, к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Альянс+Плюс", город Альметьевск, удовлетворены. За обществом с ограниченной ответственностью "Комплект+Сервис", город Альметьевск, признано право управления жилым домом N 22 по ул. Сулейманова города Альметьевска.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик - ООО "Управляющая компания "Альянс плюс" обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.09.2010, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении иска в полном объеме.
Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку представителей в суд не обеспечили.
При этом от ответчика по факсимильной связи поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с болезнью представителя.
Истец возражал против удовлетворения указанного ходатайства.
Рассмотрев ходатайство об отложении, арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для его удовлетворения, поскольку обстоятельства, на которые ссылается ответчик (болезнь представителя), соответствующими доказательствами не подтверждены.
Кроме того, нормы АПК РФ не содержат ограничений по представлению интересов лица, участвующего в деле, несколькими представителями.
Суд, руководствуясь статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает дело и апелляционную жалобу в отсутствие ответчика и третьих лиц.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на апелляционную жалобу, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что в декабре 2006 года проведено общее собрание собственников помещений жилого дома N 22 по ул. Сулеймановой города Альметьевск в форме очного голосования, о чем составлен протокол от 8 декабря 2006 года, в соответствии с которым по результатам голосования (при количестве присутствующих голосов 54.56% (гос доля 14.42) управляющей организацией выбрано ООО "Комплект+Сервис".
Повесткой дня указанного собрания являлся выбор способа управления многоквартирным домом.
Реестром собственников помещений в доме N 22 по ул. Сулеймановой г. Альметьевска, подтверждается извещение физических лиц об общем собрании, которое состоялось 8 декабря 2006 года в 17 часов возле указанного дома.
Решением МУ "Палата земельных имущественных отношений Альметьевского муниципального района РТ" исх. N 10 от 5 марта 2007 года из перечня объектов, закрепленных за ГУ "Управляющая компания Альметьевского района и г. Альметьевска" по договору оперативного управления от 17 января 2005 года N 04-006-0040 исключены жилые дома и относящиеся к ним объекты коммунальной инфраструктуры, в соответствии с приложением N 1.
Пунктом 2 указанного решения муниципальная доля общего имущества многоквартирных домов, входящих в состав имущества, передана в управление ООО "Комплект+Сервис" согласно приложения N 2 (неприватизированные квартиры). Указанный дом передан в управление ООО "Комплект+Сервис".
Обществом с ограниченной ответственностью "Комплект+Сервис" в 2006 году заключены агентские договора (типовые) управления многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственником помещения).
В соответствии с условиями договоров управляющая компания обязалась оказать собственникам и членам семьи услуги, выполнить работы по надлежащему содержанию и ремонту имущества МКД, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, а собственники - принять и оплатить оказанные услуги, выплатить вознаграждение в соответствии с условиями договора.
Пунктом 2.2 договоров определен перечень оказываемых услуг.
Разделом 6 агентских договоров (тождественных друг другу по содержанию) определены условия и порядок расторжения договоров.
Согласно п. 7.2, договора заключены в 2006 году сроком на 5 лет.
Доводы ответчика и третьего лица о несоответствии договоров положениям ст. 162 ЖК РФ не принимаются судебной коллегией и правомерно отклонены судом первой инстанции, не усмотревшего такого несоответствия.
Письмом N 2349 от 9 октября 2008 года МУ "Департамент ЖП и ЖКХ" уведомило Общество "Комплект+Сервис" о том, что жилой дом передан в управление обществу "ЖЭУ 13" и о необходимости подписания соглашения о дебиторской задолженности.
Предметом настоящего иска является признание права управления жилым домом.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений.
Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по определению способа управления своим домом установлена в статье 161 ЖК РФ.
Способ управления выбирается и может быть изменен в любое время на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 46 ЖК РФ, решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом.
Согласно ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
С момента выбора управляющей компании и заключения договоров управления избранной управляющей организации принадлежит право управления жилым домом в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Деятельность управляющей организации имеет экономический характер, поскольку заключаемые договора управления возмездны.
Доводы о том, что требования возникли из отношений, не относящихся к экономической деятельности истца, и не затрагивают его предпринимательскую деятельность, правомерно признаны несостоятельными.
Истец выступил в защиту собственных интересов, поскольку у сторон имеется спор о праве управления между двумя управляющими организациями, выбранными собственниками жилья в разный период времени.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 указанной статьи установлено, что изменение и (или) расторжение договора управления осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1, 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Таким образом, применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
В подтверждение выбора в качестве управляющей организации ответчика в материалы дела представлен протокол от 10 сентября 2008 года, согласно которого на общем собрании собственников многоквартирного дома N 22 по ул. Сулейманова при количестве присутствующих голосов 53.36% (заочное голосование) выбран способ управления - управляющая организация ООО "Альянс-плюс".
Из указанного документа следует, что повесткой дня являлось расторжение договора управления с ООО "Комплект+Сервис".
Однако, в представленном ответчиком реестре собственников помещений, участвовавших в общем собрании по дому N 22 по ул. Сулейманова отсутствует указание даты собрания собственников помещений, в связи с чем соотнести представленный документ к процедуре выбора управляющей компании и протоколу общего собрания собственников жилья от 10 сентября 2008 года не представляется возможным.
Не смотря на предложения суда, бюллетени голосования, регистрационная ведомость, доказательства извещения жильцов о собрании, посвященному выбору новой управляющей компании, ответчиком не представлены ни суд первой, ни в суд апелляционной инстанций.
Ответчиком, в подтверждение права на управление многоквартирным жилым домом, представлены только протокол общего собрания, и вышеуказанный реестр собственников помещений без указания даты проведения собрания, агентские договора на управление многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственников помещения) и реестр заключенных агентских договоров. Иных доказательств в материалы дела не представлено, в связи с чем вывод суда первой инстанции о несоблюдении положений ЖК РФ при организации собраний собственников жилья правомерен.
Кроме того, из материалов дела не усматривается, что истцом допущены нарушения договорных обязательств, которые в соответствии с частью 8.2 Жилищного кодекса РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.
Постановлением Руководителя Исполнительного комитета Альметьевского муниципального района РТ от 26 марта 2007 года N 637 утверждено Положение о порядке взаимодействия субъектов жилищно-коммунального хозяйства на территории Альметьевского муниципального района по урегулированию претензий потребителей при некачественной поставке, недопоставке жилищно-коммунальных услуг" в целях решения спорных вопросов между потребителями, исполнителями, управляющими организациями.
Согласно п. 3. 2 Положения, в случае не решения вопросов соответствующими службами заявления о несоответствии ЖКУ установленным стандартам принимаются Департаментом.
Доказательства некачественного оказания услуг, оформляемые в соответствии с указанным положением, в материалах дела отсутствуют.
Возможность отказа от исполнения договоров (поименованных как агентских) без указания причин, самими этими договорами не предусмотрена.
Так же следует учитывать, что пунктом 6.1 договоров (агентских) предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в случае несоблюдения управляющей компанией своих обязанностей, с обязательным уведомлением об этом не позже, чем за 1 месяц.
Так же условиями п. 5.2 договоров управления, заключенных собственниками с ООО "Комплект+Сервис", предусмотрено, что в случае если общим собранием собственников помещений многоквартирного дома работа управляющей организации признается неудовлетворительной, управляющей организации выносится предупреждение и дается 3 месяца для улучшения работы.
Доказательств исполнения порядка, установленного п. 52, 61 договора не представлено.
Поскольку договорные правоотношения по управлению возникли между собственниками помещений и истцом, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 Жилищного кодекса, могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.
Однако, уведомления о расторжении договоров от собственников жилья или лицом, специально уполномоченным на то собранием собственников помещений, в адрес ООО "Комплект+Сервис" не направлялось.
Направленное МУ "Департамент ЖП и ЖКХ" истцу извещение о выборе новой управляющей компании по смыслу главы 29 ГК РФ не может быть расценено в качестве доказательства расторжения договора. Департамент стороной сделки не является.
Таким образом, подписание в 2008 году новых договоров управления (поименованных как агентских) ответчиком и собственниками жилья, совершено без правовых оснований.
Поскольку надлежащих доказательств расторжения договоров, заключенных между истцом и собственниками помещений, не представлено, сделки недействительными в установленном порядке признаны не были, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования, признав за истцом право управления жилым домом N 22 по ул. Сулейманова города Альметьевска.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о непривлечении к участию в деле всех собственников помещений не принимаются судебной коллегией, поскольку необходимости, целесообразности в свершении указанного процессуального действия не усматривается.
Доводам заявителя жалобы об избрании истцом ненадлежащего способа защиты дана соответствующая оценка.
В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по уплате государственной пошлины возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.09.2010 по делу N А65-6111/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания "Альянс плюс", город Альметьевск,- без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
К.К.ТУРКИН
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
В.А.МОРОЗОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)