Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Анциферова В.А. и Спириденко Т.А., при участии в судебном заседании от ответчика общества с ограниченной ответственностью "Строительно-инвестиционная компания "Девелопмент-Юг" (ИНН 23110107861, ОГРН 1052305759329) Майорова П.А. и Радченко С.Д., в отсутствие истца администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2010 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2010 (судьи Фахретдинов Т.Р., Малыхина М.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А32-7779/2010, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Строительно-инвестиционная компания "Девелопмент-Юг" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 08.11.2005 N 4300014055 в размере 232 449 рублей 61 копейки за период с 01.01.2009 по 31.03.2009, пеней в размере 50 968 рублей 56 копеек по состоянию на 16.02.2010.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2010, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что с 09.10.2007 в связи с выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 09.10.2007 ответчик не является плательщиком арендной платы по договору аренды, заключенному с администрацией.
В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции, считая их незаконными. В обоснование жалобы заявитель указывает, что договор аренды земельного участка от 08.11.2005 в установленном порядке не расторгался, в связи с чем ответчик обязан вносить арендную плату в силу обязательственных отношений, вытекающих из договора аренды. Ответчик не представил доказательств, подтверждающих необходимость указанного земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома. Статья 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Кодекса) в рассматриваемом случае не применима. Земельный участок общей площадью 4775 кв. м сформирован для строительства многоэтажного жилого дома. До государственного кадастрового учета земельного участка, являющегося объектом общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном жилом доме, арендатор по ранее заключенному договору аренды обязан вносить арендные платежи.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит решение и постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании представители общества возражали против доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, на основании распоряжения главы администрации от 28.10.2005 N 2941р администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 08.11.2005 заключили договор аренды земельного участка N 4300014055, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 4775 кв. м, расположенный в Карасунском внутригородском округе города Краснодара по ул. Сормовской / им. Тюляева, кадастровый N 23:43:0414012:0010, для строительства многоэтажного жилого дома. Зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 22.12.2005 N 23-23-01/423/2005-098 договор действует в течение 3-х лет с 28.10.2005 по 28.10.2008.
В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставляется для строительства многоэтажного жилого дома. При неиспользовании земельного участка (его части) более одного года арендодатель вправе отказаться от исполнения договора (пункт 3.2.5 договора). Срок действия договора определен периодом с 28.10.2005 по 28.10.2008 (пункт 6.1 договора).
Земельный участок передан обществу администрацией по акту приема-передачи земельного участка. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 22.12.2005.
Согласно пункту 2.1 - 2.5 договора, базовая ставка арендной платы составляет 31 рубль 97 копеек за кв. м. Сумма ежегодной арендной платы составляет 142 886 рублей 72 копейки.
Размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, а также в связи с изменениями, вносимыми в действующее законодательство.
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10-го числа начала каждого месяца.
18 сентября 2009 года администрация направила в адрес общества претензию N 22703.49 с требованием оплатить задолженность по договору аренды от 08.11.2005 N 4300014055.
Ссылаясь на уклонение общества от уплаты долга по договору аренды от 08.11.2005 N 4300014055, общество обратилось в суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно пунктам 2, 3 и 5 статьи 16 Закон о введении в действие Кодекса земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (часть 3 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве).
Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар обществу выдано разрешение от 09.10.2007 N RU 23306000-304-в на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства "Многоэтажный жилой дом по ул. Тюляева, 2/1 в г. Краснодаре" (2-я очередь строительства), расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. Тюляева, 2/2 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара (справка о присвоении административного адреса от 28.09.2007 N 23/3-9807), на земельном участке с кадастровым номером 23:43:04 14 012:0010 (т. 1, л.д. 128).
В материалах дела представлены акты приема-передачи квартир в жилом доме по адресу: г. Краснодар, ул. Тюляева, д. 2/2, содержащие штамп регистрационной службы о государственной регистрации договора купли-продажи, относящиеся к 2008 году (т. 1, л.д. 149; т. 2, л.д. 1).
Указанными актами приема-передачи подтверждается государственная регистрация в 2008 году права собственности физических лиц - владельцев квартир в жилом доме по ул. Тюляева, 2/2 в г. Краснодаре на приобретенные по договорам купли-продажи квартиры.
Таким образом, спорный земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, право публичной собственности на этот участок прекратилось, в связи с чем администрация не вправе взыскивать арендную плату за его использование.
Судами правомерно установлено, что с 09.10.2007 (в связи с выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) ответчик не является плательщиком арендой платы по указанному договору аренды.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что земельный участок будет считаться сформированным для целей, указанных в статье 16 Закона о введении в действие Кодекса, исключительно с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о таком виде разрешенного использования, как эксплуатация многоквартирного дома, несостоятелен.
Из положений пунктов 2, 3 и 5 статьи 16 Закона о введении в действие Кодекса и пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не следует, что возникновение права общей долевой собственности связано с указанием на определенный вид разрешенного использования. Вид разрешенного использования может являться одним из доказательств формирования земельного участка для размещения и эксплуатации многоквартирного дома.
Иные доводы кассационной жалобы не могут служить основанием для ее удовлетворения.
Нормы права при разрешении спора применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2010 по делу N А32-7779/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 25.03.2011 ПО ДЕЛУ N А32-7779/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 марта 2011 г. по делу N А32-7779/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Анциферова В.А. и Спириденко Т.А., при участии в судебном заседании от ответчика общества с ограниченной ответственностью "Строительно-инвестиционная компания "Девелопмент-Юг" (ИНН 23110107861, ОГРН 1052305759329) Майорова П.А. и Радченко С.Д., в отсутствие истца администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2010 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2010 (судьи Фахретдинов Т.Р., Малыхина М.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А32-7779/2010, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Строительно-инвестиционная компания "Девелопмент-Юг" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 08.11.2005 N 4300014055 в размере 232 449 рублей 61 копейки за период с 01.01.2009 по 31.03.2009, пеней в размере 50 968 рублей 56 копеек по состоянию на 16.02.2010.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2010, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что с 09.10.2007 в связи с выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 09.10.2007 ответчик не является плательщиком арендной платы по договору аренды, заключенному с администрацией.
В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции, считая их незаконными. В обоснование жалобы заявитель указывает, что договор аренды земельного участка от 08.11.2005 в установленном порядке не расторгался, в связи с чем ответчик обязан вносить арендную плату в силу обязательственных отношений, вытекающих из договора аренды. Ответчик не представил доказательств, подтверждающих необходимость указанного земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома. Статья 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Кодекса) в рассматриваемом случае не применима. Земельный участок общей площадью 4775 кв. м сформирован для строительства многоэтажного жилого дома. До государственного кадастрового учета земельного участка, являющегося объектом общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном жилом доме, арендатор по ранее заключенному договору аренды обязан вносить арендные платежи.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит решение и постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании представители общества возражали против доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, на основании распоряжения главы администрации от 28.10.2005 N 2941р администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 08.11.2005 заключили договор аренды земельного участка N 4300014055, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 4775 кв. м, расположенный в Карасунском внутригородском округе города Краснодара по ул. Сормовской / им. Тюляева, кадастровый N 23:43:0414012:0010, для строительства многоэтажного жилого дома. Зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 22.12.2005 N 23-23-01/423/2005-098 договор действует в течение 3-х лет с 28.10.2005 по 28.10.2008.
В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставляется для строительства многоэтажного жилого дома. При неиспользовании земельного участка (его части) более одного года арендодатель вправе отказаться от исполнения договора (пункт 3.2.5 договора). Срок действия договора определен периодом с 28.10.2005 по 28.10.2008 (пункт 6.1 договора).
Земельный участок передан обществу администрацией по акту приема-передачи земельного участка. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 22.12.2005.
Согласно пункту 2.1 - 2.5 договора, базовая ставка арендной платы составляет 31 рубль 97 копеек за кв. м. Сумма ежегодной арендной платы составляет 142 886 рублей 72 копейки.
Размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, а также в связи с изменениями, вносимыми в действующее законодательство.
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10-го числа начала каждого месяца.
18 сентября 2009 года администрация направила в адрес общества претензию N 22703.49 с требованием оплатить задолженность по договору аренды от 08.11.2005 N 4300014055.
Ссылаясь на уклонение общества от уплаты долга по договору аренды от 08.11.2005 N 4300014055, общество обратилось в суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно пунктам 2, 3 и 5 статьи 16 Закон о введении в действие Кодекса земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (часть 3 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве).
Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар обществу выдано разрешение от 09.10.2007 N RU 23306000-304-в на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства "Многоэтажный жилой дом по ул. Тюляева, 2/1 в г. Краснодаре" (2-я очередь строительства), расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. Тюляева, 2/2 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара (справка о присвоении административного адреса от 28.09.2007 N 23/3-9807), на земельном участке с кадастровым номером 23:43:04 14 012:0010 (т. 1, л.д. 128).
В материалах дела представлены акты приема-передачи квартир в жилом доме по адресу: г. Краснодар, ул. Тюляева, д. 2/2, содержащие штамп регистрационной службы о государственной регистрации договора купли-продажи, относящиеся к 2008 году (т. 1, л.д. 149; т. 2, л.д. 1).
Указанными актами приема-передачи подтверждается государственная регистрация в 2008 году права собственности физических лиц - владельцев квартир в жилом доме по ул. Тюляева, 2/2 в г. Краснодаре на приобретенные по договорам купли-продажи квартиры.
Таким образом, спорный земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, право публичной собственности на этот участок прекратилось, в связи с чем администрация не вправе взыскивать арендную плату за его использование.
Судами правомерно установлено, что с 09.10.2007 (в связи с выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) ответчик не является плательщиком арендой платы по указанному договору аренды.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что земельный участок будет считаться сформированным для целей, указанных в статье 16 Закона о введении в действие Кодекса, исключительно с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о таком виде разрешенного использования, как эксплуатация многоквартирного дома, несостоятелен.
Из положений пунктов 2, 3 и 5 статьи 16 Закона о введении в действие Кодекса и пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не следует, что возникновение права общей долевой собственности связано с указанием на определенный вид разрешенного использования. Вид разрешенного использования может являться одним из доказательств формирования земельного участка для размещения и эксплуатации многоквартирного дома.
Иные доводы кассационной жалобы не могут служить основанием для ее удовлетворения.
Нормы права при разрешении спора применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2010 по делу N А32-7779/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.П.НАЗАРЕНКО
И.П.НАЗАРЕНКО
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
Т.А.СПИРИДЕНКО
В.А.АНЦИФЕРОВ
Т.А.СПИРИДЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)