Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2012 года
Постановление в полном объеме изготовлено 5 мая 2012 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.Е. Лобановой
судей В.В. Кресса
И.И. Терехиной
при ведении протокола секретарем судебного заседания М.Л. Судаковой
при участии сторон:
от истца: Шабалина Г.В. по дов. N 12 от 10.01.2012 г.
от ответчика: без участия, извещен
от третьего лица: без участия, извещен
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО РСК "Инкомстрой"
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29 декабря 2011 года
по делу N А45-15650/2011 (судья Нефедченко И.В.)
по иску ООО "Ремонтно-строительная компания "Инкомстрой", г. Новокузнецк, (ОГРН 1024201464649)
к ООО "Компания Холидей", г. Новосибирск, (ОГРН 1045402463831)
третье лицо: ООО "Кора-ТК", г. Кемерово,
о взыскании 485443,21 руб.
установил:
ООО "Ремонтно-строительная компания "Инкомстрой" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к ООО "Компания Холидей" о взыскании задолженности за жилищные и коммунальные услуги в размере 418914,28 руб. и пени в размере 66528,93 руб.
К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО "Кора-ТК".
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 29 декабря 2011 года по делу N А45-15650/2011 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением от 29 декабря 2011 года, ООО "Ремонтно-строительная компания "Инкомстрой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, иск удовлетворить. Истец ссылается на то, что размер платы за содержание и ремонт помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, тарифы за содержание и ремонт, установленные собственниками. Договор аренды, заключенный между ООО "Компания Холидей" и ООО "Кора-ТК", регулирует отношения собственника и арендатора. На арендатора возложена обязанность по заключению договоров с энергоснабжающими организациями и договоров по содержанию арендуемого помещения. Условия об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт в данном договоре нет. Считает, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка договору N 1556 от 11.01.2005 года, заключенному между ЗАО "Водоканал" и ООО "Кора-ТК", который заключался на все помещения находящиеся в собственности или аренде у ООО "Кора-ТК". К представленным счетам-фактурам от ЗАО "Водоканал" в адрес ООО Кора-ТК" не приложены расшифровки по объемам, не ясно за какое помещение и какие суммы выставлены к оплате. В платежных поручения также не указано за какие помещения произведена оплата. На основе представленных документов нельзя сделать вывод о том, что ООО Кора-ТК" оплачивало водоснабжение и водоотведение за спорное помещение.
ООО "Компания Холидей" в отзыве на апелляционную жалобу просит обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на добросовестное исполнение обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме ООО "Кора-ТК" на основании договоров, заключенных арендатором с поставщиками теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения/канализации, а также договоры на уборку помещений и территорий, дератизации, техобслуживание инженерных сетей и вывоз твердых отходов. Считает, что действующее законодательство не содержит императивных норм, запрещающих собственнику делегировать обязанности по содержанию/ремонту общего имущества в многоквартирном доме по договору аренды на арендатора. Требования истца о взыскании с ответчика задолженности за водоснабжение и водоотведение считает безосновательными, поскольку в соответствии с договором аренды помещения, ООО "Кора-ТК" наряду с другими договорами, заключило договор водоснабжения/канализирования с ЗАО "Водоканал", обеспечивающий помещения, принадлежащие на праве собственности ответчику, водоснабжением и водоотведением в полном объеме.
Ответчик и третье лицо в судебное заседание полномочных представителей не направили, о времени его проведения надлежаще уведомлены. Апелляционный суд считает возможным на основании частей 2, 3 и 5 статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствии указанных лиц.
Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 29 декабря 2011 года по делу N А45-15650/2011, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, ООО "Компания Холидей" является собственником нежилого помещения в жилом доме, расположенном по адресу: г. Новокузнецк, ул. Циолковского, 57, общей площадью 519,7 кв. м, что подтверждено выпиской из ЕГРЮЛ от 24 февраля 2011 года N 20/002/2011-428. Указанное помещение на основании договора аренды нежилых помещений от 3 апреля 2008 года предоставлено в пользование ООО "Кора-ТК".
В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ул. Циолковского, 57 в г. Новокузнецке от 11.12.2007 г. выбран способ управления многоквартирным домом - управляющая организация - ООО "Ремонтно-строительная компания "Инкомстрой".
14 декабря 2007 года между собственниками и истцом заключен договор управления многоквартирным домом, согласно которому ООО "Ремонтно-строительная компания "Инкомстрой" организует проведение текущих и капитальных ремонтов, предоставляет коммунальные услуги.
На основании распоряжения Главы города Новокузнецка N 704 от 5 марта 2008 года по акту приема-передачи от 28 марта 2008 года осуществлена передача жилого дома по адресу: по ул. Циолковского, 57 в управление ООО "Ремонтно-строительная компания "Инкомстрой".
Договор с ответчиком на оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Новокузнецк, Центральный район, ул. Циолковского, 57, не заключался.
В период с декабря 2007 года по август 2011 года истец осуществлял управление, содержание и техническое обслуживание имущества многоквартирного дома, а также нес расходы по текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.
По расчету истца у ответчика за период с 1 сентября 2008 года по 31 августа 2011 года образовалась задолженность по содержанию общего имущества, пропорционально доли, принадлежащей ответчику в размере 379588,88 руб., задолженность за холодное водоснабжение и водоотведение за тот же период в сумме 39325,4 руб., которые истец считает неосновательным обогащением ответчика.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сделал вывод о том, что на основании договора аренды нежилых помещений от 3 апреля 2008 года обязанность по содержанию прилегающей территории по ул. Циолковского, 57 взяло на себя ООО "Кора-ТК", которое в самостоятельном порядке заключило договоры с соответствующими организациями. В удовлетворении требования о взыскании задолженности за водоснабжение и водоотведение отказано в виду наличия самостоятельного договора N 1556 от 11 января 2005 года, заключенного между ЗАО "Водоканал" и ООО "Кора-ТК" на отпуск питьевой воды и прием (сброс) сточных вод.
Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Аналогичная норма изложена и в части 1 статьи 158 ЖК РФ, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, обязанность нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме в силу закона возлагается на собственника объекта недвижимости.
Статья 616 ГК РФ, устанавливая обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, предусматривает обязанность арендатора нести расходы на содержание именно арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Ни законом, ни договором аренды от 3 апреля 2008 года не предусмотрена обязанность арендатора нести расходы на содержание вспомогательных помещений и мест общего пользования, не являющихся предметом аренды. На арендатора имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации не возложена обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компанией, содержанию общего имущества многоквартирного дома и оплате понесенных истцом расходов на управление многоквартирным домом.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 9 ноября 2010 года N 4910/10 также указывается, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Следовательно, заключение ООО "Кора-ТК" договоров на содержание арендуемого помещения, прилегающей к нему территории, на оплату коммунальных услуг не освобождает ООО "Компания Холидей" от обязанности оплачивать содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома. Вывод суда первой инстанции в этой части противоречит нормам материального права. Ответственным за расходы по содержанию общего имущества собственников многоквартирного дома будет ООО "Компания Холидей" и на него возлагаются требования по оплате расходов.
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера их финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.
Расчет представляет собой арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 9 ноября 2010 года N 4910/10).
Расчет стоимости содержания общего имущества дома, приходящейся на долю собственника - ООО "Компания Холидей" производился по установленным тарифам. Собственниками ежегодно устанавливались тарифы на содержание общего имущества в многоквартирном доме и управление в многоквартирном доме на основании решений общего собрания собственников помещений многоквартирных домов, оформленные:
- протоколом от 21 января 2008 года - 15,19 руб. за кв. м за содержание и текущий ремонт за 2008 года.
- - протоколом от 25 января 2009 года - 19,07 руб. за кв. м за содержание и текущий ремонт жилья, в том числе плата населения - 12,63 руб., компенсация из городского бюджета 6,44 руб. (по соц. норме); плата населению -15,37 руб., компенсация из город. бюджета 3,70 руб. (свыше соц. нормы);
- - протоколом от 30 марта 2010 года - 19,07 руб. за кв. м за содержание и текущий ремонт жилья, в том числе плата населения - 12,63 руб., компенсация из городского бюджета 6,44 руб. (по соц. норме); плата населению - 15,37 руб., компенсация из город. бюджета 3,70 руб. (свыше соц. нормы);
- - протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Новокузнецк, ул. Циолковского, 57 об утверждении тарифа на жилищные услуги в многоквартирном доме в размере 16,85 руб. за кв. м и тариф на капитальный ремонт многоквартирного дома в размере 2 руб. за кв. м для собственников жилых и нежилых помещений и нанимателей муниципального жилья.
Плата за капитальный ремонт была установлена постановлением Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 31.01.2007 г. N 1/12 "Об установлении платы за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома для собственников жилых и нежилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, а также в случае если собственники помещений на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы". С 30.03.2010 г. плата за капитальный ремонт была утверждена общим собранием в форме заочного голосования собственников помещений.
Решения общего собрания об утверждении тарифов являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общих собраний собственников многоквартирного дома в установленном порядке не оспорены и недействительным не признаны.
Расчет истца на основании утвержденных собственниками тарифов проверен судом апелляционной инстанции и признан обоснованным.
В соответствии с правилами статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество, за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ предусмотрено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Учитывая, что ответчик не производил оплату услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, в силу статьи 1102 ГК РФ на стороне ответчика возникает неосновательное обогащение (сбережение денежных средств) в виде стоимости технического содержания, ремонта общего имущества многоквартирного дома, пропорциональной его доле.
Таким образом, с учетом произведенного расчета в соответствии с размерами тарифов, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 379588,88 руб. в счет расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
Кроме того, в порядке пунктом 14 статьи 155 Жилищного Кодекса РФ и пунктом 4.3 договора N Ц57 от 14.12.2007 года, лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм, за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
Расчет пени произведен исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% за период с сентября 2008 года по август 2011 года. Сумма пени составила 66528 рублей 93 копеек и подлежит взысканию.
Также подлежит удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика расходов по оплате услуг за холодное водоснабжение и водоотведение за период с 1 сентября 2008 года по 1 сентября 2009 года в сумме 39325,4 руб., поскольку доказательства их несения в самостоятельном порядке ответчиком не представлены.
В материалы дела представлен договор N 1556 от 11 января 2005 года, заключенный между ЗАО "Водоканал" и ООО "Кора-ТК", по условиям которого водоканал обязан отпускать абоненту воду по приборам учетам принимать от него сточные воды в городскую канализацию в количестве, определяемом по приборам учета, а абонент обязан соблюдать лимиты и режим отпуска питьевой воды и приема стоков, производить оплату за услуги по водоснабжению и приему сточных вод (пункты 1.1, 1.2 договора).
Дополнительным соглашением от 20 ноября 2009 года к договору N 1556 от 11 января 2005 года стороны предусмотрели оказание услуг по водоснабжению и водоотведению и в отношении нежилых помещений, арендуемых ООО "Кора-ТК" по ул. Циолковского 57 с 1 сентября 2009 года.
Между тем, истцом по настоящему делу заявлено требование о взыскании задолженности за водоснабжение и водоотведение за период с 1 сентября 2008 года по 1 сентября 2009 года, которая возникла ранее заключения соглашения от 20 ноября 2009 года. Соответственно, поскольку фактические затраты истцом по услугам по водоснабжению и водоотведению подтверждены материалами дела, они подлежат взысканию в сумме 39325, 4 руб.
С учетом вышеизложенного решение арбитражного суда подлежит отмене. Исковые требования в сумме 418914 рублей 28 копеек долга и неустойки в размере 66528,93 руб. подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
- решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29 декабря 2011 года по делу N А45-15650/2011 отменить;
- взыскать с ООО "Компания Холидей" в пользу ООО "Ремонтно-строительная компания "Инкомстрой" 418914 руб. 28 коп. долга, 66528 руб. 93 коп. неустойки, 12272 руб. госпошлины по иску и 2000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
Л.Е.ЛОБАНОВА
Судьи
И.И.ТЕРЕХИНА
В.В.КРЕСС
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.05.2012 N 07АП-1984/12 ПО ДЕЛУ N А45-15650/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 мая 2012 г. N 07АП-1984/12
Дело N А45-15650/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2012 года
Постановление в полном объеме изготовлено 5 мая 2012 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.Е. Лобановой
судей В.В. Кресса
И.И. Терехиной
при ведении протокола секретарем судебного заседания М.Л. Судаковой
при участии сторон:
от истца: Шабалина Г.В. по дов. N 12 от 10.01.2012 г.
от ответчика: без участия, извещен
от третьего лица: без участия, извещен
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО РСК "Инкомстрой"
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29 декабря 2011 года
по делу N А45-15650/2011 (судья Нефедченко И.В.)
по иску ООО "Ремонтно-строительная компания "Инкомстрой", г. Новокузнецк, (ОГРН 1024201464649)
к ООО "Компания Холидей", г. Новосибирск, (ОГРН 1045402463831)
третье лицо: ООО "Кора-ТК", г. Кемерово,
о взыскании 485443,21 руб.
установил:
ООО "Ремонтно-строительная компания "Инкомстрой" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к ООО "Компания Холидей" о взыскании задолженности за жилищные и коммунальные услуги в размере 418914,28 руб. и пени в размере 66528,93 руб.
К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО "Кора-ТК".
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 29 декабря 2011 года по делу N А45-15650/2011 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением от 29 декабря 2011 года, ООО "Ремонтно-строительная компания "Инкомстрой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, иск удовлетворить. Истец ссылается на то, что размер платы за содержание и ремонт помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, тарифы за содержание и ремонт, установленные собственниками. Договор аренды, заключенный между ООО "Компания Холидей" и ООО "Кора-ТК", регулирует отношения собственника и арендатора. На арендатора возложена обязанность по заключению договоров с энергоснабжающими организациями и договоров по содержанию арендуемого помещения. Условия об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт в данном договоре нет. Считает, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка договору N 1556 от 11.01.2005 года, заключенному между ЗАО "Водоканал" и ООО "Кора-ТК", который заключался на все помещения находящиеся в собственности или аренде у ООО "Кора-ТК". К представленным счетам-фактурам от ЗАО "Водоканал" в адрес ООО Кора-ТК" не приложены расшифровки по объемам, не ясно за какое помещение и какие суммы выставлены к оплате. В платежных поручения также не указано за какие помещения произведена оплата. На основе представленных документов нельзя сделать вывод о том, что ООО Кора-ТК" оплачивало водоснабжение и водоотведение за спорное помещение.
ООО "Компания Холидей" в отзыве на апелляционную жалобу просит обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на добросовестное исполнение обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме ООО "Кора-ТК" на основании договоров, заключенных арендатором с поставщиками теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения/канализации, а также договоры на уборку помещений и территорий, дератизации, техобслуживание инженерных сетей и вывоз твердых отходов. Считает, что действующее законодательство не содержит императивных норм, запрещающих собственнику делегировать обязанности по содержанию/ремонту общего имущества в многоквартирном доме по договору аренды на арендатора. Требования истца о взыскании с ответчика задолженности за водоснабжение и водоотведение считает безосновательными, поскольку в соответствии с договором аренды помещения, ООО "Кора-ТК" наряду с другими договорами, заключило договор водоснабжения/канализирования с ЗАО "Водоканал", обеспечивающий помещения, принадлежащие на праве собственности ответчику, водоснабжением и водоотведением в полном объеме.
Ответчик и третье лицо в судебное заседание полномочных представителей не направили, о времени его проведения надлежаще уведомлены. Апелляционный суд считает возможным на основании частей 2, 3 и 5 статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствии указанных лиц.
Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 29 декабря 2011 года по делу N А45-15650/2011, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, ООО "Компания Холидей" является собственником нежилого помещения в жилом доме, расположенном по адресу: г. Новокузнецк, ул. Циолковского, 57, общей площадью 519,7 кв. м, что подтверждено выпиской из ЕГРЮЛ от 24 февраля 2011 года N 20/002/2011-428. Указанное помещение на основании договора аренды нежилых помещений от 3 апреля 2008 года предоставлено в пользование ООО "Кора-ТК".
В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ул. Циолковского, 57 в г. Новокузнецке от 11.12.2007 г. выбран способ управления многоквартирным домом - управляющая организация - ООО "Ремонтно-строительная компания "Инкомстрой".
14 декабря 2007 года между собственниками и истцом заключен договор управления многоквартирным домом, согласно которому ООО "Ремонтно-строительная компания "Инкомстрой" организует проведение текущих и капитальных ремонтов, предоставляет коммунальные услуги.
На основании распоряжения Главы города Новокузнецка N 704 от 5 марта 2008 года по акту приема-передачи от 28 марта 2008 года осуществлена передача жилого дома по адресу: по ул. Циолковского, 57 в управление ООО "Ремонтно-строительная компания "Инкомстрой".
Договор с ответчиком на оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Новокузнецк, Центральный район, ул. Циолковского, 57, не заключался.
В период с декабря 2007 года по август 2011 года истец осуществлял управление, содержание и техническое обслуживание имущества многоквартирного дома, а также нес расходы по текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.
По расчету истца у ответчика за период с 1 сентября 2008 года по 31 августа 2011 года образовалась задолженность по содержанию общего имущества, пропорционально доли, принадлежащей ответчику в размере 379588,88 руб., задолженность за холодное водоснабжение и водоотведение за тот же период в сумме 39325,4 руб., которые истец считает неосновательным обогащением ответчика.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сделал вывод о том, что на основании договора аренды нежилых помещений от 3 апреля 2008 года обязанность по содержанию прилегающей территории по ул. Циолковского, 57 взяло на себя ООО "Кора-ТК", которое в самостоятельном порядке заключило договоры с соответствующими организациями. В удовлетворении требования о взыскании задолженности за водоснабжение и водоотведение отказано в виду наличия самостоятельного договора N 1556 от 11 января 2005 года, заключенного между ЗАО "Водоканал" и ООО "Кора-ТК" на отпуск питьевой воды и прием (сброс) сточных вод.
Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Аналогичная норма изложена и в части 1 статьи 158 ЖК РФ, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, обязанность нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме в силу закона возлагается на собственника объекта недвижимости.
Статья 616 ГК РФ, устанавливая обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, предусматривает обязанность арендатора нести расходы на содержание именно арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Ни законом, ни договором аренды от 3 апреля 2008 года не предусмотрена обязанность арендатора нести расходы на содержание вспомогательных помещений и мест общего пользования, не являющихся предметом аренды. На арендатора имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации не возложена обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компанией, содержанию общего имущества многоквартирного дома и оплате понесенных истцом расходов на управление многоквартирным домом.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 9 ноября 2010 года N 4910/10 также указывается, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Следовательно, заключение ООО "Кора-ТК" договоров на содержание арендуемого помещения, прилегающей к нему территории, на оплату коммунальных услуг не освобождает ООО "Компания Холидей" от обязанности оплачивать содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома. Вывод суда первой инстанции в этой части противоречит нормам материального права. Ответственным за расходы по содержанию общего имущества собственников многоквартирного дома будет ООО "Компания Холидей" и на него возлагаются требования по оплате расходов.
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера их финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.
Расчет представляет собой арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 9 ноября 2010 года N 4910/10).
Расчет стоимости содержания общего имущества дома, приходящейся на долю собственника - ООО "Компания Холидей" производился по установленным тарифам. Собственниками ежегодно устанавливались тарифы на содержание общего имущества в многоквартирном доме и управление в многоквартирном доме на основании решений общего собрания собственников помещений многоквартирных домов, оформленные:
- протоколом от 21 января 2008 года - 15,19 руб. за кв. м за содержание и текущий ремонт за 2008 года.
- - протоколом от 25 января 2009 года - 19,07 руб. за кв. м за содержание и текущий ремонт жилья, в том числе плата населения - 12,63 руб., компенсация из городского бюджета 6,44 руб. (по соц. норме); плата населению -15,37 руб., компенсация из город. бюджета 3,70 руб. (свыше соц. нормы);
- - протоколом от 30 марта 2010 года - 19,07 руб. за кв. м за содержание и текущий ремонт жилья, в том числе плата населения - 12,63 руб., компенсация из городского бюджета 6,44 руб. (по соц. норме); плата населению - 15,37 руб., компенсация из город. бюджета 3,70 руб. (свыше соц. нормы);
- - протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Новокузнецк, ул. Циолковского, 57 об утверждении тарифа на жилищные услуги в многоквартирном доме в размере 16,85 руб. за кв. м и тариф на капитальный ремонт многоквартирного дома в размере 2 руб. за кв. м для собственников жилых и нежилых помещений и нанимателей муниципального жилья.
Плата за капитальный ремонт была установлена постановлением Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 31.01.2007 г. N 1/12 "Об установлении платы за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома для собственников жилых и нежилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, а также в случае если собственники помещений на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы". С 30.03.2010 г. плата за капитальный ремонт была утверждена общим собранием в форме заочного голосования собственников помещений.
Решения общего собрания об утверждении тарифов являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общих собраний собственников многоквартирного дома в установленном порядке не оспорены и недействительным не признаны.
Расчет истца на основании утвержденных собственниками тарифов проверен судом апелляционной инстанции и признан обоснованным.
В соответствии с правилами статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество, за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ предусмотрено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Учитывая, что ответчик не производил оплату услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, в силу статьи 1102 ГК РФ на стороне ответчика возникает неосновательное обогащение (сбережение денежных средств) в виде стоимости технического содержания, ремонта общего имущества многоквартирного дома, пропорциональной его доле.
Таким образом, с учетом произведенного расчета в соответствии с размерами тарифов, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 379588,88 руб. в счет расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
Кроме того, в порядке пунктом 14 статьи 155 Жилищного Кодекса РФ и пунктом 4.3 договора N Ц57 от 14.12.2007 года, лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм, за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
Расчет пени произведен исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% за период с сентября 2008 года по август 2011 года. Сумма пени составила 66528 рублей 93 копеек и подлежит взысканию.
Также подлежит удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика расходов по оплате услуг за холодное водоснабжение и водоотведение за период с 1 сентября 2008 года по 1 сентября 2009 года в сумме 39325,4 руб., поскольку доказательства их несения в самостоятельном порядке ответчиком не представлены.
В материалы дела представлен договор N 1556 от 11 января 2005 года, заключенный между ЗАО "Водоканал" и ООО "Кора-ТК", по условиям которого водоканал обязан отпускать абоненту воду по приборам учетам принимать от него сточные воды в городскую канализацию в количестве, определяемом по приборам учета, а абонент обязан соблюдать лимиты и режим отпуска питьевой воды и приема стоков, производить оплату за услуги по водоснабжению и приему сточных вод (пункты 1.1, 1.2 договора).
Дополнительным соглашением от 20 ноября 2009 года к договору N 1556 от 11 января 2005 года стороны предусмотрели оказание услуг по водоснабжению и водоотведению и в отношении нежилых помещений, арендуемых ООО "Кора-ТК" по ул. Циолковского 57 с 1 сентября 2009 года.
Между тем, истцом по настоящему делу заявлено требование о взыскании задолженности за водоснабжение и водоотведение за период с 1 сентября 2008 года по 1 сентября 2009 года, которая возникла ранее заключения соглашения от 20 ноября 2009 года. Соответственно, поскольку фактические затраты истцом по услугам по водоснабжению и водоотведению подтверждены материалами дела, они подлежат взысканию в сумме 39325, 4 руб.
С учетом вышеизложенного решение арбитражного суда подлежит отмене. Исковые требования в сумме 418914 рублей 28 копеек долга и неустойки в размере 66528,93 руб. подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
- решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29 декабря 2011 года по делу N А45-15650/2011 отменить;
- взыскать с ООО "Компания Холидей" в пользу ООО "Ремонтно-строительная компания "Инкомстрой" 418914 руб. 28 коп. долга, 66528 руб. 93 коп. неустойки, 12272 руб. госпошлины по иску и 2000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
Л.Е.ЛОБАНОВА
Судьи
И.И.ТЕРЕХИНА
В.В.КРЕСС
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)