Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2012 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александровой Л.Б.,
судей: Акимовой М.А., Жевак И.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малковой С.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Клетская" (ст-ца Клетская Клетского района Волгоградской области) на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 декабря 2011 г. по делу N А12-21310/2011 (судья Наумова М.Ю.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Клетская" (ст-ца Клетская Клетского района Волгоградской области)
к Государственной жилищной инспекции Волгоградской области (г. Волгоград)
об отмене постановления N 2567 о назначении административного наказания от 18 октября 2011 года
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Клетская" обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением об отмене постановления Государственной жилищной инспекции Волгоградской области N 2567 о назначении административного наказания от 18 октября 2011 г., в соответствии с которым ООО "Управляющая компания "Клетская" признано виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, и ему назначено административное наказание в виде штрафа в сумме сорок тысяч рублей.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 13 декабря 2011 г. в удовлетворении заявленных требований было отказано.
ООО "Управляющая компания "Клетская", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит принятое по делу решение отменить, по основаниям, изложенным в жалобе. Заявитель жалобы указывает на то, что собственники многоквартирных жилых домов на общем собрании должны были утвердить перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также размер финансирования на эти мероприятия, что на момент составления протокола об административном правонарушении не сделано. По мнению заявителя жалобы, жилищное законодательство не предусматривает обязанности выполнения таких услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме без соразмерной оплаты таких услуг и работ. Также заявитель полагает, что поскольку муниципальный контракт на управление многоквартирными домами N 168 от 15 октября 2010 г. расторгнут, то и привлечение Общества к административной ответственности необоснованно.
Административный орган считает решение суда законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания "Клетская" - без удовлетворения.
Стороны в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела указанные лица извещены надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются почтовые уведомления N 77137, 77138. Почтовые отправления вручены ООО "Управляющая компания "Клетская" и административному органу 11 и 10 января 2012 года соответственно. Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на сайте суда в сети Интернет 30 декабря 2011 года. Лица, участвующие в деле, имели реальную возможность обеспечить явку представителей в судебное заседание, либо известить суд о причинах неявки. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
От Государственной жилищной инспекции Волгоградской области поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя.
Арбитражный суд апелляционной инстанции находит возможным рассмотреть дело в отсутствие ООО "Управляющая компания "Клетская" и Государственной жилищной инспекции Волгоградской области, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Дело в арбитражном суде апелляционной инстанции рассматривается в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в отзыве на апелляционную жалобу, исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 06 октября 2011 года главным специалистом одела энергонадзора Государственной жилищной инспекции Волгоградской области Шарлай А.Д. на основании распоряжения первого заместителя руководителя Государственной жилищной инспекции Волгоградской области Машлыкина А.П. N 2567 от 03 октября 2011 г. была проведена выездная внеплановая проверка технического состояния многоквартирных домов N 43, 45 по ул. Дымченко, N 64, 72 по ул. Луначарского, N 14 по ул. Микрорайон станицы Клетская Клетского района Волгоградской области.
Основанием для проведения проверки послужило поручение прокуратуры Волгоградской области от 22.06.2011 г. N 7/1-28-2011.
В ходе проверки при обследовании общего имущества многоквартирного дома N 64 по ул. Луначарского ст. Клетская Волгоградской области установлены нарушения пунктов 10, 11, 13, 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, а также обязательных требований Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 (далее - Правила), в том числе пунктов 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.6.10, 1.5.3, 5.6.1, 5.6.2, 5.6.6, и пункта 4.5 ГОСТ Р 51617-2000 "Жилищно-коммунальные услуги", выразившиеся в следующем: отсутствует техническая документация: акт общего весеннего осмотра многоквартирного дома, паспорт готовности дома к эксплуатации в зимних условиях, технический отчет испытаний электрооборудования многоквартирного дома; отсутствуют светильники в безопасном исполнении над входами в подъезды N 2, N 3, а также на 1 этаже в подъезде N 1; соединение проводов в этажных щитках подъездов N 1, N 2, N 3 выполнено на скрутках; внутри этажных щитков подъездов N 1, N 2, N 3 мусор и паутина; на дверцах щитов ВРУ с внутренней стороны отсутствуют однолинейные схемы, надписи с указанием значения тока плавкой вставки на предохранителях или номинального тока автоматических выключателей и наименование электроприемников, соответственно, через них получающих питание.
В ходе проверки при обследовании общего имущества многоквартирного дома N 72 по ул. Луначарского ст. Клетская Волгоградской области установлены нарушения пунктов 10, 11, 13, 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, а также пунктов 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.6.10, 1.5.3, 3.2.18, 4.8.15, 5.6.1, 5.6.2, 5.6.6 Правил и пункта 4.5 ГОСТ Р 51617-2000, выразившиеся в следующем: отсутствует техническая документация: акт общего весеннего осмотра многоквартирного дома, паспорт готовности дома к эксплуатации в зимних условиях, технический отчет испытаний электрооборудования многоквартирного дома; отсутствуют светильники в безопасном исполнении над входами в подъезды N 1, N 2; этажные щитки в подъездах N 2 (1 этаж), N 3 (2 этаж) не закрыты; соединение проводов в этажных щитках подъездов N 1, N 2, N 3 выполнено на скрутках; внутри этажных щитков подъездов N 1, N 2, N 3 мусор и паутина; на дверцах щитов ВРУ с внутренней стороны отсутствуют однолинейные схемы, надписи с указанием значения тока плавкой вставки на предохранителях или номинального тока автоматических выключателей и наименование электроприемников, соответственно, через них получающих питание.
При обследовании общего имущества многоквартирного дома N 43 по ул. Дымченко ст. Клетская Волгоградской области установлены нарушения пунктов 10, 11, 13, 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, а также пунктов 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.6.10, 1.5.3, 3.2.18, 4.8.15, 5.6.1, 5.6.2, 5.6.6 Правил, выразившиеся в следующем: отсутствует техническая документация: акт общего весеннего осмотра многоквартирного дома, паспорт готовности дома к эксплуатации в зимних условиях, технический отчет испытаний электрооборудования многоквартирного дома; отсутствуют светильники в безопасном исполнении в подъездах N 1 (1 этаж), N 2 (1, 2 этажи); этажные щитки в подъездах N 1 (2 этаж), N 2 (1, 2 этажи) не закрыты; соединение проводов в этажных щитках подъездов N 1, N 2 выполнено на скрутках; внутри этажных щитков мусор и паутина; на дверцах щитов ВРУ с внутренней стороны отсутствуют однолинейные схемы, надписи с указанием значения тока плавкой вставки на предохранителях или номинального тока автоматических выключателей и наименование электроприемников, соответственно, через них получающих питание.
При обследовании общего имущества многоквартирного дома N 45 по ул. Дымченко ст. Клетская Волгоградской области установлены нарушения пунктов 10, 11, 13, 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, а также пунктов 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.6.10, 1.5.3, 3.2.18, 4.8.15, 5.6.1, 5.6.2, 5.6.6 Правил, выразившиеся в следующем: отсутствует техническая документация: акт общего весеннего осмотра многоквартирного дома, паспорт готовности дома к эксплуатации в зимних условиях, технический отчет испытаний электрооборудования многоквартирного дома; отсутствуют светильники в безопасном исполнении в подъездах N 1, N 2; этажные щитки в подъездах N 1, N 2 не закрыты; соединение проводов в этажных щитках подъездов N 1, N 2 выполнено на скрутках; внутри этажных щитков мусор и паутина; на дверцах щитов ВРУ с внутренней стороны отсутствуют однолинейные схемы, надписи с указанием значения тока плавкой вставки на предохранителях или номинального тока автоматических выключателей и наименование электроприемников, соответственно, через них получающих питание.
В ходе проверки при обследовании общего имущества многоквартирного дома N 14 по ул. Микрорайон ст. Клетская Волгоградской области установлены нарушения пунктов 10, 11, 13, 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, а также пунктов 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.6.10, 1.5.3, 3.2.18, 4.8.15, 5.6.1, 5.6.2, 5.6.6 Правил и пункта 4.5 ГОСТ Р 51617-2000, выразившиеся в следующем: отсутствует техническая документация: акт общего весеннего осмотра многоквартирного дома, паспорт готовности дома к эксплуатации в зимних условиях, технический отчет испытаний электрооборудования многоквартирного дома; отсутствуют светильники в безопасном исполнении над входами в подъезды N 2, N 3; этажные щитки в подъезде N 2 не закрыты; соединение проводов в этажных щитках подъездов N 1, N 2, N 3 выполнено на скрутках; внутри этажных щитков подъездов N 1, N 2, N 3 мусор и паутина; на дверцах щитов ВРУ с внутренней стороны отсутствуют однолинейные схемы, надписи с указанием значения тока плавкой вставки на предохранителях или номинального тока автоматических выключателей и наименование электроприемников, соответственно, через них получающих питание.
По результатам проверки 06 октября 2011 г. был составлен акт проверки N 2567.
06 октября 2011 года главным специалистом одела энергонадзора Государственной жилищной инспекции Волгоградской области Шарлай А.Д. в отношении общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Клетская" в присутствии генерального директора Общества Латкина П.Н. был составлен протокол об административном правонарушении N 2567.
18 октября 2011 года заместителем руководителя Государственной жилищной инспекции Волгоградской области Дьяковым В.Е. было принято постановление N 2567 о назначении административного наказания, в соответствии с которым ООО "Управляющая компания "Клетская" признано виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотренного статей 7.22 КоАП РФ, и ему назначено наказание в виде административного штрафа в сумме сорок тысяч рублей.
Не согласившись с постановлением о назначении административного наказания и, полагая, что юридическое лицо привлечено к административной ответственности в связи с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО "Управляющая компания "Клетская" обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с соответствующим заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных ООО "Управляющая компания "Клетская" требований, правомерно пришел к выводам о том, что факт совершения административного правонарушения и вина Общества в его совершении подтверждаются материалами дела. Обоснован вывод суда первой инстанции о том, что административным органом соблюдены процессуальные требования, установленные Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях.
Статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях административная ответственность установлена за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.
Следовательно, для привлечения к административной ответственности в соответствии со статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях необходимо доказать, что лицо является ответственным за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, а также то обстоятельство, что этим лицом нарушены Правила содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядок и правила признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а также то, что переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений произведено без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.
Объективную сторону оспариваемого заявлением правонарушения составляет противоправное бездействие, выразившееся в невыполнении Обществом требований установленных Правилами.
Материалами дела подтверждается, что в ходе проведенной жилищной инспекцией проверки с целью проверки соблюдения законности при подготовке жилищного фонда к работе в осенне-зимний период 2011 - 2012 г.г. установлены многочисленные нарушения Правил. Указанные нарушения были отражены и подробно описаны в акте проверки N 2567 от 06 октября 2011 года.
Факты нарушения обязательных требований Правил подтверждены материалами дела.
В соответствии со статьей 14 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции органов местного самоуправления относится осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Статья 30 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним.
В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за плату обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользующимся помещениями в этом доме лицам.
Согласно п. п. 2, 39 и 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, управляющие организации несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством. Контроль за содержанием общего имущества осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Крыши, лестничные клетки, подвал, балконы относятся к общему имуществу многоквартирного дома.
15 октября 2010 года Администрация Клетского сельского поселения заключила с ООО "Управляющая компания "Клетская" муниципальный контракт N 168 на управление многоквартирными домами. Данный контракт был заключен на основании результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, проведенного Администрацией Клетского сельского поселения. Согласно протоколу N 1 от 04 октября 2010 г. победителем конкурса является ООО "Управляющая компания "Клетская".
В соответствии с условиями настоящего муниципального контракта ООО "Управляющая компания "Клетская" в управление были переданы многоквартирные жилые дома согласно приложению N 1, в том числе N 64, 72 по ул. Луначарского, N 43, 45 по ул. Дымченко, N 14 по ул. Микрорайон.
По условиям муниципального контракта Победитель конкурса, согласно условий проведенного конкурса, обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных жилых домов, предоставлять коммунальные услуги собственникам, нанимателям и временным жильцам жилых помещений многоквартирных домов, осуществлять иную, направленную на достижение цели управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
В соответствии с частью 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу положений статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного обительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Исходя из положений вышеперечисленных норм, Управляющая компания должна направить собственникам помещений в многоквартирном доме проект договора управления, в котором бы содержались предложения по перечню услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядку изменения такого перечня, а также перечню коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; по порядку определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги и порядку внесения такой платы.
Данные обязательства ООО "Управляющая компания "Клетская" с момента принятии многоквартирных домов в управление не выполнила.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе со ссылкой на положения Письма Министерства регионального развития РФ от 14 октября 2008 г. N 26084-СК/14, суд апелляционной инстанции отклоняет в связи со следующим.
В соответствии с частью 2 статьи 2.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за правонарушение которых настоящим Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Исходя из части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В соответствии с пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
В силу статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В пунктах 10, 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491, установлены требования к содержанию общего имущества, согласно которым общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе, о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
Пунктами 16 и 17 данных Правил определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. N 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Более того статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
На основании статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.
Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний, и создало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований, государственную жилищную инспекцию, Положение о которой утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 г. N 1086 (с последующими изменениями и дополнениями).
Следовательно, системное толкование совокупности приведенных Положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2010 г. N 6464/10.
При таких обстоятельствах, с момента принятия многоквартирных жилых домов N 64, 72 по ул. Луначарского, N 43, 45 по ул. Дымченко, N 14 по ул. Микрорайон ст-ца Клетская Волгоградской области обязанности по содержанию и ремонту указанного дома возникли у управляющей организации ООО "Управляющая компания "Клетская", которое с этого момента несет всю ответственность за ненадлежащее исполнение своих обязательств. Принимая на себя управление многоквартирными домами, заявитель знал о состоянии передаваемого жилья. Меры по обеспечению нормального содержания и ремонта общего имущества должны были быть приняты управляющей организацией с момента принятия многоквартирных домов в управление, а не после проведения Госжилинспекцией проверки соблюдения ООО "Управляющая компания "Клетская" Правил содержания общего имущества этих домов. Управляющей организацией с момента принятия в управление домов не были приняты все зависящие меры по соблюдению Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
Административным органом соблюдены процессуальные требования, установленные Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях. Нарушений прав и законных интересов лица, привлекаемого к административной ответственности, при рассмотрении Государственной жилищной инспекцией Волгоградской области дела об административном правонарушении судом апелляционной инстанции не усмотрено.
Доводы апелляционной жалобы о том, что Общество привлечено к административной ответственности незаконно, поскольку муниципальный контракт, в соответствии с которым вышеперечисленные дома были переданы в управление ООО "Управляющая компания "Клетская", расторгнут, суд апелляционной инстанции признает несостоятельными.
Из материалов дела следует, что муниципальный контракт N 168 от 15 октября 2010 г. на управление многоквартирными домами расторгнут с 14 октября 2011 года, что подтверждается письмом Администрации Клетского сельского поселения Клетского муниципального района Волгоградской области N 527 от 14 сентября 2011 г. Тогда как административное правонарушение выявлено 06 октября 2011 г. при проведении проверки Облгосжилинспекцией, т.е. до расторжения муниципального контракта.
Изложенное свидетельствует о том, что суд всесторонне, полно и объективно исследовал фактические обстоятельства и материалы дела, надлежаще оценил их. Нормы права при разрешении спора применены судом правильно, нарушений процессуальных норм, влекущих отмену или изменение судебного акта, не установлено.
При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Клетская" удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 декабря 2011 года по делу N А12-21310/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Клетская" (ст-ца Клетская Клетского района Волгоградской области) - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 АПК РФ, в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 АПК РФ, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Волгоградской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
Л.Б.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
М.А.АКИМОВА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.02.2012 ПО ДЕЛУ N А12-21310/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 февраля 2012 г. по делу N А12-21310/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2012 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александровой Л.Б.,
судей: Акимовой М.А., Жевак И.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малковой С.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Клетская" (ст-ца Клетская Клетского района Волгоградской области) на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 декабря 2011 г. по делу N А12-21310/2011 (судья Наумова М.Ю.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Клетская" (ст-ца Клетская Клетского района Волгоградской области)
к Государственной жилищной инспекции Волгоградской области (г. Волгоград)
об отмене постановления N 2567 о назначении административного наказания от 18 октября 2011 года
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Клетская" обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением об отмене постановления Государственной жилищной инспекции Волгоградской области N 2567 о назначении административного наказания от 18 октября 2011 г., в соответствии с которым ООО "Управляющая компания "Клетская" признано виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, и ему назначено административное наказание в виде штрафа в сумме сорок тысяч рублей.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 13 декабря 2011 г. в удовлетворении заявленных требований было отказано.
ООО "Управляющая компания "Клетская", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит принятое по делу решение отменить, по основаниям, изложенным в жалобе. Заявитель жалобы указывает на то, что собственники многоквартирных жилых домов на общем собрании должны были утвердить перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также размер финансирования на эти мероприятия, что на момент составления протокола об административном правонарушении не сделано. По мнению заявителя жалобы, жилищное законодательство не предусматривает обязанности выполнения таких услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме без соразмерной оплаты таких услуг и работ. Также заявитель полагает, что поскольку муниципальный контракт на управление многоквартирными домами N 168 от 15 октября 2010 г. расторгнут, то и привлечение Общества к административной ответственности необоснованно.
Административный орган считает решение суда законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания "Клетская" - без удовлетворения.
Стороны в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела указанные лица извещены надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются почтовые уведомления N 77137, 77138. Почтовые отправления вручены ООО "Управляющая компания "Клетская" и административному органу 11 и 10 января 2012 года соответственно. Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на сайте суда в сети Интернет 30 декабря 2011 года. Лица, участвующие в деле, имели реальную возможность обеспечить явку представителей в судебное заседание, либо известить суд о причинах неявки. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
От Государственной жилищной инспекции Волгоградской области поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя.
Арбитражный суд апелляционной инстанции находит возможным рассмотреть дело в отсутствие ООО "Управляющая компания "Клетская" и Государственной жилищной инспекции Волгоградской области, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Дело в арбитражном суде апелляционной инстанции рассматривается в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в отзыве на апелляционную жалобу, исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 06 октября 2011 года главным специалистом одела энергонадзора Государственной жилищной инспекции Волгоградской области Шарлай А.Д. на основании распоряжения первого заместителя руководителя Государственной жилищной инспекции Волгоградской области Машлыкина А.П. N 2567 от 03 октября 2011 г. была проведена выездная внеплановая проверка технического состояния многоквартирных домов N 43, 45 по ул. Дымченко, N 64, 72 по ул. Луначарского, N 14 по ул. Микрорайон станицы Клетская Клетского района Волгоградской области.
Основанием для проведения проверки послужило поручение прокуратуры Волгоградской области от 22.06.2011 г. N 7/1-28-2011.
В ходе проверки при обследовании общего имущества многоквартирного дома N 64 по ул. Луначарского ст. Клетская Волгоградской области установлены нарушения пунктов 10, 11, 13, 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, а также обязательных требований Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 (далее - Правила), в том числе пунктов 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.6.10, 1.5.3, 5.6.1, 5.6.2, 5.6.6, и пункта 4.5 ГОСТ Р 51617-2000 "Жилищно-коммунальные услуги", выразившиеся в следующем: отсутствует техническая документация: акт общего весеннего осмотра многоквартирного дома, паспорт готовности дома к эксплуатации в зимних условиях, технический отчет испытаний электрооборудования многоквартирного дома; отсутствуют светильники в безопасном исполнении над входами в подъезды N 2, N 3, а также на 1 этаже в подъезде N 1; соединение проводов в этажных щитках подъездов N 1, N 2, N 3 выполнено на скрутках; внутри этажных щитков подъездов N 1, N 2, N 3 мусор и паутина; на дверцах щитов ВРУ с внутренней стороны отсутствуют однолинейные схемы, надписи с указанием значения тока плавкой вставки на предохранителях или номинального тока автоматических выключателей и наименование электроприемников, соответственно, через них получающих питание.
В ходе проверки при обследовании общего имущества многоквартирного дома N 72 по ул. Луначарского ст. Клетская Волгоградской области установлены нарушения пунктов 10, 11, 13, 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, а также пунктов 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.6.10, 1.5.3, 3.2.18, 4.8.15, 5.6.1, 5.6.2, 5.6.6 Правил и пункта 4.5 ГОСТ Р 51617-2000, выразившиеся в следующем: отсутствует техническая документация: акт общего весеннего осмотра многоквартирного дома, паспорт готовности дома к эксплуатации в зимних условиях, технический отчет испытаний электрооборудования многоквартирного дома; отсутствуют светильники в безопасном исполнении над входами в подъезды N 1, N 2; этажные щитки в подъездах N 2 (1 этаж), N 3 (2 этаж) не закрыты; соединение проводов в этажных щитках подъездов N 1, N 2, N 3 выполнено на скрутках; внутри этажных щитков подъездов N 1, N 2, N 3 мусор и паутина; на дверцах щитов ВРУ с внутренней стороны отсутствуют однолинейные схемы, надписи с указанием значения тока плавкой вставки на предохранителях или номинального тока автоматических выключателей и наименование электроприемников, соответственно, через них получающих питание.
При обследовании общего имущества многоквартирного дома N 43 по ул. Дымченко ст. Клетская Волгоградской области установлены нарушения пунктов 10, 11, 13, 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, а также пунктов 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.6.10, 1.5.3, 3.2.18, 4.8.15, 5.6.1, 5.6.2, 5.6.6 Правил, выразившиеся в следующем: отсутствует техническая документация: акт общего весеннего осмотра многоквартирного дома, паспорт готовности дома к эксплуатации в зимних условиях, технический отчет испытаний электрооборудования многоквартирного дома; отсутствуют светильники в безопасном исполнении в подъездах N 1 (1 этаж), N 2 (1, 2 этажи); этажные щитки в подъездах N 1 (2 этаж), N 2 (1, 2 этажи) не закрыты; соединение проводов в этажных щитках подъездов N 1, N 2 выполнено на скрутках; внутри этажных щитков мусор и паутина; на дверцах щитов ВРУ с внутренней стороны отсутствуют однолинейные схемы, надписи с указанием значения тока плавкой вставки на предохранителях или номинального тока автоматических выключателей и наименование электроприемников, соответственно, через них получающих питание.
При обследовании общего имущества многоквартирного дома N 45 по ул. Дымченко ст. Клетская Волгоградской области установлены нарушения пунктов 10, 11, 13, 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, а также пунктов 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.6.10, 1.5.3, 3.2.18, 4.8.15, 5.6.1, 5.6.2, 5.6.6 Правил, выразившиеся в следующем: отсутствует техническая документация: акт общего весеннего осмотра многоквартирного дома, паспорт готовности дома к эксплуатации в зимних условиях, технический отчет испытаний электрооборудования многоквартирного дома; отсутствуют светильники в безопасном исполнении в подъездах N 1, N 2; этажные щитки в подъездах N 1, N 2 не закрыты; соединение проводов в этажных щитках подъездов N 1, N 2 выполнено на скрутках; внутри этажных щитков мусор и паутина; на дверцах щитов ВРУ с внутренней стороны отсутствуют однолинейные схемы, надписи с указанием значения тока плавкой вставки на предохранителях или номинального тока автоматических выключателей и наименование электроприемников, соответственно, через них получающих питание.
В ходе проверки при обследовании общего имущества многоквартирного дома N 14 по ул. Микрорайон ст. Клетская Волгоградской области установлены нарушения пунктов 10, 11, 13, 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, а также пунктов 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.6.10, 1.5.3, 3.2.18, 4.8.15, 5.6.1, 5.6.2, 5.6.6 Правил и пункта 4.5 ГОСТ Р 51617-2000, выразившиеся в следующем: отсутствует техническая документация: акт общего весеннего осмотра многоквартирного дома, паспорт готовности дома к эксплуатации в зимних условиях, технический отчет испытаний электрооборудования многоквартирного дома; отсутствуют светильники в безопасном исполнении над входами в подъезды N 2, N 3; этажные щитки в подъезде N 2 не закрыты; соединение проводов в этажных щитках подъездов N 1, N 2, N 3 выполнено на скрутках; внутри этажных щитков подъездов N 1, N 2, N 3 мусор и паутина; на дверцах щитов ВРУ с внутренней стороны отсутствуют однолинейные схемы, надписи с указанием значения тока плавкой вставки на предохранителях или номинального тока автоматических выключателей и наименование электроприемников, соответственно, через них получающих питание.
По результатам проверки 06 октября 2011 г. был составлен акт проверки N 2567.
06 октября 2011 года главным специалистом одела энергонадзора Государственной жилищной инспекции Волгоградской области Шарлай А.Д. в отношении общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Клетская" в присутствии генерального директора Общества Латкина П.Н. был составлен протокол об административном правонарушении N 2567.
18 октября 2011 года заместителем руководителя Государственной жилищной инспекции Волгоградской области Дьяковым В.Е. было принято постановление N 2567 о назначении административного наказания, в соответствии с которым ООО "Управляющая компания "Клетская" признано виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотренного статей 7.22 КоАП РФ, и ему назначено наказание в виде административного штрафа в сумме сорок тысяч рублей.
Не согласившись с постановлением о назначении административного наказания и, полагая, что юридическое лицо привлечено к административной ответственности в связи с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО "Управляющая компания "Клетская" обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с соответствующим заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных ООО "Управляющая компания "Клетская" требований, правомерно пришел к выводам о том, что факт совершения административного правонарушения и вина Общества в его совершении подтверждаются материалами дела. Обоснован вывод суда первой инстанции о том, что административным органом соблюдены процессуальные требования, установленные Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях.
Статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях административная ответственность установлена за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.
Следовательно, для привлечения к административной ответственности в соответствии со статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях необходимо доказать, что лицо является ответственным за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, а также то обстоятельство, что этим лицом нарушены Правила содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядок и правила признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а также то, что переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений произведено без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.
Объективную сторону оспариваемого заявлением правонарушения составляет противоправное бездействие, выразившееся в невыполнении Обществом требований установленных Правилами.
Материалами дела подтверждается, что в ходе проведенной жилищной инспекцией проверки с целью проверки соблюдения законности при подготовке жилищного фонда к работе в осенне-зимний период 2011 - 2012 г.г. установлены многочисленные нарушения Правил. Указанные нарушения были отражены и подробно описаны в акте проверки N 2567 от 06 октября 2011 года.
Факты нарушения обязательных требований Правил подтверждены материалами дела.
В соответствии со статьей 14 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции органов местного самоуправления относится осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Статья 30 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним.
В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за плату обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользующимся помещениями в этом доме лицам.
Согласно п. п. 2, 39 и 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, управляющие организации несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством. Контроль за содержанием общего имущества осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Крыши, лестничные клетки, подвал, балконы относятся к общему имуществу многоквартирного дома.
15 октября 2010 года Администрация Клетского сельского поселения заключила с ООО "Управляющая компания "Клетская" муниципальный контракт N 168 на управление многоквартирными домами. Данный контракт был заключен на основании результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, проведенного Администрацией Клетского сельского поселения. Согласно протоколу N 1 от 04 октября 2010 г. победителем конкурса является ООО "Управляющая компания "Клетская".
В соответствии с условиями настоящего муниципального контракта ООО "Управляющая компания "Клетская" в управление были переданы многоквартирные жилые дома согласно приложению N 1, в том числе N 64, 72 по ул. Луначарского, N 43, 45 по ул. Дымченко, N 14 по ул. Микрорайон.
По условиям муниципального контракта Победитель конкурса, согласно условий проведенного конкурса, обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных жилых домов, предоставлять коммунальные услуги собственникам, нанимателям и временным жильцам жилых помещений многоквартирных домов, осуществлять иную, направленную на достижение цели управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
В соответствии с частью 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу положений статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного обительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Исходя из положений вышеперечисленных норм, Управляющая компания должна направить собственникам помещений в многоквартирном доме проект договора управления, в котором бы содержались предложения по перечню услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядку изменения такого перечня, а также перечню коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; по порядку определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги и порядку внесения такой платы.
Данные обязательства ООО "Управляющая компания "Клетская" с момента принятии многоквартирных домов в управление не выполнила.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе со ссылкой на положения Письма Министерства регионального развития РФ от 14 октября 2008 г. N 26084-СК/14, суд апелляционной инстанции отклоняет в связи со следующим.
В соответствии с частью 2 статьи 2.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за правонарушение которых настоящим Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Исходя из части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В соответствии с пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
В силу статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В пунктах 10, 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491, установлены требования к содержанию общего имущества, согласно которым общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе, о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
Пунктами 16 и 17 данных Правил определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. N 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Более того статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
На основании статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.
Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний, и создало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований, государственную жилищную инспекцию, Положение о которой утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 г. N 1086 (с последующими изменениями и дополнениями).
Следовательно, системное толкование совокупности приведенных Положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2010 г. N 6464/10.
При таких обстоятельствах, с момента принятия многоквартирных жилых домов N 64, 72 по ул. Луначарского, N 43, 45 по ул. Дымченко, N 14 по ул. Микрорайон ст-ца Клетская Волгоградской области обязанности по содержанию и ремонту указанного дома возникли у управляющей организации ООО "Управляющая компания "Клетская", которое с этого момента несет всю ответственность за ненадлежащее исполнение своих обязательств. Принимая на себя управление многоквартирными домами, заявитель знал о состоянии передаваемого жилья. Меры по обеспечению нормального содержания и ремонта общего имущества должны были быть приняты управляющей организацией с момента принятия многоквартирных домов в управление, а не после проведения Госжилинспекцией проверки соблюдения ООО "Управляющая компания "Клетская" Правил содержания общего имущества этих домов. Управляющей организацией с момента принятия в управление домов не были приняты все зависящие меры по соблюдению Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
Административным органом соблюдены процессуальные требования, установленные Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях. Нарушений прав и законных интересов лица, привлекаемого к административной ответственности, при рассмотрении Государственной жилищной инспекцией Волгоградской области дела об административном правонарушении судом апелляционной инстанции не усмотрено.
Доводы апелляционной жалобы о том, что Общество привлечено к административной ответственности незаконно, поскольку муниципальный контракт, в соответствии с которым вышеперечисленные дома были переданы в управление ООО "Управляющая компания "Клетская", расторгнут, суд апелляционной инстанции признает несостоятельными.
Из материалов дела следует, что муниципальный контракт N 168 от 15 октября 2010 г. на управление многоквартирными домами расторгнут с 14 октября 2011 года, что подтверждается письмом Администрации Клетского сельского поселения Клетского муниципального района Волгоградской области N 527 от 14 сентября 2011 г. Тогда как административное правонарушение выявлено 06 октября 2011 г. при проведении проверки Облгосжилинспекцией, т.е. до расторжения муниципального контракта.
Изложенное свидетельствует о том, что суд всесторонне, полно и объективно исследовал фактические обстоятельства и материалы дела, надлежаще оценил их. Нормы права при разрешении спора применены судом правильно, нарушений процессуальных норм, влекущих отмену или изменение судебного акта, не установлено.
При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Клетская" удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 декабря 2011 года по делу N А12-21310/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Клетская" (ст-ца Клетская Клетского района Волгоградской области) - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 АПК РФ, в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 АПК РФ, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Волгоградской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
Л.Б.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
М.А.АКИМОВА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)