Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 августа 2012 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Старовойтовой О.Р.
судей Жиляевой Е.В., Сериковой И.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Сизоненко М.Г.
при участии:
от истца: директор Поликарпов К.С. решение от 03.11.2010 г., Патунина Л.Н. доверенность от 01.12.2011 г.
от ответчиков: 1) Баринов С.В. доверенность от 20.06.2012 г., 2) не явился, извещен
от 3-го лица: Митьков А.М. доверенность от 15.03.2012 г.
рассмотрев апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-11712/2012, 13АП-11746/2012) 1) ООО "Единая городская система коммунальных платежей", 2) ТСЖ "Варшавская, 19-2"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.04.2012 г. по делу А56-61147/2011 (судья Воробьева Ю.В.), принятое
по иску ООО "Единая городская система коммунальных платежей"
к 1) ООО "Управляющая компания "Ладога-Центр", 2) ООО "Охранная организация "Дракон"
3-е лицо: ТСЖ "Варшавская, 19-2"
Об истребовании имущества из чужого незаконного владения
установил:
ООО "Единая Городская Система Коммунальных Платежей" (далее - Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО "Управляющая Компания "Ладога-Центр" (далее - Компания), ООО "Охранная организация "Дракон" (далее - Организация) об истребовании из их незаконного владения нежилых помещений 20-Н, 58-Н, 72-Н, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Варшавская, д. 19, к. 2, путем их выселения из занимаемых помещений.
Определением суда от 28.03.2012 г. в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ТСЖ "Варшавская, 19-2" (далее - Товарищество).
Решением суда от 28.04.2012 г. в иске отказано.
На решение суда поданы апелляционные жалобы, в которых ООО "Единая Городская Система Коммунальных Платежей" и Товарищество просят решение от 28.04.2012 г. отменить, принять по делу новый судебный акт, не соглашаясь с выводом суда первой инстанции о том, что Товарищество на момент подписания договоров аренды с истцом не было уполномочено собственниками помещений в доме на передачу в аренду общего имущества.
По мнению подателей апелляционной жалобы, соответствующие полномочия подтверждены представленным в материалы дела Протоколом N 4 общего собрания членов Товарищества от 10.09.2009 г., согласно пункту 6 которого жильцы согласовали возможность сдачи в аренду мест общего пользования в многоквартирном доме. В оспариваемом решении не дана оценка этому доказательству.
В судебном заседании представители подателей апелляционных жалоб поддержали доводы апелляционных жалоб.
Представителем Бариновым С.В. от имени Товарищества заявлен отказ от апелляционной жалобы Товарищества.
В связи с наличием корпоративного спора, учитывая, что Баринов С.В. является одновременно представителем ответчика, отказ от апелляционной жалобы не подлежит принятию.
Ответчик (ООО "Управляющая компания "Ладога-Центр") против удовлетворения апелляционных жалоб возражает, ссылаясь на то, что занимает помещения на законных основаниях с 07.06.2011 г. в соответствии с дополнительным соглашением к договору управления многоквартирным домом от 07.06.2011 г., заключенным между Товариществом и ООО "Управляющая компания "Ладога-Центр"; отрицает самовольный захват помещений, заявляя о том, что истец спорные помещения не занимал, договоры аренды истцом подписаны задним числом.
Извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства ООО "Охранная организация "Дракон" своего представителя в судебное заседание не направило, поэтому апелляционные жалобы рассмотрены в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
В обоснование иска ООО "Единая Городская Система Коммунальных Платежей" ссылается на следующие обстоятельства.
Между ООО "Единая Городская Система Коммунальных Платежей" и Товариществом 01.05.2011 г. был заключен договор N 05/11-а аренды нежилого помещения.
В соответствии с договором аренды истцу были переданы помещения 20-Н, 58-Н, 72-Н, общей площадью 47,7 кв. м, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ул. Варшавская, д. 19, к. 2, акт о передаче помещений составлен 01.05.2011 г.
Срок действия вышеуказанного договора установлен до 31.12.2011 г. и автоматически пролонгируется на каждый календарный год при отсутствии возражения сторон.
Помещения в соответствии со статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации являются общей долевой собственностью, поэтому переданы в аренду на основании решения собрания собственников (протокол N 4 от 10.09.2009 г.).
25.05.2011 г. истцом было обнаружено, что переданные в аренду помещения в отсутствие договорных отношений с собственником занимают другие юридические лица: ООО "Управляющая компания "Ладога-Центр", ООО "Охранная организация "Дракон".
Тем же числом представителем истца и собственниками помещений был составлен акт об осмотре помещений, подтверждающий вышеуказанный факт.
Далее истцом повторно было организовано обследование помещений, переданных в аренду. Для составления акта телефонограммой и заказными письмами были приглашены ответчики. 01.11.2011 г. в отсутствие ответчиков составлен повторный акт обследования помещения, согласно которому вышеуказанные помещения по-прежнему заняты ответчиками.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Единая Городская Система Коммунальных Платежей" в арбитражный суд с иском об истребовании имущества на основании статей 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статьям 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненно наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В обоснование заявленных требований Истец ссылается на то, что является законным арендатором помещений на основании Договора, заключенного с Товариществом.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Указав, что в материалы дела не представлено доказательств принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по указанному адресу решения о предоставлении помещений в пользование Истца, в связи с чем Товарищество на момент подписания договоров аренды не было уполномочено на их заключение от имени собственников и, соответственно, на передачу помещений в пользование Истца, суд первой инстанции не признал истца законным владельцем истребуемых помещений, в связи с чем в удовлетворении иска отказал.
В подтверждение полномочий Товарищества на заключение договоров аренды податели апелляционных жалоб ссылаются на протокол N 4 от 10.09.2009 г. общего собрания членов Товарищества, согласно которому было принято решение о согласовании возможности сдачи мест общего пользования (помещений) дома в аренду (л.д. 72 - 73).
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, но только в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.
Поскольку ответчиком оспаривается договор аренды помещений, заключенный Товариществом с истцом, и представлен альтернативный договор, заключенный Товариществом с ответчиком (ООО "Управляющая компания "Ладога-Центр"), суд апелляционной инстанции, исследовав вопрос соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при заключении договоров аренды общего имущества с истцом, пришел к выводу о том, что данные договоры нельзя признать соответствующими положениям Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующим порядок распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме с соблюдением интересов всех (большинства) собственников в силу следующего.
В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 44, части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме принимается большинством не менее двух третей голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. При этом число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем в материалы дела истцом представлен протокол N 1 от 01.08.2011 г. общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 01.08.2011 г., из которого следует, что собственниками принято решение о ликвидации Товарищества в связи с тем, что члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В протоколе N 01 от 01.08.2011 г. указано, что общая полезная площадь собственников помещений составляет 51155 кв. м, в то время как согласно протоколу N 04 от 10.09.2009 г. общая полезная площадь членов Товарищества составляет 30 300,1 кв. м, по вопросу о сдаче имущества в аренду решение принято 9532,60 голосами, что составляет 18,6% голосов от общего числа голосов собственников помещений в спорном доме.
Таким образом, решение о передаче в аренду общего имущества (помещений) в доме иным лицам и, соответственно, заключение договоров аренды с истцом не могут быть признаны совершенными в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем выводы суда первой инстанции об отсутствии полномочий у Товарищества на передачу помещений, заключение договоров в нарушение статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и недоказанность истцом статуса законного владельца спорных помещений являются правильными.
При этом апелляционным судом не оценивается законность нахождения ответчика в спорных помещениях, поскольку для отказа в иске ООО "Единая Городская Система Коммунальных Платежей" достаточно вывода об отсутствии у последнего права на предъявление требования в порядке статьи 305 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Не принимать отказ ТСЖ "Варшавская 19-2", подписанный представителем Бариновым С.В., от апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 апреля 2012 года по делу N А56-61147/2011.
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 апреля 2012 года по делу N А56-61147/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.СЕРИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.08.2012 ПО ДЕЛУ N А56-61147/2011
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 августа 2012 г. по делу N А56-61147/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 августа 2012 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Старовойтовой О.Р.
судей Жиляевой Е.В., Сериковой И.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Сизоненко М.Г.
при участии:
от истца: директор Поликарпов К.С. решение от 03.11.2010 г., Патунина Л.Н. доверенность от 01.12.2011 г.
от ответчиков: 1) Баринов С.В. доверенность от 20.06.2012 г., 2) не явился, извещен
от 3-го лица: Митьков А.М. доверенность от 15.03.2012 г.
рассмотрев апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-11712/2012, 13АП-11746/2012) 1) ООО "Единая городская система коммунальных платежей", 2) ТСЖ "Варшавская, 19-2"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.04.2012 г. по делу А56-61147/2011 (судья Воробьева Ю.В.), принятое
по иску ООО "Единая городская система коммунальных платежей"
к 1) ООО "Управляющая компания "Ладога-Центр", 2) ООО "Охранная организация "Дракон"
3-е лицо: ТСЖ "Варшавская, 19-2"
Об истребовании имущества из чужого незаконного владения
установил:
ООО "Единая Городская Система Коммунальных Платежей" (далее - Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО "Управляющая Компания "Ладога-Центр" (далее - Компания), ООО "Охранная организация "Дракон" (далее - Организация) об истребовании из их незаконного владения нежилых помещений 20-Н, 58-Н, 72-Н, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Варшавская, д. 19, к. 2, путем их выселения из занимаемых помещений.
Определением суда от 28.03.2012 г. в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ТСЖ "Варшавская, 19-2" (далее - Товарищество).
Решением суда от 28.04.2012 г. в иске отказано.
На решение суда поданы апелляционные жалобы, в которых ООО "Единая Городская Система Коммунальных Платежей" и Товарищество просят решение от 28.04.2012 г. отменить, принять по делу новый судебный акт, не соглашаясь с выводом суда первой инстанции о том, что Товарищество на момент подписания договоров аренды с истцом не было уполномочено собственниками помещений в доме на передачу в аренду общего имущества.
По мнению подателей апелляционной жалобы, соответствующие полномочия подтверждены представленным в материалы дела Протоколом N 4 общего собрания членов Товарищества от 10.09.2009 г., согласно пункту 6 которого жильцы согласовали возможность сдачи в аренду мест общего пользования в многоквартирном доме. В оспариваемом решении не дана оценка этому доказательству.
В судебном заседании представители подателей апелляционных жалоб поддержали доводы апелляционных жалоб.
Представителем Бариновым С.В. от имени Товарищества заявлен отказ от апелляционной жалобы Товарищества.
В связи с наличием корпоративного спора, учитывая, что Баринов С.В. является одновременно представителем ответчика, отказ от апелляционной жалобы не подлежит принятию.
Ответчик (ООО "Управляющая компания "Ладога-Центр") против удовлетворения апелляционных жалоб возражает, ссылаясь на то, что занимает помещения на законных основаниях с 07.06.2011 г. в соответствии с дополнительным соглашением к договору управления многоквартирным домом от 07.06.2011 г., заключенным между Товариществом и ООО "Управляющая компания "Ладога-Центр"; отрицает самовольный захват помещений, заявляя о том, что истец спорные помещения не занимал, договоры аренды истцом подписаны задним числом.
Извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства ООО "Охранная организация "Дракон" своего представителя в судебное заседание не направило, поэтому апелляционные жалобы рассмотрены в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
В обоснование иска ООО "Единая Городская Система Коммунальных Платежей" ссылается на следующие обстоятельства.
Между ООО "Единая Городская Система Коммунальных Платежей" и Товариществом 01.05.2011 г. был заключен договор N 05/11-а аренды нежилого помещения.
В соответствии с договором аренды истцу были переданы помещения 20-Н, 58-Н, 72-Н, общей площадью 47,7 кв. м, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ул. Варшавская, д. 19, к. 2, акт о передаче помещений составлен 01.05.2011 г.
Срок действия вышеуказанного договора установлен до 31.12.2011 г. и автоматически пролонгируется на каждый календарный год при отсутствии возражения сторон.
Помещения в соответствии со статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации являются общей долевой собственностью, поэтому переданы в аренду на основании решения собрания собственников (протокол N 4 от 10.09.2009 г.).
25.05.2011 г. истцом было обнаружено, что переданные в аренду помещения в отсутствие договорных отношений с собственником занимают другие юридические лица: ООО "Управляющая компания "Ладога-Центр", ООО "Охранная организация "Дракон".
Тем же числом представителем истца и собственниками помещений был составлен акт об осмотре помещений, подтверждающий вышеуказанный факт.
Далее истцом повторно было организовано обследование помещений, переданных в аренду. Для составления акта телефонограммой и заказными письмами были приглашены ответчики. 01.11.2011 г. в отсутствие ответчиков составлен повторный акт обследования помещения, согласно которому вышеуказанные помещения по-прежнему заняты ответчиками.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Единая Городская Система Коммунальных Платежей" в арбитражный суд с иском об истребовании имущества на основании статей 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статьям 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненно наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В обоснование заявленных требований Истец ссылается на то, что является законным арендатором помещений на основании Договора, заключенного с Товариществом.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Указав, что в материалы дела не представлено доказательств принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по указанному адресу решения о предоставлении помещений в пользование Истца, в связи с чем Товарищество на момент подписания договоров аренды не было уполномочено на их заключение от имени собственников и, соответственно, на передачу помещений в пользование Истца, суд первой инстанции не признал истца законным владельцем истребуемых помещений, в связи с чем в удовлетворении иска отказал.
В подтверждение полномочий Товарищества на заключение договоров аренды податели апелляционных жалоб ссылаются на протокол N 4 от 10.09.2009 г. общего собрания членов Товарищества, согласно которому было принято решение о согласовании возможности сдачи мест общего пользования (помещений) дома в аренду (л.д. 72 - 73).
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, но только в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.
Поскольку ответчиком оспаривается договор аренды помещений, заключенный Товариществом с истцом, и представлен альтернативный договор, заключенный Товариществом с ответчиком (ООО "Управляющая компания "Ладога-Центр"), суд апелляционной инстанции, исследовав вопрос соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при заключении договоров аренды общего имущества с истцом, пришел к выводу о том, что данные договоры нельзя признать соответствующими положениям Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующим порядок распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме с соблюдением интересов всех (большинства) собственников в силу следующего.
В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 44, части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме принимается большинством не менее двух третей голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. При этом число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем в материалы дела истцом представлен протокол N 1 от 01.08.2011 г. общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 01.08.2011 г., из которого следует, что собственниками принято решение о ликвидации Товарищества в связи с тем, что члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В протоколе N 01 от 01.08.2011 г. указано, что общая полезная площадь собственников помещений составляет 51155 кв. м, в то время как согласно протоколу N 04 от 10.09.2009 г. общая полезная площадь членов Товарищества составляет 30 300,1 кв. м, по вопросу о сдаче имущества в аренду решение принято 9532,60 голосами, что составляет 18,6% голосов от общего числа голосов собственников помещений в спорном доме.
Таким образом, решение о передаче в аренду общего имущества (помещений) в доме иным лицам и, соответственно, заключение договоров аренды с истцом не могут быть признаны совершенными в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем выводы суда первой инстанции об отсутствии полномочий у Товарищества на передачу помещений, заключение договоров в нарушение статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и недоказанность истцом статуса законного владельца спорных помещений являются правильными.
При этом апелляционным судом не оценивается законность нахождения ответчика в спорных помещениях, поскольку для отказа в иске ООО "Единая Городская Система Коммунальных Платежей" достаточно вывода об отсутствии у последнего права на предъявление требования в порядке статьи 305 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Не принимать отказ ТСЖ "Варшавская 19-2", подписанный представителем Бариновым С.В., от апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 апреля 2012 года по делу N А56-61147/2011.
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 апреля 2012 года по делу N А56-61147/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.СЕРИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)