Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.02.2009 ПО ДЕЛУ N А78-4674/2008С1-30/210

Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 февраля 2009 г. по делу N А78-4674/2008С1-30/210


Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2009 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Даровских К.Н.,
судей Скажутиной Е.Н., Капустиной Л.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дамбинимаевой Л.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца по делу - ООО "Радченко" на решение Арбитражного суда Читинской области от 26 ноября 2008 года по делу N А78-4674/2008 С1-30/210 по иску ООО "Радченко" к ООО "Инфосервис" о расторжении договора участия в долевом строительстве (суд первой инстанции: судья Федорченко Е.А..),
при участии в судебном заседании:
- от истца: Андриевский П.В., доверенность от 22.08.2007;
- от ответчика: Манафов И.Г., директор

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Радченко" (ООО "Радченко") обратилось в Арбитражный суд Читинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инфосервис" (ООО "Инфосервис") о расторжении договора участия в долевом строительстве N 08/06-АТ от 28.03.2006 г.
Решением от 26 ноября 2008 года Арбитражный суд Читинской области исковые требования оставил без удовлетворения.
Истец, не согласившись с решением, обжаловал его в апелляционном порядке, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. По мнению истца, действие Федерального закона N 214 от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств инвесторов для строительства многоквартирных домов, иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу названного Закона. Разрешение на строительство истцом получено 30.03.2005 г., вышеназванный Федеральный закон вступил в силу 01.04.2005 г. Истец считает, что ответчиком не исполнены обязательства по оплате мест общего пользования по договору N 08/06-Ат от 28.03.2006 г., судом первой инстанции не дана оценка расчету, представленного истцом. Просит отменить решение и удовлетворить заявленные требования.
В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил расторгнуть договор N 08/06-Ат участия в долевом строительстве от 28.03.2006 г.
Ответчик в судебном заседании апелляционной инстанции возразил против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, пояснил, что оплата по договору N 08/06-Ат от 28.03.2006 г. им произведена в полном объеме. Просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве N 08/06-Ат от 28.03.2006 г. года, согласно которому по результатам совместной деятельности и окончанию строительства Заказчиком (истцом по делу) инвестору (ответчику по делу) передаются нежилые помещения площадью 209,2 кв. м, находящиеся на 4 этаже восьмиэтажного корпуса Административного центра, расположенного в квартале, ограниченном улицами Бутина - Анохина - Журавлева - Амурская в г. Чита, в том числе кабинеты и санузлы. Сумма инвестиций на момент заключения договора определена в 7 740 400 руб.
Согласно п. 2.4 договора цена одного квадратного метра общей строительной площади нежилого помещения составляет 37 000 руб. и корректируется в течение строительства согласно удорожанию сметных цен на 1,5% в месяц с 28.04.2006 г.
Также между истцом и ответчиком заключались дополнительные соглашения по определению площади помещений, подлежащих передаче, и уточнялись объемы и порядок внесения инвестиций - дополнительное соглашение N 1 от 28.09.2006 г., N 2 от 06.10.2006 г. и N 3 от 01.12.2006 г.
Согласно дополнительному соглашению N 1 от 28.09.2006 г. к договору долевого участия, инвестор обязался оплатить стоимость материалов и работ по отделке нежилых помещений. Стоимость отделки согласно дополнительному соглашению составила 812 950,08 руб. Кроме того, стороны изменили график внесения инвестиций на период 2006 - 2007 гг. с учетом частичной оплаты в сумме 2 924 040 руб.
Согласно дополнительному соглашению N 2 от 06.10.2006 г. по результатам совместной деятельности и окончанию строительства Инвестору передаются следующие нежилые помещения: кабинет N 401 общей площадью 84,36 кв. м, кабинет N 402 общей площадью 75,92 кв. м, санузел общей площадью 9,5 кв. м, кабинет N 403 общей площадью 15,4 кв. м, кабинет N 404 общей площадью 22.8 кв. м, бытовое помещение N 405 общей площадью 16,3 кв. м, а также доля площади мест общего пользования инвесторов в размере 89,89 кв. м. Сумма инвестиций, вкладываемых инвестором в строительство: бытового помещения N 405 общей площадью 16,3 кв. м и доли мест общего пользования в размере 2,37 кв. м, рассчитанной пропорционально площади бытового помещения, составляет 795 902,10 руб. из расчета 1 кв. метр общей строительной площади бытового помещения и площади мест общего пользования 42 630 руб. Сторонами в дополнительном соглашении определен график внесения инвестиций на период 2006 - 2007 гг. с учетом удорожания на 1,5% в месяц согласно п. 2.4 договора на участие в долевом строительстве.
Согласно дополнительному соглашению N 3 от 01.12.2006 г. стороны изменили п. 1.4 договора N 08/06-Ат от 28.03.2006 г. и изложили его в следующей редакции: "По результатам совместной деятельности и окончанию строительства Инвестору передаются следующие нежилые помещения: кабинет N 401 общей площадью 85,2 кв. м, кабинет N 402 общей площадью 76.4 кв. м, санузел общей площадью 9,3 кв. м, кабинет N 403 общей площадью 15,7 кв. м, кабинет N 404 общей площадью 23.2 кв. м, бытовое помещение N 405 общей площадью 16,3 кв. м, кабинет N 406 общей площадью 41,4 кв. м, а также доля площади мест общего пользования инвесторов в размере 97,11 кв. м, сумма инвестиций, вкладываемых инвестором в строительство кабинета N 406 общей площадью 41,4 кв. м и доля мест общего пользования в размере 7,22 кв. м, рассчитанной пропорционально площади кабинета N 406 составляет 2 199 857,12 руб. Из расчета 1 кв. м общей площади кабинета N 406 и площади доли мест общего пользования 45 245,93 руб. Также сторонами установлен график внесения платежей на сумму дополнительных инвестиций.
Согласно п. 3.1.5 договора Заказчик обязуется сдать Административно-общественный центр в эксплуатацию не позднее 30 октября 2006 г.
Передача инвестору его доли при разделе общего имущества осуществляется при условии своевременного и полного внесения им размера инвестиций, предусмотренных условиями договора. Передача инвестору права собственности на нежилые помещения осуществляется после ввода Административно общественного центра в эксплуатацию на основании акта приема-передачи, который подписывается Заказчиком (п. 5 договора).
Пунктом 6.2 договора участия в долевом строительстве N 08/06-Ат от 28.03.2006 г. предусмотрено, что в случае существенного нарушения одной из сторон условий договора другая сторона может потребовать изменения или расторжения договора и возмещения причиненных убытков в судебном порядке.
Срок действия договора установлен сторонами до окончания строительства (п. 11.4 договора).
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции помимо норм главы 21 ГК РФ и общих положений об обязательствах, руководствовался, в том числе и ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с ч. 2 ст. 27 вышеуказанного ФЗ, действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Данный Закон вступил в силу с 01.04.2005 г., тогда как разрешение на строительство Административно-общественного центра, расположенного в квартале, ограниченном улицами Бутина - Анохина - Журавлева - Амурская ООО "Радченко" было получено 30.03.2005 г.
Таким образом, довод апелляционной жалобы о применении судом первой инстанции норм материального права не подлежащих применению обоснован. Однако неправильное применение норм материального права не повлияло на законность принятого судом первой инстанции решения по следующим основаниям.
В данном случае отношения сторон регулируются нормами главы 55 ГК РФ и положениями глав 27 - 29 ГК РФ.
В силу ч. 1 ст. 1041 ГК РФ, по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со ст. 1052 ГК РФ, наряду с основаниями, указанными в пункте 2 статьи 450 настоящего Кодекса, сторона договора простого товарищества, заключенного с указанием срока или с указанием цели в качестве отменительного условия, вправе требовать расторжения договора в отношениях между собой и остальными товарищами по уважительной причине с возмещением остальным товарищам реального ущерба, причиненного расторжением договора.
В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В п. 6 договора N 08/06-Ат от 28.03.2006 г. предусмотрены основания расторжения заключенного договора. К таким основаниям относятся соглашение сторон, а также существенное нарушение одной из сторон условий договора. При наличии последнего обстоятельства расторжение договора производится в судебном порядке.
Истец основанием иска указывает неисполнение ответчиком обязательств по оплате доли вложений в строительство по результатам совместной деятельности и окончанию строительства предусмотренные договором N 08/06-Ат от 28.03.2006 г. и дополнительными соглашениями к данному договору N 1, 2, 3 от 28.09.2006 г., 06.10.2006 г., 01.12.2006 г. соответственно, в виде неоплаты переданных истцом ответчику в пользование доли мест общего пользования размером 87,52 кв. м на сумму 3 959 923 руб. 79 коп.
Претензионный порядок истцом соблюден. Соглашение между сторонами о расторжении договора не достигнуто.
Как следует из материалов дела, ответчиком истцу во исполнение обязательств по договору уплачена сумма 12 159 832,18 руб., что подтверждается представленными платежными поручениями, и не отрицалось представителем истца в ходе судебного разбирательства.
По мнению истца, указанная сумма внесена за оплату переданных ответчику по предварительным актам приема-передачи нежилых помещений по указанному выше договору: кабинета N 401 площадью 85,2 кв. м, кабинета N 402 площадью 76,4 кв. м, санузла площадью 9,3 кв. м, кабинета N 403 площадью 15,7 кв. м, кабинета N 404 площадью 23,2 кв. м, кабинета N 405 общей площадью 16,3 кв. м, кабинета N 406 общей площадью 41.1 кв. м.
Таким образом, истец не отрицал, что обязательства по договору по оплате переданных нежилых помещений исполнены ответчиком полностью и исполнены частично по оплате мест общего пользования.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из договора N 08/06-Ат от 28.03.2006 г. следует, что предметом данного договора являются взаимоотношения сторон в инвестиционной деятельности, объектом договора является строительство Административно-общественного центра, в частности строительство нежилых помещений общей площадью 209,2 кв. м, находящихся на четвертом этаже здания.
Пунктом 1.6 вышеуказанного договора предусмотрено, что места общего пользования будут распределяться и оплачиваться инвестором пропорционально передаваемой нежилой площади, в процессе строительства.
Из анализа текста данного договора следует, что в договоре используется два понятия: нежилое помещение и места общего пользования. При этом, исходя из буквального значения условий договора, следует, что п. 2.4, п. 1.8 определена цена квадратного метра именно площади нежилого помещения. Тогда как цена квадратного метра площади мест общего пользования не установлена.
Доводы истца о том, что цена квадратного метра площади мест общего пользования устанавливалась в размере стоимости квадратного метра нежилых помещений в дополнительных соглашениях N 2 и N 3 подписанных обеими сторонами, суд находит несостоятельными.
Так, из буквального значения условий договора содержащихся в дополнительных соглашениях N 2 от 06.10.2006 г. и N 3 от 01.12.2006 г. следует, что п. 2 данных соглашений устанавливает стоимость квадратного метра инвестиций для бытового помещения N 405 площадью 16,3 кв. м с долей площади места общего пользования в размере 2,37 кв. м, и кабинета N 406 площадью 41,4 кв. м с долей площади места общего пользования в размере 7,22 кв. м. Соответственно, цена квадратного метра, а следовательно и сумма инвестиций оставшейся части (87,52 кв. м) мест общего пользования между истцом и ответчиком не устанавливалась.
Довод ответчика о том, что в сумму инвестиций в размере 7 740 400 руб. определенную на момент заключения основного договора входила и стоимость доли мест общего пользования, также необоснован.
Пунктом 1.8 договора установлено, что размер инвестиций определяется из расчета стоимости 1 кв. м общей строительной площади нежилого помещения, в которую включена также площадь основания внутренних перегородок нежилого помещения.
Пунктом 1.6 договора установлено, что в процессе строительства возможно изменение общей площади нежилого помещения в сторону уменьшения или в сторону увеличения. Места общего пользования будут распределяться и оплачиваться Инвестором пропорционально передаваемой нежилой площади, в процессе строительства.
Соответственно в определенную первоначально сторонами сумму инвестиций стоимость мест общего пользований не вошла.
В данном случае, хотя между сторонами и не было достигнуто соглашение о стоимости доли мест общего пользования договор нельзя признать незаключенным, так как в силу ст. 432 ГК РФ соглашение по всем существенным условиям договора было достигнуто.
При сопоставлении уплаченной ответчиком суммы в счет исполнения договора в размере 12 159 832 руб. 18 коп. и заявленной истцом суммы 3 959 923 руб., а также того факта, что объектом договора прежде всего являлось строительство нежилых помещений в виде кабинетов (стоимость которых полностью ответчиком оплачена), суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии нарушений существенных условий договора со стороны ответчика. Так как неоплата ответчиком в полном объеме стоимости доли мест общего пользования не повлекло для истца такого ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
В данном случае суд не входит в обсуждение вопроса об определении размера инвестиций доли мест общего пользования, переданной истцом ответчику, и соответственно определении стоимости 1 кв. м мест общего пользования, так как это не являлось предметом иска.
Довод ответчика о том, что договор прекратил свое действие, так как п. 11.4 договора предусматривался срок договора - до окончания строительства, суд находит необоснованным в силу положений ч. 3 ст. 425 ГК РФ.
Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований и изменения мотивировочной части решения суда первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

Решение Арбитражного суда Читинской области от 26 ноября 2008 года по делу А78-4674/2008 С1-30/210 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий
К.Н.ДАРОВСКИХ

Судьи
Е.Н.СКАЖУТИНА
Л.В.КАПУСТИНА















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)