Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Эксплуатация, текущий ремонт и обслуживание недвижимости" Туркиной А.Л. (доверенность от 12.01.2012), рассмотрев 24.01.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эксплуатация, текущий ремонт и обслуживание недвижимости" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 06.05.2011 (судья Погорелов В.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2011 (судьи Горбик В.М., Мельникова Н.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А26-1094/2011,
установил:
Закрытое акционерное общество "СтройСервис", место нахождения: г. Петрозаводск, ул. Гоголя, д. 14, ОГРН 1021000508737 (далее - ЗАО "СтройСервис"), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эксплуатация, текущий ремонт и обслуживание недвижимости", место нахождения: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Фролова, д. 11, ОГРН 1041000005639 (далее - ООО "ЭТРОН"), об обязании передать технический паспорт на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: город Петрозаводск, улица Калинина, дом 8.
Решением от 06.05.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.09.2011, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ООО "ЭТРОН", ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит указанные решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению подателя жалобы, договор от 01.11.2010 управления спорным многоквартирным домом, на который ссылается истец в обоснование своих требований, является незаключенным, ввиду несогласованности существенного условия о предмете данного договора.
В связи с этим ООО "ЭТРОН" считает, что заключенный с ним договор управления многоквартирным домом по названному адресу является действующим; решение собственников об одностороннем отказе от исполнения указанного договора неправомерно, поскольку такой отказ не предусмотрен данным договором; ответчик, будучи управляющей организацией многоквартирного дома, не нарушал условий договора.
Также податель жалобы ссылается на то, что у него отсутствует испрашиваемый технический паспорт на многоквартирный дом.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель ООО "ЭТРОН" поддержал доводы, приведенные в жалобе.
ЗАО "СтройСервис" извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, собственники помещений дома N 8 по улице Калинина в городе Петрозаводске и ООО "ЭТРОН" заключили договор от 01.01.2008 управления многоквартирным домом.
Согласно пунктам 1 и 3 протокола голосования от 01.04.2010 собственники указанных помещений приняли решение расторгнуть названный договор с 09.06.2010 и с 10.06.2010 заключить договор управления многоквартирным домом с ЗАО "СтройСервис".
Письмом от 01.04.2010 ответчик уведомлен о принятом решении, а также о необходимости подготовить и передать вновь избранной управляющей компании техническую документацию.
На основании указанного решения ЗАО "СтройСервис" и собственники помещений заключили договор управления многоквартирным домом от 01.11.2010.
ЗАО "СтройСервис" направило в адрес ООО "ЭТРОН" письмо от 24.09.2010 с требованием передать общедомовое имущество дома 8 по улице Калинина в городе Петрозаводске в срок до 01.10.2010.
Поскольку данное письмо оставлено ответчиком без удовлетворения, истец повторно направил 08.12.2010 требование о передаче имущества с указанием нового срока передачи документации - до 10.12.2010.
Неисполнение указанного требования послужило основанием для обращения ЗАО "СтройСервис" в суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования, признав их обоснованными.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Согласно частям 3 и 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (часть 1 статьи 162 ЖК РФ).
В соответствии с пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.
Пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ установлена обязанность управляющей организации передать техническую документацию вновь избранной управляющей организации. Такая передача должна состояться за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом. Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, и вызвана необходимостью осуществления деятельности по обслуживанию многоквартирного дома.
Материалами дела подтверждается, что истец является вновь избранной управляющей организацией. Поскольку до этого управление многоквартирным домом осуществляло ООО "ЭТРОН", на ответчике лежит обязанность передать истцу техническую документацию на дом, в том числе технический паспорт.
С учетом изложенного суды сделали правильный вывод о том, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Доводы жалобы являются несостоятельными в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 27 Правил ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
В этой связи, как правильно указал суд апелляционной инстанции, отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности; в случае утраты техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Поэтому ссылка ответчика на то, что предыдущая управляющая организация - муниципальное учреждение "Жилищный контроль" не передавала ему технический паспорт на дом N 8 по улице Калинина в городе Петрозаводске, не имеет правового значения.
Довод о незаключенности договора от 01.11.2010 управления многоквартирным домом N 8 опровергается материалами дела. Из содержания представленного истцом договора не следует, что его предмет не согласован.
Тот факт, что истец приступил к выполнению своих обязательств по договору от 01.11.2010, подтверждается тем, что ЗАО "СтройСервис" направило собственникам и нанимателям жилых помещений дома 8 по улице Калинина в городе Петрозаводске квитанции на оплату предоставленных в декабре 2010 года услуг.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ).
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Проанализировав условия пункта 5.4 договора от 01.01.2008 управления многоквартирным домом, заключенного с ООО "ЭТРОН", суды установили, что сторонами договора согласована возможность его расторжения в одностороннем порядке.
Таким образом, собственники многоквартирного дома имели право в любой момент прекратить действие указанного договора, приняв об этом соответствующее решение, что и было сделано на общем собрании собственников помещений 01.04.2010. Положения части 8.2 статьи 162 ЖК РФ не подлежат применению при рассмотрении настоящего спора.
Судебными актами по делу N 33-2628/2010 оставлено без удовлетворения исковое заявление граждан о признании незаконным решений общего собрания собственников помещений в доме 8 по улице Калинина в городе Петрозаводске, оформленного протоколом общего собрания от 01.04.2010. Суды общей юрисдикции не установили оснований для отмены оспариваемого решения о расторжении договора от 01.01.2008 управления многоквартирным домом, заключенного с ООО "ЭТРОН", и заключении с 10.06.2010 договора на управление с ЗАО "СтройСервис".
В соответствии с частью 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
На основании изложенного кассационная инстанция отклоняет довод жалобы о том, что договор от 01.01.2008 не был расторгнут и продолжает действовать.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Карелия от 06.05.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2011 по делу N А26-1094/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эксплуатация, текущий ремонт и обслуживание недвижимости" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Эксплуатация, текущий ремонт и обслуживание недвижимости", место нахождения: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Фролова, д. 11, ОГРН 1041000005639, в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 24.01.2012 ПО ДЕЛУ N А26-1094/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 января 2012 г. по делу N А26-1094/2011
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Эксплуатация, текущий ремонт и обслуживание недвижимости" Туркиной А.Л. (доверенность от 12.01.2012), рассмотрев 24.01.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эксплуатация, текущий ремонт и обслуживание недвижимости" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 06.05.2011 (судья Погорелов В.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2011 (судьи Горбик В.М., Мельникова Н.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А26-1094/2011,
установил:
Закрытое акционерное общество "СтройСервис", место нахождения: г. Петрозаводск, ул. Гоголя, д. 14, ОГРН 1021000508737 (далее - ЗАО "СтройСервис"), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эксплуатация, текущий ремонт и обслуживание недвижимости", место нахождения: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Фролова, д. 11, ОГРН 1041000005639 (далее - ООО "ЭТРОН"), об обязании передать технический паспорт на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: город Петрозаводск, улица Калинина, дом 8.
Решением от 06.05.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.09.2011, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ООО "ЭТРОН", ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит указанные решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению подателя жалобы, договор от 01.11.2010 управления спорным многоквартирным домом, на который ссылается истец в обоснование своих требований, является незаключенным, ввиду несогласованности существенного условия о предмете данного договора.
В связи с этим ООО "ЭТРОН" считает, что заключенный с ним договор управления многоквартирным домом по названному адресу является действующим; решение собственников об одностороннем отказе от исполнения указанного договора неправомерно, поскольку такой отказ не предусмотрен данным договором; ответчик, будучи управляющей организацией многоквартирного дома, не нарушал условий договора.
Также податель жалобы ссылается на то, что у него отсутствует испрашиваемый технический паспорт на многоквартирный дом.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель ООО "ЭТРОН" поддержал доводы, приведенные в жалобе.
ЗАО "СтройСервис" извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, собственники помещений дома N 8 по улице Калинина в городе Петрозаводске и ООО "ЭТРОН" заключили договор от 01.01.2008 управления многоквартирным домом.
Согласно пунктам 1 и 3 протокола голосования от 01.04.2010 собственники указанных помещений приняли решение расторгнуть названный договор с 09.06.2010 и с 10.06.2010 заключить договор управления многоквартирным домом с ЗАО "СтройСервис".
Письмом от 01.04.2010 ответчик уведомлен о принятом решении, а также о необходимости подготовить и передать вновь избранной управляющей компании техническую документацию.
На основании указанного решения ЗАО "СтройСервис" и собственники помещений заключили договор управления многоквартирным домом от 01.11.2010.
ЗАО "СтройСервис" направило в адрес ООО "ЭТРОН" письмо от 24.09.2010 с требованием передать общедомовое имущество дома 8 по улице Калинина в городе Петрозаводске в срок до 01.10.2010.
Поскольку данное письмо оставлено ответчиком без удовлетворения, истец повторно направил 08.12.2010 требование о передаче имущества с указанием нового срока передачи документации - до 10.12.2010.
Неисполнение указанного требования послужило основанием для обращения ЗАО "СтройСервис" в суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования, признав их обоснованными.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Согласно частям 3 и 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (часть 1 статьи 162 ЖК РФ).
В соответствии с пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.
Пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ установлена обязанность управляющей организации передать техническую документацию вновь избранной управляющей организации. Такая передача должна состояться за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом. Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, и вызвана необходимостью осуществления деятельности по обслуживанию многоквартирного дома.
Материалами дела подтверждается, что истец является вновь избранной управляющей организацией. Поскольку до этого управление многоквартирным домом осуществляло ООО "ЭТРОН", на ответчике лежит обязанность передать истцу техническую документацию на дом, в том числе технический паспорт.
С учетом изложенного суды сделали правильный вывод о том, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Доводы жалобы являются несостоятельными в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 27 Правил ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
В этой связи, как правильно указал суд апелляционной инстанции, отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности; в случае утраты техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Поэтому ссылка ответчика на то, что предыдущая управляющая организация - муниципальное учреждение "Жилищный контроль" не передавала ему технический паспорт на дом N 8 по улице Калинина в городе Петрозаводске, не имеет правового значения.
Довод о незаключенности договора от 01.11.2010 управления многоквартирным домом N 8 опровергается материалами дела. Из содержания представленного истцом договора не следует, что его предмет не согласован.
Тот факт, что истец приступил к выполнению своих обязательств по договору от 01.11.2010, подтверждается тем, что ЗАО "СтройСервис" направило собственникам и нанимателям жилых помещений дома 8 по улице Калинина в городе Петрозаводске квитанции на оплату предоставленных в декабре 2010 года услуг.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ).
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Проанализировав условия пункта 5.4 договора от 01.01.2008 управления многоквартирным домом, заключенного с ООО "ЭТРОН", суды установили, что сторонами договора согласована возможность его расторжения в одностороннем порядке.
Таким образом, собственники многоквартирного дома имели право в любой момент прекратить действие указанного договора, приняв об этом соответствующее решение, что и было сделано на общем собрании собственников помещений 01.04.2010. Положения части 8.2 статьи 162 ЖК РФ не подлежат применению при рассмотрении настоящего спора.
Судебными актами по делу N 33-2628/2010 оставлено без удовлетворения исковое заявление граждан о признании незаконным решений общего собрания собственников помещений в доме 8 по улице Калинина в городе Петрозаводске, оформленного протоколом общего собрания от 01.04.2010. Суды общей юрисдикции не установили оснований для отмены оспариваемого решения о расторжении договора от 01.01.2008 управления многоквартирным домом, заключенного с ООО "ЭТРОН", и заключении с 10.06.2010 договора на управление с ЗАО "СтройСервис".
В соответствии с частью 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
На основании изложенного кассационная инстанция отклоняет довод жалобы о том, что договор от 01.01.2008 не был расторгнут и продолжает действовать.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Карелия от 06.05.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2011 по делу N А26-1094/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эксплуатация, текущий ремонт и обслуживание недвижимости" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Эксплуатация, текущий ремонт и обслуживание недвижимости", место нахождения: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Фролова, д. 11, ОГРН 1041000005639, в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
Т.И.САПОТКИНА
М.В.ЗАХАРОВА
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)