Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
30 января 2007 г. Дело N А60-21652/06-С5
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Филипповой Н.Г. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Классен Н.М. рассмотрел в судебном заседании 18.01.2007 - 23.01.2007 дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства крупнопанельного домостроения" к Администрации города Екатеринбурга о признании недействительным ненормативного акта органа местного самоуправления, третьи лица: ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс", ЖСК "Лазурный",
при участии: представителей заявителя - Южакова В.С., адвоката, доверенность N 44 от 11.01.2007; Анненкова В.С., адвоката, доверенность N 42 от 28.12.2006; представителя заинтересованного лица - Косенко С.М., начальника юридического отдела, доверенность N 01-1/502-19/2820 от 20.12.2006; представителя ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс" - Соколовой Т.С., доверенность от 30.03.2006; представителей ЖСК "Лазурный" - Южакова В.С., доверенность N 10 от 11.05.2006; Анненкова В.С., доверенность N 09 от 28.05.2006.
Объявлен состав суда. Отводов составу суда не заявлено. Процессуальные права лиц, участвующих в деле, разъяснены. Заявлений и ходатайств не поступило.
В судебном заседании 18.01.2007 объявлен перерыв до 9 ч. 40 мин. 22.01.2007.
По окончании перерыва судебное заседание продолжено.
ООО "Управление капитального строительства крупнопанельного домостроения" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения Главы города Екатеринбурга N 957-р от 10.04.2006 "О предоставлении ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс" земельного участка в квартале улиц Блюхера - Уральской - Советской для строительства жилых домов с объектами обслуживания, образовательного детского учреждения и спортивного комплекса".
Заявитель просит суд восстановить срок обжалования ненормативного акта, указывая причины его пропуска, в частности получение оспариваемого распоряжения в июне 2006 года. Судом причины пропуска срока, установленного для обжалования ненормативного акта, признаются уважительными, срок подлежит восстановлению.
Представитель Администрации города Екатеринбурга требования заявителя отклонил, считая оспариваемый ненормативный акт законным и обоснованным.
Представители ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс" поддерживают позицию заинтересованного лица.
Представитель ЖСК "Лазурный" поддерживает позицию заявителя.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя заявителя, суд
постановлением Главы г. Екатеринбурга N 1028-и от 19.09.2002 "О предоставлении ООО "УКС КПД" земельного участка для застройки квартала по ул. Блюхера - Уральской - Советской", пунктом первым которого предусмотрено предоставление обществу в аренду сроком на три года на землях поселений земельного участка площадью 57051,0 кв. м, в том числе за счет: земель, занятых индивидуальными жилыми домами на площади 56216,73 кв. м, частичного изъятия земель Войсковой части 52725 площадью 834,27 кв. м, для осуществления застройки квартала по ул. Блюхера - Уральской - Советской в соответствии с графиком очередности строительства. Пунктом 2.3 указанного постановления на ООО "УКС КПД" возложена обязанность по заключению договора аренды с администрацией города на предоставляемый земельный участок и регистрации его в установленном порядке.
На основании приказа МУГИСО от 28 апреля 2004 года "О предоставлении в аренду земельного участка ООО "УКС КПД" 05.07.2004 заключен договор аренды земельного участка N Т-250/0905 между МУГИСО (арендодатель) и ООО "УКС КПД" (арендатор) со сроком с 28.04.2004 по 19.09.2005, по которому обществу предоставлен земельный участок площадью 57051 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Блюхера - Уральская - Советская (кадастровый номер 66:41:0000000:0064).
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области 06.09.2004 за N 66-01/01-244/2004-154.
Соглашением о перемене лиц в обязательстве от 31.03.2005, заключенным между МУГИСО и МО "город Екатеринбург", МУГИСО передало, а МО "город Екатеринбург" приняло права и обязанности арендодателя по договорам аренды земельных участков, в том числе и по договору N 1-250/0905 от 05.07.2004.
По истечении установленного срока действия договора ООО "УКС КПД" обратилось с заявлением в адрес администрации с намерением о продлении договора аренды земельного участка N Т-250/0905 от 05.07.2004 (письмо вх. 23.05-4684 от 23.09.2005).
Письмом N 23.05-195628 от 11.11.2005 за подписью начальника земельного комитета Администрации города Екатеринбурга Жабреева М.В. заявителю сообщено о том, что договор отмеченного выше земельного участка считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом же письме Администрация города Екатеринбурга выразила намерение о подготовке проекта дополнительного соглашения к договору аренды N Т-250/0905 от 05.07.2004.
Администрация города Екатеринбурга и ООО "УКС КПД" 25.10.2005 заключают дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка N 1-250/0905 от 05.07.2004.
От лица Администрации города Екатеринбурга дополнительное соглашение подписано заместителем Главы города Екатеринбурга, действующим на основании доверенности от 27.12.2004 N 01-19-2899.
Уведомлением N 0119-3292 от 19.12.2005 заместитель Главы города Екатеринбурга Крицкий В.П. сообщил ООО "УКС КПД" о расторжении с 20.09.2005 договора аренды земельного участка N Т-250/0905 от 05.07.2004. ООО "УКС КПД" предложено в кратчайшие сроки (до 25 декабря 2005 года) освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи Администрации города Екатеринбурга.
Главой Администрации города Екатеринбурга принято распоряжение N 957-Р от 10.04.2006 "О предоставлении ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс" земельного участка в квартале улиц Блюхера - Уральской - Советской для строительства жилых домов с объектами обслуживания, образовательного детского учреждения и спортивного комплекса". Данным распоряжением ЗАО "Атомстройкомплекс" предоставлены в аренду на 3 года земельные участки из земель поселений: площадью 22929,86 кв. м, кадастровый номер 66:41:0000000:0298, расположенный в городе Екатеринбурге по улицам Уральской - Советской, для строительства жилых домов с объектами обслуживания; площадью 10725,31 кв. м, кадастровый номер 66:41:0000000:0285, расположенный в городе Екатеринбурге по улицам Блюхера - Уральской, для строительства детского образовательного учреждения; площадью 7603,65 кв. м, кадастровый номер 66:41:0000000:0304, расположенный в городе Екатеринбурге по переулку Парковому в квартале улиц Блюхера - Уральской - Советской, для строительства спортивного комплекса.
В соответствии с ответом земельной кадастровой палаты по Свердловской области от 06.07.2006 земельный участок, предоставленный ООО "УКС КПД" по договору аренды N 1-250/0905 от 05.07.2004, прекратил свое существование в связи с государственной регистрацией права на земельные участки, образованные из него. Земельные участки с кадастровыми номерами 66:41:0000000:0298 (г. Екатеринбург, ул. Уральская - Советская), 66:41:0000000:0285 (г. Екатеринбург, ул. Блюхера - Уральская), 66:41:0000000:0304 (г. Екатеринбург, переулок Парковый в квартале улиц Блюхера - Уральской - Советской) были сформированы частично за счет земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0064.
Оспаривая распоряжение органа местного самоуправления, заявитель в порядке статьи 198 АПК РФ обратился в суд.
В обоснование заявленных требований заявитель указал на нарушение оспариваемым ненормативным актом законных прав и интересов общества, поскольку предоставленный в аренду ЗАО "Атомстройкомплекс" земельный участок является предметом договора аренды N Т-250/0905 от 05.07.2004, заключенного между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и ООО "УКС КПД" (арендатор). Действие данного договора, по мнению заявителя, пролонгировано на неопределенный срок (дополнительное соглашение N 1 от 25.10.2005). Заявитель считает себя законным арендатором земельного участка, реализация прав которого невозможна в связи с принятием оспариваемого распоряжения.
Администрация города Екатеринбурга, возражая против заявленных требований, указала на отсутствие намерения с ее стороны на продление договора аренды земельного участка на новый срок после истечения срока его действия. Указывает, что дополнительное соглашение N 1 от 25.10.2005 к указанному договору подписано ошибочно. Письмо о возобновлении на неопределенный срок договора аренды земельного участка N Т-250/0905 от 05.07.2004, подписанное председателем Земельного комитета Администрации города Екатеринбурга (исх. N 23.05.-19-5628 от 11.11.2005), не является надлежащим подтверждением факта продления срока действия указанного договора в связи с отсутствием полномочий, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров аренды земельных участков, у председателя Земельного комитета. При этом уведомление не содержит причин, по которым администрация не желает продлять срок действия договора.
В судебном заседании представитель Администрации города Екатеринбурга указывает на невыполнение арендатором - ООО "УКС КПД" - условий по освоению переданного в аренду земельного участка.
Изучив представленные суду документы, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы юридического лица, может быть признан судом недействительным.
В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Прекращение договора аренды по инициативе арендодателя допускается в случаях, предусмотренных законом и договором.
В нарушение условий договора, который устанавливает порядок его расторжения, и п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации администрация посчитала допустимым прекратить право аренды (расторгнуть договорные отношения) путем направления уведомления и принятия ненормативного акта. Однако, по мнению суда, данный порядок не согласуется с правилами действующего гражданского и земельного законодательства.
Пунктом 4 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований прекращения аренды земельного участка указано неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом или договором аренды, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка.
Анализ указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что законом установлен минимальный срок освоения участка, предоставленного для строительства жилья, три года, при этом договором данный срок может быть увеличен.
Определяя в условиях договора аренды (п. 2.1) от 05.07.2004 N Т-250/0905 срок для использования менее установленного законом, стороны не учли, что в данном случае содержание договора должно соответствовать правилам, установленным императивными нормами (п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, срок окончания действия договора аренды должен быть определен не ранее 27 апреля 2007 года.
Кроме того, постановление Главы г. Екатеринбурга N 1028-и от 19.09.2002 "О предоставлении ООО "УКС КПД" земельного участка для застройки квартала по ул. Блюхера - Уральской - Советской" устанавливает предоставление обществу в аренду земельного участка сроком на три года.
Довод заинтересованного лица о том, что по истечении срока аренды земли администрация не желала продолжать договорные отношения с заявителем, судом не принимается.
Согласно договору аренды (п. 7.3) от 05.07.2004 N Т-250/0905 действие договора может быть прекращено по соглашению сторон, а также по истечении срока действия договора при отсутствии уведомления от арендатора с намерением продлить срок действия договора.
Отвечая на обращение арендатора о продлении срока действия договора, должностное лицо администрации (начальник земельного комитета) отвечает, что договор считается продленным на неопределенный срок. В дальнейшем заместитель главы администрации также заключает дополнительное соглашение к договору аренды земли.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что воля сторон, в том числе и арендатора, на расторжение договора направлена не была. В связи с этим довод администрации о том, что обязательства сторон были прекращены путем направления уведомлений о расторжении договора, является необоснованным и не соответствует фактическим обстоятельствам и материалам дела.
Суд усматривает факты злоупотребления правом со стороны арендатора, который то сообщает о продлении срока действия договора на неопределенный срок, то уведомляет об отсутствии намерения продлить срок договора, то заключает дополнительное соглашение к договору, то указывает, что соглашение подписано ошибочно.
С учетом вышеизложенного суд пришел к выводу, что договор аренды от 05.07.2004 N Т-250/0905 до настоящего времени является действующим.
Статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Понятие существенного нарушения определено в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
В судебном заседании представитель администрации указывает на неосвоение земельного участка арендатором в сроки, установленные договором.
Однако данные доводы заинтересованного лица противоречат материалам дела и фактическим обстоятельствам.
ООО "УКС КПД" продолжает своевременно вносить арендные платежи, о чем в материалы дела представлены платежные поручения.
Заявителем в материалы дела представлена справка о том, что за период действия договора аренды на выделенном ООО "УКС КПД" земельном участке были снесены 22 ветхих жилых дома, из которых отселены 63 семьи, общая площадь предоставленных квартир составила 3986 кв. м, в декабре 2003 и 2004 годов государственной комиссии сданы два многоэтажных жилых дома, заканчивается строительство и готовится к сдаче третий многоэтажный жилой дом. Данные факты не опровергаются администрацией города.
С учетом изложенного суд пришел к выводу, что договорные обязательства заявителем выполняются, оснований для расторжения договора в связи с существенным нарушением договора аренды земельного участка его арендатором не имеется.
Кроме того, решением Арбитражного суда Свердловской области от 11 - 15 ноября 2004 года N А60-29067/2004-С9 признано незаконным бездействие должностных лиц главного управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации г. Екатеринбурга, выразившееся в невыдаче ООО "УКС КПД" разрешения на строительство объекта застройки на спорном земельном участке, что также доказывает отсутствие вины заявителя в несвоевременном освоении земельного участка.
При принятии решения суд также руководствуется тем, что градостроительная деятельность на территории Российской Федерации осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Градостроительный кодекс в качестве одного из основополагающих принципов градостроительной деятельности выделяет участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия.
В материалы дела представлены обращения граждан - дольщиков, членов жилищно-строительного кооператива "Лазурный" к Правительству Российской Федерации, Ассоциации строителей России с просьбой о принятии мер, позволяющих обществу "УКС КПД" беспрепятственно продолжать строительство доступного жилья, а также нежелании граждан-вкладчиков вступать в договорные отношения с иным застройщиками, в частности ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс". Учитывая данные обращения, суд пришел к выводу, что оспариваемым распоряжением заинтересованное лицо нарушает общественные и частные интересы, принципы градостроительной деятельности.
Статья 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) содержит нормы, устанавливающие особые права и обязанности арендатора земельного участка, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В соответствии с п. 4 ст. 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, независимо от срока договора аренды такого земельного участка.
При этом из содержания п. 9 ст. 22 ЗК РФ следует, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Исходя из содержания ст. 30.2 ЗК РФ можно сделать вывод о том, что данное условие также применяется к договорам аренды земельных участков для комплексного освоения независимо от срока договора аренды.
Пункт 5 ст. 30.2 ЗК РФ предоставляет лицу, осуществившему комплексное освоение земельного участка, право преимущественного приобретения земельного участка в собственность или в аренду. При этом следует сделать вывод о том, что этой статьей предусматривается заключение нового договора аренды для следующего за завершенным комплексным освоением использования земельного участка. Если учесть, что согласно п. 1 данной статьи комплексное освоение, помимо подготовки документации по планировке территории и выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, включает в себя также и осуществление жилищного и иного строительства, то последующее использование земельного участка должно быть связано с эксплуатацией возведенных объектов недвижимости.
Поскольку договор аренды земельного участка N Т-250/0905 от 05.07.2004 не был расторгнут в установленном законом порядке, оспариваемое распоряжение является незаконным.
Учитывая, что оспариваемым ненормативным актом нарушены права ООО "УКС КПД" в реализации полномочий по совершению в отношении имущества, принадлежащего лицу на праве аренды, любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, суд на основании ст. 201 АПК РФ считает распоряжение Главы города Екатеринбурга N 957-р от 10.04.2006 "О предоставлении ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс" земельного участка в квартале улиц Блюхера - Уральской - Советской для строительства жилых домов с объектами обслуживания, образовательного детского учреждения и спортивного комплекса" не соответствующим закону и подлежащим отмене.
Учитывая, что п. 5 статьи 333.40 НК РФ утратил силу с 1 января 2007 года, в соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, уплаченная заявителем при предъявлении заявления, подлежит взысканию с заинтересованного лица в пользу заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170, 201, 110 АПК РФ, суд
требования общества с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства крупнопанельного домостроения" удовлетворить.
Признать недействительным распоряжение Главы города Екатеринбурга N 957-р от 10.04.2006 "О предоставлении ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс" земельного участка в квартале улиц Блюхера - Уральской - Советской для строительства жилых домов с объектами обслуживания, образовательного детского учреждения и спортивного комплекса" как не соответствующее Гражданскому кодексу РФ, Земельному кодексу РФ, Градостроительному кодексу РФ.
Взыскать с Администрации города Екатеринбурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства крупнопанельного домостроения" 2000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в кассационном порядке в Федеральный Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу.
В соответствии с частью 2 статьи 257 и частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 30.01.2007, 23.01.2007 ПО ДЕЛУ N А60-21652/06-С5
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
30 января 2007 г. Дело N А60-21652/06-С5
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Филипповой Н.Г. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Классен Н.М. рассмотрел в судебном заседании 18.01.2007 - 23.01.2007 дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства крупнопанельного домостроения" к Администрации города Екатеринбурга о признании недействительным ненормативного акта органа местного самоуправления, третьи лица: ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс", ЖСК "Лазурный",
при участии: представителей заявителя - Южакова В.С., адвоката, доверенность N 44 от 11.01.2007; Анненкова В.С., адвоката, доверенность N 42 от 28.12.2006; представителя заинтересованного лица - Косенко С.М., начальника юридического отдела, доверенность N 01-1/502-19/2820 от 20.12.2006; представителя ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс" - Соколовой Т.С., доверенность от 30.03.2006; представителей ЖСК "Лазурный" - Южакова В.С., доверенность N 10 от 11.05.2006; Анненкова В.С., доверенность N 09 от 28.05.2006.
Объявлен состав суда. Отводов составу суда не заявлено. Процессуальные права лиц, участвующих в деле, разъяснены. Заявлений и ходатайств не поступило.
В судебном заседании 18.01.2007 объявлен перерыв до 9 ч. 40 мин. 22.01.2007.
По окончании перерыва судебное заседание продолжено.
ООО "Управление капитального строительства крупнопанельного домостроения" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения Главы города Екатеринбурга N 957-р от 10.04.2006 "О предоставлении ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс" земельного участка в квартале улиц Блюхера - Уральской - Советской для строительства жилых домов с объектами обслуживания, образовательного детского учреждения и спортивного комплекса".
Заявитель просит суд восстановить срок обжалования ненормативного акта, указывая причины его пропуска, в частности получение оспариваемого распоряжения в июне 2006 года. Судом причины пропуска срока, установленного для обжалования ненормативного акта, признаются уважительными, срок подлежит восстановлению.
Представитель Администрации города Екатеринбурга требования заявителя отклонил, считая оспариваемый ненормативный акт законным и обоснованным.
Представители ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс" поддерживают позицию заинтересованного лица.
Представитель ЖСК "Лазурный" поддерживает позицию заявителя.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя заявителя, суд
УСТАНОВИЛ:
постановлением Главы г. Екатеринбурга N 1028-и от 19.09.2002 "О предоставлении ООО "УКС КПД" земельного участка для застройки квартала по ул. Блюхера - Уральской - Советской", пунктом первым которого предусмотрено предоставление обществу в аренду сроком на три года на землях поселений земельного участка площадью 57051,0 кв. м, в том числе за счет: земель, занятых индивидуальными жилыми домами на площади 56216,73 кв. м, частичного изъятия земель Войсковой части 52725 площадью 834,27 кв. м, для осуществления застройки квартала по ул. Блюхера - Уральской - Советской в соответствии с графиком очередности строительства. Пунктом 2.3 указанного постановления на ООО "УКС КПД" возложена обязанность по заключению договора аренды с администрацией города на предоставляемый земельный участок и регистрации его в установленном порядке.
На основании приказа МУГИСО от 28 апреля 2004 года "О предоставлении в аренду земельного участка ООО "УКС КПД" 05.07.2004 заключен договор аренды земельного участка N Т-250/0905 между МУГИСО (арендодатель) и ООО "УКС КПД" (арендатор) со сроком с 28.04.2004 по 19.09.2005, по которому обществу предоставлен земельный участок площадью 57051 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Блюхера - Уральская - Советская (кадастровый номер 66:41:0000000:0064).
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области 06.09.2004 за N 66-01/01-244/2004-154.
Соглашением о перемене лиц в обязательстве от 31.03.2005, заключенным между МУГИСО и МО "город Екатеринбург", МУГИСО передало, а МО "город Екатеринбург" приняло права и обязанности арендодателя по договорам аренды земельных участков, в том числе и по договору N 1-250/0905 от 05.07.2004.
По истечении установленного срока действия договора ООО "УКС КПД" обратилось с заявлением в адрес администрации с намерением о продлении договора аренды земельного участка N Т-250/0905 от 05.07.2004 (письмо вх. 23.05-4684 от 23.09.2005).
Письмом N 23.05-195628 от 11.11.2005 за подписью начальника земельного комитета Администрации города Екатеринбурга Жабреева М.В. заявителю сообщено о том, что договор отмеченного выше земельного участка считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом же письме Администрация города Екатеринбурга выразила намерение о подготовке проекта дополнительного соглашения к договору аренды N Т-250/0905 от 05.07.2004.
Администрация города Екатеринбурга и ООО "УКС КПД" 25.10.2005 заключают дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка N 1-250/0905 от 05.07.2004.
От лица Администрации города Екатеринбурга дополнительное соглашение подписано заместителем Главы города Екатеринбурга, действующим на основании доверенности от 27.12.2004 N 01-19-2899.
Уведомлением N 0119-3292 от 19.12.2005 заместитель Главы города Екатеринбурга Крицкий В.П. сообщил ООО "УКС КПД" о расторжении с 20.09.2005 договора аренды земельного участка N Т-250/0905 от 05.07.2004. ООО "УКС КПД" предложено в кратчайшие сроки (до 25 декабря 2005 года) освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи Администрации города Екатеринбурга.
Главой Администрации города Екатеринбурга принято распоряжение N 957-Р от 10.04.2006 "О предоставлении ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс" земельного участка в квартале улиц Блюхера - Уральской - Советской для строительства жилых домов с объектами обслуживания, образовательного детского учреждения и спортивного комплекса". Данным распоряжением ЗАО "Атомстройкомплекс" предоставлены в аренду на 3 года земельные участки из земель поселений: площадью 22929,86 кв. м, кадастровый номер 66:41:0000000:0298, расположенный в городе Екатеринбурге по улицам Уральской - Советской, для строительства жилых домов с объектами обслуживания; площадью 10725,31 кв. м, кадастровый номер 66:41:0000000:0285, расположенный в городе Екатеринбурге по улицам Блюхера - Уральской, для строительства детского образовательного учреждения; площадью 7603,65 кв. м, кадастровый номер 66:41:0000000:0304, расположенный в городе Екатеринбурге по переулку Парковому в квартале улиц Блюхера - Уральской - Советской, для строительства спортивного комплекса.
В соответствии с ответом земельной кадастровой палаты по Свердловской области от 06.07.2006 земельный участок, предоставленный ООО "УКС КПД" по договору аренды N 1-250/0905 от 05.07.2004, прекратил свое существование в связи с государственной регистрацией права на земельные участки, образованные из него. Земельные участки с кадастровыми номерами 66:41:0000000:0298 (г. Екатеринбург, ул. Уральская - Советская), 66:41:0000000:0285 (г. Екатеринбург, ул. Блюхера - Уральская), 66:41:0000000:0304 (г. Екатеринбург, переулок Парковый в квартале улиц Блюхера - Уральской - Советской) были сформированы частично за счет земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0064.
Оспаривая распоряжение органа местного самоуправления, заявитель в порядке статьи 198 АПК РФ обратился в суд.
В обоснование заявленных требований заявитель указал на нарушение оспариваемым ненормативным актом законных прав и интересов общества, поскольку предоставленный в аренду ЗАО "Атомстройкомплекс" земельный участок является предметом договора аренды N Т-250/0905 от 05.07.2004, заключенного между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и ООО "УКС КПД" (арендатор). Действие данного договора, по мнению заявителя, пролонгировано на неопределенный срок (дополнительное соглашение N 1 от 25.10.2005). Заявитель считает себя законным арендатором земельного участка, реализация прав которого невозможна в связи с принятием оспариваемого распоряжения.
Администрация города Екатеринбурга, возражая против заявленных требований, указала на отсутствие намерения с ее стороны на продление договора аренды земельного участка на новый срок после истечения срока его действия. Указывает, что дополнительное соглашение N 1 от 25.10.2005 к указанному договору подписано ошибочно. Письмо о возобновлении на неопределенный срок договора аренды земельного участка N Т-250/0905 от 05.07.2004, подписанное председателем Земельного комитета Администрации города Екатеринбурга (исх. N 23.05.-19-5628 от 11.11.2005), не является надлежащим подтверждением факта продления срока действия указанного договора в связи с отсутствием полномочий, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров аренды земельных участков, у председателя Земельного комитета. При этом уведомление не содержит причин, по которым администрация не желает продлять срок действия договора.
В судебном заседании представитель Администрации города Екатеринбурга указывает на невыполнение арендатором - ООО "УКС КПД" - условий по освоению переданного в аренду земельного участка.
Изучив представленные суду документы, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы юридического лица, может быть признан судом недействительным.
В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Прекращение договора аренды по инициативе арендодателя допускается в случаях, предусмотренных законом и договором.
В нарушение условий договора, который устанавливает порядок его расторжения, и п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации администрация посчитала допустимым прекратить право аренды (расторгнуть договорные отношения) путем направления уведомления и принятия ненормативного акта. Однако, по мнению суда, данный порядок не согласуется с правилами действующего гражданского и земельного законодательства.
Пунктом 4 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований прекращения аренды земельного участка указано неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом или договором аренды, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка.
Анализ указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что законом установлен минимальный срок освоения участка, предоставленного для строительства жилья, три года, при этом договором данный срок может быть увеличен.
Определяя в условиях договора аренды (п. 2.1) от 05.07.2004 N Т-250/0905 срок для использования менее установленного законом, стороны не учли, что в данном случае содержание договора должно соответствовать правилам, установленным императивными нормами (п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, срок окончания действия договора аренды должен быть определен не ранее 27 апреля 2007 года.
Кроме того, постановление Главы г. Екатеринбурга N 1028-и от 19.09.2002 "О предоставлении ООО "УКС КПД" земельного участка для застройки квартала по ул. Блюхера - Уральской - Советской" устанавливает предоставление обществу в аренду земельного участка сроком на три года.
Довод заинтересованного лица о том, что по истечении срока аренды земли администрация не желала продолжать договорные отношения с заявителем, судом не принимается.
Согласно договору аренды (п. 7.3) от 05.07.2004 N Т-250/0905 действие договора может быть прекращено по соглашению сторон, а также по истечении срока действия договора при отсутствии уведомления от арендатора с намерением продлить срок действия договора.
Отвечая на обращение арендатора о продлении срока действия договора, должностное лицо администрации (начальник земельного комитета) отвечает, что договор считается продленным на неопределенный срок. В дальнейшем заместитель главы администрации также заключает дополнительное соглашение к договору аренды земли.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что воля сторон, в том числе и арендатора, на расторжение договора направлена не была. В связи с этим довод администрации о том, что обязательства сторон были прекращены путем направления уведомлений о расторжении договора, является необоснованным и не соответствует фактическим обстоятельствам и материалам дела.
Суд усматривает факты злоупотребления правом со стороны арендатора, который то сообщает о продлении срока действия договора на неопределенный срок, то уведомляет об отсутствии намерения продлить срок договора, то заключает дополнительное соглашение к договору, то указывает, что соглашение подписано ошибочно.
С учетом вышеизложенного суд пришел к выводу, что договор аренды от 05.07.2004 N Т-250/0905 до настоящего времени является действующим.
Статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Понятие существенного нарушения определено в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
В судебном заседании представитель администрации указывает на неосвоение земельного участка арендатором в сроки, установленные договором.
Однако данные доводы заинтересованного лица противоречат материалам дела и фактическим обстоятельствам.
ООО "УКС КПД" продолжает своевременно вносить арендные платежи, о чем в материалы дела представлены платежные поручения.
Заявителем в материалы дела представлена справка о том, что за период действия договора аренды на выделенном ООО "УКС КПД" земельном участке были снесены 22 ветхих жилых дома, из которых отселены 63 семьи, общая площадь предоставленных квартир составила 3986 кв. м, в декабре 2003 и 2004 годов государственной комиссии сданы два многоэтажных жилых дома, заканчивается строительство и готовится к сдаче третий многоэтажный жилой дом. Данные факты не опровергаются администрацией города.
С учетом изложенного суд пришел к выводу, что договорные обязательства заявителем выполняются, оснований для расторжения договора в связи с существенным нарушением договора аренды земельного участка его арендатором не имеется.
Кроме того, решением Арбитражного суда Свердловской области от 11 - 15 ноября 2004 года N А60-29067/2004-С9 признано незаконным бездействие должностных лиц главного управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации г. Екатеринбурга, выразившееся в невыдаче ООО "УКС КПД" разрешения на строительство объекта застройки на спорном земельном участке, что также доказывает отсутствие вины заявителя в несвоевременном освоении земельного участка.
При принятии решения суд также руководствуется тем, что градостроительная деятельность на территории Российской Федерации осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Градостроительный кодекс в качестве одного из основополагающих принципов градостроительной деятельности выделяет участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия.
В материалы дела представлены обращения граждан - дольщиков, членов жилищно-строительного кооператива "Лазурный" к Правительству Российской Федерации, Ассоциации строителей России с просьбой о принятии мер, позволяющих обществу "УКС КПД" беспрепятственно продолжать строительство доступного жилья, а также нежелании граждан-вкладчиков вступать в договорные отношения с иным застройщиками, в частности ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс". Учитывая данные обращения, суд пришел к выводу, что оспариваемым распоряжением заинтересованное лицо нарушает общественные и частные интересы, принципы градостроительной деятельности.
Статья 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) содержит нормы, устанавливающие особые права и обязанности арендатора земельного участка, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В соответствии с п. 4 ст. 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, независимо от срока договора аренды такого земельного участка.
При этом из содержания п. 9 ст. 22 ЗК РФ следует, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Исходя из содержания ст. 30.2 ЗК РФ можно сделать вывод о том, что данное условие также применяется к договорам аренды земельных участков для комплексного освоения независимо от срока договора аренды.
Пункт 5 ст. 30.2 ЗК РФ предоставляет лицу, осуществившему комплексное освоение земельного участка, право преимущественного приобретения земельного участка в собственность или в аренду. При этом следует сделать вывод о том, что этой статьей предусматривается заключение нового договора аренды для следующего за завершенным комплексным освоением использования земельного участка. Если учесть, что согласно п. 1 данной статьи комплексное освоение, помимо подготовки документации по планировке территории и выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, включает в себя также и осуществление жилищного и иного строительства, то последующее использование земельного участка должно быть связано с эксплуатацией возведенных объектов недвижимости.
Поскольку договор аренды земельного участка N Т-250/0905 от 05.07.2004 не был расторгнут в установленном законом порядке, оспариваемое распоряжение является незаконным.
Учитывая, что оспариваемым ненормативным актом нарушены права ООО "УКС КПД" в реализации полномочий по совершению в отношении имущества, принадлежащего лицу на праве аренды, любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, суд на основании ст. 201 АПК РФ считает распоряжение Главы города Екатеринбурга N 957-р от 10.04.2006 "О предоставлении ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс" земельного участка в квартале улиц Блюхера - Уральской - Советской для строительства жилых домов с объектами обслуживания, образовательного детского учреждения и спортивного комплекса" не соответствующим закону и подлежащим отмене.
Учитывая, что п. 5 статьи 333.40 НК РФ утратил силу с 1 января 2007 года, в соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, уплаченная заявителем при предъявлении заявления, подлежит взысканию с заинтересованного лица в пользу заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170, 201, 110 АПК РФ, суд
РЕШИЛ:
требования общества с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства крупнопанельного домостроения" удовлетворить.
Признать недействительным распоряжение Главы города Екатеринбурга N 957-р от 10.04.2006 "О предоставлении ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс" земельного участка в квартале улиц Блюхера - Уральской - Советской для строительства жилых домов с объектами обслуживания, образовательного детского учреждения и спортивного комплекса" как не соответствующее Гражданскому кодексу РФ, Земельному кодексу РФ, Градостроительному кодексу РФ.
Взыскать с Администрации города Екатеринбурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства крупнопанельного домостроения" 2000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в кассационном порядке в Федеральный Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу.
В соответствии с частью 2 статьи 257 и частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.
Судья
ФИЛИППОВА Н.Г.
ФИЛИППОВА Н.Г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)