Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2010 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального учреждения "Жилищно-коммунальное хозяйство Кировского района г. Волгограда", г. Волгоград,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 26.04.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2010
по делу N А12-4367/2010
по исковому заявлению товарищества собственников жилья "ул. Кирова", г. Волгоград, к муниципальному учреждению "Жилищно-коммунальное хозяйство Кировского района г. Волгограда", г. Волгоград, при участии третьих лиц: Департамента жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации Волгограда, г. Волгоград, общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Наш дом Кировский", г. Волгоград, об истребовании технической документации,
товарищество собственников жилья "ул. Кирова" (далее - ТСЖ "ул. Кирова", товарищество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к муниципальному учреждению "Жилищно-коммунальное хозяйство Кировского района г. Волгограда" (далее - МУ "ЖКХ Кировского района г. Волгограда", учреждение) о понуждении передать техническую документацию на многоквартирные дома г. Волгограда по следующим адресам: ул. Кирова, 107А, 107Б, 109, 109А, 112, 114, 114А, 117, 119, 123, 125, 126, 127, 127А, 129, 133, 147, 149, 143, 145, 151; ул. Козака 3, 5, 5А, 7, 9, 9А, 9Б, 11, 11А, 13, 15, 15А; ул. им. 64-й Армии, 16, 18 (с учетом уточнений).
Исковые требования основаны на положениях пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания) и мотивированы тем, что в результате избрания способа управления товариществом собственников жилья было создано ТСЖ "ул. Кирова", которое заключило договор управления с ООО "УК "Наш дом Кировский", однако в нарушение действующего законодательства МУ "ЖКХ Кировского района г. Волгограда" не исполняет обязанности по передачи технической документации на многоквартирные дома, правомерность создания ТСЖ "ул. Кирова" подтверждена соответствующими проверками прокуратуры Кировского района г. Волгограда.
До принятия решения истцом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил отказ от части требований.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Департамент жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации Волгограда (далее - Правила содержания), общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Наш дом Кировский" (далее - ООО "УК "Наш дом Кировский").
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.04.2010 иск удовлетворен частично, производство по делу в части требований об обязании передать на указанные многоквартирные дома: план участка, в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями; проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; акты приемки жилых домов от строительных организаций; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения); паспорта котельного хозяйства, котловые книги; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление) прекращено.
Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2010 решение суда оставлено без изменения.
Суды двух инстанций установили, что до избрания способа управления спорные жилые дома находились в хозяйственном ведении учреждения, о чем свидетельствуют материалы дела, поскольку собственники вправе в любое время отказаться от исполнения договора, учреждение обязано передать техническую документацию ТСЖ "ул. Кирова".
В кассационной жалобе МУ "ЖКХ Кировского района г. Волгограда", поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением требований действующего законодательства, в иске - отказать.
Заявитель полагает, что судами нарушены положения статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку учреждение также является управляющей компанией и соответствующие договоры на управление многоквартирными домами с ответчиком не расторгнуты.
В отзыве на жалобу ТСЖ "ул. Кирова" считает ошибочными доводы, изложенные в ней, поскольку собственники выбрали способ управления - товарищество собственников жилья, при создании которого все документы должны быть переданы ему в управление.
В судебном заседании представители ТСЖ "ул. Кирова" и МУ "ЖКХ Кировского района г. Волгограда" поддержали доводы, изложенные в отзыве на жалобу.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, отзыве на нее и выступлениях лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты в части обязания передать паспорта лифтового хозяйства и технического паспорта на жилые дома подлежат отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами, МУ "ЖКХ Кировского района г. Волгограда" (правопреемник муниципального унитарного предприятия "Жилищно-коммунальное хозяйство Кировского района г. Волгограда") создано по распоряжению департамента от 27.05.1997 N 25-р "Об утверждении Уставов муниципальных учреждений" для управления коммунальным и дорожным хозяйством, включая объекты внешнего благоустройства.
В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с 01.03.2005 в действие введен Жилищный кодекс Российской Федерации.
Согласно статье 9 названного Закона действие раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.
Поскольку собственниками помещений в многоквартирных домах не был выбран способ управления домами и не принято решение о выборе управления администрацией Кировского района г. Волгограда в порядке, предусмотренном Правилами проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75, проведено 4 конкурса по отбору управляющей организации для управления в 2008 году многоквартирными домами Кировского района г. Волгограда.
Согласно протоколам N 1 - 4 рассмотрение заявок от 31.03.2008 на участие в конкурсе по отбору управляющей организации по соответствующим лотам МУ "ЖКХ Кировского района г. Волгограда" признано единственным участником конкурса по всем лотам, о чем свидетельствуют письмо администрации от 02.04.2008 N 01-15/1163 и протоколы, представленные учреждением.
В свою очередь 28.01.2009 зарегистрировано ТСЖ "ул. Кирова", создание которого основано на решениях общих собраниях собственников жилых многоквартирных домов.
Впоследствии товарищество заключило договор с ООО "УК "Наш дом Кировский" на управление с 01.10.2009 указанными многоквартирными домами, которое оказывает весь комплекс услуг по управлению, содержанию и ремонту общедомового имущества.
Данные обстоятельства и послужили основанием для обращения ТСЖ "ул. Кирова" с настоящим иском в арбитражный суд.
Содержащиеся в судебных актах выводы не основаны на полной оценке всех обстоятельств дела и правильном применении норм материального права.
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
При этом согласно части 3 данной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Участие органов местного самоуправления в выборе собственниками квартир многоквартирного дома способа управления предусмотрено частью 4 этой же нормы, на основании которой орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Анализ материалов дела позволяет сделать вывод о том, что МУ "ЖКХ Кировского района г. Волгограда" является управляющей компанией, отобранной по результатам соответствующего конкурса.
Однако судебные инстанции без учета имеющихся доказательств о проведении конкурса и отбора управляющей компании посчитали, что МУ "ЖКХ Кировского района г. Волгограда" является лицом, в хозяйственном ведении которого находились многоквартирные жилые дома.
Решения собственников помещений о выборе способа управления многоквартирными домами - управление товариществом собственников жилья следует рассматривать в качестве реализации права на изменение способа управления, поскольку создание ТСЖ "ул. Кирова" по сути, исключает управление домами управляющей организацией (МУ "ЖКХ Кировского района г. Волгограда") с учетом того, что указанные два способа являются взаимоисключающими в силу положений части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1093/10.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменения и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Суды не учли того, что в отсутствие оснований для прекращения договора управления многоквартирным домом выводы о возникновении у ответчика обязанности передать вновь избранной управляющей организации техническую документацию на дом не соответствуют нормам Жилищного кодекса Российской Федерации по следующим основаниям.
Договор управления многоквартирным домом может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников по основаниям, предусмотренным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
С учетом применения норм жилищного законодательства для оценки спорных правоотношений судам необходимо было исследовать принимались ли общим собранием собственников спорных домов решения об изменении способа управления до истечения срока договора, заключенного с МУ "ЖКХ Кировского района г. Волгограда", при этом правила части 5 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.
Протоколы общих собраний, в повестке дня которых должен был рассматриваться вопрос об отказе от услуг МУ "ЖКХ Кировского района г. Волгограда" по управлению жилыми домами судами не исследовались и не оценивались.
Кроме этого, поскольку договорные обязательства по управлению жилыми домами возникают непосредственно между собственниками помещений и управляющей компанией, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основаниям, предусмотренным частью 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, могло быть сделано только собственником помещений как стороной такого договора, либо лицом, уполномоченным в установленном законом порядке на указанные действия.
Однако в материалах дела имеются уведомления ООО "УК "Наш дом Кировский", которое в свою очередь привлечено ТСЖ "ул. Кирова" только для выполнения отдельного комплекса работ, принятых товариществом к исполнению от собственников помещений.
В соответствии с абзацем 4 пункта 5.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" при обжаловании в апелляционном или кассационном порядке судебного акта, основанного на положениях законодательства, практика применения которых после его принятия определена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, суд апелляционной или кассационной инстанции учитывает правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при оценке наличия оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Правовая позиция относительно применения пунктов 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10.
Поскольку каких-либо доводов относительно правильности прекращения производства по делу в части требований ТСЖ "ул. Кирова" не заявлено, оснований для отмены судебных актов в данной части не имеется, нарушений норм статей 49, 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допущено.
При таких обстоятельствах судебные акты в части удовлетворения иска нельзя признать правильными.
При новом рассмотрении суду необходимо исследовать документацию относительно отбора управляющей компании по конкурсу, протоколы общих собраний об изменении управления многоквартирными домами, необходимо дать правовую оценку и решениям собственников об отказе от договоров, заключенных с МУ "ЖКХ Кировского района г. Волгограда", а также соблюдение сроков принятия таких решений, исследовать доказательства направления в адрес учреждения уведомления о расторжении договора и полномочия лица, направившего соответствующий отказ, кроме этого проверить наличие права у ТСЖ "ул. Кирова" привлекать другие организации к выполнению всего комплекса работ, принятых товариществом к исполнению от собственников помещений.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 26.04.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2010 по делу N А12-4367/2010 в части удовлетворения иска об обязании передать товариществу собственников жилья "ул. Кирова" техническую документацию (паспорта лифтового хозяйства и технические паспорта) на многоквартирные дома г. Волгограда по следующим адресам: ул. Кирова, 107А, 107Б, 109, 109А, 112, 114, 114А, 117, 119, 123, 125, 126, 127, 127А, 129, 133, 147, 149, 143, 145, 151; ул. Козака 3, 5, 5А, 7, 9, 9А, 9Б, 11, 11А, 13, 15, 15А; ул. им. 64-й Армии, 16, 18 отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 27.12.2010 ПО ДЕЛУ N А12-4367/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 декабря 2010 г. по делу N А12-4367/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2010 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального учреждения "Жилищно-коммунальное хозяйство Кировского района г. Волгограда", г. Волгоград,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 26.04.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2010
по делу N А12-4367/2010
по исковому заявлению товарищества собственников жилья "ул. Кирова", г. Волгоград, к муниципальному учреждению "Жилищно-коммунальное хозяйство Кировского района г. Волгограда", г. Волгоград, при участии третьих лиц: Департамента жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации Волгограда, г. Волгоград, общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Наш дом Кировский", г. Волгоград, об истребовании технической документации,
установил:
товарищество собственников жилья "ул. Кирова" (далее - ТСЖ "ул. Кирова", товарищество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к муниципальному учреждению "Жилищно-коммунальное хозяйство Кировского района г. Волгограда" (далее - МУ "ЖКХ Кировского района г. Волгограда", учреждение) о понуждении передать техническую документацию на многоквартирные дома г. Волгограда по следующим адресам: ул. Кирова, 107А, 107Б, 109, 109А, 112, 114, 114А, 117, 119, 123, 125, 126, 127, 127А, 129, 133, 147, 149, 143, 145, 151; ул. Козака 3, 5, 5А, 7, 9, 9А, 9Б, 11, 11А, 13, 15, 15А; ул. им. 64-й Армии, 16, 18 (с учетом уточнений).
Исковые требования основаны на положениях пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания) и мотивированы тем, что в результате избрания способа управления товариществом собственников жилья было создано ТСЖ "ул. Кирова", которое заключило договор управления с ООО "УК "Наш дом Кировский", однако в нарушение действующего законодательства МУ "ЖКХ Кировского района г. Волгограда" не исполняет обязанности по передачи технической документации на многоквартирные дома, правомерность создания ТСЖ "ул. Кирова" подтверждена соответствующими проверками прокуратуры Кировского района г. Волгограда.
До принятия решения истцом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил отказ от части требований.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Департамент жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации Волгограда (далее - Правила содержания), общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Наш дом Кировский" (далее - ООО "УК "Наш дом Кировский").
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.04.2010 иск удовлетворен частично, производство по делу в части требований об обязании передать на указанные многоквартирные дома: план участка, в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями; проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; акты приемки жилых домов от строительных организаций; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения); паспорта котельного хозяйства, котловые книги; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление) прекращено.
Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2010 решение суда оставлено без изменения.
Суды двух инстанций установили, что до избрания способа управления спорные жилые дома находились в хозяйственном ведении учреждения, о чем свидетельствуют материалы дела, поскольку собственники вправе в любое время отказаться от исполнения договора, учреждение обязано передать техническую документацию ТСЖ "ул. Кирова".
В кассационной жалобе МУ "ЖКХ Кировского района г. Волгограда", поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением требований действующего законодательства, в иске - отказать.
Заявитель полагает, что судами нарушены положения статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку учреждение также является управляющей компанией и соответствующие договоры на управление многоквартирными домами с ответчиком не расторгнуты.
В отзыве на жалобу ТСЖ "ул. Кирова" считает ошибочными доводы, изложенные в ней, поскольку собственники выбрали способ управления - товарищество собственников жилья, при создании которого все документы должны быть переданы ему в управление.
В судебном заседании представители ТСЖ "ул. Кирова" и МУ "ЖКХ Кировского района г. Волгограда" поддержали доводы, изложенные в отзыве на жалобу.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, отзыве на нее и выступлениях лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты в части обязания передать паспорта лифтового хозяйства и технического паспорта на жилые дома подлежат отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами, МУ "ЖКХ Кировского района г. Волгограда" (правопреемник муниципального унитарного предприятия "Жилищно-коммунальное хозяйство Кировского района г. Волгограда") создано по распоряжению департамента от 27.05.1997 N 25-р "Об утверждении Уставов муниципальных учреждений" для управления коммунальным и дорожным хозяйством, включая объекты внешнего благоустройства.
В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с 01.03.2005 в действие введен Жилищный кодекс Российской Федерации.
Согласно статье 9 названного Закона действие раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.
Поскольку собственниками помещений в многоквартирных домах не был выбран способ управления домами и не принято решение о выборе управления администрацией Кировского района г. Волгограда в порядке, предусмотренном Правилами проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75, проведено 4 конкурса по отбору управляющей организации для управления в 2008 году многоквартирными домами Кировского района г. Волгограда.
Согласно протоколам N 1 - 4 рассмотрение заявок от 31.03.2008 на участие в конкурсе по отбору управляющей организации по соответствующим лотам МУ "ЖКХ Кировского района г. Волгограда" признано единственным участником конкурса по всем лотам, о чем свидетельствуют письмо администрации от 02.04.2008 N 01-15/1163 и протоколы, представленные учреждением.
В свою очередь 28.01.2009 зарегистрировано ТСЖ "ул. Кирова", создание которого основано на решениях общих собраниях собственников жилых многоквартирных домов.
Впоследствии товарищество заключило договор с ООО "УК "Наш дом Кировский" на управление с 01.10.2009 указанными многоквартирными домами, которое оказывает весь комплекс услуг по управлению, содержанию и ремонту общедомового имущества.
Данные обстоятельства и послужили основанием для обращения ТСЖ "ул. Кирова" с настоящим иском в арбитражный суд.
Содержащиеся в судебных актах выводы не основаны на полной оценке всех обстоятельств дела и правильном применении норм материального права.
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
При этом согласно части 3 данной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Участие органов местного самоуправления в выборе собственниками квартир многоквартирного дома способа управления предусмотрено частью 4 этой же нормы, на основании которой орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Анализ материалов дела позволяет сделать вывод о том, что МУ "ЖКХ Кировского района г. Волгограда" является управляющей компанией, отобранной по результатам соответствующего конкурса.
Однако судебные инстанции без учета имеющихся доказательств о проведении конкурса и отбора управляющей компании посчитали, что МУ "ЖКХ Кировского района г. Волгограда" является лицом, в хозяйственном ведении которого находились многоквартирные жилые дома.
Решения собственников помещений о выборе способа управления многоквартирными домами - управление товариществом собственников жилья следует рассматривать в качестве реализации права на изменение способа управления, поскольку создание ТСЖ "ул. Кирова" по сути, исключает управление домами управляющей организацией (МУ "ЖКХ Кировского района г. Волгограда") с учетом того, что указанные два способа являются взаимоисключающими в силу положений части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1093/10.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменения и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Суды не учли того, что в отсутствие оснований для прекращения договора управления многоквартирным домом выводы о возникновении у ответчика обязанности передать вновь избранной управляющей организации техническую документацию на дом не соответствуют нормам Жилищного кодекса Российской Федерации по следующим основаниям.
Договор управления многоквартирным домом может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников по основаниям, предусмотренным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
С учетом применения норм жилищного законодательства для оценки спорных правоотношений судам необходимо было исследовать принимались ли общим собранием собственников спорных домов решения об изменении способа управления до истечения срока договора, заключенного с МУ "ЖКХ Кировского района г. Волгограда", при этом правила части 5 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.
Протоколы общих собраний, в повестке дня которых должен был рассматриваться вопрос об отказе от услуг МУ "ЖКХ Кировского района г. Волгограда" по управлению жилыми домами судами не исследовались и не оценивались.
Кроме этого, поскольку договорные обязательства по управлению жилыми домами возникают непосредственно между собственниками помещений и управляющей компанией, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основаниям, предусмотренным частью 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, могло быть сделано только собственником помещений как стороной такого договора, либо лицом, уполномоченным в установленном законом порядке на указанные действия.
Однако в материалах дела имеются уведомления ООО "УК "Наш дом Кировский", которое в свою очередь привлечено ТСЖ "ул. Кирова" только для выполнения отдельного комплекса работ, принятых товариществом к исполнению от собственников помещений.
В соответствии с абзацем 4 пункта 5.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" при обжаловании в апелляционном или кассационном порядке судебного акта, основанного на положениях законодательства, практика применения которых после его принятия определена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, суд апелляционной или кассационной инстанции учитывает правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при оценке наличия оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Правовая позиция относительно применения пунктов 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10.
Поскольку каких-либо доводов относительно правильности прекращения производства по делу в части требований ТСЖ "ул. Кирова" не заявлено, оснований для отмены судебных актов в данной части не имеется, нарушений норм статей 49, 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допущено.
При таких обстоятельствах судебные акты в части удовлетворения иска нельзя признать правильными.
При новом рассмотрении суду необходимо исследовать документацию относительно отбора управляющей компании по конкурсу, протоколы общих собраний об изменении управления многоквартирными домами, необходимо дать правовую оценку и решениям собственников об отказе от договоров, заключенных с МУ "ЖКХ Кировского района г. Волгограда", а также соблюдение сроков принятия таких решений, исследовать доказательства направления в адрес учреждения уведомления о расторжении договора и полномочия лица, направившего соответствующий отказ, кроме этого проверить наличие права у ТСЖ "ул. Кирова" привлекать другие организации к выполнению всего комплекса работ, принятых товариществом к исполнению от собственников помещений.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 26.04.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2010 по делу N А12-4367/2010 в части удовлетворения иска об обязании передать товариществу собственников жилья "ул. Кирова" техническую документацию (паспорта лифтового хозяйства и технические паспорта) на многоквартирные дома г. Волгограда по следующим адресам: ул. Кирова, 107А, 107Б, 109, 109А, 112, 114, 114А, 117, 119, 123, 125, 126, 127, 127А, 129, 133, 147, 149, 143, 145, 151; ул. Козака 3, 5, 5А, 7, 9, 9А, 9Б, 11, 11А, 13, 15, 15А; ул. им. 64-й Армии, 16, 18 отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)