Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Никифорова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Шубиной И.И.,
судей Михалевой Т.Д., Григорьевой С.Ф.,
при секретаре Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Михалевой Т.Д. гражданское дело по кассационной жалобе представителя истца, по доверенности Вашановой О.В., на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 22 марта 2011 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований И. к ОАО "Новый мир", Некоммерческой организации "Фонд развития жилищного строительства", Правительству Москвы о признании права собственности на жилое помещение отказать.
Истец И. обратилась в суд с иском к ОАО "Новый мир", Некоммерческой организации "Фонд развития жилищного строительства", Правительству Москвы с требованием о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва XX.
В обоснование иска указала, что 06.12.2004 г. между И. и ОАО "Финансовая группа "Новый Мир" (правопреемником которого является ОАО "Новый мир") был заключен договор N X о создании недвижимости (многоквартирного жилого дома), предметом которого является совместная реализация инвестиционного проекта в целях создания многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, X и приобретение истцом права собственности на квартиру в указанном доме, характеристики которой были предусмотрены в Приложении N 1 к Договору. Согласно п. 1.2 Договора дом должен был быть введен в эксплуатацию в 1 квартале 2006 года. Истец в полном объеме выполнила свои обязательства, что подтверждается справкой от 29.12.04 г. о внесении истцом денежных средств. В связи со срывами ответчиком 1 сроков строительства жилого дома Правительство Москвы привлекло Некоммерческую организацию "Фонд развития жилищного строительства" в качестве инвестора для строительства в 2006 - 2009 гг. жилого дома по адресу: *. Постановлением Правительства Москвы от 28.12.2005 г. N 1039-ПП "О реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома по адресу: ул. Фабрициуса, вл. 22 (Северо-Западный административный округ города Москвы)" постановлено расторгнуть с инвестором ОАО "Финансовая группа "Новый мир" (далее - ОАО "ФГ "Новый мир") в установленном порядке инвестиционный контракт от 31 ноября 2001 г. N -, согласиться с предложением Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы и префектуры Северо-Западного административного округа города Москвы о привлечении некоммерческой организации "Фонд развития жилищного строительства" в качестве инвестора по строительству в 2006 - 2007 гг. жилого дома с жилым первым этажом по адресу: ул. X общей площадью 13500 кв. м; Префектуре Северо-Западного административного округа города Москвы в установленном порядке представить на подпись первому заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы Р. проект инвестиционного контракта на строительство 9-этажного жилого дома с жилым первым этажом по адресу: X, с учетом условий настоящего постановления; общая жилая площадь: - 100% передается в собственность инвестора некоммерческой организации "Фонд развития жилищного строительства", в том числе для расчетов с физическими лицами - соинвесторами (58 договоров соинвестирования), привлеченными ОАО "ФГ "Новый мир"; после окончания строительства жилого дома произвести расчеты с физическими лицами - соинвесторами за счет полученной в процессе реализации инвестиционного проекта жилой площади. Во исполнение указанного Постановления между Правительством г. Москвы и ОАО "Новый мир Север-Восток", правопреемником ОАО "Финансовая группа "Новый мир", было заключено Соглашение от 29 января 2008 года о прекращении Инвестиционного контракта от 31 октября 2001 года N * о реализации проекта строительства жилого дома по адресу X, пунктом 3 которого было предусмотрено, что в целях защиты прав и законных интересов лиц, привлеченных Инвестором (ОАО ФГ "Новый мир") к реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома (в части жилой площади) по ул. X, а также в связи с передачей Инвестором Администрации результатов произведенных работ по реализации инвестиционного контракта от 31.10.2001 г. N X Администрация принимает на себя в полном объеме права и обязанности Инвестора в части жилой площади по договорам о создании недвижимости (многоквартирного жилого дома), заключенным между Инвестором и Соинвесторами, и по возврату денежных средств Соинвесторам, расторгнувшим договоры о создании недвижимости (многоквартирного жилого дома). Правительство Москвы приняло на себя обязательство по обеспечению жилыми помещениями граждан-соинвесторов, вложивших денежные средства в строительство жилого дома по адресу: г. Москва, ул. X. В целях выполнения указанного обязательства Правительство Москвы привлекло НО "Фонд развития жилищного строительства". Префектура Северо-Западного административного округа г. Москвы сформировала список физических лиц - соинвесторов, привлеченных ОАО "ФГ "Новый мир", которым в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 28 декабря 2005 г. N 1039-ПП "О реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома по адресу: X (Северо-Западный административный округ города Москвы)" предоставляются квартиры в жилом доме-новостройке по строительному адресу: г. Москва, X, истец указана в этом списке под номером 10 (кв. N X). Постановлением Правительства от 25.08.2009 г. N 852-ПП было внесено изменение в Постановление Правительства от 28.12.2005 г. N 1039-ПП, в частности из Постановления было исключено требование об учетной регистрации инвестиционного контракта с Некоммерческой организацией "Фонд развития жилищного строительства", Фонду разрешено увеличение общей площади многоквартирного дома с 13500 кв. м до 22625 кв. м, сохранено обязательство Фонда по обеспечению жильем физических лиц - соинвесторов, привлеченных ОАО "ФГ "Новый мир". 31 декабря 2008 года между истцом и Некоммерческой организацией "Фонд развития жилищного строительства" было заключено Соглашение N 18, в соответствии с которым Фонд принял на себя обязанность передать истцу в собственность квартиру с условным номером N X, N X на площадке этажа, расположенную в строящемся жилом доме по строительному адресу: г. Москва, улица X, находящейся на 2 этаже в 3 секции, состоящую из двух комнат, общей площадью в соответствии с данными проектной документации 73,8 кв. м, после завершения строительства, а истец обязуется принять квартиру. Согласно п. 2 Соглашения в качестве оплаты за квартиру признается оплата, произведенная на основании Договора о создании недвижимости (многоквартирного жилого дома) N X" от 06.12.2004 года. В настоящее время многоэтажный жилой дом по адресу г. Москва, ул. X, и квартира в указанном доме построены. Согласно ответу Северо-Западное ТБТИ г. Москвы квартире N X на площадке этажа (нумерация квартир на площадке этажа производится слева направо, начиная с левой квартиры от входа с лестничной площадки), расположенной в жилом доме по строительному адресу: г. Москва, улица X находящейся на 2 этаже в 3 секции (нумерация секций производится слева направо, со стороны фасада подъездов здания, начиная с левого - 1 секция) присвоен номер X Однако, несмотря на то, что дом уже давно построен, несмотря на факт полной оплаты истцом стоимости приобретаемого жилья, ответчики не выполняют полностью свои обязательства и не передают истцу оплаченную им вышеуказанную квартиру, что в свою очередь делает для истца невозможным регистрацию права собственности на свою квартиру в обычном порядке.
Истец в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, о дате и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
Представители истца, по доверенности Л., В., уточненные исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика НО "Фонд развития жилищного строительства", по доверенности К., исковые требования не признал.
Представитель ответчика ОАО "Новый мир", по доверенности О., в судебном заседании уточненные исковые требования не признал.
Представитель третьих лиц НО "ММ ЖСК СЗАО" г. Москвы и ООО "АВТОХРАН-ПРО", по доверенности Т., исковые требования не признала.
Представитель ответчика Правительства Москвы в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, представил суду отзыв, согласно которому исковые требования не признает.
Представитель третьего лица Префектуры СЗАО г. Москвы в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Представитель третьего лица УФРС г. Москвы в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Суд постановил указанное решение, об отмене которого просит представитель истца, по доверенности В., по доводам кассационной жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся истца И., представителей ответчиков ОАО "Новый мир", Правительства Москвы, представителей третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, Префектуры Северо-Западного административного округа г. Москвы, Некоммерческой организации "Межрайонный молодежный жилищно-строительный кооператив Северо-Западного административного округа г. Москвы", ООО "Автохран-Про", уведомленных надлежащим образом о времени и месте слушания дела, выслушав представителей истца, по доверенности В., Л., И., представителя ответчика Некоммерческой организации "Фонд развития жилищного строительства", обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Как правильно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела 31 октября 2001 г. между Правительством Москвы и ОАО "Финансовая Группа "Новый Мир" заключен инвестиционный контракт N X по проектированию и новому строительству 9-этажного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. X.
21.04.2005 г. ОАО "Финансовая группа "Новый мир" была реорганизована в форме разделения и все права и обязанности ОАО "Финансовая группа "Новый мир" по Инвестиционному контракту от 31.10.2001 г. N X и дополнительным соглашениям к нему в полном объеме перешли к ОАО "Новый мир Северо-Восток".
06 декабря 2004 г. между ОАО "Новый мир Северо-Восток" и И. заключен договор N X о создании недвижимости (многоквартирного жилого дома).
Согласно п. 1.1 вышеуказанного договора стороны объединяют свои инвестиции и совместно осуществляют реализацию инвестиционного проекта в целях создания многоквартирного жилого дома по индивидуальному проекту, возводимого по адресу: г. Москва, X, со всеми необходимыми инженерными коммуникациями и сооружениями к дому.
Согласно приложению N 1 к вышеуказанному договору, частью дома является квартира на 3 этаже, секции 3, номер квартиры на этаже - X, планируемая площадь 72,21 кв. м.
Факт внесения истцом денежных средств по договору подтверждается справкой ОАО "Финансовая группа Новый мир" от 29.12.2004 г.
28.12.2005 г. Постановлением Правительства Москвы N 1039-ПП "О реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома по адресу: ул. X (СЗАО)", в связи со срывами сроков реализации контракта и неисполнением обязательств по контракту ОАО "Финансовая группа "Новый мир" Правительство Москвы постановило:
Расторгнуть с инвестором ОАО "Финансовая группа "Новый мир" в установленном порядке инвестиционный контракт от 31.11.2001 г. N X.
Согласиться с предложением Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции г. Москвы и префектуры СЗАО о привлечении Некоммерческой организации "Фонд развития жилищного строительства" в качестве инвестора по строительству в 2006 - 2007 гг. жилого дома с жилым первым этажом по адресу: ул. X общей площадью 13 500 кв. м.
Префектуре СЗАО г. Москвы в установленном порядке представить на подпись Первому заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы Р. проект соглашения о расторжении инвестиционного контракта и представить проект инвестиционного контракта на строительство 9-этажного жилого дома с жилым первым этажом по адресу: ул. X с учетом условий настоящего постановления (п. 4).
Из п. 4.1 данного постановления следует, что 100% общей площади жилого дома переходит в собственность инвестора некоммерческой организации "Фонд развития жилищного строительства", в том числе 2 машиноместа для расчетов с физическими лицами - соинвесторами (58 договоров соинвестирования), привлеченными ОАО "ФГ "Новый мир". Согласно п. 7.8 постановления, после окончания строительства жилого дома (п. 2) произвести расчеты с физическими лицами - соинвесторами (п. 4.1) за счет полученной в процессе реализации инвестиционного проекта жилой площади (том 1 л.д. X).
25 августа 2009 г. Правительством Москвы было вынесено постановление N X-ПП о внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 28 декабря 2005 г. N 1039-ПП и утверждении акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта для осуществления строительства жилого дома по адресу: ул. X (СЗАО), согласно которого были внесены изменения в постановление Правительства Москвы от 28 декабря 2005 г. N X-ПП и пункт 2 изложен в следующей редакции: "Согласиться с предложением Комплекса градостроительной политики и строительства г. Москвы и префектуры СЗАО г. Москвы о привлечении некоммерческой организации "Фонд развития жилищного строительства" в качестве инвестора для строительства в 2006 - 2009 гг. жилого дома с подземной автостоянкой и ЦТП по адресу: ул. X максимальной общей площадью 22 625 кв. м".
Пункт 3.3 слова "2006 - 2007 гг." заменены словами "2006 - 2009 гг."
Пункт 3.2, 3.4, 3.5, 6 и 7.2, которые касались оформления, утверждения и регистрации нового инвестиционного контракта с НО "Фонд развития жилищного строительства" были исключены (л.д. 218, том 1).
29 января 2008 г. Правительством Москвы и ОАО "Финансовая группа "Новый Мир" заключено соглашение о прекращении Инвестиционного контракта от 31 октября 2001 г. N X о реализации проекта строительства жилого дома по адресу: ул. X.
Согласно п. 3 данного Соглашения, в целях защиты прав и законных интересов лиц, привлеченных инвестором к реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома (в части жилой площади) по ул. X, а также в связи с передачей инвестором Администрации результатов произведенных работ по реализации инвестиционного контракта от 31.10.2001 г. N X Администрация принимает на себя в полном объеме права и обязанности инвестора в части жилой площади по договорам о создании недвижимости (многоквартирного жилого дома), заключенным между инвестором и соинвесторами, и по возврату денежных средств соинвесторам, расторгнувшим договоры о создании недвижимости. Порядок и условия исполнения данных обязательств перед соинвесторами определяется на основе отдельных соглашений, заключаемых между администрацией и/или новым инвестором. Исполнение обязательств по возврату внесенных соинвесторами, расторгнувшими договоры о создании недвижимости (многоквартирного жилого дома), денежных средств производится новым инвестором на основании заключаемых с ним соглашений.
31 декабря 2008 г. между истцом и Некоммерческой организацией "Фонд развития жилищного строительства" было заключено Соглашение N X, в соответствии с которым Фонд принял на себя обязанность передать истцу в собственность квартиру с условным номером N X, расположенную в строящемся жилом доме по строительному адресу: г. Москва, улица X, находящейся на 2 этаже в 3 секции, состоящую из двух комнат, общей площадью в соответствии с данными проектной документации 73,8 кв. м после завершения строительства, а истец обязуется принять квартиру. Согласно п. 3, соглашение вступает в силу с момента заключения инвестиционного контракта о реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома на строительной площадке по адресу: г. Москва, X, между Фондом и правительством Москвы, и перехода к Фонду обязательства в части предоставления квартиры по договору о создании недвижимости, заключенному между гражданином и ОАО "ФГ "Новый мир", при условии, что гражданин будет включен в Список соинвесторов, привлеченный ОАО "ФГ "Новый мир". Никаких дополнительных Соглашений, заключенных между администрацией и новым инвестором НО "Фонд развития жилищного строительства", в том числе и инвестиционного контракта, которые определяли бы порядок и условия исполнения обязательств перед истцом как соинвестором, не заключалось, что также подтверждается ответом истцу из Правительства Москвы.
Оценивая доводы представителя истца о заключении с Фондом соглашения N X от 31.01.2008 г., которым, по мнению истца, на Фонд возложена обязанность по предоставлению жилого помещения, а также доводы о том, что И. дала нотариальное согласие на переход в полном объеме прав и обязанностей ОАО "Новый Мир Северо-Восток" по Договору о создании недвижимости от 25.11.2005 г., к Правительству или к Новому инвестору, указанному в Постановлении Правительства Москвы от 28.12.2005 г. N 1X-ПП, суд первой инстанции обоснованно посчитал их несостоятельными, поскольку данное согласие не является дополнительным соглашением, а только подтверждает условия достигнутого Соглашения о прекращении инвестиционного контракта, заключенного 29.02.2008 г., а соглашение N X от 31.01.2008 г. не вступило в силу, поскольку между Фондом и Правительством Москвы не был заключен инвестиционный контракт.
По мнению судебной коллегии, суд правильно не согласился с доводами представителей истца о том, что фактически между Фондом и Правительством Москвы был заключен письменный инвестиционный контракт путем направления оферты Фонду в виде Постановления Правительства Москвы от 28.12.2005 г. N *-ПП "О реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома по адресу: ул. Фабрициуса, вл. 22 (Северо-Западный административный округ города Москвы)", поскольку постановление Правительства Москвы не подпадает под определение оферты, закрепленное в ст. 435 ГК РФ, являющейся основанием для возникновения договорных отношений, а ст. 8 ГК РФ четко различает такие основания для возникновения гражданских прав и обязанности как договоры и сделки и акты государственных органов и органов местного самоуправления.
Суд первой инстанции, указав, что между ответчиком ОАО "Новый мир Северо-Восток" и НО "Фонд развития жилищного строительства" отсутствуют какие-либо отношения, и последний был образован в соответствии с Постановлением Московской городской Думы от 27.11.1996 г. N X в целях снижения остроты и наиболее эффективного решения жилищной проблемы в СЗАО путем участия очередников округа в финансировании строительства, приобретении жилья, пришел к правильному выводу о том, что НО "Фонд развития жилищного строительства" за счет самостоятельно привлеченных денежных средств, в соответствии с исходно-разрешительной документацией, осуществил возведение многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. X, без использования результатов инвестиционной деятельности ОАО "Новый мир". Строительство дома было осуществлено на земельном участке, выделенном Фонду на основании договоров аренды (последний из которых N X от 16.08.2007 года), по которым Фонд регулярно оплачивал арендную плату. На возведение указанного дома Фондом были получены разрешения на строительство N X от 09.04.2007 г., N X от 25.05.2007 г., N X от 02.12.2009 г. Фондом получено заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации от 24.03.2010 г., однако дом в настоящее время не сдан в эксплуатацию (том 1 л.д. 89 - 144, 277 - 339, 340 - 346, 386 - 390).
Таким образом, судом первой инстанции правильно установлено, что строительство жилого дома было осуществлено не на основании инвестиционного контракта (реализации инвестиционного проекта), а в соответствии с требованиями Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который распространяет свое действие на строительство объектов, разрешение на строительство, которое получено после 01.04.2005 года (разрешение на строительство многоквартирного дома НО "Фонд развития жилищного строительства" получила 13 апреля 2007 года).
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что средства федерального бюджета, бюджета города Москвы и иных государственных структур, не привлекались, как и оплаченные истцом денежные средства на счет ОАО "Новый мир "Север-Восток" на счет ответчика НО "Фонд развития жилищного строительства" не поступали.
Доводы представителей истца о том, что ОАО "Новый мир" передало Правительству Москвы результаты произведенных работ по реализации инвестиционного контракта: договоры подряда, проектную документацию, исполнительную документацию, которые впоследствии были использованы НО "Фонд развития жилищного строительства", суд правильно посчитал несостоятельными, поскольку доказательств передачи Фонду каких-либо результатов инвестиционной деятельности ОАО "Новый мир" не предоставлено при рассмотрении дела, а НО "Фонд развития жилищного строительства" представлены доказательства строительства жилого дома за счет собственных средств с нулевого цикла.
Судом первой инстанции правильно указано, что, несмотря на п. 7.8 Постановления Правительства Москвы от 28.12.2005 г. N X-ПП "О реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома по адресу: ул. X", по которому после окончания строительства жилого дома НО "Фонд развития жилищного строительства" должен произвести расчеты с физическими лицами - соинвесторами за счет полученной в процессе реализации инвестиционного проекта жилой площади, оснований для возложения обязанностей на ответчика НО "Фонд развития жилищного строительства" по исполнению обязательств перед истцом не имеется, поскольку Инвестиционный контракт заключен не был, а, следовательно, не были определены порядок и условия взаиморасчетов.
При разрешении спора судом первой инстанции принято во внимание, что строительство дома велось на основании нового проекта строительства жилого дома, что подтверждается материалами дела, согласно которым объект, расположенный по адресу: ул. Фабрициуса, вл. 22, состоит из 3 жилых секций, а в договоре о создании недвижимости, заключенном истцом, предусмотрено строительство дома из 4 жилых секций, а также, что истец имела право на результат инвестиционной деятельности в виде квартиры, расположенной на 3 этаже, секции 3, номер квартиры на этаже (нумерация квартир на этаже устанавливается по часовой стрелке, начиная с левой стороны от лифта) - 4, площадь которой в соответствии с проектом составляет 72,21 кв. м, стоимостью X руб., однако, исковые требования заявлены на квартиру на 2 этаже 3 секции N 1 в соответствии с указанной нумерацией, которая согласно документам БТИ имеет N X, площадью 75,2 кв. м.
Также судом установлено, что на момент рассмотрения дела спорная квартира передана Фондом НО "Межрайонный молодежный жилищно-строительный кооператив Северо-Западного административного округа г. Москвы" на основании договора инвестирования N X от 23 октября 2003 года, соглашения об изменении договора инвестирования от 24.04.2006 года, Акта от 16.09.2009 года к договору инвестирования N X от 23.10.2003 г. и соглашения к нему от 24.04. 2006 г., перечня квартир, передаваемых от Фонда к ЖСК, являющийся Приложением N 1 к акту, а впоследствии передана НО "Межрайонный молодежный жилищно-строительный кооператив Северо-Западного административного округа г. Москвы" ООО "Автохран-Про" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2009 г., дополнительного соглашения от 18 ноября 2009 г. к нему.
Доводы кассационной жалобы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права и лишение истца при рассмотрении данного дела оспорить указанные соглашения, не могут повлиять на законность вынесенного решения, поскольку обстоятельства, дополнительно указанные истцом, не относятся к рассматриваемому спору, и сторона не лишена возможности защитить свои права, предъявив самостоятельные требования.
Другие доводы кассационной жалобы не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку они по существу сводятся к переоценке доказательств исследованных судом первой инстанции и иному толкованию норм материального права, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, все обстоятельства были предметом обсуждения в суде первой инстанции, других доказательств суду не представлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии законных оснований для признания права собственности истца на спорную квартиру, поскольку между истцом, НО "Фонд развития жилищного строительства" и Правительством Москвы нет каких-либо отношений, которые в силу ст. 218 ГК РФ могут являться основанием для возникновения права собственности.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ судебная коллегия
Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 22 марта 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 04.08.2011 ПО ДЕЛУ N 33-24561
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 августа 2011 г. по делу N 33-24561
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Шубиной И.И.,
судей Михалевой Т.Д., Григорьевой С.Ф.,
при секретаре Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Михалевой Т.Д. гражданское дело по кассационной жалобе представителя истца, по доверенности Вашановой О.В., на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 22 марта 2011 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований И. к ОАО "Новый мир", Некоммерческой организации "Фонд развития жилищного строительства", Правительству Москвы о признании права собственности на жилое помещение отказать.
установила:
Истец И. обратилась в суд с иском к ОАО "Новый мир", Некоммерческой организации "Фонд развития жилищного строительства", Правительству Москвы с требованием о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва XX.
В обоснование иска указала, что 06.12.2004 г. между И. и ОАО "Финансовая группа "Новый Мир" (правопреемником которого является ОАО "Новый мир") был заключен договор N X о создании недвижимости (многоквартирного жилого дома), предметом которого является совместная реализация инвестиционного проекта в целях создания многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, X и приобретение истцом права собственности на квартиру в указанном доме, характеристики которой были предусмотрены в Приложении N 1 к Договору. Согласно п. 1.2 Договора дом должен был быть введен в эксплуатацию в 1 квартале 2006 года. Истец в полном объеме выполнила свои обязательства, что подтверждается справкой от 29.12.04 г. о внесении истцом денежных средств. В связи со срывами ответчиком 1 сроков строительства жилого дома Правительство Москвы привлекло Некоммерческую организацию "Фонд развития жилищного строительства" в качестве инвестора для строительства в 2006 - 2009 гг. жилого дома по адресу: *. Постановлением Правительства Москвы от 28.12.2005 г. N 1039-ПП "О реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома по адресу: ул. Фабрициуса, вл. 22 (Северо-Западный административный округ города Москвы)" постановлено расторгнуть с инвестором ОАО "Финансовая группа "Новый мир" (далее - ОАО "ФГ "Новый мир") в установленном порядке инвестиционный контракт от 31 ноября 2001 г. N -, согласиться с предложением Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы и префектуры Северо-Западного административного округа города Москвы о привлечении некоммерческой организации "Фонд развития жилищного строительства" в качестве инвестора по строительству в 2006 - 2007 гг. жилого дома с жилым первым этажом по адресу: ул. X общей площадью 13500 кв. м; Префектуре Северо-Западного административного округа города Москвы в установленном порядке представить на подпись первому заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы Р. проект инвестиционного контракта на строительство 9-этажного жилого дома с жилым первым этажом по адресу: X, с учетом условий настоящего постановления; общая жилая площадь: - 100% передается в собственность инвестора некоммерческой организации "Фонд развития жилищного строительства", в том числе для расчетов с физическими лицами - соинвесторами (58 договоров соинвестирования), привлеченными ОАО "ФГ "Новый мир"; после окончания строительства жилого дома произвести расчеты с физическими лицами - соинвесторами за счет полученной в процессе реализации инвестиционного проекта жилой площади. Во исполнение указанного Постановления между Правительством г. Москвы и ОАО "Новый мир Север-Восток", правопреемником ОАО "Финансовая группа "Новый мир", было заключено Соглашение от 29 января 2008 года о прекращении Инвестиционного контракта от 31 октября 2001 года N * о реализации проекта строительства жилого дома по адресу X, пунктом 3 которого было предусмотрено, что в целях защиты прав и законных интересов лиц, привлеченных Инвестором (ОАО ФГ "Новый мир") к реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома (в части жилой площади) по ул. X, а также в связи с передачей Инвестором Администрации результатов произведенных работ по реализации инвестиционного контракта от 31.10.2001 г. N X Администрация принимает на себя в полном объеме права и обязанности Инвестора в части жилой площади по договорам о создании недвижимости (многоквартирного жилого дома), заключенным между Инвестором и Соинвесторами, и по возврату денежных средств Соинвесторам, расторгнувшим договоры о создании недвижимости (многоквартирного жилого дома). Правительство Москвы приняло на себя обязательство по обеспечению жилыми помещениями граждан-соинвесторов, вложивших денежные средства в строительство жилого дома по адресу: г. Москва, ул. X. В целях выполнения указанного обязательства Правительство Москвы привлекло НО "Фонд развития жилищного строительства". Префектура Северо-Западного административного округа г. Москвы сформировала список физических лиц - соинвесторов, привлеченных ОАО "ФГ "Новый мир", которым в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 28 декабря 2005 г. N 1039-ПП "О реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома по адресу: X (Северо-Западный административный округ города Москвы)" предоставляются квартиры в жилом доме-новостройке по строительному адресу: г. Москва, X, истец указана в этом списке под номером 10 (кв. N X). Постановлением Правительства от 25.08.2009 г. N 852-ПП было внесено изменение в Постановление Правительства от 28.12.2005 г. N 1039-ПП, в частности из Постановления было исключено требование об учетной регистрации инвестиционного контракта с Некоммерческой организацией "Фонд развития жилищного строительства", Фонду разрешено увеличение общей площади многоквартирного дома с 13500 кв. м до 22625 кв. м, сохранено обязательство Фонда по обеспечению жильем физических лиц - соинвесторов, привлеченных ОАО "ФГ "Новый мир". 31 декабря 2008 года между истцом и Некоммерческой организацией "Фонд развития жилищного строительства" было заключено Соглашение N 18, в соответствии с которым Фонд принял на себя обязанность передать истцу в собственность квартиру с условным номером N X, N X на площадке этажа, расположенную в строящемся жилом доме по строительному адресу: г. Москва, улица X, находящейся на 2 этаже в 3 секции, состоящую из двух комнат, общей площадью в соответствии с данными проектной документации 73,8 кв. м, после завершения строительства, а истец обязуется принять квартиру. Согласно п. 2 Соглашения в качестве оплаты за квартиру признается оплата, произведенная на основании Договора о создании недвижимости (многоквартирного жилого дома) N X" от 06.12.2004 года. В настоящее время многоэтажный жилой дом по адресу г. Москва, ул. X, и квартира в указанном доме построены. Согласно ответу Северо-Западное ТБТИ г. Москвы квартире N X на площадке этажа (нумерация квартир на площадке этажа производится слева направо, начиная с левой квартиры от входа с лестничной площадки), расположенной в жилом доме по строительному адресу: г. Москва, улица X находящейся на 2 этаже в 3 секции (нумерация секций производится слева направо, со стороны фасада подъездов здания, начиная с левого - 1 секция) присвоен номер X Однако, несмотря на то, что дом уже давно построен, несмотря на факт полной оплаты истцом стоимости приобретаемого жилья, ответчики не выполняют полностью свои обязательства и не передают истцу оплаченную им вышеуказанную квартиру, что в свою очередь делает для истца невозможным регистрацию права собственности на свою квартиру в обычном порядке.
Истец в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, о дате и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
Представители истца, по доверенности Л., В., уточненные исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика НО "Фонд развития жилищного строительства", по доверенности К., исковые требования не признал.
Представитель ответчика ОАО "Новый мир", по доверенности О., в судебном заседании уточненные исковые требования не признал.
Представитель третьих лиц НО "ММ ЖСК СЗАО" г. Москвы и ООО "АВТОХРАН-ПРО", по доверенности Т., исковые требования не признала.
Представитель ответчика Правительства Москвы в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, представил суду отзыв, согласно которому исковые требования не признает.
Представитель третьего лица Префектуры СЗАО г. Москвы в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Представитель третьего лица УФРС г. Москвы в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Суд постановил указанное решение, об отмене которого просит представитель истца, по доверенности В., по доводам кассационной жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся истца И., представителей ответчиков ОАО "Новый мир", Правительства Москвы, представителей третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, Префектуры Северо-Западного административного округа г. Москвы, Некоммерческой организации "Межрайонный молодежный жилищно-строительный кооператив Северо-Западного административного округа г. Москвы", ООО "Автохран-Про", уведомленных надлежащим образом о времени и месте слушания дела, выслушав представителей истца, по доверенности В., Л., И., представителя ответчика Некоммерческой организации "Фонд развития жилищного строительства", обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Как правильно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела 31 октября 2001 г. между Правительством Москвы и ОАО "Финансовая Группа "Новый Мир" заключен инвестиционный контракт N X по проектированию и новому строительству 9-этажного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. X.
21.04.2005 г. ОАО "Финансовая группа "Новый мир" была реорганизована в форме разделения и все права и обязанности ОАО "Финансовая группа "Новый мир" по Инвестиционному контракту от 31.10.2001 г. N X и дополнительным соглашениям к нему в полном объеме перешли к ОАО "Новый мир Северо-Восток".
06 декабря 2004 г. между ОАО "Новый мир Северо-Восток" и И. заключен договор N X о создании недвижимости (многоквартирного жилого дома).
Согласно п. 1.1 вышеуказанного договора стороны объединяют свои инвестиции и совместно осуществляют реализацию инвестиционного проекта в целях создания многоквартирного жилого дома по индивидуальному проекту, возводимого по адресу: г. Москва, X, со всеми необходимыми инженерными коммуникациями и сооружениями к дому.
Согласно приложению N 1 к вышеуказанному договору, частью дома является квартира на 3 этаже, секции 3, номер квартиры на этаже - X, планируемая площадь 72,21 кв. м.
Факт внесения истцом денежных средств по договору подтверждается справкой ОАО "Финансовая группа Новый мир" от 29.12.2004 г.
28.12.2005 г. Постановлением Правительства Москвы N 1039-ПП "О реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома по адресу: ул. X (СЗАО)", в связи со срывами сроков реализации контракта и неисполнением обязательств по контракту ОАО "Финансовая группа "Новый мир" Правительство Москвы постановило:
Расторгнуть с инвестором ОАО "Финансовая группа "Новый мир" в установленном порядке инвестиционный контракт от 31.11.2001 г. N X.
Согласиться с предложением Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции г. Москвы и префектуры СЗАО о привлечении Некоммерческой организации "Фонд развития жилищного строительства" в качестве инвестора по строительству в 2006 - 2007 гг. жилого дома с жилым первым этажом по адресу: ул. X общей площадью 13 500 кв. м.
Префектуре СЗАО г. Москвы в установленном порядке представить на подпись Первому заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы Р. проект соглашения о расторжении инвестиционного контракта и представить проект инвестиционного контракта на строительство 9-этажного жилого дома с жилым первым этажом по адресу: ул. X с учетом условий настоящего постановления (п. 4).
Из п. 4.1 данного постановления следует, что 100% общей площади жилого дома переходит в собственность инвестора некоммерческой организации "Фонд развития жилищного строительства", в том числе 2 машиноместа для расчетов с физическими лицами - соинвесторами (58 договоров соинвестирования), привлеченными ОАО "ФГ "Новый мир". Согласно п. 7.8 постановления, после окончания строительства жилого дома (п. 2) произвести расчеты с физическими лицами - соинвесторами (п. 4.1) за счет полученной в процессе реализации инвестиционного проекта жилой площади (том 1 л.д. X).
25 августа 2009 г. Правительством Москвы было вынесено постановление N X-ПП о внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 28 декабря 2005 г. N 1039-ПП и утверждении акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта для осуществления строительства жилого дома по адресу: ул. X (СЗАО), согласно которого были внесены изменения в постановление Правительства Москвы от 28 декабря 2005 г. N X-ПП и пункт 2 изложен в следующей редакции: "Согласиться с предложением Комплекса градостроительной политики и строительства г. Москвы и префектуры СЗАО г. Москвы о привлечении некоммерческой организации "Фонд развития жилищного строительства" в качестве инвестора для строительства в 2006 - 2009 гг. жилого дома с подземной автостоянкой и ЦТП по адресу: ул. X максимальной общей площадью 22 625 кв. м".
Пункт 3.3 слова "2006 - 2007 гг." заменены словами "2006 - 2009 гг."
Пункт 3.2, 3.4, 3.5, 6 и 7.2, которые касались оформления, утверждения и регистрации нового инвестиционного контракта с НО "Фонд развития жилищного строительства" были исключены (л.д. 218, том 1).
29 января 2008 г. Правительством Москвы и ОАО "Финансовая группа "Новый Мир" заключено соглашение о прекращении Инвестиционного контракта от 31 октября 2001 г. N X о реализации проекта строительства жилого дома по адресу: ул. X.
Согласно п. 3 данного Соглашения, в целях защиты прав и законных интересов лиц, привлеченных инвестором к реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома (в части жилой площади) по ул. X, а также в связи с передачей инвестором Администрации результатов произведенных работ по реализации инвестиционного контракта от 31.10.2001 г. N X Администрация принимает на себя в полном объеме права и обязанности инвестора в части жилой площади по договорам о создании недвижимости (многоквартирного жилого дома), заключенным между инвестором и соинвесторами, и по возврату денежных средств соинвесторам, расторгнувшим договоры о создании недвижимости. Порядок и условия исполнения данных обязательств перед соинвесторами определяется на основе отдельных соглашений, заключаемых между администрацией и/или новым инвестором. Исполнение обязательств по возврату внесенных соинвесторами, расторгнувшими договоры о создании недвижимости (многоквартирного жилого дома), денежных средств производится новым инвестором на основании заключаемых с ним соглашений.
31 декабря 2008 г. между истцом и Некоммерческой организацией "Фонд развития жилищного строительства" было заключено Соглашение N X, в соответствии с которым Фонд принял на себя обязанность передать истцу в собственность квартиру с условным номером N X, расположенную в строящемся жилом доме по строительному адресу: г. Москва, улица X, находящейся на 2 этаже в 3 секции, состоящую из двух комнат, общей площадью в соответствии с данными проектной документации 73,8 кв. м после завершения строительства, а истец обязуется принять квартиру. Согласно п. 3, соглашение вступает в силу с момента заключения инвестиционного контракта о реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома на строительной площадке по адресу: г. Москва, X, между Фондом и правительством Москвы, и перехода к Фонду обязательства в части предоставления квартиры по договору о создании недвижимости, заключенному между гражданином и ОАО "ФГ "Новый мир", при условии, что гражданин будет включен в Список соинвесторов, привлеченный ОАО "ФГ "Новый мир". Никаких дополнительных Соглашений, заключенных между администрацией и новым инвестором НО "Фонд развития жилищного строительства", в том числе и инвестиционного контракта, которые определяли бы порядок и условия исполнения обязательств перед истцом как соинвестором, не заключалось, что также подтверждается ответом истцу из Правительства Москвы.
Оценивая доводы представителя истца о заключении с Фондом соглашения N X от 31.01.2008 г., которым, по мнению истца, на Фонд возложена обязанность по предоставлению жилого помещения, а также доводы о том, что И. дала нотариальное согласие на переход в полном объеме прав и обязанностей ОАО "Новый Мир Северо-Восток" по Договору о создании недвижимости от 25.11.2005 г., к Правительству или к Новому инвестору, указанному в Постановлении Правительства Москвы от 28.12.2005 г. N 1X-ПП, суд первой инстанции обоснованно посчитал их несостоятельными, поскольку данное согласие не является дополнительным соглашением, а только подтверждает условия достигнутого Соглашения о прекращении инвестиционного контракта, заключенного 29.02.2008 г., а соглашение N X от 31.01.2008 г. не вступило в силу, поскольку между Фондом и Правительством Москвы не был заключен инвестиционный контракт.
По мнению судебной коллегии, суд правильно не согласился с доводами представителей истца о том, что фактически между Фондом и Правительством Москвы был заключен письменный инвестиционный контракт путем направления оферты Фонду в виде Постановления Правительства Москвы от 28.12.2005 г. N *-ПП "О реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома по адресу: ул. Фабрициуса, вл. 22 (Северо-Западный административный округ города Москвы)", поскольку постановление Правительства Москвы не подпадает под определение оферты, закрепленное в ст. 435 ГК РФ, являющейся основанием для возникновения договорных отношений, а ст. 8 ГК РФ четко различает такие основания для возникновения гражданских прав и обязанности как договоры и сделки и акты государственных органов и органов местного самоуправления.
Суд первой инстанции, указав, что между ответчиком ОАО "Новый мир Северо-Восток" и НО "Фонд развития жилищного строительства" отсутствуют какие-либо отношения, и последний был образован в соответствии с Постановлением Московской городской Думы от 27.11.1996 г. N X в целях снижения остроты и наиболее эффективного решения жилищной проблемы в СЗАО путем участия очередников округа в финансировании строительства, приобретении жилья, пришел к правильному выводу о том, что НО "Фонд развития жилищного строительства" за счет самостоятельно привлеченных денежных средств, в соответствии с исходно-разрешительной документацией, осуществил возведение многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. X, без использования результатов инвестиционной деятельности ОАО "Новый мир". Строительство дома было осуществлено на земельном участке, выделенном Фонду на основании договоров аренды (последний из которых N X от 16.08.2007 года), по которым Фонд регулярно оплачивал арендную плату. На возведение указанного дома Фондом были получены разрешения на строительство N X от 09.04.2007 г., N X от 25.05.2007 г., N X от 02.12.2009 г. Фондом получено заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации от 24.03.2010 г., однако дом в настоящее время не сдан в эксплуатацию (том 1 л.д. 89 - 144, 277 - 339, 340 - 346, 386 - 390).
Таким образом, судом первой инстанции правильно установлено, что строительство жилого дома было осуществлено не на основании инвестиционного контракта (реализации инвестиционного проекта), а в соответствии с требованиями Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который распространяет свое действие на строительство объектов, разрешение на строительство, которое получено после 01.04.2005 года (разрешение на строительство многоквартирного дома НО "Фонд развития жилищного строительства" получила 13 апреля 2007 года).
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что средства федерального бюджета, бюджета города Москвы и иных государственных структур, не привлекались, как и оплаченные истцом денежные средства на счет ОАО "Новый мир "Север-Восток" на счет ответчика НО "Фонд развития жилищного строительства" не поступали.
Доводы представителей истца о том, что ОАО "Новый мир" передало Правительству Москвы результаты произведенных работ по реализации инвестиционного контракта: договоры подряда, проектную документацию, исполнительную документацию, которые впоследствии были использованы НО "Фонд развития жилищного строительства", суд правильно посчитал несостоятельными, поскольку доказательств передачи Фонду каких-либо результатов инвестиционной деятельности ОАО "Новый мир" не предоставлено при рассмотрении дела, а НО "Фонд развития жилищного строительства" представлены доказательства строительства жилого дома за счет собственных средств с нулевого цикла.
Судом первой инстанции правильно указано, что, несмотря на п. 7.8 Постановления Правительства Москвы от 28.12.2005 г. N X-ПП "О реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома по адресу: ул. X", по которому после окончания строительства жилого дома НО "Фонд развития жилищного строительства" должен произвести расчеты с физическими лицами - соинвесторами за счет полученной в процессе реализации инвестиционного проекта жилой площади, оснований для возложения обязанностей на ответчика НО "Фонд развития жилищного строительства" по исполнению обязательств перед истцом не имеется, поскольку Инвестиционный контракт заключен не был, а, следовательно, не были определены порядок и условия взаиморасчетов.
При разрешении спора судом первой инстанции принято во внимание, что строительство дома велось на основании нового проекта строительства жилого дома, что подтверждается материалами дела, согласно которым объект, расположенный по адресу: ул. Фабрициуса, вл. 22, состоит из 3 жилых секций, а в договоре о создании недвижимости, заключенном истцом, предусмотрено строительство дома из 4 жилых секций, а также, что истец имела право на результат инвестиционной деятельности в виде квартиры, расположенной на 3 этаже, секции 3, номер квартиры на этаже (нумерация квартир на этаже устанавливается по часовой стрелке, начиная с левой стороны от лифта) - 4, площадь которой в соответствии с проектом составляет 72,21 кв. м, стоимостью X руб., однако, исковые требования заявлены на квартиру на 2 этаже 3 секции N 1 в соответствии с указанной нумерацией, которая согласно документам БТИ имеет N X, площадью 75,2 кв. м.
Также судом установлено, что на момент рассмотрения дела спорная квартира передана Фондом НО "Межрайонный молодежный жилищно-строительный кооператив Северо-Западного административного округа г. Москвы" на основании договора инвестирования N X от 23 октября 2003 года, соглашения об изменении договора инвестирования от 24.04.2006 года, Акта от 16.09.2009 года к договору инвестирования N X от 23.10.2003 г. и соглашения к нему от 24.04. 2006 г., перечня квартир, передаваемых от Фонда к ЖСК, являющийся Приложением N 1 к акту, а впоследствии передана НО "Межрайонный молодежный жилищно-строительный кооператив Северо-Западного административного округа г. Москвы" ООО "Автохран-Про" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2009 г., дополнительного соглашения от 18 ноября 2009 г. к нему.
Доводы кассационной жалобы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права и лишение истца при рассмотрении данного дела оспорить указанные соглашения, не могут повлиять на законность вынесенного решения, поскольку обстоятельства, дополнительно указанные истцом, не относятся к рассматриваемому спору, и сторона не лишена возможности защитить свои права, предъявив самостоятельные требования.
Другие доводы кассационной жалобы не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку они по существу сводятся к переоценке доказательств исследованных судом первой инстанции и иному толкованию норм материального права, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, все обстоятельства были предметом обсуждения в суде первой инстанции, других доказательств суду не представлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии законных оснований для признания права собственности истца на спорную квартиру, поскольку между истцом, НО "Фонд развития жилищного строительства" и Правительством Москвы нет каких-либо отношений, которые в силу ст. 218 ГК РФ могут являться основанием для возникновения права собственности.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 22 марта 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)