Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2008 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2008 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гладышевой Е.В.
судей Глухих А.Н., Золотовой Л.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Павловской Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4827/2008) общества с ограниченной ответственностью "Жилсервисуют" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 05 августа 2008 года по делу N А70-2355/27-2008 (судья Курындина А.Н.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Охотник" к обществу с ограниченной ответственностью "Жилсервисуют", третье лицо: Департамент имущественных отношений администрации г. Тюмени
о взыскании 280 972 руб. 85 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
от ООО "Жилсервисуют" - представитель не явился,
от ООО "Охотник" - представитель Гайдук Э.Г., доверенность N 3 от 02.06.2008,
от Департамента имущественных отношений администрации г. Тюмени - представитель не явился,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Охотник" (далее - ООО "Охотник") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилсервисуют" (далее - ООО "Жилсервисуют") о признании договора N 6 от 03.07.2007 аренды нежилого помещения недействительным и взыскании 267 954 руб. 50 коп. убытков, 13 018 руб. 35 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
До принятия арбитражным судом решения истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил признать договор N 6 от 03.07.2007 аренды нежилого помещения недействительным, взыскать с ответчика в пользу истца 267 954 руб. 50 коп. неосновательного обогащения и 13 018 руб. 35 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (л.д. 44).
В обоснование иска ООО "Охотник" указало, что общество на основании договора N 6 от 03.07.2007 аренды нежилого помещения арендовало у ООО "Жилсервисуют" нежилое подвальное помещение общей площадью 217 кв. м, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, 175. В период с 01.07.2007 ответчику перечислена арендная плата в размере 267 954 руб. 50 коп. Впоследствии выяснилось, что ООО "Жилсервисуют" не имеет право сдавать указанное нежилое помещение в аренду, поскольку данное помещение принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Тюмень. Требование о возврате незаконно перечисленной арендной платы ответчиком исполнено не было, ООО "Охотник" было вынуждено обратиться в арбитражный суд Тюменской области с настоящим иском.
Определением от 03.06.2007 по делу N А70-2355/27-2008 Арбитражный суд Тюменской области привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент имущественных отношения администрации города Тюмени.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 05.08.2008 по делу N А70-2355/27-2008 исковые требования ООО "Охотник" удовлетворены полностью. Суд признал недействительным (ничтожным) договор аренды от 03.06.2007 N 6, подписанный между ООО "Охотник" и ООО "Жилсервисуют". С ответчика в пользу истца взыскано 267 954 руб. 50 коп. неосновательного обогащения, 13 018 руб. 35 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, всего 280 972 руб. 85 коп., а также 9 119 руб. 46 коп. государственной пошлины.
Суд первой инстанции удовлетворяя исковые требования исходил из того, что договор N 6 от 03.07.2007 аренды нежилого помещения не соответствует требованиям ст. 608 ГК РФ, в связи с чем в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным). Суд указал, что в материалах дела отсутствуют допустимые доказательства, подтверждающие, что сдаваемое в аренду нежилое помещение является общим имуществом многоквартирного дома. Поскольку в результате исполнения ничтожного договора ответчик, не являясь законным владельцем помещения, получал денежные средства за пользование имуществом, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в размере 267 954 руб. 50 коп. Проверив расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции признал его обоснованным.
Возражая против принятого судом решения, ООО "Жилсервисуют" в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значения для дела; несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела и представленным доказательствам; неправильное применение норм материального права.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что сдаваемый в аренду подвал является общим имуществом многоквартирного дома и принадлежит собственникам жилых помещений в многоквартирном доме на основании ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Общая площадь сдаваемого в аренду подвала составляет 889, 1 кв. м, а не 1 889, 1 кв. м. Право на сдачу в аренду подвала представлено ООО "Жилсервисуют" общим собрание жильцов дома. В связи с чем, по мнению ответчика, договор N 6 от 03.07.2007 аренды нежилого помещения заключен на законных основаниях, денежные средства, полученные от ООО "Охотник" по данному договору использованы на содержание дома. Ответчик указывает, что суд не применил п. 2 ст. 167 ГК РФ, подлежащий применению. Суд первой инстанции должен был обязать ООО "Охотник" передать надлежащему лицу полученное по недействительной сделки подвальное помещение.
ООО "Охотник" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Департамент имущественных отношений администрации г. Тюмени в письменном отзыве на апелляционную жалобу оставил разрешение апелляционной жалобы на усмотрение суда.
Представители ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, в него не явились. Департамент имущественных отношений администрации г. Тюмени заявил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.
На основании ч. 1 ст. 266, ч. ч. 2, 3, 5 ст. 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
В судебном заседании представитель ООО "Охотник" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзывы на нее, выслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и считает его подлежащим изменению.
Из материалов дела усматривается, что между ООО "Жилсервисуют" (арендодатель) и ООО "Охотник" (арендатор) подписан договор N 6 от 03.07.2007 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое подвальное помещение, общей площадью 217 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, 175, для размещения в нем складского помещения, а арендатор обязуется пользоваться нежилым помещением на условиях настоящего договора и вносить арендную плату в установленные сроки и порядке (п. 1.1.).
По акту от 03.07.2007 указанное нежилое помещение передано ООО "Охотник" (л.д. 12).
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).
Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателями могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения (п. 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).
Из материалов дела усматривается, что жилой дом, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, 175, передан в управление ООО "Жилсервисуют" на основании распоряжения Администрации г. Тюмени N 72-рк от 02.02.2007 и договора управления многоквартирным домом N 76-06 от 29.12.2006 (л.д. 40, 41, 47 - 59).
Согласно протоколу от 29.12.2006 общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, 175, ООО "Жилсервисуют" (управляющей организации) предоставлено право заключать договоры о сдаче в аренду общего имущества собственников помещений от имени и в интересах собственников.
Из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/015/2008-217 от 22.01.2008 (л.д. 20) и выписки из Реестра муниципальной собственности города Тюмени от 04.07.2008 (л.д. 39) следует, что спорное нежилое помещение (подвал) принадлежит муниципальному образованию город Тюмень.
Доказательства прекращения права собственности муниципального образования город Тюмень в установленном законом порядке, а также того, что ООО "Жилсервисуют" является уполномоченным лицом, имеющим право сдавать спорное нежилое помещение от имени муниципального образования город Тюмень, в материалах дела отсутствуют.
Доводы ответчика о том, что спорное нежилое помещение является общим имущество многоквартирного жилого дома, отклоняются судом апелляционной инстанции за недоказанностью.
Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
По смыслу указанной нормы к общему имуществу многоквартирного дома относится такое имущество, которое не может использоваться самостоятельно, а имеет только вспомогательное значение.
Достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что спорный подвал многоквартирного дома по вышеуказанному адресу, не может использоваться самостоятельно, ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.
По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции дал надлежащую оценку справке ООО "Жилсервисуют" (л.д. 66) о том, что в подвале находится внутридомовое инженерное оборудование: водонагреватели, тепловые узлы, канализационная система, необходимые для обеспечения жизнедеятельности проживающего в данном доме населения, как недопустимому доказательству.
Имеющееся в материалах дела письмо N 08-3309 от 01.07.2008 Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени не является достаточным и допустимым доказательством того, что указанное помещение является общим имуществом многоквартирного дома (л.д. 46).
Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что указание судом первой инстанции на то, что согласно техническому паспорту жилого дома по ул. Республики, 175 (л.д. 67 - 72) площадь подвала составляет 1889,1 кв. м, фактически является опечаткой.
Учитывая изложенное суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор N 6 от 03.07.2007 аренды нежилого не соответствует требованиям ст. 608 ГК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным).
Между тем, удовлетворив исковые требования в части взыскания неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, сделал несоответствующие фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам выводы.
В силу ст. 1103 ГК РФ если иное не установлено Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, к требованию о возврате исполненного по недействительной сделке подлежат применению правила главы 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.
Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
По смыслу указанной статьи ГК РФ, потерпевшим, имеющим право требовать возврата приобретателем денежных средств, полученных без установленных законом или сделкой оснований, является лицо, за счет которого обогатился приобретатель.
Как следует из материалов дела, ООО "Жилсервисуют" по ничтожной сделке получало арендную плату за пользование нежилым помещением, являющимся муниципальной собственностью.
В силу ст. ст. 608, 614 ГК РФ право на взимание арендной платы за пользование имуществом принадлежит собственнику этого имущества.
Следовательно, ответчик без установленных законом или сделкой оснований приобрел денежные средства, причитающиеся собственнику нежилого помещения - муниципальному образованию город Тюмень, и, таким образом, обогатился за счет собственника.
Поэтому право на взыскание неосновательного обогащения - денежных средств, полученных ответчиком в результате незаконной передачи нежилого помещения в аренду, не возникло в данном случае у ООО "Охотник", который фактически пользовался спорным нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, 175.
При изложенных обстоятельствах оснований для взыскания полученной ответчиком арендной платы в пользу истца суд апелляционной инстанции не усматривает. В связи с чем требование истца о взыскании 267 954 руб. 50 коп. неосновательного обогащения удовлетворению не подлежит.
Поскольку в удовлетворении исковых требований о взыскании 267 954 руб. 50 коп. неосновательного обогащения отказано, исковые требования о взыскании 13 018 руб. 35 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворению не подлежат.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции должен был применить п. 2 ст. 167 ГК РФ - обязать ООО "Охотник" передать надлежащему лицу полученное по недействительной сделки подвальное помещение, судом апелляционной инстанции отклоняются за необоснованностью.
Суд разрешает исковые требования по заявленным истцом предмету и основаниям и не может выходить за рамки заявленных исковых требований.
Из материалов дела усматривается, что истец не заявлял исковые требования о применении последствий недействительной (ничтожной) сделки.
При изложенных обстоятельствах решение Арбитражного суда Тюменской области от 05 августа 2008 года по делу N А70-2355/27-2008 подлежит изменению.
Судебные расходы по иску и апелляционной жалобе распределятся между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь п. 2 ст. 269, п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 05 августа 2008 года по делу N А70-2355/27-2008 изменить, изложив его в следующей редакции: "Признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 03.06.2007 N 6, подписанный между обществом с ограниченной ответственностью "Охотник" и обществом с ограниченной ответственностью "Жилсервисуют". В удовлетворении остальной части иска отказать. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Жилсервисуют" в пользу общества с ограниченной ответственностью ООО "Охотник" 2 000 руб. государственной пошлины".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Охотник" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Жилсервисуют" 500 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Судьи
А.Н.ГЛУХИХ
Л.А.ЗОЛОТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.11.2008 ПО ДЕЛУ N А70-2355/27-2008
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2008 г. по делу N А70-2355/27-2008
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2008 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2008 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гладышевой Е.В.
судей Глухих А.Н., Золотовой Л.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Павловской Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4827/2008) общества с ограниченной ответственностью "Жилсервисуют" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 05 августа 2008 года по делу N А70-2355/27-2008 (судья Курындина А.Н.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Охотник" к обществу с ограниченной ответственностью "Жилсервисуют", третье лицо: Департамент имущественных отношений администрации г. Тюмени
о взыскании 280 972 руб. 85 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
от ООО "Жилсервисуют" - представитель не явился,
от ООО "Охотник" - представитель Гайдук Э.Г., доверенность N 3 от 02.06.2008,
от Департамента имущественных отношений администрации г. Тюмени - представитель не явился,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Охотник" (далее - ООО "Охотник") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилсервисуют" (далее - ООО "Жилсервисуют") о признании договора N 6 от 03.07.2007 аренды нежилого помещения недействительным и взыскании 267 954 руб. 50 коп. убытков, 13 018 руб. 35 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
До принятия арбитражным судом решения истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил признать договор N 6 от 03.07.2007 аренды нежилого помещения недействительным, взыскать с ответчика в пользу истца 267 954 руб. 50 коп. неосновательного обогащения и 13 018 руб. 35 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (л.д. 44).
В обоснование иска ООО "Охотник" указало, что общество на основании договора N 6 от 03.07.2007 аренды нежилого помещения арендовало у ООО "Жилсервисуют" нежилое подвальное помещение общей площадью 217 кв. м, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, 175. В период с 01.07.2007 ответчику перечислена арендная плата в размере 267 954 руб. 50 коп. Впоследствии выяснилось, что ООО "Жилсервисуют" не имеет право сдавать указанное нежилое помещение в аренду, поскольку данное помещение принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Тюмень. Требование о возврате незаконно перечисленной арендной платы ответчиком исполнено не было, ООО "Охотник" было вынуждено обратиться в арбитражный суд Тюменской области с настоящим иском.
Определением от 03.06.2007 по делу N А70-2355/27-2008 Арбитражный суд Тюменской области привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент имущественных отношения администрации города Тюмени.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 05.08.2008 по делу N А70-2355/27-2008 исковые требования ООО "Охотник" удовлетворены полностью. Суд признал недействительным (ничтожным) договор аренды от 03.06.2007 N 6, подписанный между ООО "Охотник" и ООО "Жилсервисуют". С ответчика в пользу истца взыскано 267 954 руб. 50 коп. неосновательного обогащения, 13 018 руб. 35 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, всего 280 972 руб. 85 коп., а также 9 119 руб. 46 коп. государственной пошлины.
Суд первой инстанции удовлетворяя исковые требования исходил из того, что договор N 6 от 03.07.2007 аренды нежилого помещения не соответствует требованиям ст. 608 ГК РФ, в связи с чем в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным). Суд указал, что в материалах дела отсутствуют допустимые доказательства, подтверждающие, что сдаваемое в аренду нежилое помещение является общим имуществом многоквартирного дома. Поскольку в результате исполнения ничтожного договора ответчик, не являясь законным владельцем помещения, получал денежные средства за пользование имуществом, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в размере 267 954 руб. 50 коп. Проверив расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции признал его обоснованным.
Возражая против принятого судом решения, ООО "Жилсервисуют" в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значения для дела; несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела и представленным доказательствам; неправильное применение норм материального права.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что сдаваемый в аренду подвал является общим имуществом многоквартирного дома и принадлежит собственникам жилых помещений в многоквартирном доме на основании ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Общая площадь сдаваемого в аренду подвала составляет 889, 1 кв. м, а не 1 889, 1 кв. м. Право на сдачу в аренду подвала представлено ООО "Жилсервисуют" общим собрание жильцов дома. В связи с чем, по мнению ответчика, договор N 6 от 03.07.2007 аренды нежилого помещения заключен на законных основаниях, денежные средства, полученные от ООО "Охотник" по данному договору использованы на содержание дома. Ответчик указывает, что суд не применил п. 2 ст. 167 ГК РФ, подлежащий применению. Суд первой инстанции должен был обязать ООО "Охотник" передать надлежащему лицу полученное по недействительной сделки подвальное помещение.
ООО "Охотник" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Департамент имущественных отношений администрации г. Тюмени в письменном отзыве на апелляционную жалобу оставил разрешение апелляционной жалобы на усмотрение суда.
Представители ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, в него не явились. Департамент имущественных отношений администрации г. Тюмени заявил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.
На основании ч. 1 ст. 266, ч. ч. 2, 3, 5 ст. 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
В судебном заседании представитель ООО "Охотник" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзывы на нее, выслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и считает его подлежащим изменению.
Из материалов дела усматривается, что между ООО "Жилсервисуют" (арендодатель) и ООО "Охотник" (арендатор) подписан договор N 6 от 03.07.2007 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое подвальное помещение, общей площадью 217 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, 175, для размещения в нем складского помещения, а арендатор обязуется пользоваться нежилым помещением на условиях настоящего договора и вносить арендную плату в установленные сроки и порядке (п. 1.1.).
По акту от 03.07.2007 указанное нежилое помещение передано ООО "Охотник" (л.д. 12).
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).
Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателями могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения (п. 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).
Из материалов дела усматривается, что жилой дом, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, 175, передан в управление ООО "Жилсервисуют" на основании распоряжения Администрации г. Тюмени N 72-рк от 02.02.2007 и договора управления многоквартирным домом N 76-06 от 29.12.2006 (л.д. 40, 41, 47 - 59).
Согласно протоколу от 29.12.2006 общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, 175, ООО "Жилсервисуют" (управляющей организации) предоставлено право заключать договоры о сдаче в аренду общего имущества собственников помещений от имени и в интересах собственников.
Из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/015/2008-217 от 22.01.2008 (л.д. 20) и выписки из Реестра муниципальной собственности города Тюмени от 04.07.2008 (л.д. 39) следует, что спорное нежилое помещение (подвал) принадлежит муниципальному образованию город Тюмень.
Доказательства прекращения права собственности муниципального образования город Тюмень в установленном законом порядке, а также того, что ООО "Жилсервисуют" является уполномоченным лицом, имеющим право сдавать спорное нежилое помещение от имени муниципального образования город Тюмень, в материалах дела отсутствуют.
Доводы ответчика о том, что спорное нежилое помещение является общим имущество многоквартирного жилого дома, отклоняются судом апелляционной инстанции за недоказанностью.
Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
По смыслу указанной нормы к общему имуществу многоквартирного дома относится такое имущество, которое не может использоваться самостоятельно, а имеет только вспомогательное значение.
Достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что спорный подвал многоквартирного дома по вышеуказанному адресу, не может использоваться самостоятельно, ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.
По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции дал надлежащую оценку справке ООО "Жилсервисуют" (л.д. 66) о том, что в подвале находится внутридомовое инженерное оборудование: водонагреватели, тепловые узлы, канализационная система, необходимые для обеспечения жизнедеятельности проживающего в данном доме населения, как недопустимому доказательству.
Имеющееся в материалах дела письмо N 08-3309 от 01.07.2008 Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени не является достаточным и допустимым доказательством того, что указанное помещение является общим имуществом многоквартирного дома (л.д. 46).
Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что указание судом первой инстанции на то, что согласно техническому паспорту жилого дома по ул. Республики, 175 (л.д. 67 - 72) площадь подвала составляет 1889,1 кв. м, фактически является опечаткой.
Учитывая изложенное суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор N 6 от 03.07.2007 аренды нежилого не соответствует требованиям ст. 608 ГК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным).
Между тем, удовлетворив исковые требования в части взыскания неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, сделал несоответствующие фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам выводы.
В силу ст. 1103 ГК РФ если иное не установлено Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, к требованию о возврате исполненного по недействительной сделке подлежат применению правила главы 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.
Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
По смыслу указанной статьи ГК РФ, потерпевшим, имеющим право требовать возврата приобретателем денежных средств, полученных без установленных законом или сделкой оснований, является лицо, за счет которого обогатился приобретатель.
Как следует из материалов дела, ООО "Жилсервисуют" по ничтожной сделке получало арендную плату за пользование нежилым помещением, являющимся муниципальной собственностью.
В силу ст. ст. 608, 614 ГК РФ право на взимание арендной платы за пользование имуществом принадлежит собственнику этого имущества.
Следовательно, ответчик без установленных законом или сделкой оснований приобрел денежные средства, причитающиеся собственнику нежилого помещения - муниципальному образованию город Тюмень, и, таким образом, обогатился за счет собственника.
Поэтому право на взыскание неосновательного обогащения - денежных средств, полученных ответчиком в результате незаконной передачи нежилого помещения в аренду, не возникло в данном случае у ООО "Охотник", который фактически пользовался спорным нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, 175.
При изложенных обстоятельствах оснований для взыскания полученной ответчиком арендной платы в пользу истца суд апелляционной инстанции не усматривает. В связи с чем требование истца о взыскании 267 954 руб. 50 коп. неосновательного обогащения удовлетворению не подлежит.
Поскольку в удовлетворении исковых требований о взыскании 267 954 руб. 50 коп. неосновательного обогащения отказано, исковые требования о взыскании 13 018 руб. 35 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворению не подлежат.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции должен был применить п. 2 ст. 167 ГК РФ - обязать ООО "Охотник" передать надлежащему лицу полученное по недействительной сделки подвальное помещение, судом апелляционной инстанции отклоняются за необоснованностью.
Суд разрешает исковые требования по заявленным истцом предмету и основаниям и не может выходить за рамки заявленных исковых требований.
Из материалов дела усматривается, что истец не заявлял исковые требования о применении последствий недействительной (ничтожной) сделки.
При изложенных обстоятельствах решение Арбитражного суда Тюменской области от 05 августа 2008 года по делу N А70-2355/27-2008 подлежит изменению.
Судебные расходы по иску и апелляционной жалобе распределятся между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь п. 2 ст. 269, п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 05 августа 2008 года по делу N А70-2355/27-2008 изменить, изложив его в следующей редакции: "Признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 03.06.2007 N 6, подписанный между обществом с ограниченной ответственностью "Охотник" и обществом с ограниченной ответственностью "Жилсервисуют". В удовлетворении остальной части иска отказать. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Жилсервисуют" в пользу общества с ограниченной ответственностью ООО "Охотник" 2 000 руб. государственной пошлины".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Охотник" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Жилсервисуют" 500 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Судьи
А.Н.ГЛУХИХ
Л.А.ЗОЛОТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)