Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2008 года.
Полный текст решения изготовлен 31 января 2008 года.
Арбитражный суд Пензенской области,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" (440026 г. Пенза, ул. Лермонтова, 34; 440014 г. Пенза)
к Департаменту градостроительства Пензенской области (440018 г. Пенза, ул. Некрасова, 24)
об оспаривании постановления по делу об административном правонарушении.
при участии Прокуратуры Пензенской области (440052 г. Пенза, ул. Богданова, 7)
при участии в заседании:
- от заявителя - представителя Рощиной О.В. (доверенность от 07.05.07);
- от административного органа - главного специалиста юридического отдела Денисова А.И. (доверенность от 20.11.07 N 31);
- от Прокуратуры Пензенской области - старшего помощника прокурора Беляковой Л.Н. (удостоверение N 67746);
- установил:
товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Кордон Студеный-1" (далее - заявитель, товарищество) обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании постановления Департамента градостроительства Пензенской области от 12.12.07 N 10 по делу об административном правонарушении в области строительства, согласно которому на заявителя был наложен штраф в сумме 500000 руб., установленный частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).
В судебном заседании представитель заявителя просил арбитражный суд признать оспариваемое постановление незаконным и отменить его по основаниям, изложенным в заявлении. При этом заявитель считает, что в данном случае отсутствовала объективная сторона правонарушения, так как товарищество ведет не строительство многоквартирного дома, а реконструкцию здания дома быта под пятиэтажный жилой дом. Кроме того, отсутствует субъект правонарушения, так как им может быть лишь лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, тогда как товарищество является некоммерческой организацией. Также отсутствует объект правонарушения, поскольку родовым объектом здесь должны быть правоотношения в области предпринимательской деятельности, которую товарищество не ведет. Субъективной стороны правонарушения не имеется, так как предварительные договоры на реализацию квартир заключались по решению самих членов товарищества.
Представитель административного органа в заседании суда и в отзыве на заявление с требованиями заявителя не согласился, указав, что постановление является законным и обоснованным.
Представитель прокуратуры в судебном заседании и в отзыве на заявление требования заявителя отклонил, считая, что в данном случае имеются законные основания для квалификации допущенного товариществом деяния по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ и привлечения его к рассматриваемой административной ответственности.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения, арбитражный суд установил, что товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Кордон Студеный-1" было зарегистрировано администрацией Железнодорожного района г. Пензы 24.05.2000 в соответствии с действовавшим в то время Федеральным законом от 15.06.96 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", который утратил силу с 01.03.05 в силу положений подпункта 19 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 29.12.04 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Как видно из материалов дела, 25.10.07 прокуратурой Железнодорожного района г. Пензы совместно со специалистами отдела защиты прав потребителей Управления Роспотребнадзора по Пензенской области была проведена проверка ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1", осуществляющего на территории Железнодорожного района г. Пензы жилищное строительство, на предмет соблюдения норм действующего законодательства о защите прав потребителей - участников строительства жилья.
По результатам проверки постановлением прокуратуры Железнодорожного района г. Пензы от 25.10.07 в отношении ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" было возбуждено дело об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
На основании положений статьи 23.64 КоАП РФ указанное постановление было направлено для рассмотрения в Департамент градостроительства Пензенской области.
В силу части 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, влечет за собой наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.
По итогам рассмотрения постановления и иных материалов дела об административном правонарушении Департаментом градостроительства Пензенской области было вынесено постановление от 12.12.07 N 10 по делу об административном правонарушении в области строительства, в соответствии с которым ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" привлечен к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ в виде наложения штрафа в сумме 500000 руб.
Из материалов дела следует, что в марте 2001 года ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" приобрело в собственность нежилое здание (Дом быта) площадью 1160 кв. м, литер А, расположенное по адресу, г. Пенза, ул. Кордон Студеный, 41, в подтверждение чего выдано свидетельство о государственной регистрации права от 06.04.01 N 58 КР 955603.
Далее заявитель получил в Главном управлении градостроительства и архитектуры г. Пензы согласование от 19.07.01 N 392-01, которым был согласован архитектурный проект реконструкции двухэтажного нежилого здания Дома быта под пятиэтажный жилой дом.
На основании постановления Главы администрации города Пензы от 06.05.03 N 851 (в редакции от 11.06.03 N 1105/2) заявителю в аренду сроком на 49 лет был предоставлен земельный участок площадью 4000 кв. м. (кадастровый номер 58:29:02 005 005:0001), расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Кордон Студеный, 41, из которых 737 кв. м - под строениями и сооружениями, а 3263 кв. м. - зона обслуживания для реконструкции здания Дома быта под жилой дом. Во исполнение этого постановления 15.07.03 между КУМИ г. Пензы и ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" был заключен договор аренды указанного земельного участка.
23.11.05 начальником Инспекции ГАСН Главного Управления архитектуры и градостроительства Пензенской области ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" было выдано разрешение от 23.11.05 N 190 на реконструкцию здания Дома быта под пятиэтажный жилой дом, срок действия которого установлен до 23.11.06, а затем продлен до 23.11.07.
Как следует из материалов дела, ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" с 05.05.06 начато привлечение денежных средств граждан путем заключения с ними предварительных договоров. Всего по состоянию на 15.10.07 заявителем заключено 52 предварительных договора с физическими лицами, которые перечислены в списке, имеющемся в материалах настоящего дела. Форма такого предварительного договора также имеется в материалах дела.
В частности, между ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" (продавец) и гражданкой Бондаревой Е.Н. (покупатель) 01.02.07 был заключен один из таких предварительных договоров под N 39, копия которого есть в материалах дела.
Согласно пункту 1.1 договора продавец обязался в будущем предоставить покупателю однокомнатную квартиру N 29 общей площадью 38,5 кв. м., расположенную на 3 этаже пятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Кордон Студеный, 41.
Стоимость квартиры определена сторонами в пункте 2.1 договора в размере 577500 руб. Пунктом 1.3 договора установлено, что квартира будет продаваться без чистовой отделки. По условиям пункта 3.1 данного договора покупатель в течение 10 дней с момента заключения предварительного договора уплачивает авансовый платеж в сумме 100000 руб., которые впоследствии должны засчитываться продавцом в счет оплаты по основному договору. Пунктом 4.1 предварительного договора предусмотрено, что покупатель несет ответственность за задержку сроков расчета за квартиру в размере 0,1% от стоимости подлежащей оплате суммы за каждый день просрочки.
В соответствии с частью 1 статьи 27 Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) указанный Закон вступил в силу с 01.04.05 (опубликован в "Российской газете" от 31.12.04).
Согласно части 2 статьи 27 Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого Закона, что касается и полученного заявителем разрешения.
Частью 1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу части 2 статьи 1 Закона кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Таким образом, из совокупности приведенных положений частей 1 и 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что после вступления его в силу привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных жилых домов возможно либо на основании договора участия в долевом строительстве в порядке, установленном этим Законом, либо путем выпуска жилищных сертификатов либо жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Согласно части 2 статьи 3 Закона право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям данного Закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
При этом согласно части 1 указанной статьи застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, или договора аренды такого земельного участка.
Порядок опубликования проектной декларации определен в статье 19 Закона, согласно которой она опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения им договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 1 статьи 23 Закона контролирующий орган.
В данном случае ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" привлекает денежные средства граждан путем заключения с ними упомянутых выше предварительных договоров, однако, проектная декларация, требуемая приведенными положениями Закона, им до настоящего времени не опубликована, не размещена и не представлена в соответствующие органы, то есть заявитель не отвечает требованиям к застройщику, которому статьей 3 Закона предоставляется право привлекать денежные средства населения. Более того, заключаемые им договоры не являются договорами участия в долевом строительстве, определенными в статье 4 Закона, а фактически представляют собой договор купли-продажи в отношении товара, который будет создан продавцом в будущем (статья 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме того, товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Кордон Студеный-1" по своей организационно-правовой форме и способу привлечения средств граждан не является ни жилищно-строительным, ни жилищным накопительным кооперативом, правовой статус и порядок деятельности которых, в том числе порядок привлечения средств членов в виде паевых взносов, установлены соответственно главой 11 Жилищного кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 30.12.04 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".
Таким образом, в силу приведенных положений правовых норм, поскольку заявитель не заключал договоров на участие в долевом строительстве и не отвечает требованиям к застройщику, имеющему согласно Закону право привлекать денежные средства граждан, не выпускал жилищных сертификатов и не относится к числу жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативов, следует признать, что у него отсутствовало право на привлечение денежных средств граждан для создания многоквартирного жилого дома.
Как уже указывалось выше, Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" утратил силу с 01.03.05 в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
При этом в настоящее время статьей 135 ЖК РФ определено, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Права и обязанности товарищества собственников жилья определены в статьях 137 и 138 ЖК РФ, которые не предусматривают право ТСЖ на привлечение средств членов в целях самого строительства (создания) многоквартирного дома, поскольку такое товарищество, исходя из определения и определенных названными статьями функций должно быть по сути эксплуатирующей организацией, а не застройщиком.
Ссылка заявителя на статью 139 ЖК РФ, которая предусматривает создание ТСЖ в строящихся домах, отклоняется судом, так как эта статья никаким образом не расширяет функции и статус таких товариществ, установленные статьями 135, 137, 139 ЖК РФ, и не наделяет их правом привлекать средства членов для создания самих квартир и дома в целом.
Доводы заявителя о том, что он осуществляет лишь реконструкцию, которая в Федеральном законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не упоминается, отклоняются арбитражным судом.
При этом с точки зрения статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство - создание зданий, строений, сооружений. Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема).
Вместе с тем Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", безусловно, имеет свой предмет регулирования и не относится к актам законодательства о градостроительной деятельности.
В этой связи используемое законодателем в тексте данного Закона, в том числе в части 2 статьи 1, словосочетание "строительство (создание) многоквартирных домов" позволяет сделать вывод о том, что оно имеет более широкий смысл, нежели понятие "строительство" в Градостроительном кодексе Российской Федерации. В противном случае использование в Законе понятия "создание" в дополнение к слову "строительство" теряет всякий смысл, так как с точки зрения Градостроительного кодекса РФ строительство и есть создание.
Кроме того, осуществляемая заявителем реконструкция фактически касается именно существующего объекта недвижимости - двухэтажного нежилого здания Дома быта. При этом термин "реконструкция" не может быть употребим к планируемому пятиэтажному многоквартирному жилому дому, который по существу является новым объектом, в процессе создания которого изменится не только этажность и площадь, но и само целевое назначение объекта капитального строительства, то есть в данном случае имеет место строительство (создание) многоквартирного дома, и, следовательно, приведенные положения Закона, касающиеся порядка привлечения средств граждан для этих целей подлежат применению.
Ссылка заявителя на часть 3 статьи 1 Закона является неосновательной, так как она касается отношений, возникающих между юридическими лицами и предпринимателями в сфере их инвестиционной деятельности, и не регулирует вопросы привлечения средств от граждан для их участия в строительстве.
При таких обстоятельствах привлечение ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" средств граждан для целей строительства многоэтажного дома в отсутствие соответствующего права образует состав правонарушения, установленного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ. Поэтому оно было верно квалифицировано административным органом. При этом товариществом не было принято всех возможных мер для соблюдения приведенных правовых норм. Срок давности по таким делам установлен статьей 4.5 КоАП РФ в пределах одного года, который на момент вынесения постановления со дня заключения упомянутого договора с гражданкой Бондаревой Е.Н. не истек. В этой связи привлечение заявителя к ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ является правомерным.
Мнение заявителя о том, что правонарушение является малозначительным, не может быть принято во внимание судом, поскольку оно сопровождалось незаконным привлечением средств более пятидесяти граждан, то есть достаточно большого числа потребителей, и существенно посягает на их права, а также на охраняемые общественные отношения, в связи с чем оснований для применения статьи 2.9 КоАП РФ не имеется.
Вместе с тем арбитражный суд считает, что административный орган необоснованно назначил товариществу наказание в виде административного штрафа в максимальном размере санкции части 1 статьи 14.28 КоАП РФ, которая предусматривает штраф от 400000 до 500000 руб.
При этом в оспариваемом постановлении никак не мотивировано применение максимального размера штрафа, в частности, не установлены и не отражены отягчающие ответственность обстоятельства, исчерпывающий перечень которых приведен в статье 4.3 КоАП РФ, не описаны и не учтены иные обстоятельства, которые согласно части 3 статьи 4.1 КоАП РФ должны были учитываться при назначении наказания.
Согласно пункту 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10 от 02.06.04 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях" при рассмотрении заявления об оспаривании постановления административного органа суд, установив отсутствие оснований для применения конкретной меры ответственности и руководствуясь частью 2 статьи 211 АПК РФ, принимает решение о признании незаконным и об изменении оспариваемого постановления в части назначения наказания. При этом в резолютивной части решения указывается мера ответственности, назначенная судом с учетом названных обстоятельств.
Принимая во внимание характер допущенного заявителем деяния, которое отличается привлечением средств достаточно большого количества граждан с нарушением требований законодательства, вместе с тем учитывая отсутствие в рассматриваемом деле отягчающих ответственность обстоятельств, перечисленных в статье 4.3 КоАП РФ, а также имеющийся у товарищества статус некоммерческой организации, арбитражный суд считает, что размер административного штрафа за совершенное правонарушение должен составить 450000 руб.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 167 - 170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
требования заявителя удовлетворить частично.
Постановление Департамента градостроительства Пензенской области от 12 декабря 2007 года N 10 по делу об административном правонарушении в области строительства о назначении ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" административного наказания в виде наложения административного штрафа в сумме 500000 руб. по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях признать незаконным в части назначения наказания, изменить его в указанной части и назначить ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" административное наказание в виде административного штрафа в сумме 450000 руб.
На решение в течение десяти дней после его принятия может быть подана апелляционная жалоба через Арбитражный суд Пензенской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 31.01.2008 ПО ДЕЛУ N А49-7643/2007-9ОП/16
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 31 января 2008 г. по делу N А49-7643/2007-9оп/16
Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2008 года.
Полный текст решения изготовлен 31 января 2008 года.
Арбитражный суд Пензенской области,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" (440026 г. Пенза, ул. Лермонтова, 34; 440014 г. Пенза)
к Департаменту градостроительства Пензенской области (440018 г. Пенза, ул. Некрасова, 24)
об оспаривании постановления по делу об административном правонарушении.
при участии Прокуратуры Пензенской области (440052 г. Пенза, ул. Богданова, 7)
при участии в заседании:
- от заявителя - представителя Рощиной О.В. (доверенность от 07.05.07);
- от административного органа - главного специалиста юридического отдела Денисова А.И. (доверенность от 20.11.07 N 31);
- от Прокуратуры Пензенской области - старшего помощника прокурора Беляковой Л.Н. (удостоверение N 67746);
- установил:
товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Кордон Студеный-1" (далее - заявитель, товарищество) обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании постановления Департамента градостроительства Пензенской области от 12.12.07 N 10 по делу об административном правонарушении в области строительства, согласно которому на заявителя был наложен штраф в сумме 500000 руб., установленный частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).
В судебном заседании представитель заявителя просил арбитражный суд признать оспариваемое постановление незаконным и отменить его по основаниям, изложенным в заявлении. При этом заявитель считает, что в данном случае отсутствовала объективная сторона правонарушения, так как товарищество ведет не строительство многоквартирного дома, а реконструкцию здания дома быта под пятиэтажный жилой дом. Кроме того, отсутствует субъект правонарушения, так как им может быть лишь лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, тогда как товарищество является некоммерческой организацией. Также отсутствует объект правонарушения, поскольку родовым объектом здесь должны быть правоотношения в области предпринимательской деятельности, которую товарищество не ведет. Субъективной стороны правонарушения не имеется, так как предварительные договоры на реализацию квартир заключались по решению самих членов товарищества.
Представитель административного органа в заседании суда и в отзыве на заявление с требованиями заявителя не согласился, указав, что постановление является законным и обоснованным.
Представитель прокуратуры в судебном заседании и в отзыве на заявление требования заявителя отклонил, считая, что в данном случае имеются законные основания для квалификации допущенного товариществом деяния по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ и привлечения его к рассматриваемой административной ответственности.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения, арбитражный суд установил, что товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Кордон Студеный-1" было зарегистрировано администрацией Железнодорожного района г. Пензы 24.05.2000 в соответствии с действовавшим в то время Федеральным законом от 15.06.96 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", который утратил силу с 01.03.05 в силу положений подпункта 19 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 29.12.04 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Как видно из материалов дела, 25.10.07 прокуратурой Железнодорожного района г. Пензы совместно со специалистами отдела защиты прав потребителей Управления Роспотребнадзора по Пензенской области была проведена проверка ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1", осуществляющего на территории Железнодорожного района г. Пензы жилищное строительство, на предмет соблюдения норм действующего законодательства о защите прав потребителей - участников строительства жилья.
По результатам проверки постановлением прокуратуры Железнодорожного района г. Пензы от 25.10.07 в отношении ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" было возбуждено дело об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
На основании положений статьи 23.64 КоАП РФ указанное постановление было направлено для рассмотрения в Департамент градостроительства Пензенской области.
В силу части 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, влечет за собой наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.
По итогам рассмотрения постановления и иных материалов дела об административном правонарушении Департаментом градостроительства Пензенской области было вынесено постановление от 12.12.07 N 10 по делу об административном правонарушении в области строительства, в соответствии с которым ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" привлечен к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ в виде наложения штрафа в сумме 500000 руб.
Из материалов дела следует, что в марте 2001 года ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" приобрело в собственность нежилое здание (Дом быта) площадью 1160 кв. м, литер А, расположенное по адресу, г. Пенза, ул. Кордон Студеный, 41, в подтверждение чего выдано свидетельство о государственной регистрации права от 06.04.01 N 58 КР 955603.
Далее заявитель получил в Главном управлении градостроительства и архитектуры г. Пензы согласование от 19.07.01 N 392-01, которым был согласован архитектурный проект реконструкции двухэтажного нежилого здания Дома быта под пятиэтажный жилой дом.
На основании постановления Главы администрации города Пензы от 06.05.03 N 851 (в редакции от 11.06.03 N 1105/2) заявителю в аренду сроком на 49 лет был предоставлен земельный участок площадью 4000 кв. м. (кадастровый номер 58:29:02 005 005:0001), расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Кордон Студеный, 41, из которых 737 кв. м - под строениями и сооружениями, а 3263 кв. м. - зона обслуживания для реконструкции здания Дома быта под жилой дом. Во исполнение этого постановления 15.07.03 между КУМИ г. Пензы и ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" был заключен договор аренды указанного земельного участка.
23.11.05 начальником Инспекции ГАСН Главного Управления архитектуры и градостроительства Пензенской области ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" было выдано разрешение от 23.11.05 N 190 на реконструкцию здания Дома быта под пятиэтажный жилой дом, срок действия которого установлен до 23.11.06, а затем продлен до 23.11.07.
Как следует из материалов дела, ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" с 05.05.06 начато привлечение денежных средств граждан путем заключения с ними предварительных договоров. Всего по состоянию на 15.10.07 заявителем заключено 52 предварительных договора с физическими лицами, которые перечислены в списке, имеющемся в материалах настоящего дела. Форма такого предварительного договора также имеется в материалах дела.
В частности, между ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" (продавец) и гражданкой Бондаревой Е.Н. (покупатель) 01.02.07 был заключен один из таких предварительных договоров под N 39, копия которого есть в материалах дела.
Согласно пункту 1.1 договора продавец обязался в будущем предоставить покупателю однокомнатную квартиру N 29 общей площадью 38,5 кв. м., расположенную на 3 этаже пятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Кордон Студеный, 41.
Стоимость квартиры определена сторонами в пункте 2.1 договора в размере 577500 руб. Пунктом 1.3 договора установлено, что квартира будет продаваться без чистовой отделки. По условиям пункта 3.1 данного договора покупатель в течение 10 дней с момента заключения предварительного договора уплачивает авансовый платеж в сумме 100000 руб., которые впоследствии должны засчитываться продавцом в счет оплаты по основному договору. Пунктом 4.1 предварительного договора предусмотрено, что покупатель несет ответственность за задержку сроков расчета за квартиру в размере 0,1% от стоимости подлежащей оплате суммы за каждый день просрочки.
В соответствии с частью 1 статьи 27 Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) указанный Закон вступил в силу с 01.04.05 (опубликован в "Российской газете" от 31.12.04).
Согласно части 2 статьи 27 Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого Закона, что касается и полученного заявителем разрешения.
Частью 1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу части 2 статьи 1 Закона кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Таким образом, из совокупности приведенных положений частей 1 и 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что после вступления его в силу привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных жилых домов возможно либо на основании договора участия в долевом строительстве в порядке, установленном этим Законом, либо путем выпуска жилищных сертификатов либо жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Согласно части 2 статьи 3 Закона право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям данного Закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
При этом согласно части 1 указанной статьи застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, или договора аренды такого земельного участка.
Порядок опубликования проектной декларации определен в статье 19 Закона, согласно которой она опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения им договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 1 статьи 23 Закона контролирующий орган.
В данном случае ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" привлекает денежные средства граждан путем заключения с ними упомянутых выше предварительных договоров, однако, проектная декларация, требуемая приведенными положениями Закона, им до настоящего времени не опубликована, не размещена и не представлена в соответствующие органы, то есть заявитель не отвечает требованиям к застройщику, которому статьей 3 Закона предоставляется право привлекать денежные средства населения. Более того, заключаемые им договоры не являются договорами участия в долевом строительстве, определенными в статье 4 Закона, а фактически представляют собой договор купли-продажи в отношении товара, который будет создан продавцом в будущем (статья 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме того, товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Кордон Студеный-1" по своей организационно-правовой форме и способу привлечения средств граждан не является ни жилищно-строительным, ни жилищным накопительным кооперативом, правовой статус и порядок деятельности которых, в том числе порядок привлечения средств членов в виде паевых взносов, установлены соответственно главой 11 Жилищного кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 30.12.04 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".
Таким образом, в силу приведенных положений правовых норм, поскольку заявитель не заключал договоров на участие в долевом строительстве и не отвечает требованиям к застройщику, имеющему согласно Закону право привлекать денежные средства граждан, не выпускал жилищных сертификатов и не относится к числу жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативов, следует признать, что у него отсутствовало право на привлечение денежных средств граждан для создания многоквартирного жилого дома.
Как уже указывалось выше, Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" утратил силу с 01.03.05 в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
При этом в настоящее время статьей 135 ЖК РФ определено, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Права и обязанности товарищества собственников жилья определены в статьях 137 и 138 ЖК РФ, которые не предусматривают право ТСЖ на привлечение средств членов в целях самого строительства (создания) многоквартирного дома, поскольку такое товарищество, исходя из определения и определенных названными статьями функций должно быть по сути эксплуатирующей организацией, а не застройщиком.
Ссылка заявителя на статью 139 ЖК РФ, которая предусматривает создание ТСЖ в строящихся домах, отклоняется судом, так как эта статья никаким образом не расширяет функции и статус таких товариществ, установленные статьями 135, 137, 139 ЖК РФ, и не наделяет их правом привлекать средства членов для создания самих квартир и дома в целом.
Доводы заявителя о том, что он осуществляет лишь реконструкцию, которая в Федеральном законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не упоминается, отклоняются арбитражным судом.
При этом с точки зрения статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство - создание зданий, строений, сооружений. Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема).
Вместе с тем Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", безусловно, имеет свой предмет регулирования и не относится к актам законодательства о градостроительной деятельности.
В этой связи используемое законодателем в тексте данного Закона, в том числе в части 2 статьи 1, словосочетание "строительство (создание) многоквартирных домов" позволяет сделать вывод о том, что оно имеет более широкий смысл, нежели понятие "строительство" в Градостроительном кодексе Российской Федерации. В противном случае использование в Законе понятия "создание" в дополнение к слову "строительство" теряет всякий смысл, так как с точки зрения Градостроительного кодекса РФ строительство и есть создание.
Кроме того, осуществляемая заявителем реконструкция фактически касается именно существующего объекта недвижимости - двухэтажного нежилого здания Дома быта. При этом термин "реконструкция" не может быть употребим к планируемому пятиэтажному многоквартирному жилому дому, который по существу является новым объектом, в процессе создания которого изменится не только этажность и площадь, но и само целевое назначение объекта капитального строительства, то есть в данном случае имеет место строительство (создание) многоквартирного дома, и, следовательно, приведенные положения Закона, касающиеся порядка привлечения средств граждан для этих целей подлежат применению.
Ссылка заявителя на часть 3 статьи 1 Закона является неосновательной, так как она касается отношений, возникающих между юридическими лицами и предпринимателями в сфере их инвестиционной деятельности, и не регулирует вопросы привлечения средств от граждан для их участия в строительстве.
При таких обстоятельствах привлечение ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" средств граждан для целей строительства многоэтажного дома в отсутствие соответствующего права образует состав правонарушения, установленного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ. Поэтому оно было верно квалифицировано административным органом. При этом товариществом не было принято всех возможных мер для соблюдения приведенных правовых норм. Срок давности по таким делам установлен статьей 4.5 КоАП РФ в пределах одного года, который на момент вынесения постановления со дня заключения упомянутого договора с гражданкой Бондаревой Е.Н. не истек. В этой связи привлечение заявителя к ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ является правомерным.
Мнение заявителя о том, что правонарушение является малозначительным, не может быть принято во внимание судом, поскольку оно сопровождалось незаконным привлечением средств более пятидесяти граждан, то есть достаточно большого числа потребителей, и существенно посягает на их права, а также на охраняемые общественные отношения, в связи с чем оснований для применения статьи 2.9 КоАП РФ не имеется.
Вместе с тем арбитражный суд считает, что административный орган необоснованно назначил товариществу наказание в виде административного штрафа в максимальном размере санкции части 1 статьи 14.28 КоАП РФ, которая предусматривает штраф от 400000 до 500000 руб.
При этом в оспариваемом постановлении никак не мотивировано применение максимального размера штрафа, в частности, не установлены и не отражены отягчающие ответственность обстоятельства, исчерпывающий перечень которых приведен в статье 4.3 КоАП РФ, не описаны и не учтены иные обстоятельства, которые согласно части 3 статьи 4.1 КоАП РФ должны были учитываться при назначении наказания.
Согласно пункту 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10 от 02.06.04 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях" при рассмотрении заявления об оспаривании постановления административного органа суд, установив отсутствие оснований для применения конкретной меры ответственности и руководствуясь частью 2 статьи 211 АПК РФ, принимает решение о признании незаконным и об изменении оспариваемого постановления в части назначения наказания. При этом в резолютивной части решения указывается мера ответственности, назначенная судом с учетом названных обстоятельств.
Принимая во внимание характер допущенного заявителем деяния, которое отличается привлечением средств достаточно большого количества граждан с нарушением требований законодательства, вместе с тем учитывая отсутствие в рассматриваемом деле отягчающих ответственность обстоятельств, перечисленных в статье 4.3 КоАП РФ, а также имеющийся у товарищества статус некоммерческой организации, арбитражный суд считает, что размер административного штрафа за совершенное правонарушение должен составить 450000 руб.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 167 - 170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
требования заявителя удовлетворить частично.
Постановление Департамента градостроительства Пензенской области от 12 декабря 2007 года N 10 по делу об административном правонарушении в области строительства о назначении ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" административного наказания в виде наложения административного штрафа в сумме 500000 руб. по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях признать незаконным в части назначения наказания, изменить его в указанной части и назначить ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" административное наказание в виде административного штрафа в сумме 450000 руб.
На решение в течение десяти дней после его принятия может быть подана апелляционная жалоба через Арбитражный суд Пензенской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)