Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июня 2012 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,
судей Кудриной Е.Н., Солодкевич Ю.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Копосовой О.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4111/2012) товарищества собственников жилья "Север" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 марта 2012 года по делу N А81-4734/2011 (судья Максимова О.В.) по иску товарищества собственников жилья "Север" (ОГРН 1048900550742, ИНН 8905032998) к индивидуальному предпринимателю Дашаевой Зареме Ахмедовне (ОГРН 309890532100013, ИНН 201577816767) о взыскании 409 400 руб. 21 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от товарищества собственников жилья "Север" - представитель не явился, извещен;
- индивидуальный предприниматель Дашаева З.А. - не явилась, извещена,
установил:
Товарищество собственников жилья "Север" (далее - ТСЖ "Север", истец, податель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Дашаевой Зареме Ахмедовне (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 370 000 руб., задолженности по договору N 5а от 10.12.2009 в размере 16 900 руб. 21 коп., арендной платы за период несвоевременного возврата арендованного имущества в размере 22 500 руб.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 марта 2012 года по делу N А81-4734/2011 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взысканы расходы, связанные с обеспечением водоснабжением и водоотведением, в размере 1 380 руб. 68 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 37 руб. 73 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ТСЖ "Север" в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что право ТСЖ "Север" сдачи в аренду спорного имущества подтверждено материалами дела. Ссылается на то, что судом не приняты во внимание при взыскании задолженности акты, которые не подписаны ответчиком.
Индивидуальный предприниматель Дашаева З.А. в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ТСЖ "Север" и индивидуальный предприниматель Дашаева З.А. надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд не направили.
На основании статей 156, 266 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома 86/61 по ул. Советская г. Ноябрьск от 14.01.2008 способом управления жилым домом выбран способ управления товариществом собственников жилья. Собственники жилого дома проголосовали за вступление в члены ТСЖ "Север".
В результате указанных решений, общего собрания собственников помещений многоквартирного дома 86/61 по ул. Советская г. Ноябрьск, ТСЖ "Север" является управляющей компанией указанного многоквартирного дома.
30.01.2010 общим собранием собственников помещений в многоквартирных домах, входящих в состав ТСЖ "Север", принято решение о сдаче в аренду нежилого помещения общей площадью 85,2 кв. м, находящегося в подвале девятиэтажного капитального отдельно стоящего дома, расположенного по адресу г. Ноябрьск, ул. Советская, д. 86/61.
На основании указанного решения между ТСЖ "Север" и индивидуальным предпринимателем Дашаевой З.А. подписаны договоры аренды N 22 от 21.01.2011, N 23 от 01.04.2011, N 5 от 01.06.2011, N 6 от 01.08.2011 части общего имущества дома (далее - договоры аренды спорного помещения), по условия которых арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение общей площадью 85,2 м2, расположенное в подвале девятиэтажного дома из сборного железобетона, находящегося по адресу: г. Ноябрьск, ул. Советская, д. 86/61, для осуществления розничной торговли продовольственными товарами.
Из технического паспорта на нежилое помещение по адресу г. Ноябрьск, ул. Советская, д. 86/61, инв. N 00:12:2160:1, изготовленного Ноябрьским филиалом ГУП ЯНАО "Окружной центр инвентаризации" следует, что в подвале указанного дома находится магазин, состоящий из четырех торговых залов, подсобного помещения, кабинета, туалета, мойки, двух подсобных помещений общей площадью 85,2 кв. м. Указанное помещение имеет отдельный вход с улицы.
Пункту 3.3 договоров аренды спорного помещения стороны определили, что арендатор вносит арендную плату ежемесячно на условиях предоплаты в размерах согласованных в п. 3.2 договора.
Передача арендатору предусмотренного упомянутым договором аренды подвального помещения площадью 85,2 м2, оформлена актом приема-передачи от 10.12.2009.
Договором аренды N 22 от 21.01.2011 определен срок действия с 21.01.2011 по 31.03.2011, договором N 23 от 01.04.2011 стороны согласовали срок действия договора с 01.04.2011 по 31.05.2011, договором N 5 от 01.06.2011 срок действия договора с 01.06.2011 по 31.07.2011, договором N 6 от 01.08.2011 стороны согласовали срок действия договора с 01.08.2011 по 30.09.2011.
По истечении указанного в договоре N 6 от 01.08.2011 срока его действия стороны дополнительное соглашение не заключили.
15.09.2011 истец направил в адрес ответчика претензию N 121 с требованием оплаты имеющейся задолженности, в случае прекращения сотрудничества освободить арендуемое нежилое помещение и передать его по акту приема-передачи в трехдневный срок после 30.09.2011, которое ответчиком оставлено без удовлетворения.
ТСЖ "Север" полагая, что у индивидуального предпринимателя Дашаевой З.А. образовалась сумма неосновательного обогащения в результате невнесения арендных платежей и не оплаты затрат по потреблению теплоэнергии, водоснабжения и водоотведения, обратилось в суд с настоящим иском.
Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично.
Поддерживая решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).
Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).
По смыслу норм гражданского законодательства обязательственные правоотношения между коммерческими организациями основываются на принципах возмездности и эквивалентности обмениваемых материальных объектов и недопустимости неосновательного обогащения.
Иск о взыскании суммы неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны: факт получения (сбережения) имущества ответчиком; отсутствие для этого должного основания; а также то, что неосновательное обогащение произошло за счет истца.
При этом для удовлетворения требований истца о взыскании неосновательного обогащения необходима доказанность всей совокупности указанных фактов.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В силу статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно статье 2 Федерального закона 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что истцом не представлено доказательств принадлежности ему спорного объекта.
Так, не может быть принято во внимание довод истца о том, что спорное имущество является общим имуществом собственников многоквартирного дома ввиду следующего.
Согласно статьям 289 и 290 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу положений статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу подпункта "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья "Невский 163" и "Комсомольский проспект-71" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что по смыслу вышеуказанных норм права, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
При этом, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.
При отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).
Каких либо доказательств того, что переданное в аренду ответчику имущество, относится к категории общего имущества многоквартирного дома, а также сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о том, что спорное нежилое помещение, предназначенное для самостоятельного использования (магазин), является общим имуществом дома N 86/61 по ул. Советской, город Ноябрьск, истцом в материалы дела не представлено.
Суд апелляционной инстанции исходит из того, что принцип состязательности заключается в том, что обязанность доказывания своих доводов и возражений лежит на каждом из лиц, участвующих в деле (статья 65 АПК РФ).
ТСЖ "Север", не соглашаясь с доводами ответчика, должно было представлять доказательства, опровергающие доводы последнего и подтверждающие исковые требования. Однако такие доказательства в материалах дела отсутствуют.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
При таких обстоятельствах, суд не может признать обоснованным довод истца о том, что право ТСЖ "Север" сдачи в аренду спорного имущества подтверждено материалами дела.
В силу изложенного, суд первой инстанции обоснованно признал недействительными (ничтожными) сделками договоры аренды N 22 от 21.01.2011, N 23 от 01.04.2011, N 5 от 01.06.2011, N 6 от 01.08.2011 расположенного в подвале дома N 86/61 по ул. Советской, город Ноябрьск нежилого помещения площадью 85,2 кв. м, в силу статьи 168 ГК РФ как не соответствующие требованиям закона
В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что у арендатора - Дашаевой З.А., не могло возникнуть обязательств из недействительного договора аренды по внесению арендной платы истцу, не являющемуся ни собственником арендованного помещения, ни его уполномоченным лицом.
При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).
Оценив, в соответствии со статьями 67, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в деле документы, суд апелляционной инстанции считает, что истцом не доказаны обстоятельства, подтверждающие его доводы и необходимые для вывода о наличии у ответчика неосновательного обогащения, и взыскания такого обогащения с ответчика.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что судом первой инстанции обоснованно отказано во взыскании с ответчика арендной платы в размере 392 500 руб. за пользование нежилым помещением по адресу г. Ноябрьск, ул. Советская, д. 86/61.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по возмещению затрат за потребленную тепловую энергию, за водоснабжение и водоотведение от 10.12.2009 в размере 16 900 руб. 21 коп.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 10.12.2009 между истцом и ответчиком заключен договор N 5а о возмещении затрат по потребленной тепловой энергии, водоснабжению и водоотведению (далее - договор N 5а от 10.12.2009), по условиям которого ответчик обязался возместить истцу расходы, связанные с обеспечением тепловой энергией, водоснабжением и водоотведением нежилого помещения, используемого под магазин, площадью 85,2 кв. м, расположенному по адресу г. Ноябрьск, ул. Советская, д. 86/61.
По условиям договора N 5 от 10.12.2009 ответчик обязался возместить истцу все понесенные им расходы, связанные с потреблением ответчиком тепловой энергии, водоснабжения и водоотведения согласно расчету нормативного потребления, приведенного в приложении N 1.
Вместе с тем, приложение N 1 к договору N 5а от 10.12.2009 истцом в дело не представлено.
По условиям договора возмещение расходов ответчиком осуществляет ежемесячно на основании акта выполненных работ.
В подтверждение требований истец представил подписанные ответчиком акты работ (услуг) за водоснабжение и водоотведение N 99 от 31.03.2011 на сумму 283 руб. 38 коп., N 133 от 30.04.2011 на сумму 219 руб. 46 коп., N 195 от 31.05.2011 на сумму 438 92 коп., N 213 от 30.06.2011 на сумму 219 руб. 46 коп., N 246 от 31.07.2011 на сумму 219 руб. 46 коп., всего на сумму 1 380 руб. 68 коп.
Акты N 67 от 28.02.2011 на сумму 8 302 руб. 20 коп., N 283 от 31.08.2011 на сумму 2 194 руб. 60 коп., всего на сумму 10 496 руб. 80 коп., представленные истцом в дело, со стороны ответчика не подписаны.
Указанные в расчете задолженности акты N 382 от 30.11.2010 на сумму 2 812 руб. 64 ко. и N 415 от 31.12.2010 на сумму 3 636 руб. 54 коп. в материалы настоящего арбитражного дела не представлены.
Кроме того, истец отрицает потребление тепловой энергии, указывая, что отопления в помещении нет, что она зимой обогревалась навесными воздухообогревателями и электробатареями.
Между тем, доказательств потребления ответчиком тепловой энергии в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не может прийти к выводу о доказанности истцом потребления ответчиком энергоресурсов в заявленном к оплате объеме.
Как установлено судом первой инстанции, задолженность по возмещению расходов истца по водоснабжению и водоотведению подлежит возмещению в сумме 1 380 руб. 68 коп., что подтверждается актами, подписанными сторонами и скрепленными их печатями.
Довод подателя жалобы о том, что судом не приняты во внимание при взыскании задолженности акты, которые не подписаны ответчиком, судом апелляционной инстанции отклоняется по изложенным выше основаниям.
При таких обстоятельствах, с ответчика подлежат взысканию 1 380 руб. 68 коп. расходов истца по водоснабжению и водоотведению.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы подателя жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
По мнению суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции полно исследованы и установлены все фактические обстоятельства дела, дана надлежащая оценка представленным доказательствам и правильно применены нормы материального права без нарушений норм процессуального законодательства.
При таких обстоятельствах оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 марта 2012 года по делу N А81-4734/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Д.Г.РОЖКОВ
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.06.2012 ПО ДЕЛУ N А81-4734/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июня 2012 г. по делу N А81-4734/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июня 2012 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,
судей Кудриной Е.Н., Солодкевич Ю.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Копосовой О.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4111/2012) товарищества собственников жилья "Север" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 марта 2012 года по делу N А81-4734/2011 (судья Максимова О.В.) по иску товарищества собственников жилья "Север" (ОГРН 1048900550742, ИНН 8905032998) к индивидуальному предпринимателю Дашаевой Зареме Ахмедовне (ОГРН 309890532100013, ИНН 201577816767) о взыскании 409 400 руб. 21 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от товарищества собственников жилья "Север" - представитель не явился, извещен;
- индивидуальный предприниматель Дашаева З.А. - не явилась, извещена,
установил:
Товарищество собственников жилья "Север" (далее - ТСЖ "Север", истец, податель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Дашаевой Зареме Ахмедовне (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 370 000 руб., задолженности по договору N 5а от 10.12.2009 в размере 16 900 руб. 21 коп., арендной платы за период несвоевременного возврата арендованного имущества в размере 22 500 руб.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 марта 2012 года по делу N А81-4734/2011 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взысканы расходы, связанные с обеспечением водоснабжением и водоотведением, в размере 1 380 руб. 68 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 37 руб. 73 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ТСЖ "Север" в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что право ТСЖ "Север" сдачи в аренду спорного имущества подтверждено материалами дела. Ссылается на то, что судом не приняты во внимание при взыскании задолженности акты, которые не подписаны ответчиком.
Индивидуальный предприниматель Дашаева З.А. в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ТСЖ "Север" и индивидуальный предприниматель Дашаева З.А. надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд не направили.
На основании статей 156, 266 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома 86/61 по ул. Советская г. Ноябрьск от 14.01.2008 способом управления жилым домом выбран способ управления товариществом собственников жилья. Собственники жилого дома проголосовали за вступление в члены ТСЖ "Север".
В результате указанных решений, общего собрания собственников помещений многоквартирного дома 86/61 по ул. Советская г. Ноябрьск, ТСЖ "Север" является управляющей компанией указанного многоквартирного дома.
30.01.2010 общим собранием собственников помещений в многоквартирных домах, входящих в состав ТСЖ "Север", принято решение о сдаче в аренду нежилого помещения общей площадью 85,2 кв. м, находящегося в подвале девятиэтажного капитального отдельно стоящего дома, расположенного по адресу г. Ноябрьск, ул. Советская, д. 86/61.
На основании указанного решения между ТСЖ "Север" и индивидуальным предпринимателем Дашаевой З.А. подписаны договоры аренды N 22 от 21.01.2011, N 23 от 01.04.2011, N 5 от 01.06.2011, N 6 от 01.08.2011 части общего имущества дома (далее - договоры аренды спорного помещения), по условия которых арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение общей площадью 85,2 м2, расположенное в подвале девятиэтажного дома из сборного железобетона, находящегося по адресу: г. Ноябрьск, ул. Советская, д. 86/61, для осуществления розничной торговли продовольственными товарами.
Из технического паспорта на нежилое помещение по адресу г. Ноябрьск, ул. Советская, д. 86/61, инв. N 00:12:2160:1, изготовленного Ноябрьским филиалом ГУП ЯНАО "Окружной центр инвентаризации" следует, что в подвале указанного дома находится магазин, состоящий из четырех торговых залов, подсобного помещения, кабинета, туалета, мойки, двух подсобных помещений общей площадью 85,2 кв. м. Указанное помещение имеет отдельный вход с улицы.
Пункту 3.3 договоров аренды спорного помещения стороны определили, что арендатор вносит арендную плату ежемесячно на условиях предоплаты в размерах согласованных в п. 3.2 договора.
Передача арендатору предусмотренного упомянутым договором аренды подвального помещения площадью 85,2 м2, оформлена актом приема-передачи от 10.12.2009.
Договором аренды N 22 от 21.01.2011 определен срок действия с 21.01.2011 по 31.03.2011, договором N 23 от 01.04.2011 стороны согласовали срок действия договора с 01.04.2011 по 31.05.2011, договором N 5 от 01.06.2011 срок действия договора с 01.06.2011 по 31.07.2011, договором N 6 от 01.08.2011 стороны согласовали срок действия договора с 01.08.2011 по 30.09.2011.
По истечении указанного в договоре N 6 от 01.08.2011 срока его действия стороны дополнительное соглашение не заключили.
15.09.2011 истец направил в адрес ответчика претензию N 121 с требованием оплаты имеющейся задолженности, в случае прекращения сотрудничества освободить арендуемое нежилое помещение и передать его по акту приема-передачи в трехдневный срок после 30.09.2011, которое ответчиком оставлено без удовлетворения.
ТСЖ "Север" полагая, что у индивидуального предпринимателя Дашаевой З.А. образовалась сумма неосновательного обогащения в результате невнесения арендных платежей и не оплаты затрат по потреблению теплоэнергии, водоснабжения и водоотведения, обратилось в суд с настоящим иском.
Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично.
Поддерживая решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).
Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).
По смыслу норм гражданского законодательства обязательственные правоотношения между коммерческими организациями основываются на принципах возмездности и эквивалентности обмениваемых материальных объектов и недопустимости неосновательного обогащения.
Иск о взыскании суммы неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны: факт получения (сбережения) имущества ответчиком; отсутствие для этого должного основания; а также то, что неосновательное обогащение произошло за счет истца.
При этом для удовлетворения требований истца о взыскании неосновательного обогащения необходима доказанность всей совокупности указанных фактов.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В силу статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно статье 2 Федерального закона 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что истцом не представлено доказательств принадлежности ему спорного объекта.
Так, не может быть принято во внимание довод истца о том, что спорное имущество является общим имуществом собственников многоквартирного дома ввиду следующего.
Согласно статьям 289 и 290 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу положений статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу подпункта "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья "Невский 163" и "Комсомольский проспект-71" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что по смыслу вышеуказанных норм права, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
При этом, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.
При отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).
Каких либо доказательств того, что переданное в аренду ответчику имущество, относится к категории общего имущества многоквартирного дома, а также сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о том, что спорное нежилое помещение, предназначенное для самостоятельного использования (магазин), является общим имуществом дома N 86/61 по ул. Советской, город Ноябрьск, истцом в материалы дела не представлено.
Суд апелляционной инстанции исходит из того, что принцип состязательности заключается в том, что обязанность доказывания своих доводов и возражений лежит на каждом из лиц, участвующих в деле (статья 65 АПК РФ).
ТСЖ "Север", не соглашаясь с доводами ответчика, должно было представлять доказательства, опровергающие доводы последнего и подтверждающие исковые требования. Однако такие доказательства в материалах дела отсутствуют.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
При таких обстоятельствах, суд не может признать обоснованным довод истца о том, что право ТСЖ "Север" сдачи в аренду спорного имущества подтверждено материалами дела.
В силу изложенного, суд первой инстанции обоснованно признал недействительными (ничтожными) сделками договоры аренды N 22 от 21.01.2011, N 23 от 01.04.2011, N 5 от 01.06.2011, N 6 от 01.08.2011 расположенного в подвале дома N 86/61 по ул. Советской, город Ноябрьск нежилого помещения площадью 85,2 кв. м, в силу статьи 168 ГК РФ как не соответствующие требованиям закона
В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что у арендатора - Дашаевой З.А., не могло возникнуть обязательств из недействительного договора аренды по внесению арендной платы истцу, не являющемуся ни собственником арендованного помещения, ни его уполномоченным лицом.
При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).
Оценив, в соответствии со статьями 67, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в деле документы, суд апелляционной инстанции считает, что истцом не доказаны обстоятельства, подтверждающие его доводы и необходимые для вывода о наличии у ответчика неосновательного обогащения, и взыскания такого обогащения с ответчика.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что судом первой инстанции обоснованно отказано во взыскании с ответчика арендной платы в размере 392 500 руб. за пользование нежилым помещением по адресу г. Ноябрьск, ул. Советская, д. 86/61.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по возмещению затрат за потребленную тепловую энергию, за водоснабжение и водоотведение от 10.12.2009 в размере 16 900 руб. 21 коп.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 10.12.2009 между истцом и ответчиком заключен договор N 5а о возмещении затрат по потребленной тепловой энергии, водоснабжению и водоотведению (далее - договор N 5а от 10.12.2009), по условиям которого ответчик обязался возместить истцу расходы, связанные с обеспечением тепловой энергией, водоснабжением и водоотведением нежилого помещения, используемого под магазин, площадью 85,2 кв. м, расположенному по адресу г. Ноябрьск, ул. Советская, д. 86/61.
По условиям договора N 5 от 10.12.2009 ответчик обязался возместить истцу все понесенные им расходы, связанные с потреблением ответчиком тепловой энергии, водоснабжения и водоотведения согласно расчету нормативного потребления, приведенного в приложении N 1.
Вместе с тем, приложение N 1 к договору N 5а от 10.12.2009 истцом в дело не представлено.
По условиям договора возмещение расходов ответчиком осуществляет ежемесячно на основании акта выполненных работ.
В подтверждение требований истец представил подписанные ответчиком акты работ (услуг) за водоснабжение и водоотведение N 99 от 31.03.2011 на сумму 283 руб. 38 коп., N 133 от 30.04.2011 на сумму 219 руб. 46 коп., N 195 от 31.05.2011 на сумму 438 92 коп., N 213 от 30.06.2011 на сумму 219 руб. 46 коп., N 246 от 31.07.2011 на сумму 219 руб. 46 коп., всего на сумму 1 380 руб. 68 коп.
Акты N 67 от 28.02.2011 на сумму 8 302 руб. 20 коп., N 283 от 31.08.2011 на сумму 2 194 руб. 60 коп., всего на сумму 10 496 руб. 80 коп., представленные истцом в дело, со стороны ответчика не подписаны.
Указанные в расчете задолженности акты N 382 от 30.11.2010 на сумму 2 812 руб. 64 ко. и N 415 от 31.12.2010 на сумму 3 636 руб. 54 коп. в материалы настоящего арбитражного дела не представлены.
Кроме того, истец отрицает потребление тепловой энергии, указывая, что отопления в помещении нет, что она зимой обогревалась навесными воздухообогревателями и электробатареями.
Между тем, доказательств потребления ответчиком тепловой энергии в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не может прийти к выводу о доказанности истцом потребления ответчиком энергоресурсов в заявленном к оплате объеме.
Как установлено судом первой инстанции, задолженность по возмещению расходов истца по водоснабжению и водоотведению подлежит возмещению в сумме 1 380 руб. 68 коп., что подтверждается актами, подписанными сторонами и скрепленными их печатями.
Довод подателя жалобы о том, что судом не приняты во внимание при взыскании задолженности акты, которые не подписаны ответчиком, судом апелляционной инстанции отклоняется по изложенным выше основаниям.
При таких обстоятельствах, с ответчика подлежат взысканию 1 380 руб. 68 коп. расходов истца по водоснабжению и водоотведению.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы подателя жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
По мнению суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции полно исследованы и установлены все фактические обстоятельства дела, дана надлежащая оценка представленным доказательствам и правильно применены нормы материального права без нарушений норм процессуального законодательства.
При таких обстоятельствах оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 марта 2012 года по делу N А81-4734/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Д.Г.РОЖКОВ
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)