Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Корниенко М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Коми в составе председательствующего Тепляковой Е.Л.,
судей Ауловой Т.С. и Орловой И.А.
при секретаре Г.Н.,
рассмотрев в судебном заседании 20 сентября 2012 года дело по апелляционной жалобе ООО "Управляющая компания "Дом" на решение Ухтинского городского суда Республики Коми от 19 июля 2012 года, по которому
- признаны противоправными действия Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Дом" в отношении неопределенного круга потребителей, выразившиеся в нарушении прав потребителей в части не доведения информации до потребителей, обязательность предоставления которой предусмотрена законодательством, в части включения в фактически заключенные договоры на управление многоквартирными домами с потребителями условий, ущемляющих права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей;
- Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Дом" обязано разместить на информационных стендах (стойках) в помещении ЖРЭУ-5 по адресу: ..., ЖРЭУ-8, ЖРЭУ-10 по адресу: ... полную информацию в соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 года N 731, а также разместить информацию о сроках проведения работ по текущему ремонту, по текущему ремонту за дополнительную плату (сверх тарифа), по проведению работ по заявлениям собственников в сети Интернет на официальном портале администрации МОГО "Ухта" (http://mouhta.ru/), раздел "ЖКХ",подраздел "Управление многоквартирными домами", подраздел "ООО "УК"Дом", а также на собственном сайте (http://uhta-ukdom.ru/);
- признаны недействительными условия, содержащиеся в типовых договорах управления многоквартирным домом, заключенных между ООО "Управляющая компания "Дом" и потребителями: "Управляющая организация обязана оказывать услуги и выполнять работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда с учетом фактического состояния общего имущества и в пределах денежных средств, поступающих в адрес Управляющей организации от собственников, нанимателей, арендаторов жилых и нежилых помещений"; "Управляющая организация обязана рассматривать в течение 30 дней жалобы и заявления граждан и давать но ним полные ответы, а также принимать меры к своевременному устранению указанных в них недостатков"; "Управляющая организация вправе средства, полученные за счет экономии предоставляемых услуг, до конца финансового года оставлять на своем расчетном счете и при составлении сметы расходов на последующий год, по решению общего собрания собственников помещений дома, направлять их на возмещение убытков, связанных с предоставлением жилищных услуг, оплату дополнительных работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, оплату работ по капитальному ремонту, компенсацию инвестированных Управляющей компанией в общее имущество средств, актам вандализма"; "Управляющая организация вправе распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома (сдача в аренду, размещение оборудования, предоставление в пользование, проведение работ и т.д.) с последующим использованием денежных средств на цели содержания, текущего ремонта данного дома"; "Собственник обязуется: "Оплачивать затраты, связанные с выполнением Управляющей организацией договорных обязательств и неоговоренных договором работ или работ по отдельному договору, заключаемому с Управляющей организацией в указанных целях, происшедшими не по вине Управляющей организации";
- "Собственник вправе: "Контролировать действия Управляющей организации по исполнению договора в полном объеме при условии полной оплаты потребителем порученных по настоящему договору работ"; "Размер платы за содержание и ремонт определяется общим собранием собственников с учетом предложений управляющей организации. При отсутствии соответствующего решения собственников размер указанной платы рассчитывается по тарифам, установленным органом местного самоуправления";"..В случае, если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в указанный срок не проводилось или не приняло решение об определении нового размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то Управляющая организация, начиная с первого месяца очередного года, вправе начислять плату за содержание и ремонт жилого помещения исходя из предложенной сметы расходов на исполнение работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме"; "Управляющая организация несет ответственность по настоящему договору в пределах взятых обязательств с момента вступления договора в силу в объеме поступивших денежных средств"; "В случае расторжения настоящего договора в связи с принятием решения собственниками об изменении способа управления многоквартирным домом, собственники обязаны компенсировать убытки Управляющей организации по фактическим затратам, в том числе средства, направленные Управляющей организацией на инвестирование в общее имущество дома"; "Собственник обязан: "Извещать Управляющую организацию о количестве граждан, проживающих в жилом помещении, для расчетов платежей за жилищно-коммунальные услуги"; "В случае приобретения электробытовых приборов высокой мощности (свыше 1,2 кВт) согласовывать с Управляющей организацией возможность их установки в помещении";
- исключено из перечня работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, являющегося приложением к договору управления многоквартирным домом, электроснабжение мест общего пользования, в т.ч лифтов, выполнение работ по обслуживанию автоматических запирающихся устройств входных дверей (домофонов), которые не включены в состав общего имущества собственников многоквартирного дома;
- Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Дом" обязано в месячный срок со дня вступления решения в законную силу довести решение суда до сведения потребителей путем размещения на официальном сайте ООО "Управляющая компания "Дом", в офисе ООО "Управляющая компания "Дом" по адресу: ..., в помещениях ЖРЭУ-5 по адресу: ..., ЖРЭУ-8, ЖРЭУ-10 по адресу: ....
Заслушав доклад судьи Тепляковой Е.Л., объяснения Ш. и К.М. - представителей ООО "Управляющая компания "Дом", объяснения представителя Управления Роспотребнадзора по Республике Коми К.Н., судебная коллегия
установила:
Управление Роспотребнадзора по Республике Коми в интересах неопределенного круга лиц обратилось в суд с иском к ООО "Управляющая компания "Дом" о признании незаконными действий (бездействия) по непредоставлению информации, обязательность предоставления которой предусмотрена законодательством, по включению в договоры управления многоквартирными домами условий, противоречащих закону и нарушающих права потребителей, и признать такие условия недействительными.
В судебном заседании представитель заявителя настаивал на исковых требованиях о признании противоправными действий (бездействия) ответчика по непредоставлению информации в полном объеме, о признании недействительными определенных пунктов договоров управления многоквартирным домом и исключении этих условий из договоров, а также исключении из перечня работ и услуг электроэнергии мест общего пользования и выполнение работ по обслуживанию автоматических запирающихся устройств входных дверей (домофонов), которые не включены в состав общего имущества собственников многоквартирного дома. При удовлетворении требований просил обязать ответчика разместить информацию о вступившем в законную силу решении суда на официальном сайте ООО "Управляющая компания "Дом", на информационных стендах в офисе ООО "Управляющая компания "Дом" и в помещениях ЖЭУ.
От требований об обязании ответчика довести информацию до потребителей на вывеске исполнителя услуг по адресу: ..., в сети Интернет в соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, а именно: по размещению сведений о юридическом лице; об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности общества за ... год; о порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома на ... год по следующим видам работ: уборка лестничных клеток, санитарное содержание мусоропроводов, летняя и зимняя уборка территорий, - представитель заявителя отказался в связи с добровольным удовлетворением этих требований ответчиком, и производство по делу в этой части прекращено определением суда от 19 июля 2012 года.
Ответчик иск признал в части требования о необходимости размещения информации об обществе, о порядке и условиях оказания услуг на информационных стендах ЖРЭУ, а также о предоставлении информации о сроках выполнения работ по текущему ремонту, по текущему ремонту за дополнительную плату (сверх тарифа), по указанию сроков выполнения работ по заявлению собственника, и это признание иска принято судом. По требованию о признании недействительными условий договоров управления ответчик указал, что действующая редакция договора управления многоквартирным домом, заключенного между ООО "Управляющая компания "Дом" и собственниками помещений многоквартирного дома, утверждена на общих собраниях собственников в соответствии с требованиями жилищного и гражданского законодательства; считает, что оспариваемые истцом условия договора не противоречат требованиям действующего законодательства.
Суд принял приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ООО "Управляющая компания "Дом" не согласно с решением суда в части выводов о незаконности пунктов 2.2.10 и 2.3.7, содержащихся в типовых договорах на управление многоквартирным домом, заключенных между ООО "Управляющая компания "Дом" и собственниками помещений в многоквартирных домах, и просит решение в этой части отменить, считая выводы суда в этой части не основанными на законе.
Проверив в соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия оснований для ее удовлетворения и отмены по доводам жалобы решения суда не усматривает.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения N ... от ... года Управление Роспотребнадзора по Республике Коми провело ...... года плановую выездную проверку соблюдения ООО "Управляющая компания "Дом" требований законодательства, в том числе, в сфере защиты прав потребителей.
В ходе проверки установлено, что в договоры управления многоквартирным домом включаются условия, ущемляющие, по мнению территориального органа Роспотребнадзора, права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.
В частности, пункт 2.2.10 договора управления многоквартирным домом предусматривает, что управляющая организация вправе средства, полученные за счет экономии предоставляемых услуг, до конца финансового года оставлять на своем расчетном счете и при составлении сметы расходов на последующий год, по решению общего собрания собственников помещений дома, направлять их на возмещение убытков, связанных с предоставлением жилищных услуг, оплату дополнительных работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, оплату работ по капитальному ремонту, компенсацию инвестированных управляющей компанией в общее имущество средств, актам вандализма.
Пункт 2.3.7 договора управления многоквартирным домом обязывает собственника жилья в случае приобретения электробытовых приборов высокой мощности (свыше 1,2 кВт) согласовывать с управляющей организацией возможность их установки в помещении.
Факт включения в договоры управления многоквартирным домом указанных условий зафиксирован в акте проверки N ... от ... года, подтверждается копиями имеющихся в материалах дела договоров управления многоквартирным домом, заключенных ООО "Управляющая компания "Дом" с собственниками помещений в обслуживаемых ответчиком многоквартирных домах и ответчиком не оспаривается.
Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Признавая пункт 2.2.10 договора недействительным, суд посчитал, что условие, закрепленное в этом пункте договора, противоречит ст. 15 ГК РФ и п. 3 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" и нарушает право потребителя на возврат денежных средств за невыполнение работ по договору управления многоквартирным домом.
Однако с выводом суда согласиться нельзя.
Статья 15 ГК РФ закрепляет принцип полного возмещения убытков и дает понятие убытков, включая в них реальный ущерб и упущенную выгоду.
В силу п. 3 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату; потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы
Приведенные нормативные положения не регулируют вопросы правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по распоряжению средствами, оставшимися у управляющей организации за счет экономии средств, предназначенных на оплату предоставляемых ею услуг.
Эти вопросы урегулированы Жилищным кодексом РФ.
В соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ о компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме решение вопросов о распределении (сборе, направлении) средств на содержание и ремонт общего имущества дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое вправе принимать решения о необходимости текущего, капитального ремонта общего имущества дома (ст.44 ЖК РФ, п. п. 18, 21 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491). Собственники помещений в многоквартирном доме, которым в силу закона, принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, вправе принять на общем собрании решение о направлении сэкономленных управляющей компанией средств на проведение капитального, текущего ремонта общего имущества и на иные цели, указанные в оспариваемом пункте договора управления.
Указанный пункт договора не противоречит нормам Гражданского кодекса РФ и Закона РФ "О защите прав потребителей" и каких-либо прав собственников помещений в многоквартирном доме не нарушает.
Поэтому вывод суда о недействительности пункта 2.2.10 договора как ошибочный подлежит исключению из мотивировочной и резолютивной частей решения.
Пункт 2.3.7 договора правильно признан судом недействительным, так как законодательство не предусматривает обязанность потребителя согласовывать с исполнителем услуг установку электробытовых приборов высокой мощности.
Согласно подп. "п" п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года N 307, действовавших на момент принятия судом решения по делу, исполнитель обязан предоставлять потребителю путем указания в договоре сведения о максимально допустимой мощности приборов, оборудования и бытовых машин, которые может использовать потребитель для удовлетворения бытовых нужд, и в силу подп. "д" п. 80 указанных Правил вправе приостанавливать или ограничивать предоставление коммунальных услуг в случае использования потребителем бытовых машин (приборов, оборудования) мощностью, превышающей технические характеристики внутридомовых инженерных систем, указанных в техническом паспорте жилого помещения.
Аналогичные положения содержатся в действующих с 1 сентября 2012 года Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года N 354: исполнитель обязан предоставить потребителю (путем указания в договоре, содержащем положения о предоставлении коммунальных услуг, а также размещения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (жилой дом или комплекс жилых домов), а также на досках объявлений, расположенных в помещении исполнителя в месте, доступном для всех потребителей) сведения о максимально допустимой мощности приборов, оборудования и бытовых машин, которые может использовать потребитель для удовлетворения бытовых нужд (подп. "п" п. 31) и вправе ограничивать или приостанавливать предоставление коммунальных услуг без предварительного уведомления потребителя в случае использования потребителем бытовых машин (приборов, оборудования), мощность подключения которых превышает максимально допустимые нагрузки, рассчитанные исполнителем исходя из технических характеристик внутридомовых инженерных систем и доведенные до сведения потребителей, - с момента выявления нарушения (подп. "г" п. 115).
Обязанность уведомлять исполнителя о мощности применяемых устройств, с помощью которых осуществляется потребление коммунальных ресурсов, возлагается на потребителя лишь в случае отсутствия индивидуального прибора учета в домовладении, под которым понимается жилой дом (часть жилого дома) и примыкающие к нему и (или) отдельно стоящие на общем с жилым домом (частью жилого дома) земельном участке надворные постройки (гараж, баня (сауна, бассейн), теплица (зимний сад), помещения для содержания домашнего скота и птицы, иные объекты) (п. 2, подп. "к" п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов).
Таким образом, именно исполнитель должен поставить в известность потребителя о максимально допустимой мощности приборов и оборудования, которые могут использоваться потребителем в бытовых целях в конкретном многоквартирном доме, с тем, чтобы исключить случаи использования потребителями бытовых машин с паспортной мощностью, превышающей предельно допустимые нагрузки по дому.
В то же время, исходя из условий пункта 2.3.7 договора, ответчик фактически переложил свои обязанности по информированию потребителей о максимально допустимой мощности приборов и оборудования, которые могут использоваться в доме для бытовых нужд, на потребителя, вменив ему в обязанности сообщать обо всех бытовых приборах с мощностью свыше 1,2 кВт и согласовывать их установку.
С учетом изложенного суд правильно признал этот пункт договора недействительным по причине несоответствия его закону.
Ссылка в апелляционной жалобе в обоснование законности пункта 2.3.7 договора на Правила технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденные постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2004 года N 861, несостоятельна, так как указанные Правила определяют порядок и процедуру технологического присоединения энергопринимающих устройств к электрическим сетям сетевой организации, к которой ответчик не относится, и не регулируют спорные отношения.
Необоснованна и ссылка в жалобе на пункты 5.6.2, 5.6.5 и 5.6.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170.
В указанных пунктах Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда закреплены правила по эксплуатации электрооборудования жилых зданий; при этом обязанности нанимателя, собственника жилых (нежилых) помещений в жилом доме согласовывать с организацией, осуществляющей техническое обслуживание дома, установку электробытовых приборов высокой мощности не предусмотрено.
Таким образом, решение суда по доводам апелляционной жалобы отмене не подлежит.
Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда, не установлено.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Ухтинского городского суда Республики Коми от 19 июля 2012 года по доводам апелляционной жалобы ООО "Управляющая компания "Дом" оставить без изменения, исключив из мотивировочной и резолютивной частей решения вывод суда о недействительности содержащегося в типовых договорах управления многоквартирным домом, заключенных между ООО "Управляющая компания "Дом" и потребителями, следующего условия: "Управляющая организация вправе средства, полученные за счет экономии предоставляемых услуг, до конца финансового года оставлять на своем расчетном счете и при составлении сметы расходов на последующий год, по решению общего собрания собственников помещений дома, направлять их на возмещение убытков, связанных с предоставлением жилищных услуг, оплату дополнительных работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, оплату работ по капитальному ремонту, компенсацию инвестированных управляющей компанией в общее имущество средств, актам вандализма".
Апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания "Дом" оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ ОТ 20.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-4243АП/2012Г.
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 сентября 2012 г. по делу N 33-4243АП/2012г.
Судья Корниенко М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Коми в составе председательствующего Тепляковой Е.Л.,
судей Ауловой Т.С. и Орловой И.А.
при секретаре Г.Н.,
рассмотрев в судебном заседании 20 сентября 2012 года дело по апелляционной жалобе ООО "Управляющая компания "Дом" на решение Ухтинского городского суда Республики Коми от 19 июля 2012 года, по которому
- признаны противоправными действия Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Дом" в отношении неопределенного круга потребителей, выразившиеся в нарушении прав потребителей в части не доведения информации до потребителей, обязательность предоставления которой предусмотрена законодательством, в части включения в фактически заключенные договоры на управление многоквартирными домами с потребителями условий, ущемляющих права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей;
- Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Дом" обязано разместить на информационных стендах (стойках) в помещении ЖРЭУ-5 по адресу: ..., ЖРЭУ-8, ЖРЭУ-10 по адресу: ... полную информацию в соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 года N 731, а также разместить информацию о сроках проведения работ по текущему ремонту, по текущему ремонту за дополнительную плату (сверх тарифа), по проведению работ по заявлениям собственников в сети Интернет на официальном портале администрации МОГО "Ухта" (http://mouhta.ru/), раздел "ЖКХ",подраздел "Управление многоквартирными домами", подраздел "ООО "УК"Дом", а также на собственном сайте (http://uhta-ukdom.ru/);
- признаны недействительными условия, содержащиеся в типовых договорах управления многоквартирным домом, заключенных между ООО "Управляющая компания "Дом" и потребителями: "Управляющая организация обязана оказывать услуги и выполнять работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда с учетом фактического состояния общего имущества и в пределах денежных средств, поступающих в адрес Управляющей организации от собственников, нанимателей, арендаторов жилых и нежилых помещений"; "Управляющая организация обязана рассматривать в течение 30 дней жалобы и заявления граждан и давать но ним полные ответы, а также принимать меры к своевременному устранению указанных в них недостатков"; "Управляющая организация вправе средства, полученные за счет экономии предоставляемых услуг, до конца финансового года оставлять на своем расчетном счете и при составлении сметы расходов на последующий год, по решению общего собрания собственников помещений дома, направлять их на возмещение убытков, связанных с предоставлением жилищных услуг, оплату дополнительных работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, оплату работ по капитальному ремонту, компенсацию инвестированных Управляющей компанией в общее имущество средств, актам вандализма"; "Управляющая организация вправе распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома (сдача в аренду, размещение оборудования, предоставление в пользование, проведение работ и т.д.) с последующим использованием денежных средств на цели содержания, текущего ремонта данного дома"; "Собственник обязуется: "Оплачивать затраты, связанные с выполнением Управляющей организацией договорных обязательств и неоговоренных договором работ или работ по отдельному договору, заключаемому с Управляющей организацией в указанных целях, происшедшими не по вине Управляющей организации";
- "Собственник вправе: "Контролировать действия Управляющей организации по исполнению договора в полном объеме при условии полной оплаты потребителем порученных по настоящему договору работ"; "Размер платы за содержание и ремонт определяется общим собранием собственников с учетом предложений управляющей организации. При отсутствии соответствующего решения собственников размер указанной платы рассчитывается по тарифам, установленным органом местного самоуправления";"..В случае, если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в указанный срок не проводилось или не приняло решение об определении нового размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то Управляющая организация, начиная с первого месяца очередного года, вправе начислять плату за содержание и ремонт жилого помещения исходя из предложенной сметы расходов на исполнение работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме"; "Управляющая организация несет ответственность по настоящему договору в пределах взятых обязательств с момента вступления договора в силу в объеме поступивших денежных средств"; "В случае расторжения настоящего договора в связи с принятием решения собственниками об изменении способа управления многоквартирным домом, собственники обязаны компенсировать убытки Управляющей организации по фактическим затратам, в том числе средства, направленные Управляющей организацией на инвестирование в общее имущество дома"; "Собственник обязан: "Извещать Управляющую организацию о количестве граждан, проживающих в жилом помещении, для расчетов платежей за жилищно-коммунальные услуги"; "В случае приобретения электробытовых приборов высокой мощности (свыше 1,2 кВт) согласовывать с Управляющей организацией возможность их установки в помещении";
- исключено из перечня работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, являющегося приложением к договору управления многоквартирным домом, электроснабжение мест общего пользования, в т.ч лифтов, выполнение работ по обслуживанию автоматических запирающихся устройств входных дверей (домофонов), которые не включены в состав общего имущества собственников многоквартирного дома;
- Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Дом" обязано в месячный срок со дня вступления решения в законную силу довести решение суда до сведения потребителей путем размещения на официальном сайте ООО "Управляющая компания "Дом", в офисе ООО "Управляющая компания "Дом" по адресу: ..., в помещениях ЖРЭУ-5 по адресу: ..., ЖРЭУ-8, ЖРЭУ-10 по адресу: ....
Заслушав доклад судьи Тепляковой Е.Л., объяснения Ш. и К.М. - представителей ООО "Управляющая компания "Дом", объяснения представителя Управления Роспотребнадзора по Республике Коми К.Н., судебная коллегия
установила:
Управление Роспотребнадзора по Республике Коми в интересах неопределенного круга лиц обратилось в суд с иском к ООО "Управляющая компания "Дом" о признании незаконными действий (бездействия) по непредоставлению информации, обязательность предоставления которой предусмотрена законодательством, по включению в договоры управления многоквартирными домами условий, противоречащих закону и нарушающих права потребителей, и признать такие условия недействительными.
В судебном заседании представитель заявителя настаивал на исковых требованиях о признании противоправными действий (бездействия) ответчика по непредоставлению информации в полном объеме, о признании недействительными определенных пунктов договоров управления многоквартирным домом и исключении этих условий из договоров, а также исключении из перечня работ и услуг электроэнергии мест общего пользования и выполнение работ по обслуживанию автоматических запирающихся устройств входных дверей (домофонов), которые не включены в состав общего имущества собственников многоквартирного дома. При удовлетворении требований просил обязать ответчика разместить информацию о вступившем в законную силу решении суда на официальном сайте ООО "Управляющая компания "Дом", на информационных стендах в офисе ООО "Управляющая компания "Дом" и в помещениях ЖЭУ.
От требований об обязании ответчика довести информацию до потребителей на вывеске исполнителя услуг по адресу: ..., в сети Интернет в соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, а именно: по размещению сведений о юридическом лице; об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности общества за ... год; о порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома на ... год по следующим видам работ: уборка лестничных клеток, санитарное содержание мусоропроводов, летняя и зимняя уборка территорий, - представитель заявителя отказался в связи с добровольным удовлетворением этих требований ответчиком, и производство по делу в этой части прекращено определением суда от 19 июля 2012 года.
Ответчик иск признал в части требования о необходимости размещения информации об обществе, о порядке и условиях оказания услуг на информационных стендах ЖРЭУ, а также о предоставлении информации о сроках выполнения работ по текущему ремонту, по текущему ремонту за дополнительную плату (сверх тарифа), по указанию сроков выполнения работ по заявлению собственника, и это признание иска принято судом. По требованию о признании недействительными условий договоров управления ответчик указал, что действующая редакция договора управления многоквартирным домом, заключенного между ООО "Управляющая компания "Дом" и собственниками помещений многоквартирного дома, утверждена на общих собраниях собственников в соответствии с требованиями жилищного и гражданского законодательства; считает, что оспариваемые истцом условия договора не противоречат требованиям действующего законодательства.
Суд принял приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ООО "Управляющая компания "Дом" не согласно с решением суда в части выводов о незаконности пунктов 2.2.10 и 2.3.7, содержащихся в типовых договорах на управление многоквартирным домом, заключенных между ООО "Управляющая компания "Дом" и собственниками помещений в многоквартирных домах, и просит решение в этой части отменить, считая выводы суда в этой части не основанными на законе.
Проверив в соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия оснований для ее удовлетворения и отмены по доводам жалобы решения суда не усматривает.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения N ... от ... года Управление Роспотребнадзора по Республике Коми провело ...... года плановую выездную проверку соблюдения ООО "Управляющая компания "Дом" требований законодательства, в том числе, в сфере защиты прав потребителей.
В ходе проверки установлено, что в договоры управления многоквартирным домом включаются условия, ущемляющие, по мнению территориального органа Роспотребнадзора, права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.
В частности, пункт 2.2.10 договора управления многоквартирным домом предусматривает, что управляющая организация вправе средства, полученные за счет экономии предоставляемых услуг, до конца финансового года оставлять на своем расчетном счете и при составлении сметы расходов на последующий год, по решению общего собрания собственников помещений дома, направлять их на возмещение убытков, связанных с предоставлением жилищных услуг, оплату дополнительных работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, оплату работ по капитальному ремонту, компенсацию инвестированных управляющей компанией в общее имущество средств, актам вандализма.
Пункт 2.3.7 договора управления многоквартирным домом обязывает собственника жилья в случае приобретения электробытовых приборов высокой мощности (свыше 1,2 кВт) согласовывать с управляющей организацией возможность их установки в помещении.
Факт включения в договоры управления многоквартирным домом указанных условий зафиксирован в акте проверки N ... от ... года, подтверждается копиями имеющихся в материалах дела договоров управления многоквартирным домом, заключенных ООО "Управляющая компания "Дом" с собственниками помещений в обслуживаемых ответчиком многоквартирных домах и ответчиком не оспаривается.
Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Признавая пункт 2.2.10 договора недействительным, суд посчитал, что условие, закрепленное в этом пункте договора, противоречит ст. 15 ГК РФ и п. 3 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" и нарушает право потребителя на возврат денежных средств за невыполнение работ по договору управления многоквартирным домом.
Однако с выводом суда согласиться нельзя.
Статья 15 ГК РФ закрепляет принцип полного возмещения убытков и дает понятие убытков, включая в них реальный ущерб и упущенную выгоду.
В силу п. 3 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату; потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы
Приведенные нормативные положения не регулируют вопросы правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по распоряжению средствами, оставшимися у управляющей организации за счет экономии средств, предназначенных на оплату предоставляемых ею услуг.
Эти вопросы урегулированы Жилищным кодексом РФ.
В соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ о компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме решение вопросов о распределении (сборе, направлении) средств на содержание и ремонт общего имущества дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое вправе принимать решения о необходимости текущего, капитального ремонта общего имущества дома (ст.44 ЖК РФ, п. п. 18, 21 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491). Собственники помещений в многоквартирном доме, которым в силу закона, принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, вправе принять на общем собрании решение о направлении сэкономленных управляющей компанией средств на проведение капитального, текущего ремонта общего имущества и на иные цели, указанные в оспариваемом пункте договора управления.
Указанный пункт договора не противоречит нормам Гражданского кодекса РФ и Закона РФ "О защите прав потребителей" и каких-либо прав собственников помещений в многоквартирном доме не нарушает.
Поэтому вывод суда о недействительности пункта 2.2.10 договора как ошибочный подлежит исключению из мотивировочной и резолютивной частей решения.
Пункт 2.3.7 договора правильно признан судом недействительным, так как законодательство не предусматривает обязанность потребителя согласовывать с исполнителем услуг установку электробытовых приборов высокой мощности.
Согласно подп. "п" п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года N 307, действовавших на момент принятия судом решения по делу, исполнитель обязан предоставлять потребителю путем указания в договоре сведения о максимально допустимой мощности приборов, оборудования и бытовых машин, которые может использовать потребитель для удовлетворения бытовых нужд, и в силу подп. "д" п. 80 указанных Правил вправе приостанавливать или ограничивать предоставление коммунальных услуг в случае использования потребителем бытовых машин (приборов, оборудования) мощностью, превышающей технические характеристики внутридомовых инженерных систем, указанных в техническом паспорте жилого помещения.
Аналогичные положения содержатся в действующих с 1 сентября 2012 года Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года N 354: исполнитель обязан предоставить потребителю (путем указания в договоре, содержащем положения о предоставлении коммунальных услуг, а также размещения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (жилой дом или комплекс жилых домов), а также на досках объявлений, расположенных в помещении исполнителя в месте, доступном для всех потребителей) сведения о максимально допустимой мощности приборов, оборудования и бытовых машин, которые может использовать потребитель для удовлетворения бытовых нужд (подп. "п" п. 31) и вправе ограничивать или приостанавливать предоставление коммунальных услуг без предварительного уведомления потребителя в случае использования потребителем бытовых машин (приборов, оборудования), мощность подключения которых превышает максимально допустимые нагрузки, рассчитанные исполнителем исходя из технических характеристик внутридомовых инженерных систем и доведенные до сведения потребителей, - с момента выявления нарушения (подп. "г" п. 115).
Обязанность уведомлять исполнителя о мощности применяемых устройств, с помощью которых осуществляется потребление коммунальных ресурсов, возлагается на потребителя лишь в случае отсутствия индивидуального прибора учета в домовладении, под которым понимается жилой дом (часть жилого дома) и примыкающие к нему и (или) отдельно стоящие на общем с жилым домом (частью жилого дома) земельном участке надворные постройки (гараж, баня (сауна, бассейн), теплица (зимний сад), помещения для содержания домашнего скота и птицы, иные объекты) (п. 2, подп. "к" п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов).
Таким образом, именно исполнитель должен поставить в известность потребителя о максимально допустимой мощности приборов и оборудования, которые могут использоваться потребителем в бытовых целях в конкретном многоквартирном доме, с тем, чтобы исключить случаи использования потребителями бытовых машин с паспортной мощностью, превышающей предельно допустимые нагрузки по дому.
В то же время, исходя из условий пункта 2.3.7 договора, ответчик фактически переложил свои обязанности по информированию потребителей о максимально допустимой мощности приборов и оборудования, которые могут использоваться в доме для бытовых нужд, на потребителя, вменив ему в обязанности сообщать обо всех бытовых приборах с мощностью свыше 1,2 кВт и согласовывать их установку.
С учетом изложенного суд правильно признал этот пункт договора недействительным по причине несоответствия его закону.
Ссылка в апелляционной жалобе в обоснование законности пункта 2.3.7 договора на Правила технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденные постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2004 года N 861, несостоятельна, так как указанные Правила определяют порядок и процедуру технологического присоединения энергопринимающих устройств к электрическим сетям сетевой организации, к которой ответчик не относится, и не регулируют спорные отношения.
Необоснованна и ссылка в жалобе на пункты 5.6.2, 5.6.5 и 5.6.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170.
В указанных пунктах Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда закреплены правила по эксплуатации электрооборудования жилых зданий; при этом обязанности нанимателя, собственника жилых (нежилых) помещений в жилом доме согласовывать с организацией, осуществляющей техническое обслуживание дома, установку электробытовых приборов высокой мощности не предусмотрено.
Таким образом, решение суда по доводам апелляционной жалобы отмене не подлежит.
Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда, не установлено.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Ухтинского городского суда Республики Коми от 19 июля 2012 года по доводам апелляционной жалобы ООО "Управляющая компания "Дом" оставить без изменения, исключив из мотивировочной и резолютивной частей решения вывод суда о недействительности содержащегося в типовых договорах управления многоквартирным домом, заключенных между ООО "Управляющая компания "Дом" и потребителями, следующего условия: "Управляющая организация вправе средства, полученные за счет экономии предоставляемых услуг, до конца финансового года оставлять на своем расчетном счете и при составлении сметы расходов на последующий год, по решению общего собрания собственников помещений дома, направлять их на возмещение убытков, связанных с предоставлением жилищных услуг, оплату дополнительных работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, оплату работ по капитальному ремонту, компенсацию инвестированных управляющей компанией в общее имущество средств, актам вандализма".
Апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания "Дом" оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)