Судебные решения, арбитраж
Реорганизация, объединение, ликвидация товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2010 г.
Полный текст постановления изготовлен 18 мая 2010 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Румянцева А.А., судей Карпачевой М.И., Богдановской Г.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Интернационалист" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2010 по делу N А76-34340/2009 (судья Вяткин О.Б.), при участии Попова М.А. представителя ТСЖ "Интернационалист" по доверенности от 24.07.2009, паспорт,
установил:
товарищество собственников жилья "Интернационалист" (далее по тексту - ТСЖ "Интернационалист", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Управлению федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее по тексту - УФРС по Челябинской области, ответчик) с иском о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание производственно-торговый модуль (здание холодной стоянки) (литер А), общей площадью 648,4 кв. м, нежилое административное здание с пристроями (литер Б, Б1, Б2) - объект незавершенного строительства - площадью по наружному обмеру 172,4 кв. м, расположенные по адресу: Челябинская область, Сосновский район, жилая застройка п. Интернационалист.
Указом Президента Российской Федерации N 187 от 25.12.2008 УФРС по Челябинской области переименовано в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии N 304 от 27.10.2009 утверждено Положение об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
На основании изложенного судом ответчиком признано Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Роснедвижимости).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2010 исковые требования отклонены.
Не согласившись с принятым решением, ТСЖ "Интернационалист" обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель сослался на не применение судом первой инстанции при принятии решения ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Акт передачи от 04.11.3003 совершен в надлежащей форме, ТСЖ Интернационалист" не может нести ответственность за контрагента по сделке. Доводы суда о ничтожности акта передачи от 04.11.2002 объектов недвижимости являются необоснованными немотивированными, в силу ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является незаключенным. Вывод суда первой инстанции об отсутствии права собственности ЧОО МЖК "Росинтержилстрой" на нежилое административное здание с пристроями (литер Б, Б1, Б2) не основан на законе, поскольку наличие самого объекта подтверждается справкой ОГУП "ОЦТИ" от 29.04.208, техническим паспортом и в силу п. 1 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является ранее возникшим, регистрация которого проводится по желанию его обладателя.
Распоряжением от 04.05.2010 в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации в связи отсутствием судьи Ермолаевой Л.П. ввиду болезни, произведена замена председательствующего судьи Ермолаеву Л.П. председательствующим судьей Румянцевым А.А.
Представители ТСЖ "Интернационалист" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
В судебном заседании 04.05.2010 в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 11.05.2010.
УФРС по Челябинской области, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель УФРС по Челябинской области не явился.
С учетом мнения подателя апелляционной жалобы и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие УФРС по Челябинской области.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя заявителя, считает обжалуемый судебный акт подлежащим отмене в части.
Как установлено судом, и подтверждено материалами дела, 04.11.2002 ЧООА МЖК "Росинтержилстрой" в связи с фактическим правопреемством по акту приема-передачи недвижимого имущества передало в собственность ТСЖ "Интернационалист" следующие объекты недвижимости: нежилое здание производственно-торговый модуль (здание холодной стоянки) (литера А), общей площадью 648,4 кв. м, нежилое административное здание с пристроями (литер Б, Б1, Б2) - объект незавершенного строительства площадью по наружному обмеру 172,4 кв. м, расположенные по адресу: Челябинская область Сосновский район, жилая застройка п. Интернационалист (т. 1 л.д. 17).
Право собственности ЧООА МЖК "Росинтержилстрой" на нежилое здание производственно-торговый модуль (здание холодной стоянки) (литера А), общей площадью 648,4 кв. м зарегистрировано Сосновским филиалом ОГУП "ОЦТИ" на основании постановления главы администрации Сосновского района N 426 от 16.05.1996 и регистрационного удостоверения N 15 от 16.05.1996 (т. 1 л.д. 18, 95-96).
Согласно сведениям Сосновского филиала ОГУП "ОЦТИ" и Управления право собственности на нежилое административное здание с пристроями (литер Б, Б1, Б2), объект незавершенного строительства, площадью по наружному обмеру 172,4 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, жилая застройка, п. Интернационалист, ни за кем не зарегистрировано (т. 1 л.д. 19, 21).
ЧООА МЖК "Росинтержилстрой" прекратило свою деятельность (т. 1 л.д. 24-25).
Полагая, что является собственником спорного имущества на основании акта приема-передачи недвижимого имущества, ввиду ликвидации ЧООА МЖК "Росинтержилстрой" государственную регистрацию перехода права собственности произвести не представляется возможным, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отклоняя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности акта приема-передачи в собственность от 04.11.2002, так как он не зарегистрирован в установленном законом порядке. Кроме того, указал на отсутствие доказательств того, что на момент подписания акт (договора дарения) ЧООА МЖК "Росинтержилстррой" являлся собственником нежилого административного здании с пристроями (литеры Б, Б1, Б2), объект незавершенного строительства, площадью по наружному обмеру 172,4 кв. м.
Вместе с тем, данный вывод суда следует признать ошибочным.
В соответствии с ч. 2 ст. 218, ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Особенность правового режима недвижимости предопределяется возникновением права собственности на нее только после состоявшейся государственной регистрации перехода соответствующих прав (статьи 8, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 2 статьи 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации).
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Вместе с тем, в соответствии с п. 3 указанной нормы установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Суд первой инстанции, квалифицируя сделку акт приема-передачи недвижимого имущества от 04.11.2002 как договор дарения, обоснованно указал, что в силу п. 3 ст. 574 ГК РФ подлежит государственной регистрации.
В силу п. 1 ст. 2 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 16 названного Закона в случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки).
При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, поэтому подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения.
Таким образом, к отношениям сторон применяются нормы, содержащиеся в п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации сделки или перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
Поэтому выводы суда первой инстанции о признании недействительной ничтожной сделки в силу отсутствия государственной регистрации необоснованны.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции также указал, что не представлено доказательств возникновения права собственности на передаваемое имущество.
Однако, указанный вывод в отношении нежилого здания производственно-торгового модуля (здание холодной стоянки) (литера А), общей площадью 648,4 кв. м противоречит обстоятельствам дела.
Так, в соответствии со статьей 6 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права продавца в силу вышеуказанной нормы в случае доказанности возникновения и существования этого права само по себе не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению недвижимого имущества.
Как следует из материалов дела на основании постановления главы администрации Сосновского района Челябинской области от 16.05.1996 N 426 было зарегистрировано прав собственности МЖК "Росинтержилстрой" на здание холодной стоянки. Согласно справке ОГУП "Обл.ЦТИ" от 29.04.2008 N 691 право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за МЖК "Росинтержилстрой".
При таких обстоятельствах в отношении нежилого здания производственно-торгового модуля (здание холодной стоянки) (литера А), общей площадью 648,4 кв. м имеются доказательства его принадлежности на праве собственности ЧООА МЖК "Росинтержилстрой" до вступления в силу Закона о регистрации и соответственно указанное право собственности является ранее возникшим, что давало право распоряжаться недвижимым имуществом без его государственной регистрации.
Из материалов дела усматривается, что ЧООА МЖК "Росинтержилстрой" прекратило деятельность 09.11.2006, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ без перехода прав и обязанностей. Сделка до настоящего времени не прошла государственной регистрации. Согласно сообщению об отказе в предоставлении запрашиваемой информации Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области от 14.09.2009 записи о регистрации прав, ограничений (обременений) на объект недвижимого имущества здание производственно-торгового модуля (здание холодной стоянки) (литера А) расположенный по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Северный отсутствуют. Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает возможным удовлетворить требования ТСЖ "Интернационалист в части регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества здание производственно-торгового модуля (здание холодной стоянки) (литера А) общей площадью 648,4 кв. м.
В части отказа в удовлетворении требований о регистрации перехода права собственности на нежилое административное здание с пристроями (литер Б, Б1, Б2) - объект незавершенного строительства - площадью по наружному обмеру 172,4 кв. м, расположенные по адресу: Челябинская область, Сосновский район, жилая застройка п. Интернационалист следует отказать.
Суд первой инстанции правильно установил, что доказательств возникновения права собственности у ЧООА МЖК "Росинтержилстрой" суду в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Согласно сведениям Сосновского филиала ОГУП "ОЦТИ" и Управления право собственности на нежилое административное здание с пристроями (литер Б, Б1, Б2), объект незавершенного строительства, площадью по наружному обмеру 172,4 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, жилая застройка, п. Интернационалист, ни за кем не зарегистрировано. Согласно справке ОГУП "Обл.ЦТИ" от 29.04.2008 N 692, собственник указанного объекта недвижимости не зарегистрирован. Иные сведения о принадлежности нежилого административного здания с пристроями (литер Б, Б1, Б2) - объект незавершенного строительства - площадью по наружному обмеру 172,4 кв. м, расположенные по адресу: Челябинская область, Сосновский район, жилая застройка п. Интернационалист отсутствуют.
Соответственно доказательств того, что ЧООА МЖК "Росинтержилстрой" вправе было распоряжаться указанным объектом недвижимости, в том числе и передавать его ТСЖ "Интернационалист" по акту приема передачи недвижимого имущества.
Доводы апелляционной жалобы ТСЖ "Интернационалист" о том, что объект незавершенного строительства нежилого административного здания с пристроями (литер Б, Б1, Б2) - объект незавершенного строительства - площадью по наружному обмеру 172,4 кв. м, расположенные по адресу: Челябинская область, Сосновский район, жилая застройка п. Интернационалист на момент заключения сделки не подлежал регистрации, не являются основанием для отмены решения суда в указанной части.
Действительно на момент составления акта приема-передачи недвижимого имущества от 02.11.2002 объекты незавершенного строительства не относились законодателем к недвижимому имуществу, соответственно регистрация прав на них не требовалась.
Вместе с тем, в соответствии с п. 2 ст. 6 ст. Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Статьей 25 названного Закона установлен порядок регистрации права собственности объекта незавершенного строительства. Так в силу указанной нормы для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства необходимо предоставление документов, в том числе разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Поскольку, на момент рассмотрения настоящих требований в силу положений ст. 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, требуется государственная регистрация в том числе и на объекты незавершенного строительства, значимыми для дела обстоятельствами являются наличие документов, перечисленных в ст. 25 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Однако из обстоятельств дела усматривается, что разрешение на строительство, а также проектная документация и какие-либо иные документы, подтверждающие право ЧООА МЖК "Росинтержилстрой" на объект незавершенного строительства нежилое административное здание с пристроями (литер Б, Б1, Б2) площадью по наружному обмеру 172,4 кв. м - отсутствуют.
Соответственно оснований полагать, что истец приобрел право собственности на указанный объект незавершенного строительства по сделке - нет. В удовлетворении исковых требований в указанной части судом первой инстанции отказано правомерно.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2010 по делу N А76-34340/2009 отменить в части отказа в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание производственно-торговый модуль (здание холодной стоянки) (литер А), общей площадью 648,4 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, жилая застройка п. Интернационалист, в части взыскания с Товарищества собственников жилья "Интернационалист" государственной пошлины в размере 2 000 руб. в доход федерального бюджета.
Требования Товарищества собственников жилья "Интернационалист" к Управлению федеральной регистрационной службы по Челябинской области о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание производственно-торговый модуль (здание холодной стоянки) (литер А), общей площадью 648,4 кв. м удовлетворить.
Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области зарегистрировать переход к Товариществу собственников жилья "Интернационалист" права собственности на нежилое здание производственно-торговый модуль (здание холодной стоянки) (литер А), общей площадью 648,4 кв. м.
В удовлетворении требований Товарищества собственников жилья "Интернационалист" о государственной регистрации перехода права собственности нежилое административное здание с пристроями (литер Б, Б1, Б2) - объект незавершенного строительства - площадью по наружному обмеру 172,4 кв. м, расположенные по адресу: Челябинская область, Сосновский район, жилая застройка п. Интернационалист отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.05.2010 N 18АП-3481/2010 ПО ДЕЛУ N А76-34340/2009
Разделы:Реорганизация, объединение, ликвидация товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 мая 2010 г. N 18АП-3481/2010
Дело N А76-34340/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2010 г.
Полный текст постановления изготовлен 18 мая 2010 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Румянцева А.А., судей Карпачевой М.И., Богдановской Г.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Интернационалист" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2010 по делу N А76-34340/2009 (судья Вяткин О.Б.), при участии Попова М.А. представителя ТСЖ "Интернационалист" по доверенности от 24.07.2009, паспорт,
установил:
товарищество собственников жилья "Интернационалист" (далее по тексту - ТСЖ "Интернационалист", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Управлению федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее по тексту - УФРС по Челябинской области, ответчик) с иском о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание производственно-торговый модуль (здание холодной стоянки) (литер А), общей площадью 648,4 кв. м, нежилое административное здание с пристроями (литер Б, Б1, Б2) - объект незавершенного строительства - площадью по наружному обмеру 172,4 кв. м, расположенные по адресу: Челябинская область, Сосновский район, жилая застройка п. Интернационалист.
Указом Президента Российской Федерации N 187 от 25.12.2008 УФРС по Челябинской области переименовано в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии N 304 от 27.10.2009 утверждено Положение об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
На основании изложенного судом ответчиком признано Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Роснедвижимости).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2010 исковые требования отклонены.
Не согласившись с принятым решением, ТСЖ "Интернационалист" обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель сослался на не применение судом первой инстанции при принятии решения ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Акт передачи от 04.11.3003 совершен в надлежащей форме, ТСЖ Интернационалист" не может нести ответственность за контрагента по сделке. Доводы суда о ничтожности акта передачи от 04.11.2002 объектов недвижимости являются необоснованными немотивированными, в силу ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является незаключенным. Вывод суда первой инстанции об отсутствии права собственности ЧОО МЖК "Росинтержилстрой" на нежилое административное здание с пристроями (литер Б, Б1, Б2) не основан на законе, поскольку наличие самого объекта подтверждается справкой ОГУП "ОЦТИ" от 29.04.208, техническим паспортом и в силу п. 1 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является ранее возникшим, регистрация которого проводится по желанию его обладателя.
Распоряжением от 04.05.2010 в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации в связи отсутствием судьи Ермолаевой Л.П. ввиду болезни, произведена замена председательствующего судьи Ермолаеву Л.П. председательствующим судьей Румянцевым А.А.
Представители ТСЖ "Интернационалист" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
В судебном заседании 04.05.2010 в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 11.05.2010.
УФРС по Челябинской области, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель УФРС по Челябинской области не явился.
С учетом мнения подателя апелляционной жалобы и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие УФРС по Челябинской области.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя заявителя, считает обжалуемый судебный акт подлежащим отмене в части.
Как установлено судом, и подтверждено материалами дела, 04.11.2002 ЧООА МЖК "Росинтержилстрой" в связи с фактическим правопреемством по акту приема-передачи недвижимого имущества передало в собственность ТСЖ "Интернационалист" следующие объекты недвижимости: нежилое здание производственно-торговый модуль (здание холодной стоянки) (литера А), общей площадью 648,4 кв. м, нежилое административное здание с пристроями (литер Б, Б1, Б2) - объект незавершенного строительства площадью по наружному обмеру 172,4 кв. м, расположенные по адресу: Челябинская область Сосновский район, жилая застройка п. Интернационалист (т. 1 л.д. 17).
Право собственности ЧООА МЖК "Росинтержилстрой" на нежилое здание производственно-торговый модуль (здание холодной стоянки) (литера А), общей площадью 648,4 кв. м зарегистрировано Сосновским филиалом ОГУП "ОЦТИ" на основании постановления главы администрации Сосновского района N 426 от 16.05.1996 и регистрационного удостоверения N 15 от 16.05.1996 (т. 1 л.д. 18, 95-96).
Согласно сведениям Сосновского филиала ОГУП "ОЦТИ" и Управления право собственности на нежилое административное здание с пристроями (литер Б, Б1, Б2), объект незавершенного строительства, площадью по наружному обмеру 172,4 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, жилая застройка, п. Интернационалист, ни за кем не зарегистрировано (т. 1 л.д. 19, 21).
ЧООА МЖК "Росинтержилстрой" прекратило свою деятельность (т. 1 л.д. 24-25).
Полагая, что является собственником спорного имущества на основании акта приема-передачи недвижимого имущества, ввиду ликвидации ЧООА МЖК "Росинтержилстрой" государственную регистрацию перехода права собственности произвести не представляется возможным, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отклоняя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности акта приема-передачи в собственность от 04.11.2002, так как он не зарегистрирован в установленном законом порядке. Кроме того, указал на отсутствие доказательств того, что на момент подписания акт (договора дарения) ЧООА МЖК "Росинтержилстррой" являлся собственником нежилого административного здании с пристроями (литеры Б, Б1, Б2), объект незавершенного строительства, площадью по наружному обмеру 172,4 кв. м.
Вместе с тем, данный вывод суда следует признать ошибочным.
В соответствии с ч. 2 ст. 218, ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Особенность правового режима недвижимости предопределяется возникновением права собственности на нее только после состоявшейся государственной регистрации перехода соответствующих прав (статьи 8, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 2 статьи 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации).
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Вместе с тем, в соответствии с п. 3 указанной нормы установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Суд первой инстанции, квалифицируя сделку акт приема-передачи недвижимого имущества от 04.11.2002 как договор дарения, обоснованно указал, что в силу п. 3 ст. 574 ГК РФ подлежит государственной регистрации.
В силу п. 1 ст. 2 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 16 названного Закона в случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки).
При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, поэтому подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения.
Таким образом, к отношениям сторон применяются нормы, содержащиеся в п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации сделки или перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
Поэтому выводы суда первой инстанции о признании недействительной ничтожной сделки в силу отсутствия государственной регистрации необоснованны.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции также указал, что не представлено доказательств возникновения права собственности на передаваемое имущество.
Однако, указанный вывод в отношении нежилого здания производственно-торгового модуля (здание холодной стоянки) (литера А), общей площадью 648,4 кв. м противоречит обстоятельствам дела.
Так, в соответствии со статьей 6 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права продавца в силу вышеуказанной нормы в случае доказанности возникновения и существования этого права само по себе не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению недвижимого имущества.
Как следует из материалов дела на основании постановления главы администрации Сосновского района Челябинской области от 16.05.1996 N 426 было зарегистрировано прав собственности МЖК "Росинтержилстрой" на здание холодной стоянки. Согласно справке ОГУП "Обл.ЦТИ" от 29.04.2008 N 691 право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за МЖК "Росинтержилстрой".
При таких обстоятельствах в отношении нежилого здания производственно-торгового модуля (здание холодной стоянки) (литера А), общей площадью 648,4 кв. м имеются доказательства его принадлежности на праве собственности ЧООА МЖК "Росинтержилстрой" до вступления в силу Закона о регистрации и соответственно указанное право собственности является ранее возникшим, что давало право распоряжаться недвижимым имуществом без его государственной регистрации.
Из материалов дела усматривается, что ЧООА МЖК "Росинтержилстрой" прекратило деятельность 09.11.2006, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ без перехода прав и обязанностей. Сделка до настоящего времени не прошла государственной регистрации. Согласно сообщению об отказе в предоставлении запрашиваемой информации Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области от 14.09.2009 записи о регистрации прав, ограничений (обременений) на объект недвижимого имущества здание производственно-торгового модуля (здание холодной стоянки) (литера А) расположенный по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Северный отсутствуют. Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает возможным удовлетворить требования ТСЖ "Интернационалист в части регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества здание производственно-торгового модуля (здание холодной стоянки) (литера А) общей площадью 648,4 кв. м.
В части отказа в удовлетворении требований о регистрации перехода права собственности на нежилое административное здание с пристроями (литер Б, Б1, Б2) - объект незавершенного строительства - площадью по наружному обмеру 172,4 кв. м, расположенные по адресу: Челябинская область, Сосновский район, жилая застройка п. Интернационалист следует отказать.
Суд первой инстанции правильно установил, что доказательств возникновения права собственности у ЧООА МЖК "Росинтержилстрой" суду в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Согласно сведениям Сосновского филиала ОГУП "ОЦТИ" и Управления право собственности на нежилое административное здание с пристроями (литер Б, Б1, Б2), объект незавершенного строительства, площадью по наружному обмеру 172,4 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, жилая застройка, п. Интернационалист, ни за кем не зарегистрировано. Согласно справке ОГУП "Обл.ЦТИ" от 29.04.2008 N 692, собственник указанного объекта недвижимости не зарегистрирован. Иные сведения о принадлежности нежилого административного здания с пристроями (литер Б, Б1, Б2) - объект незавершенного строительства - площадью по наружному обмеру 172,4 кв. м, расположенные по адресу: Челябинская область, Сосновский район, жилая застройка п. Интернационалист отсутствуют.
Соответственно доказательств того, что ЧООА МЖК "Росинтержилстрой" вправе было распоряжаться указанным объектом недвижимости, в том числе и передавать его ТСЖ "Интернационалист" по акту приема передачи недвижимого имущества.
Доводы апелляционной жалобы ТСЖ "Интернационалист" о том, что объект незавершенного строительства нежилого административного здания с пристроями (литер Б, Б1, Б2) - объект незавершенного строительства - площадью по наружному обмеру 172,4 кв. м, расположенные по адресу: Челябинская область, Сосновский район, жилая застройка п. Интернационалист на момент заключения сделки не подлежал регистрации, не являются основанием для отмены решения суда в указанной части.
Действительно на момент составления акта приема-передачи недвижимого имущества от 02.11.2002 объекты незавершенного строительства не относились законодателем к недвижимому имуществу, соответственно регистрация прав на них не требовалась.
Вместе с тем, в соответствии с п. 2 ст. 6 ст. Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Статьей 25 названного Закона установлен порядок регистрации права собственности объекта незавершенного строительства. Так в силу указанной нормы для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства необходимо предоставление документов, в том числе разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Поскольку, на момент рассмотрения настоящих требований в силу положений ст. 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, требуется государственная регистрация в том числе и на объекты незавершенного строительства, значимыми для дела обстоятельствами являются наличие документов, перечисленных в ст. 25 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Однако из обстоятельств дела усматривается, что разрешение на строительство, а также проектная документация и какие-либо иные документы, подтверждающие право ЧООА МЖК "Росинтержилстрой" на объект незавершенного строительства нежилое административное здание с пристроями (литер Б, Б1, Б2) площадью по наружному обмеру 172,4 кв. м - отсутствуют.
Соответственно оснований полагать, что истец приобрел право собственности на указанный объект незавершенного строительства по сделке - нет. В удовлетворении исковых требований в указанной части судом первой инстанции отказано правомерно.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2010 по делу N А76-34340/2009 отменить в части отказа в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание производственно-торговый модуль (здание холодной стоянки) (литер А), общей площадью 648,4 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, жилая застройка п. Интернационалист, в части взыскания с Товарищества собственников жилья "Интернационалист" государственной пошлины в размере 2 000 руб. в доход федерального бюджета.
Требования Товарищества собственников жилья "Интернационалист" к Управлению федеральной регистрационной службы по Челябинской области о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание производственно-торговый модуль (здание холодной стоянки) (литер А), общей площадью 648,4 кв. м удовлетворить.
Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области зарегистрировать переход к Товариществу собственников жилья "Интернационалист" права собственности на нежилое здание производственно-торговый модуль (здание холодной стоянки) (литер А), общей площадью 648,4 кв. м.
В удовлетворении требований Товарищества собственников жилья "Интернационалист" о государственной регистрации перехода права собственности нежилое административное здание с пристроями (литер Б, Б1, Б2) - объект незавершенного строительства - площадью по наружному обмеру 172,4 кв. м, расположенные по адресу: Челябинская область, Сосновский район, жилая застройка п. Интернационалист отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
судья
А.А.РУМЯНЦЕВ
судья
А.А.РУМЯНЦЕВ
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
М.И.КАРПАЧЕВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)