Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2010 г.
Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2010 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Банина И.Н.,
Судей: Катунова В.И., Яремчук Л.А.,
при ведении протокола судебного заседания председательствующим,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца -
товарищества собственников жилья "Андреевский квартал"
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 06.08.2010 г. по делу N А40-31216/10-85-204
принятое составом суда под председательством судьи Беловой А.Р.
с участием арбитражных заседателей Елисеевой А.В. и Морозова В.А.
по иску товарищества собственников жилья "Андреевский квартал"
к обществу с ограниченной ответственностью "Пересвет-Реал Эстейт"
о взыскании 950 116,77 руб.
при участии представителей:
от истца - Беликов Т.Л. на основании решения N 3 от 03.03.2009 г., Шелехова Ю.Е. по доверенности от 04.03.2010 г.
установил:
Товарищество собственников жилья "Андреевский квартал" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пересвет-Реал Эстейт" о взыскании 950 116 руб. 77 коп. задолженности по оплате коммунальных услуг и расходов по содержанию общего имущества.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.08.2010 г. по делу N А40-31216/10-85-204 в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Андреевский квартал" отказано.
Истец не согласился с принятым решением, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.
Истец полагает, что оспариваемое решение принято с нарушением норм материального права. В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте проведения судебного заседания, своего представителя для участия в судебном заседании не направил. Каких-либо заявлений и ходатайств, препятствующих рассмотрению дела, от ответчика не поступило. Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда города Москвы.
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
В соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с протоколом N 1 общего собрания членов ТСЖ "Андреевский квартал" от 30.11.2004 г., приняты решения об учреждении ТСЖ "Андреевский квартал", утверждении Устава ТСЖ "Андреевский квартал" и назначении председателя правления ТСЖ "Андреевский квартал".
Согласно пункту 1.7 Устава ТСЖ "Андреевский квартал", товарищество состоит из жилого комплекса многоквартирных домов, состоящих из 7 домов различной этажности, расположенных по адресу: поселок Андреевка Солнечногорского района Московской области, дома N 41, 42, 43, 45, 47 и N 2, 7.
В соответствии с пунктом 3.1 Устава, товарищество создано для осуществления следующих целей:
- - управление комплексом недвижимого имущества (общим имуществом) в многоквартирном доме;
- - обеспечение эксплуатации многоквартирного дома: заключение в интересах собственников помещений договора управления многоквартирным домом или договоров на выполнение работ и оказание услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, контроль исполнения обязательств по заключенным договорам, ведение бухгалтерской и технической документации на многоквартирный дом, планирование объемов работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, установление фактов невыполнения работ и не оказания услуг;
- - владение, пользование и в установленных законодательством РФ пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме;
- - представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме в договорных отношениях с ресурсоснабжающими, обслуживающими, управляющими и иными организациями;
- - представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме в судебных, государственных муниципальных органах;
- - улучшение условий проживания собственников помещений;
- - сохранение и приращение общего имущества;
- - модернизация общего имущества.
Обязанности Товарищества определены в статье 8 устава, в соответствии с которой товарищество обязано, в том числе:
- - представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в договорных отношениях с управляющей, ресурсоснабжающими, обслуживающими и прочими организациями, в отношениях с органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также в суде (п. 8.1.2 Устава);
- - обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме путем: заключения в интересах собственников помещений договора управления многоквартирным домом или договоров на выполнение работ и оказание услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в, многоквартирном доме, контроля исполнения обязательств по заключенным договорам, ведения бухгалтерской и технической документации на многоквартирный дом, планирования объемов работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, установления фактов невыполнения работ и неоказания услуг (п. 8.1.5 Устава);
- - осуществлять контроль за правильностью начисления управляющей организацией, или ЕИРКЦ размеров обязательных платежей собственниками помещений (п. 8.1.8 Устава).
По смыслу совокупного толкования пунктов 8.1.5, 8.1.8 Устава, Товарищество обязано содержать общее имущество в многоквартирном доме путем заключения договора управления многоквартирным домом и контроля за деятельностью управляющей организацией. Однако договор управления многоквартирным домом истцом в материалы дела не представлен, как пояснил истец в судебном заседании, данный договор не заключался (что отражено в протоколе судебного заседания от 30.07.2010 г.).
Статьей 39 Жилищного кодекса РФ предусмотрен порядок содержания общего имущества в многоквартирном доме, согласно части 3 которой Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491.
Как следует из вышеуказанного Постановления Правительства РФ, надлежащее' содержание общего имущества, в зависимости от способа управления многоквартирном домом, обеспечивается товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом): путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI ЖК РФ; путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса РФ.
При этом, согласно пункту 17 Правил, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Однако истцом документ, подтверждающий утверждение на общем собрании общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размер их финансирования не представлен.
Пунктом 33 указанных Правил предусмотрено, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений как являющихся членами товарищества собственников жилья жилищного, так и не являющихся таковыми, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
В силу пункта 36 Правил, в случае если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в соответствии с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
В обоснование заявленных исковых требований, истец указал на то, что ТСЖ "Андреевский квартал" обеспечивает предоставление коммунальных услуг и осуществляет техническое обслуживание домов 41 и 45 в пос. Андреевка Солнечногорского района Московской области; часть квартир в указанных домах принадлежит ответчику на основании договора соинвестирования N 16/НП/02 от 28.06.2002 г.; дома N 41, N 45 введены в эксплуатацию 29.12.2008 г.
128 квартир в доме 41 и 78 квартир и в доме N 45, переданы от застройщика - ООО "Строительно-инвестиционная компания "САС" к ответчику 29.12.2008 г. по актам частичной реализации договора N 16/НП/02. Однако за период с января 2009 года по настоящее время, ответчик не уплачивал коммунальные платежи и расходы по содержанию имущества, а именно: техническое обслуживание, отопление помещений, расходы на антенны и замки в подъездах, в связи с чем, у ответчика перед истцом в период с 01.01.2009 г. по 28.02.2010 г. образовалась задолженность в размере 950 116 руб. 77 коп.
Разрешая спор по существу, Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу о том, что истец документально не подтвердил объем своих затрат по оплате коммунальных услуг и расходов по содержанию общего имущества в заявленном размере.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлены документы, подтверждающие утверждение решением общего собрания собственников помещений перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Арбитражный апелляционный суд находит такой вывод суда первой инстанции законным, обоснованным и считает, что судом установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.
28 июня 2002 года между ООО "Пересвет-Реал Эстейт" и ООО "Строительно-инвестиционной компанией "САС" был заключен договор N 16/НП/02 о привлечении финансовых средств (соинвестирования) в строительство жилых домов на земельном участке по адресу: Московская область, Солнечногорский района, поселок Андреевка в районе конторы центрального питомника лаборатории животных и внутриквартального жилого дома, ограниченного д. N 18, 19, 20, 21, 22, 23 (далее - Договор). Предметом указанного договора является "участие Соинвестора за счет собственных и привлеченных средств в строительстве ориентировочно 7 (Семи) многоэтажных жилых домов, расположенных по строительному адресу: Московская область, Солнечногорский район, поселок Андреевка в районе конторы центрального питомника лаборатории животных и внутриквартального жилого дома, ограниченного д. N 18, 19, 20, 21, 22, 23". Договор был заключен в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Законом "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
30 декабря 2008 года ООО "Строительно-инвестиционной компанией "САС" был подписан акт распределения жилых помещений в жилом доме-новостройке, расположенном по адресу: Московская область, Солнечногорский район, пос. Андреевка, дом N 41 и акт распределения жилых помещений в жилом доме-новостройке, расположенном по адресу: Московская область, Солнечногорский район, пос. Андреевка, дом N 45.
В данных актах перечислены конечные правообладатели, привлеченные ООО "Пересвет-Реал Эстейт", ООО "Строительно-инвестиционной компанией "САС", ООО "Промстрой-2002г". На этих правообладателей квартиры в жилом доме-новостройке подлежат оформлению в собственность в соответствии с договорами соинвестирования или равными по значению и юридической силе документами.
Таким образом, ООО "Строительно-инвестиционная компания "САС" имела сведения о лицах, участвующих в финансировании строительства жилых домов-новостроек с 30 декабря 2008 года. Акт на квартиры, расположенные в доме N 45 был поданы ООО "Пересвет-Реал Эстейт" в УФРС по Московской области ("Солнечногорский отдел") 21 мая 2009. Акт на квартиры, расположенные в доме N 41 был поданы ООО "Пересвет-Реал Эстейт" в УФРС по Московской области ("Солнечногорский отдел") 04 июня 2009 на квартиру в доме N 45.
Государственная регистрация права собственности на квартиры из доли ООО "Пересвет-Реал Эстейт" стала возможна с 21 мая 2009 года на квартиры в 45 доме и с 04 июня 2009 года на квартиры в 41 доме.
В соответствии со статьей 4 Жилищного кодекса РФ, жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
1) пользования общим имуществом собственников помещений;
2) содержания и ремонта жилых помещений;
3) управления многоквартирными домами;
4) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
5) предоставления коммунальных услуг;
6) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
7) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Так как иное не установлено Договором между ответчиком и ООО "Строительная компания "САС", к отношениям по поводу содержания и ремонта жилых помещений и предоставления коммунальных услуг между ответчиком и ООО "Строительная компания "САС" применяются нормы, установленные Жилищным кодексом РФ.
В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, у ООО "Пересвет-Реал Эстейт", в соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса РФ отсутствует обязанность по внесению платы за жилое помещение. Кроме того у ООО "Пересвет-Реал Эстейт" отсутствуют какие-либо правовые отношения с ТСЖ "Андреевский квартал" поскольку никаких договоров, соглашений и сделок с истцом заключено не было.
При указанных обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд полагает, что при принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции на основе всестороннего, объективного и полного исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимной связи и установления существенных обстоятельств настоящего дела, при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда города Москвы.
Истец не доказал наличие обстоятельств, на которых основаны его требования, а также доводы апелляционной жалобы.
Судебные расходы подлежат распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ и относятся на истца.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 06.08.2010 г. по делу N А40-31216/10-85-204 оставить без изменения, апелляционную жалобу ТСЖ "Андреевский квартал" - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий:
И.Н.БАНИН
Судьи:
В.И.КАТУНОВ
Л.А.ЯРЕМЧУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.10.2010 N 09АП-23917/2010-ГК ПО ДЕЛУ N А40-31216/10-85-204
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 октября 2010 г. N 09АП-23917/2010-ГК
Дело N А40-31216/10-85-204
Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2010 г.
Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2010 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Банина И.Н.,
Судей: Катунова В.И., Яремчук Л.А.,
при ведении протокола судебного заседания председательствующим,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца -
товарищества собственников жилья "Андреевский квартал"
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 06.08.2010 г. по делу N А40-31216/10-85-204
принятое составом суда под председательством судьи Беловой А.Р.
с участием арбитражных заседателей Елисеевой А.В. и Морозова В.А.
по иску товарищества собственников жилья "Андреевский квартал"
к обществу с ограниченной ответственностью "Пересвет-Реал Эстейт"
о взыскании 950 116,77 руб.
при участии представителей:
от истца - Беликов Т.Л. на основании решения N 3 от 03.03.2009 г., Шелехова Ю.Е. по доверенности от 04.03.2010 г.
установил:
Товарищество собственников жилья "Андреевский квартал" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пересвет-Реал Эстейт" о взыскании 950 116 руб. 77 коп. задолженности по оплате коммунальных услуг и расходов по содержанию общего имущества.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.08.2010 г. по делу N А40-31216/10-85-204 в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Андреевский квартал" отказано.
Истец не согласился с принятым решением, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.
Истец полагает, что оспариваемое решение принято с нарушением норм материального права. В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте проведения судебного заседания, своего представителя для участия в судебном заседании не направил. Каких-либо заявлений и ходатайств, препятствующих рассмотрению дела, от ответчика не поступило. Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда города Москвы.
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
В соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с протоколом N 1 общего собрания членов ТСЖ "Андреевский квартал" от 30.11.2004 г., приняты решения об учреждении ТСЖ "Андреевский квартал", утверждении Устава ТСЖ "Андреевский квартал" и назначении председателя правления ТСЖ "Андреевский квартал".
Согласно пункту 1.7 Устава ТСЖ "Андреевский квартал", товарищество состоит из жилого комплекса многоквартирных домов, состоящих из 7 домов различной этажности, расположенных по адресу: поселок Андреевка Солнечногорского района Московской области, дома N 41, 42, 43, 45, 47 и N 2, 7.
В соответствии с пунктом 3.1 Устава, товарищество создано для осуществления следующих целей:
- - управление комплексом недвижимого имущества (общим имуществом) в многоквартирном доме;
- - обеспечение эксплуатации многоквартирного дома: заключение в интересах собственников помещений договора управления многоквартирным домом или договоров на выполнение работ и оказание услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, контроль исполнения обязательств по заключенным договорам, ведение бухгалтерской и технической документации на многоквартирный дом, планирование объемов работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, установление фактов невыполнения работ и не оказания услуг;
- - владение, пользование и в установленных законодательством РФ пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме;
- - представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме в договорных отношениях с ресурсоснабжающими, обслуживающими, управляющими и иными организациями;
- - представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме в судебных, государственных муниципальных органах;
- - улучшение условий проживания собственников помещений;
- - сохранение и приращение общего имущества;
- - модернизация общего имущества.
Обязанности Товарищества определены в статье 8 устава, в соответствии с которой товарищество обязано, в том числе:
- - представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в договорных отношениях с управляющей, ресурсоснабжающими, обслуживающими и прочими организациями, в отношениях с органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также в суде (п. 8.1.2 Устава);
- - обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме путем: заключения в интересах собственников помещений договора управления многоквартирным домом или договоров на выполнение работ и оказание услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в, многоквартирном доме, контроля исполнения обязательств по заключенным договорам, ведения бухгалтерской и технической документации на многоквартирный дом, планирования объемов работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, установления фактов невыполнения работ и неоказания услуг (п. 8.1.5 Устава);
- - осуществлять контроль за правильностью начисления управляющей организацией, или ЕИРКЦ размеров обязательных платежей собственниками помещений (п. 8.1.8 Устава).
По смыслу совокупного толкования пунктов 8.1.5, 8.1.8 Устава, Товарищество обязано содержать общее имущество в многоквартирном доме путем заключения договора управления многоквартирным домом и контроля за деятельностью управляющей организацией. Однако договор управления многоквартирным домом истцом в материалы дела не представлен, как пояснил истец в судебном заседании, данный договор не заключался (что отражено в протоколе судебного заседания от 30.07.2010 г.).
Статьей 39 Жилищного кодекса РФ предусмотрен порядок содержания общего имущества в многоквартирном доме, согласно части 3 которой Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491.
Как следует из вышеуказанного Постановления Правительства РФ, надлежащее' содержание общего имущества, в зависимости от способа управления многоквартирном домом, обеспечивается товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом): путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI ЖК РФ; путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса РФ.
При этом, согласно пункту 17 Правил, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Однако истцом документ, подтверждающий утверждение на общем собрании общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размер их финансирования не представлен.
Пунктом 33 указанных Правил предусмотрено, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений как являющихся членами товарищества собственников жилья жилищного, так и не являющихся таковыми, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
В силу пункта 36 Правил, в случае если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в соответствии с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
В обоснование заявленных исковых требований, истец указал на то, что ТСЖ "Андреевский квартал" обеспечивает предоставление коммунальных услуг и осуществляет техническое обслуживание домов 41 и 45 в пос. Андреевка Солнечногорского района Московской области; часть квартир в указанных домах принадлежит ответчику на основании договора соинвестирования N 16/НП/02 от 28.06.2002 г.; дома N 41, N 45 введены в эксплуатацию 29.12.2008 г.
128 квартир в доме 41 и 78 квартир и в доме N 45, переданы от застройщика - ООО "Строительно-инвестиционная компания "САС" к ответчику 29.12.2008 г. по актам частичной реализации договора N 16/НП/02. Однако за период с января 2009 года по настоящее время, ответчик не уплачивал коммунальные платежи и расходы по содержанию имущества, а именно: техническое обслуживание, отопление помещений, расходы на антенны и замки в подъездах, в связи с чем, у ответчика перед истцом в период с 01.01.2009 г. по 28.02.2010 г. образовалась задолженность в размере 950 116 руб. 77 коп.
Разрешая спор по существу, Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу о том, что истец документально не подтвердил объем своих затрат по оплате коммунальных услуг и расходов по содержанию общего имущества в заявленном размере.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлены документы, подтверждающие утверждение решением общего собрания собственников помещений перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Арбитражный апелляционный суд находит такой вывод суда первой инстанции законным, обоснованным и считает, что судом установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.
28 июня 2002 года между ООО "Пересвет-Реал Эстейт" и ООО "Строительно-инвестиционной компанией "САС" был заключен договор N 16/НП/02 о привлечении финансовых средств (соинвестирования) в строительство жилых домов на земельном участке по адресу: Московская область, Солнечногорский района, поселок Андреевка в районе конторы центрального питомника лаборатории животных и внутриквартального жилого дома, ограниченного д. N 18, 19, 20, 21, 22, 23 (далее - Договор). Предметом указанного договора является "участие Соинвестора за счет собственных и привлеченных средств в строительстве ориентировочно 7 (Семи) многоэтажных жилых домов, расположенных по строительному адресу: Московская область, Солнечногорский район, поселок Андреевка в районе конторы центрального питомника лаборатории животных и внутриквартального жилого дома, ограниченного д. N 18, 19, 20, 21, 22, 23". Договор был заключен в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Законом "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
30 декабря 2008 года ООО "Строительно-инвестиционной компанией "САС" был подписан акт распределения жилых помещений в жилом доме-новостройке, расположенном по адресу: Московская область, Солнечногорский район, пос. Андреевка, дом N 41 и акт распределения жилых помещений в жилом доме-новостройке, расположенном по адресу: Московская область, Солнечногорский район, пос. Андреевка, дом N 45.
В данных актах перечислены конечные правообладатели, привлеченные ООО "Пересвет-Реал Эстейт", ООО "Строительно-инвестиционной компанией "САС", ООО "Промстрой-2002г". На этих правообладателей квартиры в жилом доме-новостройке подлежат оформлению в собственность в соответствии с договорами соинвестирования или равными по значению и юридической силе документами.
Таким образом, ООО "Строительно-инвестиционная компания "САС" имела сведения о лицах, участвующих в финансировании строительства жилых домов-новостроек с 30 декабря 2008 года. Акт на квартиры, расположенные в доме N 45 был поданы ООО "Пересвет-Реал Эстейт" в УФРС по Московской области ("Солнечногорский отдел") 21 мая 2009. Акт на квартиры, расположенные в доме N 41 был поданы ООО "Пересвет-Реал Эстейт" в УФРС по Московской области ("Солнечногорский отдел") 04 июня 2009 на квартиру в доме N 45.
Государственная регистрация права собственности на квартиры из доли ООО "Пересвет-Реал Эстейт" стала возможна с 21 мая 2009 года на квартиры в 45 доме и с 04 июня 2009 года на квартиры в 41 доме.
В соответствии со статьей 4 Жилищного кодекса РФ, жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
1) пользования общим имуществом собственников помещений;
2) содержания и ремонта жилых помещений;
3) управления многоквартирными домами;
4) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
5) предоставления коммунальных услуг;
6) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
7) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Так как иное не установлено Договором между ответчиком и ООО "Строительная компания "САС", к отношениям по поводу содержания и ремонта жилых помещений и предоставления коммунальных услуг между ответчиком и ООО "Строительная компания "САС" применяются нормы, установленные Жилищным кодексом РФ.
В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, у ООО "Пересвет-Реал Эстейт", в соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса РФ отсутствует обязанность по внесению платы за жилое помещение. Кроме того у ООО "Пересвет-Реал Эстейт" отсутствуют какие-либо правовые отношения с ТСЖ "Андреевский квартал" поскольку никаких договоров, соглашений и сделок с истцом заключено не было.
При указанных обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд полагает, что при принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции на основе всестороннего, объективного и полного исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимной связи и установления существенных обстоятельств настоящего дела, при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда города Москвы.
Истец не доказал наличие обстоятельств, на которых основаны его требования, а также доводы апелляционной жалобы.
Судебные расходы подлежат распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ и относятся на истца.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 06.08.2010 г. по делу N А40-31216/10-85-204 оставить без изменения, апелляционную жалобу ТСЖ "Андреевский квартал" - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий:
И.Н.БАНИН
Судьи:
В.И.КАТУНОВ
Л.А.ЯРЕМЧУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)