Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2011 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Винокуровой Н.В., судей Жукова Е.В., Параскевовой С.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карповой Д.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Жилсервис" на решение от 06.05.2011 по делу N А15-141/2011 Арбитражного суда Республики Дагестан, принятое судьей Гаджимагомедовым И.С., по иску ТСЖ "Лотос" (ОГРН 1090545000721) к ООО "Жилсервис" (ОГРН 1060545001461) и МУП "ЕГЦ" (ОГРН 1020502131484) об обязании передать управление многоквартирным домом и признании недействительным договора,
установил:
товарищество собственников жилья "Лотос" (далее - товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилсервис" (далее - общество, ответчик) и муниципальному унитарному предприятию г. Каспийска "Единый расчетный центр" (далее - предприятие) со следующими исковыми требованиями, принятыми:
1) о признании с 01.01.2010 ничтожным договора, заключенного 01.01.2010 между МУП обществом и предприятием на осуществление возмездного оказания услуг приему платежей в отношении дома N 18 по ул. Ленина в г. Каспийске;
2) об обязании предприятия выполнить обязательства по заключенному между товариществом и предприятием договору от 01.01.2010 по перечислению денежных средств за техобслуживание дома N 18 по ул. Ленина на расчетный счет товарищества с даты заключения указанного договора по день принятия решения суда;
3) об обязании общества передать управление домом N 18 по ул. Ленина в товарищество на условиях, предусмотренных действующим законодательством (пункты 24 - 26 правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации), с подписанием протокола передачи управления, акта технического состояния дома и с передачей документов по техническому обслуживанию дома за 2008, 2009, 2010 годы и документов по капитальному ремонту по программе ФСР ЖКХ РФ, а именно:
- 3.1. справку государственного органа (Дагтехинвентаризация) о числе квартир, в доме N 18 по ул. Ленина в г. Каспийске, находящихся в частной и муниципальной собственности с приложением списка квартир и указанием номера документа на право собственности, за подписью руководителя государственного органа и печатью этого органа;
- 3.2. протоколы общих ежегодных отчетных собраний собственников дома N 18 по ул. Ленина за период нахождения дома в управлении общества в 2008, 2009 и 2010 годах с приложением отчетов общества за каждый год;
- 3.3. протокол общего собрания собственников дома N 18 по ул. Ленина о передаче обществу в управление дом N 18 по ул. Ленина с 1 июня 2008 г.;
- 3.4. список абонентов МУП "ЕРЦ" г. Каспийска в доме N 18 по ул. Ленина с указанием приватизированного и муниципального жилья, подписанный руководителем предприятия и скрепленный печатью;
- 3.5. тарифы на горячую воду, отопление, водоснабжение и водоотведение (канализацию) утвержденные на ежегодных отчетных собраниях на 2008, 2009 и 2010 годы (протоколы общих собраний собственников дома N 18 по ул. Ленина;
- 3.6. протокол общего собрания жильцов дома об участии в ремонте многоквартирного дома N 18 по ул. Ленина, согласно программе ФСР ЖКХ и софинансировании 5% стоимости капитального ремонта дома по программе ФСР ЖКХ;
- 3.7. протокол общего собрания жильцов об утверждении видов работ и сметы на ремонт дома по программе ФСР ЖКХ;
- 3.8. сметы на ремонт дома по программе ФСР ЖКХ РФ в 2009;
- 3.9. контракты с подрядными организациями по капитальному ремонту дома N 18 по ул. Ленина по программе ФСР ЖКХ РФ в 2009;
- 3.10. календарный график выполнения работ по капитальному ремонту дома N 18 по ул. Ленина в 2009;
- 3.11. протокол общего собрания об избрании комиссии по подписанию акта приема выполненных работ по капитальному ремонту дома N 18 по ул. Ленина в соответствии с программой ФСР ЖКХ РФ в 2009;
- 3.12. акты приемки выполненных работ по капитальному ремонту дома, подписанные жильцами, по программе ФСР ЖКХ РФ в 2009 г.;
- 3.13. акты ввода в эксплуатацию приборов учета по горячей воде и отоплению по капитальному ремонту дома N 18 по ул. Ленина по программе ФСР ЖКХ РФ в 2009;
- 3.14. решение органа местного самоуправления о выделении средств на капитальный ремонт дома N 18 по ул. Ленина по программе ФСР ЖКХ РФ и банковские документы, подтверждающие получение обществом указанной суммы;
- 3.15. банковские документы, платежные поручения и выписки о суммах, полученных обществом от предприятия на техническое обслуживание дома N 18, по ул. Ленина за 2008, 2009 и 2010 годы раздельно;
- 3.16. справку о выделенных средствах на ремонт дома N 18 по ул. Ленина с приложением платежных поручений и банковских выписок, и о проделанной работе на средства бюджета города за 2008, 2009 и 2010 годы, сметы и акты приемки выполненных работ;
- 3.17. протокол общего собрания собственников дома по передаче в аренду обществу подвальных помещений дома N 18 по ул. Ленина, протоколы общих отчетных собраний жильцов дома по годовым отчетам и утверждению тарифов на услуги на 2008, 2009 и 2010 годы;
- 3.18. список абонентов предприятия в доме N 18 по ул. Ленина с указанием приватизированного и муниципального жилья, подписанный руководителем предприятия и скрепленный печатью;
- 3.19. протокол общего собрания жильцов дома N 18 по ул. Ленина по выборам управляющей организации 01.06.2008;
- 3.20. тарифы на горячую воду, отопление, водоснабжение и водоотведение (канализацию) утвержденные на ежегодных отчетных собраниях собственников дома N 18 по ул. Ленина на 2008, 2009 и 2010 годы (протоколы собраний);
- 3.21. документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- 3.22. документы (акты) о приемке результатов работ по дому N 18 по ул. Ленина;
- 3.23. акты осмотра, проверки технического состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета воды, газа, тепла, электроэнергии, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- 3.24. инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, включающую в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков;
- 3.25. копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра на дом N 18 по ул. Ленина;
- 3.26. выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом на дом N 18 по ул. Ленина;
- 3.27. документы, содержащие сведения о праве собственности жильцов дома на приватизированные ими квартиры (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, технический паспорт, выписка бюро технической инвентаризации) по дому N 18 по ул. Ленина;
- 3.28. заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка) на дом N 18 по ул. Ленина;
- 3.29. документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута) на дом N 18 по ул. Ленина;
- 3.30. проектную документацию (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома N 18 по ул. Ленина;
- 3.31. документацию (копия проектной документации) на реконструкцию подъездов N 2, 3, 10 и арочного прохода (тоннеля) между 7 и 8 подъездами, пристройки к 7, 8 и 10 подъездам в доме N 18 по ул. Ленина;
- 3.32. разрешение администрации городского округа "г. Каспийск" на ввод в эксплуатацию дома N 18 по ул. Ленина по завершении капитального ремонта в 2009 году.
Решением от 06.05.2011 Арбитражный суд Республики Дагестан исковые требования удовлетворил частично, обязал ответчика передать истцу управление многоквартирным домом N 18 по ул. Ленина г. Каспийска путем передачи по акту приема-передачи следующих документов, относящихся к управлению указанным домом:
1) техническую документацию на дом, в том числе: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
2) копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
3) выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
4) заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
5) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на
котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений,
- относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
6) проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказал, взыскал с истца в доход федерального бюджета 4000 рублей государственной пошлины, взыскал с ответчика в доход федерального бюджета 4000 рублей государственной пошлины.
Решение мотивировано подтверждением материалами дела требований истца в части обязания общества передать товариществу документы, указанные в пункте 24, 26 Правил содержания общего имущества утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 451
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение от 06.05.2011 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Считает, что решение суда в части обязания общества передать товариществу техническую документацию, восстановив ее за свой счет, не основано на законе.
Считает, что создание товарищества незаконно.
Указывает, что спор по встречным исковым требованиям не подлежал рассмотрению арбитражным судом.
Правильность решения от 06.05.2011 проверена в апелляционном порядке в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Собрания депутатов городского округа "город Каспийск" утверждено Положение о порядке передачи многоквартирных домов муниципального жилищного фонда в управление уполномоченных собственниками жилых помещений управляющих компаний на территории городского округа "город Каспийск".
Постановлением администрации от 26.05.2008 N 196 управление жилым домом по ул. Ленина, 18 в г. Каспийске передано ответчику (учредитель Джапаров А.Н.).
16.06.2008 между предприятием и ответчиком заключен договор на осуществление возмездного оказания услуг и приема платежей от населения, проживающих в домах управляющей организации, расположенных по адресам (согласно приложению N 1 к договору). Согласно пункту 3.1 договора суммы платежей, собранные предприятием в пользу ответчика, за вычетом комиссионного вознаграждения (5%) перечисляются на расчетный счет ответчика или на расчетный счет непосредственно поставщиков коммунальных услуг ежемесячно до 20 числа месяца, следующего за расчетным.
Срок действия договора определен с 01.06.2008 по 31.12.2008 с возможностью пролонгации.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом и собственники помещений дома по ул. Ленина, 18 не заключены договоры о передаче функций по управлению многоквартирным домом управляющей организации.
06.09.2009 года собственники жилых помещений дома по ул. Ленина, 18 провели общее собрание по вопросам образования товарищества собственников жилья, определения его цели и задач и т.д. Согласно протоколу от 06.09.2009 на общем собрании собственников жилья принято решение об образовании товарищества, принят его устав, выбраны члены правления. Согласно протоколу N 1 от 11.10.2009 заседания правления товарищества выбраны председатель правления и его заместитель.
ГУП "Дагтехинвентаризация", филиал по г. Каспийску, 21.03.2010 на запрос товарищества представил список собственников квартир в многоквартирном жилом доме по улице Ленина, 18.
Товарищество зарегистрировано 08.12.2009, внесено в ЕГРЮЛ с ИНН 0545023052 и ОГРН 1090545000721, с юридическим адресом: г. Каспийск, ул. Ленина, 18/18.
28.12.2009 избранный председатель товарищества Османов О.А. обратился к главе администрации городского округа "город Каспийск" Пирсаидовой Х.М. с заявлением, в котором он сообщил, о том, что решением общего собрания жильцов дома N 18 по улице Ленина создано товарищество, в связи с чем просил вынести решение о передаче управления указанным домом в ведение товарищества с 01.01.2010.
К заявлению приложены копия выписки из единого государственного реестра юридических лиц о государственной регистрации товарищества, копии свидетельств о государственной регистрации товарищества и о постановке его на налоговый учет.
16.03.2010 администрацией (в лице начальника ОКХ Муртузалиева М.) заявителю Османову О.А. дан ответ, в котором сообщается, в адрес главы администрации поступило письмо с обращением жильцов дома, чтобы их обслуживал ответчик.
Указывалось на то, что на одном из собраний, на которое был приглашен начальник ОКХ, присутствовало 3 человека.
Предлагалось вопрос с созданием товарищества и передачей ему дома решить на общем собрании жильцов дома с приглашением телевидения, известив за 10 дней до проведения собрания администрацию и результат проведенного собрания оформить протоколом. 01.01.2010 между товариществом и предприятием заключен договор на осуществление возмездного оказания услуг и приема платежей.
Согласно пункту 3.1 договора суммы платежей, собранные предприятием в пользу товарищества за вычетом комиссионного вознаграждения (5%) перечисляются на расчетный счет товарищества или на расчетный счет непосредственно поставщиков коммунальных услуг ежемесячно до 20 числа месяца, следующего за расчетным.
Срок действия договора определен с 01.01.2010 по 31.12.2010 с возможностью пролонгации, если ни одна из сторон в письменном виде не заявит о желании расторгнуть договор за 1 месяц до даты окончания срока действия договора.
15.01.2010 председатель товарищества обратился к директору предприятия с заявлением о том, что в связи с образованием товарищества денежные средства за техническое обслуживание дома N 18 по улице Ленина с 01.01.2010 не перечислять обществу, а перечислять на расчетный счет товарищества. К заявлению приложены копии выписки из ЕГРЮЛ, копии свидетельств о государственной регистрации юридического лица и постановке его на учет в налоговом органе.
30.04.2010 предприятием дан ответ, в котором указывается, что дом по улице Ленина, 18 находится в управлении общества и для того, чтобы договор на осуществление возмездного оказания услуг и приема коммунальных услуг от 01.01.2010 имел юридическую силу, необходимо составление акта приема-передачи (передаточного акта или разделительного баланса) с обществом.
На основании указанного предприятие указало, что договор на осуществление возмездного оказания услуг и приема платежей от 01.01.2010 является ничтожным.
Претензией от 17.05.2010 товарищество просило предприятие расторгнуть договор на осуществление возмездного оказания услуг и приема платежей от населения, заключенный между предприятием и обществом и исполнить обязательства, предусмотренные договором, заключенным 01.01.2010 с товариществом.
Заявлением от 03.02.2010 товарищество пригласило руководителя управляющей организации на заседание правления с отчетом о выполнении ремонта жилого дома и вопросу передачи товариществу по акту технической документации на жилой дом и оформления акта технического состояния дома. Однако председатель управляющей организации на заседание не явился, что отражено в протоколе заседания правления от 13.02.2010.
Заявлением от 16.02.2010 товарищество просило общество освободить и сдать по акту помещения, занятые обществом.
05.03.2010 председатель товарищества обратился к руководителю управляющей организации с заявлением о подписании акта технического состояния дома; передаче товариществу по акту всей технической документации по дому; освобождении всех занятых в доме N 18 по улице Ленина помещений в подвальном этаже и передаче их товариществу с имеющимся оборудованием.
Товарищество, полагая, что общество необоснованно уклоняется от передачи документов, связанных с управлением домом, а заключенный между обществом и предприятием договор на сбор платежей в связи с созданием товарищества и заключением договора с ним является ничтожным, обратилось в арбитражный суд с иском.
Как правильно указал суд первой инстанции по результатам рассмотрения требований истца, в соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится выбор способа управления многоквартирным домом.
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (статья 135 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья
либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским
кооперативом; управление управляющей организации.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления
многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на
многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь
выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Согласно пункту 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса.
Подпунктом 8 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса предусмотрено, что обязанность по передаче документации возникает, в частности, при наличии такого юридического факта, как создание товарищества собственников жилья.
С учетом названных положений закона, а также статей 135 - 137 Жилищного кодекса Российской Федерации и положений части 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации согласно которой многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, создание в установленном порядке товарищества собственников жилья подразумевает выбор жильцами способа управления этим товариществом, так как в силу закона в обязанности товарищества собственников жилья входит управление имуществом.
При этом товарищество вправе заключить в интересах жильцов договор на управление домом с иной управляющей организацией, но если такой договор не заключен, то обязанность по управлению домом переходят к товариществу и предыдущая управляющая организация обязана передать управление домом вновь созданному товариществу.
Жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации. Поэтому в данном случае подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств (глава 25 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии со статьей 397 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства передать вещь кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.
Статьей 398 Гражданского кодекса определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).
Данные выводы суда соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 30.03.2010 N 17074/09.
Содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению судами при рассмотрении аналогичных дел.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Суд первой инстанции правильно принял во внимание положения Организационно-методических рекомендаций по пользованию системами коммунального теплоснабжения в городах и других населенных пунктах Российской Федерации МДС 41-3.2000, утвержденных приказом Госстроя от 21.04.2000 N 92, Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12.02.1999 N 167, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей, утвержденных приказом Министерства энергетики Российской Федерации от 13.01.2003 N 6, и обоснованно пришел к выводу о правомерности требований истца в части обязания общества передать товариществу техническую документацию по многоквартирному жилому по ул. Ленина, 18.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Следовательно, действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы товариществу собственников жилья, если оно создано в многоквартирном доме и управление домом в дальнейшем будет осуществляться самим товариществом.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Пунктом 27 Правил предусмотрено, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы согласно указанному выше перечню управляющей компании, которая в установленном порядке избрана собственниками жилых помещений.
При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в части обязания общества передать товариществу указанные в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества:
1) техническую документацию на дом, в том числе: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического,
- электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
2) копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
3) выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
4) заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
5) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
6) проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).
Доказательства наличия у общества иных документов в материалы дела вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены, в связи с чем исковые требования в части обязания передать остальные указанные в исковом заявлении документы правомерно судом первой инстанции отклонены.
Доводы общества о том, что товарищество создано с нарушением порядка проведения общего собрания жильцов дома судом первой инстанции обоснованно отклоняются, так как данное обстоятельство не является предметом спора по настоящему делу, общее собрание жильцов дома, на котором принято решение о создании товарищества не признано в установленном порядке недействительным, товарищество из государственного реестра юридических лиц не исключено, и кроме того, по смыслу положений пункта 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации правом на оспаривание решений общего собрания жильцов дома обладают лишь собственники помещений в доме, а общество таких доказательств не представило.
В остальной части требований о признании недействительным договора от 16.06.2008 и обязании исполнить договор от 01.01.2010 суд первой инстанции требование обоснованно отклонил исходя из следующего.
Как видно из материалов дела агентский договор от 16.06.2008 на сбор платежей от жильцов дома между обществом и предприятием заключен до создания товарищества, то есть, приведенного товариществом основания недействительности договора на момент его заключения не существовало.
Действующее законодательство (параграф 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации) не предусматривает возможность признания сделки, соответствовавшей закону в момент ее заключения, недействительной вследствие наступления определенного события после заключения сделки.
По смыслу части 1 статьи 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недействительная сделка является недействительной только с момента ее заключении.
В данном случае при заключении между обществом и предприятием договора от 16.06.2008 товарищество не было создано, а функции управляющей организации осуществляло общество, при этом договор полностью соответствует положениям главы 52 Гражданского кодекса Российской Федерации и установленные законом основания для признания его недействительным отсутствуют.
Указанные товариществом доводы о прекращении у общества полномочий на сбор платежей от жильцов дома с созданием товарищества, могут являться основанием для предъявления заинтересованным лицом требования на основании статей 12 и 416 Гражданского кодекса Российской Федерации о признании договора прекратившим свое действие, в связи с невозможностью его исполнения с момента создания товарищества.
Однако такие требования истцом в рамках настоящего дела заявлены не были.
В части требования об обязании предприятия исполнить договор от 01.01.2010 по перечислению на счет товарищества денежных средств, поступивших от жильцов дома за техническое обслуживание дома начиная с 01.01.2010, в удовлетворении иска суд первой инстанции обосновано отказал, так как истцом вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства того, что предприятием в указанный период были собраны денежные средства за период с 01.01.2010 и эти средства на момент рассмотрения спора имелись в распоряжении предприятия.
Кроме того, данное требование в заявленной истцом редакции не может быть удовлетворено, так как начиная с 01.01.2010, предприятию могли поступать средства за техобслуживание дома, вносимые в порядке погашения задолженности за предыдущий период (до создания товарищества), в котором общество осуществляло функции управляющей организации и, соответственно, вправе собирать платежи.
Таким образом, судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно исследованы все обстоятельства дела, им дана правильная оценка, правильно применено материальное законодательство, нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену решения, судом первой инстанции не допущено, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела.
Встречный иск в рамках настоящего дела не предъявлен.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 06.05.2011 по делу N А15-141/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.В.ВИНОКУРОВА
Судьи
Е.В.ЖУКОВ
С.А.ПАРАСКЕВОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.08.2011 N 16АП-1764/11(1) ПО ДЕЛУ N А15-141/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2011 г. N 16АП-1764/11(1)
Дело N А15-141/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2011 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Винокуровой Н.В., судей Жукова Е.В., Параскевовой С.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карповой Д.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Жилсервис" на решение от 06.05.2011 по делу N А15-141/2011 Арбитражного суда Республики Дагестан, принятое судьей Гаджимагомедовым И.С., по иску ТСЖ "Лотос" (ОГРН 1090545000721) к ООО "Жилсервис" (ОГРН 1060545001461) и МУП "ЕГЦ" (ОГРН 1020502131484) об обязании передать управление многоквартирным домом и признании недействительным договора,
установил:
товарищество собственников жилья "Лотос" (далее - товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилсервис" (далее - общество, ответчик) и муниципальному унитарному предприятию г. Каспийска "Единый расчетный центр" (далее - предприятие) со следующими исковыми требованиями, принятыми:
1) о признании с 01.01.2010 ничтожным договора, заключенного 01.01.2010 между МУП обществом и предприятием на осуществление возмездного оказания услуг приему платежей в отношении дома N 18 по ул. Ленина в г. Каспийске;
2) об обязании предприятия выполнить обязательства по заключенному между товариществом и предприятием договору от 01.01.2010 по перечислению денежных средств за техобслуживание дома N 18 по ул. Ленина на расчетный счет товарищества с даты заключения указанного договора по день принятия решения суда;
3) об обязании общества передать управление домом N 18 по ул. Ленина в товарищество на условиях, предусмотренных действующим законодательством (пункты 24 - 26 правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации), с подписанием протокола передачи управления, акта технического состояния дома и с передачей документов по техническому обслуживанию дома за 2008, 2009, 2010 годы и документов по капитальному ремонту по программе ФСР ЖКХ РФ, а именно:
- 3.1. справку государственного органа (Дагтехинвентаризация) о числе квартир, в доме N 18 по ул. Ленина в г. Каспийске, находящихся в частной и муниципальной собственности с приложением списка квартир и указанием номера документа на право собственности, за подписью руководителя государственного органа и печатью этого органа;
- 3.2. протоколы общих ежегодных отчетных собраний собственников дома N 18 по ул. Ленина за период нахождения дома в управлении общества в 2008, 2009 и 2010 годах с приложением отчетов общества за каждый год;
- 3.3. протокол общего собрания собственников дома N 18 по ул. Ленина о передаче обществу в управление дом N 18 по ул. Ленина с 1 июня 2008 г.;
- 3.4. список абонентов МУП "ЕРЦ" г. Каспийска в доме N 18 по ул. Ленина с указанием приватизированного и муниципального жилья, подписанный руководителем предприятия и скрепленный печатью;
- 3.5. тарифы на горячую воду, отопление, водоснабжение и водоотведение (канализацию) утвержденные на ежегодных отчетных собраниях на 2008, 2009 и 2010 годы (протоколы общих собраний собственников дома N 18 по ул. Ленина;
- 3.6. протокол общего собрания жильцов дома об участии в ремонте многоквартирного дома N 18 по ул. Ленина, согласно программе ФСР ЖКХ и софинансировании 5% стоимости капитального ремонта дома по программе ФСР ЖКХ;
- 3.7. протокол общего собрания жильцов об утверждении видов работ и сметы на ремонт дома по программе ФСР ЖКХ;
- 3.8. сметы на ремонт дома по программе ФСР ЖКХ РФ в 2009;
- 3.9. контракты с подрядными организациями по капитальному ремонту дома N 18 по ул. Ленина по программе ФСР ЖКХ РФ в 2009;
- 3.10. календарный график выполнения работ по капитальному ремонту дома N 18 по ул. Ленина в 2009;
- 3.11. протокол общего собрания об избрании комиссии по подписанию акта приема выполненных работ по капитальному ремонту дома N 18 по ул. Ленина в соответствии с программой ФСР ЖКХ РФ в 2009;
- 3.12. акты приемки выполненных работ по капитальному ремонту дома, подписанные жильцами, по программе ФСР ЖКХ РФ в 2009 г.;
- 3.13. акты ввода в эксплуатацию приборов учета по горячей воде и отоплению по капитальному ремонту дома N 18 по ул. Ленина по программе ФСР ЖКХ РФ в 2009;
- 3.14. решение органа местного самоуправления о выделении средств на капитальный ремонт дома N 18 по ул. Ленина по программе ФСР ЖКХ РФ и банковские документы, подтверждающие получение обществом указанной суммы;
- 3.15. банковские документы, платежные поручения и выписки о суммах, полученных обществом от предприятия на техническое обслуживание дома N 18, по ул. Ленина за 2008, 2009 и 2010 годы раздельно;
- 3.16. справку о выделенных средствах на ремонт дома N 18 по ул. Ленина с приложением платежных поручений и банковских выписок, и о проделанной работе на средства бюджета города за 2008, 2009 и 2010 годы, сметы и акты приемки выполненных работ;
- 3.17. протокол общего собрания собственников дома по передаче в аренду обществу подвальных помещений дома N 18 по ул. Ленина, протоколы общих отчетных собраний жильцов дома по годовым отчетам и утверждению тарифов на услуги на 2008, 2009 и 2010 годы;
- 3.18. список абонентов предприятия в доме N 18 по ул. Ленина с указанием приватизированного и муниципального жилья, подписанный руководителем предприятия и скрепленный печатью;
- 3.19. протокол общего собрания жильцов дома N 18 по ул. Ленина по выборам управляющей организации 01.06.2008;
- 3.20. тарифы на горячую воду, отопление, водоснабжение и водоотведение (канализацию) утвержденные на ежегодных отчетных собраниях собственников дома N 18 по ул. Ленина на 2008, 2009 и 2010 годы (протоколы собраний);
- 3.21. документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- 3.22. документы (акты) о приемке результатов работ по дому N 18 по ул. Ленина;
- 3.23. акты осмотра, проверки технического состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета воды, газа, тепла, электроэнергии, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- 3.24. инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, включающую в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков;
- 3.25. копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра на дом N 18 по ул. Ленина;
- 3.26. выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом на дом N 18 по ул. Ленина;
- 3.27. документы, содержащие сведения о праве собственности жильцов дома на приватизированные ими квартиры (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, технический паспорт, выписка бюро технической инвентаризации) по дому N 18 по ул. Ленина;
- 3.28. заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка) на дом N 18 по ул. Ленина;
- 3.29. документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута) на дом N 18 по ул. Ленина;
- 3.30. проектную документацию (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома N 18 по ул. Ленина;
- 3.31. документацию (копия проектной документации) на реконструкцию подъездов N 2, 3, 10 и арочного прохода (тоннеля) между 7 и 8 подъездами, пристройки к 7, 8 и 10 подъездам в доме N 18 по ул. Ленина;
- 3.32. разрешение администрации городского округа "г. Каспийск" на ввод в эксплуатацию дома N 18 по ул. Ленина по завершении капитального ремонта в 2009 году.
Решением от 06.05.2011 Арбитражный суд Республики Дагестан исковые требования удовлетворил частично, обязал ответчика передать истцу управление многоквартирным домом N 18 по ул. Ленина г. Каспийска путем передачи по акту приема-передачи следующих документов, относящихся к управлению указанным домом:
1) техническую документацию на дом, в том числе: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
2) копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
3) выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
4) заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
5) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на
котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений,
- относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
6) проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказал, взыскал с истца в доход федерального бюджета 4000 рублей государственной пошлины, взыскал с ответчика в доход федерального бюджета 4000 рублей государственной пошлины.
Решение мотивировано подтверждением материалами дела требований истца в части обязания общества передать товариществу документы, указанные в пункте 24, 26 Правил содержания общего имущества утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 451
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение от 06.05.2011 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Считает, что решение суда в части обязания общества передать товариществу техническую документацию, восстановив ее за свой счет, не основано на законе.
Считает, что создание товарищества незаконно.
Указывает, что спор по встречным исковым требованиям не подлежал рассмотрению арбитражным судом.
Правильность решения от 06.05.2011 проверена в апелляционном порядке в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Собрания депутатов городского округа "город Каспийск" утверждено Положение о порядке передачи многоквартирных домов муниципального жилищного фонда в управление уполномоченных собственниками жилых помещений управляющих компаний на территории городского округа "город Каспийск".
Постановлением администрации от 26.05.2008 N 196 управление жилым домом по ул. Ленина, 18 в г. Каспийске передано ответчику (учредитель Джапаров А.Н.).
16.06.2008 между предприятием и ответчиком заключен договор на осуществление возмездного оказания услуг и приема платежей от населения, проживающих в домах управляющей организации, расположенных по адресам (согласно приложению N 1 к договору). Согласно пункту 3.1 договора суммы платежей, собранные предприятием в пользу ответчика, за вычетом комиссионного вознаграждения (5%) перечисляются на расчетный счет ответчика или на расчетный счет непосредственно поставщиков коммунальных услуг ежемесячно до 20 числа месяца, следующего за расчетным.
Срок действия договора определен с 01.06.2008 по 31.12.2008 с возможностью пролонгации.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом и собственники помещений дома по ул. Ленина, 18 не заключены договоры о передаче функций по управлению многоквартирным домом управляющей организации.
06.09.2009 года собственники жилых помещений дома по ул. Ленина, 18 провели общее собрание по вопросам образования товарищества собственников жилья, определения его цели и задач и т.д. Согласно протоколу от 06.09.2009 на общем собрании собственников жилья принято решение об образовании товарищества, принят его устав, выбраны члены правления. Согласно протоколу N 1 от 11.10.2009 заседания правления товарищества выбраны председатель правления и его заместитель.
ГУП "Дагтехинвентаризация", филиал по г. Каспийску, 21.03.2010 на запрос товарищества представил список собственников квартир в многоквартирном жилом доме по улице Ленина, 18.
Товарищество зарегистрировано 08.12.2009, внесено в ЕГРЮЛ с ИНН 0545023052 и ОГРН 1090545000721, с юридическим адресом: г. Каспийск, ул. Ленина, 18/18.
28.12.2009 избранный председатель товарищества Османов О.А. обратился к главе администрации городского округа "город Каспийск" Пирсаидовой Х.М. с заявлением, в котором он сообщил, о том, что решением общего собрания жильцов дома N 18 по улице Ленина создано товарищество, в связи с чем просил вынести решение о передаче управления указанным домом в ведение товарищества с 01.01.2010.
К заявлению приложены копия выписки из единого государственного реестра юридических лиц о государственной регистрации товарищества, копии свидетельств о государственной регистрации товарищества и о постановке его на налоговый учет.
16.03.2010 администрацией (в лице начальника ОКХ Муртузалиева М.) заявителю Османову О.А. дан ответ, в котором сообщается, в адрес главы администрации поступило письмо с обращением жильцов дома, чтобы их обслуживал ответчик.
Указывалось на то, что на одном из собраний, на которое был приглашен начальник ОКХ, присутствовало 3 человека.
Предлагалось вопрос с созданием товарищества и передачей ему дома решить на общем собрании жильцов дома с приглашением телевидения, известив за 10 дней до проведения собрания администрацию и результат проведенного собрания оформить протоколом. 01.01.2010 между товариществом и предприятием заключен договор на осуществление возмездного оказания услуг и приема платежей.
Согласно пункту 3.1 договора суммы платежей, собранные предприятием в пользу товарищества за вычетом комиссионного вознаграждения (5%) перечисляются на расчетный счет товарищества или на расчетный счет непосредственно поставщиков коммунальных услуг ежемесячно до 20 числа месяца, следующего за расчетным.
Срок действия договора определен с 01.01.2010 по 31.12.2010 с возможностью пролонгации, если ни одна из сторон в письменном виде не заявит о желании расторгнуть договор за 1 месяц до даты окончания срока действия договора.
15.01.2010 председатель товарищества обратился к директору предприятия с заявлением о том, что в связи с образованием товарищества денежные средства за техническое обслуживание дома N 18 по улице Ленина с 01.01.2010 не перечислять обществу, а перечислять на расчетный счет товарищества. К заявлению приложены копии выписки из ЕГРЮЛ, копии свидетельств о государственной регистрации юридического лица и постановке его на учет в налоговом органе.
30.04.2010 предприятием дан ответ, в котором указывается, что дом по улице Ленина, 18 находится в управлении общества и для того, чтобы договор на осуществление возмездного оказания услуг и приема коммунальных услуг от 01.01.2010 имел юридическую силу, необходимо составление акта приема-передачи (передаточного акта или разделительного баланса) с обществом.
На основании указанного предприятие указало, что договор на осуществление возмездного оказания услуг и приема платежей от 01.01.2010 является ничтожным.
Претензией от 17.05.2010 товарищество просило предприятие расторгнуть договор на осуществление возмездного оказания услуг и приема платежей от населения, заключенный между предприятием и обществом и исполнить обязательства, предусмотренные договором, заключенным 01.01.2010 с товариществом.
Заявлением от 03.02.2010 товарищество пригласило руководителя управляющей организации на заседание правления с отчетом о выполнении ремонта жилого дома и вопросу передачи товариществу по акту технической документации на жилой дом и оформления акта технического состояния дома. Однако председатель управляющей организации на заседание не явился, что отражено в протоколе заседания правления от 13.02.2010.
Заявлением от 16.02.2010 товарищество просило общество освободить и сдать по акту помещения, занятые обществом.
05.03.2010 председатель товарищества обратился к руководителю управляющей организации с заявлением о подписании акта технического состояния дома; передаче товариществу по акту всей технической документации по дому; освобождении всех занятых в доме N 18 по улице Ленина помещений в подвальном этаже и передаче их товариществу с имеющимся оборудованием.
Товарищество, полагая, что общество необоснованно уклоняется от передачи документов, связанных с управлением домом, а заключенный между обществом и предприятием договор на сбор платежей в связи с созданием товарищества и заключением договора с ним является ничтожным, обратилось в арбитражный суд с иском.
Как правильно указал суд первой инстанции по результатам рассмотрения требований истца, в соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится выбор способа управления многоквартирным домом.
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (статья 135 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья
либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским
кооперативом; управление управляющей организации.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления
многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на
многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь
выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Согласно пункту 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса.
Подпунктом 8 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса предусмотрено, что обязанность по передаче документации возникает, в частности, при наличии такого юридического факта, как создание товарищества собственников жилья.
С учетом названных положений закона, а также статей 135 - 137 Жилищного кодекса Российской Федерации и положений части 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации согласно которой многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, создание в установленном порядке товарищества собственников жилья подразумевает выбор жильцами способа управления этим товариществом, так как в силу закона в обязанности товарищества собственников жилья входит управление имуществом.
При этом товарищество вправе заключить в интересах жильцов договор на управление домом с иной управляющей организацией, но если такой договор не заключен, то обязанность по управлению домом переходят к товариществу и предыдущая управляющая организация обязана передать управление домом вновь созданному товариществу.
Жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации. Поэтому в данном случае подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств (глава 25 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии со статьей 397 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства передать вещь кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.
Статьей 398 Гражданского кодекса определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).
Данные выводы суда соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 30.03.2010 N 17074/09.
Содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению судами при рассмотрении аналогичных дел.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Суд первой инстанции правильно принял во внимание положения Организационно-методических рекомендаций по пользованию системами коммунального теплоснабжения в городах и других населенных пунктах Российской Федерации МДС 41-3.2000, утвержденных приказом Госстроя от 21.04.2000 N 92, Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12.02.1999 N 167, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей, утвержденных приказом Министерства энергетики Российской Федерации от 13.01.2003 N 6, и обоснованно пришел к выводу о правомерности требований истца в части обязания общества передать товариществу техническую документацию по многоквартирному жилому по ул. Ленина, 18.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Следовательно, действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы товариществу собственников жилья, если оно создано в многоквартирном доме и управление домом в дальнейшем будет осуществляться самим товариществом.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Пунктом 27 Правил предусмотрено, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы согласно указанному выше перечню управляющей компании, которая в установленном порядке избрана собственниками жилых помещений.
При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в части обязания общества передать товариществу указанные в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества:
1) техническую документацию на дом, в том числе: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического,
- электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
2) копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
3) выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
4) заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
5) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
6) проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).
Доказательства наличия у общества иных документов в материалы дела вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены, в связи с чем исковые требования в части обязания передать остальные указанные в исковом заявлении документы правомерно судом первой инстанции отклонены.
Доводы общества о том, что товарищество создано с нарушением порядка проведения общего собрания жильцов дома судом первой инстанции обоснованно отклоняются, так как данное обстоятельство не является предметом спора по настоящему делу, общее собрание жильцов дома, на котором принято решение о создании товарищества не признано в установленном порядке недействительным, товарищество из государственного реестра юридических лиц не исключено, и кроме того, по смыслу положений пункта 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации правом на оспаривание решений общего собрания жильцов дома обладают лишь собственники помещений в доме, а общество таких доказательств не представило.
В остальной части требований о признании недействительным договора от 16.06.2008 и обязании исполнить договор от 01.01.2010 суд первой инстанции требование обоснованно отклонил исходя из следующего.
Как видно из материалов дела агентский договор от 16.06.2008 на сбор платежей от жильцов дома между обществом и предприятием заключен до создания товарищества, то есть, приведенного товариществом основания недействительности договора на момент его заключения не существовало.
Действующее законодательство (параграф 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации) не предусматривает возможность признания сделки, соответствовавшей закону в момент ее заключения, недействительной вследствие наступления определенного события после заключения сделки.
По смыслу части 1 статьи 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недействительная сделка является недействительной только с момента ее заключении.
В данном случае при заключении между обществом и предприятием договора от 16.06.2008 товарищество не было создано, а функции управляющей организации осуществляло общество, при этом договор полностью соответствует положениям главы 52 Гражданского кодекса Российской Федерации и установленные законом основания для признания его недействительным отсутствуют.
Указанные товариществом доводы о прекращении у общества полномочий на сбор платежей от жильцов дома с созданием товарищества, могут являться основанием для предъявления заинтересованным лицом требования на основании статей 12 и 416 Гражданского кодекса Российской Федерации о признании договора прекратившим свое действие, в связи с невозможностью его исполнения с момента создания товарищества.
Однако такие требования истцом в рамках настоящего дела заявлены не были.
В части требования об обязании предприятия исполнить договор от 01.01.2010 по перечислению на счет товарищества денежных средств, поступивших от жильцов дома за техническое обслуживание дома начиная с 01.01.2010, в удовлетворении иска суд первой инстанции обосновано отказал, так как истцом вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства того, что предприятием в указанный период были собраны денежные средства за период с 01.01.2010 и эти средства на момент рассмотрения спора имелись в распоряжении предприятия.
Кроме того, данное требование в заявленной истцом редакции не может быть удовлетворено, так как начиная с 01.01.2010, предприятию могли поступать средства за техобслуживание дома, вносимые в порядке погашения задолженности за предыдущий период (до создания товарищества), в котором общество осуществляло функции управляющей организации и, соответственно, вправе собирать платежи.
Таким образом, судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно исследованы все обстоятельства дела, им дана правильная оценка, правильно применено материальное законодательство, нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену решения, судом первой инстанции не допущено, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела.
Встречный иск в рамках настоящего дела не предъявлен.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 06.05.2011 по делу N А15-141/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.В.ВИНОКУРОВА
Судьи
Е.В.ЖУКОВ
С.А.ПАРАСКЕВОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)