Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И., при участии от Комитета по управлению имуществом города Череповца Кузиной А.Ф. (доверенность от 14.09.2012 N 09-01-31/3224), рассмотрев 01.11.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Череповца на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2012 по делу N А13-13316/2011 (судьи Шадрина А.Н., Зайцева А.Я., Романова А.В.),
установил:
Комитет по управлению имуществом города Череповца, место нахождения: Вологодская обл., г. Череповец, Советский пр., д. 67, лит. А, ОГРН 1023501247440 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к некоммерческой организации "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области", место нахождения: 160009, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 47, ОГРН 1023500871800 (далее - Фонд), о взыскании 1 406 009 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате и 360 490 руб. 71 коп. пеней за несвоевременное внесение арендных платежей.
Решением суда первой инстанции от 16.02.2012 (судья Алимова Е.А.) исковые требования удовлетворены частично, с Фонда в бюджет соответствующего уровня взыскано 1 003 670 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате, 50 000 руб. пеней, в удовлетворении остальной части иска отказано, в доход федерального бюджета с Фонда взыскано 18 290 руб. 86 коп. государственной пошлины.
Постановлением апелляционной инстанции от 23.07.2012 решение от 16.02.2012 отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В кассационной жалобе Комитет, считая, что постановление вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, а выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить судебный акт, оставить без изменения решения суда первой инстанции об удовлетворении иска.
По мнению подателя жалобы, Фонд фактически пользовался спорным земельным участком и был обязан вносить арендную плату, поскольку пользование землей является платным. Комитет указал, что спорный земельный участок не был сформирован под эксплуатацию многоквартирного дома, ввиду чего правила статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) не применяются.
В отзыве Фонд просил отклонить кассационную жалобу Комитета.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы.
Фонд, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направил, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, постановлением мэрии города Череповца от 09.10.2003 N 4078 "О предварительном согласовании места размещения объекта и резервировании земельного участка" Фонду был утвержден акт выбора места размещения объекта и зарезервирован земельный участок для проектно-изыскательских работ.
Комитет (арендодатель) и Фонд (арендатор) на основании постановления мэрии города Череповца от 15.06.2006 N 2743 "О предоставлении земельного участка в аренду" заключили договор от 27.06.2006 N 9014 аренды земельного участка из земель поселений (государственная собственность не разграничена) площадью 12 346 кв. м с кадастровым номером 35:21:0501005:0011, расположенного в 105-м микрорайоне Зашекснинского р-на г. Череповца Вологодской обл., для строительства многоэтажных жилых домов со строительными номерами 2, 3 и 4. Условия договора были распространены на правоотношения, имевшие место с 15.06.2006 по 05.05.2009 (пункт 2.1).
Договор аренды зарегистрирован 28.08.2006 в установленном законом порядке.
Земельный участок передан по акту приема-передачи от 27.06.2006.
В соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан вносить арендную плату за право пользования земельным участком ежеквартально согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы в следующем порядке: первоначальный платеж - не позднее 20 дней с момента регистрации договора, последующие платежи - не позднее 25-го числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал - не позднее 25-го ноября текущего года.
Дополнительным соглашением от 23.01.2008 сроки оплаты изменены, с 01.01.2008 арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15-го числа второго месяца квартала, последний платеж - не позднее 10 дней до даты окончания договора (пункт 2.4 договора в новой редакции).
По истечении установленного срока договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Фонд письмом от 14.08.2009 N 01-07/1902 уведомил Комитет об отказе от договора аренды с 01.11.2009, земельный участок возвращен 30.10.2009 по акту приема-передачи.
Установив наличие задолженности по арендным платежам, Комитет письмом от 11.12.2009 предложил Фонду ее погасить и уплатить пени в добровольном порядке. Ответчик оплаты не произвел.
Ненадлежащее исполнение обязательств по оплате послужило основанием для обращения Комитета с настоящим иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их обоснованными в части взыскания с Фонда 1 053 670 руб. 25 коп.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а Комитет утрачивает право на распоряжение им, отказал в удовлетворении исковых требований.
Кассационная инстанция считает, что решение и постановление подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно статьям 307, 407 ГК РФ обязательства возникают, в частности, из договоров и прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Особенности пользования земельными участками, занятыми многоквартирными домами, регулируются нормами жилищного и земельного законодательства.
Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) определяет права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (пункт 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ).
В соответствии с положениями статьи 16 Закона N 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и переходит к ним бесплатно на праве общей долевой собственности.
Собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента государственной регистрации права собственности на помещения.
В том случае, если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Такое разъяснение правовых норм дано в пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Как установил апелляционный суд, спорный земельный участок предоставлен в 2006 году Обществу для строительства трех самостоятельных объектов - жилых домов. В материалах дела представлены разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов от 26.11.2007, 28.10.2008, 06.08.2009.
Суд апелляционной инстанции, установив, что право собственности на объекты долевого строительства зарегистрировано впервые 16.01.2008, посчитал, что на весь спорный земельный участок возникла общая долевая собственность, соответственно, правовых оснований для взыскания арендной платы в заявленном размере за IV кв. 2008 года и за 01.01.2009 - 30.10.2009 у истца не имелось.
Кассационная инстанция не может согласиться с таким выводом, поскольку в заявленный период осуществлялось строительство на спорном участке двух жилых домов, арендное обязательство не могло быть прекращено в той части, в которой арендатор использовал участок под строительство этих домов.
Фонд перестал быть фактическим пользователем земельного участка (его части) в связи с поступлением квартир (нежилых помещений) в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства.
Суд первой инстанции не исследовал обстоятельства, связанные с фактом пользования ответчиком земельным участком, формированием участков для эксплуатации жилых домов.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенное, полно и всесторонне исследовать материалы дела, дать оценку доводам сторон, с учетом установленных обстоятельств разрешить спор, по результатам которого распределить расходы по госпошлине.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 16.02.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2012 по делу N А13-13316/2011 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 02.11.2012 ПО ДЕЛУ N А13-13316/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 ноября 2012 г. по делу N А13-13316/2011
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И., при участии от Комитета по управлению имуществом города Череповца Кузиной А.Ф. (доверенность от 14.09.2012 N 09-01-31/3224), рассмотрев 01.11.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Череповца на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2012 по делу N А13-13316/2011 (судьи Шадрина А.Н., Зайцева А.Я., Романова А.В.),
установил:
Комитет по управлению имуществом города Череповца, место нахождения: Вологодская обл., г. Череповец, Советский пр., д. 67, лит. А, ОГРН 1023501247440 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к некоммерческой организации "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области", место нахождения: 160009, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 47, ОГРН 1023500871800 (далее - Фонд), о взыскании 1 406 009 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате и 360 490 руб. 71 коп. пеней за несвоевременное внесение арендных платежей.
Решением суда первой инстанции от 16.02.2012 (судья Алимова Е.А.) исковые требования удовлетворены частично, с Фонда в бюджет соответствующего уровня взыскано 1 003 670 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате, 50 000 руб. пеней, в удовлетворении остальной части иска отказано, в доход федерального бюджета с Фонда взыскано 18 290 руб. 86 коп. государственной пошлины.
Постановлением апелляционной инстанции от 23.07.2012 решение от 16.02.2012 отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В кассационной жалобе Комитет, считая, что постановление вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, а выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить судебный акт, оставить без изменения решения суда первой инстанции об удовлетворении иска.
По мнению подателя жалобы, Фонд фактически пользовался спорным земельным участком и был обязан вносить арендную плату, поскольку пользование землей является платным. Комитет указал, что спорный земельный участок не был сформирован под эксплуатацию многоквартирного дома, ввиду чего правила статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) не применяются.
В отзыве Фонд просил отклонить кассационную жалобу Комитета.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы.
Фонд, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направил, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, постановлением мэрии города Череповца от 09.10.2003 N 4078 "О предварительном согласовании места размещения объекта и резервировании земельного участка" Фонду был утвержден акт выбора места размещения объекта и зарезервирован земельный участок для проектно-изыскательских работ.
Комитет (арендодатель) и Фонд (арендатор) на основании постановления мэрии города Череповца от 15.06.2006 N 2743 "О предоставлении земельного участка в аренду" заключили договор от 27.06.2006 N 9014 аренды земельного участка из земель поселений (государственная собственность не разграничена) площадью 12 346 кв. м с кадастровым номером 35:21:0501005:0011, расположенного в 105-м микрорайоне Зашекснинского р-на г. Череповца Вологодской обл., для строительства многоэтажных жилых домов со строительными номерами 2, 3 и 4. Условия договора были распространены на правоотношения, имевшие место с 15.06.2006 по 05.05.2009 (пункт 2.1).
Договор аренды зарегистрирован 28.08.2006 в установленном законом порядке.
Земельный участок передан по акту приема-передачи от 27.06.2006.
В соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан вносить арендную плату за право пользования земельным участком ежеквартально согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы в следующем порядке: первоначальный платеж - не позднее 20 дней с момента регистрации договора, последующие платежи - не позднее 25-го числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал - не позднее 25-го ноября текущего года.
Дополнительным соглашением от 23.01.2008 сроки оплаты изменены, с 01.01.2008 арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15-го числа второго месяца квартала, последний платеж - не позднее 10 дней до даты окончания договора (пункт 2.4 договора в новой редакции).
По истечении установленного срока договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Фонд письмом от 14.08.2009 N 01-07/1902 уведомил Комитет об отказе от договора аренды с 01.11.2009, земельный участок возвращен 30.10.2009 по акту приема-передачи.
Установив наличие задолженности по арендным платежам, Комитет письмом от 11.12.2009 предложил Фонду ее погасить и уплатить пени в добровольном порядке. Ответчик оплаты не произвел.
Ненадлежащее исполнение обязательств по оплате послужило основанием для обращения Комитета с настоящим иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их обоснованными в части взыскания с Фонда 1 053 670 руб. 25 коп.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а Комитет утрачивает право на распоряжение им, отказал в удовлетворении исковых требований.
Кассационная инстанция считает, что решение и постановление подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно статьям 307, 407 ГК РФ обязательства возникают, в частности, из договоров и прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Особенности пользования земельными участками, занятыми многоквартирными домами, регулируются нормами жилищного и земельного законодательства.
Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) определяет права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (пункт 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ).
В соответствии с положениями статьи 16 Закона N 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и переходит к ним бесплатно на праве общей долевой собственности.
Собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента государственной регистрации права собственности на помещения.
В том случае, если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Такое разъяснение правовых норм дано в пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Как установил апелляционный суд, спорный земельный участок предоставлен в 2006 году Обществу для строительства трех самостоятельных объектов - жилых домов. В материалах дела представлены разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов от 26.11.2007, 28.10.2008, 06.08.2009.
Суд апелляционной инстанции, установив, что право собственности на объекты долевого строительства зарегистрировано впервые 16.01.2008, посчитал, что на весь спорный земельный участок возникла общая долевая собственность, соответственно, правовых оснований для взыскания арендной платы в заявленном размере за IV кв. 2008 года и за 01.01.2009 - 30.10.2009 у истца не имелось.
Кассационная инстанция не может согласиться с таким выводом, поскольку в заявленный период осуществлялось строительство на спорном участке двух жилых домов, арендное обязательство не могло быть прекращено в той части, в которой арендатор использовал участок под строительство этих домов.
Фонд перестал быть фактическим пользователем земельного участка (его части) в связи с поступлением квартир (нежилых помещений) в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства.
Суд первой инстанции не исследовал обстоятельства, связанные с фактом пользования ответчиком земельным участком, формированием участков для эксплуатации жилых домов.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенное, полно и всесторонне исследовать материалы дела, дать оценку доводам сторон, с учетом установленных обстоятельств разрешить спор, по результатам которого распределить расходы по госпошлине.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 16.02.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2012 по делу N А13-13316/2011 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)