Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Бочкаревой И.Н., судей Богатыревой В.А., Виноградовой Т.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Сорокиной И.Ю.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Строительно-финансовая компания "Вологдасельстрой" Лямина В.В. по доверенности от 01.10.2007, от Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Вологодской области Перфильева А.С. по доверенности от 08.09.2008 N 01-05/320, Груничевой Ю.В. по доверенности от 08.09.2008 N 01-05/321,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Строительно-финансовая компания "Вологдасельстрой" и Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 4 августа 2008 года по делу N А13-4741/2008А13-4741/2008 (судья Борисова Ю.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Строительно-финансовая компания "Вологдасельстрой" (далее - общество, ООО "СФК "Вологдасельстрой") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека по Вологодской области (далее - управление, административный орган) об оспаривании постановления от 26.06.2008 N 578/464-04-01 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 4 августа 2008 года в удовлетворении требований ООО "СФК "Вологодасельстрой" отказано, в судебном заседании нашли свое подтверждение составы вменяемого правонарушения в отношении эпизода включения в договоры участия в долевом строительстве жилых домов пункта 3.3.4, ущемляющего права потребителей. Привлечение общества к ответственности по остальным эпизодам признано неправомерным.
Не согласившись с указанным решением, управление и общество обратились в апелляционный суд с жалобами.
Общество просит решение суда отменить, признав постановление управления полностью незаконным. Считает, что Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) не может применяться в отношениях между застройщиком и участником. Указывает, что пункт 3.3.4 не противоречит действующему законодательству и соответствует сложившейся практике заключения подобных договоров.
Управление в апелляционной жалобе просит отменить решение суда в части указания судом первой инстанции, что пункты 2.3, 3.2.2 договоров о долевом участии в строительстве жилья, заключенных между обществом и потребителями, не содержат условий ущемляющих права потребителей, так как их включение противоречит статьям 394 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьям 10, 12 Закона Российской Федерации от 17.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 2300-1).
Управление в отзыве на апелляционную жалобу общества считает решение суда первой инстанции в обжалуемой обществом части законным и обоснованным.
В отзыве на апелляционную жалобу административного органа общество указывает на недоказанность управлением нарушения прав дольщиков при включении в договоры о долевом участии в строительстве жилья пунктов 2.3, 3.2.2 применительно к пунктам 3.3.3, 3.3.5, 3.3.6, 3.3.9, просит в удовлетворении жалобы управления отказать.
Заслушав представителей общества и управления, изучив материалы дела, апелляционная коллегия считает, что апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
Из материалов дела следует, что административным органом на основании распоряжения руководителя управления от 13.05.2008 N 367-з в отношении общества в период с 15.05.2008 по 10.06.2008 проведена проверка соблюдения требований Закона N 2300-1, ГК РФ, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В ходе проверки выявлено нарушение обществом статьи 16 Закона N 2300-1, выразившееся в том, что ООО "СФК "Вологдасельстрой" включило условия, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законодательством Российской Федерации о защите прав потребителей, в договоры участия в долевом строительстве жилых домов по следующим адресам:
1) город Вологда, улица Северная, дом 6 (по генплану), заключенные с потребителями: Ковбус Т.Н. (от 29.02.2008 N С6-21), Кузнецовым А.В. (от 03.03.2008 N С6-8), Кубриной О.Н. (от 29.02.2008 N С6-11), Шнуровской Л.П. (от 11.04.2008 N С6-23), Беляковой О.Б. (от 31.01.2008 N С6-25), Прокошевой М.С. (от 19.02.2007 N С6-26), Белым Е.А. (от 08.04.2008 N С6-33), Крыкса П.П. (от 17.03.2008 N С6-39), Кравчук Г.Л. (от 22.02.2008 N С6-45), Суханиным А.Б. (от 03.03.2008 N С6-53);
2) город Вологда, улица Северная, дом 2 (по генплану), заключенные с потребителями: Кошкиной Т.В. (от 05.12.2007 N С2-59), Симанковой Я.Е. (от 30.10.2007 N С2-50), Петуховой С.С. и Петуховым О.А. (от 26.02.2008 N С2-53), Богдановым А.М. (от 10.10.2007 N С2-57), Галаниным В.Р. (от 15.02.2008 N С2-60), Субботиным С.Н. (от 28.02.2008 N С2-61), Пчелиной И.С. (от 27.03.2008 N С2-45), Тихоновой Л.А. (от 10.02.2008 N С2-62), Никитиным С.А. (от 24.10.2007 N С2-63), Прохоровым А.Н. (от 07.03.2008 N С2-51);
3) Вологодская область, Вологодский район, Семенковское с/п, поселок Кувшиново (по генплану), заключенные с потребителями: Пичугиным М.Б. (от 19.03.2008 N М-51), Молотовой А.В. (от 12.12.2007 N М-58), Мусийчук Т.И. (от 24.09.2007 N М-36), Зазулиной О.А. (от 05.10.2007 N М-34), Окуличевым Б.Г. (от 30.11.2007 N М-33), Нужиным А.А. (от 07.03.2008 N М-40), Морозовым В.А. (от 23.11.2007 N М-35), Кузнецовым С.М. (от 06.12.2007 N М-57), Федяевым Д.В. (от 13.12.2007 N М-53), Левинской И.М. (от 30.11.2007 N М-50), Беловой О.В. (от 21.12.2007 N М-44);
4) Вологодская область, Вологодский район, Прилукское с/п, поселок Дорожный (по генплану), заключенные с потребителями: Саврасовой А.Н, Саврасовой С.А, Саврасовым Н.А. (от 03.04.2008 N Дж-4), Опариным Н.С. (от 07.04.2008 N Дж-8).
Неправомерным признано включение условий, содержащихся в следующих пунктах:
- - в пункте 2.3 о том, что цена объекта долевого строительства подлежит изменению в случае отклонения фактической общей площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м по данным технический инвентаризации от проектной площади;
- - в пункте 3.2.2 о том, что в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) участником долевого строительства любого из обязательств, перечисленных настоящим договором, застройщик имеет право отсрочить исполнение своих обязательств пропорционально соответствующей просрочке исполнения со стороны участника долевого строительства;
- - в пункте 3.3.4 о том, что с момента направления в адрес участника долевого строительства уведомления о готовности застройщика передать ему квартиру он обязуется нести расходы по содержанию объекта строительства, в том числе за содержание и ремонт, и оплачивать коммунальные услуги.
Указанные нарушения зафиксированы в акте проверки от 10.06.2008, вынесено предписание от 26.06.2008 N 141/646-04-01.
Протокол об административном правонарушении N 500/464-04-01 составлен 10.06.2008.
Заместитель руководителя управления, рассмотрев материалы проверки, вынес постановление от 26.06.2008 N 578/464-04-01 о назначении обществу наказания, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, в виде штрафа в размере 10 000 руб.
Общество, не согласившись с указанным постановлением, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Суд первой инстанции, признав незаконным включение в договоры долевого участия в строительстве пункта 3.3.4, в соответствии с которым участник долевого строительства несет расходы по содержанию жилья и коммунальные расходы с момента направления в адрес участника долевого строительства уведомления о готовности застройщика передать квартиру, как ущемляющего права дольщиков, пришел к правильному выводу о законности действий управления по привлечению общества к административной ответственности по указанной статье.
Суд апелляционной инстанции соглашается с данной позицией суда.
Согласно части 2 статьи 14.8 КоАП РФ включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда.
Объективную сторону данного правонарушения образует включение в договор условий, ущемляющих установленные Законом N 2300-1 права потребителя.
В силу пункта 1 статьи 16 Закона N 2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Согласно части 2 статьи 14.8 КоАП РФ включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет применение административной ответственности.
На основании статьи 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
В пункте 2 статьи 421 ГК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 4 названной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Как следует из пункта 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Пунктами 1, 2 статьи 8 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Арбитражный суд, признавая законным постановление управления, исходил из того, что моментом возникновения у участника долевого строительства права собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества, а также обязанности по оплате коммунальных услуг является дата подписания акта передачи объекта, что согласуется с положениями статьи 153 ЖК РФ.
В соответствии с пунктом 5.6 договора обязательства сторон (а значит, и застройщика) считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта.
Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица титулов владения и пользования вновь созданным объектом. С указанного момента оно вправе обратиться с заявлением о регистрации своего права собственности на жилое помещение. С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает право распоряжения принадлежащим ему имуществом.
Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 153 ЖК РФ обязанность по оплате за коммунальные услуги в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях.
Таким образом, с даты подписания акта передачи, предусмотренного договором, заключаемым обществом с дольщиками, у последних возникает право пользования вновь созданным объектом недвижимости, равно как и обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставляемых собственнику в процессе пользования им своим имуществом, поскольку обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, так и на иных законных основаниях.
Следовательно, пункт 3.3.4 договора противоречит пункту 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ и Закону N 2300-1, в связи с чем привлечение общества к административной ответственности правомерно.
Поэтому доводы апелляционной жалобы общества являются необоснованными.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии нарушения прав дольщиков включением обществом в договор долевого участия в строительстве условия об изменении цены объекта в случае отклонения фактической площади квартиры от проектной (пункт 2.3 договоров).
Пунктом 1 статьи 29 Закона N 2300-1, а также пунктом 2 статьи 5 Закона N 214-ФЗ предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения.
Как следует из пункта 1.2 договоров, застройщик после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передает участнику долевого строительства объект долевого строительства, при этом площадь жилого помещения указывается по проекту.
Пунктом 1.3 договоров предусмотрено, что площадь объекта долевого строительства, указанная в пункте 1.2 договора, является проектной и подлежит уточнению после завершения строительства по результатам технической инвентаризации.
Вывод суда первой инстанции о том, что стоимость объекта в указанных договорах не ставится в зависимость от площади помещения, цена определена в отношении объекта строительства в целом, по мнению апелляционной инстанции, является верным.
Следовательно, изменение площади объекта более или менее чем на 1 кв. м не нарушает права дольщиков.
Вместе с тем, доводы управления, указанные в апелляционной жалобе о нарушении прав дольщиков в связи с возможностью применения пункта 3.2.2 при неисполнении ими своих обязанностей, указанных в пунктах 3.3.3, 3.3.5, 3.3.6, 3.3.9, являются обоснованными.
В соответствии с пунктом 3.2.2 договора застройщик имеет право в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) участником долевого строительства любого из обязательств, предусмотренных договором, отсрочить исполнением своих обязательств пропорционально соответствующей просрочке исполнения со стороны участника долевого строительства.
Представителем общества в апелляционной инстанции подтверждено, что под отсрочкой исполнения своих обязанностей при неисполнении дольщиками обязанностей, указанных в данных пунктах, является неисполнение ими предусмотренных законом гарантийных обязательств.
По мнению управления, указанное положение не может применяться к обязанностям, установленным этими пунктами, которыми возлагаются на дольщиков следующие обязанности:
- 3.3.3 - в течение 30 рабочих дней с момента требования об этом застройщика принять объект долевого строительства и подписать передаточный акт;
- 3.3.5 - за свой счет получить извлечение из технического паспорта на объект долевого строительства;
- 3.3.6 - в течение 60-ти дней с момента подписания передаточного акта зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства в органах по регистрации прав на недвижимое имущество, нести все расходы по регистрации права собственности на объект долевого строительства;
- 3.3.9 - самостоятельно и за свой счет произвести покупку и установку электрической плиты.
Суд апелляционной инстанции считает ошибочной позицию суда первой инстанции о применении к данным отношениям статей 328 и 719 ГК РФ о встречном исполнении обязательств и неисполнении заказчиком встречных обязательств по договору подряда в связи со следующим.
Взятые дольщиками обязательства, указанные в пунктах 3.3.3, 3.3.5, 3.3.6, 3.3.9, не могут являться встречными обязательствами для общества по исполнению им гарантийных обязательств, так как за неисполнение взятых на себя обязательств дольщик несет ответственность в соответствии со статьей 10 Закона N 214-ФЗ.
Также не могут являться встречными и гарантийные обязательства общества по отношению к неисполнению дольщиками обязанностей, указанных в спорных пунктах.
Статьей 10 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Ссылка на статью 716 ГК РФ в данном случае необоснованна, поскольку отношения по долевому строительству регулируются специальным законом.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о незаконности пункта 3.2.2 договора во взаимосвязи с пунктами 3.3.3, 3.3.5, 3.3.6, 3.3.9 как ущемляющего права потребителей на гарантийный ремонт.
При этом апелляционная коллегия отмечает, что вывод суда первой инстанции о возможности приостановления исполнения обязательств в силу норм 328 и 716 ГК РФ хотя и является ошибочным, но, вместе с тем, не привел к принятию неправильного решения.
Судом первой инстанции и апелляционной коллегией не установлено нарушений управлением процессуальных норм при вынесении оспариваемого постановления.
На основании изложенного апелляционная инстанция не находит оснований, предусмотренных статей 270 АПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 4 августа 2008 года по делу N А13-4741/2008 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Строительно-финансовая компания "Вологдасельстрой", Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека по Вологодской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.09.2008 ПО ДЕЛУ N А13-4741/2008
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 сентября 2008 г. по делу N А13-4741/2008
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Бочкаревой И.Н., судей Богатыревой В.А., Виноградовой Т.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Сорокиной И.Ю.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Строительно-финансовая компания "Вологдасельстрой" Лямина В.В. по доверенности от 01.10.2007, от Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Вологодской области Перфильева А.С. по доверенности от 08.09.2008 N 01-05/320, Груничевой Ю.В. по доверенности от 08.09.2008 N 01-05/321,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Строительно-финансовая компания "Вологдасельстрой" и Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 4 августа 2008 года по делу N А13-4741/2008А13-4741/2008 (судья Борисова Ю.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Строительно-финансовая компания "Вологдасельстрой" (далее - общество, ООО "СФК "Вологдасельстрой") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека по Вологодской области (далее - управление, административный орган) об оспаривании постановления от 26.06.2008 N 578/464-04-01 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 4 августа 2008 года в удовлетворении требований ООО "СФК "Вологодасельстрой" отказано, в судебном заседании нашли свое подтверждение составы вменяемого правонарушения в отношении эпизода включения в договоры участия в долевом строительстве жилых домов пункта 3.3.4, ущемляющего права потребителей. Привлечение общества к ответственности по остальным эпизодам признано неправомерным.
Не согласившись с указанным решением, управление и общество обратились в апелляционный суд с жалобами.
Общество просит решение суда отменить, признав постановление управления полностью незаконным. Считает, что Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) не может применяться в отношениях между застройщиком и участником. Указывает, что пункт 3.3.4 не противоречит действующему законодательству и соответствует сложившейся практике заключения подобных договоров.
Управление в апелляционной жалобе просит отменить решение суда в части указания судом первой инстанции, что пункты 2.3, 3.2.2 договоров о долевом участии в строительстве жилья, заключенных между обществом и потребителями, не содержат условий ущемляющих права потребителей, так как их включение противоречит статьям 394 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьям 10, 12 Закона Российской Федерации от 17.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 2300-1).
Управление в отзыве на апелляционную жалобу общества считает решение суда первой инстанции в обжалуемой обществом части законным и обоснованным.
В отзыве на апелляционную жалобу административного органа общество указывает на недоказанность управлением нарушения прав дольщиков при включении в договоры о долевом участии в строительстве жилья пунктов 2.3, 3.2.2 применительно к пунктам 3.3.3, 3.3.5, 3.3.6, 3.3.9, просит в удовлетворении жалобы управления отказать.
Заслушав представителей общества и управления, изучив материалы дела, апелляционная коллегия считает, что апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
Из материалов дела следует, что административным органом на основании распоряжения руководителя управления от 13.05.2008 N 367-з в отношении общества в период с 15.05.2008 по 10.06.2008 проведена проверка соблюдения требований Закона N 2300-1, ГК РФ, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В ходе проверки выявлено нарушение обществом статьи 16 Закона N 2300-1, выразившееся в том, что ООО "СФК "Вологдасельстрой" включило условия, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законодательством Российской Федерации о защите прав потребителей, в договоры участия в долевом строительстве жилых домов по следующим адресам:
1) город Вологда, улица Северная, дом 6 (по генплану), заключенные с потребителями: Ковбус Т.Н. (от 29.02.2008 N С6-21), Кузнецовым А.В. (от 03.03.2008 N С6-8), Кубриной О.Н. (от 29.02.2008 N С6-11), Шнуровской Л.П. (от 11.04.2008 N С6-23), Беляковой О.Б. (от 31.01.2008 N С6-25), Прокошевой М.С. (от 19.02.2007 N С6-26), Белым Е.А. (от 08.04.2008 N С6-33), Крыкса П.П. (от 17.03.2008 N С6-39), Кравчук Г.Л. (от 22.02.2008 N С6-45), Суханиным А.Б. (от 03.03.2008 N С6-53);
2) город Вологда, улица Северная, дом 2 (по генплану), заключенные с потребителями: Кошкиной Т.В. (от 05.12.2007 N С2-59), Симанковой Я.Е. (от 30.10.2007 N С2-50), Петуховой С.С. и Петуховым О.А. (от 26.02.2008 N С2-53), Богдановым А.М. (от 10.10.2007 N С2-57), Галаниным В.Р. (от 15.02.2008 N С2-60), Субботиным С.Н. (от 28.02.2008 N С2-61), Пчелиной И.С. (от 27.03.2008 N С2-45), Тихоновой Л.А. (от 10.02.2008 N С2-62), Никитиным С.А. (от 24.10.2007 N С2-63), Прохоровым А.Н. (от 07.03.2008 N С2-51);
3) Вологодская область, Вологодский район, Семенковское с/п, поселок Кувшиново (по генплану), заключенные с потребителями: Пичугиным М.Б. (от 19.03.2008 N М-51), Молотовой А.В. (от 12.12.2007 N М-58), Мусийчук Т.И. (от 24.09.2007 N М-36), Зазулиной О.А. (от 05.10.2007 N М-34), Окуличевым Б.Г. (от 30.11.2007 N М-33), Нужиным А.А. (от 07.03.2008 N М-40), Морозовым В.А. (от 23.11.2007 N М-35), Кузнецовым С.М. (от 06.12.2007 N М-57), Федяевым Д.В. (от 13.12.2007 N М-53), Левинской И.М. (от 30.11.2007 N М-50), Беловой О.В. (от 21.12.2007 N М-44);
4) Вологодская область, Вологодский район, Прилукское с/п, поселок Дорожный (по генплану), заключенные с потребителями: Саврасовой А.Н, Саврасовой С.А, Саврасовым Н.А. (от 03.04.2008 N Дж-4), Опариным Н.С. (от 07.04.2008 N Дж-8).
Неправомерным признано включение условий, содержащихся в следующих пунктах:
- - в пункте 2.3 о том, что цена объекта долевого строительства подлежит изменению в случае отклонения фактической общей площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м по данным технический инвентаризации от проектной площади;
- - в пункте 3.2.2 о том, что в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) участником долевого строительства любого из обязательств, перечисленных настоящим договором, застройщик имеет право отсрочить исполнение своих обязательств пропорционально соответствующей просрочке исполнения со стороны участника долевого строительства;
- - в пункте 3.3.4 о том, что с момента направления в адрес участника долевого строительства уведомления о готовности застройщика передать ему квартиру он обязуется нести расходы по содержанию объекта строительства, в том числе за содержание и ремонт, и оплачивать коммунальные услуги.
Указанные нарушения зафиксированы в акте проверки от 10.06.2008, вынесено предписание от 26.06.2008 N 141/646-04-01.
Протокол об административном правонарушении N 500/464-04-01 составлен 10.06.2008.
Заместитель руководителя управления, рассмотрев материалы проверки, вынес постановление от 26.06.2008 N 578/464-04-01 о назначении обществу наказания, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, в виде штрафа в размере 10 000 руб.
Общество, не согласившись с указанным постановлением, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Суд первой инстанции, признав незаконным включение в договоры долевого участия в строительстве пункта 3.3.4, в соответствии с которым участник долевого строительства несет расходы по содержанию жилья и коммунальные расходы с момента направления в адрес участника долевого строительства уведомления о готовности застройщика передать квартиру, как ущемляющего права дольщиков, пришел к правильному выводу о законности действий управления по привлечению общества к административной ответственности по указанной статье.
Суд апелляционной инстанции соглашается с данной позицией суда.
Согласно части 2 статьи 14.8 КоАП РФ включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда.
Объективную сторону данного правонарушения образует включение в договор условий, ущемляющих установленные Законом N 2300-1 права потребителя.
В силу пункта 1 статьи 16 Закона N 2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Согласно части 2 статьи 14.8 КоАП РФ включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет применение административной ответственности.
На основании статьи 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
В пункте 2 статьи 421 ГК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 4 названной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Как следует из пункта 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Пунктами 1, 2 статьи 8 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Арбитражный суд, признавая законным постановление управления, исходил из того, что моментом возникновения у участника долевого строительства права собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества, а также обязанности по оплате коммунальных услуг является дата подписания акта передачи объекта, что согласуется с положениями статьи 153 ЖК РФ.
В соответствии с пунктом 5.6 договора обязательства сторон (а значит, и застройщика) считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта.
Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица титулов владения и пользования вновь созданным объектом. С указанного момента оно вправе обратиться с заявлением о регистрации своего права собственности на жилое помещение. С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает право распоряжения принадлежащим ему имуществом.
Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 153 ЖК РФ обязанность по оплате за коммунальные услуги в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях.
Таким образом, с даты подписания акта передачи, предусмотренного договором, заключаемым обществом с дольщиками, у последних возникает право пользования вновь созданным объектом недвижимости, равно как и обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставляемых собственнику в процессе пользования им своим имуществом, поскольку обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, так и на иных законных основаниях.
Следовательно, пункт 3.3.4 договора противоречит пункту 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ и Закону N 2300-1, в связи с чем привлечение общества к административной ответственности правомерно.
Поэтому доводы апелляционной жалобы общества являются необоснованными.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии нарушения прав дольщиков включением обществом в договор долевого участия в строительстве условия об изменении цены объекта в случае отклонения фактической площади квартиры от проектной (пункт 2.3 договоров).
Пунктом 1 статьи 29 Закона N 2300-1, а также пунктом 2 статьи 5 Закона N 214-ФЗ предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения.
Как следует из пункта 1.2 договоров, застройщик после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передает участнику долевого строительства объект долевого строительства, при этом площадь жилого помещения указывается по проекту.
Пунктом 1.3 договоров предусмотрено, что площадь объекта долевого строительства, указанная в пункте 1.2 договора, является проектной и подлежит уточнению после завершения строительства по результатам технической инвентаризации.
Вывод суда первой инстанции о том, что стоимость объекта в указанных договорах не ставится в зависимость от площади помещения, цена определена в отношении объекта строительства в целом, по мнению апелляционной инстанции, является верным.
Следовательно, изменение площади объекта более или менее чем на 1 кв. м не нарушает права дольщиков.
Вместе с тем, доводы управления, указанные в апелляционной жалобе о нарушении прав дольщиков в связи с возможностью применения пункта 3.2.2 при неисполнении ими своих обязанностей, указанных в пунктах 3.3.3, 3.3.5, 3.3.6, 3.3.9, являются обоснованными.
В соответствии с пунктом 3.2.2 договора застройщик имеет право в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) участником долевого строительства любого из обязательств, предусмотренных договором, отсрочить исполнением своих обязательств пропорционально соответствующей просрочке исполнения со стороны участника долевого строительства.
Представителем общества в апелляционной инстанции подтверждено, что под отсрочкой исполнения своих обязанностей при неисполнении дольщиками обязанностей, указанных в данных пунктах, является неисполнение ими предусмотренных законом гарантийных обязательств.
По мнению управления, указанное положение не может применяться к обязанностям, установленным этими пунктами, которыми возлагаются на дольщиков следующие обязанности:
- 3.3.3 - в течение 30 рабочих дней с момента требования об этом застройщика принять объект долевого строительства и подписать передаточный акт;
- 3.3.5 - за свой счет получить извлечение из технического паспорта на объект долевого строительства;
- 3.3.6 - в течение 60-ти дней с момента подписания передаточного акта зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства в органах по регистрации прав на недвижимое имущество, нести все расходы по регистрации права собственности на объект долевого строительства;
- 3.3.9 - самостоятельно и за свой счет произвести покупку и установку электрической плиты.
Суд апелляционной инстанции считает ошибочной позицию суда первой инстанции о применении к данным отношениям статей 328 и 719 ГК РФ о встречном исполнении обязательств и неисполнении заказчиком встречных обязательств по договору подряда в связи со следующим.
Взятые дольщиками обязательства, указанные в пунктах 3.3.3, 3.3.5, 3.3.6, 3.3.9, не могут являться встречными обязательствами для общества по исполнению им гарантийных обязательств, так как за неисполнение взятых на себя обязательств дольщик несет ответственность в соответствии со статьей 10 Закона N 214-ФЗ.
Также не могут являться встречными и гарантийные обязательства общества по отношению к неисполнению дольщиками обязанностей, указанных в спорных пунктах.
Статьей 10 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Ссылка на статью 716 ГК РФ в данном случае необоснованна, поскольку отношения по долевому строительству регулируются специальным законом.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о незаконности пункта 3.2.2 договора во взаимосвязи с пунктами 3.3.3, 3.3.5, 3.3.6, 3.3.9 как ущемляющего права потребителей на гарантийный ремонт.
При этом апелляционная коллегия отмечает, что вывод суда первой инстанции о возможности приостановления исполнения обязательств в силу норм 328 и 716 ГК РФ хотя и является ошибочным, но, вместе с тем, не привел к принятию неправильного решения.
Судом первой инстанции и апелляционной коллегией не установлено нарушений управлением процессуальных норм при вынесении оспариваемого постановления.
На основании изложенного апелляционная инстанция не находит оснований, предусмотренных статей 270 АПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 4 августа 2008 года по делу N А13-4741/2008 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Строительно-финансовая компания "Вологдасельстрой", Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека по Вологодской области - без удовлетворения.
Председательствующий
И.Н.БОЧКАРЕВА
И.Н.БОЧКАРЕВА
Судьи
В.А.БОГАТЫРЕВА
Т.В.ВИНОГРАДОВА
В.А.БОГАТЫРЕВА
Т.В.ВИНОГРАДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)