Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.04.2011 ПО ДЕЛУ N А54-5538/2010

Разделы:
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 апреля 2011 г. по делу N А54-5538/2010


Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 апреля 2011 года.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Мордасова Е.В.,
судей Рыжовой Е.В., Сентюриной И.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цукановой А.А.,
при участии в судебном заседании:
- от ответчика: Облитяева И.М. - представителя по доверенности от 20.02.2011 (л.д. 129);
- от истца и третьего лица: не явились, извещены судом надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Рязаньгорстрой", г. Рязань, (регистрационный номер - 20АП-1313/2011) на решение Арбитражного суда Рязанской области от 31.01.2011 по делу N А54-5538/2010 (судья Гришина О.В.), принятое по исковому заявлению администрации города Рязани, г. Рязань, к открытому акционерному обществу "Рязаньгорстрой", г. Рязань, третье лицо: Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области, г. Рязань, о взыскании задолженности в сумме 3 690 019 руб. 45 коп. и пени в сумме 593 441 руб. 13 коп.,
установил:

администрация города Рязани (далее - администрация г. Рязани), г. Рязань, обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Рязаньгорстрой" (далее - ОАО "Рязаньгорстрой"), г. Рязань, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, г. Рязань, о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с 01.04.2008 по 14.06.2010 в размере 3 690 019 руб. 45 коп. и пени за несвоевременное внесение платежей за период с 16.06.2008 по 14.09.2010 в сумме 593 441 руб. 13 коп.
Решением суда исковые требования удовлетворены частично: с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в размере 3 690 019 руб. 45 коп., и пени в размере 294 720 руб.
Не согласившись с такой позицией суда, ответчик обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своих доводов заявитель ссылается на то, что в период с декабря 2006 по сентябрь 2008 в эксплуатацию введена большая часть жилых домов, расположенных на арендуемом ответчиком земельном участке. Письмом Управления экономического развития администрации г. Рязани от 18.12.2009 N 10/4-08/1201 истец уведомил ОАО "Рязаньгорстрой" о своем согласии на оплату арендатором земельного участка общей площадью 6350 кв. м, на котором не завершено строительство. Помимо этого ответчик указывает на то, что с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (т.е. с 01.03.2005) спорный земельный участок как ранее сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Истец и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили.
В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации г. Рязани N 1041 от 31.03.2005 (л.д. 10) ОАО "Рязаньгорстрой" предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 21 852,4 кв. м, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, (Октябрьский округ), для завершения строительства жилых домов.
22.06.2005 между администрацией г. Рязани (арендодатель) и ОАО "Рязаньгорстрой" (арендатор) заключен договор N С053-05 аренды земельного участка (л.д. 11 - 13), по которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду на срок с 01.04.2005 по 01.04.2008 земельный участок из категории земель поселений с кадастровым номером 62:29:011 00 05:0024, общей площадью 21 852,4 кв. м, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов (Октябрьский округ), для завершения строительства жилых домов в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка. Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается отметкой Управления Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 05.08.2005.
В соответствии с пунктами 2.1., 2.2., 4.2. договора использование земельного участка является платным. ОАО "Рязаньгорстрой" обязалось своевременно и в соответствии с условиями договора вносить арендную плату, которая рассчитывается арендодателем на основании базового размера арендной платы, установленного администрацией города Рязани для 34 градостроительной экономической оценочной зоны города Рязани. Арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября по ставкам, действующим в расчетный период.
Ставки арендной платы указаны в постановлениях администрации г. Рязани N 1254 от 03.03.2008, N 7501 от 12.12.2008 и N 9245 от 25.12.2009 (л.д. 15, 20, 25).
Пунктом 5.1. договора предусмотрено, что за невнесение арендной платы в установленный обязательством срок начисляется пеня в размере 0,04% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
10.07.2008 стороны заключили соглашение (л.д. 14), по которому срок действия договора N С053-05 аренды земельного участка от 22.06.2005 продлен на период строительства по 01.04.2011 с обязательным внесением арендной платы с применением повышающего коэффициента 4,0. Соглашение прошло государственную регистрацию 12.08.2005, что подтверждается отметкой регистрирующего органа.
Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по внесению арендной платы по договору за период с 01.04.2008 по 14.06.2010, администрация г. Рязани обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с настоящим исковым заявлением.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия у ответчика задолженности по внесению арендной платы и непредставления арендатором доказательств ее уплаты, а также правомерном начислении истцом пени за несвоевременное исполнение обязательств по договору и их несоразмерности понесенным убыткам.
В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.
В силу частей 1, 3 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В настоящем споре правоотношения сторон возникли из договора аренды, правовое регулирование которого определено главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как предусмотрено частью 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Поскольку ответчиком в материалы дела не были представлены доказательства внесения арендной платы за пользование спорным земельным участком с 01.04.2008 по 14.06.2010, суд первой инстанции обоснованно посчитал требование истца о взыскании с ОАО "Рязаньгорстрой" задолженности по договору аренды от 22.06.2005 в размере 3 690 019 руб. 45 коп. подлежащим удовлетворению.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки его исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пени).
Пунктом 5.1. договора N С053-05 аренды земельного участка от 22.06.2005 предусмотрена ответственность за нарушение сроков внесения арендных платежей в виде пени в размере 0,04% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору установлен судом, требование истца о взыскании пени также является правомерным.
Вместе с тем, статьей 333 ГК РФ предусмотрено, что суд вправе уменьшить, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Посчитав, что сумма начисленной неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции исходил из размера действовавших в период нарушения обязательства ставок рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, а также компенсационной природы неустойки. Судебная коллегия считает такой вывод арбитражного суда области правомерным и обоснованным, в связи с чем требование истца о взыскании пени также признает подлежащим удовлетворению в части взыскания 294 720 руб.
Судебной коллегией признается необоснованной ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что письмом Управления экономического развития администрации г. Рязани от 18.12.2009 N 10/4-08/1201 истец уведомил ОАО "Рязаньгорстрой" о своем согласии на оплату арендатором земельного участка общей площадью 6350 кв. м, на котором не завершено строительство - т.е. на изменение условий договора.
В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Пунктом 7.2. договора N С053-05 аренды земельного участка от 22.06.2005 предусмотрено, что расторжение и изменение договора совершается в той же форме, как и договор, за исключением изменения ставки арендной платы. Таким образом соглашение сторон об изменении условий договора должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке.
Вместе с тем письмо от 18.12.2009 N 10/4-08/1201 от 18.12.2009 (л.д. 37), подписанное начальником отдела администрирования неналоговых платежей, не зарегистрировано уполномоченным органом, а также не содержит каких-либо указаний на наличие у арендодателя - администрации г. Рязани волеизъявления на изменение условий договора аренды и носит информативный характер.
Также суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанием ответчика на то, что с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (т.е. с 01.03.2005) спорный земельный участок как ранее сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2, 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 62:29:011 00 05:0024, общей площадью 21852,4 кв. м, состоит из территории, строительство объектов на которой завершено, и земельного участка площадью 6350 кв. м, строительство объектов на котором не закончено, межевание которых не производилось, не представляется возможным выделить земельные участки, которые находятся под законченными строительством домами. Таким образом, земельные участки, на которых находятся построенные и переданные собственникам помещений жилые дома, не сформированы, в связи с чем право общей долевой собственности у собственников жилых помещений жилых домов, расположенных по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, д. 51, к. 1; г. Рязань, ул. Новоселов, д. 51, к. 2; г. Рязань, ул. Новоселов, д. 51, к. 3; г. Рязань, Васильевский пр., д. 3, и построенных на земельном участке с кадастровым номером 62:29:011 00 05:0024, не возникло.
Заявитель указывает, что для проведения территориального землеустройства (межевания земельного участка площадью 6350 кв. м) 10.12.2008 между истцом и МУП "Информационно-кадастровый центр по землеустройству и градостроительству" был заключен договор N Ю-438-08 (л.д. 135), однако межевание участка данной организацией не было проведено. Такая ссылка не может быть принята во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку из указанного договора невозможно установить в отношении какого конкретно земельного участка должно было быть проведено территориальное землеустройство. Кроме того ответчиком, знавшем о неисполнении МУП "Информационно-кадастровый центр по землеустройству и градостроительству" обязательств по договору от 10.12.2008, не предпринимались какие-либо действия с целью понуждения исполнителя к проведению межевания в установленном порядке. Иных организаций для проведения указанной процедуры заказчик также не привлекал.
С учетом изложенного, а также оценки в совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда области и удовлетворения требований апеллянта.
Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Обстоятельствам дела, исследованным судом первой инстанции, и взаимоотношениям сторон дана правильная правовая квалификация.
В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине, уплаченной за подачу апелляционной жалобы на решение арбитражного суда, в сумме 2 000 рублей относятся на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 31 января 2011 года по делу N А54-5538/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий судья
Е.В.МОРДАСОВ
Судьи
Е.В.РЫЖОВА
И.Г.СЕНТЮРИНА














© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)