Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 ноября 2010 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Серовой В.К., судей Коробова К.Ю. и Шпачевой Т.В., при участии от открытого акционерного общества "Сити Сервис" Степуниной О.А. (доверенность от 01.01.2010), от Санкт-Петербургского государственного учреждения "Жилищное агентство Выборгского района Санкт-Петербурга" Наумовой В.Д. (доверенность от 03.08.2010 N 637), от Комитета финансов правительства Санкт-Петербурга Нама Е.В. (доверенность от 14.12.2009 N 01-02/2430); от Жилищного комитета правительства Санкт-Петербурга Ксензова А.Н. (доверенность от 30.09.2009 N 2-2831/09), рассмотрев 28.10.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сити Сервис" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.04.2010 (судья Константинова Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2010 (судьи Полубехина Н.С., Мельникова Н.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-83822/2009,
установил:
Открытое акционерное общество "Сити Сервис" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с Санкт-Петербургского государственного учреждения "Жилищное агентство Выборгского района Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение) 2 248 809 руб. 08 коп. долга по договору от 23.11.2007 N 191/07-УК.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное унитарное предприятие ВКЦП "Жилищное хозяйство" (далее - Предприятие), Комитет финансов правительства Санкт-Петербурга (далее - Комитет финансов) и Жилищный комитет правительства Санкт-Петербурга (далее - Жилищный комитет).
Решением суда первой инстанции от 06.04.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.06.2010, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Общество просит отменить решение от 06.04.2010 и постановление от 24.06.2010 и принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении исковых требований.
Податель жалобы ссылается на то, что судами не полностью выяснены обстоятельства дела, не применен подлежащий применению пункт 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), а также пункты 2.3.1, 3.2 Договора, которые предусматривают, что, если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения. Кроме того, податель жалобы указывает, что в пункте 38 Правил содержания и ремонта общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 и в письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 06.03.2009 N 6175-АД/14 "Об установлении органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме для нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда" установлено, что разница между вносимой нанимателем и предусмотренной договором управления платой может образоваться, в частности, из-за установления для нанимателей заниженного размера платы, а также из-за их задолженности. Наймодатель обязан, в любом случае, перечислить управляющей организации эту разницу, независимо от наличия в бюджете денежных средств на данные цели.
По мнению подателя жалобы, суды не учли, что в соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации между сторонами заключен договор управления многоквартирным домом, по условиям которого ответчик является заказчиком работ и услуг по указанному договору и несет обязанность по их оплате. Поскольку между истцом и нанимателями жилых помещений договорные отношения отсутствуют, управляющая организация лишена права требовать оплаты за оказанные по договору управления услуги с нанимателей. При внесении платы за содержание и ремонт общего имущества и за коммунальные услуги управляющей организации наниматели исполняют свои обязательства перед наймодателем по договору найма.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы. Представители Учреждения, Жилищного комитета и Комитета финансов возражали против удовлетворения жалобы и просили оставить без изменения принятые по делу судебные акты.
Предприятие о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом, однако представители в судебное заседание не явились, в связи с чем жалоба на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 23.11.2007 между Учреждением (собственник) и Обществом (управляющая организация) заключен договор управления многоквартирным домом N 191/07-УК (далее - Договор), согласно которому Общество по заданию Учреждения обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах по адресам в соответствии с приложением 1 к Договору (далее - Дом), в том числе обеспечивать управление Домом, вывозить твердые бытовые отходы, а также обеспечивать предоставление в жилые и пустующие нежилые помещения, являющиеся собственностью Санкт-Петербурга (далее - Помещения), коммунальных услуг, осуществлять иную направленную на достижение целей управления Домом деятельность, а собственник обязуется обеспечивать перечисление Управляющей организации платы за выполненные работы и оказанные услуги.
Согласно пункту 2.3.1 Договора Учреждение обязано в пределах выделенных бюджетных ассигнований по целевой статье 3500696 вносить Обществу плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в Доме, в том числе за управление им и за вывоз твердых бытовых отходов, а также в соответствии с подпунктом "б" пунктов 3.3.1 и 3.3.2 Договора оплачивать предоставленные в помещения коммунальные услуги по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, отоплению, предоставляемые в жилые помещения, и за отопление пустующих жилых и нежилых помещений.
В соответствии с пунктом 3.1 Договора собственник ежемесячно обеспечивает внесение платы за работы и услуги по управлению Домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в Доме.
Пунктом 3.2 Договора предусмотрена обязанность собственника обеспечить перечисление Обществу платежей нанимателей Помещений за содержание и текущий ремонт жилых Помещений, платежей за коммунальные услуги, а также пеней в размере, рассчитанном в соответствии с действующим законодательством, поступивших на счет Предприятия на основании предъявленных нанимателям помещений платежных документов "Счет за жилое помещение, коммунальные и прочие услуги", формируемых Предприятием по договору с собственником.
Ссылаясь на наличие у Учреждения задолженности по оплате услуг и работ по Договору, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что взыскиваемая задолженность образовалась в связи с ненадлежащим исполнением нанимателями своих обязательств по оплате оказанных коммунальных услуг, а также услуг по техническому обслуживанию жилого дома по договорам социального найма. Суды пришли к выводу, что ответчик не несет обязанности по оплате за жилые помещения, занимаемые гражданами, и не является плательщиком за услуги, предоставляемые гражданам-нанимателям.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно части 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Из изложенного следует, что закон не ставит исполнение собственником жилых помещений в многоквартирном доме обязанности по своевременному внесению платы за эти помещения и коммунальные услуги в зависимость от исполнения третьими лицами (нанимателями жилых помещений) обязанности по перечислению платы на расчетный счет Предприятия.
Ссылку судов на положения пункта 4 статьи 155 ЖК РФ нельзя признать состоятельной в связи со следующим.
Из материалов дела следует, что Договор, заключенный между сторонами, устанавливает правила, отличные от тех, которые предусмотрены в названной норме закона. Договором предусмотрено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения, а также плата за коммунальные услуги перечисляются нанимателями на счет Предприятия, то есть непосредственно управляющей организации денежные средства не поступают.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Из материалов дела следует, что Договором предусмотрена обязанность собственника обеспечить ежемесячное внесение платы за работы и услуги по управлению Домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества. Цена Договора, которую собственник обязан уплатить управляющей компании по Договору, включает в себя платежи нанимателей жилых Помещений, перечисляемые Предприятию.
Как следует из материалов дела, эта обязанность собственником в полном объеме не исполнена, имеется задолженность по оплате услуг и работ, оказанных и выполненных управляющей организацией в рамках Договора. Данные обстоятельства не получили надлежащей оценки судов при рассмотрении спора.
Таким образом, неисполнение нанимателями обязанности по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги не освобождает собственника данных помещений от указанной обязанности в соответствии с условиями заключенного Договора и не может служить препятствием для реализации права управляющей организации на получение соответствующих платежей. При этом Учреждение не лишено возможности восстановить свои имущественные интересы путем взыскания задолженности с нанимателей и применения к виновным лицам предусмотренной законом ответственности за неисполнение денежного обязательства.
При таком положении отказ в иске по основаниям, указанным в обжалуемых судебных актах, является неправомерным.
В связи с тем, что суды неправильно применили нормы материального права и неполно выяснили обстоятельства дела, имеющие значение для дела, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, оценить имеющиеся в материалах дела, а также вновь представленные сторонами доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, проверить правильность составленного истцом расчета задолженности, при необходимости предложить сторонам провести сверку расчетов и в зависимости от принятого решения распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.04.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2010 по делу N А56-83822/2009 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 03.11.2010 ПО ДЕЛУ N А56-83822/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 ноября 2010 г. по делу N А56-83822/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 ноября 2010 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Серовой В.К., судей Коробова К.Ю. и Шпачевой Т.В., при участии от открытого акционерного общества "Сити Сервис" Степуниной О.А. (доверенность от 01.01.2010), от Санкт-Петербургского государственного учреждения "Жилищное агентство Выборгского района Санкт-Петербурга" Наумовой В.Д. (доверенность от 03.08.2010 N 637), от Комитета финансов правительства Санкт-Петербурга Нама Е.В. (доверенность от 14.12.2009 N 01-02/2430); от Жилищного комитета правительства Санкт-Петербурга Ксензова А.Н. (доверенность от 30.09.2009 N 2-2831/09), рассмотрев 28.10.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сити Сервис" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.04.2010 (судья Константинова Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2010 (судьи Полубехина Н.С., Мельникова Н.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-83822/2009,
установил:
Открытое акционерное общество "Сити Сервис" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с Санкт-Петербургского государственного учреждения "Жилищное агентство Выборгского района Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение) 2 248 809 руб. 08 коп. долга по договору от 23.11.2007 N 191/07-УК.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное унитарное предприятие ВКЦП "Жилищное хозяйство" (далее - Предприятие), Комитет финансов правительства Санкт-Петербурга (далее - Комитет финансов) и Жилищный комитет правительства Санкт-Петербурга (далее - Жилищный комитет).
Решением суда первой инстанции от 06.04.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.06.2010, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Общество просит отменить решение от 06.04.2010 и постановление от 24.06.2010 и принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении исковых требований.
Податель жалобы ссылается на то, что судами не полностью выяснены обстоятельства дела, не применен подлежащий применению пункт 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), а также пункты 2.3.1, 3.2 Договора, которые предусматривают, что, если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения. Кроме того, податель жалобы указывает, что в пункте 38 Правил содержания и ремонта общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 и в письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 06.03.2009 N 6175-АД/14 "Об установлении органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме для нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда" установлено, что разница между вносимой нанимателем и предусмотренной договором управления платой может образоваться, в частности, из-за установления для нанимателей заниженного размера платы, а также из-за их задолженности. Наймодатель обязан, в любом случае, перечислить управляющей организации эту разницу, независимо от наличия в бюджете денежных средств на данные цели.
По мнению подателя жалобы, суды не учли, что в соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации между сторонами заключен договор управления многоквартирным домом, по условиям которого ответчик является заказчиком работ и услуг по указанному договору и несет обязанность по их оплате. Поскольку между истцом и нанимателями жилых помещений договорные отношения отсутствуют, управляющая организация лишена права требовать оплаты за оказанные по договору управления услуги с нанимателей. При внесении платы за содержание и ремонт общего имущества и за коммунальные услуги управляющей организации наниматели исполняют свои обязательства перед наймодателем по договору найма.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы. Представители Учреждения, Жилищного комитета и Комитета финансов возражали против удовлетворения жалобы и просили оставить без изменения принятые по делу судебные акты.
Предприятие о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом, однако представители в судебное заседание не явились, в связи с чем жалоба на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 23.11.2007 между Учреждением (собственник) и Обществом (управляющая организация) заключен договор управления многоквартирным домом N 191/07-УК (далее - Договор), согласно которому Общество по заданию Учреждения обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах по адресам в соответствии с приложением 1 к Договору (далее - Дом), в том числе обеспечивать управление Домом, вывозить твердые бытовые отходы, а также обеспечивать предоставление в жилые и пустующие нежилые помещения, являющиеся собственностью Санкт-Петербурга (далее - Помещения), коммунальных услуг, осуществлять иную направленную на достижение целей управления Домом деятельность, а собственник обязуется обеспечивать перечисление Управляющей организации платы за выполненные работы и оказанные услуги.
Согласно пункту 2.3.1 Договора Учреждение обязано в пределах выделенных бюджетных ассигнований по целевой статье 3500696 вносить Обществу плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в Доме, в том числе за управление им и за вывоз твердых бытовых отходов, а также в соответствии с подпунктом "б" пунктов 3.3.1 и 3.3.2 Договора оплачивать предоставленные в помещения коммунальные услуги по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, отоплению, предоставляемые в жилые помещения, и за отопление пустующих жилых и нежилых помещений.
В соответствии с пунктом 3.1 Договора собственник ежемесячно обеспечивает внесение платы за работы и услуги по управлению Домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в Доме.
Пунктом 3.2 Договора предусмотрена обязанность собственника обеспечить перечисление Обществу платежей нанимателей Помещений за содержание и текущий ремонт жилых Помещений, платежей за коммунальные услуги, а также пеней в размере, рассчитанном в соответствии с действующим законодательством, поступивших на счет Предприятия на основании предъявленных нанимателям помещений платежных документов "Счет за жилое помещение, коммунальные и прочие услуги", формируемых Предприятием по договору с собственником.
Ссылаясь на наличие у Учреждения задолженности по оплате услуг и работ по Договору, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что взыскиваемая задолженность образовалась в связи с ненадлежащим исполнением нанимателями своих обязательств по оплате оказанных коммунальных услуг, а также услуг по техническому обслуживанию жилого дома по договорам социального найма. Суды пришли к выводу, что ответчик не несет обязанности по оплате за жилые помещения, занимаемые гражданами, и не является плательщиком за услуги, предоставляемые гражданам-нанимателям.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно части 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Из изложенного следует, что закон не ставит исполнение собственником жилых помещений в многоквартирном доме обязанности по своевременному внесению платы за эти помещения и коммунальные услуги в зависимость от исполнения третьими лицами (нанимателями жилых помещений) обязанности по перечислению платы на расчетный счет Предприятия.
Ссылку судов на положения пункта 4 статьи 155 ЖК РФ нельзя признать состоятельной в связи со следующим.
Из материалов дела следует, что Договор, заключенный между сторонами, устанавливает правила, отличные от тех, которые предусмотрены в названной норме закона. Договором предусмотрено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения, а также плата за коммунальные услуги перечисляются нанимателями на счет Предприятия, то есть непосредственно управляющей организации денежные средства не поступают.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Из материалов дела следует, что Договором предусмотрена обязанность собственника обеспечить ежемесячное внесение платы за работы и услуги по управлению Домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества. Цена Договора, которую собственник обязан уплатить управляющей компании по Договору, включает в себя платежи нанимателей жилых Помещений, перечисляемые Предприятию.
Как следует из материалов дела, эта обязанность собственником в полном объеме не исполнена, имеется задолженность по оплате услуг и работ, оказанных и выполненных управляющей организацией в рамках Договора. Данные обстоятельства не получили надлежащей оценки судов при рассмотрении спора.
Таким образом, неисполнение нанимателями обязанности по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги не освобождает собственника данных помещений от указанной обязанности в соответствии с условиями заключенного Договора и не может служить препятствием для реализации права управляющей организации на получение соответствующих платежей. При этом Учреждение не лишено возможности восстановить свои имущественные интересы путем взыскания задолженности с нанимателей и применения к виновным лицам предусмотренной законом ответственности за неисполнение денежного обязательства.
При таком положении отказ в иске по основаниям, указанным в обжалуемых судебных актах, является неправомерным.
В связи с тем, что суды неправильно применили нормы материального права и неполно выяснили обстоятельства дела, имеющие значение для дела, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, оценить имеющиеся в материалах дела, а также вновь представленные сторонами доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, проверить правильность составленного истцом расчета задолженности, при необходимости предложить сторонам провести сверку расчетов и в зависимости от принятого решения распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.04.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2010 по делу N А56-83822/2009 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Председательствующий
В.К.СЕРОВА
Судьи
К.Ю.КОРОБОВ
Т.В.ШПАЧЕВА
В.К.СЕРОВА
Судьи
К.Ю.КОРОБОВ
Т.В.ШПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)