Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 27 августа 2008 года
Полный текст решения изготовлен 05 сентября 2008 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи А.В. Сидоровой при ведении протокола судебного заседания судьей А.В. Сидоровой рассмотрел в судебном заседании дело
по иску Прокуратуры Свердловской области
к Органу местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск", Индивидуальному предпринимателю Конышеву Владимиру Владимировичу
о признании сделки недействительной (ничтожной), применении последствий ее недействительности,
при участии в судебном заседании:
от истца: О.А. Войнова, представитель по удостоверению N 154016.
Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ответчики - Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск, Индивидуальный предприниматель Конышев Владимир Владимирович надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства, что подтверждается уведомлением органа связи, явку своих представителей не обеспечили.
При таких обстоятельствах судебное заседание проводится в отсутствие ответчиков в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заместитель прокурора Свердловской области обратился в суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды N 35 от 01.01.2008 г., заключенного между ответчиками, и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав индивидуального предпринимателя Конышева В.В. передать Комитету по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск нежилое помещение, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Попова, 33, площадью 71,6 кв. м.
В предварительном судебном заседании уточнено наименование ответчика - Орган местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск".
В настоящем судебном заседании истец поддержал предъявленные исковые требования в полном объеме.
Ответчик - Орган местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" в судебное заседание не явился, исковые требования не признает, представил отзыв на исковое заявление пояснив, что спорное помещение не является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку в силу подп. 2 п. 3.3 Положения о комитете по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск (Положение о комитете), Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск ведет учет объектов муниципальной собственности и единый реестр муниципальной собственности. Согласно Выписки из Реестра муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск от 03.07.2008 года N 04-03/1013 нежилое помещение общей площадью 71,6 кв. м в здании жилого помещения, расположенного по адресу: г. Краснотурьинск, ул. Попова, д. 33, зарегистрировано в Реестре муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск, таким образом, по мнению ответчика, указанное нежилое помещение является объектом муниципальной собственности, а не общим имуществом в многоквартирном доме. Кроме того, по мнению ответчика, доказательством, подтверждающим, что спорное помещение не является общим имуществом в многоквартирном доме, является справка Краснотурьинского Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости от 17.06.2008 года N 1663, согласно которой по данным технического учета на 18.01.1991 года в жилом доме по адресу: г. Краснотурьинск Свердловской области, ул. Попова, 33, расположено нежилое помещение, общей площадью 71,6 кв. м, назначение помещения - складское; при первичной инвентаризации в 1959 году данное помещение имело назначение - учрежденческое.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца, арбитражный суд
как следует из материалов дела, между Органом местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" (именуемым в договоре арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Конышевым Владимиром Владимировичем (именуемым в договоре арендатор) 01 января 2008 г. заключен договор N 35 аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, арендатор принимает в возмездное владение и хозяйственное использование нежилое помещение, общей площадью 71,6 кв. м., расположенное по адресу: 624440 Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Попова, д. 33. Срок использования помещения оговорен сторонами в п. 1.3 договора и составляет период с 01.01.2008 г. по 30.11.2008 г.
Между тем, как установлено судом, на момент сдачи подвального помещения, общей площадью 71,6 кв. м, в аренду Индивидуальному предпринимателю Конышеву В.В. 28 квартир в жилом доме, в котором расположен спорный объект, были приватизированы и находились в частной собственности проживающих в них граждан, 4 квартиры не приватизированы и находились в муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск. Указанное подтверждается представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно пункту 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
При сдаче в аренду подвального нежилого помещения, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Попова, д. 33, общей площадью 71,6 кв. м, согласие собственников жилых помещений на заключение спорного договора получено не было. Доказательств обратного ответчиками не представлено.
Указанное подтверждается также и рекомендациями Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа (N 1/2007 г. от 23 - 24.05.2007 г.), согласно которым подвальное помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания коммуникаций всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющее иных полезных свойств, относится к общему имуществу собственников помещений в жилом доме (п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса). Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется в порядке, установленном нормами Жилищного кодекса.
То обстоятельство, что подвальное помещение, общей площадью 71,6 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Попова, д. 33, предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме, то есть является общим имуществом в многоквартирном доме, подтверждается материалами дела, а именно: актом обследования помещения от 10.08.2007 г., составленным старшим инженером ОС и РЖФ МУП "ГУ ЖКХ" - Дер Ю.Е. и начальником ОС и РЖФ МУП "ГУ ЖКХ" - Третьяковям Н.С., согласно которому в рассматриваемом помещении проходят трубопроводы отопления, горячего и холодного водоснабжения.
Таким образом, с учетом вышеизложенного судом установлено, что спорное подвальное помещение не обладает самостоятельными полезными свойствами, не является обслуживающим одно из обособленных помещений жилого дома, а напротив, предназначено для обслуживания коммуникаций всех помещений жилого дома. Обратного в нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиками не доказано.
Кроме того, при сдаче в аренду подвального нежилого помещения, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Попова, д. 33, общей площадью 71,6 кв. м. согласие собственников жилых помещений жилого дома по ул. Попова, 33 на заключение спорного договора получено не было. Доказательств обратного ответчиками не представлено.
Таким образом, при заключении договора аренды ответчиками были нарушены требования действовавшего законодательства относительно сдачи общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме в аренду.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Учитывая, что договор аренды N 35 от 01.01.2008 г. заключен Органом местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск", не обладающим правом сдачи спорного помещения в аренду, то есть в нарушение ст. ст. 244, 246, 608, 290, 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, данная сделка является недействительной (ничтожной) в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При изложенных обстоятельствах, требования заместителя прокурора заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению в полном объеме на основании ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно положениям п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Правовой режим имущества, не являющегося частями квартир многоквартирного жилого дома и предназначенного для обслуживания более одного помещения в таком доме, также определен нормами Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ такое имущество является общим имуществом собственников помещений в жилом доме и рассматривается как единый объект права. Правовой режим этого имущества не предполагает возможность самостоятельного отчуждения его частей (лестниц, коридоров, чердаков, подвалов, в которых имеются инженерные коммуникации, и др.).
Как следует из материалов дела большинство квартир, расположенных в жилом доме по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Попова, д. 33, приватизированы физическими лицами.
В материалы дела ответчиком - Комитетом по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск представлена выписка из реестра муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск от 03.07.2008 г. N 04-03/1013, свидетельствующая о том, что нежилое помещение в подвальной части здания жилого назначения, общей площадью 71,6 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Попова, д. 33, находится в муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск на основании Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и федеральную собственность".
Между тем доводы ответчика о том, что спорное помещение является собственностью городского округа Краснотурьинск, отклонены судом, поскольку, во-первых, право собственности муниципального образования не зарегистрировано в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Доводы ответчика о том, что спорные помещения являются муниципальной собственностью городского округа Краснотурьинск, исходя из Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и федеральную собственность" (приложение N 3) отклонены судом, поскольку недвижимое имущество не может считаться заведомо относящимся к объектам, включенным в Приложение 3 к названному Постановлению при отсутствии каких-либо документов, подтверждающих его назначение и характер использования.
Согласно п. 2 постановления N 3020-1 объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к названному постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).
В приложении N 3 к постановлению N 3020-1 приведен исчерпывающий перечень объектов, относящихся к объектам муниципальной собственности. В частности, в данный перечень входит жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5 - и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.
Между тем доказательств, свидетельствующих о том, что спорный объект относится к категории объектов, указанных в приложении 3 к постановлению N 3020-1, ответчиком не представлено. Материалы дела не содержат сведений, исключающих спорные помещения из состава общего имущества в многоквартирном доме.
Включение нежилых помещений в реестр муниципальной собственности не является основанием для возникновения права собственности у муниципального образования городской округ Краснотурьинск.
Ссылка ответчика на справку от 17.06.2008 г. N 1663, выданную СОГУП "Областной Центр недвижимости" в лице филиала "Краснотурьинское Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости", в которой указано, что спорное помещение поставлено на технический учет при первичной инвентаризации в 1959 г. и назначение помещения на дату первичной инвентаризации было - учрежденческое, судом отклоняется, поскольку в нарушение ст. 68 АПК РФ указанные в справке обстоятельства не подтверждены первичными документами, а сама по себе данная справка не является достаточно достоверным доказательством по делу, кроме того, данные обстоятельства не являются доказательством того, что спорное подвальное помещение является исключительно муниципальной собственностью, а также того, что спорное подвальное помещение изначально обладало самостоятельными полезными свойствами либо обслуживало одно из обособленных помещений жилого дома.
По данным технического паспорта на жилой дом N 33 по ул. Попова в г. Краснотурьинске арендуемые помещения находятся в подвале четырехэтажного жилого дома 1959 года постройки. Техпаспорт не содержит сведений о наличии в подвале помещений, используемых под склад. Справка от 17.06.2008 г. N 1663, выданная СОГУП "Областной Центр недвижимости" в лице филиала "Краснотурьинское Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости", указывает на наличие в подвале дома нежилых помещений, используемых в качестве склада, и отражает лишь фактическое использование подвальных помещений для осуществления торговой деятельности. При этом первоначальное предназначение и целевое использование спорных помещений, а также относимость их к названным помещениям не прослеживается.
Расходы по оплате госпошлины относятся на ответчиков в равных долях в силу ст. 110 АПК РФ. Поскольку требования Заместителя Прокурора Свердловской области, который в установленном порядке освобожден от уплаты государственной пошлины, удовлетворены, государственную пошлину по иску следует взыскать с ответчиков по 1000 руб. 00 коп. с каждого (п. 3 Информационного Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 г. N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации").
На основании изложенного, руководствуясь ст. 17, 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Признать недействительным (ничтожным) договор N 35 от 01.01.2008 г. аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск, заключенный между Органом местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" и Индивидуальным предпринимателем Конышевым Владимиром Владимировичем.
Обязать Индивидуального предпринимателя Конышева Владимира Владимировича передать Органу местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" нежилое помещение, общей площадью 71,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснотурьинск, ул. Попова, д. 33.
3. Взыскать с Индивидуального предпринимателя Конышева Владимира Владимировича, Органа местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 2000 руб. 00 коп. в равных долях.
4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
5. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 05.09.2008 ПО ДЕЛУ N А60-11701/2008-С3
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 5 сентября 2008 г. по делу N А60-11701/2008-С3
Резолютивная часть решения объявлена 27 августа 2008 года
Полный текст решения изготовлен 05 сентября 2008 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи А.В. Сидоровой при ведении протокола судебного заседания судьей А.В. Сидоровой рассмотрел в судебном заседании дело
по иску Прокуратуры Свердловской области
к Органу местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск", Индивидуальному предпринимателю Конышеву Владимиру Владимировичу
о признании сделки недействительной (ничтожной), применении последствий ее недействительности,
при участии в судебном заседании:
от истца: О.А. Войнова, представитель по удостоверению N 154016.
Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ответчики - Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск, Индивидуальный предприниматель Конышев Владимир Владимирович надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства, что подтверждается уведомлением органа связи, явку своих представителей не обеспечили.
При таких обстоятельствах судебное заседание проводится в отсутствие ответчиков в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заместитель прокурора Свердловской области обратился в суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды N 35 от 01.01.2008 г., заключенного между ответчиками, и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав индивидуального предпринимателя Конышева В.В. передать Комитету по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск нежилое помещение, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Попова, 33, площадью 71,6 кв. м.
В предварительном судебном заседании уточнено наименование ответчика - Орган местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск".
В настоящем судебном заседании истец поддержал предъявленные исковые требования в полном объеме.
Ответчик - Орган местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" в судебное заседание не явился, исковые требования не признает, представил отзыв на исковое заявление пояснив, что спорное помещение не является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку в силу подп. 2 п. 3.3 Положения о комитете по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск (Положение о комитете), Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск ведет учет объектов муниципальной собственности и единый реестр муниципальной собственности. Согласно Выписки из Реестра муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск от 03.07.2008 года N 04-03/1013 нежилое помещение общей площадью 71,6 кв. м в здании жилого помещения, расположенного по адресу: г. Краснотурьинск, ул. Попова, д. 33, зарегистрировано в Реестре муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск, таким образом, по мнению ответчика, указанное нежилое помещение является объектом муниципальной собственности, а не общим имуществом в многоквартирном доме. Кроме того, по мнению ответчика, доказательством, подтверждающим, что спорное помещение не является общим имуществом в многоквартирном доме, является справка Краснотурьинского Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости от 17.06.2008 года N 1663, согласно которой по данным технического учета на 18.01.1991 года в жилом доме по адресу: г. Краснотурьинск Свердловской области, ул. Попова, 33, расположено нежилое помещение, общей площадью 71,6 кв. м, назначение помещения - складское; при первичной инвентаризации в 1959 году данное помещение имело назначение - учрежденческое.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца, арбитражный суд
установил:
как следует из материалов дела, между Органом местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" (именуемым в договоре арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Конышевым Владимиром Владимировичем (именуемым в договоре арендатор) 01 января 2008 г. заключен договор N 35 аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, арендатор принимает в возмездное владение и хозяйственное использование нежилое помещение, общей площадью 71,6 кв. м., расположенное по адресу: 624440 Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Попова, д. 33. Срок использования помещения оговорен сторонами в п. 1.3 договора и составляет период с 01.01.2008 г. по 30.11.2008 г.
Между тем, как установлено судом, на момент сдачи подвального помещения, общей площадью 71,6 кв. м, в аренду Индивидуальному предпринимателю Конышеву В.В. 28 квартир в жилом доме, в котором расположен спорный объект, были приватизированы и находились в частной собственности проживающих в них граждан, 4 квартиры не приватизированы и находились в муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск. Указанное подтверждается представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно пункту 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
При сдаче в аренду подвального нежилого помещения, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Попова, д. 33, общей площадью 71,6 кв. м, согласие собственников жилых помещений на заключение спорного договора получено не было. Доказательств обратного ответчиками не представлено.
Указанное подтверждается также и рекомендациями Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа (N 1/2007 г. от 23 - 24.05.2007 г.), согласно которым подвальное помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания коммуникаций всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющее иных полезных свойств, относится к общему имуществу собственников помещений в жилом доме (п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса). Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется в порядке, установленном нормами Жилищного кодекса.
То обстоятельство, что подвальное помещение, общей площадью 71,6 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Попова, д. 33, предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме, то есть является общим имуществом в многоквартирном доме, подтверждается материалами дела, а именно: актом обследования помещения от 10.08.2007 г., составленным старшим инженером ОС и РЖФ МУП "ГУ ЖКХ" - Дер Ю.Е. и начальником ОС и РЖФ МУП "ГУ ЖКХ" - Третьяковям Н.С., согласно которому в рассматриваемом помещении проходят трубопроводы отопления, горячего и холодного водоснабжения.
Таким образом, с учетом вышеизложенного судом установлено, что спорное подвальное помещение не обладает самостоятельными полезными свойствами, не является обслуживающим одно из обособленных помещений жилого дома, а напротив, предназначено для обслуживания коммуникаций всех помещений жилого дома. Обратного в нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиками не доказано.
Кроме того, при сдаче в аренду подвального нежилого помещения, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Попова, д. 33, общей площадью 71,6 кв. м. согласие собственников жилых помещений жилого дома по ул. Попова, 33 на заключение спорного договора получено не было. Доказательств обратного ответчиками не представлено.
Таким образом, при заключении договора аренды ответчиками были нарушены требования действовавшего законодательства относительно сдачи общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме в аренду.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Учитывая, что договор аренды N 35 от 01.01.2008 г. заключен Органом местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск", не обладающим правом сдачи спорного помещения в аренду, то есть в нарушение ст. ст. 244, 246, 608, 290, 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, данная сделка является недействительной (ничтожной) в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При изложенных обстоятельствах, требования заместителя прокурора заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению в полном объеме на основании ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно положениям п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Правовой режим имущества, не являющегося частями квартир многоквартирного жилого дома и предназначенного для обслуживания более одного помещения в таком доме, также определен нормами Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ такое имущество является общим имуществом собственников помещений в жилом доме и рассматривается как единый объект права. Правовой режим этого имущества не предполагает возможность самостоятельного отчуждения его частей (лестниц, коридоров, чердаков, подвалов, в которых имеются инженерные коммуникации, и др.).
Как следует из материалов дела большинство квартир, расположенных в жилом доме по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Попова, д. 33, приватизированы физическими лицами.
В материалы дела ответчиком - Комитетом по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск представлена выписка из реестра муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск от 03.07.2008 г. N 04-03/1013, свидетельствующая о том, что нежилое помещение в подвальной части здания жилого назначения, общей площадью 71,6 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Попова, д. 33, находится в муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск на основании Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и федеральную собственность".
Между тем доводы ответчика о том, что спорное помещение является собственностью городского округа Краснотурьинск, отклонены судом, поскольку, во-первых, право собственности муниципального образования не зарегистрировано в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Доводы ответчика о том, что спорные помещения являются муниципальной собственностью городского округа Краснотурьинск, исходя из Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и федеральную собственность" (приложение N 3) отклонены судом, поскольку недвижимое имущество не может считаться заведомо относящимся к объектам, включенным в Приложение 3 к названному Постановлению при отсутствии каких-либо документов, подтверждающих его назначение и характер использования.
Согласно п. 2 постановления N 3020-1 объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к названному постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).
В приложении N 3 к постановлению N 3020-1 приведен исчерпывающий перечень объектов, относящихся к объектам муниципальной собственности. В частности, в данный перечень входит жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5 - и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.
Между тем доказательств, свидетельствующих о том, что спорный объект относится к категории объектов, указанных в приложении 3 к постановлению N 3020-1, ответчиком не представлено. Материалы дела не содержат сведений, исключающих спорные помещения из состава общего имущества в многоквартирном доме.
Включение нежилых помещений в реестр муниципальной собственности не является основанием для возникновения права собственности у муниципального образования городской округ Краснотурьинск.
Ссылка ответчика на справку от 17.06.2008 г. N 1663, выданную СОГУП "Областной Центр недвижимости" в лице филиала "Краснотурьинское Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости", в которой указано, что спорное помещение поставлено на технический учет при первичной инвентаризации в 1959 г. и назначение помещения на дату первичной инвентаризации было - учрежденческое, судом отклоняется, поскольку в нарушение ст. 68 АПК РФ указанные в справке обстоятельства не подтверждены первичными документами, а сама по себе данная справка не является достаточно достоверным доказательством по делу, кроме того, данные обстоятельства не являются доказательством того, что спорное подвальное помещение является исключительно муниципальной собственностью, а также того, что спорное подвальное помещение изначально обладало самостоятельными полезными свойствами либо обслуживало одно из обособленных помещений жилого дома.
По данным технического паспорта на жилой дом N 33 по ул. Попова в г. Краснотурьинске арендуемые помещения находятся в подвале четырехэтажного жилого дома 1959 года постройки. Техпаспорт не содержит сведений о наличии в подвале помещений, используемых под склад. Справка от 17.06.2008 г. N 1663, выданная СОГУП "Областной Центр недвижимости" в лице филиала "Краснотурьинское Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости", указывает на наличие в подвале дома нежилых помещений, используемых в качестве склада, и отражает лишь фактическое использование подвальных помещений для осуществления торговой деятельности. При этом первоначальное предназначение и целевое использование спорных помещений, а также относимость их к названным помещениям не прослеживается.
Расходы по оплате госпошлины относятся на ответчиков в равных долях в силу ст. 110 АПК РФ. Поскольку требования Заместителя Прокурора Свердловской области, который в установленном порядке освобожден от уплаты государственной пошлины, удовлетворены, государственную пошлину по иску следует взыскать с ответчиков по 1000 руб. 00 коп. с каждого (п. 3 Информационного Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 г. N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации").
На основании изложенного, руководствуясь ст. 17, 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Признать недействительным (ничтожным) договор N 35 от 01.01.2008 г. аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск, заключенный между Органом местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" и Индивидуальным предпринимателем Конышевым Владимиром Владимировичем.
Обязать Индивидуального предпринимателя Конышева Владимира Владимировича передать Органу местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" нежилое помещение, общей площадью 71,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснотурьинск, ул. Попова, д. 33.
3. Взыскать с Индивидуального предпринимателя Конышева Владимира Владимировича, Органа местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 2000 руб. 00 коп. в равных долях.
4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
5. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.
Судья
СИДОРОВА А.В.
СИДОРОВА А.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)