Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2009 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ждановой Л.И.
судей Залевской Е.А., Кулеш Т.А.
при ведении протокола судебного заседания председательствующим Ждановой Л.И.
при участии:
от истца: без участия (извещен)
от ответчика: без участия (извещен)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального учреждения "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска", г. Бийск
на решение Арбитражного суда Алтайского края
от 08 июля 2009 года по делу N А03-8920/2008 (судья Михайлюк Н.А.)
по иску муниципального учреждения "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска", г. Бийск
к Обществу с ограниченной ответственностью "Евроремонт", г. Бийск
о взыскании 417 565,36 руб.,
муниципальное учреждение "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к ООО "Евроремонт" о взыскании 129 478,15 руб. задолженности по договору аренды N 133 от 11.01.2005 года за период с 11.10.2007 года по 11.06.2008 года.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 10.12.2008 года в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.04.2009 года решение арбитражного суда от 10.12.2008 года отменено и дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.
При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнил исковые требования: просит взыскать с ответчика 417 565,36 руб., в том числе задолженность по арендной плате в размере 382 093,15 руб. за период с 01.01.2008 года по 31.05.2009 года и пени за просрочку платежей в размере 35 472,21 руб. за период с 11.06.2008 года по 22.06.2009 года.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 08.07.2009 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Алтайского края от 08.07.2009 года отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, так как материалами дела установлено, что спорное помещение арендуется ответчиком в торговых целях (помещения торгового зала, офиса, туалета), в которых находятся часть общих инженерно-технических систем (водоснабжения, отопления, канализации). При этом, в арендуемом обществом помещении отсутствуют узлы ввода и приборы учета холодного и горячего водоснабжения дома N 63, данное помещения используются в качестве самостоятельного помещения - магазина, а не по вспомогательному назначению только для обслуживания других помещений в дома. Таким образом, данное помещение не носит исключительно технический характер, несмотря на нахождение в нем части инженерно-технических систем, являющихся общим имуществом собственников помещений жилого дома, кроме того, к инженерным коммуникациям, расположенным в помещении магазина имеется свободный доступ для их обслуживания.
Подробно доводы истца изложены в апелляционной жалобе.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу возражал против доводов жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению, так как материалами дела установлено, что весь подвал жилого дома по ул. Васильева, 63 в г. Бийске является техническим подвалом и в силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Поскольку согласия всех собственников имущества многоквартирного дома получено не было, договор аренды N 133 от 11.01.2005 года части подвала правомерно признан недействительной сделкой с момента ее совершения.
Письменный отзыв ООО "Евроремонт" приобщен к материалам дела.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (ч. 1 ст. 123 АПК РФ)), в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
В порядке ч. 1 ст. 266, ч. 3 ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.
Проверив материалы дела в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Алтайского края от 08.07.2009 года не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между муниципальным учреждением "Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска" (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Жилтрест N 3" (балансодержатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Евроремонт" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 133 от 11.01.2005 года.
В соответствии с указанным договором арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение в виде части подвального помещения жилого дома, общей площадью 153,1 кв. м., расположенное по адресу: г. Бийск, ул. Васильева, 63, а арендатор обязался принять его и своевременно вносить арендную плату.
Данный договор согласно пункту 1.5. договора имеет силу акта приема-передачи.
По условиям указанного договора арендатор обязан производить оплату арендных платежей ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом (пункт 3.2 договора).
Пунктом 3.1 договора установлен порядок расчета арендной платы. На момент заключения договора ежемесячная арендная плата составляет 7 764,47 руб.
Пунктом 4.1 договора установлена ответственность арендатора за неуплату ежемесячных платежей в установленный договором срок в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Полагая, что ответчик обязанность по внесению арендных платежей, установленную указанным договором, исполнял ненадлежащим образом, истец обратился в Арбитражный суд Алтайского края с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции по существу принял правильное решение.
Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с 1 марта 2005 года введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом.
Из приведенной нормы следует, что общим имуществом являются подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Следовательно, признаком, позволяющим отнести подвал к общему имущества собственников помещений в многоквартирном доме, является наличие в нем инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования.
Согласно акту осмотра подвальной части жилого дома N 63 по ул. Васильева в г. Бийске, занимаемой магазином ООО "Евроремонт", составленному 02.06.2009 года с участием представителей истца, ответчика и ООО "Коммунальщик", в помещении, переданном в аренду ответчику (комнаты 90, 92, 93), по плану подвала находятся торговый зал, офис, санузел и часть системы горячего и холодного водоснабжения, канализации, отопления, обслуживающие более одного жилого помещения в жилом доме N 63 по ул. Васильева.
В нежилом помещении подвала N 92 смонтированы системы отопления (стояки подачи и обратки), врезанные в крылевые трубы системы отопления для снабжения жилых помещений (квартир) второго, третьего и четвертого этажей дома, а также нежилого помещения первого этажа, с запорной арматурой. Данное обстоятельство подтверждается также актом технического обследования подвала от 17.06.2009 года и заключением ООО "Промгражданпроект".
При этом, представленная истцом справка директора ООО "Управляющая компания "Кристалл" Неверовой К.Я. от 30.06.2009 года N 334 не опровергает указанные документы, так как и в этой справке признается наличие инженерных коммуникаций, расположенных в помещении магазина.
Кроме того, истец в суде первой инстанции не отрицал, что доступ к общедомовому оборудованию осуществляется через дверцы, выполненные в отделке стен помещения, занимаемого ответчиком. Следовательно, обслуживание сетей общего пользования возможно только из помещения, занимаемого ответчиком, и иного доступа к стоякам не имеется.
Таким образом, занимаемое ответчиком помещение является частью технического подвала жилого дома, то есть общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома.
Доказательств обратного истец в нарушении ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ в материалы дела не представил.
Согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Вместе с тем, как правомерно отмечено судом первой инстанции, истец договор аренды подвального помещения жилого дома в нарушение вышеназванной нормы закона заключил без согласия и участия других собственников, в связи с чем, заявленные исковые требования, основанные на недействительности сделки, удовлетворению не подлежат.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение в обжалуемой части является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,
решение Арбитражного суда Алтайского края от 08 июля 2009 года по делу N А03-8920/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.09.2009 N 07АП-1230/09(2) ПО ДЕЛУ N А03-8920/2008
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 сентября 2009 г. N 07АП-1230/09(2)
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2009 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ждановой Л.И.
судей Залевской Е.А., Кулеш Т.А.
при ведении протокола судебного заседания председательствующим Ждановой Л.И.
при участии:
от истца: без участия (извещен)
от ответчика: без участия (извещен)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального учреждения "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска", г. Бийск
на решение Арбитражного суда Алтайского края
от 08 июля 2009 года по делу N А03-8920/2008 (судья Михайлюк Н.А.)
по иску муниципального учреждения "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска", г. Бийск
к Обществу с ограниченной ответственностью "Евроремонт", г. Бийск
о взыскании 417 565,36 руб.,
установил:
муниципальное учреждение "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к ООО "Евроремонт" о взыскании 129 478,15 руб. задолженности по договору аренды N 133 от 11.01.2005 года за период с 11.10.2007 года по 11.06.2008 года.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 10.12.2008 года в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.04.2009 года решение арбитражного суда от 10.12.2008 года отменено и дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.
При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнил исковые требования: просит взыскать с ответчика 417 565,36 руб., в том числе задолженность по арендной плате в размере 382 093,15 руб. за период с 01.01.2008 года по 31.05.2009 года и пени за просрочку платежей в размере 35 472,21 руб. за период с 11.06.2008 года по 22.06.2009 года.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 08.07.2009 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Алтайского края от 08.07.2009 года отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, так как материалами дела установлено, что спорное помещение арендуется ответчиком в торговых целях (помещения торгового зала, офиса, туалета), в которых находятся часть общих инженерно-технических систем (водоснабжения, отопления, канализации). При этом, в арендуемом обществом помещении отсутствуют узлы ввода и приборы учета холодного и горячего водоснабжения дома N 63, данное помещения используются в качестве самостоятельного помещения - магазина, а не по вспомогательному назначению только для обслуживания других помещений в дома. Таким образом, данное помещение не носит исключительно технический характер, несмотря на нахождение в нем части инженерно-технических систем, являющихся общим имуществом собственников помещений жилого дома, кроме того, к инженерным коммуникациям, расположенным в помещении магазина имеется свободный доступ для их обслуживания.
Подробно доводы истца изложены в апелляционной жалобе.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу возражал против доводов жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению, так как материалами дела установлено, что весь подвал жилого дома по ул. Васильева, 63 в г. Бийске является техническим подвалом и в силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Поскольку согласия всех собственников имущества многоквартирного дома получено не было, договор аренды N 133 от 11.01.2005 года части подвала правомерно признан недействительной сделкой с момента ее совершения.
Письменный отзыв ООО "Евроремонт" приобщен к материалам дела.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (ч. 1 ст. 123 АПК РФ)), в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
В порядке ч. 1 ст. 266, ч. 3 ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.
Проверив материалы дела в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Алтайского края от 08.07.2009 года не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между муниципальным учреждением "Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска" (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Жилтрест N 3" (балансодержатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Евроремонт" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 133 от 11.01.2005 года.
В соответствии с указанным договором арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение в виде части подвального помещения жилого дома, общей площадью 153,1 кв. м., расположенное по адресу: г. Бийск, ул. Васильева, 63, а арендатор обязался принять его и своевременно вносить арендную плату.
Данный договор согласно пункту 1.5. договора имеет силу акта приема-передачи.
По условиям указанного договора арендатор обязан производить оплату арендных платежей ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом (пункт 3.2 договора).
Пунктом 3.1 договора установлен порядок расчета арендной платы. На момент заключения договора ежемесячная арендная плата составляет 7 764,47 руб.
Пунктом 4.1 договора установлена ответственность арендатора за неуплату ежемесячных платежей в установленный договором срок в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Полагая, что ответчик обязанность по внесению арендных платежей, установленную указанным договором, исполнял ненадлежащим образом, истец обратился в Арбитражный суд Алтайского края с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции по существу принял правильное решение.
Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с 1 марта 2005 года введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом.
Из приведенной нормы следует, что общим имуществом являются подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Следовательно, признаком, позволяющим отнести подвал к общему имущества собственников помещений в многоквартирном доме, является наличие в нем инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования.
Согласно акту осмотра подвальной части жилого дома N 63 по ул. Васильева в г. Бийске, занимаемой магазином ООО "Евроремонт", составленному 02.06.2009 года с участием представителей истца, ответчика и ООО "Коммунальщик", в помещении, переданном в аренду ответчику (комнаты 90, 92, 93), по плану подвала находятся торговый зал, офис, санузел и часть системы горячего и холодного водоснабжения, канализации, отопления, обслуживающие более одного жилого помещения в жилом доме N 63 по ул. Васильева.
В нежилом помещении подвала N 92 смонтированы системы отопления (стояки подачи и обратки), врезанные в крылевые трубы системы отопления для снабжения жилых помещений (квартир) второго, третьего и четвертого этажей дома, а также нежилого помещения первого этажа, с запорной арматурой. Данное обстоятельство подтверждается также актом технического обследования подвала от 17.06.2009 года и заключением ООО "Промгражданпроект".
При этом, представленная истцом справка директора ООО "Управляющая компания "Кристалл" Неверовой К.Я. от 30.06.2009 года N 334 не опровергает указанные документы, так как и в этой справке признается наличие инженерных коммуникаций, расположенных в помещении магазина.
Кроме того, истец в суде первой инстанции не отрицал, что доступ к общедомовому оборудованию осуществляется через дверцы, выполненные в отделке стен помещения, занимаемого ответчиком. Следовательно, обслуживание сетей общего пользования возможно только из помещения, занимаемого ответчиком, и иного доступа к стоякам не имеется.
Таким образом, занимаемое ответчиком помещение является частью технического подвала жилого дома, то есть общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома.
Доказательств обратного истец в нарушении ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ в материалы дела не представил.
Согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Вместе с тем, как правомерно отмечено судом первой инстанции, истец договор аренды подвального помещения жилого дома в нарушение вышеназванной нормы закона заключил без согласия и участия других собственников, в связи с чем, заявленные исковые требования, основанные на недействительности сделки, удовлетворению не подлежат.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение в обжалуемой части является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Алтайского края от 08 июля 2009 года по делу N А03-8920/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий:
ЖДАНОВА Л.И.
Судьи:
ЗАЛЕВСКАЯ Е.А.
КУЛЕШ Т.А.
ЖДАНОВА Л.И.
Судьи:
ЗАЛЕВСКАЯ Е.А.
КУЛЕШ Т.А.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)