Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом; Договор управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 14 января 2008 года. Полный текст решения изготовлен 15 января 2008 года.
Арбитражный суд Республики Карелия
в составе:
судьи Пановой Т.Е.,
при ведении протокола судебного заседания помощником Соломоновой Е.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Эксплуатация, текущий ремонт и обслуживание недвижимости"
к открытому акционерному обществу "Петрозаводские коммунальные системы"
о понуждении к заключению договора
при участии
от истца: Туркина А.Л. - начальник юридического отдела, Ушаков А.А. - юрист,
от ответчика: Вечерский В.И. - представитель по доверенности,
общество с ограниченной ответственностью "Эксплуатация, текущий ремонт и обслуживание недвижимости" (далее ООО "ЭТРОН") обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к открытому акционерному обществу "Петрозаводские коммунальные системы" (далее ОАО "ПКС") о понуждении к заключению договора поставки коммунального ресурса (тепловой энергии) для потребителей, проживающих в многоквартирном доме N 12 по ул. Лыжная в г. Петрозаводске.
Исковые требования мотивированы ссылками на договор управления многоквартирным домом N 12 по ул. Лыжная в городе Петрозаводске от 01 мая 2006 года, Правила предоставления коммунальных услуг гражданам от 23.05.2006 N 307, ст. 162 Жилищного кодекса РФ, статьи 426 и 445 ГК РФ.
В судебном заседании представители истца иск поддержали и пояснили, что стороны при заключении договора на приобретение коммунального ресурса, в частности тепловой энергии, в соответствии со ст. ст. 3 и 548 ГК РФ должны руководствоваться требованиями ст. 162 ЖК РФ и Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам от 23.05.2006 N 307. По мнению истца, предложенный проект договора содержит все существенные условия, необходимые для данного вида договора: порядок подачи ресурса, требования к качеству ресурса, порядок оплаты, ответственность сторон.
Ответчик иск не признал и пояснил, что он четыре раза направлял истцу проекты договора энергоснабжения, однако истец отказался от их заключения. Ответчик считает, что при заключении договора на поставку тепловой энергии в дом N 12 по ул. Лыжная в г. Петрозаводске стороны должны руководствоваться правилами Гражданского кодекса РФ, в частности, статьями 421, 426, 435, 445, параграфом 6 главы 30. Предложенный истцом проект договора считает неприемлемым для заключения, поскольку он не соответствует требованиям гражданского законодательства, не содержит существенных условий, необходимых для договора энергоснабжения. Поскольку предложенный проект не является договором энергоснабжения, то его заключение для ответчика необязательно. Кроме того, направленный в суд проект договора не подписан истцом.
Заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, суд установил следующее.
Как усматривается из материалов дела, ООО "ЭТРОН" осуществляет деятельность по управлению многоквартирными домами в г. Петрозаводске на основании Устава и договоров управления, заключенных с собственниками помещений в многоквартирных домах, которые выбрали способ управления в соответствии со ст. 161 ЖК РФ.
Факт выбора способа управления и управляющей организации ООО "ЭТРОН" домом N 12 по ул. Лыжная подтверждается протоколом N 1 от 20 ноября 2005 года.
С большей частью собственником квартир заключены договоры управления многоквартирным домом, в соответствии с пунктом 1.3 которых ООО "ЭТРОН" обязалось от своего имени, но за счет собственников и за вознаграждение, осуществлять деятельность, направленную на организацию предоставления собственникам услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, обеспечению предоставления коммунальных услуг.
В рамках действия данного договора ООО "ЭТРОН" направило энергоснабжающей организации "ОАО "ПКС" договор поставки коммунального ресурса (тепловой энергии) для потребителей, проживающих в доме N 12 по ул. Лыжная.
Отказ ОАО "ПКС" от заключения данного договора и явился основанием для обращения в арбитражный суд в порядке п. 4 ст. 445 ГК РФ.
Суд считает, что иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.
Договор управления многоквартирным домом - еще одна разновидность договора, используемого в жилищной сфере, наравне с договорами социального и коммерческого найма, поднайма и др.
По этому договору одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
С вопросом об управлении имуществом многоквартирного дома неразрывно связан и вопрос по энергоснабжению (т.е. это все те договоры, которые будет заключать управляющая организация с поставщиками коммунальных ресурсов).
Данные договоры являются разновидностью правоотношений поставки, и их правовое регулирование лежит в области гражданского законодательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными правовыми актами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
К числу таких договоров относится публичный договор.
Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).
Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается (пункт 3 статьи 426 ГК РФ).
Таким образом, из приведенных норм закона следует, что коммерческая организация не может отказаться от заключения публичного договора в отношении непосредственно потребителя товаров (работ, услуг) или лица, действующего от имени и в интересах потребителей.
В то же время согласно пункту 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия.
При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных нормативных актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 539 ГК РФ, по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.
С учетом изложенных норм права, проект договора должен носить публичный характер, соответствовать требованиям закона, регулирующего данный вид договора, содержать существенные условия и быть подписанным лицом, направившим оферту.
В соответствии с пунктом 1.5 договора управления домом N 12 по ул. Лыжная управляющая организация не предоставляет коммунальные услуги, а обеспечивает возможность получения собственниками коммунальных услуг, путем надлежащего содержания и ремонта внутридомовых инженерных систем. В связи с этим она обязалась заключить договоры с соответствующими организациями, выполняющими и/или оказывающими в пользу собственников и нанимателей помещений услуги жилищно-коммунального назначения (пункт 4.2.2 договора).
По мнению истца, управляющая организация не может быть абонентом в договоре энергоснабжения. Она видит себя в роли посредника между ОАО "ПКС", предоставляющим коммунальную услугу, и потребителями услуг.
В то же время, исходя из анализа ст. 161 ЖК РФ и Правил предоставления коммунальных услуг гражданам от 23.05.2006 N 307, усматривается, что управляющая организация (исполнитель) управляет домом, обеспечивая при этом предоставление коммунальных услуг. Для этого исполнители приобретают коммунальные ресурсы (холодная и горячая вода, электрическая и тепловая энергия, газ) у ресурсоснабжающих организаций и, используя внутридомовые инженерные системы (за обслуживание которых они отвечают), предоставляют жильцам коммунальные услуги.
Представленный истцом на рассмотрение арбитражного суда проект договора поставки коммунального ресурса не соответствует требованиям ст. 539 ГК РФ, не содержит существенных условий, необходимых для данного вида договора, и не выражает намерение считать себя заключившим договор с ответчиком, так как проект не подписан истцом.
Довод истца о том, что заключение данного договора регулируется не гражданским законодательством, а Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам от 23.05.2006 N 307 является необоснованным, поскольку указанные Правила регулируют отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, при этом "исполнитель" - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы; а "потребитель" - гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
В то время как ОАО "ПКС" является "ресурсоснабжающей организацией" - юридическим лицом, осуществляющим продажу коммунальных ресурсов и ее деятельность не связана с предоставлением коммунальных услуг дому N 12 по ул. Лыжной.
При таких условиях суд не находит оснований для удовлетворения иска.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
1. В удовлетворении иска отказать.
2. Судебные расходы отнести на истца.
3. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Санкт-Петербург);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (г. Санкт-Петербург).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 15.01.2008, 14.01.2008 ПО ДЕЛУ N А26-5313/2007
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом; Договор управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 15 января 2008 г. по делу N А26-5313/2007
Резолютивная часть решения объявлена 14 января 2008 года. Полный текст решения изготовлен 15 января 2008 года.
Арбитражный суд Республики Карелия
в составе:
судьи Пановой Т.Е.,
при ведении протокола судебного заседания помощником Соломоновой Е.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Эксплуатация, текущий ремонт и обслуживание недвижимости"
к открытому акционерному обществу "Петрозаводские коммунальные системы"
о понуждении к заключению договора
при участии
от истца: Туркина А.Л. - начальник юридического отдела, Ушаков А.А. - юрист,
от ответчика: Вечерский В.И. - представитель по доверенности,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Эксплуатация, текущий ремонт и обслуживание недвижимости" (далее ООО "ЭТРОН") обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к открытому акционерному обществу "Петрозаводские коммунальные системы" (далее ОАО "ПКС") о понуждении к заключению договора поставки коммунального ресурса (тепловой энергии) для потребителей, проживающих в многоквартирном доме N 12 по ул. Лыжная в г. Петрозаводске.
Исковые требования мотивированы ссылками на договор управления многоквартирным домом N 12 по ул. Лыжная в городе Петрозаводске от 01 мая 2006 года, Правила предоставления коммунальных услуг гражданам от 23.05.2006 N 307, ст. 162 Жилищного кодекса РФ, статьи 426 и 445 ГК РФ.
В судебном заседании представители истца иск поддержали и пояснили, что стороны при заключении договора на приобретение коммунального ресурса, в частности тепловой энергии, в соответствии со ст. ст. 3 и 548 ГК РФ должны руководствоваться требованиями ст. 162 ЖК РФ и Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам от 23.05.2006 N 307. По мнению истца, предложенный проект договора содержит все существенные условия, необходимые для данного вида договора: порядок подачи ресурса, требования к качеству ресурса, порядок оплаты, ответственность сторон.
Ответчик иск не признал и пояснил, что он четыре раза направлял истцу проекты договора энергоснабжения, однако истец отказался от их заключения. Ответчик считает, что при заключении договора на поставку тепловой энергии в дом N 12 по ул. Лыжная в г. Петрозаводске стороны должны руководствоваться правилами Гражданского кодекса РФ, в частности, статьями 421, 426, 435, 445, параграфом 6 главы 30. Предложенный истцом проект договора считает неприемлемым для заключения, поскольку он не соответствует требованиям гражданского законодательства, не содержит существенных условий, необходимых для договора энергоснабжения. Поскольку предложенный проект не является договором энергоснабжения, то его заключение для ответчика необязательно. Кроме того, направленный в суд проект договора не подписан истцом.
Заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, суд установил следующее.
Как усматривается из материалов дела, ООО "ЭТРОН" осуществляет деятельность по управлению многоквартирными домами в г. Петрозаводске на основании Устава и договоров управления, заключенных с собственниками помещений в многоквартирных домах, которые выбрали способ управления в соответствии со ст. 161 ЖК РФ.
Факт выбора способа управления и управляющей организации ООО "ЭТРОН" домом N 12 по ул. Лыжная подтверждается протоколом N 1 от 20 ноября 2005 года.
С большей частью собственником квартир заключены договоры управления многоквартирным домом, в соответствии с пунктом 1.3 которых ООО "ЭТРОН" обязалось от своего имени, но за счет собственников и за вознаграждение, осуществлять деятельность, направленную на организацию предоставления собственникам услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, обеспечению предоставления коммунальных услуг.
В рамках действия данного договора ООО "ЭТРОН" направило энергоснабжающей организации "ОАО "ПКС" договор поставки коммунального ресурса (тепловой энергии) для потребителей, проживающих в доме N 12 по ул. Лыжная.
Отказ ОАО "ПКС" от заключения данного договора и явился основанием для обращения в арбитражный суд в порядке п. 4 ст. 445 ГК РФ.
Суд считает, что иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.
Договор управления многоквартирным домом - еще одна разновидность договора, используемого в жилищной сфере, наравне с договорами социального и коммерческого найма, поднайма и др.
По этому договору одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
С вопросом об управлении имуществом многоквартирного дома неразрывно связан и вопрос по энергоснабжению (т.е. это все те договоры, которые будет заключать управляющая организация с поставщиками коммунальных ресурсов).
Данные договоры являются разновидностью правоотношений поставки, и их правовое регулирование лежит в области гражданского законодательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными правовыми актами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
К числу таких договоров относится публичный договор.
Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).
Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается (пункт 3 статьи 426 ГК РФ).
Таким образом, из приведенных норм закона следует, что коммерческая организация не может отказаться от заключения публичного договора в отношении непосредственно потребителя товаров (работ, услуг) или лица, действующего от имени и в интересах потребителей.
В то же время согласно пункту 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия.
При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных нормативных актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 539 ГК РФ, по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.
С учетом изложенных норм права, проект договора должен носить публичный характер, соответствовать требованиям закона, регулирующего данный вид договора, содержать существенные условия и быть подписанным лицом, направившим оферту.
В соответствии с пунктом 1.5 договора управления домом N 12 по ул. Лыжная управляющая организация не предоставляет коммунальные услуги, а обеспечивает возможность получения собственниками коммунальных услуг, путем надлежащего содержания и ремонта внутридомовых инженерных систем. В связи с этим она обязалась заключить договоры с соответствующими организациями, выполняющими и/или оказывающими в пользу собственников и нанимателей помещений услуги жилищно-коммунального назначения (пункт 4.2.2 договора).
По мнению истца, управляющая организация не может быть абонентом в договоре энергоснабжения. Она видит себя в роли посредника между ОАО "ПКС", предоставляющим коммунальную услугу, и потребителями услуг.
В то же время, исходя из анализа ст. 161 ЖК РФ и Правил предоставления коммунальных услуг гражданам от 23.05.2006 N 307, усматривается, что управляющая организация (исполнитель) управляет домом, обеспечивая при этом предоставление коммунальных услуг. Для этого исполнители приобретают коммунальные ресурсы (холодная и горячая вода, электрическая и тепловая энергия, газ) у ресурсоснабжающих организаций и, используя внутридомовые инженерные системы (за обслуживание которых они отвечают), предоставляют жильцам коммунальные услуги.
Представленный истцом на рассмотрение арбитражного суда проект договора поставки коммунального ресурса не соответствует требованиям ст. 539 ГК РФ, не содержит существенных условий, необходимых для данного вида договора, и не выражает намерение считать себя заключившим договор с ответчиком, так как проект не подписан истцом.
Довод истца о том, что заключение данного договора регулируется не гражданским законодательством, а Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам от 23.05.2006 N 307 является необоснованным, поскольку указанные Правила регулируют отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, при этом "исполнитель" - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы; а "потребитель" - гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
В то время как ОАО "ПКС" является "ресурсоснабжающей организацией" - юридическим лицом, осуществляющим продажу коммунальных ресурсов и ее деятельность не связана с предоставлением коммунальных услуг дому N 12 по ул. Лыжной.
При таких условиях суд не находит оснований для удовлетворения иска.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В удовлетворении иска отказать.
2. Судебные расходы отнести на истца.
3. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Санкт-Петербург);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (г. Санкт-Петербург).
Судья
Т.Е.ПАНОВА
Т.Е.ПАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)