Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 15 февраля 2010 года.
Полный текст решения изготовлен 16 февраля 2010 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Шалапаева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Терешонок М.В.,
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску администрации Петрозаводского городского округа
к обществу с ограниченной ответственностью "Миор", предпринимателю Мосендз Римме Владимировне
о признании на спорные помещения права муниципальной собственности
третье лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Карелия
при участии:
представителя истца Балашовой Л.Г. (доверенность от 21.07.09)
представителя ООО "Миор" Дегтева А.Ю. (доверенность от 03.11.09)
представителя предпринимателя Мосендз Р.В. Блинова А.Ю. (доверенность от 11.01.10)
В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялись перерывы с 14.55 9 февраля 2010 года до 11.00 12 февраля 2010 года и с 12 февраля 2010 года до 15 февраля 2010 года до 11.00.
Администрация Петрозаводского городского округа (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Миор" (далее - общество) о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "Миор" на помещение общей площадью 116, 4 кв. м, расположенное по адресу: Петрозаводск, ул. Красноармейская, 33 и признании на указанное помещение права муниципальной собственности.
Учитывая установленный факт регистрации перехода права собственности на спорное помещение к предпринимателю Мосендз Римме Владимировне (далее - предприниматель), администрацией заявлено дополнительное требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности предпринимателя на объект.
Основанием иска указано отсутствие оснований для возникновения права собственности как у общества, так и у предпринимателя, поскольку разрешение на реконструкцию встроено-пристроенных помещений выдавалось их арендатору, ООО "Миор", в целях улучшения арендуемого муниципального имущества и не предполагало создание нового объекта недвижимости.
Иск обоснован ссылками на статьи 209, 301, 302, 623, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и поддержан представителем истца в судебном заседании.
ООО "Миор" иск не признало. В отзыве на исковое заявление (л.д. 48-49) и в судебном заседании заявлены следующие возражения: положения об аренде неприменимы к спорной ситуации, поскольку общество не реконструировало арендуемые встроенные помещения, а возвело для себя новый объект недвижимости в виде пристройки к многоквартирному дому, который не является предметом договора аренды; обществом получено разрешение на ввод в эксплуатацию пристройки к многоквартирному дому, а не реконструированного арендуемого помещения; 13.11.09 запись о праве собственности ООО "Миор" в ЕГРП погашена в связи с переходом права собственности на объект к предпринимателю Мосендз Р.В.
Поскольку истцом заявлено о правах на объект, право собственности на который зарегистрировано за предпринимателем Мосендз Р.В., последняя, определением арбитражного суда от 28.12.09 привлечена к участию в деле в качестве второго ответчика.
Предприниматель иск не признала. Позиция второго ответчика в отзыве на исковое заявление (л.д. 81) и в судебном заседании сведена к следующему: спорный объект является вновь созданной вещью, что порождает право собственности у лица, ее создавшего; предприниматель является добросовестным приобретателем, поскольку приобрела имущество по возмездной сделке, о притязаниях на объект узнала после регистрации перехода права.
Учитывая оспаривание истцом зарегистрированного права, определением арбитражного суда от 28.12.09 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральное регистрационной службы по Республике Карелия (далее - управление).
В судебное заседание представитель управления не явился, о его дате извещен надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица. В отзыве на исковое заявление и в предварительном судебном заседании управление сообщило о наличии в ЕГРП записи о регистрации договора аренды муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 221, 1 кв. м, расположенных в цокольном этаже (213,5 кв. м) и пристройке (7,6 кв. м) жилого здания по адресу: Петрозаводск, ул. Красноармейская, 33, заключенного администрацией г. Петрозаводска и ООО "Миор" на срок по 19.12.2020; ранее в ЕГРП было зарегистрировано право муниципальной собственности на встроенные помещения общей площадью 470,9 кв. м с условным номером 10:01:13 01 43:000:7622/10:061 и на пристройку к жилому дому площадью 7,6 кв. м (с указанием в плане-справке, что ранее помещение пристройки включено в состав объекта общей площадью 221,1 кв. м с условным номером 07622/10:065); в ЕГРП отсутствовали сведения о государственной регистрации прав на объект с условным номером 07622/10:065 площадью 221, 1 кв. м; право собственности ООО "Миор" на нежилое помещение 66, общей площадью 116,4 кв. м (условный номер 10-10-01/002/2009-070) зарегистрировано в соответствии со статьей 25 Закона о регистрации на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; из представленного кадастрового паспорта на объект невозможно было сделать вывод о том, что находившееся в муниципальной собственности помещение площадью 7,6 кв. м было включено в состав нежилого помещения 66; у управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права, которое зарегистрировано 30.04.09; 22.10.09 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации договора аренды спорного имущества от 28.09.09, заключенного между доверительным управляющим Мосендз Р.В. в интересах ООО "Миор" и ООО "Фуд Индастри" сроком до 31.07.2014; 13.11.09 запись о праве собственности ООО "Миор" в ЕГРП была погашена в связи с переходом права собственности к Мосендз Р.В. на основании договора купли-продажи от 05.11.09.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.
05.09.2000 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано право муниципальной собственности на расположенные в цокольном и на первом этажах пятиэтажного жилого дома помещения, общей площадью 470,9 кв. м (л.д. 82). Объекту присвоен условный номер 10:01:13 01 43:000:7622/10:061. Адрес объекта: Петрозаводск, ул. Красноармейская, 33. Одновременно зарегистрировано обременение права собственности арендой расположенных в цокольном этаже помещений общей площадью 213,5 кв. м.
Материалами архивного экземпляра технического паспорта (инвентарный номер 7622) на пятиэтажный жилой дом по ул. Красноармейская, 33, подтверждается факт реконструкции арендатором, ООО "Кэролс", части помещений цокольного этажа, общей площадью 213, 5 кв. м под кафе, и ввода в эксплуатацию кафе постановлением N 4924 от 30.11.99 главы самоуправления города Петрозаводска.
В последующем арендуемые помещения кафе реконструированы путем пристройки к зданию помещения площадью 7,6 кв. м. Постановлением N 4517 от 22.11.2000 главы самоуправления города Петрозаводска зарегистрирован факт ввода в эксплуатацию законченных реконструкцией арендуемых помещений кафе в виде пристройки к зданию; постановлено внести сведения о пристройке в реестр муниципального имущества.
Органом государственного технического учета, ГУП РК "РГЦ "Недвижимость", в технический паспорт здания внесены изменения, из которых очевидно следует факт постановки на государственный технический учет расположенного в доме объекта недвижимости, общей площадью 221,1 кв. м, состоящего из реконструированного в ноябре 1999 года помещения кафе площадью 213,5 кв. м с учетом реконструкции 2000 года путем пристройки к кафе помещения площадью 7,6 кв. м (номер на поэтажном плане с 1 по 22). При этом помещению площадью 7,6 кв. м присвоен условный номер 07622/10:066, а объекту недвижимости общей площадью 221,1 кв. м, в состав которого включено помещение, присвоен условный номер 07622/10:065, что нашло отражение в плане-справке N 176791 от 25.10.2005.
Несмотря на то, что в результате реконструкций 1999, 2000 годов фактически был создан новый объект недвижимости, встроено-пристроенные помещения кафе, общей площадью 221,1 кв. м, администрацией, ввиду наличия в ЕГРП записи о государственной регистрации права муниципальной собственности на помещения, площадью 470,9 кв. м, было подано заявление на государственную регистрацию права на объект недвижимости площадью 7,6 кв. м, поименованный как "пристройка к жилому дому".
08.11.05 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права муниципальной собственности на пристройку к жилому дому, общей площадью 7,6 кв. м (условный номер 10-10-01/146/2005-193 (л.д. 60).
По договору N 415 аренды муниципального имущества от 22.12.05 (л.д. 15-29), зарегистрированному в ЕГРП 30.12.05, расположенные по указанному адресу нежилые помещения, общей площадью 221,1 кв. м (включая площадь пристройки 7,6 кв. м), назначением для размещения кафе, переданы в аренду ООО "Миор" на срок по 19.12.2020 года.
Пунктами 3.29-3.2.12, 7.1 договора регламентирован порядок реконструкции арендуемых помещений и расчетов по арендной плате с учетом такой реконструкции. При этом пунктом 3.2.11 установлено, что по окончании ремонтно-строительных работ все улучшения, произведенные арендатором в арендуемом им помещении, становятся собственностью арендодателя.
Объект аренды передан обществу по акту от 20.12.05 (л.д. 22).
Дополнительным соглашением N 10163 от 06.04.06 (л.д. 25-29) стороны внесли изменения в договор, дополнив его обязанностью арендатора по внесению арендодателю платы за фактическое пользование расположенным под домом неделимым земельным участком с кадастровым номером 10:01:010149:040, установленной соразмерно занимаемой площади.
Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 10:01:01 01 49:40 следует, что расположенный под жилым домом N 33 по ул. Красноармейская в г. Петрозаводске земельный участок, сформирован в установленных границах, имеет общую площадь 3 689 кв. м, разрешенное использование - для эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, поставлен на государственный кадастровый учет 06.12.04. В раздел 15 паспорта внесены сведения о принадлежности участка на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома.
Из имеющейся в деле переписки сторон видно, что в последующем ООО "Миор" обратилось в администрацию за согласованием реконструкции арендуемых помещений. Письмом от 23.05.06 (л.д. 30) администрация дала согласие на проведение реконструкции за счет средств общества при условии получения соответствующих разрешений и последующей безвозмездной передачи вновь возведенного сооружения в муниципальную собственность. Содержание письма свидетельствует о согласии администрации на снос существующей пристройки к зданию в рамках проводимой реконструкции.
Постановлением N 176 от 30.01.07 главы самоуправления города Петрозаводска на основании акта выбора земельного участка от 20.12.06 утвержден градостроительный план земельного участка, имеющего кадастровый номер 10:01:01 01 49:040, общей площадью 3 573 кв. м, для реконструкции встроенных помещений, расположенных в цокольном этаже многоквартирного жилого дома N 33 по ул. Красноармейская, с пристройкой для расширения существующего кафе.
03.10.07 администрация выдала обществу разрешение на строительство - реконструкцию встроенных помещений, расположенных в цокольном этаже многоквартирного жилого дома с пристройкой для расширения существующего кафе (л.д. 33). Разрешением установлено особое условие: до начала производства работ получить согласие собственников помещений жилого дома N 33 на реконструкцию.
Протоколом от 27.09.06 подтвержден факт проведения общественных слушаний по вопросу реконструкции помещений со строительством пристройки, которым зафиксировано согласие части жильцов дома на проведение реконструкции. Кроме того, суду представлен обходной лист с подписями части проживающих в доме граждан о согласии на проведение реконструкции с расширением площадей в виде пристройки. Вместе с тем, при исследовании указанных документов судом установлено, что, как минимум, двое из подписавшихся не дали согласия на реконструкцию. Кроме того, из указанных документов следует, что в многоквартирном жилом доме N 33 по ул. Красноармейская расположено не менее 60 квартир. При этом, ни протокол общественных слушаний, ни обходной лист не позволяют установить количество собственников помещений дома и размер занимаемых ими помещений, но с учетом отказа двух жильцов в согласовании реконструкции свидетельствуют о том, что такое согласие было получено не от всех собственников.
30.10.08 администрация выдала обществу разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства "многоквартирный жилой дом с пристройкой для расширения существующего кафе" (л.д. 59). В разделе "сведения об объекте капитального строительства" общая площадь реконструированных помещений указана в размере 320,5 кв. м, площадь встроено-пристроенных помещений - 116,4 кв. м.
Указанная в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию общая площадь реконструированных помещений 320,5 кв. м определена на основании кадастрового паспорта (л.д. 38-40), изготовленного 14.10.08 ГУП РК "РГЦ "Недвижимость" по заказу общества. Указанная площадь определена путем обмера ранее существовавшего встроенного помещения, сданного в аренду ООО "Миор" и вновь возведенной пристройки в размере 116, 4 кв. м. Ранее существовавшая пристройка в размере 7,6 кв. м в результате реконструкции была снесена, что подтверждается справкой ФГУП "РГЦИ" (л.д. 58), на ее месте возведена пристройка площадью 116,4 кв. м.
В судебном заседании 12.02.10 заслушаны свидетельские показания заместителя начальника отдела градостроительного надзора администрации Петрозаводского городского округа Базанкова А.М., пояснившего, что наименование объекта реконструкции "многоквартирный жилой дом с пристройкой для расширения существующего кафе" внесено в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию с учетом разъяснений УФРС по Республике Карелия, поскольку фактически при реконструкции изменены параметры как самого встроенного помещения площадью 213,5 кв. м, так и многоквартирного дома, частью которого оно является. По мнению свидетеля, реконструированные помещения площадью 320,5 кв. м являются единым объектом, поскольку объединены функциональным назначением (использование под кафе), и инженерно-техническими характеристиками (общая система отопления, общий вход). На вопрос суда пояснил, что необходимость в составлении акта выбора земельного участка была обусловлена тем, что пятно застройки пересекало установленные "красные линии".
По пояснениям представителя ООО "Миор", получив разрешение на ввод в эксплуатацию объекта "многоквартирный жилой дом с пристройкой для расширения существующего кафе", учитывая, что параметры встроенных помещений площадью 213,5 кв. м при реконструкции не изменились, также как и не была видоизменена капитальная стена дома, к которой были пристроены помещения площадью 116,4 кв. м, по заказу общества 16.02.09 был изготовлен новый кадастровый паспорт на объект недвижимости площадью 116,4 кв. м, который был сдан на государственную регистрацию права собственности общества вместе с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.
30.04.09 Управлением ФРС по Республике Карелия зарегистрировано право собственности ООО "Миор", как застройщика, на нежилые помещения назначением кафе, общей площадью 116,4 кв. м, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации N 10-10-01/002/2009-070. Данный факт подтвержден копией свидетельства о государственной регистрации права 10АБ 253337 (л.д. 53).
Выпиской из ЕГРП по состоянию на 22.10.09 (л.д. 32) подтверждается, что 21.08.09 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации договора доверительного управления на объект площадью 116,4 кв. м в пользу Мосендз Р.В.
Из отзыва управления на исковое заявление следует, что 13.11.09 запись о праве собственности ООО "Миор" в ЕГРП была погашена в связи с переходом права собственности к Мосендз Р.В. на основании договора купли-продажи от 05.11.09. Данный факт подтвержден копией свидетельства о государственной регистрации права собственности Мосендз Р.В., выданным ей 13.11.09 (10АБ 287841).
При оценке изложенных обстоятельств суд учитывает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Пристройка площадью 116,4 кв. м была создана ООО "Миор" за счет собственных средств на месте ранее существовавшей пристройки, площадью 7,6 кв. м, находившейся в муниципальной собственности. Названная пристройка сдавалась ООО "Миор" в аренду в составе единого объекта аренды площадью 221,1 кв. м, с назначением кафе. В органах государственного технического учета этот объект значился как единый объект недвижимости с условным номером 07622/10:065, что нашло отражение в плане-справке N 176791 от 25.10.2005. Его собственником являлось муниципальное образование "Петрозаводский городской округ".
Из переписки администрации и общества очевидно следует, что согласовывая реконструкцию объекта аренды, администрация, действующая от лица муниципального собственника, не давала согласие на создание нового объекта недвижимости, в целях приобретения права собственности на него обществом. Напротив, письмо администрации от 23.05.06 (л.д. 30) свидетельствует о согласии муниципального собственника на реконструкцию принадлежащих ему помещений с последующей передачей созданных в результате такой реконструкции неотделимых улучшений в муниципальную собственность. То же следует из пунктов 3.29-3.2.11 договора аренды от 22.12.05 (л.д. 16-17). Именно потому, что ООО "Миор" являлось стороной договора аренды, ему, в рамках указанного договора было согласовано улучшение арендованного имущества.
Иных оснований для возведения пристройки площадью 116,4 кв. м судом установлено не было. Последующая выдача администрацией разрешений на реконструкцию и на ввод объекта в эксплуатацию обусловлена совпадением в одном лице арендодателя и административного органа, к полномочиям которого в силу пункта 5 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации отнесена выдача соответствующих разрешений.
Таким образом, собственник реконструируемых помещений не давал согласия на разделение объекта аренды на два обособленных объекта недвижимости с последующей регистрацией права собственности арендатора на выделенный объект и не выражал волю на последующую передачу владения иному лицу. Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что реконструированные помещений площадью 320,5 кв. м являются единым объектом недвижимости, поскольку они имеют общее целевое назначение и инженерно-техническое обеспечение. Кроме того, указанные в разрешении на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию характеристики объекта свидетельствуют о том, что в эксплуатацию вводилось реконструированное помещение общей площадью 320,5 кв. м. Создание кадастрового паспорта на помещения площадью 116,4 кв. м не влияет на указанный вывод по изложенным выше основаниям.
В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Иное договором аренды от 25.12.05 не предусмотрено. Это означает, что создав неотделимые улучшения арендованного имущества, ООО "Миор" было вправе рассчитывать лишь на компенсацию своих расходов в установленном договором порядке. Оснований для возникновения права собственности на спорные помещения у ООО "Миор" суд не находит.
Поскольку в силу статьи 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право может быть оспорено лишь в судебном порядке, избранный администрацией способ защиты своего нарушенного права суд считает верным.
Суд также считает, что право собственности на спорное имущество у предпринимателя Мосендз Р.В. не возникло ввиду следующего.
Поскольку имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, для правильного разрешения спора следует установить, является ли предприниматель добросовестным приобретателем. Учитывая, что с момента государственной регистрации права собственности на спорные помещения за ООО "Миор" (30.04.09) до момента продажи этих помещений предпринимателю (05.11.09) имущество не находилось в споре, в отношении него не заявлялось притязаний, и что в последующем оно приобретено по возмездной сделке, суд считает предпринимателя добросовестным приобретателем.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента государственной регистрации права собственности, за исключением предусмотренных статьей 302 Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Согласно пункту 1 статьи 302 того же Кодекса если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В данном случае спорная пристройка выбыла из владения муниципального собственника помимо его воли, поскольку согласия на его отчуждение администрация не давала.
Судом установлено, что имущество выбыло из владения ООО "Миор" по воле последнего. По смыслу пункта 1 статьи 302 Кодекса право на истребование имущества у добросовестного приобретателя отсутствует у собственника, передавшего имущество во владение иного лица, впоследствии передавшего его добросовестному приобретателю. Учитывая, что изменения в договор аренды от 25.12.05 в части изменения характеристик объекта аренды не вносились, следует считать, что спорное имущество не передавалось муниципальным собственником во владение арендатора. Применительно к данному спору это означает, что администрацией не утрачено право на заявление в последующем соответствующего требования к добросовестному приобретателю.
Поскольку судом установлено право собственника на истребование имущества у предпринимателя, право собственности последнего на спорные помещения в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 223 Кодекса у предпринимателя не возникло.
Что касается требования администрации о признании права муниципальной собственности на объект, суд руководствуется следующим.
Право собственности на имущество может быть признано судом в случае, если имущество создано с соблюдением законов и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218).
В силу подпункта 6 части 7, части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации при обращении застройщика в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство, к нему прилагается в том числе, согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
Поскольку объектом реконструкции являлись встроенные помещения многоквартирного жилого дома с пристройкой к нему, к заявлению на выдачу разрешения на строительство следовало приложить согласие всех собственников помещений дома. Представленный суду обходной лист свидетельствует о том, что это требование выполнено не было.
Суд также учитывает, что на момент получения разрешения на реконструкцию земельный участок был сформирован, поставлен на кадастровый учет, то есть существовал как объект гражданских прав.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом.
Согласно части 2 статьи 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.04 N 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, на момент выдачи разрешений на реконструкцию и на ввод объекта в эксплуатацию земельный участок с кадастровым номером 10:01:01 01 49:040 принадлежал на праве общей долевой собственности собственникам помещений дома. Сторонами не оспаривается, что часть квартир в доме была приватизирована проживающими в них гражданами.
Это означает, что при изменении параметров реконструируемого объекта в части увеличения его площадей, одновременно уменьшается доля собственников помещений дома в праве на расположенный под ним земельный участок.
В силу части 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Из имеющихся в деле документов следует, что согласие всех собственников помещений на уменьшение своей доли в праве общей долевой собственности на земельный участок получено не было.
Поскольку согласие правообладателей земельного участка на уменьшение принадлежащих им долей в праве не было получено, созданное в результате реконструкции имущество отвечает признакам самовольной постройки.
Исходя из заявленного основания иска, суд при изложенных обстоятельствах не может признать право муниципальной собственности на спорное имущество. При этом, учитывая, что зарегистрированное за предпринимателем право собственности на него нарушает права администрации, как представителя муниципального собственника, владеющего на праве собственности частью помещений в доме, иск о признании недействительным зарегистрированного права собственности предпринимателя Мосендз Р.В. подлежит удовлетворению.
Поскольку судебное решение о признании зарегистрированного права недействительным является основанием для внесения в ЕГРП записи о погашении этого права, следовательно при таком погашении восстанавливается запись о правах предыдущего правообладателя, ООО "Миор". В этой связи суд удовлетворяет иск администрации в части признания недействительным права ООО "Миор" на спорное имущество.
На основании изложенного иск подлежит частичному удовлетворению.
Госпошлина в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на ответчиков в равных долях.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
1. Иск удовлетворить частично.
2. Признать недействительным зарегистрированное право предпринимателя Мосендз Риммы Владимировны на нежилые помещения, используемые как кафе, общей площадью 116,4 кв. м, расположенные в цокольном этаже дома 33 по ул. Красноармейская, 33, помещение 66, номера на поэтажном плане цокольного этажа 22, 44, 45, условный номер объекта 10-10-01/002/2009-070, запись в ЕГРП от 13.11.09 N 10-10-01/065/2009-605.
3. Признать недействительным зарегистрированное и погашенное право ООО "Миор" на нежилые помещения, используемые как кафе, общей площадью 116,4 кв. м, расположенные в цокольном этаже дома 33 по ул. Красноармейская, 33, помещение 66, номера на поэтажном плане цокольного этажа 22, 44, 45, условный номер объекта 10-10-01/002/2009-070, запись в ЕГРП от 30.04.09 N 10-10-01/002/2009-070.
4. Требование о признании права собственности Петрозаводского городского округа на спорные помещения оставить без удовлетворения.
5. Взыскать с ООО "Миор" в бюджет Российской Федерации 2000 руб. госпошлины.
6. Взыскать с предпринимателя Мосендз Риммы Владимировны в бюджет Российской Федерации 2000 руб. госпошлины.
7. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект 50-52);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 16.02.2010 ПО ДЕЛУ N А26-11102/2009
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 16 февраля 2010 г. по делу N А26-11102/2009
Резолютивная часть решения объявлена 15 февраля 2010 года.
Полный текст решения изготовлен 16 февраля 2010 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Шалапаева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Терешонок М.В.,
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску администрации Петрозаводского городского округа
к обществу с ограниченной ответственностью "Миор", предпринимателю Мосендз Римме Владимировне
о признании на спорные помещения права муниципальной собственности
третье лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Карелия
при участии:
представителя истца Балашовой Л.Г. (доверенность от 21.07.09)
представителя ООО "Миор" Дегтева А.Ю. (доверенность от 03.11.09)
представителя предпринимателя Мосендз Р.В. Блинова А.Ю. (доверенность от 11.01.10)
В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялись перерывы с 14.55 9 февраля 2010 года до 11.00 12 февраля 2010 года и с 12 февраля 2010 года до 15 февраля 2010 года до 11.00.
установил:
Администрация Петрозаводского городского округа (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Миор" (далее - общество) о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "Миор" на помещение общей площадью 116, 4 кв. м, расположенное по адресу: Петрозаводск, ул. Красноармейская, 33 и признании на указанное помещение права муниципальной собственности.
Учитывая установленный факт регистрации перехода права собственности на спорное помещение к предпринимателю Мосендз Римме Владимировне (далее - предприниматель), администрацией заявлено дополнительное требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности предпринимателя на объект.
Основанием иска указано отсутствие оснований для возникновения права собственности как у общества, так и у предпринимателя, поскольку разрешение на реконструкцию встроено-пристроенных помещений выдавалось их арендатору, ООО "Миор", в целях улучшения арендуемого муниципального имущества и не предполагало создание нового объекта недвижимости.
Иск обоснован ссылками на статьи 209, 301, 302, 623, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и поддержан представителем истца в судебном заседании.
ООО "Миор" иск не признало. В отзыве на исковое заявление (л.д. 48-49) и в судебном заседании заявлены следующие возражения: положения об аренде неприменимы к спорной ситуации, поскольку общество не реконструировало арендуемые встроенные помещения, а возвело для себя новый объект недвижимости в виде пристройки к многоквартирному дому, который не является предметом договора аренды; обществом получено разрешение на ввод в эксплуатацию пристройки к многоквартирному дому, а не реконструированного арендуемого помещения; 13.11.09 запись о праве собственности ООО "Миор" в ЕГРП погашена в связи с переходом права собственности на объект к предпринимателю Мосендз Р.В.
Поскольку истцом заявлено о правах на объект, право собственности на который зарегистрировано за предпринимателем Мосендз Р.В., последняя, определением арбитражного суда от 28.12.09 привлечена к участию в деле в качестве второго ответчика.
Предприниматель иск не признала. Позиция второго ответчика в отзыве на исковое заявление (л.д. 81) и в судебном заседании сведена к следующему: спорный объект является вновь созданной вещью, что порождает право собственности у лица, ее создавшего; предприниматель является добросовестным приобретателем, поскольку приобрела имущество по возмездной сделке, о притязаниях на объект узнала после регистрации перехода права.
Учитывая оспаривание истцом зарегистрированного права, определением арбитражного суда от 28.12.09 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральное регистрационной службы по Республике Карелия (далее - управление).
В судебное заседание представитель управления не явился, о его дате извещен надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица. В отзыве на исковое заявление и в предварительном судебном заседании управление сообщило о наличии в ЕГРП записи о регистрации договора аренды муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 221, 1 кв. м, расположенных в цокольном этаже (213,5 кв. м) и пристройке (7,6 кв. м) жилого здания по адресу: Петрозаводск, ул. Красноармейская, 33, заключенного администрацией г. Петрозаводска и ООО "Миор" на срок по 19.12.2020; ранее в ЕГРП было зарегистрировано право муниципальной собственности на встроенные помещения общей площадью 470,9 кв. м с условным номером 10:01:13 01 43:000:7622/10:061 и на пристройку к жилому дому площадью 7,6 кв. м (с указанием в плане-справке, что ранее помещение пристройки включено в состав объекта общей площадью 221,1 кв. м с условным номером 07622/10:065); в ЕГРП отсутствовали сведения о государственной регистрации прав на объект с условным номером 07622/10:065 площадью 221, 1 кв. м; право собственности ООО "Миор" на нежилое помещение 66, общей площадью 116,4 кв. м (условный номер 10-10-01/002/2009-070) зарегистрировано в соответствии со статьей 25 Закона о регистрации на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; из представленного кадастрового паспорта на объект невозможно было сделать вывод о том, что находившееся в муниципальной собственности помещение площадью 7,6 кв. м было включено в состав нежилого помещения 66; у управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права, которое зарегистрировано 30.04.09; 22.10.09 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации договора аренды спорного имущества от 28.09.09, заключенного между доверительным управляющим Мосендз Р.В. в интересах ООО "Миор" и ООО "Фуд Индастри" сроком до 31.07.2014; 13.11.09 запись о праве собственности ООО "Миор" в ЕГРП была погашена в связи с переходом права собственности к Мосендз Р.В. на основании договора купли-продажи от 05.11.09.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.
05.09.2000 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано право муниципальной собственности на расположенные в цокольном и на первом этажах пятиэтажного жилого дома помещения, общей площадью 470,9 кв. м (л.д. 82). Объекту присвоен условный номер 10:01:13 01 43:000:7622/10:061. Адрес объекта: Петрозаводск, ул. Красноармейская, 33. Одновременно зарегистрировано обременение права собственности арендой расположенных в цокольном этаже помещений общей площадью 213,5 кв. м.
Материалами архивного экземпляра технического паспорта (инвентарный номер 7622) на пятиэтажный жилой дом по ул. Красноармейская, 33, подтверждается факт реконструкции арендатором, ООО "Кэролс", части помещений цокольного этажа, общей площадью 213, 5 кв. м под кафе, и ввода в эксплуатацию кафе постановлением N 4924 от 30.11.99 главы самоуправления города Петрозаводска.
В последующем арендуемые помещения кафе реконструированы путем пристройки к зданию помещения площадью 7,6 кв. м. Постановлением N 4517 от 22.11.2000 главы самоуправления города Петрозаводска зарегистрирован факт ввода в эксплуатацию законченных реконструкцией арендуемых помещений кафе в виде пристройки к зданию; постановлено внести сведения о пристройке в реестр муниципального имущества.
Органом государственного технического учета, ГУП РК "РГЦ "Недвижимость", в технический паспорт здания внесены изменения, из которых очевидно следует факт постановки на государственный технический учет расположенного в доме объекта недвижимости, общей площадью 221,1 кв. м, состоящего из реконструированного в ноябре 1999 года помещения кафе площадью 213,5 кв. м с учетом реконструкции 2000 года путем пристройки к кафе помещения площадью 7,6 кв. м (номер на поэтажном плане с 1 по 22). При этом помещению площадью 7,6 кв. м присвоен условный номер 07622/10:066, а объекту недвижимости общей площадью 221,1 кв. м, в состав которого включено помещение, присвоен условный номер 07622/10:065, что нашло отражение в плане-справке N 176791 от 25.10.2005.
Несмотря на то, что в результате реконструкций 1999, 2000 годов фактически был создан новый объект недвижимости, встроено-пристроенные помещения кафе, общей площадью 221,1 кв. м, администрацией, ввиду наличия в ЕГРП записи о государственной регистрации права муниципальной собственности на помещения, площадью 470,9 кв. м, было подано заявление на государственную регистрацию права на объект недвижимости площадью 7,6 кв. м, поименованный как "пристройка к жилому дому".
08.11.05 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права муниципальной собственности на пристройку к жилому дому, общей площадью 7,6 кв. м (условный номер 10-10-01/146/2005-193 (л.д. 60).
По договору N 415 аренды муниципального имущества от 22.12.05 (л.д. 15-29), зарегистрированному в ЕГРП 30.12.05, расположенные по указанному адресу нежилые помещения, общей площадью 221,1 кв. м (включая площадь пристройки 7,6 кв. м), назначением для размещения кафе, переданы в аренду ООО "Миор" на срок по 19.12.2020 года.
Пунктами 3.29-3.2.12, 7.1 договора регламентирован порядок реконструкции арендуемых помещений и расчетов по арендной плате с учетом такой реконструкции. При этом пунктом 3.2.11 установлено, что по окончании ремонтно-строительных работ все улучшения, произведенные арендатором в арендуемом им помещении, становятся собственностью арендодателя.
Объект аренды передан обществу по акту от 20.12.05 (л.д. 22).
Дополнительным соглашением N 10163 от 06.04.06 (л.д. 25-29) стороны внесли изменения в договор, дополнив его обязанностью арендатора по внесению арендодателю платы за фактическое пользование расположенным под домом неделимым земельным участком с кадастровым номером 10:01:010149:040, установленной соразмерно занимаемой площади.
Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 10:01:01 01 49:40 следует, что расположенный под жилым домом N 33 по ул. Красноармейская в г. Петрозаводске земельный участок, сформирован в установленных границах, имеет общую площадь 3 689 кв. м, разрешенное использование - для эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, поставлен на государственный кадастровый учет 06.12.04. В раздел 15 паспорта внесены сведения о принадлежности участка на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома.
Из имеющейся в деле переписки сторон видно, что в последующем ООО "Миор" обратилось в администрацию за согласованием реконструкции арендуемых помещений. Письмом от 23.05.06 (л.д. 30) администрация дала согласие на проведение реконструкции за счет средств общества при условии получения соответствующих разрешений и последующей безвозмездной передачи вновь возведенного сооружения в муниципальную собственность. Содержание письма свидетельствует о согласии администрации на снос существующей пристройки к зданию в рамках проводимой реконструкции.
Постановлением N 176 от 30.01.07 главы самоуправления города Петрозаводска на основании акта выбора земельного участка от 20.12.06 утвержден градостроительный план земельного участка, имеющего кадастровый номер 10:01:01 01 49:040, общей площадью 3 573 кв. м, для реконструкции встроенных помещений, расположенных в цокольном этаже многоквартирного жилого дома N 33 по ул. Красноармейская, с пристройкой для расширения существующего кафе.
03.10.07 администрация выдала обществу разрешение на строительство - реконструкцию встроенных помещений, расположенных в цокольном этаже многоквартирного жилого дома с пристройкой для расширения существующего кафе (л.д. 33). Разрешением установлено особое условие: до начала производства работ получить согласие собственников помещений жилого дома N 33 на реконструкцию.
Протоколом от 27.09.06 подтвержден факт проведения общественных слушаний по вопросу реконструкции помещений со строительством пристройки, которым зафиксировано согласие части жильцов дома на проведение реконструкции. Кроме того, суду представлен обходной лист с подписями части проживающих в доме граждан о согласии на проведение реконструкции с расширением площадей в виде пристройки. Вместе с тем, при исследовании указанных документов судом установлено, что, как минимум, двое из подписавшихся не дали согласия на реконструкцию. Кроме того, из указанных документов следует, что в многоквартирном жилом доме N 33 по ул. Красноармейская расположено не менее 60 квартир. При этом, ни протокол общественных слушаний, ни обходной лист не позволяют установить количество собственников помещений дома и размер занимаемых ими помещений, но с учетом отказа двух жильцов в согласовании реконструкции свидетельствуют о том, что такое согласие было получено не от всех собственников.
30.10.08 администрация выдала обществу разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства "многоквартирный жилой дом с пристройкой для расширения существующего кафе" (л.д. 59). В разделе "сведения об объекте капитального строительства" общая площадь реконструированных помещений указана в размере 320,5 кв. м, площадь встроено-пристроенных помещений - 116,4 кв. м.
Указанная в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию общая площадь реконструированных помещений 320,5 кв. м определена на основании кадастрового паспорта (л.д. 38-40), изготовленного 14.10.08 ГУП РК "РГЦ "Недвижимость" по заказу общества. Указанная площадь определена путем обмера ранее существовавшего встроенного помещения, сданного в аренду ООО "Миор" и вновь возведенной пристройки в размере 116, 4 кв. м. Ранее существовавшая пристройка в размере 7,6 кв. м в результате реконструкции была снесена, что подтверждается справкой ФГУП "РГЦИ" (л.д. 58), на ее месте возведена пристройка площадью 116,4 кв. м.
В судебном заседании 12.02.10 заслушаны свидетельские показания заместителя начальника отдела градостроительного надзора администрации Петрозаводского городского округа Базанкова А.М., пояснившего, что наименование объекта реконструкции "многоквартирный жилой дом с пристройкой для расширения существующего кафе" внесено в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию с учетом разъяснений УФРС по Республике Карелия, поскольку фактически при реконструкции изменены параметры как самого встроенного помещения площадью 213,5 кв. м, так и многоквартирного дома, частью которого оно является. По мнению свидетеля, реконструированные помещения площадью 320,5 кв. м являются единым объектом, поскольку объединены функциональным назначением (использование под кафе), и инженерно-техническими характеристиками (общая система отопления, общий вход). На вопрос суда пояснил, что необходимость в составлении акта выбора земельного участка была обусловлена тем, что пятно застройки пересекало установленные "красные линии".
По пояснениям представителя ООО "Миор", получив разрешение на ввод в эксплуатацию объекта "многоквартирный жилой дом с пристройкой для расширения существующего кафе", учитывая, что параметры встроенных помещений площадью 213,5 кв. м при реконструкции не изменились, также как и не была видоизменена капитальная стена дома, к которой были пристроены помещения площадью 116,4 кв. м, по заказу общества 16.02.09 был изготовлен новый кадастровый паспорт на объект недвижимости площадью 116,4 кв. м, который был сдан на государственную регистрацию права собственности общества вместе с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.
30.04.09 Управлением ФРС по Республике Карелия зарегистрировано право собственности ООО "Миор", как застройщика, на нежилые помещения назначением кафе, общей площадью 116,4 кв. м, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации N 10-10-01/002/2009-070. Данный факт подтвержден копией свидетельства о государственной регистрации права 10АБ 253337 (л.д. 53).
Выпиской из ЕГРП по состоянию на 22.10.09 (л.д. 32) подтверждается, что 21.08.09 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации договора доверительного управления на объект площадью 116,4 кв. м в пользу Мосендз Р.В.
Из отзыва управления на исковое заявление следует, что 13.11.09 запись о праве собственности ООО "Миор" в ЕГРП была погашена в связи с переходом права собственности к Мосендз Р.В. на основании договора купли-продажи от 05.11.09. Данный факт подтвержден копией свидетельства о государственной регистрации права собственности Мосендз Р.В., выданным ей 13.11.09 (10АБ 287841).
При оценке изложенных обстоятельств суд учитывает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Пристройка площадью 116,4 кв. м была создана ООО "Миор" за счет собственных средств на месте ранее существовавшей пристройки, площадью 7,6 кв. м, находившейся в муниципальной собственности. Названная пристройка сдавалась ООО "Миор" в аренду в составе единого объекта аренды площадью 221,1 кв. м, с назначением кафе. В органах государственного технического учета этот объект значился как единый объект недвижимости с условным номером 07622/10:065, что нашло отражение в плане-справке N 176791 от 25.10.2005. Его собственником являлось муниципальное образование "Петрозаводский городской округ".
Из переписки администрации и общества очевидно следует, что согласовывая реконструкцию объекта аренды, администрация, действующая от лица муниципального собственника, не давала согласие на создание нового объекта недвижимости, в целях приобретения права собственности на него обществом. Напротив, письмо администрации от 23.05.06 (л.д. 30) свидетельствует о согласии муниципального собственника на реконструкцию принадлежащих ему помещений с последующей передачей созданных в результате такой реконструкции неотделимых улучшений в муниципальную собственность. То же следует из пунктов 3.29-3.2.11 договора аренды от 22.12.05 (л.д. 16-17). Именно потому, что ООО "Миор" являлось стороной договора аренды, ему, в рамках указанного договора было согласовано улучшение арендованного имущества.
Иных оснований для возведения пристройки площадью 116,4 кв. м судом установлено не было. Последующая выдача администрацией разрешений на реконструкцию и на ввод объекта в эксплуатацию обусловлена совпадением в одном лице арендодателя и административного органа, к полномочиям которого в силу пункта 5 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации отнесена выдача соответствующих разрешений.
Таким образом, собственник реконструируемых помещений не давал согласия на разделение объекта аренды на два обособленных объекта недвижимости с последующей регистрацией права собственности арендатора на выделенный объект и не выражал волю на последующую передачу владения иному лицу. Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что реконструированные помещений площадью 320,5 кв. м являются единым объектом недвижимости, поскольку они имеют общее целевое назначение и инженерно-техническое обеспечение. Кроме того, указанные в разрешении на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию характеристики объекта свидетельствуют о том, что в эксплуатацию вводилось реконструированное помещение общей площадью 320,5 кв. м. Создание кадастрового паспорта на помещения площадью 116,4 кв. м не влияет на указанный вывод по изложенным выше основаниям.
В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Иное договором аренды от 25.12.05 не предусмотрено. Это означает, что создав неотделимые улучшения арендованного имущества, ООО "Миор" было вправе рассчитывать лишь на компенсацию своих расходов в установленном договором порядке. Оснований для возникновения права собственности на спорные помещения у ООО "Миор" суд не находит.
Поскольку в силу статьи 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право может быть оспорено лишь в судебном порядке, избранный администрацией способ защиты своего нарушенного права суд считает верным.
Суд также считает, что право собственности на спорное имущество у предпринимателя Мосендз Р.В. не возникло ввиду следующего.
Поскольку имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, для правильного разрешения спора следует установить, является ли предприниматель добросовестным приобретателем. Учитывая, что с момента государственной регистрации права собственности на спорные помещения за ООО "Миор" (30.04.09) до момента продажи этих помещений предпринимателю (05.11.09) имущество не находилось в споре, в отношении него не заявлялось притязаний, и что в последующем оно приобретено по возмездной сделке, суд считает предпринимателя добросовестным приобретателем.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента государственной регистрации права собственности, за исключением предусмотренных статьей 302 Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Согласно пункту 1 статьи 302 того же Кодекса если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В данном случае спорная пристройка выбыла из владения муниципального собственника помимо его воли, поскольку согласия на его отчуждение администрация не давала.
Судом установлено, что имущество выбыло из владения ООО "Миор" по воле последнего. По смыслу пункта 1 статьи 302 Кодекса право на истребование имущества у добросовестного приобретателя отсутствует у собственника, передавшего имущество во владение иного лица, впоследствии передавшего его добросовестному приобретателю. Учитывая, что изменения в договор аренды от 25.12.05 в части изменения характеристик объекта аренды не вносились, следует считать, что спорное имущество не передавалось муниципальным собственником во владение арендатора. Применительно к данному спору это означает, что администрацией не утрачено право на заявление в последующем соответствующего требования к добросовестному приобретателю.
Поскольку судом установлено право собственника на истребование имущества у предпринимателя, право собственности последнего на спорные помещения в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 223 Кодекса у предпринимателя не возникло.
Что касается требования администрации о признании права муниципальной собственности на объект, суд руководствуется следующим.
Право собственности на имущество может быть признано судом в случае, если имущество создано с соблюдением законов и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218).
В силу подпункта 6 части 7, части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации при обращении застройщика в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство, к нему прилагается в том числе, согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
Поскольку объектом реконструкции являлись встроенные помещения многоквартирного жилого дома с пристройкой к нему, к заявлению на выдачу разрешения на строительство следовало приложить согласие всех собственников помещений дома. Представленный суду обходной лист свидетельствует о том, что это требование выполнено не было.
Суд также учитывает, что на момент получения разрешения на реконструкцию земельный участок был сформирован, поставлен на кадастровый учет, то есть существовал как объект гражданских прав.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом.
Согласно части 2 статьи 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.04 N 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, на момент выдачи разрешений на реконструкцию и на ввод объекта в эксплуатацию земельный участок с кадастровым номером 10:01:01 01 49:040 принадлежал на праве общей долевой собственности собственникам помещений дома. Сторонами не оспаривается, что часть квартир в доме была приватизирована проживающими в них гражданами.
Это означает, что при изменении параметров реконструируемого объекта в части увеличения его площадей, одновременно уменьшается доля собственников помещений дома в праве на расположенный под ним земельный участок.
В силу части 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Из имеющихся в деле документов следует, что согласие всех собственников помещений на уменьшение своей доли в праве общей долевой собственности на земельный участок получено не было.
Поскольку согласие правообладателей земельного участка на уменьшение принадлежащих им долей в праве не было получено, созданное в результате реконструкции имущество отвечает признакам самовольной постройки.
Исходя из заявленного основания иска, суд при изложенных обстоятельствах не может признать право муниципальной собственности на спорное имущество. При этом, учитывая, что зарегистрированное за предпринимателем право собственности на него нарушает права администрации, как представителя муниципального собственника, владеющего на праве собственности частью помещений в доме, иск о признании недействительным зарегистрированного права собственности предпринимателя Мосендз Р.В. подлежит удовлетворению.
Поскольку судебное решение о признании зарегистрированного права недействительным является основанием для внесения в ЕГРП записи о погашении этого права, следовательно при таком погашении восстанавливается запись о правах предыдущего правообладателя, ООО "Миор". В этой связи суд удовлетворяет иск администрации в части признания недействительным права ООО "Миор" на спорное имущество.
На основании изложенного иск подлежит частичному удовлетворению.
Госпошлина в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на ответчиков в равных долях.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Иск удовлетворить частично.
2. Признать недействительным зарегистрированное право предпринимателя Мосендз Риммы Владимировны на нежилые помещения, используемые как кафе, общей площадью 116,4 кв. м, расположенные в цокольном этаже дома 33 по ул. Красноармейская, 33, помещение 66, номера на поэтажном плане цокольного этажа 22, 44, 45, условный номер объекта 10-10-01/002/2009-070, запись в ЕГРП от 13.11.09 N 10-10-01/065/2009-605.
3. Признать недействительным зарегистрированное и погашенное право ООО "Миор" на нежилые помещения, используемые как кафе, общей площадью 116,4 кв. м, расположенные в цокольном этаже дома 33 по ул. Красноармейская, 33, помещение 66, номера на поэтажном плане цокольного этажа 22, 44, 45, условный номер объекта 10-10-01/002/2009-070, запись в ЕГРП от 30.04.09 N 10-10-01/002/2009-070.
4. Требование о признании права собственности Петрозаводского городского округа на спорные помещения оставить без удовлетворения.
5. Взыскать с ООО "Миор" в бюджет Российской Федерации 2000 руб. госпошлины.
6. Взыскать с предпринимателя Мосендз Риммы Владимировны в бюджет Российской Федерации 2000 руб. госпошлины.
7. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект 50-52);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4).
Судья
ШАЛАПАЕВА И.В.
ШАЛАПАЕВА И.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)