Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2011 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Пестеревой О.Ю. и Потеевой А.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Любишкиной О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Соломбальский округ-1" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 27 января 2011 года по делу N А05-12996/2010 (судья Звездина Л.В.),
установил:
товарищество собственников жилья "Соломбальский округ-1" (далее - Товарищество, ТСЖ "Соломбальский округ-1", ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Государственной жилищной инспекции Архангельской области (далее - ГЖИ, Инспекция) о признании незаконными действий инспектора ГЖИ Власовой Н.А. по выдаче двух предписаний по результатам одной проверки, а также о признании недействительными предписаний от 19.10.2010 N А-09/514-А, N А-09/514.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 27 января 2011 года в удовлетворении требований отказано.
Товарищество в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и удовлетворить заявленные требования. В обоснование своей позиции ссылается на то, что перечисленные в предписании от 19.10.2010 N А-09/514-А, пунктах 3 - 6, 9 предписания от 19.10.2010 N А-09/514 неисправности относятся к работам капитального характера, в связи с чем они должны выполняться управляющей компанией в том случае, если собственники жилых помещений приняли решение о проведении этих работ и выделении денежных средств для их финансирования. Также указывает, что Федеральным законом от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" не предусмотрено вынесение государственным органом по результатам одной проверки двух предписаний.
Инспекция в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как видно из материалов дела, на основании обращения гражданки Гавриленко Л.Н., проживающей по адресу: г. Архангельск, ул. Адмирала Кузнецова, д. 8, корпус 1, о неисправности печей и свайного основания названного дома в соответствии с распоряжением N А-09/6-02/977 должностными лицами ГЖИ проведена внеплановая выездная проверки деятельности ТСЖ "Соломбальский округ-1" по соблюдению обязательных требований по содержанию и ремонту указанного жилого дома.
Уведомлением от 04.10.2010 N 1085 Инспекция сообщила Товариществу о проведении в отношении него проверки. Копия уведомления вручена представителю заявителя.
В ходе проверки выявлены следующие нарушения: фундамент отопительных печей и кухонных очагов в районе квартир N 2, 3 находится в аварийном состоянии (разрушение, значительное гниение, искривление, неравномерная осадка, выпучивание); не обеспечена безопасность для проживания граждан; конструкции отопительных печей и кухонных очагов находятся в аварийном состоянии (глубокие трещины, дымление, нарушение горизонтальных и вертикальных разделок, выпадение кирпичей), не обеспечены охранными устройствами, предупреждающими их обрушение; неисправно свайное основание дома в районе 1 - 2-го подъездов (гниение, неравномерная осадка, искривление горизонтальной линии); подтоплено техподполье дома в районе 1-го подъезда; неисправно кровельное покрытие в районе 1-го подъезда (наличие следов протечки в чердачном помещении); неисправно примыкание кровельного покрытия к дымовым трубам в районе квартир N 5, 6, 11, 12; разрушен штукатурный слой дымовых труб в чердачном помещении в районе квартир N 5, 6, 11, 12; неисправен штукатурный слой потолка в лестничной клетке на 2-м этаже 2-го подъезда; неисправна площадка (деревянный настил) крыльца входа 2-го подъезда; разрушен штукатурный слой потолка в квартире N 2; наличие глубоких трещин, дымление, нарушение горизонтальных и вертикальных разделок, выпадение кирпичей отопительных печей и кухонных очагов в квартирах N 2, 3, 6, что явилось нарушением Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170).
Результаты проверки зафиксированы в акте от 07.10.2010 N А-09/7-05/514.
Заявителю 19.10.2010 выданы:
- - предписание N А-09/514-А об устранении ТСЖ "Соломбальский округ-1" в срок до 08.11.2010 нарушений правил пользования жилыми помещениями, содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами, выразившихся в аварийном состоянии фундаментов отопительных печей и кухонных очагов в районе квартир N 2, 3 (разрушение, значительное гниение, искривление, неравномерная осадка, выпучивание) (пункт 1.7.5 Правил N 170); необеспечении безопасности для проживания граждан (пункт 2.3.7 Правил N 170); нахождении в аварийном состоянии конструкций отопительных печей и кухонных очагов (глубокие трещины, дымление, нарушение горизонтальных и вертикальных разделок, выпадение кирпичей), не обеспечении охранными устройствами, предупреждающими их обрушение (пункт 2.5.2 Правил N 170);
- - предписание N А-09/514 об устранении Товариществом в срок до 30.11.2010 следующих нарушений: неисправности свайного основания дома в районе 1 - 2-го подъездов (гниение, неравномерная осадка, искривление горизонтальной линии) (пункт 4.1.1 Правил N 170); подтопления техподполья дома в районе 1-го подъезда (пункт 4.1.15 Правил N 170); неисправности кровельного покрытия в районе 1-го подъезда (наличие следов протечки в чердачном помещении) (пункт 4.6.1.1 Правил N 170); неисправности примыкания кровельного покрытия к дымовым трубам в районе квартир N 5, 6, 11, 12; разрушения штукатурного слоя дымовых труб в чердачном помещении в районе квартир N 5, 6, 11, 12 (пункт 4.6.1.13 Правил N 170); неисправности штукатурного слоя потолка в лестничной клетке на 2-м этаже 2-го подъезда (пункт 4.3.2 Правил N 170); неисправности (зыбкости) площадки (деревянного настила) крыльца входа 2-го подъезда (пункты 4.8.10, 4.4.3 Правил N 170); разрушения штукатурного слоя потолка в квартире N 2 (пункт 4.3.2 Правил N 170); не устранение глубоких трещин, дымления, нарушение горизонтальных и вертикальных разделок, выпадения кирпичей отопительных печей и кухонных очагов в квартирах N 2, 3, 6 (пункты 4.9.1.3, 4.9.1.4 Правил N 170).
Не согласившись с названными предписаниями, а также с действиями ответчика по выдаче двух предписаний по результатам одной проверки, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме несет собственник жилого помещения и на нем лежит обязанность по соблюдению правил содержания общего имущества.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 3 статьи 39 ЖК РФ).
Согласно пунктам 41, 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации, а управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
На основании подпункта "б" пункта 16 данных Правил надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: а) собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ; путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, - в соответствии со статьей 164 ЖК РФ; б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом): путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI ЖК РФ; путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 ЖК РФ.
Согласно статье 16 ЖК РФ товарищество собственников жилья является одним из способов управления многоквартирным жилым домом.
Частью 3 статьи 161 ЖК РФ установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме с принятием соответствующего решения, которое является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 136 названного Кодекса предусмотрено, что товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Как следует из материалов дела, в соответствии с выпиской из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах Соломбальского округа от 01.06.2008 N 1 на базе данных жилых домов создано ТСЖ "Соломбальский округ-1", утвержден устав Товарищества, избрано правление и председатель правления Зубаткин С.В. Заявителю в числе иных передан также дом N 8, корпус 1, по ул. Адмирала Кузнецова в г. Архангельске.
Из этого следует, что собственники помещений в данном доме и домах, выбрали способ управления в форме ТСЖ.
В соответствии с пунктом 2.2.1 устава ТСЖ может заниматься обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирных домах; строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирных домах; осуществлять сдачу в аренду части общего имущества в многоквартирных домах; управлять недвижимым имуществом в жилищной сфере, включая заключение договоров на поставку энергоресурсов и на предоставление коммунальных услуг.
В пунктах 1.1 и 1.11 Устава зафиксированы цели создания ТСЖ, в частности Товарищество является объединением собственников помещений в многоквартирных домах, создано с целью совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
В разделе 4 Устава Товарищества закреплены его обязанности по обеспечению выполнения главы 13 ЖК РФ, положений других законов, иных нормативных актов; по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме; по обеспечению выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество.
Управление общим имуществом многоквартирного дома ТСЖ осуществляет через свои органы. При этом ТСЖ вправе самостоятельно, без привлечения третьих лиц, осуществлять ремонт и содержание общего имущества, или, как следует из положений части 2 статьи 162 ЖК РФ, заключить с управляющей организацией договор об управлении многоквартирным домом.
Таким образом, товарищество собственников жилья, управляющее по поручению членов товарищества многоквартирным домом, как эксплуатирующая организация обязано обеспечить содержание общего имущества в исправном состоянии и его безопасную эксплуатацию путем организации надлежащего обслуживания и ремонта.
При этом способ исполнения данных обязанностей либо самостоятельно, либо с привлечением управляющей организации путем заключения соответствующего договора избирается самим ТСЖ или общим собранием собственников жилых помещений.
Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае договор с управляющей организацией Товариществом не заключался. Доказательств, подтверждающих то, что собственники жилых помещений уполномочили ТСЖ заключить договор с управляющей организацией, в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах Товарищество является лицом, ответственным за содержание жилого дома N 8, корпус 1, по ул. Адмирала Кузнецова в г. Архангельске.
В соответствии со статьей 39 ЖК РФ Правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Состав общего имущества в силу пункта 1 Правил N 491 определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по его содержанию, в состав общего имущества включаются следующее: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме; крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
Пунктом 10 Правил N 491 предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами N 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Материалами дела подтверждается и заявителем не оспаривается факт нарушения Правил N 170.
Вместе с тем, ТСЖ указывает, что перечисленные в предписании от 19.10.2010 N А-09/514-А, пунктах 3 - 6, 9 предписания от 19.10.2010 N А-09/514 неисправности относятся к работам капитального характера, в связи с чем они должны выполняться управляющей компанией в том случае, если собственники жилых помещений в порядке статей 44 - 46 ЖК РФ, пунктов 29, 35 Правил N 491 приняли решение о проведении этих работ и выделении денежных средств для их финансирования.
Данные доводы подлежат отклонению в связи со следующим.
Из материалов дела следует, что Товарищество не подготовило надлежащим образом дом N 8, корпус 1, по ул. Адмирала Кузнецова в г. Архангельске к зимнему периоду.
В силу пункта 2.6.1 Правил N 170 целью подготовки объектов жилищно-коммунального хозяйства к сезонной эксплуатации является обеспечение сроков и качества выполнения работ по обслуживанию (содержанию и ремонту) жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования в зимний период. При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит устранить неисправности стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями; привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков; обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.
В соответствии с пунктом 2.6.11 Правил N 170 в зимний период следует обеспечить бесперебойную работу канализационных выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах зданиях от общего трубопровода, проложенного в подвале.
В нарушение названных положений работы, перечисленные в пункте 2.6.1 Правил N 170, в отношении указанного жилого дома ТСЖ не выполнены, что поставило под угрозу жизнь и здоровье граждан, проживающих в данном доме. Указанный вывод подтверждается и отсутствием в имеющемся в материалах дела паспорте данных о выполненных работах в связи с подготовкой дома к зимнему периоду.
Подпунктами а, з пункта 11 Правил N 491 предусмотрено, что содержание общего имущества включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 указанных Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Аналогичные нормы закреплены и в статье 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", согласно которой безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10 определена правовая позиция в отношении обязанностей управляющей организации.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления многоквартирным домом в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Из этого следует, что факт выполнения работ (услуг), входящих в обязанность управления организацией, не может быть поставлен в зависимость от наличия либо отсутствия решения собственника о проведении и соответствующей оплате таких работ (услуг).
Кроме того, по мнению апелляционной инстанции, ТСЖ не представило безусловных доказательств, свидетельствующих о том, что неисправности на которые ссылается податель жалобы, не могут быть устранены посредством проведения текущего ремонта.
Следует также отметить, решением Архангельского городского Совета депутатов от 05.03.2005 N 409 утвержден перечень услуг, входящих в содержание жилищного фонда, перечень услуг, связанных с содержанием жилья и оплачиваемых за счет платы за содержание жилья, и перечень работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья.
Выявленные в ходе проверки нарушения входят в указанные перечни работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и ежемесячно оплачиваются жителями вышеуказанного дома путем внесения платы, которая поступает на счет ТСЖ "Соломбальский округ-1".
Таким образом, Товарищество располагает финансовой возможностью исполнить оспариваемые предписания за счет полученных от членов Товарищества средств.
Довод подателя жалобы о том, что Федеральным законом от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (далее - Закон N 294-ФЗ) не предусмотрено вынесение государственным органом по результатам одной проверки двух предписаний правомерно отклонен судом первой инстанции.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 17 Закон N 294-ФЗ в случае выявления при проведении проверки нарушений юридическим лицом обязательных требований должностные лица органа государственного контроля (надзора) в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязаны выдать предписание юридическому лицу об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения.
Как следует из приведенной нормы, в ней отсутствует условие, в соответствии с которым по результатам проверки должно быть вынесено только одно предписание. С учетом изложенного, а также, принимая во внимание различный характер выявленных в ходе проверки нарушений положений Правил N 170 и разный срок для их устранения, выдача Инспекцией двух предписаний является целесообразным и не противоречащим закону.
Нарушений процедуры выдачи ГЖИ предписаний не выявлено.
Апелляционная инстанция считает необоснованными доводы жалобы в отношении пунктов 1 и 8 предписания о том, что неисправность свайного основания дома должна быть устранена МУП "Жилкомсервис" на основании решения Соломбальского районного суда, а разрушение штукатурного слоя потолка в квартире N 2 должно быть устранено собственником жилого помещения, поскольку данные доводы опровергнуты ответчиком в отзыве на заявление Товарищества, и обстоятельства, указанные ГЖИ в возражение на них, заявителем не оспорены.
Таким образом, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что предписания от 19.10.2010 N А-09/514-А, N А-09/514 являются законными и не нарушают прав заявителя как субъекта предпринимательской деятельности.
При таких обстоятельствах Арбитражный суд Архангельской области правомерно отказал заявителю в удовлетворении требований.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 27 января 2011 года по делу N А05-12996/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Соломбальский округ-1" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.04.2011 ПО ДЕЛУ N А05-12996/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 апреля 2011 г. по делу N А05-12996/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2011 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Пестеревой О.Ю. и Потеевой А.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Любишкиной О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Соломбальский округ-1" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 27 января 2011 года по делу N А05-12996/2010 (судья Звездина Л.В.),
установил:
товарищество собственников жилья "Соломбальский округ-1" (далее - Товарищество, ТСЖ "Соломбальский округ-1", ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Государственной жилищной инспекции Архангельской области (далее - ГЖИ, Инспекция) о признании незаконными действий инспектора ГЖИ Власовой Н.А. по выдаче двух предписаний по результатам одной проверки, а также о признании недействительными предписаний от 19.10.2010 N А-09/514-А, N А-09/514.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 27 января 2011 года в удовлетворении требований отказано.
Товарищество в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и удовлетворить заявленные требования. В обоснование своей позиции ссылается на то, что перечисленные в предписании от 19.10.2010 N А-09/514-А, пунктах 3 - 6, 9 предписания от 19.10.2010 N А-09/514 неисправности относятся к работам капитального характера, в связи с чем они должны выполняться управляющей компанией в том случае, если собственники жилых помещений приняли решение о проведении этих работ и выделении денежных средств для их финансирования. Также указывает, что Федеральным законом от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" не предусмотрено вынесение государственным органом по результатам одной проверки двух предписаний.
Инспекция в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как видно из материалов дела, на основании обращения гражданки Гавриленко Л.Н., проживающей по адресу: г. Архангельск, ул. Адмирала Кузнецова, д. 8, корпус 1, о неисправности печей и свайного основания названного дома в соответствии с распоряжением N А-09/6-02/977 должностными лицами ГЖИ проведена внеплановая выездная проверки деятельности ТСЖ "Соломбальский округ-1" по соблюдению обязательных требований по содержанию и ремонту указанного жилого дома.
Уведомлением от 04.10.2010 N 1085 Инспекция сообщила Товариществу о проведении в отношении него проверки. Копия уведомления вручена представителю заявителя.
В ходе проверки выявлены следующие нарушения: фундамент отопительных печей и кухонных очагов в районе квартир N 2, 3 находится в аварийном состоянии (разрушение, значительное гниение, искривление, неравномерная осадка, выпучивание); не обеспечена безопасность для проживания граждан; конструкции отопительных печей и кухонных очагов находятся в аварийном состоянии (глубокие трещины, дымление, нарушение горизонтальных и вертикальных разделок, выпадение кирпичей), не обеспечены охранными устройствами, предупреждающими их обрушение; неисправно свайное основание дома в районе 1 - 2-го подъездов (гниение, неравномерная осадка, искривление горизонтальной линии); подтоплено техподполье дома в районе 1-го подъезда; неисправно кровельное покрытие в районе 1-го подъезда (наличие следов протечки в чердачном помещении); неисправно примыкание кровельного покрытия к дымовым трубам в районе квартир N 5, 6, 11, 12; разрушен штукатурный слой дымовых труб в чердачном помещении в районе квартир N 5, 6, 11, 12; неисправен штукатурный слой потолка в лестничной клетке на 2-м этаже 2-го подъезда; неисправна площадка (деревянный настил) крыльца входа 2-го подъезда; разрушен штукатурный слой потолка в квартире N 2; наличие глубоких трещин, дымление, нарушение горизонтальных и вертикальных разделок, выпадение кирпичей отопительных печей и кухонных очагов в квартирах N 2, 3, 6, что явилось нарушением Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170).
Результаты проверки зафиксированы в акте от 07.10.2010 N А-09/7-05/514.
Заявителю 19.10.2010 выданы:
- - предписание N А-09/514-А об устранении ТСЖ "Соломбальский округ-1" в срок до 08.11.2010 нарушений правил пользования жилыми помещениями, содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами, выразившихся в аварийном состоянии фундаментов отопительных печей и кухонных очагов в районе квартир N 2, 3 (разрушение, значительное гниение, искривление, неравномерная осадка, выпучивание) (пункт 1.7.5 Правил N 170); необеспечении безопасности для проживания граждан (пункт 2.3.7 Правил N 170); нахождении в аварийном состоянии конструкций отопительных печей и кухонных очагов (глубокие трещины, дымление, нарушение горизонтальных и вертикальных разделок, выпадение кирпичей), не обеспечении охранными устройствами, предупреждающими их обрушение (пункт 2.5.2 Правил N 170);
- - предписание N А-09/514 об устранении Товариществом в срок до 30.11.2010 следующих нарушений: неисправности свайного основания дома в районе 1 - 2-го подъездов (гниение, неравномерная осадка, искривление горизонтальной линии) (пункт 4.1.1 Правил N 170); подтопления техподполья дома в районе 1-го подъезда (пункт 4.1.15 Правил N 170); неисправности кровельного покрытия в районе 1-го подъезда (наличие следов протечки в чердачном помещении) (пункт 4.6.1.1 Правил N 170); неисправности примыкания кровельного покрытия к дымовым трубам в районе квартир N 5, 6, 11, 12; разрушения штукатурного слоя дымовых труб в чердачном помещении в районе квартир N 5, 6, 11, 12 (пункт 4.6.1.13 Правил N 170); неисправности штукатурного слоя потолка в лестничной клетке на 2-м этаже 2-го подъезда (пункт 4.3.2 Правил N 170); неисправности (зыбкости) площадки (деревянного настила) крыльца входа 2-го подъезда (пункты 4.8.10, 4.4.3 Правил N 170); разрушения штукатурного слоя потолка в квартире N 2 (пункт 4.3.2 Правил N 170); не устранение глубоких трещин, дымления, нарушение горизонтальных и вертикальных разделок, выпадения кирпичей отопительных печей и кухонных очагов в квартирах N 2, 3, 6 (пункты 4.9.1.3, 4.9.1.4 Правил N 170).
Не согласившись с названными предписаниями, а также с действиями ответчика по выдаче двух предписаний по результатам одной проверки, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме несет собственник жилого помещения и на нем лежит обязанность по соблюдению правил содержания общего имущества.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 3 статьи 39 ЖК РФ).
Согласно пунктам 41, 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации, а управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
На основании подпункта "б" пункта 16 данных Правил надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: а) собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ; путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, - в соответствии со статьей 164 ЖК РФ; б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом): путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI ЖК РФ; путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 ЖК РФ.
Согласно статье 16 ЖК РФ товарищество собственников жилья является одним из способов управления многоквартирным жилым домом.
Частью 3 статьи 161 ЖК РФ установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме с принятием соответствующего решения, которое является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 136 названного Кодекса предусмотрено, что товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Как следует из материалов дела, в соответствии с выпиской из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах Соломбальского округа от 01.06.2008 N 1 на базе данных жилых домов создано ТСЖ "Соломбальский округ-1", утвержден устав Товарищества, избрано правление и председатель правления Зубаткин С.В. Заявителю в числе иных передан также дом N 8, корпус 1, по ул. Адмирала Кузнецова в г. Архангельске.
Из этого следует, что собственники помещений в данном доме и домах, выбрали способ управления в форме ТСЖ.
В соответствии с пунктом 2.2.1 устава ТСЖ может заниматься обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирных домах; строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирных домах; осуществлять сдачу в аренду части общего имущества в многоквартирных домах; управлять недвижимым имуществом в жилищной сфере, включая заключение договоров на поставку энергоресурсов и на предоставление коммунальных услуг.
В пунктах 1.1 и 1.11 Устава зафиксированы цели создания ТСЖ, в частности Товарищество является объединением собственников помещений в многоквартирных домах, создано с целью совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
В разделе 4 Устава Товарищества закреплены его обязанности по обеспечению выполнения главы 13 ЖК РФ, положений других законов, иных нормативных актов; по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме; по обеспечению выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество.
Управление общим имуществом многоквартирного дома ТСЖ осуществляет через свои органы. При этом ТСЖ вправе самостоятельно, без привлечения третьих лиц, осуществлять ремонт и содержание общего имущества, или, как следует из положений части 2 статьи 162 ЖК РФ, заключить с управляющей организацией договор об управлении многоквартирным домом.
Таким образом, товарищество собственников жилья, управляющее по поручению членов товарищества многоквартирным домом, как эксплуатирующая организация обязано обеспечить содержание общего имущества в исправном состоянии и его безопасную эксплуатацию путем организации надлежащего обслуживания и ремонта.
При этом способ исполнения данных обязанностей либо самостоятельно, либо с привлечением управляющей организации путем заключения соответствующего договора избирается самим ТСЖ или общим собранием собственников жилых помещений.
Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае договор с управляющей организацией Товариществом не заключался. Доказательств, подтверждающих то, что собственники жилых помещений уполномочили ТСЖ заключить договор с управляющей организацией, в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах Товарищество является лицом, ответственным за содержание жилого дома N 8, корпус 1, по ул. Адмирала Кузнецова в г. Архангельске.
В соответствии со статьей 39 ЖК РФ Правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Состав общего имущества в силу пункта 1 Правил N 491 определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по его содержанию, в состав общего имущества включаются следующее: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме; крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
Пунктом 10 Правил N 491 предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами N 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Материалами дела подтверждается и заявителем не оспаривается факт нарушения Правил N 170.
Вместе с тем, ТСЖ указывает, что перечисленные в предписании от 19.10.2010 N А-09/514-А, пунктах 3 - 6, 9 предписания от 19.10.2010 N А-09/514 неисправности относятся к работам капитального характера, в связи с чем они должны выполняться управляющей компанией в том случае, если собственники жилых помещений в порядке статей 44 - 46 ЖК РФ, пунктов 29, 35 Правил N 491 приняли решение о проведении этих работ и выделении денежных средств для их финансирования.
Данные доводы подлежат отклонению в связи со следующим.
Из материалов дела следует, что Товарищество не подготовило надлежащим образом дом N 8, корпус 1, по ул. Адмирала Кузнецова в г. Архангельске к зимнему периоду.
В силу пункта 2.6.1 Правил N 170 целью подготовки объектов жилищно-коммунального хозяйства к сезонной эксплуатации является обеспечение сроков и качества выполнения работ по обслуживанию (содержанию и ремонту) жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования в зимний период. При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит устранить неисправности стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями; привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков; обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.
В соответствии с пунктом 2.6.11 Правил N 170 в зимний период следует обеспечить бесперебойную работу канализационных выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах зданиях от общего трубопровода, проложенного в подвале.
В нарушение названных положений работы, перечисленные в пункте 2.6.1 Правил N 170, в отношении указанного жилого дома ТСЖ не выполнены, что поставило под угрозу жизнь и здоровье граждан, проживающих в данном доме. Указанный вывод подтверждается и отсутствием в имеющемся в материалах дела паспорте данных о выполненных работах в связи с подготовкой дома к зимнему периоду.
Подпунктами а, з пункта 11 Правил N 491 предусмотрено, что содержание общего имущества включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 указанных Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Аналогичные нормы закреплены и в статье 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", согласно которой безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10 определена правовая позиция в отношении обязанностей управляющей организации.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления многоквартирным домом в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Из этого следует, что факт выполнения работ (услуг), входящих в обязанность управления организацией, не может быть поставлен в зависимость от наличия либо отсутствия решения собственника о проведении и соответствующей оплате таких работ (услуг).
Кроме того, по мнению апелляционной инстанции, ТСЖ не представило безусловных доказательств, свидетельствующих о том, что неисправности на которые ссылается податель жалобы, не могут быть устранены посредством проведения текущего ремонта.
Следует также отметить, решением Архангельского городского Совета депутатов от 05.03.2005 N 409 утвержден перечень услуг, входящих в содержание жилищного фонда, перечень услуг, связанных с содержанием жилья и оплачиваемых за счет платы за содержание жилья, и перечень работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья.
Выявленные в ходе проверки нарушения входят в указанные перечни работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и ежемесячно оплачиваются жителями вышеуказанного дома путем внесения платы, которая поступает на счет ТСЖ "Соломбальский округ-1".
Таким образом, Товарищество располагает финансовой возможностью исполнить оспариваемые предписания за счет полученных от членов Товарищества средств.
Довод подателя жалобы о том, что Федеральным законом от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (далее - Закон N 294-ФЗ) не предусмотрено вынесение государственным органом по результатам одной проверки двух предписаний правомерно отклонен судом первой инстанции.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 17 Закон N 294-ФЗ в случае выявления при проведении проверки нарушений юридическим лицом обязательных требований должностные лица органа государственного контроля (надзора) в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязаны выдать предписание юридическому лицу об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения.
Как следует из приведенной нормы, в ней отсутствует условие, в соответствии с которым по результатам проверки должно быть вынесено только одно предписание. С учетом изложенного, а также, принимая во внимание различный характер выявленных в ходе проверки нарушений положений Правил N 170 и разный срок для их устранения, выдача Инспекцией двух предписаний является целесообразным и не противоречащим закону.
Нарушений процедуры выдачи ГЖИ предписаний не выявлено.
Апелляционная инстанция считает необоснованными доводы жалобы в отношении пунктов 1 и 8 предписания о том, что неисправность свайного основания дома должна быть устранена МУП "Жилкомсервис" на основании решения Соломбальского районного суда, а разрушение штукатурного слоя потолка в квартире N 2 должно быть устранено собственником жилого помещения, поскольку данные доводы опровергнуты ответчиком в отзыве на заявление Товарищества, и обстоятельства, указанные ГЖИ в возражение на них, заявителем не оспорены.
Таким образом, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что предписания от 19.10.2010 N А-09/514-А, N А-09/514 являются законными и не нарушают прав заявителя как субъекта предпринимательской деятельности.
При таких обстоятельствах Арбитражный суд Архангельской области правомерно отказал заявителю в удовлетворении требований.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 27 января 2011 года по делу N А05-12996/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Соломбальский округ-1" - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.В.ВИНОГРАДОВА
Т.В.ВИНОГРАДОВА
Судьи
О.Ю.ПЕСТЕРЕВА
А.В.ПОТЕЕВА
О.Ю.ПЕСТЕРЕВА
А.В.ПОТЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)