Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2012 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тарасовой Т.И.,
судей Казаковой Н.А., Родиной Т.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никитиной Д.К.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОДА" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 09.06.2012, принятое судьей Левашовой Е.А., по делу N А43-41570/2011, по иску открытого акционерного общества "Домоуправляющая компания Советского района" (ИНН 5262145725), г. Нижний Новгород, к обществу с ограниченной ответственностью "ОДА" (ИНН 5260087450), г. Нижний Новгород, о взыскании 286 951, 91 руб.
В судебном заседании принимали участие представители:
- от заявителя - ООО "ОДА" - Шохина Т.С. по доверенности от 27.02.2012 (сроком действия 1 год, т. 1, л.д. 38), Давыдова Л.И. директор по решению от 26.11.2010;
- от истца - ООО "Домоуправляющая компания Советского района" - Киреева Е.В. по доверенности N 166 от 17.01.2012 (сроком действия 1 год).
Открытое акционерное общество "Домоуправляющая компания Советского района" (далее - ОАО "Домоуправляющая компания Советского района") о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "ОДА" (далее - ООО "ОДА") задолженности по договору на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и вывоз твердых бытовых отходов N 310 от 02.11.2009 в размере 270 266,71 руб. за период с июня 2010 г. по декабрь 2011 г. включительно, процентов в сумме 16 685,20 руб. за период с 10.07.2010 по 31.12.2011.
Решением суда от 09.06.2012 с ООО "Ода" в пользу ОАО "Домоуправляющая компания Советского района" взыскано 215 357,38 руб. долга, 12 133,21 руб. процентов, 6 928,13 руб. государственной пошлины.
В остальной части в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом в части удовлетворенных требований, общество с ограниченной ответственностью "ОДА" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в указанной части отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявитель в качестве оснований для отмены решения указывает следующее: доказательства оказания услуг истцом за период действия договора отсутствуют; ответчик самостоятельно производил и производит расходы на содержание и ремонт общего имущества; считать установленным факт согласования перечня объектов общей долевой собственности договором на управление МКД от 17.07.2006 нельзя; у ответчика с собственниками жилой части дома нет общих помещений и коммуникаций, кроме канализации; расходы истца в размере 270 226 руб. 71 коп., предъявленные к взысканию за 2010 - 2011 годы, не доказаны; анализ договора и актов выполненных работ позволяет лишь установить, что стоимость работ по содержанию и ремонту общего имущества по договору N 1/17-ТО от 14.02.2011, заключенному истцом с ООО "Фаворит", формируется из расчета 4,95 руб. без НДС на 1 кв. м площади; суд допустил неправильное применение статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации; неправильно определил и применил при расчете задолженности утвержденные администрацией тарифы на оплату жилых помещений; проценты за пользование чужими денежными средствами взысканы необоснованно, поскольку не возможно определить период платежа и просрочки.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы жалобы. Указал, что решение в части отказа в удовлетворении иска не обжалуется.
Представитель истца огласил отзыв, просил оставить решение суда без изменения. Возражений против проверки решения только в обжалуемой части не заявил.
В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся материалам дела.
Повторно рассмотрев дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав мнение представителей сторон, апелляционный суд оснований для отмены обжалуемого акта не нашел.
Как усматривается из материалов дела, ОАО "Домоуправляющая компания Советского района" на основании договора управления многоквартирным домом от 17.07.2006 является организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом N 6а по ул. Бекетова в городе Нижнем Новгороде, в котором находится нежилое помещение N 4 площадью 1 021,3 кв. м, принадлежащее на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Ода" по свидетельству о регистрации права от 23.07.2003.
Между сторонами 02.11.2009 был заключен договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и вывоз твердых бытовых отходов N 310, согласно пунктам 9.1 - 9.2 которого договор вступает в силу с момента его подписания и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.11.2009, договор заключается на один год и считается ежегодно пролонгированным на тот же срок на тех же условиях, если за месяц до окончания срока его действия ни от одной из сторон не поступит заявление об отказе от договора или его пересмотре.
02.07.2010 ответчик обратился к истцу с предложением о внесении изменений в договор N 310 и о производстве перерасчета, которое было оставлено истцом без ответа и удовлетворения, в связи с чем ответчик прекратил оплачивать истцу расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в спорный период.
Неоплата ответчиком расходов истца на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома послужила истцу основанием сначала для предъявления ответчику претензии от 06.05.2011, а затем для обращения с настоящим иском в суд.
В соответствии со ст. 10 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Согласно части 1, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Удовлетворяя требования о взыскании платы по содержанию дома и ремонту общего имущества, суд первой инстанции исходил из следующего.
Из протокола общего собрания собственников многоквартирного дома по адресу: г. Н. Новгород, ул. Бекетова, д. 6а, от 10.10.2007 следует, что собственники дома площадью 3 021,8 кв. м на собрании выбрали способ управления домом в виде управления управляющей организацией, утвердили управляющей организацией ОАО "Домоуправляющая Компания Советского района" с заключением договора по форме, разработанной администрацией г. Н. Новгорода.
Указанный протокол в установленном законом порядке обжалован не был и послужил основанием для подписания истцом договора управления многоквартирным домом от 17.06.2006 с собственниками помещений в нем, перечисленными в приложении N 6 к договору.
Из протокола счетной комиссии от 10.10.2007 следует, что при проведении голосовании присутствовало более 50% собственников помещений многоквартирного дома, в число которых включен и ответчик.
Однако, согласно утверждению ответчика, он участия в голосовании не принимал, а истцом не предоставлен в суд бюллетень голосования ответчика.
Исследовав в судебном заседании представленные бюллетени голосования суд установил, что указанная в бюллетене (л. д. 146 т. 1) площадь голосующего помещения не совпадает с площадью в протоколе счетной комиссии, а площадь дома, указанная в протоколе (3 021,8 кв. м), не соответствует площади дома согласно данных из справки БТИ (3 514,6 кв. м).
В связи с непредставлением доказательств участия в голосовании 10.10.2007 ответчика, суд счел, что количество его голосов подлежит вычитанию из общего количества голосов протокола. В связи с чем пришел к выводу, что в голосовании приняло участие 1 451,7 голосов собственников (2 473-1 021,8), что составляет менее 50% и свидетельствует об отсутствии кворума на собрании.
В то же время, истец в спорный период фактически осуществлял функции управляющей организации домом, был допущен собственниками многоквартирного дома к оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Н. Новгород, ул. Бекетова, д. 6а, собственники дома впоследствии подписали договор управления многоквартирным домом с истцом, в котором указан состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, ответчик подписал с истцом вышеуказанный договор N 310.
С учетом размера площадей собственников, подписавших договор с истцом, суд пришел к выводу о наличии последующего одобрения более 50% собственников решения о выборе истца управляющей организацией дома. Доказательств наличия иной управляющей организации многоквартирного дома по указанному адресу в суд не представлено.
Согласно статье 183 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Из части 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) следует, что собственники помещений в многоквартирном доме..., управление которым осуществляется управляющей организацией плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
В соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Согласно статье 154 ЖК РФ в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, и плату за коммунальные услуги.
Таким образом, ответчик как собственник нежилых помещений в многоквартирном доме должен нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества, поскольку положения статей 39 и 158 ЖК РФ носят императивный характер.
В этой связи суд верно счел, что довод ответчика о прекращении действия договора N 310 от 02.11.2009 ввиду одностороннего отказа от него ответчика в июле 2010 года, не является основанием для освобождения владельца помещения в многоквартирном доме от несения расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
В предмет доказывания по настоящему делу входят факты наличия у ответчика обязанности оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, сбережения ответчиком за счет истца спорных денежных средств вследствие невыполнения им надлежащим образом названной обязанности, выполненной истцом, размер задолженности ответчика.
Представитель истца пояснил, что истец, являясь управляющей организацией, в период с июня 2010 г. по декабрь 2011 г. включительно оказывал услуги по содержанию дома и ремонту общего имущества. Факт оказания истцом услуг по содержанию дома и ремонту общего имущества, их стоимость подтверждается материалами дела, а именно:
- приказом истца N 29 от 14.05.2010 о передаче домов на техническое обслуживание ООО "Сервис-НН";
- актами сдачи-приемки выполненных работ за период с июня по декабрь 2010 г.;
- договором N 1/17-ТО на содержание и ремонт общего имущества жилого фонда от 14.02.2011, заключенным между истцом и ООО "Фаворит" и актами сдачи-приемки работ к нему за период с февраля по август 2011 г.;
- договором N 1/18-ТО на содержание и ремонт общего имущества жилого фонда от 06.09.2011, заключенным между истцом и ООО "Пятый элемент" и актами сдачи-приемки работ к нему за период с сентября по декабрь 2011 г.;
- приказом истца N 27 от 04.09.2008.
При этом представитель истца пояснил, что цена иска рассчитана исходя из определенных истцом усредненных тарифов, которые ниже тарифов администрации, услуги по вывозу ТБО и аварийно-ремонтному обслуживанию они не оказывали, стоимость уборки придомовой территории исключили из требуемых затрат в 2011 г.
Поскольку порядок и размер расходов на содержание и ремонт общего имущества дома общим собранием не устанавливался, а ответчик в силу прямого указания закона обязан оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества, то расчет задолженности ответчика необходимо производить, исходя из площади принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения на основании постановления администрации г. Н. Новгорода от 18.12.2009 N 6847 "Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения с 01.01.2010", N 7210 от 28.12.2010 "Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения с 01.01.2011".
При этом из расчета истца с учетом степени благоустройства названного многоквартирного дома (4 степень) необходимо вычесть стоимость не оказываемых услуг по вывозу ТБО и аварийно-ремонтному обслуживанию согласно представленных калькуляций, а также стоимость услуг по уборке придомовой территории, поскольку согласно договора N 900 от 02.07.2009 за ответчиком администрацией г. Н. Новгорода были закреплены в целях организации уборки уборочные площади по указанному адресу, которые не пересекаются с уборочными площадями истца, а земельный участок по придомовой территории не сформирован. Из представленных кадастровых паспортов следует, что на кадастровый учет поставлен лишь участок под зданием дома, а также ряд иных земельных участков, не являющихся придомовой территорий.
С учетом изложенного суд обоснованно установил, что расчет оплаты за содержание и ремонт, подлежащей взысканию на основании изложенного будет следующим: в 2010 г. (12,87 руб. - 0,5-1,09-2,4) x 1,18 (НДС) x 1 021,3 кв. м x 7 месяцев = 74 908,2 руб.; в 2011 г. (14,41-0,55-1,25-2,9) x 1,18 (НДС) x 1 021,3 кв. м x 12 месяцев = 140 449,18 руб.
При названных обстоятельствах суд правомерно взыскал с ответчика за спорный период плату за содержание и ремонт общего имущества в сумме 215 357,38 руб., в также проценты на основании статей 155 ЖК РФ, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 10.07.2010 по 3.12.2011 в размере 12 133,21 руб.
Фактически доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что ответчик должен нести расходы за содержание и ремонт общего имущества с учетом несения собственных расходов и того, что у него с собственниками жилой части дома нет общих помещений и коммуникаций, кроме канализации.
Данные доводы несостоятельны.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержащееся в настоящем постановлении толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.
Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг (оплата за теплоснабжение, за электроэнергию, за водопотребление и водоотведение, заключении договоров на оказание коммунальных услуг в отношении собственного помещения, оплата за промывку и опрессовку своей автономной системы теплоснабжения, за обучение специалистов по эксплуатации своей системы теплоснабжения, за дератизацию своего помещения), а также за содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование (аренду) и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, за озеленение, не входящее в состав тарифов, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Из материалов дела усматривается, что помещение, принадлежащее ответчику, является частью многоквартирного дома. Следовательно, ответчик должен нести спорные расходы исходя из площади принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения по тарифам, установленным органом местного самоуправления.
Суждение апеллятора о неверном применении постановления администрации г. Н. Новгорода от 18.12.2009 N 6847 "Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения с 01.01.2010", N 7210 от 28.12.2010 "Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения с 01.01.2011" ошибочно. Поскольку порядок и размер расходов на содержание и ремонт общего имущества дома общим собранием не устанавливался, расчет задолженности ответчика необходимо производить, исходя из площади принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения на основании названного постановления.
Остальные доводы также подлежат отклонению, поскольку не опровергают выводы суда первой инстанции и не влекут отмену решения.
Таким образом, оснований для отмены решения в обжалуемой части не имеется.
Судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не было допущено. Основания для отмены принятого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 09.06.2012 по делу N А43-41570/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОДА" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.09.2012 ПО ДЕЛУ N А43-41570/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 сентября 2012 г. по делу N А43-41570/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2012 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тарасовой Т.И.,
судей Казаковой Н.А., Родиной Т.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никитиной Д.К.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОДА" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 09.06.2012, принятое судьей Левашовой Е.А., по делу N А43-41570/2011, по иску открытого акционерного общества "Домоуправляющая компания Советского района" (ИНН 5262145725), г. Нижний Новгород, к обществу с ограниченной ответственностью "ОДА" (ИНН 5260087450), г. Нижний Новгород, о взыскании 286 951, 91 руб.
В судебном заседании принимали участие представители:
- от заявителя - ООО "ОДА" - Шохина Т.С. по доверенности от 27.02.2012 (сроком действия 1 год, т. 1, л.д. 38), Давыдова Л.И. директор по решению от 26.11.2010;
- от истца - ООО "Домоуправляющая компания Советского района" - Киреева Е.В. по доверенности N 166 от 17.01.2012 (сроком действия 1 год).
Открытое акционерное общество "Домоуправляющая компания Советского района" (далее - ОАО "Домоуправляющая компания Советского района") о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "ОДА" (далее - ООО "ОДА") задолженности по договору на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и вывоз твердых бытовых отходов N 310 от 02.11.2009 в размере 270 266,71 руб. за период с июня 2010 г. по декабрь 2011 г. включительно, процентов в сумме 16 685,20 руб. за период с 10.07.2010 по 31.12.2011.
Решением суда от 09.06.2012 с ООО "Ода" в пользу ОАО "Домоуправляющая компания Советского района" взыскано 215 357,38 руб. долга, 12 133,21 руб. процентов, 6 928,13 руб. государственной пошлины.
В остальной части в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом в части удовлетворенных требований, общество с ограниченной ответственностью "ОДА" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в указанной части отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявитель в качестве оснований для отмены решения указывает следующее: доказательства оказания услуг истцом за период действия договора отсутствуют; ответчик самостоятельно производил и производит расходы на содержание и ремонт общего имущества; считать установленным факт согласования перечня объектов общей долевой собственности договором на управление МКД от 17.07.2006 нельзя; у ответчика с собственниками жилой части дома нет общих помещений и коммуникаций, кроме канализации; расходы истца в размере 270 226 руб. 71 коп., предъявленные к взысканию за 2010 - 2011 годы, не доказаны; анализ договора и актов выполненных работ позволяет лишь установить, что стоимость работ по содержанию и ремонту общего имущества по договору N 1/17-ТО от 14.02.2011, заключенному истцом с ООО "Фаворит", формируется из расчета 4,95 руб. без НДС на 1 кв. м площади; суд допустил неправильное применение статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации; неправильно определил и применил при расчете задолженности утвержденные администрацией тарифы на оплату жилых помещений; проценты за пользование чужими денежными средствами взысканы необоснованно, поскольку не возможно определить период платежа и просрочки.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы жалобы. Указал, что решение в части отказа в удовлетворении иска не обжалуется.
Представитель истца огласил отзыв, просил оставить решение суда без изменения. Возражений против проверки решения только в обжалуемой части не заявил.
В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся материалам дела.
Повторно рассмотрев дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав мнение представителей сторон, апелляционный суд оснований для отмены обжалуемого акта не нашел.
Как усматривается из материалов дела, ОАО "Домоуправляющая компания Советского района" на основании договора управления многоквартирным домом от 17.07.2006 является организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом N 6а по ул. Бекетова в городе Нижнем Новгороде, в котором находится нежилое помещение N 4 площадью 1 021,3 кв. м, принадлежащее на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Ода" по свидетельству о регистрации права от 23.07.2003.
Между сторонами 02.11.2009 был заключен договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и вывоз твердых бытовых отходов N 310, согласно пунктам 9.1 - 9.2 которого договор вступает в силу с момента его подписания и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.11.2009, договор заключается на один год и считается ежегодно пролонгированным на тот же срок на тех же условиях, если за месяц до окончания срока его действия ни от одной из сторон не поступит заявление об отказе от договора или его пересмотре.
02.07.2010 ответчик обратился к истцу с предложением о внесении изменений в договор N 310 и о производстве перерасчета, которое было оставлено истцом без ответа и удовлетворения, в связи с чем ответчик прекратил оплачивать истцу расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в спорный период.
Неоплата ответчиком расходов истца на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома послужила истцу основанием сначала для предъявления ответчику претензии от 06.05.2011, а затем для обращения с настоящим иском в суд.
В соответствии со ст. 10 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Согласно части 1, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Удовлетворяя требования о взыскании платы по содержанию дома и ремонту общего имущества, суд первой инстанции исходил из следующего.
Из протокола общего собрания собственников многоквартирного дома по адресу: г. Н. Новгород, ул. Бекетова, д. 6а, от 10.10.2007 следует, что собственники дома площадью 3 021,8 кв. м на собрании выбрали способ управления домом в виде управления управляющей организацией, утвердили управляющей организацией ОАО "Домоуправляющая Компания Советского района" с заключением договора по форме, разработанной администрацией г. Н. Новгорода.
Указанный протокол в установленном законом порядке обжалован не был и послужил основанием для подписания истцом договора управления многоквартирным домом от 17.06.2006 с собственниками помещений в нем, перечисленными в приложении N 6 к договору.
Из протокола счетной комиссии от 10.10.2007 следует, что при проведении голосовании присутствовало более 50% собственников помещений многоквартирного дома, в число которых включен и ответчик.
Однако, согласно утверждению ответчика, он участия в голосовании не принимал, а истцом не предоставлен в суд бюллетень голосования ответчика.
Исследовав в судебном заседании представленные бюллетени голосования суд установил, что указанная в бюллетене (л. д. 146 т. 1) площадь голосующего помещения не совпадает с площадью в протоколе счетной комиссии, а площадь дома, указанная в протоколе (3 021,8 кв. м), не соответствует площади дома согласно данных из справки БТИ (3 514,6 кв. м).
В связи с непредставлением доказательств участия в голосовании 10.10.2007 ответчика, суд счел, что количество его голосов подлежит вычитанию из общего количества голосов протокола. В связи с чем пришел к выводу, что в голосовании приняло участие 1 451,7 голосов собственников (2 473-1 021,8), что составляет менее 50% и свидетельствует об отсутствии кворума на собрании.
В то же время, истец в спорный период фактически осуществлял функции управляющей организации домом, был допущен собственниками многоквартирного дома к оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Н. Новгород, ул. Бекетова, д. 6а, собственники дома впоследствии подписали договор управления многоквартирным домом с истцом, в котором указан состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, ответчик подписал с истцом вышеуказанный договор N 310.
С учетом размера площадей собственников, подписавших договор с истцом, суд пришел к выводу о наличии последующего одобрения более 50% собственников решения о выборе истца управляющей организацией дома. Доказательств наличия иной управляющей организации многоквартирного дома по указанному адресу в суд не представлено.
Согласно статье 183 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Из части 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) следует, что собственники помещений в многоквартирном доме..., управление которым осуществляется управляющей организацией плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
В соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Согласно статье 154 ЖК РФ в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, и плату за коммунальные услуги.
Таким образом, ответчик как собственник нежилых помещений в многоквартирном доме должен нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества, поскольку положения статей 39 и 158 ЖК РФ носят императивный характер.
В этой связи суд верно счел, что довод ответчика о прекращении действия договора N 310 от 02.11.2009 ввиду одностороннего отказа от него ответчика в июле 2010 года, не является основанием для освобождения владельца помещения в многоквартирном доме от несения расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
В предмет доказывания по настоящему делу входят факты наличия у ответчика обязанности оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, сбережения ответчиком за счет истца спорных денежных средств вследствие невыполнения им надлежащим образом названной обязанности, выполненной истцом, размер задолженности ответчика.
Представитель истца пояснил, что истец, являясь управляющей организацией, в период с июня 2010 г. по декабрь 2011 г. включительно оказывал услуги по содержанию дома и ремонту общего имущества. Факт оказания истцом услуг по содержанию дома и ремонту общего имущества, их стоимость подтверждается материалами дела, а именно:
- приказом истца N 29 от 14.05.2010 о передаче домов на техническое обслуживание ООО "Сервис-НН";
- актами сдачи-приемки выполненных работ за период с июня по декабрь 2010 г.;
- договором N 1/17-ТО на содержание и ремонт общего имущества жилого фонда от 14.02.2011, заключенным между истцом и ООО "Фаворит" и актами сдачи-приемки работ к нему за период с февраля по август 2011 г.;
- договором N 1/18-ТО на содержание и ремонт общего имущества жилого фонда от 06.09.2011, заключенным между истцом и ООО "Пятый элемент" и актами сдачи-приемки работ к нему за период с сентября по декабрь 2011 г.;
- приказом истца N 27 от 04.09.2008.
При этом представитель истца пояснил, что цена иска рассчитана исходя из определенных истцом усредненных тарифов, которые ниже тарифов администрации, услуги по вывозу ТБО и аварийно-ремонтному обслуживанию они не оказывали, стоимость уборки придомовой территории исключили из требуемых затрат в 2011 г.
Поскольку порядок и размер расходов на содержание и ремонт общего имущества дома общим собранием не устанавливался, а ответчик в силу прямого указания закона обязан оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества, то расчет задолженности ответчика необходимо производить, исходя из площади принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения на основании постановления администрации г. Н. Новгорода от 18.12.2009 N 6847 "Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения с 01.01.2010", N 7210 от 28.12.2010 "Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения с 01.01.2011".
При этом из расчета истца с учетом степени благоустройства названного многоквартирного дома (4 степень) необходимо вычесть стоимость не оказываемых услуг по вывозу ТБО и аварийно-ремонтному обслуживанию согласно представленных калькуляций, а также стоимость услуг по уборке придомовой территории, поскольку согласно договора N 900 от 02.07.2009 за ответчиком администрацией г. Н. Новгорода были закреплены в целях организации уборки уборочные площади по указанному адресу, которые не пересекаются с уборочными площадями истца, а земельный участок по придомовой территории не сформирован. Из представленных кадастровых паспортов следует, что на кадастровый учет поставлен лишь участок под зданием дома, а также ряд иных земельных участков, не являющихся придомовой территорий.
С учетом изложенного суд обоснованно установил, что расчет оплаты за содержание и ремонт, подлежащей взысканию на основании изложенного будет следующим: в 2010 г. (12,87 руб. - 0,5-1,09-2,4) x 1,18 (НДС) x 1 021,3 кв. м x 7 месяцев = 74 908,2 руб.; в 2011 г. (14,41-0,55-1,25-2,9) x 1,18 (НДС) x 1 021,3 кв. м x 12 месяцев = 140 449,18 руб.
При названных обстоятельствах суд правомерно взыскал с ответчика за спорный период плату за содержание и ремонт общего имущества в сумме 215 357,38 руб., в также проценты на основании статей 155 ЖК РФ, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 10.07.2010 по 3.12.2011 в размере 12 133,21 руб.
Фактически доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что ответчик должен нести расходы за содержание и ремонт общего имущества с учетом несения собственных расходов и того, что у него с собственниками жилой части дома нет общих помещений и коммуникаций, кроме канализации.
Данные доводы несостоятельны.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержащееся в настоящем постановлении толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.
Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг (оплата за теплоснабжение, за электроэнергию, за водопотребление и водоотведение, заключении договоров на оказание коммунальных услуг в отношении собственного помещения, оплата за промывку и опрессовку своей автономной системы теплоснабжения, за обучение специалистов по эксплуатации своей системы теплоснабжения, за дератизацию своего помещения), а также за содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование (аренду) и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, за озеленение, не входящее в состав тарифов, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Из материалов дела усматривается, что помещение, принадлежащее ответчику, является частью многоквартирного дома. Следовательно, ответчик должен нести спорные расходы исходя из площади принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения по тарифам, установленным органом местного самоуправления.
Суждение апеллятора о неверном применении постановления администрации г. Н. Новгорода от 18.12.2009 N 6847 "Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения с 01.01.2010", N 7210 от 28.12.2010 "Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения с 01.01.2011" ошибочно. Поскольку порядок и размер расходов на содержание и ремонт общего имущества дома общим собранием не устанавливался, расчет задолженности ответчика необходимо производить, исходя из площади принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения на основании названного постановления.
Остальные доводы также подлежат отклонению, поскольку не опровергают выводы суда первой инстанции и не влекут отмену решения.
Таким образом, оснований для отмены решения в обжалуемой части не имеется.
Судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не было допущено. Основания для отмены принятого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 09.06.2012 по делу N А43-41570/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОДА" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Т.И.ТАРАСОВА
Т.И.ТАРАСОВА
Судьи
Н.А.КАЗАКОВА
Т.С.РОДИНА
Н.А.КАЗАКОВА
Т.С.РОДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)