Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии истца индивидуального предпринимателя Мозговой Ирины Алексеевны, в отсутствие представителей ответчиков - администрации города Пятигорска, общества с ограниченной ответственностью "Вера-99" и третьих лиц - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, отдела Государственного пожарного надзора по г. Пятигорску, муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска", муниципального учреждения "Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Пятигорска", товарищества собственников жилья "Мечта", товарищества собственников жилья "Надежда", товарищества собственников жилья "Эврика", индивидуального предпринимателя Макарова А.Г., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мозговой Ирины Алексеевны на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.11.2010 по делу N А63-14060/2008 (судьи Казакова Г.В., Жуков Е.В. Марченко О.В.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Мозговая Ирина Алексеевна (далее - предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации города Пятигорска (далее - администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Вера-99" (далее - общество) об установлении постоянного ограниченного пользования частью земельного участка площадью 8 666 кв. м с кадастровым номером 26:33:15 04 02:29, находящегося в муниципальной собственности и в пользовании общества для обеспечения проезда автомобильного транспорта к принадлежащему заявителю объекту незавершенного строительства - нежилому зданию, расположенному на земельном участке площадью 228 кв. м в г. Пятигорске, по ул. Первомайской, 169, об обязании администрации к устранению препятствий в пользовании объектом незавершенного строительства, а также об обязании общества к устранению препятствий в пользовании названным объектом путем демонтажа металлического ограждения.
Определениями от 19.09.2008, 22.10.2008, 18.11.2008, 18.12.2008 и 28.01.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ставропольскому краю, в последующем замененное на управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, отдел Государственного пожарного надзора по г. Пятигорску, муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска", муниципальное учреждение "Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Пятигорска", товарищество собственников жилья "Мечта", товарищество собственников жилья "Надежда", товарищество собственников жилья "Эврика", индивидуальный предприниматель Макаров А.Г.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.02.2009 (судья Карпель В.Л.) иск удовлетворен. Суд пришел к выводу об отсутствии у предпринимателя возможности обеспечения доступа к принадлежащему ему на праве собственности недвижимому имуществу (земельному участку площадью 228 кв. м и незавершенному строительством объекту), без установления сервитута на земельный участок площадью 8666 кв. м, находящийся в пользовании общества. Требование истца о демонтаже металлического забора, граничащего с земельным участком предпринимателя, связано с его требованием об установлении сервитута (возможностью проезда к строящемуся магазину истца) и удовлетворено на основании статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судом сделан вывод о том, что смежный земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в определенном пунктами 1 - 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" порядке не перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку собрание собственников не принимало решения о формировании участка, формирование участка не осуществлено (т. 3, л.д. 124).
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд определением от 15.06.2009 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции ввиду отсутствия доказательств надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания товарищества собственников жилья "Эврика" (одного из третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора) о времени и месте судебного заседания, назначенного на 19.02.2009 (т. 5, л.д. 42).
Предприниматель на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил предмет иска. Измененные требования заключаются в установлении сервитута площадью 308 кв. м согласно прилагаемому плану границ землепользования, изготовленному отделением "Кавказские минеральные воды" филиала федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Ставропольскому краю, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:33:150402:95 (26:33:150402:29), расположенного по адресу: район пересечения улиц Нежнова и Первомайской в г. Пятигорске (корпус 2, ул. Нежнова, 67), в обязании общества к сносу самовольно возведенного металлического забора и приведению земельного участка в состояние, существовавшее до сооружения металлического забора и фундамента под ним (т. 5, л.д. 109 - 110).
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2009 решение отменено, в иске отказано. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что истец не доказал отсутствие иных вариантов подъезда к строящемуся объекту (зданию магазина) и нарушения пожарных и санитарных норм при установлении сервитута. Предоставленные документы, свидетельствуют о возможности организации проезда к принадлежащей истцу недвижимости иным образом (минуя дворовую территорию жилого многоквартирного дома в районе пересечения улиц Нежнова и Первомайской). Предприниматель также не учел, что устранение препятствий в пользовании его имуществом возможно путем внесения соответствующих изменений в генеральный план города Пятигорска. Металлический забор возведен обществом в соответствии с проектом строительства жилого дома не на земельном участке предпринимателя, поэтому истец не вправе требовать его сноса (т. 6, л.д. 66).
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.12.2009 постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2009 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.
Основанием для отмены постановления апелляционного суда послужило ненадлежащее извещение индивидуального предпринимателя Макарова А.Г. и товарищества собственников жилья "Эврика" о времени и месте судебного заседания, что лишило названных лиц возможности участвовать в процессе, давать пояснения и предоставлять доказательства и возражения на исковые требования. Кроме того, суд кассационной инстанции, посчитав преждевременным вывод апелляционного суда о наличии иных вариантов подъезда к строящемуся объекту (недоказанности истцом отсутствия возможности проезда к зданию магазина только через участок, арендуемый обществом), указал на необходимость соблюдения баланса интересов лиц, участвующих в деле, обеспечив каждому из них возможность использовать принадлежащее им имущество по назначению, и, в этой связи, обсуждения вопроса о проведении экспертизы.
Суд кассационной инстанции отметил противоречие вывода апелляционного суда о наличии иных вариантов подъезда к земельному участку (магазину) предпринимателя выводу о невозможности переноса мусорных контейнеров и организации подъезда с использованием пешеходной дорожки, нерешенность вопроса о наличии иных свободных подъездных путей, отсутствие в судебном акте разъяснений о реализации способа устранения препятствий в пользовании имуществом, основанного на внесении изменений в генеральный план города Пятигорска.
Определением апелляционного суда от 12.03.2010 удовлетворено ходатайство предпринимателя и общества о назначении судебной строительно-технической экспертизы.
Экспертное заключение от 15.11.2010 N 480/7-3 Пятигорского отдела государственного учреждения "Ставропольская лаборатория судебной экспертизы" включено в доказательственную базу по делу (т. 11, л.д. 63 - 77).
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2010 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.02.2009 отменено. В удовлетворении исковых требований предпринимателя отказано.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами экспертов Пятигорского отдела государственного учреждения "Ставропольская лаборатория судебной экспертизы" о возможности организации проезда к принадлежащему истцу объекту по обремененному сервитутом земельному участку товарищества собственников жилья "Надежда". При вынесении постановления учтена невозможность переноса существующего ограждения на расстояние ближе 9 метров от многоквартирного дома, приняты во внимание варианты организации проездов, предложенные ЗАО "Кавказкурортпроект" и ООО "Проектное бюро промышленного и гражданского строительства". Апелляционный суд сделал вывод о прекращении арендных отношений между администрацией города Пятигорска и обществом с ограниченной ответственностью "Вера-99" в связи с расторжением договора аренды, о нахождении спорного участка в фактическом владении собственников помещений корпусов N 2 и 3 дома N 67 по ул. Нежнова города Пятигорска, об отсутствии возможности оформления прав на земельный участок в связи с разрешаемым в рамках настоящего дела спора. Отказ в удовлетворении требования о сносе металлического забора мотивирован его возведением в соответствии с проектной документацией, нахождением в границах земельного участка, отведенном для строительства многоквартирных домов,
В кассационной жалобе предприниматель Мозговая И.А. просит отменить постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2010, дело направить на новое рассмотрение в связи с незаконно отданным заключению Пятигорского отдела государственного учреждения "Ставропольская лаборатория судебной экспертизы" приоритетом по сравнению с иными имеющимися в деле доказательствами. Заявитель жалобы указал на некомпетентность эксперта, ограниченный перечень использованной им литературы. Кассатор настаивает на невозможности организации проезда к его зданию иначе, как по смежной территории ТСЖ "Мечта", согласии собственника земельного участка на обременение его сервитутом, невозможности использования пешеходной дорожки для организации проезда транспорта, несоответствии предлагаемой экспертом организации движения противопожарным нормам, незаконности возведения металлического ограждения территории ТСЖ "Мечта", наличии неустранимого препятствия для организации альтернативного подъезда в виде газопровода, невозможности завершения строительства магазина без обеспечения проезда строительной техники. Предприниматель считает ошибочным вывод суда о том, что в условиях отсутствия государственной регистрации права правообладателями спорного земельного участка являются собственники помещений многоквартирного жилого дома. Истец также полагает, что суд должен был осуществить замену общества "Вера-99" на его процессуального правопреемника.
Товарищество собственников жилья "Надежда", в отзыве на кассационную жалобу, частично согласившись с ее доводами, категорически возражает против организации проезда к магазину истца по предложенной экспертами схеме.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как установлено апелляционным судом, постановлением главы города Пятигорска от 05.11.2000 N 2603 предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок площадью 40 кв. м для размещения торгового киоска без права возведения капитальных строений (т. 1, л.д. 34). Постановлением главы города Пятигорска от 24.09.2001 N 2668 заявителю согласовано место размещения магазина на земельном участке площадью 228 кв. м по ул. Первомайской (т. 1, л.д. 35). Постановлением от 17.01.2003 N 127 предписано предоставить предпринимателю в аренду на 3 года земельный участок площадью 228 кв. м для строительства магазина по ул. Первомайской (т. 1, л.д. 37). Постановлением главы администрации от 23.01.2008 N 216 заявителю предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 26:33:15 04 01:0036 площадью 228 кв. м под принадлежащим на праве собственности объектом незавершенного строительства (6% готовности) (т. 1, л.д. 36).
Постановлением главы города Пятигорска от 16.07.2002 N 1591 утвержден акт предварительного согласования обществу "Вера-99" места размещения двух многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными магазинами и автостоянками в районе улиц Нежнова-Первомайская на земельном участке площадью 0,92 га (т. 1, л.д. 180 - 182).
Постановлением главы города Пятигорска от 12.09.2005 N 4003 обществу из земель поселений в аренду сроком на 3 года предоставлен земельный участок площадью 8666 кв. м под строительство двух жилых многоквартирных домов со встроено-пристроенными магазинами и автостоянками в районе пересечения улиц Нежнова и Первомайской.
На основании постановления от 12.09.2005 N 4003 управление имущественных отношений и бюджетно-налоговой политики администрации г. Пятигорска (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 24.11.2005 N 1358/05, объектом которого является земельный участок площадью 8666 кв. м с кадастровым номером 26:33:150402:0029 на срок с 01.10.2005 по 30.09.2008 (т. 1. л.д. 135 - 138). Дополнительным соглашением от 29.09.2008 предусмотрено продление срока действия договора аренды до 01.08.2009 (т. 1, л.д. 139 - 141).
Отделением "Кавказские минеральные воды" филиала федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Ставропольскому краю изготовлен план границ землепользования площадью 308 кв. м в границах земельного участка с кадастровым номером 26:33:150402:95 (26:33:150402:29), расположенного по адресу: район пересечения улиц Нежнова и Первомайской в г. Пятигорске (корпус 2, ул. Нежнова, 67), необходимого для обеспечения беспрепятственного проезда и прохода к участку истца с кадастровым номером 26:33:150401:0036.
Предприниматель обратился в арбитражный суд с требованиями об установлении сервитута и обязании одного из ответчиков к сносу самовольно возведенного сооружения - металлического забора.
Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Лицо, требующее установления сервитута, вправе обратиться в суд с соответствующим иском только в случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута с собственником обременяемого земельного участка.
В силу статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
При разрешении настоящего спора истец по правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать отсутствие возможности использования собственного объекта недвижимости без установления сервитута, а также наличие разногласий с собственником смежного земельного участка по соответствующему вопросу.
Как указано в постановлении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2010 и следует из материалов дела администрация города Пятигорска неоднократно письменно извещала суд об отсутствии возражений относительно установления испрашиваемого истцом сервитута.
В 2008 - 2009 годах обществом возведены, введены в эксплуатацию и переданы товариществу собственников жилья "Мечта" 2 и 3 корпуса жилого дома N 67 по ул. Нежнова в городе Пятигорске (т. 1, л.д. 105 - 106, т. 7, л.д. 11 - 13).
Из кадастровых выписок о земельном участке с кадастровым номером 26:33:150402:95 (26:33:150402:29) следует, что по состоянию на 29.10.2009, 23.12.2009, 27.01.2010 правообладателями земельного участка площадью 8666 кв. м являются собственники помещений многоквартирного дома (т. 7, л.д. 15-32, 33-50, 122-131).
В соответствии с пунктом 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Согласно частям 5 и 6 статьи 16 Вводного закона с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
Положениями статьи 16 Вводного закона и пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" возникновение права общей долевой собственности не поставлено в зависимость от указанного в кадастровом паспорте земельного участка определенного вида разрешенного использования.
Имеющиеся в материалах дела документы, в том числе генеральный план земельного участка, свидетельствуют о том, что земельный участок с кадастровым номером 26:33:150402:95 (26:33:150402:29) сформирован как для строительства, так и для эксплуатации многоквартирного дома. Строительство многоквартирного дома предполагает его дальнейшую эксплуатацию.
В силу закона земельный участок с кадастровым номером 26:33:150402:95 (26:33:150402:29) перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Пятигорск ул. Нежнова, 67, корпус 2. Право публичной собственности на земельный участок прекратилось после регистрации права собственности граждан на жилые помещения.
Таким образом, предприниматель Мозговая И.А. предъявила иск к ненадлежащим ответчикам.
Судом апелляционной инстанции дана оценка экспертному заключению от 15.11.2010 N 480/7-3, согласно которому устройство сквозного проезда через территорию участка ТСЖ "Мечта", ранее отведенного под строительство обществу, противоречит пункту 13 статьи 67 Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и пункту 2.5 раздела II СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях" и технически невозможна.
Эксперты установили, что проезд к участку предпринимателя Мозговой И.А. возможен по существующему проезду с твердым покрытием с ул. Нежнова, по обремененному сервитутом участку ТСЖ "Надежда" (проезд с твердым покрытием) и по городской земле, в обход существующих капитальных гаражей. Для разворота транспорта и проезда к складским помещениям необходимо использовать участок между строением предпринимателя и забором ТСЖ "Мечта".
Суд апелляционной инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение от 15.11.2010 N 480/7-3, пришел к обоснованному выводу о недоказанности факта отсутствия возможности использования принадлежащего истцу объекта недвижимости без обременения сервитутом земельного участка с кадастровым номером 26:33:150402:95 (26:33:150402:29).
Указанный вывод не противоречит содержанию письма ЗАО "Кавказкурортпроект" от 19.08.2009 N 626, в котором указано на возможность проезда автомашин к магазину предпринимателя, минуя дворовую территорию жилого дома, и указано на противоречие предложенной предпринимателем схемы проезда противопожарным и санитарным нормам.
Отделом государственного пожарного надзора по г. Пятигорску из трех вариантов организации проезда, предложенных обществом "Проектное бюро промышленного и гражданского строительства" в заключении от 13.08.2009, отдано предпочтение третьему варианту, не затрагивающему спорный земельный участок (письмо от 17.02.2010 N 6/358).
Наличие на предложенном экспертами проезде газопровода низкого давления, находящегося на высоте 3,82 метра, не исключает возможности его перемещения на высоту, необходимую для свободного подъезда к магазину истца грузового автотранспорта и пожарных машин.
При принятии обжалуемого постановления апелляционным судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы соответствуют установленным обстоятельствам.
Иные изложенные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку доказательств и установленных по делу обстоятельств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2010 по делу N А63-14060/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 11.03.2011 ПО ДЕЛУ N А63-14060/2008
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2011 г. по делу N А63-14060/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии истца индивидуального предпринимателя Мозговой Ирины Алексеевны, в отсутствие представителей ответчиков - администрации города Пятигорска, общества с ограниченной ответственностью "Вера-99" и третьих лиц - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, отдела Государственного пожарного надзора по г. Пятигорску, муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска", муниципального учреждения "Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Пятигорска", товарищества собственников жилья "Мечта", товарищества собственников жилья "Надежда", товарищества собственников жилья "Эврика", индивидуального предпринимателя Макарова А.Г., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мозговой Ирины Алексеевны на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.11.2010 по делу N А63-14060/2008 (судьи Казакова Г.В., Жуков Е.В. Марченко О.В.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Мозговая Ирина Алексеевна (далее - предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации города Пятигорска (далее - администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Вера-99" (далее - общество) об установлении постоянного ограниченного пользования частью земельного участка площадью 8 666 кв. м с кадастровым номером 26:33:15 04 02:29, находящегося в муниципальной собственности и в пользовании общества для обеспечения проезда автомобильного транспорта к принадлежащему заявителю объекту незавершенного строительства - нежилому зданию, расположенному на земельном участке площадью 228 кв. м в г. Пятигорске, по ул. Первомайской, 169, об обязании администрации к устранению препятствий в пользовании объектом незавершенного строительства, а также об обязании общества к устранению препятствий в пользовании названным объектом путем демонтажа металлического ограждения.
Определениями от 19.09.2008, 22.10.2008, 18.11.2008, 18.12.2008 и 28.01.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ставропольскому краю, в последующем замененное на управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, отдел Государственного пожарного надзора по г. Пятигорску, муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска", муниципальное учреждение "Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Пятигорска", товарищество собственников жилья "Мечта", товарищество собственников жилья "Надежда", товарищество собственников жилья "Эврика", индивидуальный предприниматель Макаров А.Г.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.02.2009 (судья Карпель В.Л.) иск удовлетворен. Суд пришел к выводу об отсутствии у предпринимателя возможности обеспечения доступа к принадлежащему ему на праве собственности недвижимому имуществу (земельному участку площадью 228 кв. м и незавершенному строительством объекту), без установления сервитута на земельный участок площадью 8666 кв. м, находящийся в пользовании общества. Требование истца о демонтаже металлического забора, граничащего с земельным участком предпринимателя, связано с его требованием об установлении сервитута (возможностью проезда к строящемуся магазину истца) и удовлетворено на основании статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судом сделан вывод о том, что смежный земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в определенном пунктами 1 - 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" порядке не перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку собрание собственников не принимало решения о формировании участка, формирование участка не осуществлено (т. 3, л.д. 124).
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд определением от 15.06.2009 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции ввиду отсутствия доказательств надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания товарищества собственников жилья "Эврика" (одного из третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора) о времени и месте судебного заседания, назначенного на 19.02.2009 (т. 5, л.д. 42).
Предприниматель на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил предмет иска. Измененные требования заключаются в установлении сервитута площадью 308 кв. м согласно прилагаемому плану границ землепользования, изготовленному отделением "Кавказские минеральные воды" филиала федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Ставропольскому краю, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:33:150402:95 (26:33:150402:29), расположенного по адресу: район пересечения улиц Нежнова и Первомайской в г. Пятигорске (корпус 2, ул. Нежнова, 67), в обязании общества к сносу самовольно возведенного металлического забора и приведению земельного участка в состояние, существовавшее до сооружения металлического забора и фундамента под ним (т. 5, л.д. 109 - 110).
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2009 решение отменено, в иске отказано. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что истец не доказал отсутствие иных вариантов подъезда к строящемуся объекту (зданию магазина) и нарушения пожарных и санитарных норм при установлении сервитута. Предоставленные документы, свидетельствуют о возможности организации проезда к принадлежащей истцу недвижимости иным образом (минуя дворовую территорию жилого многоквартирного дома в районе пересечения улиц Нежнова и Первомайской). Предприниматель также не учел, что устранение препятствий в пользовании его имуществом возможно путем внесения соответствующих изменений в генеральный план города Пятигорска. Металлический забор возведен обществом в соответствии с проектом строительства жилого дома не на земельном участке предпринимателя, поэтому истец не вправе требовать его сноса (т. 6, л.д. 66).
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.12.2009 постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2009 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.
Основанием для отмены постановления апелляционного суда послужило ненадлежащее извещение индивидуального предпринимателя Макарова А.Г. и товарищества собственников жилья "Эврика" о времени и месте судебного заседания, что лишило названных лиц возможности участвовать в процессе, давать пояснения и предоставлять доказательства и возражения на исковые требования. Кроме того, суд кассационной инстанции, посчитав преждевременным вывод апелляционного суда о наличии иных вариантов подъезда к строящемуся объекту (недоказанности истцом отсутствия возможности проезда к зданию магазина только через участок, арендуемый обществом), указал на необходимость соблюдения баланса интересов лиц, участвующих в деле, обеспечив каждому из них возможность использовать принадлежащее им имущество по назначению, и, в этой связи, обсуждения вопроса о проведении экспертизы.
Суд кассационной инстанции отметил противоречие вывода апелляционного суда о наличии иных вариантов подъезда к земельному участку (магазину) предпринимателя выводу о невозможности переноса мусорных контейнеров и организации подъезда с использованием пешеходной дорожки, нерешенность вопроса о наличии иных свободных подъездных путей, отсутствие в судебном акте разъяснений о реализации способа устранения препятствий в пользовании имуществом, основанного на внесении изменений в генеральный план города Пятигорска.
Определением апелляционного суда от 12.03.2010 удовлетворено ходатайство предпринимателя и общества о назначении судебной строительно-технической экспертизы.
Экспертное заключение от 15.11.2010 N 480/7-3 Пятигорского отдела государственного учреждения "Ставропольская лаборатория судебной экспертизы" включено в доказательственную базу по делу (т. 11, л.д. 63 - 77).
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2010 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.02.2009 отменено. В удовлетворении исковых требований предпринимателя отказано.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами экспертов Пятигорского отдела государственного учреждения "Ставропольская лаборатория судебной экспертизы" о возможности организации проезда к принадлежащему истцу объекту по обремененному сервитутом земельному участку товарищества собственников жилья "Надежда". При вынесении постановления учтена невозможность переноса существующего ограждения на расстояние ближе 9 метров от многоквартирного дома, приняты во внимание варианты организации проездов, предложенные ЗАО "Кавказкурортпроект" и ООО "Проектное бюро промышленного и гражданского строительства". Апелляционный суд сделал вывод о прекращении арендных отношений между администрацией города Пятигорска и обществом с ограниченной ответственностью "Вера-99" в связи с расторжением договора аренды, о нахождении спорного участка в фактическом владении собственников помещений корпусов N 2 и 3 дома N 67 по ул. Нежнова города Пятигорска, об отсутствии возможности оформления прав на земельный участок в связи с разрешаемым в рамках настоящего дела спора. Отказ в удовлетворении требования о сносе металлического забора мотивирован его возведением в соответствии с проектной документацией, нахождением в границах земельного участка, отведенном для строительства многоквартирных домов,
В кассационной жалобе предприниматель Мозговая И.А. просит отменить постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2010, дело направить на новое рассмотрение в связи с незаконно отданным заключению Пятигорского отдела государственного учреждения "Ставропольская лаборатория судебной экспертизы" приоритетом по сравнению с иными имеющимися в деле доказательствами. Заявитель жалобы указал на некомпетентность эксперта, ограниченный перечень использованной им литературы. Кассатор настаивает на невозможности организации проезда к его зданию иначе, как по смежной территории ТСЖ "Мечта", согласии собственника земельного участка на обременение его сервитутом, невозможности использования пешеходной дорожки для организации проезда транспорта, несоответствии предлагаемой экспертом организации движения противопожарным нормам, незаконности возведения металлического ограждения территории ТСЖ "Мечта", наличии неустранимого препятствия для организации альтернативного подъезда в виде газопровода, невозможности завершения строительства магазина без обеспечения проезда строительной техники. Предприниматель считает ошибочным вывод суда о том, что в условиях отсутствия государственной регистрации права правообладателями спорного земельного участка являются собственники помещений многоквартирного жилого дома. Истец также полагает, что суд должен был осуществить замену общества "Вера-99" на его процессуального правопреемника.
Товарищество собственников жилья "Надежда", в отзыве на кассационную жалобу, частично согласившись с ее доводами, категорически возражает против организации проезда к магазину истца по предложенной экспертами схеме.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как установлено апелляционным судом, постановлением главы города Пятигорска от 05.11.2000 N 2603 предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок площадью 40 кв. м для размещения торгового киоска без права возведения капитальных строений (т. 1, л.д. 34). Постановлением главы города Пятигорска от 24.09.2001 N 2668 заявителю согласовано место размещения магазина на земельном участке площадью 228 кв. м по ул. Первомайской (т. 1, л.д. 35). Постановлением от 17.01.2003 N 127 предписано предоставить предпринимателю в аренду на 3 года земельный участок площадью 228 кв. м для строительства магазина по ул. Первомайской (т. 1, л.д. 37). Постановлением главы администрации от 23.01.2008 N 216 заявителю предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 26:33:15 04 01:0036 площадью 228 кв. м под принадлежащим на праве собственности объектом незавершенного строительства (6% готовности) (т. 1, л.д. 36).
Постановлением главы города Пятигорска от 16.07.2002 N 1591 утвержден акт предварительного согласования обществу "Вера-99" места размещения двух многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными магазинами и автостоянками в районе улиц Нежнова-Первомайская на земельном участке площадью 0,92 га (т. 1, л.д. 180 - 182).
Постановлением главы города Пятигорска от 12.09.2005 N 4003 обществу из земель поселений в аренду сроком на 3 года предоставлен земельный участок площадью 8666 кв. м под строительство двух жилых многоквартирных домов со встроено-пристроенными магазинами и автостоянками в районе пересечения улиц Нежнова и Первомайской.
На основании постановления от 12.09.2005 N 4003 управление имущественных отношений и бюджетно-налоговой политики администрации г. Пятигорска (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 24.11.2005 N 1358/05, объектом которого является земельный участок площадью 8666 кв. м с кадастровым номером 26:33:150402:0029 на срок с 01.10.2005 по 30.09.2008 (т. 1. л.д. 135 - 138). Дополнительным соглашением от 29.09.2008 предусмотрено продление срока действия договора аренды до 01.08.2009 (т. 1, л.д. 139 - 141).
Отделением "Кавказские минеральные воды" филиала федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Ставропольскому краю изготовлен план границ землепользования площадью 308 кв. м в границах земельного участка с кадастровым номером 26:33:150402:95 (26:33:150402:29), расположенного по адресу: район пересечения улиц Нежнова и Первомайской в г. Пятигорске (корпус 2, ул. Нежнова, 67), необходимого для обеспечения беспрепятственного проезда и прохода к участку истца с кадастровым номером 26:33:150401:0036.
Предприниматель обратился в арбитражный суд с требованиями об установлении сервитута и обязании одного из ответчиков к сносу самовольно возведенного сооружения - металлического забора.
Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Лицо, требующее установления сервитута, вправе обратиться в суд с соответствующим иском только в случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута с собственником обременяемого земельного участка.
В силу статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
При разрешении настоящего спора истец по правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать отсутствие возможности использования собственного объекта недвижимости без установления сервитута, а также наличие разногласий с собственником смежного земельного участка по соответствующему вопросу.
Как указано в постановлении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2010 и следует из материалов дела администрация города Пятигорска неоднократно письменно извещала суд об отсутствии возражений относительно установления испрашиваемого истцом сервитута.
В 2008 - 2009 годах обществом возведены, введены в эксплуатацию и переданы товариществу собственников жилья "Мечта" 2 и 3 корпуса жилого дома N 67 по ул. Нежнова в городе Пятигорске (т. 1, л.д. 105 - 106, т. 7, л.д. 11 - 13).
Из кадастровых выписок о земельном участке с кадастровым номером 26:33:150402:95 (26:33:150402:29) следует, что по состоянию на 29.10.2009, 23.12.2009, 27.01.2010 правообладателями земельного участка площадью 8666 кв. м являются собственники помещений многоквартирного дома (т. 7, л.д. 15-32, 33-50, 122-131).
В соответствии с пунктом 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Согласно частям 5 и 6 статьи 16 Вводного закона с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
Положениями статьи 16 Вводного закона и пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" возникновение права общей долевой собственности не поставлено в зависимость от указанного в кадастровом паспорте земельного участка определенного вида разрешенного использования.
Имеющиеся в материалах дела документы, в том числе генеральный план земельного участка, свидетельствуют о том, что земельный участок с кадастровым номером 26:33:150402:95 (26:33:150402:29) сформирован как для строительства, так и для эксплуатации многоквартирного дома. Строительство многоквартирного дома предполагает его дальнейшую эксплуатацию.
В силу закона земельный участок с кадастровым номером 26:33:150402:95 (26:33:150402:29) перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Пятигорск ул. Нежнова, 67, корпус 2. Право публичной собственности на земельный участок прекратилось после регистрации права собственности граждан на жилые помещения.
Таким образом, предприниматель Мозговая И.А. предъявила иск к ненадлежащим ответчикам.
Судом апелляционной инстанции дана оценка экспертному заключению от 15.11.2010 N 480/7-3, согласно которому устройство сквозного проезда через территорию участка ТСЖ "Мечта", ранее отведенного под строительство обществу, противоречит пункту 13 статьи 67 Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и пункту 2.5 раздела II СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях" и технически невозможна.
Эксперты установили, что проезд к участку предпринимателя Мозговой И.А. возможен по существующему проезду с твердым покрытием с ул. Нежнова, по обремененному сервитутом участку ТСЖ "Надежда" (проезд с твердым покрытием) и по городской земле, в обход существующих капитальных гаражей. Для разворота транспорта и проезда к складским помещениям необходимо использовать участок между строением предпринимателя и забором ТСЖ "Мечта".
Суд апелляционной инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение от 15.11.2010 N 480/7-3, пришел к обоснованному выводу о недоказанности факта отсутствия возможности использования принадлежащего истцу объекта недвижимости без обременения сервитутом земельного участка с кадастровым номером 26:33:150402:95 (26:33:150402:29).
Указанный вывод не противоречит содержанию письма ЗАО "Кавказкурортпроект" от 19.08.2009 N 626, в котором указано на возможность проезда автомашин к магазину предпринимателя, минуя дворовую территорию жилого дома, и указано на противоречие предложенной предпринимателем схемы проезда противопожарным и санитарным нормам.
Отделом государственного пожарного надзора по г. Пятигорску из трех вариантов организации проезда, предложенных обществом "Проектное бюро промышленного и гражданского строительства" в заключении от 13.08.2009, отдано предпочтение третьему варианту, не затрагивающему спорный земельный участок (письмо от 17.02.2010 N 6/358).
Наличие на предложенном экспертами проезде газопровода низкого давления, находящегося на высоте 3,82 метра, не исключает возможности его перемещения на высоту, необходимую для свободного подъезда к магазину истца грузового автотранспорта и пожарных машин.
При принятии обжалуемого постановления апелляционным судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы соответствуют установленным обстоятельствам.
Иные изложенные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку доказательств и установленных по делу обстоятельств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2010 по делу N А63-14060/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)