Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Мындря Д.И.,
судей Сулейменовой Т.В., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гушу Натальи Николаевны (далее - предприниматель) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.03.2012 по делу N А76-23622/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебном заседании участие не приняли.
Предприниматель обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к администрации г. Челябинска и Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения общей площадью 33,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, пр. Победы, д. 315, изложенного в письме от 29.11.2011 N 23183, как не соответствующего Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), а также об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения об условиях приватизации названного нежилого помещения, предусмотрев в решении преимущественное право предпринимателя на приобретение указанного имущества, направить в адрес предпринимателя предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора купли-продажи в двухнедельный срок с момента вступления решения суда в законную силу (с учетом уточнения предмета требований и привлечения к участию в деле второго ответчика в соответствии со ст. 46, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.03.2012 (судья Бастен Д.А.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012 (судьи Соколова И.Ю., Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель просит судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение положений ч. 3 ст. 8, ст. 15, 71, п. 2 ч. 4 ст. 170, ч. 4 ст. 200, п. 12 ч. 2 ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что суды не проверили законность основания отказа в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения и не установили собственника спорного помещения. По мнению заявителя, право муниципальной собственности на спорное помещение подтверждается решением Челябинского областного Совета народных депутатов от 17.12.1992 N 327/15-м "О передаче объектов в муниципальную собственность город Челябинска", которое не оспорено и не признано недействительным, при этом факт приватизации жильцами дома находящихся в нем квартир не свидетельствует об отсутствии оснований для отнесения спорного помещения к муниципальной собственности. Заявитель также считает необходимым установить, возможно ли сформировать помещение как обособленный объект и был ли проведен в отношении спорного помещения государственный кадастровый учет.
Как установлено судами, между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 20.02.2003 N 1-1644, по условиям которого предпринимателю в аренду по акту приема-передачи передан объект нежилого фонда - нежилое помещение площадью 34 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, пр. Победы, д. 315, в целях использования под магазин.
В период с 2004 по 2007 годы между комитетом и предпринимателем существовали отношения по аренде нежилого помещения общей площадью 58,5 кв. м, включая помещение торгового зала площадью 33,1 кв. м и полуподвала площадью 25,4 кв. м.
С 2007 по 2010 год комитетом и предпринимателем оформлялись договоры, по условиям которых предметом аренды являлось нежилое помещение площадью 33,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, пр. Победы, д. 315.
Между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 01.01.2011 N 1-1644 нежилого помещения площадью 33,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, пр. Победы, д. 315, на срок с 01.01.2011 по 30.12.2011.
Письмом от 09.11.2011 N 21748 комитет сообщил предпринимателю о том, что арендуемое им имущество относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Поскольку все права по владению, пользованию, распоряжению арендуемым помещением принадлежат общему собранию собственников данного многоквартирного жилого дома либо управляющей компании, обслуживающей указанный дом, договор аренды от 01.01.2011 N 1-1644 подлежит прекращению. Комитет указал также, что в течение 10 дней с момента отправки данного письма договор считается расторгнутым.
Предприниматель 16.11.2011 обратился в комитет с заявлением о перезаключении договора аренды названного нежилого помещения на новый срок с 01.01.2012 до 30.12.2012.
В ответ на данное заявление комитетом в адрес предпринимателя направлено письмо от 02.12.2011 N 23454 с предложением расторгнуть договор аренды от 01.01.2011 N 1-1644, в котором повторно сообщено об отнесении данного помещения к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном жилом доме.
В письме от 06.12.2011 N 23659 комитет сообщил о расторжении договора аренды от 01.01.2011 N 1-1644 с 01.01.2012.
Предприниматель 18.11.2011 обратился в администрацию г. Челябинска с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого помещения и с просьбой о продаже объекта нежилого фонда в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.
Комитет письмом от 29.11.2011 N 23183 уведомил предпринимателя о том, что выкуп испрашиваемого помещения невозможен, поскольку в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации оно является общей долевой собственностью владельцев помещений в многоквартирном доме.
Согласно информации, предоставленной Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, в Едином государственном реестре прав запись о регистрации прав на спорный объект отсутствует.
Предприниматель, ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность и незаконность отказа в его реализации, обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Для признания незаконными решения и действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица в силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия обжалуемого решения и действия (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что у ответчиков отсутствует право на распоряжение спорным помещением.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.
Положениями ст. 3 названного Закона установлены требования к субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим недвижимое имущество, находящееся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, претендующим на приобретение данного имущества в преимущественном порядке.
Пунктами 2, 3 и 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В случае если заявитель не соответствует требованиям, установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Реализация преимущественного права субъектами малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества по правилам Закона N 159-ФЗ возможна исключительно при условии нахождения указанного имущества в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.
В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
На основании ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно подп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе колясочные.
Как установлено судами, нежилое помещение, о выкупе которого заявлено предпринимателем, учтено органом технической инвентаризации в качестве места общего пользования (колясочной) жилого дома. Жилой дом, в котором расположено спорное помещение, введен в эксплуатацию в 1985 году. Сведения о том, что при строительстве данного дома либо в последующем было предусмотрено самостоятельное использование спорного помещения, в частности для торговых, бытовых нужд, в материалах дела отсутствуют.
Суды также установили, что фактическое использование данного помещения для размещения магазина осуществлялось с 1993 года на основании постановления администрации Калининского района г. Челябинска от 29.11.1993 N 115 о предоставлении помещения колясочной площадью 33 кв. м в аренду частному индивидуальному предприятию "Долорес". В последующем указанное нежилое помещение было предоставлено в аренду предпринимателю.
Однако, как верно указали суды, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. В случае если по состоянию на указанный момент нежилые помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
На основании сообщения муниципального унитарного предприятия "Центр по приватизации жилья" от 05.05.2012 N 527 судом установлено, что наиболее ранней датой приватизации квартиры в доме, расположенном по адресу: г. Челябинск, пр. Победы, д. 315, является дата 17.03.1992.
Сведений о том, что по состоянию на указанный момент помещение колясочной, спроектированное как место общего пользования жилого дома, было сформировано, учтено и (или) использовалось в качестве самостоятельного объекта недвижимости для целей, не связанных с обслуживанием жилого дома, фактически не эксплуатировалось в качестве общего имущества владельцами помещений жилого дома, в материалы дела не представлено.
Учитывая изложенное, суды верно указали на отсутствие оснований для отнесения спорного помещения к собственности муниципального образования и, следовательно, для распоряжения им в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.
Кроме того, судами указано на то, что объектом договора купли-продажи, заключаемого в целях реализации субъектом малого и среднего предпринимательства своего преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества, может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Согласно п. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
Судами установлено, что в настоящий момент спорное помещение используется в качестве торгового зала, как часть помещения магазина продовольственных товаров, созданного в результате реконструкции путем объединения с квартирой N 108, переведенной в нежилое помещение.
Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства осуществления в отношении спорного помещения государственного кадастрового учета и соблюдения установленного законом порядка проведения реконструкции (перепланировки), в результате которой спорное помещение было объединено с квартирой N 108.
В связи с этим суды правомерно признали, что к моменту рассмотрения настоящего спора испрашиваемое нежилое помещение как объект недвижимого имущества в установленном порядке не сформировано и преимущественное право предпринимателя в отношении данного помещения не может быть реализовано.
При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных предпринимателем требований.
С учетом изложенного доводы заявителя о том, что спорное помещение является муниципальной собственностью и данное обстоятельство подтверждается материалами дела, подлежат отклонению. Выводы судов основаны на правильном применении норм материального и установленных обстоятельствах дела в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.03.2012 по делу N А76-23622/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гушу Натальи Николаевны - без удовлетворения.
Председательствующий
Д.И.МЫНДРЯ
Судьи
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
А.Ю.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 14.09.2012 N Ф09-7474/12 ПО ДЕЛУ N А76-23622/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2012 г. N Ф09-7474/12
Дело N А76-23622/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Мындря Д.И.,
судей Сулейменовой Т.В., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гушу Натальи Николаевны (далее - предприниматель) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.03.2012 по делу N А76-23622/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебном заседании участие не приняли.
Предприниматель обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к администрации г. Челябинска и Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения общей площадью 33,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, пр. Победы, д. 315, изложенного в письме от 29.11.2011 N 23183, как не соответствующего Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), а также об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения об условиях приватизации названного нежилого помещения, предусмотрев в решении преимущественное право предпринимателя на приобретение указанного имущества, направить в адрес предпринимателя предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора купли-продажи в двухнедельный срок с момента вступления решения суда в законную силу (с учетом уточнения предмета требований и привлечения к участию в деле второго ответчика в соответствии со ст. 46, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.03.2012 (судья Бастен Д.А.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012 (судьи Соколова И.Ю., Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель просит судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение положений ч. 3 ст. 8, ст. 15, 71, п. 2 ч. 4 ст. 170, ч. 4 ст. 200, п. 12 ч. 2 ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что суды не проверили законность основания отказа в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения и не установили собственника спорного помещения. По мнению заявителя, право муниципальной собственности на спорное помещение подтверждается решением Челябинского областного Совета народных депутатов от 17.12.1992 N 327/15-м "О передаче объектов в муниципальную собственность город Челябинска", которое не оспорено и не признано недействительным, при этом факт приватизации жильцами дома находящихся в нем квартир не свидетельствует об отсутствии оснований для отнесения спорного помещения к муниципальной собственности. Заявитель также считает необходимым установить, возможно ли сформировать помещение как обособленный объект и был ли проведен в отношении спорного помещения государственный кадастровый учет.
Как установлено судами, между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 20.02.2003 N 1-1644, по условиям которого предпринимателю в аренду по акту приема-передачи передан объект нежилого фонда - нежилое помещение площадью 34 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, пр. Победы, д. 315, в целях использования под магазин.
В период с 2004 по 2007 годы между комитетом и предпринимателем существовали отношения по аренде нежилого помещения общей площадью 58,5 кв. м, включая помещение торгового зала площадью 33,1 кв. м и полуподвала площадью 25,4 кв. м.
С 2007 по 2010 год комитетом и предпринимателем оформлялись договоры, по условиям которых предметом аренды являлось нежилое помещение площадью 33,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, пр. Победы, д. 315.
Между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 01.01.2011 N 1-1644 нежилого помещения площадью 33,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, пр. Победы, д. 315, на срок с 01.01.2011 по 30.12.2011.
Письмом от 09.11.2011 N 21748 комитет сообщил предпринимателю о том, что арендуемое им имущество относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Поскольку все права по владению, пользованию, распоряжению арендуемым помещением принадлежат общему собранию собственников данного многоквартирного жилого дома либо управляющей компании, обслуживающей указанный дом, договор аренды от 01.01.2011 N 1-1644 подлежит прекращению. Комитет указал также, что в течение 10 дней с момента отправки данного письма договор считается расторгнутым.
Предприниматель 16.11.2011 обратился в комитет с заявлением о перезаключении договора аренды названного нежилого помещения на новый срок с 01.01.2012 до 30.12.2012.
В ответ на данное заявление комитетом в адрес предпринимателя направлено письмо от 02.12.2011 N 23454 с предложением расторгнуть договор аренды от 01.01.2011 N 1-1644, в котором повторно сообщено об отнесении данного помещения к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном жилом доме.
В письме от 06.12.2011 N 23659 комитет сообщил о расторжении договора аренды от 01.01.2011 N 1-1644 с 01.01.2012.
Предприниматель 18.11.2011 обратился в администрацию г. Челябинска с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого помещения и с просьбой о продаже объекта нежилого фонда в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.
Комитет письмом от 29.11.2011 N 23183 уведомил предпринимателя о том, что выкуп испрашиваемого помещения невозможен, поскольку в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации оно является общей долевой собственностью владельцев помещений в многоквартирном доме.
Согласно информации, предоставленной Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, в Едином государственном реестре прав запись о регистрации прав на спорный объект отсутствует.
Предприниматель, ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность и незаконность отказа в его реализации, обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Для признания незаконными решения и действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица в силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия обжалуемого решения и действия (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что у ответчиков отсутствует право на распоряжение спорным помещением.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.
Положениями ст. 3 названного Закона установлены требования к субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим недвижимое имущество, находящееся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, претендующим на приобретение данного имущества в преимущественном порядке.
Пунктами 2, 3 и 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В случае если заявитель не соответствует требованиям, установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Реализация преимущественного права субъектами малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества по правилам Закона N 159-ФЗ возможна исключительно при условии нахождения указанного имущества в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.
В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
На основании ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно подп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе колясочные.
Как установлено судами, нежилое помещение, о выкупе которого заявлено предпринимателем, учтено органом технической инвентаризации в качестве места общего пользования (колясочной) жилого дома. Жилой дом, в котором расположено спорное помещение, введен в эксплуатацию в 1985 году. Сведения о том, что при строительстве данного дома либо в последующем было предусмотрено самостоятельное использование спорного помещения, в частности для торговых, бытовых нужд, в материалах дела отсутствуют.
Суды также установили, что фактическое использование данного помещения для размещения магазина осуществлялось с 1993 года на основании постановления администрации Калининского района г. Челябинска от 29.11.1993 N 115 о предоставлении помещения колясочной площадью 33 кв. м в аренду частному индивидуальному предприятию "Долорес". В последующем указанное нежилое помещение было предоставлено в аренду предпринимателю.
Однако, как верно указали суды, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. В случае если по состоянию на указанный момент нежилые помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
На основании сообщения муниципального унитарного предприятия "Центр по приватизации жилья" от 05.05.2012 N 527 судом установлено, что наиболее ранней датой приватизации квартиры в доме, расположенном по адресу: г. Челябинск, пр. Победы, д. 315, является дата 17.03.1992.
Сведений о том, что по состоянию на указанный момент помещение колясочной, спроектированное как место общего пользования жилого дома, было сформировано, учтено и (или) использовалось в качестве самостоятельного объекта недвижимости для целей, не связанных с обслуживанием жилого дома, фактически не эксплуатировалось в качестве общего имущества владельцами помещений жилого дома, в материалы дела не представлено.
Учитывая изложенное, суды верно указали на отсутствие оснований для отнесения спорного помещения к собственности муниципального образования и, следовательно, для распоряжения им в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.
Кроме того, судами указано на то, что объектом договора купли-продажи, заключаемого в целях реализации субъектом малого и среднего предпринимательства своего преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества, может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Согласно п. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
Судами установлено, что в настоящий момент спорное помещение используется в качестве торгового зала, как часть помещения магазина продовольственных товаров, созданного в результате реконструкции путем объединения с квартирой N 108, переведенной в нежилое помещение.
Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства осуществления в отношении спорного помещения государственного кадастрового учета и соблюдения установленного законом порядка проведения реконструкции (перепланировки), в результате которой спорное помещение было объединено с квартирой N 108.
В связи с этим суды правомерно признали, что к моменту рассмотрения настоящего спора испрашиваемое нежилое помещение как объект недвижимого имущества в установленном порядке не сформировано и преимущественное право предпринимателя в отношении данного помещения не может быть реализовано.
При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных предпринимателем требований.
С учетом изложенного доводы заявителя о том, что спорное помещение является муниципальной собственностью и данное обстоятельство подтверждается материалами дела, подлежат отклонению. Выводы судов основаны на правильном применении норм материального и установленных обстоятельствах дела в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.03.2012 по делу N А76-23622/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гушу Натальи Николаевны - без удовлетворения.
Председательствующий
Д.И.МЫНДРЯ
Судьи
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
А.Ю.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)