Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2011 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 декабря 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Алексеев Р.А., судей Афониной Е.И. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от истца - товарищества собственников жилья "Аэлита" (ИНН 6161057760, ОГРН 1106193002640) - Карпоева А.Х. (председатель), Щедрина О.Г. (ордер от 06.12.2011), от ответчиков: закрытого акционерного общества "ЮИТ ДОН" (ИНН 616401001, ОГРН 1076164008623) - Епифанова В.Н. (доверенность от 06.07.2009), общества с ограниченной ответственностью Строительное предприятие "ЮИТ ДОН" (ИНН 6167072243, ОГРН 1096195005257) - Епифанова В.Н. (доверенность от 22.11.2010), в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156) и третьего лица - Шаповаловой Елены Юрьевны, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительное предприятие "ЮИТ ДОН" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2011 (судьи Авдонина О.Г., Галов В.В., Ломидзе О.Г.) по делу N А53-21431/2010, установил следующее.
ТСЖ "Аэлита" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ЗАО "ЮИТ ДОН", ООО СП "ЮИТ ДОН" (далее - общество), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) с исковыми требованиями:
- - признать действительной проектную декларацию от 30.10.2009, в которой в состав общего имущества не включены только помещения офисов, а проектные декларации от 24.12.2009 и все последующие, в которых к общему имуществу не отнесены также и помещения N 2, 3, 4 подвала дома N 9 по пр. Королева в г. Ростове-на-Дону с имеющимися инженерными коммуникациями, признать не соответствующими законодательству;
- - обязать застройщика привести технический паспорт многоквартирного дома в соответствие с жилищным законодательством и включить помещения N 2, 3, 4 в состав общего имущества многоквартирного дома;
- - признать недействительной государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от 15.02.2010 N 1-А, заключенного ЗАО "ЮИТ ДОН" и общество по строительству помещений (долей) N 2, 3, 4 подвала дома N 9 по пр. Королева в г. Ростове-на-Дону (уточненные требования).
Определением суда от 25.11.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Шаповалова Е.Ю.
Исковые требования мотивированы тем, что ЗАО "ЮИТ ДОН" отказалось передать товариществу, созданному для эксплуатации общего имущества жилого дома N 9 в по пр. Королева в г. Ростове-на-Дону, часть подвала (помещения N 2, 3, 4) площадью 684,9 кв. м, в котором имеются инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания жилого дома. Подземная автостоянка функционально не отделена от подвала указанного дома. Спорное помещение не отделено техническим этажом для прокладки инженерных сетей. Проектные декларации в редакциях от 24.12.2009, 04.02.2010, 10.02.2010, 30.03.2010, 29.04.2010, 30.07.2010, в которых отражено, что подземная автостоянка не входит в состав общего имущества жилого дома, являются необоснованными. Сведения, содержащиеся в техническом паспорте, изготовленном после введения дома в эксплуатацию, не соответствуют проектной декларации от 30.10.2009. Регистрация договора долевого участия в строительстве, заключенного обществом, произведена после ввода дома в эксплуатацию, право собственности общества на спорные помещения возникло незаконно.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.02.2011, оставленным без изменений постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2011, товариществу в удовлетворении иска отказано.
Суд первой инстанции указал, что лишь факт наличия транзитных коммуникаций в помещении не означает автоматического отнесения указанных помещений к общему имуществу, которым являются инженерные сети. Согласно СНиП 21.02-99 "Стоянки автомобилей" в зданиях класса Ф 1.3 "Многоквартирные жилые дома" допускается встраивать автостоянки легковых автомобилей, кроме автостоянок открытого типа, только с постоянно закрепленными местами для индивидуальных владельцев, что свидетельствует о том, что встроенные автостоянки не могут относиться к общему имуществу многоквартирного дома. Для обслуживания общего имущества в подвале спроектированы технические помещения N 1 (водопроводная насосная станция), 5 и 6 (вентиляционные камеры), 9 (тепловой пункт), в которых расположены системы управления общим имуществом многоквартирного дома, указанные помещения переданы ТСЖ "Аэлита" в управление.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что спорные помещения являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома, ЗАО "ЮИТ ДОН", как застройщик, не мог не знать об этом, общество, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, также могло знать, что приобретаемое им по договору N 1-А от 15.02.2010 имущество имеет общий характер по отношению к собственникам помещений многоквартирного жилого дома, соответственно, договор участия в долевом строительстве N 1-А от 15.02.2010 на основании положений пункта 2 статьи 10 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации обладает признаками ничтожности. Вместе с тем, с учетом отсутствия предмета спора по требованию о признании недействительной государственной регистрации договора N 1-А от 15.02.2010, невозможности восстановления нарушенных прав истца по требованию о признании действительной проектной декларации от 30.10.2009, неверным способом защиты права в части требования об обязании застройщика привести технический паспорт в соответствие с жилищным законодательством, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа с кассационной жалобой, в которой просит изменить постановление апелляционной инстанции, исключив из мотивировочной части выводы о злоупотреблении правом со стороны ответчиков, о признании недействительным договора долевого участия в строительстве, заключенного ЗАО "ЮИТ ДОН" и обществом, а также о том, что помещения N 2, 3, 4, расположенные в подвальной части дома являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Суд кассационной инстанции по правилам статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2011 по делу N А53-21431/2010 в обжалованной части.
В отзыве на кассационную жалобу ТСЖ "Аэлита" просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ТСЖ "Аэлита" поддержал доводы изложенные в отзыве на кассационную жалобу, представитель ЗАО "ЮИТ ДОН" и ООО СП "ЮИТ ДОН" повторил доводы жалобы.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц участвующих в судебном заседании, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать.
Как следует из материалов дела, 11.01.2008 ЗАО "ЮИТ ДОН" выдано разрешение N RU61310000-6509-2 на строительство 18 этажного 96-квартирного жилого дома (общая площадь квартир - 6265,7 кв. м) со встроено-пристроенными помещениями офисов (общая площадь офисов - 673,1 кв. м) и подземной автостоянкой (общая площадь стоянки - 788 кв. м).
15 февраля 2010 года ЗАО "ЮИТ ДОН" (застройщик) и общество (дольщик) заключили договор N 1-А участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Королева, 9в, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику в собственность нежилое помещение (автостоянку), расположенное в подвале здания общей площадью 685,1 кв. м. Дольщик обязался уплатить застройщику 9 250 тыс. рублей.
Указанный договор прошел государственную регистрацию в ЕГРП 09.03.2010 (номер регистрационной записи 61-61-01/194/2010-181).
26 февраля 2010 года ЗАО "ЮИТ ДОН" выдано разрешение N RU61310000-6509 на ввод в эксплуатацию 18 этажного 96-квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями офисов и подземной автостоянкой.
На основании акта приема-передачи от 01.07.2010 ЗАО "ЮИТ ДОН" передало ТСЖ "Аэлита" на обслуживание и эксплуатацию общее имущество 18 этажного жилого дома общей площадью 1339,3 кв. м, указанное в техническом паспорте жилого дома от 16.12.2009, земельный участок площадью 2755 кв. м с кадастровым номером 61:44:01 03 01:0127 с расположенными на нем объектами инфраструктуры, элементами озеленения и благоустройства в границах участка, все инженерно-техническое оборудование, сети и системы, расположенные в многоквартирном доме, а также проектную документацию на дом.
После ввода объекта в эксплуатацию 21.03.2010 на основании передаточного акта от 15.03.2010 зарегистрировано право собственности общества на нежилое помещение (автостоянка), на поэтажном плане N 2, 3, 4, площадью 684,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Королева, 9 в.
По договору купли-продажи от 10.09.2010 N 11П в ЕГРП 20.10.2010 зарегистрирован переход права общей долевой собственности (8/100 долей) к Шаповаловой Е.Ю.
Истец, полагая, что помещения N 2, 3, 4 общей площадью 684,9 кв. м, расположенные в подвале жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Королева, 9в, в силу статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и, в связи с этим, ЗАО "ЮИТ ДОН" не имело право производить отчуждение спорных помещений общества, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с приведенными нормами право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любое нежилое или подвальное помещение, а лишь на технические подвалы либо иные помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома.
Как правильно указал суд апелляционной инстанции, исходя из основания заявленного иска, в предмет судебного исследования входил вопрос о том, являются ли спорные помещения объектами общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома, в связи с чем, надлежало установить, располагаются ли в спорных помещениях инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также используются ли спорные помещения именно как помещения общего пользования.
Апелляционный суд, проверив и оценив в совокупности все имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключение экспертизы, допросив свидетелей, в том числе эксперта, проводившего экспертизу, пришел к обоснованному выводу о том, что спорные помещения N 2, 3, 4 фактически представляют собой единое подвальное помещение многоквартирного жилого дома, имеющее своим первоочередным целевым назначением размещение системы трубопроводов и инженерных коммуникаций (дренажных приемников), обслуживающих все помещения жилого дома. Система трубопроводов, не является транзитной, так как, по сути, в помещениях располагаются стояки горячего и холодного водоснабжения, оснащенные запорной и регулирующей арматурой, посредством которых отдельные блоки помещений жилого дома снабжаются водой, а также стояки водоотведения (канализации), снабженные прочистками и ревизиями. Вентиляционные воздуховоды, сеть пожарной сигнализации располагаются по всему периметру помещения N 3. Помещение N 4, в котором располагается часть въездного пандуса и помещение N 2 предназначены для обеспечения беспрепятственного доступа к системам коммуникаций жилого дома, так как являются сквозными (не изолированными от помещения N 3), и имеют оборудованные входные проемы. Установленная на системе трубопровода запорная арматура регулирует подачу воды во все помещения жилого дома, в том числе поблочно. Ввиду того, что жилой дом не имеет технического этажа, обслуживание и ремонт системы трубопроводов горячего и холодного водоснабжения, системы канализации, воздуховода, а также сброс воды со стояков жилого дома и ее перегонка посредством дренажных приемников, осуществляются только в спорных помещениях. В спорных помещениях расположенные нетранзитные коммуникации жилого дома, при этом они никак не отделены от встроенных помещений автостоянки.
Таким образом, обоснован вывод о апелляционного суда том, что для нормального функционирования к системам трубопроводов и инженерных коммуникаций необходим постоянный доступ, следовательно, спорные помещения N 2, 3, 4, в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома.
ЗАО "ЮИТ ДОН", являясь застройщиком многоквартирного жилого дома, с учетом приведенных обстоятельств дела, не мог не знать о том, что спорные помещения относятся к категории общего имущества собственников имущества помещений жилого дома. Тем более, что на момент заключения с обществом договора N 1-А от 15.02.2010 система трубопровода и инженерных коммуникаций подвала здания была фактически смонтирована (жилой дом принят в эксплуатацию 26.02.2010). Таким образом, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, общество также могло знать о том, что им фактически приобретается общее имущество собственников помещений жилого дома.
Исходя из совокупности всех обстоятельств дела суд апелляционной инстанции обоснованно сделал вывод, что заключая договор участия в долевом строительстве ЗАО "ЮИТ ДОН" и общество злоупотребили своими правами, произведя соответственно отчуждение и приобретение общего имущества собственников помещений жилого дома, которое ЗАО "ЮИТ ДОН" не могло принадлежать в силу прямого указания закона, и, соответственно, о наличии признаков ничтожности договора участия в долевом строительстве N 1-А от 15.02.2010 (пункт 2 статьи 10 и статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при принятии постановления суд апелляционной инстанции действует в пределах полномочий, определенных статьей 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которое не повлекло принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
Учитывая ошибочный вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для отнесения спорных помещений к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд правомерно изменил мотивировочную часть решения Арбитражного суда Ростовской области.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств, которые суд апелляционной инстанции оценил с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению.
Суд апелляционной инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал фактические обстоятельства и материалы дела, дал им надлежащую правовую оценку. Нормы права при рассмотрении дела применены судом правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2011 по делу N А53-21431/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 07.12.2011 ПО ДЕЛУ N А53-21431/2010
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 декабря 2011 г. по делу N А53-21431/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2011 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 декабря 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Алексеев Р.А., судей Афониной Е.И. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от истца - товарищества собственников жилья "Аэлита" (ИНН 6161057760, ОГРН 1106193002640) - Карпоева А.Х. (председатель), Щедрина О.Г. (ордер от 06.12.2011), от ответчиков: закрытого акционерного общества "ЮИТ ДОН" (ИНН 616401001, ОГРН 1076164008623) - Епифанова В.Н. (доверенность от 06.07.2009), общества с ограниченной ответственностью Строительное предприятие "ЮИТ ДОН" (ИНН 6167072243, ОГРН 1096195005257) - Епифанова В.Н. (доверенность от 22.11.2010), в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156) и третьего лица - Шаповаловой Елены Юрьевны, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительное предприятие "ЮИТ ДОН" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2011 (судьи Авдонина О.Г., Галов В.В., Ломидзе О.Г.) по делу N А53-21431/2010, установил следующее.
ТСЖ "Аэлита" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ЗАО "ЮИТ ДОН", ООО СП "ЮИТ ДОН" (далее - общество), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) с исковыми требованиями:
- - признать действительной проектную декларацию от 30.10.2009, в которой в состав общего имущества не включены только помещения офисов, а проектные декларации от 24.12.2009 и все последующие, в которых к общему имуществу не отнесены также и помещения N 2, 3, 4 подвала дома N 9 по пр. Королева в г. Ростове-на-Дону с имеющимися инженерными коммуникациями, признать не соответствующими законодательству;
- - обязать застройщика привести технический паспорт многоквартирного дома в соответствие с жилищным законодательством и включить помещения N 2, 3, 4 в состав общего имущества многоквартирного дома;
- - признать недействительной государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от 15.02.2010 N 1-А, заключенного ЗАО "ЮИТ ДОН" и общество по строительству помещений (долей) N 2, 3, 4 подвала дома N 9 по пр. Королева в г. Ростове-на-Дону (уточненные требования).
Определением суда от 25.11.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Шаповалова Е.Ю.
Исковые требования мотивированы тем, что ЗАО "ЮИТ ДОН" отказалось передать товариществу, созданному для эксплуатации общего имущества жилого дома N 9 в по пр. Королева в г. Ростове-на-Дону, часть подвала (помещения N 2, 3, 4) площадью 684,9 кв. м, в котором имеются инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания жилого дома. Подземная автостоянка функционально не отделена от подвала указанного дома. Спорное помещение не отделено техническим этажом для прокладки инженерных сетей. Проектные декларации в редакциях от 24.12.2009, 04.02.2010, 10.02.2010, 30.03.2010, 29.04.2010, 30.07.2010, в которых отражено, что подземная автостоянка не входит в состав общего имущества жилого дома, являются необоснованными. Сведения, содержащиеся в техническом паспорте, изготовленном после введения дома в эксплуатацию, не соответствуют проектной декларации от 30.10.2009. Регистрация договора долевого участия в строительстве, заключенного обществом, произведена после ввода дома в эксплуатацию, право собственности общества на спорные помещения возникло незаконно.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.02.2011, оставленным без изменений постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2011, товариществу в удовлетворении иска отказано.
Суд первой инстанции указал, что лишь факт наличия транзитных коммуникаций в помещении не означает автоматического отнесения указанных помещений к общему имуществу, которым являются инженерные сети. Согласно СНиП 21.02-99 "Стоянки автомобилей" в зданиях класса Ф 1.3 "Многоквартирные жилые дома" допускается встраивать автостоянки легковых автомобилей, кроме автостоянок открытого типа, только с постоянно закрепленными местами для индивидуальных владельцев, что свидетельствует о том, что встроенные автостоянки не могут относиться к общему имуществу многоквартирного дома. Для обслуживания общего имущества в подвале спроектированы технические помещения N 1 (водопроводная насосная станция), 5 и 6 (вентиляционные камеры), 9 (тепловой пункт), в которых расположены системы управления общим имуществом многоквартирного дома, указанные помещения переданы ТСЖ "Аэлита" в управление.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что спорные помещения являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома, ЗАО "ЮИТ ДОН", как застройщик, не мог не знать об этом, общество, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, также могло знать, что приобретаемое им по договору N 1-А от 15.02.2010 имущество имеет общий характер по отношению к собственникам помещений многоквартирного жилого дома, соответственно, договор участия в долевом строительстве N 1-А от 15.02.2010 на основании положений пункта 2 статьи 10 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации обладает признаками ничтожности. Вместе с тем, с учетом отсутствия предмета спора по требованию о признании недействительной государственной регистрации договора N 1-А от 15.02.2010, невозможности восстановления нарушенных прав истца по требованию о признании действительной проектной декларации от 30.10.2009, неверным способом защиты права в части требования об обязании застройщика привести технический паспорт в соответствие с жилищным законодательством, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа с кассационной жалобой, в которой просит изменить постановление апелляционной инстанции, исключив из мотивировочной части выводы о злоупотреблении правом со стороны ответчиков, о признании недействительным договора долевого участия в строительстве, заключенного ЗАО "ЮИТ ДОН" и обществом, а также о том, что помещения N 2, 3, 4, расположенные в подвальной части дома являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Суд кассационной инстанции по правилам статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2011 по делу N А53-21431/2010 в обжалованной части.
В отзыве на кассационную жалобу ТСЖ "Аэлита" просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ТСЖ "Аэлита" поддержал доводы изложенные в отзыве на кассационную жалобу, представитель ЗАО "ЮИТ ДОН" и ООО СП "ЮИТ ДОН" повторил доводы жалобы.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц участвующих в судебном заседании, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать.
Как следует из материалов дела, 11.01.2008 ЗАО "ЮИТ ДОН" выдано разрешение N RU61310000-6509-2 на строительство 18 этажного 96-квартирного жилого дома (общая площадь квартир - 6265,7 кв. м) со встроено-пристроенными помещениями офисов (общая площадь офисов - 673,1 кв. м) и подземной автостоянкой (общая площадь стоянки - 788 кв. м).
15 февраля 2010 года ЗАО "ЮИТ ДОН" (застройщик) и общество (дольщик) заключили договор N 1-А участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Королева, 9в, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику в собственность нежилое помещение (автостоянку), расположенное в подвале здания общей площадью 685,1 кв. м. Дольщик обязался уплатить застройщику 9 250 тыс. рублей.
Указанный договор прошел государственную регистрацию в ЕГРП 09.03.2010 (номер регистрационной записи 61-61-01/194/2010-181).
26 февраля 2010 года ЗАО "ЮИТ ДОН" выдано разрешение N RU61310000-6509 на ввод в эксплуатацию 18 этажного 96-квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями офисов и подземной автостоянкой.
На основании акта приема-передачи от 01.07.2010 ЗАО "ЮИТ ДОН" передало ТСЖ "Аэлита" на обслуживание и эксплуатацию общее имущество 18 этажного жилого дома общей площадью 1339,3 кв. м, указанное в техническом паспорте жилого дома от 16.12.2009, земельный участок площадью 2755 кв. м с кадастровым номером 61:44:01 03 01:0127 с расположенными на нем объектами инфраструктуры, элементами озеленения и благоустройства в границах участка, все инженерно-техническое оборудование, сети и системы, расположенные в многоквартирном доме, а также проектную документацию на дом.
После ввода объекта в эксплуатацию 21.03.2010 на основании передаточного акта от 15.03.2010 зарегистрировано право собственности общества на нежилое помещение (автостоянка), на поэтажном плане N 2, 3, 4, площадью 684,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Королева, 9 в.
По договору купли-продажи от 10.09.2010 N 11П в ЕГРП 20.10.2010 зарегистрирован переход права общей долевой собственности (8/100 долей) к Шаповаловой Е.Ю.
Истец, полагая, что помещения N 2, 3, 4 общей площадью 684,9 кв. м, расположенные в подвале жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Королева, 9в, в силу статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и, в связи с этим, ЗАО "ЮИТ ДОН" не имело право производить отчуждение спорных помещений общества, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с приведенными нормами право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любое нежилое или подвальное помещение, а лишь на технические подвалы либо иные помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома.
Как правильно указал суд апелляционной инстанции, исходя из основания заявленного иска, в предмет судебного исследования входил вопрос о том, являются ли спорные помещения объектами общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома, в связи с чем, надлежало установить, располагаются ли в спорных помещениях инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также используются ли спорные помещения именно как помещения общего пользования.
Апелляционный суд, проверив и оценив в совокупности все имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключение экспертизы, допросив свидетелей, в том числе эксперта, проводившего экспертизу, пришел к обоснованному выводу о том, что спорные помещения N 2, 3, 4 фактически представляют собой единое подвальное помещение многоквартирного жилого дома, имеющее своим первоочередным целевым назначением размещение системы трубопроводов и инженерных коммуникаций (дренажных приемников), обслуживающих все помещения жилого дома. Система трубопроводов, не является транзитной, так как, по сути, в помещениях располагаются стояки горячего и холодного водоснабжения, оснащенные запорной и регулирующей арматурой, посредством которых отдельные блоки помещений жилого дома снабжаются водой, а также стояки водоотведения (канализации), снабженные прочистками и ревизиями. Вентиляционные воздуховоды, сеть пожарной сигнализации располагаются по всему периметру помещения N 3. Помещение N 4, в котором располагается часть въездного пандуса и помещение N 2 предназначены для обеспечения беспрепятственного доступа к системам коммуникаций жилого дома, так как являются сквозными (не изолированными от помещения N 3), и имеют оборудованные входные проемы. Установленная на системе трубопровода запорная арматура регулирует подачу воды во все помещения жилого дома, в том числе поблочно. Ввиду того, что жилой дом не имеет технического этажа, обслуживание и ремонт системы трубопроводов горячего и холодного водоснабжения, системы канализации, воздуховода, а также сброс воды со стояков жилого дома и ее перегонка посредством дренажных приемников, осуществляются только в спорных помещениях. В спорных помещениях расположенные нетранзитные коммуникации жилого дома, при этом они никак не отделены от встроенных помещений автостоянки.
Таким образом, обоснован вывод о апелляционного суда том, что для нормального функционирования к системам трубопроводов и инженерных коммуникаций необходим постоянный доступ, следовательно, спорные помещения N 2, 3, 4, в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома.
ЗАО "ЮИТ ДОН", являясь застройщиком многоквартирного жилого дома, с учетом приведенных обстоятельств дела, не мог не знать о том, что спорные помещения относятся к категории общего имущества собственников имущества помещений жилого дома. Тем более, что на момент заключения с обществом договора N 1-А от 15.02.2010 система трубопровода и инженерных коммуникаций подвала здания была фактически смонтирована (жилой дом принят в эксплуатацию 26.02.2010). Таким образом, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, общество также могло знать о том, что им фактически приобретается общее имущество собственников помещений жилого дома.
Исходя из совокупности всех обстоятельств дела суд апелляционной инстанции обоснованно сделал вывод, что заключая договор участия в долевом строительстве ЗАО "ЮИТ ДОН" и общество злоупотребили своими правами, произведя соответственно отчуждение и приобретение общего имущества собственников помещений жилого дома, которое ЗАО "ЮИТ ДОН" не могло принадлежать в силу прямого указания закона, и, соответственно, о наличии признаков ничтожности договора участия в долевом строительстве N 1-А от 15.02.2010 (пункт 2 статьи 10 и статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при принятии постановления суд апелляционной инстанции действует в пределах полномочий, определенных статьей 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которое не повлекло принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
Учитывая ошибочный вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для отнесения спорных помещений к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд правомерно изменил мотивировочную часть решения Арбитражного суда Ростовской области.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств, которые суд апелляционной инстанции оценил с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению.
Суд апелляционной инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал фактические обстоятельства и материалы дела, дал им надлежащую правовую оценку. Нормы права при рассмотрении дела применены судом правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2011 по делу N А53-21431/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Р.А.АЛЕКСЕЕВ
Р.А.АЛЕКСЕЕВ
Судьи
Е.И.АФОНИНА
Е.В.УЛЬКО
Е.И.АФОНИНА
Е.В.УЛЬКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)