Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом; Органы управления товарищества собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2010 года
Постановление в полном объеме изготовлено 15 декабря 2010 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балашевой В.Т.,
судей Морозова В.А., Шадриной О.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Абрамовой А.В.,
с участием:
- от истца - до перерыва Чевозеров Д.А., доверенность от 02.02.2010 г., после перерыва Винокурова С.А., доверенность от 17.08.2010 г.;
- в отсутствие ответчиков, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 02 декабря 2010 года - 09 декабря 2010 года апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тольяттинская управляющая компания", г. Тольятти, Самарская область, на решение Арбитражного суда Самарской области от 07 сентября 2010 года по делу N А55-13088/2010 (судья Баласлов В.Н.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "МАИ+ЗН", г. Тольятти, Самарская область, к Товариществу собственников жилья "Королева 17", г. Тольятти, Самарская область; к обществу с ограниченной ответственностью "Тольяттинская управляющая компания", г. Тольятти, Самарская область, о признании одностороннего отказа от договора недействительным и признания договора недействительным,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "МАИ+ЗН" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Товариществу собственников жилья "Королева 17" (далее - первый ответчик, ТСЖ) и к обществу с ограниченной ответственностью "Тольяттинская управляющая компания" (далее - второй ответчик) о признании одностороннего отказа ТСЖ от договора N 96 от 11.12.2007 недействительным, и признании недействительным договора N 1 управления многоквартирным домом от 15.04.2010, заключенным между ответчиками.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 07 сентября 2010 года исковые требования удовлетворены.
Второй ответчик, не согласившись с принятым судебным актом, подал апелляционную жалобу, в которой просил решение Арбитражного суда Самарской области от 07 сентября 2010 года отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда, обстоятельствам дела, нарушение норм процессуального права.
Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
Представители ответчиков в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие ответчиков.
В судебном заседании 02 декабря 2010 объявлялся перерыв до 14 час. 00 мин. 09 декабря 2010 года. После перерыва судебное заседание продолжено.
Выслушав объяснения представителей истца, просивших оставить решение суда без изменения, проверив представленные материалы, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с представленными доказательствами, суд апелляционной инстанции установил.
Как следует из материалов дела, 11.12.2007 между ТСЖ (заказчиком) и истцом (исполнителем) был заключен договор N 96 о возмездном оказании услуг (далее - договор N 96), по условиям которого заказчик поручает, а исполнитель обязуется оказать услуги (выполнить работы) по технической эксплуатации общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Тольятти, б-р Королева, 17; обеспечить предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в данном доме, и осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, в том числе, ведение технической, бухгалтерской документации заказчика; заказчик обязуется оплатить оказанные услуги (работы) исполнителю, в порядке, определенном договором (т. 1, л.д. 15 - 19).
Договор N 96 заключен на срок с 11.12.2007 по 11.12.2010 (п. 8.1.).
Из представленного в материалы дела протокола N 19 общего собрания ТСЖ от 30.03.2010 следует, что оценка работе истца дана неудовлетворительной, предложено расторгнуть договор на обслуживание дома и избрать следующим собранием правления новую управляющую компанию. По указанным вопросам "за" проголосовали 100% присутствующих (т. 1, л.д. 7).
Письмом от 14.04.2010 N 715 председатель правления ТСЖ уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения договора N 96 на основании решения общего собрания ТСЖ от 30.03.2010 и ст. ст. 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 8).
15.04.2010 между ТСЖ (товариществом) и вторым ответчиком (управляющей компанией) заключен договор N 1 управления многоквартирным домом, расположенным по вышеуказанному адресу (т. 1, л.д. 9 - 14).
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Договор N 96, исходя из предмета и его условий, является договором управления многоквартирным домом.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1027/10 от 15.07.2010, системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Договором N 96 предусмотрено право ТСЖ (заказчика) контролировать соответствие деятельности исполнителя и ее результатов условиям договора; требовать предоставления услуг по данному договору в соответствии с критериями качества, и отчетов об их выполнении. Разделом 7 договора предусмотрен порядок разрешения споров, в соответствии с которым возникшие споры разрешаются сторонами путем переговоров. Все претензии по выполнению условий настоящего договора должны быть предъявлены сторонами в письменной форме, направлены другой стороне заказным письмом или вручены лично полномочному лицу под роспись. К претензии должны быть приложены соответствующие документы (протоколы осмотра, акты и т.п.), составленные с участием представителей сторон и/или государственных контролирующих органов.
Факт невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом должен быть подтвержден документально, который кроме порядка, предусмотренного договором, может также устанавливаться в порядке, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", путем направления претензии и составления акта нарушения качества услуг (или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнения работ).
В ходе рассмотрения дела ответчики не доказали, что истцом допущены нарушения условия договора N 96, которые в соответствии с частью 8.2 Жилищного кодекса дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.
Письмо ТСЖ исх. N 16 от 23.07.2010 адресовано не истцу, и не связано с обстоятельствами нарушения истцом обязательств по договору N 96.
Поскольку заявление ТСЖ об одностороннем отказе от исполнения договора управления жилым домом на основании ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса само по себе, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении управляющей организацией условий такого договора, не может служить основанием для прекращения существующих договорных правоотношений, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования, руководствуясь при этом вышеназванными нормами права, а также ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса, ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, ссылки заявителя жалобы на то, что истцом завышались размеры платы за содержание и ремонт жилых помещений, на неправильное начисление платы за теплоснабжение, не могут быть приняты во внимание.
Арбитражный апелляционный суд доводы заявителя жалобы отклоняет, и считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального права. Нарушение норм процессуального права судом не допущено. Выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Обстоятельства, имеющие значение, исследованы полно в соответствии с представленными доказательствами.
На основании ч. ч. 1, 5 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб. относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 07 сентября 2010 года по делу N А55-13088/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тольяттинская управляющая компания", г. Тольятти, Самарская область, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
В.Т.БАЛАШЕВА
Судьи
В.А.МОРОЗОВ
О.Е.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.12.2010 ПО ДЕЛУ N А55-13088/2010
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом; Органы управления товарищества собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 декабря 2010 г. по делу N А55-13088/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2010 года
Постановление в полном объеме изготовлено 15 декабря 2010 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балашевой В.Т.,
судей Морозова В.А., Шадриной О.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Абрамовой А.В.,
с участием:
- от истца - до перерыва Чевозеров Д.А., доверенность от 02.02.2010 г., после перерыва Винокурова С.А., доверенность от 17.08.2010 г.;
- в отсутствие ответчиков, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 02 декабря 2010 года - 09 декабря 2010 года апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тольяттинская управляющая компания", г. Тольятти, Самарская область, на решение Арбитражного суда Самарской области от 07 сентября 2010 года по делу N А55-13088/2010 (судья Баласлов В.Н.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "МАИ+ЗН", г. Тольятти, Самарская область, к Товариществу собственников жилья "Королева 17", г. Тольятти, Самарская область; к обществу с ограниченной ответственностью "Тольяттинская управляющая компания", г. Тольятти, Самарская область, о признании одностороннего отказа от договора недействительным и признания договора недействительным,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "МАИ+ЗН" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Товариществу собственников жилья "Королева 17" (далее - первый ответчик, ТСЖ) и к обществу с ограниченной ответственностью "Тольяттинская управляющая компания" (далее - второй ответчик) о признании одностороннего отказа ТСЖ от договора N 96 от 11.12.2007 недействительным, и признании недействительным договора N 1 управления многоквартирным домом от 15.04.2010, заключенным между ответчиками.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 07 сентября 2010 года исковые требования удовлетворены.
Второй ответчик, не согласившись с принятым судебным актом, подал апелляционную жалобу, в которой просил решение Арбитражного суда Самарской области от 07 сентября 2010 года отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда, обстоятельствам дела, нарушение норм процессуального права.
Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
Представители ответчиков в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие ответчиков.
В судебном заседании 02 декабря 2010 объявлялся перерыв до 14 час. 00 мин. 09 декабря 2010 года. После перерыва судебное заседание продолжено.
Выслушав объяснения представителей истца, просивших оставить решение суда без изменения, проверив представленные материалы, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с представленными доказательствами, суд апелляционной инстанции установил.
Как следует из материалов дела, 11.12.2007 между ТСЖ (заказчиком) и истцом (исполнителем) был заключен договор N 96 о возмездном оказании услуг (далее - договор N 96), по условиям которого заказчик поручает, а исполнитель обязуется оказать услуги (выполнить работы) по технической эксплуатации общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Тольятти, б-р Королева, 17; обеспечить предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в данном доме, и осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, в том числе, ведение технической, бухгалтерской документации заказчика; заказчик обязуется оплатить оказанные услуги (работы) исполнителю, в порядке, определенном договором (т. 1, л.д. 15 - 19).
Договор N 96 заключен на срок с 11.12.2007 по 11.12.2010 (п. 8.1.).
Из представленного в материалы дела протокола N 19 общего собрания ТСЖ от 30.03.2010 следует, что оценка работе истца дана неудовлетворительной, предложено расторгнуть договор на обслуживание дома и избрать следующим собранием правления новую управляющую компанию. По указанным вопросам "за" проголосовали 100% присутствующих (т. 1, л.д. 7).
Письмом от 14.04.2010 N 715 председатель правления ТСЖ уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения договора N 96 на основании решения общего собрания ТСЖ от 30.03.2010 и ст. ст. 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 8).
15.04.2010 между ТСЖ (товариществом) и вторым ответчиком (управляющей компанией) заключен договор N 1 управления многоквартирным домом, расположенным по вышеуказанному адресу (т. 1, л.д. 9 - 14).
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Договор N 96, исходя из предмета и его условий, является договором управления многоквартирным домом.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1027/10 от 15.07.2010, системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Договором N 96 предусмотрено право ТСЖ (заказчика) контролировать соответствие деятельности исполнителя и ее результатов условиям договора; требовать предоставления услуг по данному договору в соответствии с критериями качества, и отчетов об их выполнении. Разделом 7 договора предусмотрен порядок разрешения споров, в соответствии с которым возникшие споры разрешаются сторонами путем переговоров. Все претензии по выполнению условий настоящего договора должны быть предъявлены сторонами в письменной форме, направлены другой стороне заказным письмом или вручены лично полномочному лицу под роспись. К претензии должны быть приложены соответствующие документы (протоколы осмотра, акты и т.п.), составленные с участием представителей сторон и/или государственных контролирующих органов.
Факт невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом должен быть подтвержден документально, который кроме порядка, предусмотренного договором, может также устанавливаться в порядке, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", путем направления претензии и составления акта нарушения качества услуг (или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнения работ).
В ходе рассмотрения дела ответчики не доказали, что истцом допущены нарушения условия договора N 96, которые в соответствии с частью 8.2 Жилищного кодекса дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.
Письмо ТСЖ исх. N 16 от 23.07.2010 адресовано не истцу, и не связано с обстоятельствами нарушения истцом обязательств по договору N 96.
Поскольку заявление ТСЖ об одностороннем отказе от исполнения договора управления жилым домом на основании ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса само по себе, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении управляющей организацией условий такого договора, не может служить основанием для прекращения существующих договорных правоотношений, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования, руководствуясь при этом вышеназванными нормами права, а также ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса, ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, ссылки заявителя жалобы на то, что истцом завышались размеры платы за содержание и ремонт жилых помещений, на неправильное начисление платы за теплоснабжение, не могут быть приняты во внимание.
Арбитражный апелляционный суд доводы заявителя жалобы отклоняет, и считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального права. Нарушение норм процессуального права судом не допущено. Выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Обстоятельства, имеющие значение, исследованы полно в соответствии с представленными доказательствами.
На основании ч. ч. 1, 5 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб. относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 07 сентября 2010 года по делу N А55-13088/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тольяттинская управляющая компания", г. Тольятти, Самарская область, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
В.Т.БАЛАШЕВА
Судьи
В.А.МОРОЗОВ
О.Е.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)